都市計画法 ⑬建築制限 チェック項目 「開発区域内」と「開発区域外」の建築制限を押さえよう!

チェック項目

「開発区域内」と「開発区域外」の建築制限を押さえよう!

1. 開発区域内の建築制限とは?


 開発行為は、基本的には土地の区画形質の変更の工事です。

 しかし、開発行為の目的は「主として建築物の建築等」を行うためのものであり、最終的にはその土地に建築物や特定工作物を建築(または建設)することになります。この建築等を行うにあたっては、開発行為の工事が完了する「前」と「後」において、下記のような建築物の制限がなされます。


① 開発区域内・・・工事完了公告前の建築制限
(原則) 開発区域内の土地において、 開発行為の工事完了の公告があるまでは、原則として、 建築物の建築または特定工作物の建設はできません。

(例外)


A  工事用の仮設建築物 


B  開発区域内の土地所有者などで、開発行為に同意していない者が、その権利の行使として建築物等を建築するとき


C  知事等が支障がないと認めたとき


② 開発区域内・・・工事完了公告後の建築制限


(原則)  何人も、開発行為の工事完了の公告があっても、開発許可内容の予定建築物等以外の建築物等の新築 (または新設)・改築・用途変更をすることができません。


(例外)

A   用途地域等が定められているとき


B   知事等が許可したとき。ただし、国、都道府県等が行う行為は、知事等との協議の成立をもって許可があったものとみなされます。

2. 開発区域以外の区域内における建築制限


 「開発区域内」では、上記のような建築制限があります。また、開発行為を行わない「開発区域以外の区域内」においても、「市街化調整区域」 であれば、土地の区画や形質変更を伴わなくても、建築等を行うのであれば、(下頁1)の例外に該当していなければ、知事等の許可が必要となります。ただし、国、都道府県知事等は開発行為の許可制度と同様、知事等との「協議」の成立をもって許可があったものとみなされます。(下項1)


【区域の区域以外における建築制限の例外】


(建築等の知事等の許可)


(原則)市街化調整区域においては、開発許可を受けた開発区域以外の区域内であっても、何人も知事等の許可がなければ、建築物の新築、第1種特定工作物の新築を行うことはできない。

(例外) 下記の場合は建築の許可が不要となるので注意!


・開発行為の例外とほぼ同じと覚えよう!

① 農林漁業の用に供する一定の建築物の建築


②   都市計画事業の施行として行う場合等


③ 図書館・公民館・変電所等の建築


④ 仮設建築物の新築


⑤ 通常の管理行為、軽易な行為


⑥ 国、都道府県等が行う行為は、知事等との協議

【開発区域内の建築制限のまとめ】


開発区域内
工事完了の公告前
原則 建築物の建築・特定工作物の建設はできない。


例外

・工事用仮設建設物
・開発行為に同意していない者が建築等をする場合
・知事等が支障がないと認めたとき


開発区域内
工事完了の公告後
原則  予定建築物等以外の新築・改築・改築用途変更はできない


例外


・用途地域等が定めれられている場合
・知事等が許可した場合
( 国、都道府県等行う行為はき 知事等との協議の成立をもって許可があったものとみなされる)


(法改正)
<田園住居地域内の制限>
《田園住居地域内の農地の区域内で建築する場合、「市町村町」の「許可」》


この地域内の農地(耕作の目的に供されている土地)の区域内において、建築や土地の区画形質の変更、工作物の建設等を行う場合、「市町村長」の「許可」が必要となる。例外として、非常災害等の必要な応急措置や、通常の管理行為などは不要となる。

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