宅建試験対策
都市計画法 開発行為の許可⑩(その3)
チェック項目
・開発行為の「要否問題の解き方」をマスターしよう！
【開発行為の問題の解き方】
解き方テクニック
(第1段階) 「開発行為」に該当するか？
↓ YES NO→不要
(第2段階)「例外」に該当しないか？
↓ YES NO→不要
(第3段階)「面積要件」を満たしているか？
↓ YES NO→不要
許可必要
まず最初に、この「開発許可が必要か否か?」の問題の解き方について説明する。この問題は、下記１→２→3の順で当てはめ、最初に当てはまったところで、開発許可は「不要」と判断する
１ 問題文を読んで「開発行為か否か?」を確認する。もし、開発行為でなければ、当然開発行為の許可は不要である
２ 問題文で開発行為が確認できれば、次に、開発行為であっても許可不要な場合があるので、「例外に該当するか否か?」を判別する
３ 例外に該当しなければ、最後に「どこで行うのか?」について確認する。開発行為は一定の規模以上の面積がなければ、許可は不要となる。
第1段階 開発行為かどうか?を確かめる
工事をする面積が大きくても、そもそもその行為が開発行為でければ、開発行為の許可は不要です。
「土地の区画形質の変更を伴わない建築物の建築をしょう とする場合～」。 これは読み替えれば、「開発行為ではありませんが。開発行為の許可が要りますか？」と聞いているようなものです。
第2段階 例外でないか？を確かめる
開発行為であっても、例外に該当する場合は許可不要です。
「どの地域でも」「どんなに大きくても」許可不要！
「土地区画整理事業の施行として行う200,00㎡の開発行為 ～」。このような例は、どこで行っても、どんな規模であっても例外であり、開発許可は不要です!
「農林漁業…」の例外は、市街化区域では適用されない。 市街化区域は例外ではない点に注意!
第3段階 面積要件を満たしているか？を確かめる
上記の第1段階および第2段階をクリアしたものだけについて、 面積要件を満たしているかどうかで許可の要否を判断します。
「都市計画区域外で5000㎡の開発行為」。この区域では、 10,000㎡以上なので、開発許可は不要です!
開発行為の申請 開発行為の「申請時」「申請後」の手続
都市計画法 ⑪ 開発行為の申請
チェック項目
・開発行為の「申請時」「申請後」の手続
1. 開発行為の「申請時」の手続
開発許可申請は、「申請書」に「添付書類」を添付して行います。
① 申請書
開発区域の位置、区域および規模、予定建築物等の用途(予定建築物の規模・構造は不要)、工事施行者、開発行為に関する設計等を記載します。
規模が１ha以上の設計図書については、一定の有資格者が作成したものでなければなりません。
② 「添付書類」（下記A,Bの同意書や、協議の経過を示す書面）
A. 開発区域内の土地・工作物の関係権利者の相当数の同意が必要。
B. 開発行為を申請しようとする者は、あらかじめ、 開発行為に関係がある公共施設管理者と協議し、同意を得なければならない。
また、開発行為に関する工事により設置される公共施設の管理者等と協議が必要。
公共施設の管理者については、下記のいずれかを確認すること！
・関係がある公共施設の管理者 → 「協議」 「同意」
・設置される公共施設の管理者→ 「協議」
2. 開発行為の「申請後」のポイント
開発行為を申請した後「許可されるか、不許可となるか」は、後述する許可基準の問題ですが、許可された場合、下項１の手続を経ます。
- 開発行為の「変更」「廃止」「承継」の手続
① 変更する場合…記載事項に変更があれば、軽微な変更を除いて、あらためて許可が必要となります。
軽微な変更(=完成予定日などの変更など)は、遅滞なく知事等に届出が必要です。（＝廃止前ではなく、許可でもない！）
② 開発行為の廃止…開発行為を廃止したときは、遅滞なく知事等に届出が必要です(=廃止前ではなく、許可でもない!)。
③ 開発行為の承継
相続人などの一般承継(相続,合併など)は、当然に承継します。
特定承継(売買·贈与) は、 知事等の承認を得て承継します。
下項１
【開発行為の申請後の手続】
ポイント
１. 許可·不許可の処分
知事等は、遅滞なく許可・不許可を文書で通知する
許可するかしないかの許可基準については（都市化計画法⑬）
開発許可に不服がある場合は、開発審査会に対して審査請求を行う(文句があれば、審査会!)
２． 許可する場合の条件
用途地域の指定のない土地の区域における開発行為について、知事等が許可する場合、建蔽率、建築物の高さ・壁面の位置その他建築物の敷地などの制限を定めることができる
・市街化区域は、必ず用途地域が定められているので、上記のような制限を定めることはできない
３. 開発登錄簿
知事等が開発許可をしたときは、開発登録簿に開発許可の年月日のほか、予定建築物等の用途、公共施設の種類、位置および区域、規制の内容などが記載される。
・開発登録簿は一般の閲覧に供し、請求があれば、その写しを交付(=利害関係人以外でもOK!)しなければならない。
４． 工事完了の届出
開発許可を受けた者は、開発行為の工事が完了したときは (原則としてすべての工事が完了したとき)、知事等に届出をする。
・知事等は遅滞なく検査し、適合しているときは検査済証を交付し、工事完了の公告を行う
５. 公共施設の管理
開発行為により設置された公共施設は、工事完了の公告日の翌日において、原則として、所在市町村の管理となる(例外あり)
６． 公共施設用地の帰属
公共施設用地は、原則として、工事完了の公告日の翌日において、その公共施設の管理者に帰属する。
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