土地区画整理法 ④仮換地（その1）⑤仮換地（その２）⑥換地処分 宅地建物取引士 試験対策
宅地建物取引士 試験対策
土地区画整理法
みだし
１．仮換地とは「どのような場所」をいう？
２．仮換地は「誰が」「どのような場合」に指定する？
３．換地処分は「どのような手続」で「どうなる」のか？
チェック項目
仮換地とは「どのような場所」をいう？
1. 仮換地とは何か？
換地処分は原則としてすべての工事が完了した後に一斉に行います。
しかし、実際の工事は徐々に進行しているので、従前の宅地の所有者は換地処分がされるまで、 どこかを使わなければなりません。それが「仮換地」です。
２．仮換地と換地の関係
通常、仮換地は 「将来換地として与えられる土地」 について指定されます。
① 所有権(=使用・収益・処分する権利)のうち、処分権を従前地に残したまま、「使用収益」 する権利だけを先行して将来の換地の場所となる仮換地に移します。
② そして、換地処分が行われると、この処分権も換地に移行し以降この換地が従前地とみなされます。
3. 仮換地が指定されると「どうなる」のか？
① 従前地の所有者等はどうなる？
従前の宅地につき、権原に基づき使用し、または収益することができる者(所有者・借地権者等)は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地につき、従前の宅地と同じ内容の使用または収益をすることができます。そして、従前の宅地については、使用または収益することができなくなります。
② 仮換地の所有者等はどうなる？
仮換地につき、権原に基づき使用し、または収益することができる者（所有者・借地権者等）は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告の日まで、仮換地を使用または収益することができなくなります。
４．「誰の仮換地にも指定されなかった土地」はどうなる？
「誰の仮換地にも指定されなかった従前地」や「使用収益を停止させられた土地」は、換地処分の公告がある日まで、「施行者」が管理することになっています。
チェック項目
仮換地は「どのように指定」する？
1. 仮換地の指定は「誰が」「誰に」「どのように」行うのか？
この仮換地の指定は、「仮換地」 となるべき土地の所有者(借地権者がいれば、その者も含む)および「従前の宅地」の所有者 (借地権者がいれば、その者も含む)に対し、土地の区画形質の変更等の工事に必要な場合、または換地計画に基づき換地処分を行うのに必要な場合に、「施行者」 が仮換地の位置・地積・仮換地の指定の効力の発生の日を「通知」にて指定します。
2. 使用収益開始日を「別の日に定めた場合」はどうなる？
① 仮換地に使用収益の障害となる物件などがあり、仮換地の使用開始日に仮換地の使用収益ができない場合には、仮換地の使用収益をできる日を「別の日」に定めることができます。この場合、仮換地の使用収益ができるのは、その日 (別の日)からということになります。
② 「それまでは従前地を使えるのか?」というと、それはできません。 ただし、従前地の所有者は従前地も仮換地も使用することはできません。
③ この場合、「施行者」はこれらの者に損失補償することになります。
(どちらの土地も使えないので、「損失補償」をするということ)
3. 「換地処分しない者」にも仮換地は与えられる？
① 換地処分しない者には仮換地は与えられず、従前地を使用することになりますが、「施行者」は土地の区画形質の変更、公共施設の新設、もしくは変更に係る工事のため必要がある場合には、換地処分しないに者に対して期日を定めて、その期日からその宅地等について「使用収益を停止」させることができます。
② 使用収益を停止させられた者はどこも使用できなくなるので、これらの者は施行者に対して損失補償請求をすることができます。
「施行者」は、仮換地の指定または使用収益を停止させた場合など、必要があると認めるときは、「仮清算金」の徴収または交付をすることができます。
[仮換地は「誰が」「どのような場合」に指定する？]
指定条件
仮換地の指定は「誰に対して」「どのような場合」に指定できるのか？
仮換地は施行者が、下記の場合に指定できる。
A. 土地の区画形質の変更、公共施設の新設等の工事のために必要な場合。
B. 換地計画に基づき、換地処分を行うために必要な場合。
仮換地の指定は「誰に対して」「どのように」行われるのか？
A . 従前の宅地の所有者(借地権者がいれば借地権者も含む)
B . 仮換地となるべき土地の所有者（借地権者がいれば借地権者も含む）
C . 通知をすべき相手は土地の所有者や借地権者であり、「抵当権者」 には通知しないので注意！
手続
仮換地を指定する場合、下記の手続が必要である。
A . 個人施行の場合…従前地および仮換地の所有者・借地権者の同意を得る
B . 組合施行の場合…総会または部会もしくは総代会の同意を得る
C . 公的施行の場合…土地区画整理審議会の意見を聴く
効果
仮換地が指定されると「どうなる」のか？
A. 従前地の所有者Aは乙地(仮換地)を使用収益できるが、甲地(従前地)は使用収益できなくなる。 (ただし、従前地にある甲地に対する処分権は残る)
B. 仮換地の所有者等は乙地を使用収益できなくなる
C. Aは売買契約や抵当権の設定は、従前地である甲地について行う
【試験の落とし穴】
＜民間施行の場合、「土地区画整理審議会」はない!>
民間施行の場合には、公的施行とは異なり、土地区画整理審議会はないので、 組合施行等で土地区画整理審議会が出たら「誤り」！
（例）土地区画整理組合が仮換地を指定する場合、土地区画整理審議会の意見を聴かなければならない➡×
チェック項目
換地処分は「どのような手続」で「どうなる」のか？
1. 換地処分とは何か？
換地処分とは、従前の宅地に代えて工事完了後の土地を与えることです。
換地処分は「誰が」「いつ」行う？ (原則)
「施行者」は、 原則として、 換地計画に係る区域の「全部」て土地区画整理事業の工事が完了した後、「遅滞なく」換地処分を行います。 換地計画に係る区域の全部について、工事が完了する以前においても換地処分をすることができます。
② 換地処分は「どのように」行われる？
a. 換地処分は、関係権利者に関係事項を「通知」して行います(公告ではない!)。また施行者が個人・組合・区画整理会社・市町村・機構等の場合は換地処分した後「遅滞なく」知事に届出を行います。
b. 届出があった場合、知事はその旨を公告しなければなりません。
③ 換地処分によって「どのような効果」が生じる？
換地処分が行われると、「換地処分の公告の日の終了時」(=午後12時) において、原則として、従前地の権利は「消滅」し、同時に「換地処分の公告日の翌日」(=午前0時)に換地に従前地の権利が「移行」します。
2. 施行者による登記とは？
① 施行者は、換地処分があった場合には、直ちにその旨を換地計画に係る区域を管轄する登記所に通知しなければなりません。
② 施行地区内の土地および建物が土地区画整理事業により変動があったときは、施行者は遅滞なくその変動に係る登記または嘱託しなければなりません。
③ 換地処分の公告があった後は、上記の変動に係る登記がされるまでは原則として他の登記をすることができません。ただし、その公告前に登記原因が生じたことを証明した場合には、その登記をすることができます。
【換地処分の効果】
換地処分の公告の日の終了時
A. 換地を定めなかった従前の宅地の権利は消滅する。
B. 地役権は従前地に残る（消滅も移転もしない）
ただし、行使する利益を失った地役権は消滅する。
（通行地役権のようなもの）
換地処分の公告の日の翌日
A. 換地を定めた場合、換地は従前地とみなされる。
（借地権や抵当権も換地に移る）
B. 清算金が確定する
（ここではじめて清算金が確定する）
C. 施行者が保留地を取得する
（組合が施行者なら組合が取得する）
D. 事業により設置された公共施設は、原則として所属市町村の管理となる。
E. 公共施設の用に供する土地は、原則として公共施設を管理すべき者に帰属する。
（市町村が管理者なら市町村に帰属する）
保留地
保留地とは換地として定めない土地であり、原則として、地権者から無償で提供させた土地をいい下記の場合に設けることができる。
公的施行
（目的）
事業費用に充てるため
（条件）事業施行後の宅地の総額が施行前の宅地の総額を超える場合、その差額の範囲内で設けることになる。
（保留地を設ける条件があるということ）
民間施行
（目的）
事業費用に充てるため、または規準や定款などに定める目的のため(事業費用に充てるためでなくてもよいということ)
（条件）
特になし
(公的施行のような条件はない!)
