宅地造成等規制法 資料 ①概略 ②許可が必要な宅地造成工事とは?③届出  宅建 試験対策

 

宅建 試験対策

宅地造成等規制法

 

 

チェック項目

「宅地」+「造成」=宅地造成

こちらのページは流し読み程度で大丈夫です。

 

(宅地造成規制法次項目許可が必要な宅地造成工事とは?が重要です)

 

 

 

 

 

1.   宅地造成等規制法(以下、宅地造成法という)の概略

 風や梅雨の時期に「がけ崩れ等」による災害が発生し、大惨事となることあります。粗悪な宅地造成工事による災害を防止するためにできた法律が宅地造成等規制法です。

①    宅地造成法では、がけ崩れや土砂の流出のおそれのある市街地または市街地となろうとする区域を知事が「規制区域」として指定します。

② この区域において宅地造成工事をする場合、造成主は、知事に「許可」の「申請」や「届出」を行うことが必要となります。

③ そして、許可申請の内容が技術的基準に適合しているかどうかを検査し、適合している場合は、知事は「検査済証」を造成主に交付します。

④ 違反があった場合、「監督処分」として許可の取消しなどを行います。

⑤ また、この規制区域においては、所有者や占有者(賃借人など)に対して「勧告」や「改善命令」などを出します。

 

2.   宅地造成の許可制度
  宅地造成工事規制区域内で「宅地造成」をする場合、造成主は工事着手前に知事の許可を受けることが必要となります。

ただし、都市計画法に規定する都市計画法29条1項または2項の許可(開発許可)を受けて、その内 適合する宅地造成を行う場合は、許可は不要となります。

 

 

【試験の落とし穴】

「宅地」の定義は、「宅建業法]とは異なる!

①     宅建業法の「宅地」 → 建物の敷地に供せられる土地

② 宅地造成法の「宅地」→「建物」が建っている必要はありません。

 

 

許可が必要な宅地造成工事とは?

「宅地造成」とは「どのような工事」?
1. 規制区域は「誰が」「どのような場所」を指定する?

 宅地造成工事を行う場合、どこで行ってもこの法律の許可が必要となるのではなく、宅地造成工事規制区域において行う場合、許可が必要となります。

 

① この規制区域は知事が、宅地造成に伴い災害が生ずるがおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地であって、宅地造成に関する工事について規制を行う必要がある場合、関係市町村の長の意見を聴いて指定します。

市街化区域内や都市計画区域内でしか指定できないと言う限定はないので、条件を満たせば、全国どこでも指定できる。

 

② 規制区域または造成宅地防災区域の指定のため、測量または調査を行う必要がある場合、知事またはその命じた者もしくは委任した者は、他人の土地に立ち入ることができます。これに対し土地の占有者または所有者は正当事由がない限り、立入りを拒むことはできません。

③ 都道府県(指定都市等の区域内の土地は指定都市等)は、②の行為により他人に損失を与えた場合、通常生ずべき損失補償をしなければまりません。

 

 

 

 

2. 「許可が必要か否か?」の問題の解き方(下頁) 宅地造成の「許可が必要か否か?」の判別の仕方は、下記の2段階です

(一言でいえば「宅地」+「造成」=宅地造成であるか否かで判別します)

第1段階…「宅地」であるのか?を確認する

 

 宅地造成であるためには、まず最初に「宅地にするか」「宅地でするか」 を確認します。もし、「宅地以外にする」のであれば、どんな工事を行っても宅地造成ではないので許可は不要となります。

第2段階… 造成(=工事)に該当するか否か?を確認する

 宅地が確認できた場合、次に 「造成工事」に該当するか否かを確認します。もし、造成工事でなければ、やはり許可は「不要」となります。した がって、許可が「必要」なのはこの2段階をクリアしたものに限ります。

 

[宅地造成の許可制度のポイント]
①  いつ?     工事着手前(=工事着手後ではない)

② どこで?   規制区域内で(=規制区域外は許可不要)

③ 何を?    宅地造成を行う場合(=下表参照)

④ 誰が?    造成主(=注文主であり、工事施行者ではない) 

⑤ 誰の?    知事の許可=届出ではない (規制区域内)

[規制区域内]+[宅地造成]=知事の許可

 

A
(宅地)・宅地宅地 ・宅地以外宅地
 ・+(造成)切土・・・高さ2mを超えるがけ
 ・+盛土・・・高さ1mを超えるがけ
 ・+合計・・・2mを超えるがけ
 ・+面積・・・500㎡を超える
=許可必要

この辺りは語呂合わせで対応してくださいね。

 

 

 

 

B ・宅地宅地以外
・宅地以外宅地以外

または上記のすべてに該当しない=許可不要

・国または都道府県が行う宅地造成工事は、知事と協議が成立することにより、許可があったものともなされる。

【試験の落とし穴】 国または都道府県等が行う宅地造成工事については、国または都道府県等と知事との協議が成立することをもって許可があったものとみなされる。

 

 

 

 

 

宅地造成等規制法  届出

チェック項目

「届出」が必要なケースは「3つの」パターン!

宅地造成規制法は語呂合わせを活用しましょう!

 規制区域内では、宅地造成工事を行おうとする場合、知事の許可が必要です。しかし、許可がいるほどの工事でない場合や、規制区域指定前からとり掛かっている工事などは、知事の許可ではなく「届出」をするように定めています。

 

 

 

1. 「届出」が必要な場合は3パターン!

 宅地造成法において「届出」が必要な場合は、下記の「3つ」です。

すでに工事に着手している場合

 規制区域指定の際、すでに宅地造成工事に着手している場合、 区域指定後21日以内(=工事着手後ではない)に、造成主は知事に届出が必要です。

 

  擁壁や排水施設の除却工事の場合

 高さが2mを超える擁壁、地表水等を排除するための排水施設または地滑り抑止ぐい等の全部または一部の除却の工事を行おうとする者は、工事に着手する日の14日前までに知事に届出が必要です。

宅地に転用する場合

 

 宅地以外の土地を宅地に転用した者は、転用した日から14日以内に知事に届出が必要です。

 

 

 

 

2. 監督処分(無許可で工事を行った場合はどうなる?)

 
①  知事は、不正手段で許可を受けた者や無許可で宅地造成を行った者に対して、監督処分をすることができます。

② 知事が監督処分をする場合、原則として処分前に「弁明の機会」を与えなければなりません。

 

 

 

 

3. 変更する場合は「どうする」?

宅地造成工事の計画を「変更」しようとするときは、軽微な変更を除き、知事に遅滞なく「許可」が必要となります。

・「工事施行者の変更」や「着工予定年月日」など軽微な変更は、知事に遅滞なく「届け出」をすれば不要です。

 

 

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