【宅建過去問の豆知識】宅建過去問がわかりにくいあの人に教えてあげたい!宅建 過去問平成30年度わかりやすい解説

宅建過去問平成30年度 2018年過去問解いてみました。

宅建資格を取得するにあたり過去問(たっけんかこもん)を解いたところ「解答を読んでもわかりにくい」

2018年、宅建過去問正解肢(せいかいし)がわからない、わかりにくい場面に初学者の方でも役立ちそうな解説を少し混じえています。

 

 

“宅建試験2019年過去問解いてみました。”に続き ・正解問題肢 ・正解肢解説 ・かんたんな解説 をりんごさんと建物さんが解説します。

 

 

民法(みんぽう)

1.民法(みんぽう) aが第三者(だいさんしゃ)の詐欺(さぎ)によって bに甲土地(こうとち)を売却し、その後bがdに甲土地(こうとち)を 転売(てんばい)した場合bが第三者(だいさんしゃ)の詐欺の事実 (さぎのじじつ)を知らなかったとしても dが第三者の詐欺(だいさんしゃのさぎ)の事実を知っていれば aは詐欺(さぎ)を理由にab間の 売買契約(ばいばいけいやく)を取り消すことができる。 1-4
Bさん
aさんがbさんに土地を売ろうといった内容ですね。

Aさん
Bさん。そうです。気を付けたいのは第三者の存在です。

Bさん
第三者はaさんをだまして、(善意)bさんに土地を売るようにしようとしたところ、(善意)bさんはdさんに土地を売ろうとしているんです。

Aさん
aさんは第三者から詐欺に遭いましたがbさんが善意の場合は取り消しができません。

1-4 第三者による「詐欺」の場合、相手方bが悪意であれば、aは契約を取り消すことができますが、善意のときはできません。 住宅新報要点整理

 

 

2.民法・代理(みんぽう・だいり) aがbに代理権(だいりけん)を授与(じゅよ)した後に Bが後見開始の審判(こうけんかいしのしんぱん)を受け その後に本件契約(ほんけんけいやく)が締結(ていけつ)された場合、bによる 本件契約の締結(ほんけんけいやくのていけつ)は 無権代理行為(むけんだいりこうい)となる。
2-4 任意代理(にんいだいり)の場合、成年後見人(せいねんこうけんにん)、死亡、破産手続きの開始(はさんてつづきのかいし)が代理権消滅事由(だいりけんしょうめつじゆう)でした。

2-4 代理権の消滅 任意代理の場合は、委任の終了によって代理権は消滅しますが、下記の事由によっても当然に消滅します。 本人の事由 死亡、破産手続開始の決定 代理人の事由 死亡、破産手続き開始の決定、成年後見開始の審判 住宅新報要点整理

 

 

 

3.民法・贈与(みんぽう・ぞうよ) 本件約定(ほんけんやくじょう)の後、aの放火により甲建物(こうたてもの)が滅失(めっしつ)し、その後にbが本件試験に合格した場合、aはbに対して損害賠償責任(そんがいばいしょうせきにん)を負う。 3-2

 

Bさん
aさんが「書面にあるように、試験に合格したら この建物を渡そう」 bさんが「試験がんばろう」 aさんが「建物を放火してしまおう」と読むことができました。

Aさん
こちらの肢において 放火はしてはいけませんが 停止条件付贈与契約(ていしじょうけんつきぞうよけいやく) においては損害賠償責任を免れます。

3-2 停止条件付契約であっても 「契約」は成立している ③条件が成就することにより、不利益を受ける当事者が「故意・過失」により 条件成就を妨げれば、相手方は、その条件が成就したものとみなされる。 もし、bが、試験場に行けないようにaが「故意」に邪魔をした場合、bはその条件が成就したものとみなし、aから甲地の引渡しを求めることができる。 住宅新報要点整理

 

 

 

4.民法・時効の援用(みんぽう・じこうのえんよう) 後順位抵当権者(こうじゅんいていとうけんしゃ)は 先順位抵当権(さきじゅんいっていとうけん)の 被担保債権(ひたんぽっさいけん)の 消滅時効を援用(しょうめつじこうをえんよう)することができる。 4-2 抵当権の消滅請求(ていとうけんのしょうめつせいきゅう) ・・・時効完成後(じこうかんせいご)できる(きりん)

 

4-2 時効の援用 時効の要件を満たしても、時効によって 利益を受ける旨の意思表示を しなければなりません。 これを「援用」といいます。 ①この援用がなければ、裁判所は それに基づいて裁判をすることができません。 ②この援用ができる者とは、時効完成により 「直接利益」を受けるものであり 保証人・物上保証人・連帯債務者・抵当不動産の 第三取得者などをいいます。 住宅新報要点整理

 

 

 

5.民法・委託(みんぽう・いたく) aは、b宅の屋根を 善良な管理者(ぜんりょうなかんりしゃ)の 注意をもって修理しなければならない。 5-3

Bさん
問題は隣家bさん宅の屋根がふきとばされたところaさんがbさんにすぐ報告をしたいと。

Aさん
緊急事務管理の出題でした。民法は緊急事務管理は、管理者は、事務管理を始めたことを遅滞なく本人に通知しなければならない。ただし、本人が既にこれを知っているときは、この限りではない。 正解です。

 

こちらの問題は 民法・事務管理(みんぽう・じむかんり)から出題されました。

 

5-3 (事務管理) 第六百九十七条① 義務なく他人のために事務の管理を始めた者 (以下この章において「管理者」という。)は その事務の性質に従い、最も本人の利益に 適合する方法によって、その事務の管理 (以下「事務管理」という。)を しなければならない。 2.事務管理は、本人の意思を知っているとき、又はこれを推知することが できるときは、その意志に従って事務管理を しなければならない。 (緊急事務管理) 第六百九十八条 管理者は、本人の身体、名誉又は財産に 対する緊迫の危害を免れさせるために 事務管理をしたときは、悪意又は重大な 過失があるのでなければ、これによって 生じた損害を賠償する責任を負わない。 (管理者の通知義務) 第六九九条 管理者は、事務管理を始めたことを 遅滞なく本人に通知しなければならない。 ただし、本人が既にこれを 知っているときは、この限りではない。 デイリー六法 三省堂

 

 

 

6.民法・法定地上権(みんぽう・ほうていちじょうけん) aが乙建物(おつたてもの)の登記(とうき)を a名義(めいぎ)に移転(いてん)する前に甲土地(こうとち)に抵当権(ていとうけん)を 設定登記(せっていとうき)していた場合、甲土地(こうとち)の 抵当権(ていとうけん)が実行されたとしても、乙建物(おつたてもの)のために 法定地上権(ほうていちじょうけん)は成立しない。 6-1

Bさん
乙建物(おつたてもの)の所有者(しょゆうしゃ)がa名義ではないといった内容ですか。

Aさん
りんごさん、良い質問ですね。法定地上権の場合は所有者(しょゆうしゃ)が同じという要件が必要ですね

・法定地上権の場合は所有者(しょゆうしゃ)が同じという要件が必要ですね。

 

6-1 法定地上権の成立要件 法定地上権が成立するためには、下記a・b・cの「すべての要件」を満たさなければなりません。 a 抵当権設定当時から 「建物が存在」したこと b 抵当権設定当時に土地と 建物の所有者が「同一」であったこと c 競売の結果、土地と建物が 「別々」の所有者に帰属したこと 住宅新報要点整理

 

 

 

7.民法・債権譲渡(みんぽう・さいけんゆずりわたし) 債権の譲受人(さいけんのゆずりうけにん)が 譲渡禁止特約(ゆずりわたしきんしとくやく)の 存在を知っていれば、さらにその債権(さいけん)を譲り受けた 転得者(てんとくしゃ)がその特約を 知らなかったことにつき重大な過失(じゅうだいなかしつ)がなかったとしても、債務者(さいむしゃ)はその転得者(てんとくしゃ)に対して、その特約の存在を対抗することができる。 7-2

Aさん

譲渡人は渡してはいけない債権を渡しておこうと。

Bさん

つぎに転得者は債権ゆずりうけますといった内容でしょうか。

Aさん
転得者は有効に譲り受けることができます。転得者に重過失がないからです。

7-2 債権譲渡 債権譲渡とは、「債権の同一性を 保ったまま、債権の譲渡人(=旧債権者) と譲受人(=新債権者)との契約により 債権が移転すること」をいいます。 債権譲渡の契約は譲渡人と 譲受人で行い、債務者の同意は不要です。 当事者間で譲渡禁止の特約を することもでき、これに反する 譲渡は「無効」となります。 しかし、債権の譲受人がその特約の 存在について「善意」かつ 「重過失がない」場合には「有効」となります。 住宅新報要点整理

 

 

 

8.民法・特約(みんぽう・とくやく) 賃借物件(ちんしゃくぶっけん)を賃借人(ちんしゃくにん)が どのように使用しても、賃借物件(ちんしゃくぶっけん)に 発生する損耗(そんもう)による減価の回収(げんかのかいしゅう)は、賃貸人(ちんたいにん)が全て賃料(ちんりょう)に 含ませてその支払を受けることにより行っている。 8-1

Bさん
問題にどのように使用してもとありますが、故意に壊したりしてもよくないのでしょうか。

Aさん
賃借人は社会通念上通常の使用をしたいですね。

 

 

 

9.民法・相殺(みんぽう・そうさい) 同年(どうねん)10月10日、bがaの自動車事故によって被害を受け、aに対して 不法行為(ふほうこうい)に基づく損害賠償債権(そんがいばいしょうさいけん)を 取得した場合には、bは売買代金債務(ばいばいだいきんさいむ)と 当該損害賠償債権(とうがいそんがいばいしょうさいけん)を 相当額で相殺(そうさい)することができる。 9-3

Bさん
aさんは債権があるbさんと事故してしまったんですね。この場合はどうですか。

Aさん
bさんは損害賠償請求を請求し債務と相殺できます。自働債権の相殺(じどうさいけんのそうさい)が可能です。

9-3 相殺の要件(相殺適状) 判例 不法行為による損害賠償請求は 「自働債権」として相殺できるが、 「受働債権」としては相殺できない。 (被害者からは 相殺できるが、加害者からは できないということ) 住宅新報社要点整理

10.民法・相続(みんぽう・そうぞく) 共同相続(きょうどうそうぞく)に基づく(もとづく)共有物の 持分価格(きょうゆうぶつのもちぶんかかく)が 過半数(かはんすう)を超える相続人は、協議(きょうぎ)なくして単独で 共有物を占有(せんゆう)する他の相続人に対して、当然にその共有物の 明渡し(きょうゆうぶつのあけわたし)を請求することができる。 10-4

 

 

Bさん
遺産分割はaさんがbさんよりわたしの方が大きな土地相続したし、あなたの乙土地渡してねといえるのでしょうか。

Aさん
遺産分割は、遺産分割の協議を行い各相続人の相続分を決めます。それまでは、相続財産は相続人の共有になります。

 

 

 

 

11.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう) 本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の 存続期間(しゃくちけんのそんぞくきかん)を 20年とし、かつ、契約の更新請求(けいやくのこうしんせいきゅう)を しない旨(むね)を定めても、これらの規定(きてい)は無効(むこう)となる。 11-2

Bさん
こういう風なことできます?aさんは「土地借りるにあたり20年にしよう。更新はなしにしよう。」

Aさん
できません。借地借家法(しゃくちしゃっかほう)においては借地権(しゃくちけん)について法律がありました。

11-2 民法では賃貸借契約の存続期間は 最長20年であり、また、更新後も最長20年でした。 しかし、借地借家法(借地の場合) では、賃貸借契約の「期間を定める場合」と 「期間を定めない場合」、それぞれ 下記の期間となります。 当初の期間 期間を定める場合→30年以上で定める 期間を定めない場合→30年となる 更新後の期間 期間を定める場合→1回目の更新は20年以上 (2回目以降は10年以上) 期間を定めない場合→1回目の更新は 20年、2回目以降は10年 住宅新報要点整理

 

 

 

12.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう) ab間の賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が借地借家法第38条 (しゃくちしゃっかほうだいさんじゅうはちじょう)の 定期建物賃貸借(ていきたてものちんたいしゃく) でない場合、a及びbのいずれからも期間内に更新(こうしん)しない旨(むね)の 通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約 (とうがいちんたいしゃくけいやく)が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。 12-3

Bさん
定期建物賃貸借契約は自動更新しますね。

Aさん

しません。建物賃貸借は更新ですね。

Aさん
Bさん。間違えないように。定期建物賃貸借の場合は終了します。

・定期建物賃貸借(ていきたてものちんたいしゃく)

 

12-3 定期建物賃貸借(=定期借家権) 借地借家法では、建物賃貸借は、賃貸人に 正当事由がなければ、期間が満了しても 更新するのが原則ですが、定期建物賃貸借の 場合は、賃貸人に 「正当事由がなくても」終了します。 住宅新報要点整理

 

 

 

13.民法・区分所有権等(みんぽう・くぶんしょゆうけんとう) 規約の設定(きやくのせってい)、変更又は廃止(へんこうまたははいし)を 行う場合は、区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)の過半数(かはんすう)による 集会の決議(しゅうかいのけつぎ)によってなされなければならない。 13-1

Aさん
マンション全体に係る重大なきまりごと変更するにはたりません。

13-1 規約の設定等 ①規約について設定、変更、廃止を する場合には、区分所有者および 議決権の各3/4以上の多数で定めます。 ②規約の設定、変更、廃止が 一部の区分所有者に特別の影響を 及ぼすべきときは、その者の承諾を 得なければなりません。 ③規約は原則として、管理者が 保管し、その保管場所は建物内の 見やすい場所に掲示しなければ なりません。また、利害関係人の請求が あった場合、正当な理由がなければ、規約の 閲覧を拒んではなりません。 住宅新報要点整理

 

 

 

14. 民法・登記(みんぽう・とうき) 所有権の登記名義人(しょゆうけんのとうきめいぎにん)は、 その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から 1月以内に、変更の登記(とうき)を申請しなければならない。 14-4
Bさん
登記は住所の変更があるとしなければならないと。

Aさん
所有権の登記名義人の住所について変更があったときは、住所変更の登記をすることができる(同法 64 条 1 項)。権利に関する登記は、私的な権利の公示、保護を目的とするので、登記するか否かは当事者の意思にゆだねられている。それゆえ、当該変更があった日から 1 ヵ月以内に変更登記をしなければならないという規定は設けられていない。

14-4 表題登記は「いつまでに」行うのか? ①土地の表題登記のポイント ・新たに土地が生じた場合、所有者が 1カ月以内に土地の表題登記を申請します。 ・地目または地積に変更が 生じた場合、表題部に記載される 所有者、(表題部所有者)または 所有権の登記名義人が1カ月以内に 申請します。 ②建物の表題登記のポイント ・建物を新築した場合、所有者が 1カ月以内に申請します。 ・建物の種類、構造、床面積などの 変更、あるいは建物が滅失した 場合には、表題部所有者または 所有権の登記名義人が1カ月以内に 申請します。 ・建物の分割、区分、合併の 登記の申請は、表題部所有者または 所有権の登記名義人のみが、申請することが できます (職権による登記はできないので注意!)。 住宅新報要点整理

 

 

 

都市計画法

 

15.都市計画法(としけいかくほう) 事後届出(じごとどけで)に係る(かかる)土地の利用目的 について、甲県知事(こうけんちじ)から勧告(かんこく)を受けた 宅地建物取引業者(たくちたてものとりひきぎょうしゃ)Aが その勧告に従わなかったときは、甲県知事は、その旨及び その勧告の内容を公表することができる。 15-1
Bさん
甲県知事はaさんに届出の勧告ができるんですね。つぎに勧告の内容は公表できると。

Aさん
知事はaさんが届出しないことについて公に公表できます。

15-1 ①届出が必要な土地の取引を 行う場合、まず、知事等に事前 または事後に届出をしなければならない。 この届出義務は事前届出は 「当事者」であり、事後届出は「取得者」である。 届出をしなければ罰則の適用を 受けるが、契約は有効である ②知事等は事前届出は 「6週間以内」、事後届出は 「3週間以内」に審査をし、問題はないか否かの 判断をする。 問題がなければよいが、問題があれば 知事等から勧告を受ける ③②の勧告を受けた場合、その勧告に 従わなければ「公表」できると されている(公表できる としているが、罰則はなく、契約も 有効である) 住宅新報要点整理

 

 

 

 

16.都市計画法(としけいかくほう) 準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)については、無秩序な市街化(むちつじょなしがいか) を防止し、計画的な市街化を図る(しがいかをはかる)ため、都市計画に 市街化区域(しがいかくいき)と市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)との 区分(くぶん)を定めなければならない。

りんごさん
問題肢は準都市計画において線引きは必ずしなければならないといった内容でしょうか。 準都市計画はどのような内容だったでしょうか。

Aさん
準都市計画区域内では、市街化区域や市街化調整区域の区分を定めることはできません。 準都市計画とはどのような区域でしょうか。

16-4

「準都市計画区域」で定めることができる 都市計画 準都市計画区域では、都市計画のうち、下記の「8つ」の「地域地区」についてだけ 定めることができます。 ①用途地区②特別用途地区③特定用途制限地域④高度地区⑤景観地区⑥風致地区 ⑦緑地保全地域⑧伝統的建造物群保存地区 地域地区以外の 都市計画は、準都市計画区域では 定めることはできません。 また、地域地区の都市計画 であっても、「高度利用地区」や 「特定街区」などは入っていないので注意! 準都市計画区域の指定 ①準都市計画区域は、都道府県知事が 指定します。 ②要件(「どのような場所」を指定する?) 準都市計画区域は、都市計画区域外の 区域で、相当数の住居の建築または 敷地の造成が行われ、または行われると 見込まれる一定の区域で、かつ一定の 環境を保全する等の措置を講ずることなく 放置すれば、将来における一体としての 整備・開発および保全に支障が生じる おそれがあると認められる区域を 指定することができます。 住宅新報要点整理

 

 

 

 

17.都市計画法(としけいかくほう) 準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない)において、農業を営む者の居住の用に 供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の 区画形質(くかくけいしつ)の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を 受けなければならない。 17-4
Bさん
1,000㎡だから許可が必要ですか

Aさん
3000㎡以上ですね。

Bさん
準都市計画区域ですか。
Aさん
開発行為をする場合、こちらの区域は3,000㎡以上は知事に届出して許可が必要です。

・準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない) において開発行為をする場合は面積要件がありました。

17-4 都市計画法 1.開発行為の例外は、「2種類」 「許可が不要」なものがあります。 ここでは開発行為の例外について 覚えてください。 これには大きく分けて、下記の「2種類」の 例外があります。 ①「市街化区域以外」の区域内では、 開発許可が不要なもの 農林漁業用の一定の建築物 (農産物の生産・集荷の用に供するもの) または農林漁業者の居住用の建築物を 建築するための開発行為の場合、 市街化区域以外の区域では、許可は「不要」となります。 市街区区域では例外にならないので注意! 農林漁業用の「居住用」「生産・集荷」の例外は 「地域」を確かめる。 ・市街化区域⇒1,000㎡以上許可必要 ・市街化区域以外⇒許可不要 2.例外でないときの面積要件 開発行為の例外に 該当しなくても、下記の面積がなければ 許可不要! ・市街化区域・・・1,000㎡未満(=1000㎡から必要) ・市街化調整区域・・・なし(面積が小さくてもすべて必要) ・非線引き都市計画区域・・・3,000㎡未満(=3,000㎡から必要) ・準都市計画区域・・・3,000㎡未満(=3,000㎡から必要) ・上記以外の区域(=都市計画機器および準都市計画区域以外の区域) ・・・10,000㎡未満 (=10,000㎡から必要) ・三大都市圏の一定の区域では「500㎡未満」となります。 また、一定の場合、都道府県の規制で 300㎡以上の一定の範囲内で別に定めることが できます。つまり、市街化区域内で 1,000㎡なくても、開発許可が 必要な場合があるということです。 住宅新報要点整理

 

 

 

 

18.建築基準法(けんちくきじゅんほう) 4階建ての事務所の用途(ようと)に供する建築物 (きょうするけんちくぶつ)の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの 周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の 手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。

Bさん
階には手すり壁がないんでしょうか。

Aさん
「2 階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの周囲には、安全上必要な高さが 1.1m 以上の手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。」んですね。

18-3 建築基準法(けんちくきじゅうほう)において定めがありました

18-3 単体規定 手すり壁等 屋上広場または2階以上の階 にあるバルコニーその他 これに類するものの周囲には、安全上 必要な1.1m以上の手すり壁、さくまたは 金網を設けなければならない 住宅新報要点整理

 

 

 

19.建築基準法(けんちくきじゅんほう) 一の敷地で、その敷地(しきち)面積の40%が 第二種低層住居専用地域 (だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき)に、60%が 第一種中高層住居専用地域(だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき)に ある場合は、原則として、当該(とうがい)敷地内には大学を建築することができない。

Bさん
カンタン!40%は大学に、60%が第一種中高層住居地域に容積率を分けて計算しよう!

Aさん
Bさん。間違い!過半を占める用途地域から算出します。

19-2 建築基準法 建築物の敷地が複数の用途地域に またがる場合、「過半を占める用途地域」の 用途制限が適用されます 住宅新報要点整理

 

 

 

 

20.宅地造成規制法(たくちぞうせいきせいほう) 宅地造成工事規制区域内(たくちぞうせいこうじきせいくいきない)において、切土(きりど)であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖(がけ)を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

Bさん
たしか切土は、切土した結果 2m を超える崖を生じる場合は宅地造成に該当する。また、切土した結果、2m 以下の崖を生じた場合でも、その面積が 500 ㎡を超える場合には宅地造成に該当する。

Aさん
ぴったり2mの壁は届出不要です。

20-4 宅地造成規制法 宅地⇒宅地 宅地以外⇒宅地 + 造成 切土・・・高さ2mを超えるがけ 盛土・・・高さ1mを超えるがけ 合計・・・高さ2mを超えるがけ 面積・・・500㎡を超える Ⅱ 許可必要 住宅新報要点整理

 

 

 

21.土地区画整理法(とちくかくせいりほう) 土地区画整理事業の施行者(とちくかくせいりじぎょうのせこうしゃ)は、仮換地(かりかんち)を指定した場合において、従前(じゅうぜん)の宅地に存する建築物を移転し、又は 除去することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除去することができる。 21-3

Aさん
建物の除去ができないと土地区画整理法については計画が進みませんね。

21-3 換地処分 換地処分とは、従前の宅地に 代えて工事完了後の土地を与えることです。 「施行者」は、原則として、換地計画に係る 区域の「全部」について土地区画整理事業の 工事が完了した後、「遅滞なく」換地処分を行います。 住宅新報要点整理

 

 

 

22.農地法(のうちほう) 市街化区域内(しがいかくいきない)の農地を宅地とする目的で権利を取得する名合は、あらかじめ 農業委員会に届出すれば法第5条の許可は不要である。 22-1
りんごさん
市街化区域ってところで農地におうちを建てたいんだけど許可いりますか?

Aさん
「市街化区域ってところで農地におうちを建てたい」と、届出です。

・農地法5条において許可が不要な内容がありました。

22-1 農地法「5条」の内容とポイント [許可権者]・・・(原則)知事 (例外) 農林水産大臣が指定する区域は市町村の長 [市街化区域内]・・・あらかじめ「農業委員会」 に届け出れば許可は不要です。 [例外]・・・土地収用法により収用した農地を 転用する場合、市町村が道路などの公共施設として転用する場合 [無許可の行為]・・・当該契約は「無効」となり「罰則」の適用もあります。 また、原状回復義務も受けます。 住宅新報要点整理

 

 

 

23.軽減措置(けいげんそち) この税率の軽減措置(けいげんそち)は、登記(とうき)の対象となる 住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として 取得した住宅用の家屋について受ける 所有権の移転登記(しょゆうけんのいてんとうき)には適用されない。

Aさん
所有権移転登記(しゅうけんいてんとうき)は「贈与」による移転は 対象外となります。

23-2 「所有権移転登記」の場合、移転する原因が「売買」または競落の場合に 適用されるということです。 したがって、「贈与」による移転は 対象外となります。 住宅新報要点整理

 

 

 

24.不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい) 相続(そうぞく)による不動産の取得については、不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)は課されない。 24-3

Bさん

大きな土地を相続した場合でも、不動産取得税いるのかな~?

Aさん
不動産取得税はいらないよ!

24-3 [不動産取得税の非課税] a 国、地方公共団体等が 不動産を取得する場合 (独立行政法人はほぼ すべて非課税では なく、課税される場合もある) b  相続(贈与の場合は課税される)、法人の合併、包括遺贈 および相続人への贈与、委託者への信託財産の移転など C 共有物の分割による 不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の 当該共有物の係る持分を超える部分の取得を除く) については課税されない 住宅新報要点整理

 

 

 

25.鑑定評価基準(かんていひょうかきじゅん) 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む 使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを 最有効使用の原則(さいゆうこうしようのげんそく)という。 25-1

Bさん
不動産の価格ってどのようにして、はかるのかな。

Aさん
築年数が5年、とか、駅から近いしとか。

25-1 不動産の価格形成 不動産の価格については、鑑定評価基準では 以下のように定めています。 不動産の価格は、一般に、 ① その不動産に対してわれわれが認める「効用」 (=何に役立つのか、住宅地としてか、商業地としてかなど) ② その不動産の「相対的希少性」 (=例えば、30分圏内の住宅地はどれくらいあるかということ) ③ その不動産に対する「有効需要」 (=その不動産を変える者で、買おうとする者が どれだけいるの)上記①②③の「3つ」の相関結合に よって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって 表示したものです。 住宅新報要点整理

 

 

 

宅建業法

26.宅建業法・広告(たっけんぎょうほう・こうこく) 販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、 監督処分(かんとくしょぶん)の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円 以下の罰金を併科(へいか)されることがある。 26-2

Bさん
広告に著しく事実に相違する表示をした場合はおもい罰がくだされるんでしょうか。

Aさん
正解です。販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6 月以下の懲役及び 100 万円以下の罰金を併科されることがある。という定めがあります。

26-2 誇大広告に違反した場合 監督処分 指示処分、業務停止処分 (情状が特に重い場合)、免許取消し処分もある 罰則 6カ月以下の懲役もしくは 100万円以下の罰金またはこれの 併科の罰則の処分が適用される 住宅新報要点整理

 

 

 

27.宅建業法・媒介 a及びcは、dが宅地建物取引業者(たくちたてものとりひきぎょうしゃ)で ある場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅(こうじゅうたく)の 構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるとき にその記載(きさい)を省略することはできない。 27-4

Bさん
建物状況調査は37条書面は宅建業者間取引で省略できると。
Aさん
できません。宅建業者間取引であっても、37 条書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときはその記載を省略することはできません。

建物状況調査は売買契約においては 記載する必要がありました。

27-4 37条書面の基本的事項 誰が 宅建業者に交付義務がある 37条書面の交付は宅建士でなくてもよい いつまでに 契約が成立後、遅滞なく 交付する どこで 規定なし(=どこでもよい) 誰に ・当事者として行う場合・・・取引の相手方に ・代理として行う場合・・・ その相手方および依頼した者に ・媒介として行う場合・・・その契約の当事者に どのように ・形式 書面を交付(=交付義務であり、説明義務はない) ・説明 説明義務はない(誰が説明しても、また、説明しなくてもよい) ・記名押印 37条書面には宅建士の記名押印が必要 住宅新報要点整理

37条書面 37条書面には、次の事項を記載しなければならない。 建物が既存の建物であるときは 建物の構造耐力上主要な部分等の状況に ついて当事者の双方が確認した事項。 ・37条書面→貸借の場合は、記載する必要はない。 ズバ予想宅建塾直前予想模試 抜粋

 

 

28.宅建業法 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約(ばいかいけいやく)を 締結(ていけつ)した場合、当該宅地(とうがいたくち)の購入の申込みが あったときは、売却の依頼者宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を 当該依頼者に報告しなければならない。 28-エ

Bさん
宅建業者間の場合は報告不要で大丈夫ですね!

Aさん
まちがえましたね。宅建業者が、宅地の売買の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、媒介の依頼者が宅建業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。

28-エ 媒介契約の基本的事項 ①宅建業者は、宅地または 建物の「売買」または「交換」の 媒介の契約をしたときは、遅滞なく 一定の事項を記載した書面を作成して 記名押印をし、依頼者に交付しなけれ ばなりません。 ②宅建業者は、媒介した宅地・建物の 売買・交換の申込みがあった ときは、遅滞なく、その旨を 依頼者に「報告」しなければなりません。 住宅新報要点整理

 

29.宅建業法・売買契約 a及びbがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行 (とうじしゃのさいむのふりこう)を理由とする契約の解除があったときの 損害賠償の額を代金の20%を超える特約(とくやく)を定めた。 29-2

 

 

 

Bさん
宅建業者間の損害賠償契約は2割が限度ですね。

 

 

 

Aさん
まちがえました。ともに宅建業者である場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約 の解除があったときの損害賠償の額を代金の 2 割を超える定めをすることができるという定めがあります。

29-2 損害賠償額の予定等の制限 ① 民法では、この損害賠償の予定額 (または違約金)について、特に 制限を設けていません。 ② 「宅建業法」では、この損害賠償の 予定等について、宅建業者が自ら売主 となる場合、「宅建業者でない買主」に 対して、「損害賠償の予定額と違約金」を 定める場合、その合計額は、代金の2/10を 超える定めをしてはなりません。 ③ この2/10を超える定めをしても「超える部分」 は「無効」となります。なお、損害賠償額の 予定とは別に違約金を定めて代金の2/10を 超えることを防ぐため「合計額」としています。 ④ 損害賠償の予定や違約金は、契約の際に必ずしも 定める必要はありません。したがって、これを 定めなかった場合は、損害賠償額は実損額と なります(=代金の2/10ではありません)。 住宅新報要点整理

 

 

 

30.宅建業法・報酬の制限 定期建物賃貸借契約(ていきたてものちんたいしゃくけいやく)の契約期間が終了した直後にaが依頼を受けてbc間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、aが受け取る報酬については、宅地建 物取引業法の規定が適用される。 30-4

Aさん

正解です。定期建物賃貸借の再契約に関して宅建業者が受けることができる報酬についても、新規の契約と同様に告示の規定が適用される。

宅建業法は、報酬の制限がありました。 (メモ) 35条書面とおなじでよい

30-4 定期建物賃貸借のポイント 契約 定期建物賃貸借の契約は書面で 行う必要があり、建物賃貸借契約に 更新しない旨の特約を入れることに より行う ⇒利用目的は特に制限されていない ので、居住用でなくてもよい 期間 期間の定めをする必要はあるが、この期間に 制限はなく、1年未満であってもよい 説明 賃貸人が賃借人に対し、期間満了 とともに契約は終了し、更新しない旨を 書面を交付して説明することが必要 ⇒この書面は契約書とは別の書面で行う 住宅新報要点整理

 

 

 

31.宅建業法・現地調査 土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、aが売主dから媒介(ばいかい)を依頼され、現地調査等の費用の通常の売買の媒介(ばいかい)に比べ2万円(消費税等相当額(そうとうがく)を含まない。)多く要する場合、その旨をdに対し説明をした上で、aがdから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。 31-3

Aさん
正解です。 土地 350 万円の売買について、aが売主 d から受け取ることができる報酬の上限額は、空家等の売買又は交換の媒介における特例が適用され、350 万円×4%+2 万円=16 万円。 これに調査等の費用 2 万円を加え 18 万円となる。18 万円に消費税を加え、18 万円 × 1.1=19 万 8,000 円である。

31-3 空家等の売買・交換の媒介における特例 消費税抜きの代金額 (交換の場合は多いほうの評価額)が 400万円以下の宅地または建物 (以下「空家等」といいます)の 売買・交換の媒介であって、通常の売買・交換の 媒介と比較して「現地調査等の費用(人件費を含む)」を 要するものについては、報酬計算の基本式(速算式)で 算出した額に加えて、当該現地調査等に要する費用に 相当する額を合計した額の報酬を、依頼者 (空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限る)から 受領できるようになりました。 [売買の媒介をした場合に依頼者から受領できる報酬限度額] 売主 (イ) 報酬計算の基本式(速算式)で算出した額 ・代金額が200万円以下の場合 ⇒代金額×5% 代金額が200万円超400万円以下の場合 ⇒代金額×4%+2万円 (ロ) 現地調査等に要する費用に相当する額 (イ)+(ロ)=(ハ) の上限額は18万円(消費税抜き) 買主 報酬計算の基本式(速算式)で算出した額 ・代金が200万円以下の場合 ⇒代金額×5% ・代金額が200万円超400万円以下の場合 ⇒代金額×4%+2万円 国都交通省 告示

 

 

 

32.宅建業法 宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者(国土交通大臣 免許)の責めに帰する(せめにきする)理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅地建物取引業者に 対して指示処分をすることができる。 32-1
Bさん
宅建業者にも指示処分はできるんでしょうか。

Aさん
宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅建業者(国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅建業者に対して指示処分をすることができる。

32-1 指示処分を受ける事由 ① 業務に関し、取引の関係者に 損害を与えたとき、取引の公正を 害したときなど、あるいは、宅建業法に 違反したときなどがその代表です。また、 宅建業法以外の法令違反でも、「業務に関して」 宅建業者として不適当と認められるときには、 監督処分を受けます。 ② 宅建士が監督処分を受けた場合において、 「宅建業者の責めに帰するべき事由があるとき」は、 宅建業者も指示処分を受けることになります。 住宅新報要点整理

 

 

33.宅建業法・媒介契約 aとbの間で専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)を締結(ていけつ)した場合、aは、法第34 条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、bがa以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によっ て売買又は交換の契約を成立させたときの措置(そち)について記載しなければならない。 33-4

Bさん
措置の記載はいりました?媒介契約書。

 

Aさん
aと b の間で専任媒介契約を締結した場合、aは、法 34 条の 2 第 1 項の規定に基づき交付すべき書面に、b が a以外の宅建業者の媒介又は代理によって売買又は交換の成立させたときの措置について記載しなければならない

33-4 媒介契約の種類 ① 媒介契約は、他の業者に重ねて 依頼することができるか否かに より、「一般媒介」と「専任媒介」に わけることができます。 a.「一般媒介」は他の宅建業者に 依頼することができる。 b.「専任媒介」は他の宅建業者に 依頼することはできない。 ② 一般媒介と専任媒介は、さらに 下記のように分類されます。 ア. 一般媒介契約 一般媒介契約は、他の宅建業者に重ねて 依頼することができますが、その依頼宅建業者を 「明示する義務」があるか否かにより 分類されます。 a.「明示する義務がある」⇒一般媒介 b.「明示する義務がない」⇒一般媒介契約 イ. 専任媒介契約(または専属専任媒介契約) 「専任媒介契約」は、他の宅建業者に依頼 することはできませんが、自己発見取引は 許されます。しかし、下記の2種類では 許されません。 a.自己発見取引を許す⇒専任媒介契約 b.自己発見取引をすることも許されない⇒専属専任媒介契約 住宅新報要点整理

 

34.宅建業法・37条書面

イ 当事者(とうじしゃ)の氏名 (法人にあっては、その名称)及び住所

ウ  建物の引渡しの時期

34 イ、ウ

Bさん

37条書面は住所・名前、引渡しの時期は必要でしょうか。
Aさん
必要ですね。当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所は、売買・交換の場合に限らず、貸借の場合でも必要的記載事項である。また、建物の引渡し時期は、売買・交換の場合に限らず、貸借の場合でも必要的記載事項である。

・37条書面について必要な記載事項がありました。

34-イ、ウ 37条書面記載事項 省略不可

① 契約当事者の氏名・住所

② 物件特定に必要な表示 (物件の所在・地番・種類など)

③ 既存住宅の建物状況調査の 双方確認 ✘

④ 代金(または借賃)などの 額、支払時期および方法

⑤ 物件の引渡し時期

⑥ 移転登記の申請時期 ✘ その定めがなければ省略可

⑦ 代金(または借賃)等以外の 金銭の額など

⑧ 契約解除に関する事項

⑨ 損害賠償額の予定・違約金の 内容

⑩ ローンのあっせんが不成立の ときの措置 ✘

⑪ 瑕疵担保責任を負うことに ついて、保証保険の締結その他の 措置について定めがあるときは、その内容 ✘

⑫ 瑕疵担保責任の内容の定めの内容

⑬ 天災、不可抗力による損害賠償の 定め(危険負担)

⑭ 租税その他の公課の負担の定め (固定資産税など) ✘ 住宅新報要点整理

 

35.宅建業法・37条書面 建物の売買においては、その建物の瑕疵(かし)を担保(たんぽ)すべき責任の履行に関し保証保険契 約の締結(ていけつ)などの措置(そち)を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要(がいよ う)を重要事項説明書に記載しなければならない。 35-3

新築建物購入にあたって建物が壊れたときについてもあらかじめ知っておきたいと思いませんか。重要事項説明書に記載が必要な事項がありました。

35-3 重要事項説明書の記載事項 売買・交換 ①登記された権利の種類と内容 ②法令に基づく制限の概要 ③私道負担 ④飲用水・電気・ガスの供給ならびに 排水施設の整備の状況 (整備の見通し、特別負担も含む) ⑤未完成物件(=工事完了前)における 完成図 ⑥区分所有建物に関する事項 ⑦建物が既存住宅であれば、 a 建設状況調査の有無、および実施している ときはその概要 b 設計図書や点検記録などの保存状況 ⑧代金または借賃以外の金銭 ⑨契約の解除に関する事項 ⑩損害賠償額の予定または違約金に関する事項 ⑪手付金等の保全措置の概要 ⑫支払金・預り金の保全措置の有無と概要 ⑬ローンのあっせんの内容と不成立のときの措置 ⑭瑕疵担保責任を負うことについて 保証保険契約の締結その他の措置の 有無および概要 ⑮その他国土交通省令等で定める事項 住宅新報要点整理

 

 

36.宅建業法・免許 宅地建物取引業を営もうとする個人cが、懲役の刑(ちょうえきのけい)に処せられ、その刑の執行を 終えた日から5年を経過しない場合、cは免許を受けることができない。 36-3

Bさん
5年後に宅地建物取引業の免許が受けること、できましたね。

Aさん
禁鋼以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は刑の執行を受けることができなくなった日から 5 年を経過しない者(c)は、免許を受けることができない。

36-3 免許の欠格要件 免許の欠格要件のうち、下記の「刑罰」に 該当すれば、免許を受けることができません。 ①「禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を 終わり、または執行を受けることが なくなった日から「5年」を経過しない者」 は、免許されない。 ②「宅建業法違反」や「暴力的な行為」による 違反は、「罰金刑」でも5年を経過しない者。 住宅新報要点整理

 

 

37.宅建業法・クーリングオフ

ア   aとcの間で、クーリング・オフ による契約の解除に関し、cは契約の解除の 書面をクーリング・オフの告知の日から 起算して8日以内にaに到達させなければ 契約を解除することができない旨の特約 (むねのとくやく)を定めた場合、当該 特約(とうがいとくやく)は無効である。

イ  cは、bの事務所で買受け(かいうけ)の 申込みを行い、その3日後に、cの自宅近くの 喫茶店で売買契約を締結(ていけつ)した 場合、クーリング・オフによる契約の解除が できない。

 

37  ア

Aさん
アは買主に不利な約束、ウは買受けの申込みがポイントですね。

Bさん
買主が不利な契約ですね。

37 ア (特約)・・・この制度に反する買主に 「不利」となる特約は「無効」ですが、買主に 「有利」となる特約は「有効」です。 イ クーリング・オフの「対象となるか 否か?」は、「申込み」場所で判断する

買受けの申込み契約の締結クーリング・オフの適用
事務所等⇒事務所以外⇒なし
事務所等以外⇒事務所等⇒あり

住宅新報社要点整理

 

 

38.宅建業法・手付金の保全措置 当該(とうがい)住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主 から手付金(てつけきん)200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金(ちゅうかんき ん)300万円を受領するためには、手付金200万と合わせて保全措置(ほぜんそち)を講じた後で なければ、その中間金を受領することができない。 38-1

 

Aさん

手付金と中間金が合計500万円になります。したがって、保全措置が必要です。

正しい。正解。工事完了後に授受される金銭でもその授受が物件の引渡し前のものであれば、手付金 と中間金を合わせて保全措置を講じなければならない(宅地建物取引業法 41 条の 2 第 1 項)。中間金受 領時における手付金等の額の合計は 500 万円であり、代金の 10%を超えているので、保全措置が必要で ある。

38-1

未完成物件完成物件
保全措置が不要な額代金の5/100(5%)以下かつ 1,000万円以下代金の1/10(10 %)以下かつ1,000万円以下
保全措置の方法① 保証委託契約 ② 保証保険契約① 保証委託契約 ② 保証保険契約 ③手付金等寄託契約

住宅新報要点整理

 

 

39.宅建業法・35条書面 宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾(しょう だく)があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。 39-4

Aさん
重要事項説明時には宅建士証の提示が必要でした。

39-4 IT重説 業者は、宅地または建物の貸借の場合は、ITを 活用して重要事項の説明ができるように なった。 (ズバ予想宅建塾直前予想模試引用抜粋)

40.宅建業法 ア Aは、自ら売主として、建物の 売買契約を締結するに際し、買主が 手付金を持ち合わせていなかったため 手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。 40-ア
建物さん
手付金の分割払を条件に契約の締結を誘引する行為は、手付貸与の禁止に該当する。

 

 

 

41.宅建業法・免許

c社は賃貸マンション(ちんたいまんしょん)の管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託(いた く)されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦 情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。 41-3
建物さん

c社は管理の委託、入居者の募集、代理して行う契約の締結等を行っています。代理して行う契約の締結は宅建業に該当します。

41-3

宅地・建物取引
(Aパターン)×免許不要
(Bパターン)×免許不要
(Cパターン)×免許不要
(Dパターン)免許必要

業 宅建業法の「業」とは、宅地建物の取引を 「不特定多数」に「反復継続」して行う 行為をいう。一般にわれわれが認識して いるような営利性は関係ないので、無償 で行っても業に該当する 住宅新報社要点整理

 

 

 

 

42.宅建業法・免許 宅地建物取引士は、法第37条に規定する書面を交付する際、取引の関係者から請求があったときは、 専任(せんにん)の宅地建物取引士であるか否かに(いなかに)かかわらず宅地建物取引士証を提示し なければならない。 42-4

Bさん

この場合は従業員証の提示が必要ですね。

Aさん
不正解です。宅地建物取引士は、重要事項の説明以外の場合、取引の関係者から請求があったときは、専任の宅地建物取引士であるか否かを問わず、宅地建物取引士証を提示しなければならない。

42-4

宅建士証はいつ見せるの?・取引の関係者から請求があったとき ・重要事項の説明を行うとき (相手方からの請求がなくても必ず見せる!)

住宅新報社要点整理

 

 

 

43.宅建業法・営業保証金 宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨 (えいぎょうほしょうきんをきょうたくしたむね)の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は 都道府県知事の催告(さいこく)を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしない ときは、免許を取り消されることがある。 43-1
建物さん
国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をした日から 3 月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、催告が到達した日から 1 月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。

営業保証金について 届出をしないとき免許を取り消される場合がありました。

43-1 ① 免許を取得して3カ月以上経っても 供託所の写しを提出しない場合は、免許は すぐに取消しの対象となるのではなく、催告の 対象となる ② その後1カ月経っても届出をしない場合 には、免許権者は「免許を取り消さなければ ならない」ではなく、「取り消すことができる」 という規定である。(相違に注意!) 住宅新報要点整理

 

 

44.宅建業法・保証協会 保証協会は、aの取引の相手方から宅地建物取引業に係る(かかる)取引に関する苦情を受けた場合 は、aに対し、文書又は口頭(ぶんしょまたはこうとう)による説明を求めることができる。 44-2

 

Aさん
保証協会の業務には苦情に関する解決を行うといった業務がありました。

正しい。正解。保証協会は、苦情の解決について必要があると認めるときは、当該社員に対し、文書 若しくは口頭による説明を求め、又は資料の提出を求めることができる(同法 64 条の 5 第 2 項)。 44-2 保証協会の業務 必須業務 ① 苦情解決 宅建業者の相手方などからの、取引に 関する苦情解決 (保証協会は、苦情の申出や解決の結果を 社員に周知させる義務がある) ② 宅建士などの研修 宅建士、その他宅建業の業務に従事しまたは 従事しようとする者に対する研修(対象は 宅建士だけではない) ③弁済業務 (営業保証金に代わる制度、営業保証金との相違に注意) 任意業務 ① 一般保証業務 宅建業者が受領した支払金や預り金などについて その債務を連帯して負う業務 ② 手付金等保管業務 この業務については、完成物件に対してだけできる (未完成物件に対してはできないので注意) ③ 一般社団法人に対する研修費用の助成 宅建業者を直接・間接とする一般社団法人による 宅建士等に対する研修費用の助成 ④ 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務 特にこれだけという業務に限定されていない ・任意業務を行うには国土交通大臣の承認が必要 住宅新報要点整理

 

5問免除科目

45.特定住宅瑕疵担保責任 自ら売主(みずからうりぬし)として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金(じゅうたくはんばいかしたんぽほしょうきん)の供託(きょうたく)及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約(じゅうたくはんばいかしたんぽせきにんほけんけいやく)の締結の状況(ていけつのじょうきょう)について届出(とどけで)をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主(みずからうりぬし)となる新築住宅の売買契約を締結(ていけつ)することができない。 45-3

Bさん
基準日から50日以内に届出ですか

Aさん

基準日翌日から50日です。

45-3 報告義務など 特定瑕疵担保履行法では、新築住宅を引き渡した 建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金 の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または 都道府県知事に3週間以内に届け出しなければなりません(届け出しない場合、罰則あり)。 もし、宅建業者が、資力確保措置を講じ、かつ、 基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して「50日経過」した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできません。 住宅新報要点整理

 

46.独立行政法人住宅金融支援機構 機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受け(かしつけさいけんのゆずりうけ)を業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随(ふずい)する土地又は借地権(しゃくちけん)の取得に必要な資金の貸付け(かしつけ)に係る(かかる)金融機関の貸付債権(かしつけさいけん)については、譲受け(ゆずりうけ)の対象としていない。 46-1

Bさん
土地に付随する場合はどうでしょうか。

 

Aさん
独立行政法人住宅金融支援機構(以下、この問において「機構」という)は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機の貸付債権の譲受けを業務として行っており、当該住宅の建設又は購入に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権についても、譲受けを業務として行っている。

46-1 ①証券化支援業務 機構は、民間金融機関が行う住宅の 建設または購入に必要な資金の貸付 債権(=住宅ローン債権)の譲受けおよび その債権などの債務保証の業務を行います。 これが証券化支援業務です。 土地の購入・・・住宅の建設に付随した土地は 融資対象となる。 ・土地のみの購入費用に対する融資はできない 住宅新報要点整理

 

 

47.宅建業法・不当表示 土地上に古家(ふるいえ)が存在する場合に、当該古家(とうがいふるいえ)が、住宅として 使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地(うりち) と表示して販売しても不当表示(ふとうひょうじ)に問われることはない。 47-2

Aさん
正解。「土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を明示すること」(同法 5 条、表示規約 13 条、表示規約施 行規則 8 条 6))。したがって、古家がある旨を明示してあれば、「住宅として使用することが可能な状態」であることを表示しなくても、不当表示に問われることはない。

古家がある土地を広告するには制限がありました 。

47-2 その他の規制 古家・廃屋 土地取引で土地上に古家・廃屋等が存在するときは、 「その旨」を表示すること 増改築 建物を改装または改築したことを表示する場合は、 「その内容」および「時期」を明らかにして 表示すること(増築も含む) ⇔増改築したものを、新築したものと誤認させる 表示をしてはならない。 住宅新報要点整理

 

 

 

 

48.統計 平成30年地価公示(ちかこうじ) (平成30年3月公表)によれば、平成29年1月以降の1年間の地価変動率(ちかへんどうりつ)は、住宅地の全国平均では、昨年の横ばいから10年ぶりに上昇に転じた。 48-3

Aさん
正解。平成 30 年地価公示(平成 30 年 3 月公表)によれば、平成 29 年 1 月以降の 1 年間の地価変動率は、住宅地の公示地価の全国平均(平成 29 年の対前年比は 0.0、平成 30 年の同は 0.3%増)では、昨年の横ばいから 10 年ぶりに上昇(対前年比 0.3%増)に転じた。

Bさん
地価は上がっているみたい。

統計について記載しています。

48-3 平成30年地価公示 [平成29年1月以降の1年間の地価] ・全国平均では、全用途平均は3年連続の「上昇」となった。 住宅地は昨年の横ばいから10年ぶりに「上昇」に転じた。 商業地は3年連続の「上昇」となり、上昇基調を強めている。 (日建学院 宅建士一発合格!シリーズ 追録(統計資料))

 

 

 

49.土地 低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地(せんじょうち)の中の微高地(びこうち)、自然堤 防、廃河川(はいかせん)となった旧天井川等(きゅうてんじょうがわ)であり、比較的危険度の低い 所が沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等(きゅうかどうとう)である。 49-4
Aさん
最も不適当。正解。低地の中でも、災害の「危険度の低い」 所は、 扇状地の中の微高地、自然堤防、 廃川敷となった旧天井川等であり、低地の中でも特に「危険度が高い」所は、 沿岸部の標高の低いデル タ地域、旧河道、 自然堤防に囲まれた排水の悪い低地(後背低地)などである。

Aさん
旧河道について説明文です。「旧河道」は、軟弱な地盤で建物の不動沈下が発生しやすい。

 

 

50.建築物の構造 鉄骨構造(てっこつこうぞう)は、不燃構造(ふねんこうぞう)であり、耐火材料による耐火被覆(たいかひふく)がなくても耐火構造にすることができる。 50-3

Aさん
最も不適当。正解。鉄骨造は不燃構造であるが、火熱に遭うと軟化し耐力が著しく減少する。一般に、400℃で約 3 分の 2 に強度が低下し、1,000℃を超えると強度が期待できなくなるとされている。したがって、耐火構造とするためにはモルタル等の耐火性のある材料で被覆する必要がある。

こちらは鉄骨構造について説明文です。

50-3 鉄骨造は、不燃構造です。 しかし、熱に弱く、加熱に より耐力が減少するので、コンクリートなどの 耐火材料で被覆する(ひふくする) 必要があります。 住宅新報社要点整理

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