宅建試験2019年過去問解いてみました。2019年正解に焦点をあてて解説しています。

 

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

2019年の宅建試験おつかれさまでした。

2019年宅建試験見直ししたけど

「少し正解が

わかりにくい」

 

「こたえを読んでも

わかりにくい」

 

といった

感想ございませんでしょうか。

宅建試験2019年本試験(過去問)について

宅建士資格保有しているきりんが

・正解肢(せいかいし)

・正解肢に関連した法律

(せいかいしにかんれんしたほうりつ)

・かみ砕いた言い方

を用いて解説していきます。

 

こちらについては正解肢(せいかいし)に焦点をあて

解説していきたいと思います。

宅建試験初学者のかた・答えや正解が少しわかりにくいといった方の参考になれば幸いです。

見出し
1.民法
1-1 民法(みんぽう)
1-2 民法及び借地借家法
1-3 区分所有法及び不動産登記法
2. 都市計画法
2-1 都市計画法
2-2 建築基準法・届出・土地区画整理法・農地法
2-3 課税・地価公示法
3. 宅建業法
3-1 宅建業法
3-2 免許
3-3 登録
4. 5問免除科目
4-1 特定住宅瑕疵担保責任
4-2 独立行政法人住宅支援機構
4-3 不当表示
4-4 統計・土地・建築物の構造
 
民法(みんぽう)
 

1.不法占拠と登記(ふほうせんきょととうき)

甲(こう)土地を何らの権限(けんげん)なく不法占拠(ふほうせんきょ)

しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権(しょゆうけん)を主張して明渡請求(あけわたしせいきゅう)をするには、甲土地の所有権移転登記(しょゆうけんいてんとうき)を備えなければならない。

不動産の場合

①「不動産」では善意取得(ぜんいしゅとく)の規定(きてい)は適用(てきよう)されません。つまり、不動産の「引き渡し」があっても、第三者(だいさんしゃ)に対抗するには「登記」(とうき)が必要です。

②ABとACの「二重売買」(にじゅうばいばい)が行われた場合、この債権(さいけん)である売買契約(ばいばいけいやく)は二重でも構いませんが、物件である所有権(しょゆうけん)は1つしかありません。そこで、不動産の場合は「どちらが先」に「登記」(とうき)したかで決着をつけます。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

1 解説

Bさん:「Cさん私の土地で何されているんですか。」

Cさん:「勝手に使っています。」

きりん

 

2.詐欺・登記・重過失(典型的)(さぎ・とうき・じゅうかしつ(てんけいてき))

Aの売却の意思表示に要素の錯誤(さくご)がある場合、Aに重大な過失(かしつ)があったとしても、AはBに対して、錯誤(さくご)による当該意思表示(とうがいいしひょうじ)の無効を主張して、甲土地の返還を請求することができる。

錯誤(さくご)の場合

当事者間(とうじしゃかん) 表意者(ひょういしゃ)A(=勘違いした者)は、下記①②の要件を満たせば、錯誤(さくご)による「無効」(むこう)を主張することができる

①「要素の錯誤」(ようそのさくご)であること

②「表意者(ひょういしゃ)に重大な過失(かしつ)がない」こと

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4 解説

Aさん:「Cさんの登記書を泥棒した」

Bさんは困りますね。

 

3.瑕疵(かし)

Bが当該瑕疵(かし)の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を追及することができる。

責任追及手段等(せきにんつきゅうしゅだんとう)(物の瑕疵)(もののかし)

責任追及期間(せきにんついきゅうきかん)は、瑕疵(かし)があることを知ってから(=発見してから)1年以内に行使しなければなりません。

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1解説

Aさん:「少し柱が折れているが

いいか」

Bさん:「柱が折れている。Aさんは責任とれる

かな」

Aさんはあらかじめしっていたので責任が

問われますね。

きりん

4.不法行為(ふほうこうい)

名誉(めいよ)を違法に侵害された者は損害賠償(そんがいばいしょう)又は名誉回復のための処分を求めることができるほか、人格権(じんかくけん)としての名誉権に基づき、加害者に対し侵害行為(しんがいこうい)の差止め(さしとめ)を求めることができる。

損害は財産的損害だけではなく、精神的損害も含みます。(=慰謝料)。(いしゃりょう)

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

4 解説

被害者Aさん:「植木を折られてショック。2回目はやめてほしい」

きりん

 

5.無権代理(むけんだいり)

本人が追認拒絶(ついにんきょぜつ)をした後に無権代理人(むけんだいりにん)が本人を相続(そうぞく)した場合と、本人が追認拒絶をする前に無権代理人本人が本人を相続した場合とで、法律効果は同じである。

無権代理(むけんだいり)(追認)(ついにん)

無権代理行為(むけんだいりこうい)について、本人が「それでもよい」と言えば有効な代理行為となります。この行為を「追認」(ついにん)といいます。無権代理人の行為を本人が追認すれば最初から通常の代理行為となります。(=遡及効)(そきゅうこう)。また、この追認は「無権代理人」でも「相手方」でも、「どちらに対して」も行えます。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

2 解説

Aさん:「Bさんは見ず知らずの人だけど

Cさんから家賃を預かったといっていたな。

どうしようかな。」

その後Aさんが亡くなり

Bさん:「あずかっていたお金をもらっておくか」

 

6.相続(そうぞく)

共同相続人(きょうどうそうぞくにん)は、既(すで)に成立している遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)につき、その全部又は一部を全員の合意により解除した上、改めて遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)を成立させることができる。

共同相続人(きょうどうそうぞくにん)は、すでに成立している遺産分割(いさんぶんかつ)の協議(きょうぎ)でも、「全員の合意」によって解除し、改めて分割協議(ぶんかつきょうぎ)をさせることができます。

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2解説

A:「Bさん、Cさん私たちが相続した財産どうしましょう」

B:「Cさん、Aさんそろそろどうでしょう」

C:「Aさん、Bさん、話し合いしませんか」

そうぞくは全員の話し合いが必要ですね。

 

7.売買契約(ばいばいけいやく)

Bが、本件代金債務(ほんけんだいきんさいむ)につき受領権限(じゅりょうけんげん)のないCに対して弁済した場合、Cに受領権限がないことを知らないことにつきBに過失(かしつ)があれば、Cが受領した代金をAに引き渡したとしても、Bの弁済(べんさい)は有効にならない。

下記の場合、受領権限(じゅりょうけんげん)のない者に弁済しても「有効」となる

・受領証書(じゅりょうしょうしょ)(=領収書など)の持参人(じさんにん)は、弁済受領(べんさいじゅりょう)の権限(けんげん)があるものとみなされ、その者に弁済者(べんさいしゃ)が善意無過失(せんいむかしつ)で弁済すれば、その弁済は有効なものとなる

・準占有者(じゅんせんゆうしゃ)(例えば、印鑑と通帳を持っている者)へ弁済した場合、弁済者が善意無過失(ぜんいむかしつ)であれば、その弁済は有効となる

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

1解説

C:「Bさんこちらのお家賃あずかります~」

B:「Cさん、お家賃おねがいします。」

A:「Cさん、こちらがお家賃ですね。」

Bさん悪くないですね。

きりん

 

8.請負契約(うけおいけいやく)

本件契約が、事務所の用に供するコンクリート造の建物の建築を目的とする場合、Bの瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)の存続期間(そんぞくきかん)は20年と定めることができる。

「建物」などの土地の工作物(こうさくぶつ)は引渡しから「5年」であり、この工作物が石造(いしづくり)、金属造(きんぞくづくり)などの場合は「10年」となります。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

2解説

A:「こちらの事務所こわれたら20年間責任とってくださいね」

B:「大丈夫です~」

5年間は責任をとえます。

 

9.時効の中断(じこうのちゅうだん)

訴えの提起後(ていきご)に裁判上の和解(わかい)が成立した場合には、時効中断(じこうちゅうだん)の効力は生じない。

時効は裁判上の請求(「裁判上の請求」「支払督促」(しはらいとくそく)「和解・調停の申立」(わかい・ちょうていのもうしたて)「破産手続きの参加など」(はさんてつづきのさんか))により「中断」する

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4解説

裁判長

「両者の言い分をみとめます。これでいいですね」

両者「はい、わかりました」

和解(わかい)は時効が中断します。

 

10.抵当権(ていとうけん)

600万円

抵当権(ていとうけん)の「順位の譲渡」(じゅんいのじょうと)

順位の譲渡とは、先順位の抵当権者(ていとうけんしゃ)と後順位の抵当権者の「順位が入れ替わる」ことをいう。つまり、譲渡人(ゆずりわたしにん)と譲受人(ゆずりうけにん)との間で優先順位の交換が生じ、両者の受けられる配当額の合計額から譲受人がまず優先弁済を受け、残剰余金(ざんじょうよきん)を譲渡人(ゆずりわたしにん)が受ける。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

B:「Dさん、順番譲ります(変わります)」

D:「Bさん変わりましょう」

 

11.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース①では契約の更新がないことを書面で定めればその特約(とくやく)は有効であるが、ケース②では契約の更新がないことを書面で定めても無効(むこう)であり、期間は30年となる。

借地権(しゃくちにん)の存続期間と更新期間

 民法(みんぽう)では賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)の存続期間は最長20年であり、また、更新後(こうしんご)も最長20年でした。しかし、借地借家法(しゃくちしゃっかほう)(借地の場合)では、賃貸借契約(ちんあたいしゃくけいやく)の「期間を定める場合」と「期間を定めない場合」、それぞれ下記の期間となります。

当初の期間

期間を定める場合→30年以上で定める(これより短い場合は30年となる)

期間を定めない場合→30年となる

更新後の期間

期間を定める場合→1回目の更新は20年以上(2回目以降は10年以上)

期間を定めない場合→1回目の更新は20年、2回目以降は10年

 借家権(しゃっかけん)の存続期間(そんぞくきかん)

賃貸借期間(ちんたいしゃくけいやく)は民法(みんぽう)では最長20年ですが、この法律では20年を超えることもできます。ただし1年未満の期間を定めた場合は、「期間の定めがないもの」とみなされます(無効ではないので注意!)

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

① 例 100年にする 大丈夫です。

② 例 100年にする だめです。

 

12.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

Bが適法に甲建物(こうたてもの)をCに転貸(てんたい)していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が解約の申入れによって終了するときは、特段(とくだん)の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。

賃借権(ちんしゃくけん)の譲渡・転貸(じょうと・てんたい)

①賃借権を無断で譲渡・転貸(じょうと・てんたい)した場合は、契約解除の原因となります。しかし、無断譲渡等(むだんじょうととう)をしたとしても、「信頼関係が破壊」されるようなものでなければ、契約を解除することはできません。

②賃借権(ちんしゃくけん)の譲渡・転貸(じょうと・てんたい)を賃貸人(ちんたいにん)が承諾していない場合、賃貸人(ちんたいにん)は賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)をしなくても、譲受人(ゆずりうけにん)や転借人(てんしゃくにん)に対して「明渡し」(あけわたし)を求めることができます。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4解説

B:「Cさんに部屋貸しておこう、法律調べよ」

C:「Bさんが契約書持ってきたし大丈夫」

A:「期限がきたので部屋を返してもらいたい」

AさんはCさんにあらかじめ通知が必要ですね。

 

13.区分所有法(くぶんしょゆうほう)

集会においては、規約(きやく)に別段(べつだん)の定めがある場合及び別段(べつだん)の決議(けつぎ)をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)の1人が議長となる。

区分所有法(くぶんしょゆうほう)では「区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)は、全員で、建物(たてもの)ならびにその敷地(しきち)および付属施設(ふぞくしせつ)の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約(きやく)を定め、および管理者をおくことができる」と定めています。

→区分所有関係(くぶんしょゆうかんけい)が発生した時点で、区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)は全員で管理組合を構成し、当然に団体の構成員となる。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

解説3

ーマンションで集会の通知がありましたー

(議長は今回の集会は

Aさんにしていただきましょうか。)

 

14.不動産登記法(ふどうさんとうきほう)

登記官(とうきかん)は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権で当該土地の分筆(ぶんぴつ)の登記をすることはできない。

職権で行う分筆の登記(ぶんぴつのとうき)

1筆(いっぴつ)の土地の一部が別の地目(ちもく)になった場合、地番や区域が異なることになった場合には、登記官(とうきかん)は職権で分筆の登記(ぶんぴつのとうき)をしなければならない

 

登記官(とうきかん)は地図を作成するために必要があると認めるときは、表題部(ひょうだいぶ)の所有者等の異議がないときに限り、職権で分筆の登記(ぶんぴつのとうき)ができる

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

3解説

登記官「半分が畑、半分が家になっているな」

「分けて登記しよう」

 

15.都市計画法(としけいかくほう)

特別用途地区(とくべつようとちく)は、用途地域(ようとちいき)が定められていない土地の区域(市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要(がいよう)を定める地区とされている。

特別用途地区(とくべつようとちく)

用途地区内(ようとちくない)の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進(ぞうしん)、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域(とうがいようとちいき)の指定を補完(ほかん)して定める地区

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4解説

A: 「家の外に野鳥が集める大きな小屋を作ってしまおう」

B: 「用途地域(ようとちいき)は内容があり

  制限されています。」

 

都市計画法

16.都市計画法(としけいかくほう)

準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)において、店舗の建築を目的とした4,000㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

第1種特定工作物(だいいっしゅとくていこうさくぶつ)

(1ha(いちへくたーる)以上必要ないもの) →コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物貯蔵槽(きけんぶつちょぞうそう)、ゴルフコースなど

第2種特定工作物(だいにしゅとくていこうさくぶつ)

(1ha(いちへくたーる)以上必要なもの) →野球場、庭球場(ていきゅうじょう)(テニスコート)、運動場、墓園(ぼえん)など

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

1解説

A:「お店に変えよう」

 

17. 建築基準法(けんちくきじゅんほう)

共同住宅の住戸(じゅうこ)には、非常用の照明装置を設けなければならない。

単体規定(たんたいきてい)の条例による制限の付加・緩和(せいげんのふか・かんわ)

①付加(ふか)・・・地方公共団体(ちほうこうきょうだんたい)は、その地方の気候や風土(ふうど)の特殊性(とくしゅせい)などにより、単体規定(たんたいきてい)だけでは十分ではないと認めるときは、建築物の規制を条例で付加(ふか)することができます。

②緩和(かんわ)・・・市町村(しちょうそん)は、必要と認めるときは、国土交通大臣の承認を得て、条例で区域を限り単体規定(たんたいきてい)の一定のものについて緩和(かんわ)することができます。

(例外)都市計画区域(としけいかくくいき)または準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない)の建築物、あるいは特殊建築物(とくしゅけんちくぶつ)で100㎡を超えるものなどは緩和(かんわ)することができません。

 

・居室の採光等(きょしつのさいこうとう)

①住宅・病院・学校等の居室(きょしつ)に設置する「採光」(さいこう)のための窓その他の開口部(かいこうぶ)の面積は、床面積(ゆかめんせき)に対して、下記(かき)の割合以上でなければならない。

住宅の居室(じゅうたくのきょしつ)→1/7以上

②居室の「換気」のための窓、その他の開口部の面積の場合、原則として、1/20以上

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4解説

「マンションの全部屋に非常用誘導灯をつけなさい」

じゃまですよね~。

 

18.建築基準法(けんちくきじゅんほう)

工業地域内においては、幼保(ようほ)連携型認定子供園を建築することができる。

交番や電話ボックスあるいは診療所や神社、教会、派出所、保育所、老人福祉センターなどはどの地域でもOK

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

コメント

公的施設(こうてきしせつ)(病院・大学)のような扱いでしょうか。

2解説

Aさん「騒音や公害の観点から半導体を作る会社の横に

幼稚園を建設する」

非常識ですよね~。

 

19.宅地造成規制法(ごろあわせ)(たくちぞうせいきせいほう)(トドの卓三既に酔っております)(とどのたくぞうすでによっております)

宅地造成工事規制区域(たくちぞうせいこうじきせいくいき)の指定の際に、当該宅地造成工事規制区域内において宅地造成工事を行っている者は、当該工事について都道府県知事の許可を受ける必要はない。

すでに工事に着手している場合

規制区域指定の際(きせいくいきしていのさい)、すでに宅地造成工事(たくちぞうせいこうじ)に着手(ちゃくしゅ)している場合、区域指定後(くいきしていご)21日以内(=工事着手後(こうじちゃくしゅご)ではない)に、造成主(ぞうせいぬし)は知事に届出(とどけで)が必要です。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

3解説

都道府県知事:「この辺りを規制します」

Aさん:「届け出します」

許可がふようです。

 

20.土地区画整理法(とちくかくせいりほう)

仮換地(かりかんち)の指定があった日後、土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)の施工(せこう)による施工地区内の土地及び建物の変動に係る登記(とうき)がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内(せこうちくない)の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。

換地処分(かんちしょぶん)の公告(こうこく)があった後は、上記の変動に係る登記(かかるとうき)がなされるまでは、原則として他の登記をすることができません。ただし、その公告前(こうこくまえ)に登記原因(とうきげんいん)が生じたことを証明した場合には、その登記(とうき)をすることができます。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

1 解説

A:「この辺りの土地を購入して

  事業をしよう、知らせなくてもいいか」

B:「聞いてない」

おおやけに告げてないとBさんはわかりませんね。

 

21.農地法(のうちほう)

耕作目的で原野(げんや)を農地に転用しようとする場合、法第4条第1項の許可は不要である。

農地法4条(のうちほうよんじょう)

例外:土地収用法(とちしゅうようほう)や市町村(しちょうそん)が道路などの公共施設(こうきょうしせつ)として転用(てんよう)する場合、2アール(=200㎡)未満の農業施設を造る場合、土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)により道路等を建設する場合。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

1解説

-原野にて-

Aさん:「この辺りではたけでもするか」

 

原野(げんや)→農地へ転用(のうちへてんよう)もよく模試で問われます。

 

 

22.事後届出(じごとどけで)

宅地建物取引業者Fが所有する市街化調整区域内(しあいかちょうせいくいき)の6,000㎡の一団の土地を、宅地建物取引業者Gが一定の計画に従って、3,000㎡ずつに分割して購入した場合、Gは事後届出(じごとどけで)を行わなければならない。

「事後届出」(じごとどけで)は「取得者」(しゅとくしゃ)が取得する面積で判断する

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

3解説 

カナダ:「無人島は面積にふくまないでいいか

届出は次の調査まで放っておくか~」

 

23.居住用財産・譲渡所得の課税(きょじゅうようざいさん・ゆずりわたししょとくのかぜい)

居住用財産を譲渡(じょうと)した場合の軽減税率の特例は、その個人が平成29年において既にその特例を受けている場合であっても、令和元年(平成31年)中の譲渡による譲渡益(じょうとえき)について適用を受けることができる。

特例の重複適用(とくれいのじゅうふくてきよう)ができるか否か?(いなか?)

特例の重複適用(とくれいのじゅうふくてきよう)ができるのは、下記の「2つ」の場合のみ!

①居住用3,000万円の特例(きょじゅうようさんぜんまんえんのとくれい)+居住用軽減税率の特例(きょじゅうようけいげんぜいりつのとくれい)=できる

②収用5,000万円の特例(しゅうようごせんまんえんのとくれい)+居住用軽減税率の特例(きょじゅうようけいげんぜいりつのとくれい)=できる

上記の2つ以外はできません。

例1)居住用3,000万円の特例(きょじゅうようさんぜんまんえんのとくれい)+買換え特例(かいかえとくれい)=できない

例2)特定居住用の買換え特例(とくていきょじゅうようのかいかえとくれい)+居住用の軽減税率の特例(きょじゅうようのけいげんぜいりつのとくれい)=できない

例3)収用5,000万円の特例(しゅうようごせんまんえんのとくれい)+優良住宅地の特例(ゆうりょうじゅうたくちのとくれい)=できない

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

こちらの引用文は2019年宅建試験が分かりにくかったっていう方もこの際覚えましょう。

2解説

Aさん「このクーポン券2回使えるかな」

店員さん「できません」

 

24.固定資産税(こていしさんぜい)

固定資産税は、固定資産の所有権に対して課されるが、質権(しちけん)又は100年より永い存続期間の定めのある地上権(ちじょうけん)が設定されている土地については、所有権ではなくその質権者(しちけんじゃ)又は地上権者(ちじょうけんじゃ)が固定資産税の納税義務者となる。

固定資産税の課税主体(誰が)

(こていしさんぜいのかぜいしゅたい)

 ・市町村

 ・不動産の所在する市町村である。

課税客体(何に対し)(かぜいきゃくたい)・土地、家屋

償却資産(しょうきゃくしさん)

・土地、建物の種類は問わない(不動産取得税と同じ)(ふどうさんしゅとくぜいとおなじ)

 

納税義務者(のうぜいぎむしゃ)

 賦課期日(ふかきじつ)(1月1日)において、登記簿に登記(とうきぼにとうき)されている所有者(しょゆうしゃ)が納税義務者(ぞうぜいぎむしゃ)となるが、下記の場合は注意!

 質権(しちけん)、地上権(ちじょうけん)(100年より長いものに限る)が設定されている

土地の場合/質権者(しちけんしゃ)、地上権者(ちじょうけんしゃ)

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

コメント

(固定資産税(こていしさんぜい)はマンションは専有面積(せんゆめんせき)を用いて按分(あんぶん)、固定資産税小規模住宅特例(こていしさんぜいしょうきぼじゅうたくとくれい)は1/6、固定資産税の納期(こていしさんぜいののうき)は市町村が異なる納期を定めることが出来る。)

Aさん「鉄道ってだれが所有しているのかな」

Bさん「JRだよ」

Cさん「そうなんだ~」

 

25.地価公示法

標準地(ひょうじゅんち)の正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引(一定の場合を除く。)において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に関して地上権(ちじょうけん)が存する場合には、この権利が存しないものといて通常成立すると認められる価格となる。

公示(こうじ)される「正常価格」(せいじょうかかく)とは

地価公示法(ちかこうじほう)によって公示(こうじ)される価格は「正常価格」(せいじょうかかく)です。この正常価格(せいじょうかかく)とは、下記の価格をいいます。

①正常価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいいます。

②正常価格(せいじょうかかく)とは、その土地上の建物や借地権等(しゃくちけん)があっても、それらの権利が存しない(そんしない)ものとした価格(=更地価格)(さらちかかく)です。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

3解説

Aさん:「パソコンいくらかな~」「ソフトとかが3万円、他にセキュリティが1万円、・・・」

Aさん:「パソコン本体価格が知りたいんだけど~」

 

宅建業法

26.宅建業法

宅地建物取引業者の従業員が、当該宅地建物取引業者とは別の自己のために免許なく宅地建物取引業を営むことは、無免許事業に当たる。

不動産取引をする者が国や地方公共団体(ちほうこうきょうだんたい)であれば、宅建業法(たっけんぎょうほう)は適用されないので免許は「不要」です。また、信託会社(しんたくがいしゃ)は国土交通大臣に届出(とどけで)をすれば、免許を受けずに宅建業(たっけんぎょう)を行えます(=免許不要)。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

4解説

Aさん「Bくん、ちょっと飛行機免許借りるね~、ぶーん」

Bさん「Aさん~あ~いっちゃった~」

C飛行場「飛行機が勝手に着陸している~」

 

27.宅建業法 自ら売主

エ 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に係る契約の締結(ていけつ)の勧誘(かんゆう)をするに際し、その相手方に対し、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為をしてはならない。

宅建業法(たっけんぎょうほう)では、宅建業者(たっけんぎょうしゃ)が、下記のような不当な勧誘(ふとうなかんゆう)をする行為を禁止しています。

・相手方(あいてがた)などに対し、利益(りえき)を生じることが確実であると誤解されるような断定的判断(だんていてきはんだん)を提供(ていきょう)すること。

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

エ解説

Aさん「このゴールドバー値上がりします~。2倍になります」

Bさん「買います」

 

28.宅建業法 35条書面

当該建物が建物の区分所有等(くぶんしょゆうとう)に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権(くぶんしょゆうけん)の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分(せんゆうぶぶん)の用途(ようと)その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

区分所有建物特有の追加記載事項

(くぶんしょゆうたてものとくゆうのついかきさいじこう)

・専有部分の用途(せんゆうぶぶんのようと)の制限に関する規約の定め(きやくのさだめ)があればその内容

ぺットに関する制限、ピアノ等の使用制限

フローリング工事に関する制限(案の場合も含む)

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品確法は新築住宅、売買契約時のみでした。

4解説

例:マンションの公園は住んでいる人だけつかえます

 

29. 宅建業法

 ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議(きょうぎ)しなければならない。

指示処分(しじしょぶん)

①不正行為等(ふせいこういとう)をした宅建業者に免許をした者と、

②宅建業者が不正行為をした所在地を管轄(かんかつ)する知事

 

業務停止処分(ぎょうむていししょぶん)(最長1年)

①不正行為等(ふせいこういとう)をした宅建業者(たっけんぎょうしゃ)に免許をした者と、

②宅建業者(たっけんぎょうしゃ)が不正行為をした所在地を管轄(かんかつ)する知事

免許取消処分 

不正行為等(ふせいこういとう)をした宅建業者に免許をした者のみ

(=免許権者のみ)(めんきょけんしゃのみ)

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ア解説

知事「内閣に相談に行ってこよ~」

Bさん「知事、内閣にそうだんいりませんよ」

広告制限について必要な場合がありました

 

30.宅建業法 広告の制限

エ 建築工事着手前の分譲住宅(ぶんじょうじゅうたく)の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様(とりひきたいよう)を売主と明示(めいじ)して当該(とうがい)住宅の広告を行った。

取引態様の明示(とりひきたいようのめいじ)

①広告をするときに明示(めいじ)する

②注文を受けたときに「遅滞なく」(ちたいなく)明示する

「宅建士」(たっけんし)が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はない。

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Aさん「大きなビル、写真だけで広告まいてこよう

10万枚でいいかな」

Bさん「Aさん、いろいろ載せないといけませんよー」

 

31.宅建業法

ウ Bが宅地建物取引業者である場合、Aは、当該専任媒介契約(とがいせんにんばいかいけいやく)に係る(かかる)業務の処理状況の報告をする必要はない。

かつての不動産の仲介(=媒介)(ちゅうかい)(=ばいかい)では、口約束による依頼がよく行われていました。ところが時代が進むにつれ、仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)をめぐってのトラブルが多発するようになりました。

そこで、この媒介契約(ばいかいけいやく)を行う場合には口約束ではなく、「書面」で行うことを義務づけました。これが「媒介契約書」(ばいかいけいやくしょ)です。この規定は「代理」にも準用されています。

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ウ 解説

Aさん「Bさん、契約書です。」

Bさん「Aさん、わかりました。印鑑はこの辺りで

いいですか」

 

32.宅建業法 報酬の制限

宅地(たくち)(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買(ばいばい)の媒介(ばいかい)と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから194、400円を報酬として受領することができる。

売買・交換の計算方式(代理)

200万円までの部分・・・5%

200万円を超え400万円までの部分・・・4%+2万円

400万円を超えた部分を乗じて得た合計額となる・・・3%+6万円

 

代理の場合、報酬額は上記の計算式から出される金額の「2倍」」になります。

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コメント

現地調査等の費用が多く必要な場合は

194、400円が代理契約においても

限度でした。

正しくは⇒

国土交通省告示の一部

空家等の売買・交換の媒介における特例

 消費税抜きの代金額(交換の場合は多いほうの評価額)が

400万円以下の宅地または建物(以下「空家等」といいます)の

売買・交換の媒介であって

通常の売買・交換の媒介と比較して

「現地調査等の費用(人件費を含む)」を

要するものについては

報酬計算の基本式(速算式)で算出した額に加えて

当該現地調査等に要する費用に相当する額を

合計した額の報酬を、依頼者(空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限る)から受領できるようになりました。

 

[売買の媒介をした場合に依頼者から受領できる報酬限度額]

売主

(イ)

報酬計算の基本式(速算式)で算出した額

・代金額が200万円以下の場合

⇒代金額×5%

 

代金額が200万円超400万円以下の場合

⇒代金額×4%+2万円

(ロ)

現地調査等に要する費用に相当する額

※(イ)+(ロ)

=(ハ)

の上限額は18万円(消費税抜き)

買主

報酬計算の基本式(速算式)で算出した額

・代金が200万円以下の場合

⇒代金額×5%

・代金額が200万円超400万円以下の場合

⇒代金額×4%+2万円

 

 

 

 

4解説

A:「Bさん、食事に行きませんか」

B:「Aさん、行きましょう」

食事が終わり

C店「1万8千円です~」

A:「Bさん、二人でうどん食べた

だけですね。たかくないですか。」

B:「Aさん、店員さんが計算間違えていますね」

 

33.宅建業法 保証協会

保証協会(ほしょうきょうかい)の社員は、新たに事務所を設置したにもかかわらずその日から2週間以内に弁済業務保証金分担金(べんさいぎょうむほしょうきんぶんたんきん)を納付しなかったときは、保証協会の社員の地位を失う。

保証協会(ほしょうきょうかい)に加入しようとする者は、「加入しようとする日まで」に、弁済業務保証金分担金(べんさいぎょうむほしょうきんぶんたんきん)を「金銭」で保証協会に納付(ほしょうきょうかいにのうふ)しなければなりません。

(主たる事務所)(しゅたるじむしょ)・・・60万円

(従たる事務所)(じゅうたるじむしょ)・・・30万円(1か所について30万円)

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3解説

Aさん:「Bさん、お家賃2週間過ぎました~。

 解約です。」

Bさん:「すぐに払います」

 

34.宅建業法 37条書面

宅地建物取引業者が既存(きぞん)住宅の売買の媒介(ばいかい)を行う場合、37条書面に当該建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方(そうほう)が確認した事項を記載(きさい)しなければならない。

既存住宅の建物状況調査の双方確認

(きぞんじゅうたくのたてものじょうきょうちょうさのそうほうかくにん)

売買・交換(ばいばい・こうかん)・・・必要

貸借(たいしゃく)・・・不要

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2解説

Aさん「マンションはいつ建ちましたか」

Bさん「2018年です」

Aさん「こちらが調査結果です」

Bさん「承知しました」

 

35.宅建業法

Aは、宅地の貸借(たいしゃく)の媒介に際し、当該宅地が都市計画法(としけいかくほう)第29条の許可の申請中であることを知りつつ、賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)を成立させた。

広告の開始時期の制限と併せて(こうこくのかいしじきのせいげんとあわせて)、ここでは「契約締結時期の制限」(けいやくていけつじきのせいげん)も比較しながら覚えておきましょう、広告開始時期の制限と内容はほぼ同じですが、広告開始時期と異なる点は、「貸借の契約」(たいしゃくのけいやく)については未完成物件(みかんせいぶっけん)であっても、建築確認(けんちくかくにん)などの処分「前」でも契約を締結(ていけつ)できるという点です。

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4解説

Aさん

「こちらの部屋かりれますか」

Bさん

「申請中でおかしできません」

 

36.宅建業法 37条書面

ア Aは、その媒介(ばいかい)により建築工事完了前(けんちくこうじかんりょうまえ)の建物の売買契約を成立させ、当該建物を特定するために必要な表示について37条書面で交付する際、法35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書(としょ)の交付により行った。

重要事項説明書(じゅうようじこうせつめいしょ)は契約が成立する前に行う物件説明書(ぶっけんせつめいしょ)であるのに対して、37条書面(さんじゅうななじょうしょめん)は契約が成立した後に交付する書面です。要するに「契約書」(けいやくしょ)がこれに当たります。なお、この37条書面(さんじゅうななじょうしょめん)は交付義務であり、説明義務はありません。

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ア.エ 解説

A:「説明いただいたものと同じ文章がならんでいますね」

B:「こちらが契約書です」

A:「マンションは2022年2月までのご契約です」

B:「承知しました」

 

37.宅建業法

Aが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前(けんちくこうじかんりょうまえ)に中間金として50万円を受領しようとする場合、Aは、手付金(てつけきん)と中間金(ちゅうかんきん)の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置(ほぜんそち)を講じれば当該中間金を受領することができる。

宅建業法

手付金(てつけきん)

①宅建業者が自ら売主(みずからうりぬし)となり、宅建業者でない者と契約する場合、手付の内容は解約手付(てつけのないようはかいやくてつけ)となる。

②上記①の場合、手付金の額は代金の2/10が限度となる

民法(みんぽう)

手付金(てつけきん)

①手付金の内容は手付交付契約(てつけこうふけいやく)によるが、定めがなければ解約手付と推定(かいやくてつけとすいてい)する

②手付金の額については、特に制限する規定はない

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3解説

A:「立方体の面積は200ccである」

B「1,000ccは200ccが5個集まれば1リットルだ」

 

38.宅建業法 クーリングオフ

イ Aは、Bの指定した喫茶店で買受けの申込みを受けたが、その際クーリング・オフについて何も告げず、その3日後に、クーリング・オフについて書面で告げたうえで売買契約を締結した。この契約において、クーリング・オフにより契約を解除できる期間について買受け(かいうけ)の申込みをした日から起算(きさん)して10日間とする旨の特約を定めた場合、当該特約(とうがいとくやく)は無効となる。

宅建業法では、クーリング・オフ制度について、「宅建業者が自ら売主(みずからうりぬし)となり、宅建業者でない買主との売買契約(ばいばいけいやく)について、当該宅建業者(とうがいたっけんぎょうしゃ)の事務所その他国土交通省令で定める場所以外の場所において、当該宅地建物の買受け8かいうけ)の申込みをした者または売買契約(ばいばいけいやく)を締結した買主は、「書面」により、「8日間」は「無条件」で買受け(かいうけ)の申込みの「撤回」(てっかい)または当該売買契約(とうがいばいばいけいやく)の「解除」を行うことができる」とされています。

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コメント

クーリングオフについては毎年出題されていますので

2019年宅建試験が分かりにくいっていう方も

確かめましょう。

イ 解説

A:「旅券はクーリングオフできる?」

B:「3日前だからクーリングオフはできるんじゃない?」

 

39.宅建業法 35条書面

宅地の貸借の媒介(ばいかい)を行う場合、借地権(しゃくちけん)の存続期間を50年とする賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)において、契約終了時(けいやくしゅうりょうじ)における当該宅地(とうがいたくち)の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容を説明しなければならない。

35条重要事項説明書

契約の解除に関する事項

(さんじゅうごじょうじゅうようじこうせつめいしょけいやくのかいじょにかんするじこう)

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3解説

重要事項説明書はあらかじめ契約者が知っておきたいことです。

 

40.宅建業法

宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿(ちょうぼ)を、各取引の終了後5年間、当該(とうがい)宅地建物取引業者が自ら売主(みずからうりぬし)となる新築住宅に係るものにあっては10年間、保存しなければならない。

帳簿(ちょうぼ)

帳簿(ちょうぼ)は各事業年度の「末日」(まつじつ)をもって閉鎖(へいさ)し、閉鎖後(へいさご)5年間(宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければなりません。

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2解説

A: 取引の記録は5年間保存してください

B:いつからですか

A:保存義務は

もし閉鎖することがあれば5年間です。

 

41.宅建業法 35条書面

建物管理が管理会社が委託(いたく)されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物(くぶんしょゆうたてもの)であるか否か(いなか)にかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主(かりぬし)に説明しなければならない。

区分所有建物特有の追加記載事項

(くぶんしょゆうたてものとくゆうのついかきさいじこう)

管理が委託(いたく)されているときはその者の氏名・住所(貸借でも説明)(たいしゃくでもせつめい)

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1解説

A:説明はなに知りたいですか。

B:いろいろ知りたい。抜け目なく教えて~。

 

42.宅建業法 第2条第1号

建物の敷地(しきち)に供される(きょうされる)土地は、都市計画法(としけいかくほう)に規定する用途地域(ようとちいき)の内外を問わず宅地であるが、道路、公園、河川等(かせんとう)の公共施設の用に供されている土地は、用途地域内であれば宅地とされる。

都市計画・都市施設(としけいかく・とししせつ)(道路・公園・学校など)、都市の形成に不可欠なものを定めることができる

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1解説

A:「公園は宅地ですよ」

B:「Aさんしっかりして。公園は公園でしょ」

 

43.宅建業法 免許

免許を受けようとする法人(ほうじん)の政令(せいれい)で定める使用人(しようにん)が、刑法第252条(横領)(おうりょう)の罪により懲役(ちょうえき)1年執行猶予(しっこうゆうよ)2年の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間(しっこうゆうよきかん)を満了(まんりょう)している場合、その満了の日から5年を経過していなくても、当該法人は免許を受けることができる。

「刑の執行が終わり」(けいのしっこうがおわり)とは、服役期間(ふくえききかん)が終わったとか罰金(ばっきん)を支払ったなど、刑の執行が完了(けいのしっこうがかんりょう)した場合のことを意味します。したがって、執行猶予付判決(しっこうゆうよつきはんけつ)の場合、執行猶予期間(しっこうゆうよきかん)が「満了」(まんりょう)すれば、刑の言い渡しの効力がなくなるので、「直ちに」(ただちに)免許を受けることができます。(=5年不要)「執行猶予期間中」(しっこうゆうよきかんちゅう)は、免許を受けることはできないので注意!

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2解説

A:Bさんって警察にたいほされていましたよね。

何かあったんですか。

B:いやー社長のおかね口座に移してたんだー。

社長が通報して、捕まってたんだ。

A:大変でしたね~。

 

44.宅建業法 登録

甲県知事登録(こうけんちじとうろく)を受けている者が、甲県から乙県(おつけん)に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞(ちたい)なく住所の変更の登録を申請しなけらばならない。

①登録簿(とうろくぼ)や宅建士証(たっけんししょう)の書面の記載事項(きさいじこう)に変更があった場合は、宅建業者のときと同じように、当然記載事項(とうぜんきさいじこう)を変更しなければなりません。

 

・「登録簿」(とうろくぼ)の記載事項の変更を「変更の登録」(へんこうのとうろく)という。

・宅建士証の記載事項の変更を「宅建士証の書換え交付の申請」(たっけんししょうのかきかえこうふのしんせい)という。

②この登録簿(とうろくぼ)の「変更の登録申請」(へんこうのとうろくしんせい)と、宅建士証の「書換え交付の申請」(かきかえこうふのしんせい)の手続きは同じであり、下記のように行います。

・いつまでに…変更後、遅滞(へんこうご、ちたい)なく行う(=30日以内ではない)

・誰に対して…登録している知事に対して行う。

・どのように…書換え交付の申請(かきかえこうふのしんせい)は変更の登録申請(へんこうのとうろくしんせい)と併せて行う(あわせておこなう)。

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コメント 宅建業者は役員や専任(やくいんやせんにん)の宅建士等、人に関する事項は氏名のみ、変更後30日以内でした。

3解説

A:Bさんって〇県に引っ越しましたね。

C:奥様の都合で引っ越して、手続きがあるみたいだよ

 

5問免除科目

45.特定住宅瑕疵担保責任

宅地建物取引業者は、自ら売主(みずからうりぬし)として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介(ばいかい)をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金(じゅうたくはんばいかしたんぽほしょうきん)の供託(きょうたく)又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約(じゅうたくはんばいかしたんぽせきにんほけんけいやく)の締結(ていけつ)を行う義務を負う。

資力確保(しりょくかくほ)が義務がある宅建業者とは、「宅建業者が自ら売主」(たっけんぎょうしゃがみずからうりぬし)となり、宅建業者でない買主と取引を行う場合であり、宅建業者間取引(たっけんぎょうしゃかんとりひき)や宅建業者が代理や媒介(だいりやばいかい)をする場合には適用されません。なお、この資力確保(しりょくかくほ)の方法には保証金の供託(ほしょうきんのきょうたく)をする・保険に加入する「2つ」の方法があります。

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1解説

A:Cの代わりに私の会社が代理で販売しています。

B:Aさんって代わりにはんばいしているんだ。

 

46.独立行政法人住宅金融支援機構

機構(きこう)は、証券化支援事業(しょうけんかしえんじぎょう)(買取型)(かいとりがた)において、中古住宅を購入するための貸付債権(かしつけさいけん)を買取の対象としていない。

機構(きこう)は、銀行だけでなく、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権(さいけん)を買い取ることができる。

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1解説

A:住宅を購入するんだけど金融機関より幅広い業務に対応しているところないかな?

B:独立行政法人住宅金融機構がいいよ。

 

47.広告の制限

分譲住宅(ぶんじょうじゅうたく)について、住宅の購入者から買い取って再度販売する場合、当該住宅が建築後1年未満で居住の用に供されたことがないものであるときは、広告に「新築」と表示しても、不当表示(ふとうひょうじ)に問われることはない。

新築の表示 新築とは、建築後1年未満であって、居住の用に供された(きょうされた)ことがないものという意味で用います。

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4解説

A Bさんって新築住宅購入したんですか。

B そうだね~

A (先に買われたか~)

 

48.統計

平成31年地価公示(ちかこうじ)(平成31年3月公表)によれば、平成30年1月以降の1年間の地価変動率(ちかへんどうりつ)は、全国平均では住宅地(じゅうたくち)、商業地(しょうぎょうち)、工業地(こうぎょうち)のいずれについても上昇となった。

平成28年の地価公示(ちかこうじ)

全国 上昇に転じた 2年連続で上昇となった

   住宅地0.0%横ばい 9年ぶりに「横ばい」

   商業地1.4%上昇  2年連続上昇

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2 解説

A 2018年は土地の価格が上向きだったね。

B 2019年も全国平均が上昇していたみたい

 

49.土地

台地、段丘(だんきゅう)は、水はけも良く、宅地として積極的に利用されているが、自然災害に対して安全度の低いと所である。

台地(だいち)は、一般に水はけがよく地盤(じばん)も安定しているので、宅地(たくち)に適している。しかし、台地や丘陵地(だいちやきょうりょうち)の縁辺部(えんぺんぶ)では、集中豪雨のときにがけ崩れを起こすことが多いので、注意が必要である。

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3解説

等高線が密なところは傾斜が急になります

台地は集中豪雨のときにがけ崩れを起こすことが多いので

注意が必要です

 

50.建築物の構造

耐震(たいしん)は、建物の強度や粘り強さで地震に耐える技術であるが、既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)の地震に対する補強には利用されていない。

耐震構造(たいしんこうぞう)とは、建築物の柱や壁などで剛性(ごうせい)を高めることにより、地震による振動(しんどう)に抵抗する構造(ていこうするこうぞう)をいう

住宅新報社要点整理(じゅうたくしんぽうしゃようてんせいり)

 

Aさん 耐震補強はなにがいいかな~

Bさん 耐震補強はどうかな


 

体調管理に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

 

 

 

 

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