令和2年10月試験の解答がわからない場合にみるページ

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

宅建 令和2年10月 

 

 

【問題1】 Aが購入した甲土地が他の土地に囲まれて公道に通じない土地であった場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 甲土地が共有物の分割によって公道に通じない土地となっていた場合には、Aは公道に至るために他の分割者の所有地を、償金を支払うことなく通行することができる。

2 Aは公道に至るため甲土地を囲んでいる土地を通行する権利を有するところ、Aが自動車を所有していても、自動車による通行権が認められることはない。

3 Aが、甲土地を囲んでいる土地の一部である乙土地を公道に出るための通路にする目的で賃借した後、甲土地をBに売却した場合には、乙土地の賃借権は甲土地の所有権に従たるものとして甲土地の所有権とともにBに移転する。

4 Cが甲土地を囲む土地の所有権を時効により取得した場合には、AはCが時効取得した土地を公道に至るために通行することができなくなる。

正解 1

 

1 正しい。

分割で公道に通じない土地→分割地のみ、償金なしで通行可。

分割によって公道に通じない土地(いわゆる袋地)が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分 割者の所有地のみを通行することができます。この場合においては、償金を支払う必要はありません。→民法213条

2 誤り。

状況によっては、自動車による通行権も認められる。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができます。そして、自動車による通行権の成否及びその具体的内容は、公道に至るため他の土地にて自動車による通行を認める必要性、周辺の土地の状況、この通行権が認められることにより他の土地の所有者が被る不利益等の諸事情を総合考慮して判断すべきであるとされています。したがって、状況等により、自動車による通行権が 認められることがあります。 →210条、最高裁判決平成18年3月16日

3 誤り。

土地の賃借権は、土地の所有権の従たる権利ではなく、当然には共に移転しない。

賃貸借契約の締結により、当事者の一方である賃借人は、賃貸人に対し、目的物の使用又は収益をさせるよう請求する権利(賃借権)を取得します。賃借権は債権ですから、契約の当事者間にしか拘束力がありません。本肢では、乙土地を賃借したのはAであり、Aから甲土地を買い受けたBは、この賃貸借契約の当事者ではありません。したがって、 乙土地の賃借権は、甲土地の所有権に従たるものではなく、Bは、Aから賃借権の譲渡を受けるなどしない限り、当然に乙土地の賃借権を取得することはできません。 →601条

4 誤り。

通行権の対象となる土地が時効取得されても、通行権の行使可能。

公道に至るための他の土地の通行権は、他の土地に囲まれて公道に通じないという状況からその土地に当然に認められるものですから、対象となる土地が時効取得された場合であっても、権利を行使することができます。→210条

 

【問 2】 令和2年7月1日に下記ケース①及びケース②の保証契約を締結した場合に関する次の1から4までの記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

(ケース①) 個人Aが金融機関Bから事業資金として1,000万円を借り入れ、CがBとの間で当該債務に係る保証契約を締結した場合

(ケース②) 個人Aが建物所有者Dと居住目的の建物賃貸借契約を締結し、EがDとの間で当該賃貸借契約に基づくAの一切の債務に係る保証契約を締結した場合

 

1 ケース①の保証契約は、口頭による合意でも有効であるが、ケース②の保証契約は、書面でしなければ効力を生じない。

2 ケース①の保証契約は、Cが個人でも法人でも極度額を定める必要はないが、ケース②の保証契約は、Eが個人でも法人でも極度額を定めなければ効力を生じない。

3 ケース①及びケース②の保証契約がいずれも連帯保証契約である場合、BがCに債務の履行を請求したときはCは催告の抗弁を主張することができるが、DがEに債務の履行を請求したときはEは催告の抗弁を主張することができない。

4 保証人が保証契約締結の日前1箇月以内に公正証書で保証債務を履行する意思を表示していない場合、ケース①のCがAの事業に関与しない個人であるときはケース①の保証契約は効力を生じないが、ケース②の保証契約は有効である。

正解 4

1 誤り。

保証契約は、書面でしなければ、 効力を生じない。

保証契約は、書面(又は電磁的記録)でしなければ、その効力を生じません。この点は、通常の保証契約だけでなく根保証契約でも同様です。したがって、ケース1とケース2の保証契約は、どちらも書面でしなければ、効力を生じません。→民法46条2項

2 誤り。

法人が保証人である根保証契約は、極度額を定めなくても効力を生じる。

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約(根保証契約)であって保証人が法人でないものを「個人根保証契約」といいますが、この個人根保証契約は、極度額を定めなければ、その効力を生じません。したがって、①の保証契約は根保証契約ではありませんので、Cが個人である場合でも、極度額を定める必要はありませんが、② の保証契約は根保証契約ですから、Eが個人である場合は、極度額を定めなければ効力を生じません。これに対して、 ①の保証契約でCが法人である場合、②の保証契約でEが法人である場合は、ともに極度額を定める必要はありません。よって、ケース②の保証契約でEが法人である場合は、極度額を定めなくても、効力を生じます。→465条の2第1項 2項

3 誤り。

連帯保証人には、 催告の抗弁権と検索の抗弁権がない。

連帯保証人には、催告の抗弁権と検索の抗弁権がありません。この点は、①の保証契約でも、②の根保証契約であっても、同様です。 →454条、452条、453条

4 正しい。

事業の債務の保証契約→契約前1カ月以内に公正証書で意思表示が必要。

事業のために負担した貸金等債務を主たる債務とする保証契約又は主たる債務の範囲に事業のために負担する貸金等債務が含まれる根保証契約は、その契約の締結に先立ち、その締結の日前1ヵ月以内に作成された公正証書で保証人になろうとする者が保証債務を履行する意思を表示していなければ、その効力を生じません。したがって、①の保証契約は、この場合に該当しますので、保証人Cが保証契約締結の日前1ヵ月以内に作成された公正証書で保証債務 を履行する意思を表示していない場合、効力を生じません。しかし、②の保証契約は、事業のために負担した貸金等債務を含まず、この場合に該当しませんので、 有効です。→465条の6第1項

 

【問 3】 次の1から4までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。

(判決文)

 法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。

 

1 土地の売買契約において、売主が負担した当該土地の税金相当額を買主が償還する付随的義務が定められ、買主が売買代金を支払っただけで税金相当額を償還しなかった場合、特段の事情がない限り、売主は当該売買契約の解除をすることができない。

2 債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債務者は契約の解除をすることができない。

3 債務不履行に対して債権者が相当の期間を定めて履行を催告してその期間内に履行がなされない場合であっても、催告期間が経過した時における債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、債権者は契約の解除をすることができない。

4 債務者が債務を履行しない場合であって、債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したときは、債権者は、相当の期間を定めてその履行を催告することなく、直ちに契約の解除をすることができる。

正解2

本判決文は、最高裁判所判決昭和36年11月21日によるものです。 この判決文の要旨は、当事者の一方が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったにすぎない場合には、特段の事情がない限り、相手方は、その差務の不開行を理由として当該契約を解除することができないというものです。

1 正しい。

附随的義務の履行を怠ったにすぎない場合、本体の契約の解除は原則不可。

本肢では、当該土地の税金相当額を買主が償還する附随的義務が定められていますが、この義務は、契約をなした主たる目的の達成には必須的でない附随的義務といえます。したがって、この附随的義務の履行を怠ったにすぎない →判決文場合は、特段の事情がない限り、売主は当該土地の売買契約を解除することはできません。

2 誤り。

債務者の帰責性がない=[附随的義務の不履行」ではない。

債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときであっても、それが附随的義務の不履行となるわけではありません。よって、債権者は解除をすることができなくなるとは限りません。なお、契約の解除は、必ずしも債務者の責めに帰すべき事由があることが要件となっているわけではありません。→民法541条

3 正しい。

債務履行が軽微な場合、契約の解除不可。

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができます。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、契約の解除をすることができません。→541条

4 正しい。

債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示→無催告で直ちに解除可。

①債務の全部の履行が不能であるとき、②債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき、 などの場合には、債権者は、催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができます。 →542条1項2号

 

【問 4】 建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

1 賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合、通常の使用及び収益によって生じた損耗も含めてその損傷を現状に復する義務を負う。

2 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合、賃借人の帰責事由の有無にかかわらず、その損傷を現状に復する義務を負う。

3 賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

4 賃借人は、未払い賃料債務がある場合、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てるよう請求することができる。

正解 3

1 誤り。

賃借人は、通常の損耗経年変化については、原状回復義務を負わない。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷 (通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、原則として、その損傷を原状に復する義務(原状回復義務)を負います。したがって、賃借人は、通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗については、原状回復義務を負いません。 民法621条

2 誤り。

賃借人は、帰責事由のない損傷については、原状回復義務を負わない。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の 損耗並びに賃借物の経年変化を除く)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務(原状回復義務)を負います。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、原状回復義務を負いません。したがって、賃借人は、帰責事由がない賃借物の損傷については、原状回復義務を負いません。 →621条

3 正しい。

賃貸人は、 賃貸物の返還を受けるまでは、敷金を返還する必要はない。

賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければなりません。したがって、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けるまでは、敷金の返還を拒むことができます。 →622条の2第1項1号

4 誤り。

賃借人は、敷金の充当を請求できないない(敷金の充当は賃貸人のみ)。

賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができます。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができません。 →622条の2第2項

 

【問 5】 AとBとの間で令和2年7月1日に締結された委任契約において、委任者Aが受任者Bに対して報酬を支払うこととされていた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、Bは報酬全額をAに対して請求することができるが、自己の債務を免れたことによって得た利益をAに償還しなければならない。

2 Bは、契約の本旨に従い、自己の財産に対するのと同一の注意をもって委任事務を処理しなければならない。

3 Bの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、BはAに対して報酬を請求することができない。

4 Bが死亡した場合、Bの相続人は、急迫の事情の有無にかかわらず、受任者の地位を承継して委任事務を処理しなければならない。

正解 1

1 正しい。

委任者の帰責事由による履行×一受任者は、報酬全額の請求可能。利益は償還。

債権者の責めに帰すべき事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができません。この場合において、債務者は、自己の債務を免れたことによって利益を得たときは、これを債権者に償還しなければなりません。したがって、委任者Aの責めに帰すべき事由によって履行の途中で委任が終了した場合、受任者Bは、報酬全額を委任者Aに対して請求することができます。しかし、受任者Bは、委任が途中で終了したことによって履行しなくてもよくなったとによって履行しなくてもよくなったことなどで得た利益を委任者Aに償還しなければなりません。

→民法536条2項

2 誤り。

受任者は、善管注意義務で事務処理する義務を負う。

受任者は、委任の本旨に従い、善良な管理者の注意をもって、委任事務を処理する義務を負います。自己の財産に対するのと同一の注意では足りません。

3 誤り。委任が履行の中途で終了→履行の割合に応じて報酬の請求可。

受任者は、①委任者の責めに帰することができない事由によって委任事務の履行をすることができなくなったとき、②委任が履行の中途で終了したときには、既にした履行の割合に応じて報酬を請求することができます。本肢では、(受任者Bの責めに帰すべき事由によって)履行の途中で委任が終了していますから、上記2の場合に該当しますので、受任者Bは、委任者Aに対して、既にした履行の割合に応じて、報酬を請求することができます。

→648条3項1号

4 誤り。

急迫の事情がなければ、相続人等には処分等する義務はない。

 委任が終了した場合において、急迫の事情があるときは、受任者又はその相続人若しくは法定代理人は、委任者又はその相続人若しくは法定代理人が委任事務を処理することができるに至るまで、必要な処分をしなければなりません。したがって、急迫の事情がないときは、相続人等が、委任事務の処理等必要な処分をする義務はありません。→654条

 

 

 

【問 6】 AとBとの間で令和2年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、AがBに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。

1 Aは、自己所有の自動車を100万円で売却するつもりであったが、重大な過失によりBに対し「10万円で売却する」と言ってしまい、Bが過失なく「Aは本当に10万円で売るつもりだ」と信じて購入を申し込み、AB間に売買契約が成立した場合。

2 Aは、自己所有の時価100万円の壺を10万円程度であると思い込み、Bに対し「手元にお金がないので、10万円で売却したい」と言ったところ、BはAの言葉を信じ「それなら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合

3 Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合

4 Aは、自己所有の腕時計を100万円で外国人Bに売却する際、当日の正しい為替レート(1ドル100円)を重大な過失により1ドル125円で計算して「8,000ドルで売却する」と言ってしまい、Aの錯誤について過失なく知らなかったBが「8,000ドルなら買いたい」と言って、AB間に売買契約が成立した場合

正解 3

1 できない。

表意者に重大な過失あり→原則として、 錯誤による取消しはできない。

意思表示は、意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができます。しかし、錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、①相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき、② 相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたときを除き、意思表示の取消しをすることはできません。本肢では、Bは Aに錯誤があることを過失なく知りません(善意・無過失)ので、上記①には該当しません。また、上記②にも該当しません。したがって、Aの錯誤は重大な過失によるものですので、Aは、錯誤による取消しはできません。→民法95条1項・3項

2 できない。

法律行為の基礎とした事情が表示されていた場合に限り、取消し可。

表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤(いわゆる動機の錯誤等)による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができます。本肢の場合、Aは、時価100万円の壺を10万円程度の価値しかないと勘違いした事情(=法律行為の基礎とした事情)については、相手方Bに表示していませんので、錯誤による取消しはできません。 →95条2項・1項2号

3 できる。

法律行為の基礎とした事情が表示されていた場合に限り、取消し可。

表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤(いわゆる動機の錯誤等による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができます。本肢の場合、Aは、法律行為の基礎とした事情である「贋作であるので」という旨を相手方Bに表示していますので、錯誤による取消しを行うことができます。 →95条2項・1項2号

4 できない。

表意者に重大な過失あり→原則として、錯誤による取消しはできない。

意思表示は、意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができます。しかし、錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、①相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき、②相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたときを除き、意思表示の取消しをすることはできません。本肢では、BはAに錯誤があることを過失なく知りません(善意無過失)ので、上記の①には該当しません。また、上記の②にも該当しません。したがって、Aの錯誤は重大な過失によるものですので、Aは、錯誤による取消しはできません。→95条1項・3項

 

【問 7】 保証に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、保証契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。

1 特定物売買における売主の保証人は、特に反対の意思表示がない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合には、原状回復義務である既払代金の返還義務についても保証する責任がある。

2 主たる債務の目的が保証契約の締結後に加重されたときは、保証人の負担も加重され、主たる債務者が時効の利益を放棄すれば、その効力は連帯保証人に及ぶ。

3 委託を受けた保証人が主たる債務の弁済期前に債務の弁済をしたが、主たる債務者が当該保証人からの求償に対して、当該弁済期以前に相殺の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができる。

4 委託を受けた保証人は、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、あらかじめ主たる債務者に通知をしなければ、同人に対する求償が制限されることがある。

正解2

1 正しい。

保証人は、債務不履行解除の原状回復義務についても責任を負う。

保証債務は、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含します。そして、特定物の売買契約における売主のための保証人は、特に反対の意思表示のない限り、売主の債務不履行により契約が解除された場合における原状回復義務についても、保証の責任を負います。→民法47条1項、最判昭和40年6月30日

2 誤り。

保証債務は当然には加重されず、時効の利益の放棄も及ばない。

主たる債務の目的又は態様が保証契約の締結後に加重されたときであっても、保証人の負担は加重されません。また、主たる債務者が時効の利益の放棄をしても、その効力は連帯保証人には及びません。→448条2項、大判昭和6年6月4日

3 正しい。

主債務者が相殺原因を主張→弁済した受託保証人は、 債権者に履行請求可。

保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、主たる債務の弁済期前に債務の消 滅行為をしたときは、その保証人は、主たる債務者に対し、主たる債務者がその当時利益を受けた限度において求償権を有します。また、この場合において、主たる債務者が債務の消滅行為の日以前に相殺 の原因を有していたことを主張するときは、保証人は、債権者に対し、その相殺によって消滅すべきであった債務の履行を請求することができます。 →459条の2第1項

4 正しい。

受託保証人は、主債務者にあらかじめ通知しないと、求償権が制限される。

保証人が主たる債務者の委託を受けて保証をした場合において、主たる債務者にあらかじめ通知しな いで債務の消滅行為をしたときは、主たる債務者は、債権者に対抗することができた事由をもってその保証人に対抗することができます。これは、履行の請求を受けた場合だけでなく、履行の請求を受けずに自発的に債務の消滅行為をする場合であっても、同様です。→463条1項

 

【問 8】 相続(令和2年7月1日に相続の開始があったもの)に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないときは、時効によって消滅する。

2 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。

3 被相続人に相続人となる子及びその代襲相続人がおらず、被相続人の直系尊属が相続人となる場合には、被相続人の兄弟姉妹が相続人となることはない。

4 被相続人の兄弟姉妹が相続人となる場合であっても、相続開始前に兄弟姉妹及びその子がいずれも死亡していたときは、その者の子(兄弟姉妹の孫)が相続人となることはない。

正解 2

1 正しい。

相続回復の請求権は、相続人等が侵害を知った時から5年間で時効消滅。

相続回復の請求権は、相続人又はその法定代理人が相続権を侵害された事実を知った時から5年間行使しないとき、又は、相続開始の時から20年を経過したときは、時効によって消滅します。→民法884条

2 誤り。子の場合は、再代襲もあり。

被相続人の子は、相続人となります。しかし、被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は相続人の欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となります。そして、代襲者が、相続の開始以前に死亡し、又は相続人の欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その代襲相続権を失った場合も、代襲者の子がさらに代襲して相続人 となります(再代襲)。つまり、 被相続人の「子」が先に死亡していたときは、その子(被相続人の孫)が代襲して相続人となり、さらに、「孫」も先に死亡していたときは、その子(被相続人のひ孫)が再代襲して相続人となります。→887条

3 正しい。

第2順位の直系尊属が相続人→第3順位の兄弟姉妹は相続人とならない。

第1順位の法定相続人である子がいない場合は、第2順位の直系尊属が相続人となります。この場合は、第3順位の兄弟姉妹は、相続人となることはありません。 →889条1項

4 正しい。

兄弟姉妹の場合は、 再代襲はない。

兄弟姉妹が法定相続人となる場合で、 被相続人の兄弟姉妹が、相続の開始以前に死亡したとき、又は相続人の欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子(被相続人の甥や姪)がこれを代襲して相続人となります。しかし、兄弟姉妹の場合は、再代襲をすることはありません。→889条1項2号・2項、 887条2項

【問 9】 Aがその所有する甲建物について、Bとの間で、①Aを売主、Bを買主とする売買契約を締結した場合と、②Aを贈与者、Bを受贈者とする負担付贈与契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定に及び判例よれば、正しいものはどれか。なお、これらの契約は、令和2年7月1日に締結され、担保責任に関する特約はないものとする。

1 ①の契約において、Bが手付を交付し、履行期の到来後に代金支払の準備をしてAに履行の催告をした場合、Aは、手付の倍額を現実に提供して契約の解除をすることができる。

2 ②の契約が書面によらずになされた場合、Aは、甲建物の引渡し及び所有権移転登記の両方が終わるまでは、書面によらないことを理由に契約の解除をすることができる。

3 ②の契約については、Aは、その負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。

4 ①の契約については、Bの債務不履行を理由としてAに解除権が発生する場合があるが、②の契約については、Bの負担の不履行を理由としてAに解除権が発生することはない。

正解 3

1 誤り。

相手方が履行に着手すると、手付解除はできない。

買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができます。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除をすることはできません。そして、履行期の到来後に、買主(債務者)が代金支払の用意をした上、売主(債権者) に対し反対債務の履行を催告したことは、一般的には、買主の金銭支払債務につき「履行の着手」ありということができます。 →民法557条、最判平成5年3月16日

2 誤り。

書面によらない贈与→引渡し又は所有権移転登記の一方が終われば、解除不可。

書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができます。ただし、履行の終わった部分については、解除することはできません。そして、不動産の贈与契約に基づいてその不動産について引渡し又は所有権の移転の登記のいずれかがなされたときは、「履行が終わった」ものとなります。したがって、 本肢の場合、甲建物の引渡し又は所有権移転登記のいずれかが終われば、Aは、書面によらないことを理由に②の契約を解除することはできません。→550条、最判昭和31年1月27日、最判昭和40年3月26日

3 正しい。

負担付贈与→贈与者は、負担の限度で、売買の売主と同じく担保責任を負う。

負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売買契約の売主と同じく担保責任を負います。→551条2項

4 誤り。

売買契約でも負担付贈与契約でも、債務不履行による解除は可能。

当事者の一方がその債務を履行しない場合、相手方は、契約の解除をすることができます。売買契約には、この規定がそのまま適用されます。そして、負担付贈与については、その性質に反しない限り、双務契約に関する規定が準用されます。したがって、負担付贈与において、受贈者が、その負担である義務の履行を怠るときは、契約の解除の規定を準用し、贈与者は、贈与契約の解除をすることができます。 →541条542条、553条、最判昭和53年2月17日

 

【問 10】 Aが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Bが甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に17年間占有した後、CがBを相続し甲土地を所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した場合、Cは甲土地の所有権を時効取得することができる。

2 Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることに気付いた場合、そのままさらに7年間甲土地の占有を継続したとしても、Dは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。

3 Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることを知っているFに売却し、Fが所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を7年間占有した場合、Fは甲土地の所有権を時効取得することができる。

4 Aが甲土地を使用しないで20年以上放置していたとしても、Aの有する甲土地の所有権が消滅時効にかかることはない。

正解 2

1 正しい。

占有者の承継人は、前の占有者の占有を併せて主張することができる。

20年間、所有の意思をもって、平穏に、 かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得します。そして、占有者の承継人(相続人もこれに該当する)は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができます。したがって、Cは、Bを相続し、自分の3年間の占有にBの17年間の占有を併せて主張することで、甲土地の所有権を時効取得することができます。→民法162条1項、187条1項、最判昭和37年5月18日

 

2 誤り。善意·無過失は、占有開始時においてのみ判断すれば足りる。

10年間、所有の意思をもって、平穏に、 かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得します。そして、占有者の善意·無過失は、占有開始の時点において判定すれば足りますので、占有の途中で事実に気が付いても関係ありません。よって、Dは、占有開始時に善意・ 無過失であったのですから、10年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に占有を継続すれば、甲土地の所有権を時効取得することができます。→162条2項

3 正しい。

占有を承継する場合は、前の占有者の善意・無過失等も承継する。

10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得します。そして、占有者の承継人は、その選択に従い、自己の占有のみを主張し、又は自己の占有に前の占有者の占有を併せて主張することができます。この場合、前の占有者の占有を併せて主張する場合には、その瑕疵をも承継しますが、占有者の善意・無過失は、その主張に係る最初の占有者の占有開始の時点だけで判定します。したがって、Fは、Dの占有を承継し、自分の7年間の占有に、Dの善意・無過失で開始した3年間の占有を併せて主張することで、甲土地の所有権を時効取得することができます。→162条2項、187条1項・2項、最判昭和53年3月6日

4 正しい。

所有権は、 消滅時効にかからない。

債権又は所有権以外の財産権は、権利を行使することができる時から20年間行使しないときは、時効によって消滅します。しかし、所有権は、そもそも消滅時効にはかかりません。→166条2項参照

 

【問 11】 A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1 Bは、借地権の登記をしていなくても、甲土地の引渡しを受けていれば、甲土地を令和2年7月2日に購入したCに対して借地権を主張することができる。

2 本件契約で「一定期間は借賃の額の増減を行わない」旨を定めた場合には、甲土地の借賃が近傍類似の土地の借賃と比較して不相当となったときであっても、当該期間中は、AもBも借賃の増減を請求することができない。

3 本件契約で「Bの債務不履行により賃貸借契約が解除された場合には、BはAに対して建物買取請求権を行使することができない」旨を定めても、この合意は無効となる。

4 AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

正解 4

1 誤り。

(登記のない) 借地権の対抗力は、借地上の建物の登記。

借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができます。しかし、対象となる土地の引渡しを受けても、借地権を対抗することはできません。→借地借家法10条1項

2 誤り。

減額しない特約があっても、減額の請求をすることは可能。

地代又は土地の借貨(地代等)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができます。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その期間増額の請求をすることはできません。しかし、一定の期間地代等を減額しない旨の特約がある場合であっても、減額の請求をすることは可能です。 →11 条1項

3 誤り。

借地権者の債務不履行による解除の場合は、建物買取請求権の行使不可。

借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができます。しかし、借地権者の債務不履行により土地の賃貸借契約が解除された場合は、借地権者は、建物買取請求権を行使することはできません。→13条1項、最判昭和39年5月23日

4 正しい。

最初の更新後の期間は20年、2度目以降の更新後の期間は10年。

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、借地権の設定後の最初の更新では更新の日から20年、2度目以降の更新では更新の日から10年となりますが、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。そして、この規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効となります。よって、本肢では、最初の更新後の存続期間を15年と定めていますが、これは、借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は20年となります。→4条、9条

 

【問 12】 AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問いにおいて「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

1 AがCに甲建物を売却した場合、Bは、それまでに契約期間中の賃料全額をAに前払いしていたことを、Cに対抗することができる。

2 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、賃料改定に関する特約がない場合、経済事情の変動により賃料が不相当となったときは、AはBに対し、賃料増額請求をすることができる。

3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。

4 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約であって、造作買取請求に関する特約がない場合、期間満了で本件契約が終了するときに、Bは、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について買取請求をすることができる。

正解 3

1 正しい。

対抗力を備えた賃借人は、新賃貸人に賃料前払いを主張できる。

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます。そして、建物について物権を取得した者に効力を及ぼすべき賃貸借の内容は、従前の賃貸借契約の内容のすべてにわたります。ですから、建物の賃借人は、賃料前払いの効果を賃借建物につき所有権を取得した新賃貸人に主張できます。 →借地借家法31条、最判昭和38年1月18日

 

2 正しい。

定期建物賃貸借でも、特約がなければ、借賃増減請求は可能。

借賃増減請求権の規定は、定期建物賃貸借において、借質の改定に係る特約がある場合には、適用しません。しかし、借貨の改定に係る特約がない場合は、定期建物賃貸借においても、借貨増減請求権の規定がそのまま適用されます。したがって、経済事情の変動等により借貨が不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借貨の額の増減を請求することができます。→38条7項、32条

3 誤り。

定期建物賃貸借の解約の申入れは、賃借人のみ。

居住の用に供する建物の賃貸借(床面積が200㎡未満の建物に係るものに限る)において、転勤、療養、親族の介護 その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了します。しかし、この解約の申入れは、 賃借人しか行うことができません。→38条5項

4 正しい。

定期建物賃貸借でも、 造作買取請求は可能。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができます。この点は、定期建物賃貸借であっても、変わりはありません。→33条1項

 

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述にうち、正しいものはどれか。

1 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、この区分所有者の定数は、規約で2分の1以上の多数まで減ずることができる。

2 共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めがない限り、共有者で等分する。

3 共用部分の保存行為をするには、規約に別段の定めがない限り、集会の決議で決する必要があり、各共有者ですることはできない。

4 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属することもできる。

正解 4

1 誤り。

重大変更の区分所有者の定数は、過半数まで減じることができる。

共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決します。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその「過半数」まで減ずることができます。したがって、2分の1以上の多数まで減じることはできません。 →区分所有法17条1項

2 誤り。

共用部分の管理費用については、各共有者が、持分に応じて負担する。

各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取します。したがって、共用部分の管理に係る費用については、規約に別段の定めのない限り、各共有者が、その持分に応じて負担します。→19条

3 誤り。

保存行為は、各共有者が単独で行うことができる。

共用部分の管理に関する事項は、重大変更の場合を除いて、集会の決議で決します。ただし、保存行為は、集会の決議によらず、各共有者が単独ですることができます。なお、規約で別段の定めをすることもできます。→18条1項

4 正しい。

一部共用部分も、規約で区分所有者全員の共有とすることもできる。

一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。しかし、規約で別段の定めをすることができます。よって、一部共用部分についても、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできます。→11条1項 2項

 

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。

2 所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。

3 債権者Aが債務者Bに代位して所有権の登記名義人CからBへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Aに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。

4 配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。

正解 1

1 正しい。

敷地権付き区分建物→所有権保存登記には、敷地権の登記名義人の承諾が必要。

区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができます。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません。→不動産登記法74条2項

2 誤り。

仮登記に基づく本登記→利害関係を有する第三者の承諾が必要。

所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該 第三者の承諾があるときに限り、申請することができます。→109条1項

3 誤り。

登記識別情報の通知は、申請人自らが登記名義人となる場合に行う。

登記官は、その登記をすることによって「申請人自らが登記名義人となる場合」において、当該登記を完了したときは、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければなりません。本肢の場合は、債権者Aは、債務者Bに「代位して申請しているにすぎないので、「申請人自らが登記名義人となる場合」ではありません。したがって、登記官は、Aに対して、登記識別情報を通知する必要はありません。→21条

4 誤り。

配偶者居住権も、登記することができる権利。

登記することができる権利には、配偶者居住権も含まれます。→3条9号

 

【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。

2 都市計画事業の許可の告示があった後に当該許可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。

3 第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。

4 市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。

正解 4

1 誤り。

地区計画には地区施設と地区整備計画は必ず定める。

地区計画については、都市計画に、①主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設(地区施設)及び②建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画(地区整備計画)を定めるとともに、③当該地区計画の目標及びの当該区域の整備、開発及び保全に関する方針を定めるよう努めるものとされています。したがって、①地区施設と②地区整備計画は、必ず定めなければなりません。この点、③地区計画の目標や④整備、開発及び保全に関する方針が、努力義務にすぎないのとは異なります。→都市計画法12条の5第2項

2 誤り。

都市計画事業の認可の公告後の事業地内の土地等の有償譲渡→施行者へ届出。

都市計画事業の認可等の公告の日の翌日から起算して10日を経過した後に事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、当該土地建物等、その予定対価の額及び当該土地建物等を譲り渡そうとする相手方その他国土交通省令で定める事項を、書面で施行者に「届け出」なければなりません。施行者の「許可」を受けなければならないのではありません。→67条1項

3 誤り。

第二種住居地域→主として住居の環境を保護するため定める地域。

第二種住居地域は、主として住居の環境を保護するため定める地域です。本肢の「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」は、第一種中高層住居専用地域です。 →9条6項

4 正しい。

市街化調整区域の地区計画→周辺の市街化を促進しないように定める。

市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めなければなりません。→13条1項14号イ

 

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者と協議しなければならない。

2 都市計画事業の施行として行う建築物の新築であっても、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築をすることができない。

3 開発許可を受けた開発行為により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日において、原則としてその公共施設の存する市町村の管理に属するものとされている。

4 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができる。

正解 2

1 正しい。

開発行為により設置される公共施設→管理することとなる者と協議。

開発許可を申請しようとする者は、あらかじめ、開発行為又は開発行為に関する工事により設置される公共施設を管理することとなる者その他政令で定める者と協議しなければなりません。→都市計画法32条2項

2 誤り。

市街化調整区域の開発区域以外→都市計画事業の施行→知事の許可不要。

何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、原則として、都道府県知事の許可を受けなければ、建築物の新築・改築・用途変更、第一種特定工作物の新設をしてはなりません。しかし、都市計画事業の施行として行う建築物の新築・改築・用途の変更、又は第一種特定工作物の新設であれば、例外として、都道府県知事の許可を受けなくても行うことができます。

3 正しい。

工事完了の公告の翌日→公共施設は、原則として市町村の管理。

開発許可を受けた開発行為又は開発行為に関する工事により公共施設が設置されたときは、その公共施設は、工事完了の公告の日の翌日において、①他の法律に基づく管理者が別にあるとき、②協議により管理者について別段の定めをしたときを除き、その公共施設の存する市町村の管理に属します。→39条

4 正しい。

開発区域内の土地の所有権を取得した者→知事の承認を受けて承継。 開発許可を受けた者から当該開発区域内の土地の所有権その他当該開発行為に関する工事を施行する権原を取得した者は、都道府県知事の承認を受けて、当該開発許可を受けた者が有していた当該開発許可に基づく地位を承継することができます。→45条

 

【問 17】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 階数が2で延べ面積が200㎡の鉄骨造の共同住宅の大規模の修繕をしようとする場合、建築主は、当該工事に着手する前に、確認済証の交付を受けなければならない。

2 居室の天井の高さは、一室で天井の高さの異なる部分がある場合、室の床面から天井の最も低い部分までの高さを2.1m以上としなければならない。

3 延べ面積が1,000㎡を超える準耐火建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければならない。

4 高さ30mの建築物には、非常用の昇降機を設けなければならない。

正解 1

1 正しい。木造以外の建築物で2以上の階数一建築確認必要。

木造以外の建築物で2以上の階数を有し、又は延べ面積が200㎡を超えるものの大規模な修繕をしようとする場合においては、建築確認を受けて確認済証の交付を受けなければなりません。 →建築基準法6条1項3号

 

2 誤り。居室の天井の高さは2.1m以上で、異なる部分がある場合は平均による。

居室の天井の高さは、2.1m以上でなければなりません。この天井の高さは、室の床面から測り、一室で天井の高さの異なる部分がある場合においては、その「平均」の高さによります。→36条、施行令21条

3 誤り。耐火建築物準耐火建築物→防火壁等の区画義務の規定の適用なし。

延べ面積が1,000㎡を超える建築物は、防火上有効な構造の防火壁又は防火床によって有効に区画し、かつ、各区画の床面積の合計をそれぞれ1,000㎡以内としなければなりません。しかし、耐火建築物又は準耐火建築物については、この規定は適用されません。→建築基準法26条1号

4 誤り。高さ31mを超える建築物→非常用の昇降機が必要。

高さ31 mを超える建築物(政令で定めるものを除く)には、非常用の昇降機を設けなければなりません。 したがって、本肢の高さ30mの建築物には、非常用の昇降機を設ける必要はありません。→34条2項

 

 

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 公衆便所及び巡査派出所については、特定行政庁の許可を得ないで、道路に突き出して建築することができる。

2 近隣商業地域内において、客席の部分の床面積の合計が200㎡以上の映画館は建築することができない。

3 建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、老人ホームの共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、算入しないものとされている。

4 日影による中高層の建築物の高さの制限に係る日影時間の測定は、夏至日の真太陽時の午前8時から午後4時までの間について行われる。

正解 3

1 誤り。

公衆便所、巡査派出所一→特定行政庁の許可が必要。

建築物又は敷地を造成するための擁壁は、原則として、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはなりません。ただし、①地盤面下に設ける建築物、②公衆便所、巡査派出所その他これらに類する公益上必要な建築物で特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものなどについては、建築することができます。したがって、公衆便所、巡査派出所については、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した場合にのみ、例外として道路に突き出して建築することが可能となります。→ 建築基準法4条1項ただし書2号

2 誤り。

近隣商業地域→劇場、映画館等は、200㎡以上でも建築可。

近隣商業地域内において、劇場、映画館、演芸場又は観覧場については、客席の部分の床面積の合計が200㎡以上のものについても、特定行政庁の許可がなくても、建築することができます。なお、準住居地域内においては、客席の部分の床面積の合計が200㎡以上の映画館は建築することができません。 →48条、別表第二(り)

3 正しい。

容積率の延べ面積には、共同住宅老人ホームの共用廊下・階段は算入しない。

建築物の容積率の算定の基礎となる延べ面積には、政令で定める昇降機の昇降路の部分又は共同住宅若しくは老人ホーム等の共用の廊下若しくは階段の用に供する部分の床面積は、算入しません。→52条6項

4 誤り。

日影時間の測定は、「冬至日」を規準として行われる。

日影による中高層の建築物の高さの制限において日影時間の測定は、「冬至日」の真太陽時による午前8時から午後4時まで(北海道の区域内にあっては、午前9時から午後3時まで)の間について行われます。冬至日が1年で最も日影が長いからです。→56条の2第1項

 

 

【問 19】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 土地の占有者又は所有者は、都道府県知事又はその命じた者もしくは委任した者が、宅地造成工事規制区域の指定のために当該土地に立ち入って測量又は調査を行う場合、正当な理由がない限り、立入りを拒み、又は妨げてはならない。

2 宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

3 宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用する者は、宅地造成に関する工事を行わない場合でも、都道府県知事の許可を受けなければならない。

4 宅地造成に関する工事の許可を受けた者が、工事施行者を変更する場合には、遅滞なくその旨を都道府県知事に届け出ればよく、改めて許可を受ける必要はない。

正解 3

1 正しい。

正当な理由がない限り、立入りを拒んだり、妨げてはならない。

都道府県知事又はその命じた者若しくは委任した者は、宅地造成工事規制区域の指定のため他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要がある場合においては、その必要の限度において、 他人の占有する土地に立ち入ることができます。そして、土地の占有者又は所有者は、正当な理由がない限り、この立入りを拒み、又は妨げてはなりません。→宅地造成等規制法4条1項・5項

2 正しい。

宅地を宅地以外の土地にするのは、宅地造成ではない。

宅地造成等規制法における宅地造成とは、宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるものをいい、宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除きます。→2条2号

3 誤り。

宅地に転用→許可を受けた場合を除き、14日以内に知事に届出。

宅地造成工事規制区域内において、宅地以外の土地を宅地に転用した者は、宅地造成に関する工事の許可を受けた場合等を除き、その転用した日から14日以内に、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。したがって、宅地造成に関する工事を行わないため都道府県知事の許可が不要となる場合であっても、宅地に転用した者は、都道府県知事に「届出」をする必要があります。→15条3項

4 正しい。

軽微変更→知事に届出(許可不要)。

宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、国土交通省令で定める軽微な変更をしたときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。この場合、改めて許可を受ける必要はありません。そして、工事施行者の変更は、国土交通省令で定める軽微な変更にあたります。→12条1項·2項、施行規則26条1号

 

【問 20】 土地区画整理組合(以下この問において「組合」という。)に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 組合の設立許可を申請しようとする者は、施行地区となるべき区域内の宅地について借地権を有するすべての者の3分の2以上の同意を得なければならないが、未登記の借地権を有する者の同意を得る必要はない。

2 組合の総会の会議は、定款に特別な定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができない。

3 組合が賦課金を徴収する場合、賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の地積等にかかわらず一律に定めなければならない。

4 組合の施行する土地区画整理事業に参加することを希望する者のうち、当該土地区画整理事業に参加するのに必要な資力及び信用を有する者であって定款で定められたものは、参加組合員として組合員となる。

正解 2

1 誤り。

3分の2以上の同意不要→未登記の借地権のうち申告がないもの。

土地区画整理組合の設立の認可を申請しようとする者は、定款及び事業計画又は事業基本方針について、施行地区となるべき区域内の宅地について所有権を有するすべての者及びその区域内の宅地について借地権を有するすべての者のそれぞれの3分の2以上の同意を得なければなりません。そして、公告された施行地区となるべき区域内の宅地について未登記の借地権を有する者は、施行地区となるべき区域の公告があった日から1月以内に当該市町村長に対し、書面をもってその借地権の種類及び内容を申告しなければなりません。未登記の借地権でこの申告のないものは、申告の期間を経過した後は、借地権者の同意の規定の適用については、存しないものとみなされます。したがって、同意を得る必要がないのは、未登記の借地権のうち申告のないものについてだけです。→土地区画整理法18条1項、19条3項・4項

2 正しい。

総会の定足数→組合員の半数以上。

総会の会議は、定款に特別の定めがある場合を除くほか、組合員の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は、定款に特別の定めがある場合を除くほか、出席組合員の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長の決するところによります。 →34条1項

3 誤り。

賦課金の額は、宅地の位置、地積等を考慮して公平に定める。

賦課金の額は、組合員が施行地区内に有する宅地又は借地の位置、地積等を考慮して公平に定めなければなりません。→40条2項

4 誤り。

参加組合員の要件は、参加希望と定款の定めで、資力・信用は含まない。

独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社その他政令で定める者であって、組合が都市計画事業として施行する土地区画整理事業に参加することを希望し、定款で定められたものは、参加組合員として、組合の組合員となります。したがって、たとえ「必要な資力及び信用を有する者」であっても、再生機構、地方住宅供給公社等以外の者は、参加組合員となることはできません。→25条の2

 

【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 法第3条第1項の許可が必要な農地の売買については、この許可を受けずに売買契約を締結しても所有権移転の効力は生じない。

2 市街化区域内の自己の農地を駐車場に転用する場合には、農地転用した後に農業委員会に届け出ればよい。

3 相続により農地を取得することとなった場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

4 農地に抵当権を設定する場合には、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

正解 1

1 正しい。

農地法3条の許可を受けないでした行為は、効力を生じない。

農地法3条1項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じません。→農地法3条6項

2 誤り。

市街化区域内の農地の特則→あらかじめ農業委員会への届出が必要

市街化区域内にある農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て、農地以外のものにする場合は、農地 の農地 の特則)。そして、法4条1項の許可を受ける必要はありません(市街化区域内の農地の特則)。そして、この農業委員会への届出は、農地を転用する前にあらかじめ行う必要があります。→4条1項8号

3 誤り。相続による農地の取得→3条許可は不要。

相続によって農地を取得することとなった場合は、農地法3条1項の許可を受ける必要はありません。→3条1項12号参照

4 誤り。

農地に抵当権を設定→3条許可は不要。

農地に抵当権を設定する場合は、農地法3条1項の許可を受ける必要はありません。抵当権は、農地について使用及び収益を目的とする権利ではないからです。→3条1項参照

 

 

【問 22】 国土利用計画法第23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 Aが所有する市街化区域内の1,500㎡の土地をBが購入した場合には、Bは事後届出を行う必要はないが、Cが所有する市街化調整区域内の6,000㎡の土地についてDと売買に係る予約締結を締結した場合には、Dは事後届出を行う必要がある。

2 Eが所有する市街化区域内の2,000㎡の土地をFが購入した場合、Fは当該土地の所有権移転登記を完了した日から起算して2週間以内に事後届出を行う必要がある。

3 Gが所有する都市計画区域外の15,000㎡の土地をHに贈与した場合、Hは事後届出を行う必要がある。

4 Iが所有する都市計画区域外の10,000㎡の土地とJが所有する市街化調整区域内の10,000㎡の土地を交換した場合、I及びJは事後届出を行う必要はない。

正解 1

1正しい。

市街化区域は2,000㎡未満、 市街化調整区域は5,000㎡未満で、届出不要。

Bは、市街化区域内の1,500mの土地を購入していますので、事後届出をする必要はありません。しかし、 Dは、市街化調整区域内の6,000mの土地について売買に係る予約契約を締結していますので、事後届出が必要となります。→国土利用計画法23条1項・2項1号

2 誤り。

事後届出は、 契約を締結した日から起算して2週間以内。

Fは、市街化区域内の2.000㎡の土地を購入していますので、事後届出をする必要がありま す。しかし、都道府県知事に事後届出をするのは、契約を締結した日から起算して2週間以内であって、所有権の移転の登記を完了した日から起算して2週間以内ではありません。→23条1項

3 誤り。

贈与による土地の権利の取得→事後届出は不要。

事後届出の対象となる「土地売買等の契約」は、土地に関する所有権、地上権及び賃借権(土地に関する権利)の移転又は設定をする契約で、対価を得て行われる移転又は設定に限られます。したがって、Hは、贈与(無償)によって 土地を取得していますが、これは対価を得て行われる土地に関する権利の移転ではありませんので、事後届出をする必要はありません。→23条1項、14条1項参照

4 誤り。

交換による土地の権利の取得→原則として事後届出が必要。

交換による土地の取得は、対価を得て行われる土地に関する所有権の移転をする契約ですから、事後届出の対象となる「土地売買等の契約」です。そして、は都市計画区域外の10000㎡の土地を取得しています。また、Iは市街化調整区域内の10,000㎡の土地を取得していますが、よって、1 及びJはどちらも事後届出をする必要があります。→23条1項 ・2項1号

 

【問 23】 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 「建物の電気工事に係る請負代金は1,100万円(うち消費税及び地方消費税額100万円)とする」旨を記載した工事請負契約書について、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は1,100万円である。

2 「Aの所有する土地(価格5,000万円)とBの所有する土地(価格4,000万円)とを交換する」旨の土地交換契約書を作成した場合、印紙税の課税標準となる当該契約書の記載金額は4,000万円である。

3 国を売主、株式会社Cを買主とする土地の売買契約において、共同で売買契約書を2通作成し、国とC社がそれぞれ1通ずつ保存することとした場合、C社が保存する契約書には印紙税は課されない。

4 「契約期間は10年間、賃料は月額10万円、権利金の額は100万円とする」旨が記載された土地の賃貸借契約書は、記載金額1,300万円の土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課される。

正解 3

1 誤り。

消費税額等は、区分記載等されている場合は、記載金額に含めない。

不動産の譲渡等に関する契約書、 請負に関する契約書、金銭又は有価証券の受取書に消費税額等が区分記載されている場合又は税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、消費税額等は記載金額に含めません。したがって、 本肢の記載金額は、消費税額等100万円を含めない1,000万円となります。→国税庁通達(問消3-2平成元年3月10日)

2 誤り。

交換→高い方の金額が記載金額となる。

交換の場合は、契約書に双方の価額が記載してあるときはいずれか高い方(等価交換のときは、いずれか一方)の金額が、記載金額となります。なお、交換差金のみが記載してある場合には、その交換差金が記載金額となります。したがって、本肢の場合は、Aの所有する土地の価額5,000万円が高い方の金額ですので、この交換契約書の記載金額は5,000万円となります。 印紙税法基本通達23条(1)ロ

3 正しい。国等と共同作成した文書→国等以外の者が保存する文書が非課税。

国、地方公共団体等が作成した文書には、印紙税は課されません。そして、国等と国等以外の者とが 共同して作成した文書については、国等が保存するものは国等以外の者が作成したものとみなし、国等以外の者が保存するものは国等が作成したものとみなされます。したがって、国とC社が土地の売買契約を行って、共同して契約書を作成した場合は、C社の保存する契約書には印紙税は課されません。→印紙税法5条2号、 4条5項、基本通達57条

4 誤り。土地の賃貸借契約書→権利金等の返還されないものだけが記載金額。

土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書については、設定又は譲渡の対価たる金額が記載金額となります。この設定又は譲渡の対価たる金額とは、権利金その他名称のいかんを問わず、後日返還されることが予定されていない金額をいいます。これに対して、賃料は、記載金額に含まれません。よって、本肢の土地の賃貸借契約書の記載金額は、権利金の額である100万円です。 →基本通達23条(2)

 

【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 令和2年4月に個人が取得した住宅及び住宅用地に係る不動産取得税の税率は3%であるが、住宅用以外の土地に係る不動産取得税の税率は4%である。

2 一定の面積に満たない土地の取得に対しては、狭小な不動産の取得者に対する税負担の排除の観点から、不動産取得税を課することができない。

3 不動産取得税は、不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加したとしても、不動産取得税は課されない。

4 共有物の分割による不動産の取得については、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超えない部分の取得であれば、不動産取得税は課されない。

正解 4

1 誤り。

家屋は住宅だけ、 土地はすべて一税率3%。

不動産取得税の標準税率は、100分の4(4%)です。しかし、住宅又は土地の取得が行われた場合における不動産取得税の標準税率は、100分の3 (3%)となります。したがって、土地については、住宅用地も住宅用以外のものも、どちらも不動産取得税の標準税率は3%となります。→地方税法73条の15、 附則11条の2

2 誤り。

免税点は、課税標準となるべき「額」によって非課税とするもの。

都道府県は、不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得は10万円、家屋の取得のうち建築に係るものは一戸(共同住宅等にあっては、居住の用に供するために独立的に区画された一の部分をいう)につき23万円、その他のものは一戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税を課 することができません(免税点)。しかし、一定の面積に満たない土地の取得に関して、不動産取得税を課さない旨の規定はありません。→73条の15の2第1項参照

3 誤り。

改築→価格が増加した場合は、不動産取得税を課す。

家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築をもって家屋の取得とみなして、不動産取得税を課します。→73条の2第3項

4 正しい。

共有物の分割による不動産の取得→持分の割合を超えなければ、非課税。

都道府県は、共有物の分割による不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができません。ただし、当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得に対しては、不動産取得税を課します。→73条の7第2号の3

 

【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

1 不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、不動産にすいての現実の使用方法は当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきである。

2 対象建築物に関する工事が完了していない場合でも、当該工事の完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

3 特殊価格とは、一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいい、例としては、文化財の指定を受けた建造物について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場合において求められる価格があげられる。

4 原価法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び原価修正を適切に行うことができるときに有効な手法であるが、対象不動産が土地のみである場合には、この手法を適用することはできない。

正解 4

1 正しい。

現実の使用方法は、必ずしも最有効使用ではない。

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として把握される価格を標準として形成されます。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものです。なお、ある不動産についての現実の使用方法は、必ずしも最有効使用に基づいているものではなく、不合理な又は個人的な事情による使用方法のために、当該不動産が十分な効用を発揮していない場合があることに留意すべきです。→不動産鑑定評価基準4章V

2 正しい。

工事が未完成の場合でも、完了を前提として鑑定評価を行うことがある。

依頼目的に応じて、造成に関する工事が完了していない土地又は建築に係る工事(建物を新築するもののほか、増改築等を含む)が完了していない建物について、当該工事の完了を前提として鑑定評価の対象とすること(この場合の鑑定評価を未竣工建物等鑑定評価という)を対象確定条件として、不動産の鑑定評価を行うことがあります。→5章1節I1.(5)

3 正しい。

特殊価格→文化財など市場性を有しない不動産についての価格。

特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。特殊価格を求める場合を例示すれば、文化財の指定を受けた建造物、宗教 建築物又は現況による管理を継続する公共公益施設の用に供されている不動産について、その保存等に主眼をおいた鑑定評価を行う場場合です。→5章3節I4.

4 誤り。

原価法→土地のみでも、再調達原価を適切に求めることができるときは適用可。

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法です(この手法による試算価格を積算価格という)。原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができます。→7章1節Ⅱ1.

 

【問 26】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)が宅地建物取引業者ではないB社との合併により消滅した場合には、B社は、A社が消滅した日から30日以内にA社を合併した旨を甲県知事に届け出れば、A社が受けていた免許を承継することができる。

2 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合には、国土交通大臣の免許を受けなければならない。

3 個人Cが、転売目的で競売により取得した宅地を多数の区画に分割し、宅地建物取引業者Dに販売代理を依頼して、不特定多数の者に分譲する事業を行おうとする場合には、免許を受けなければならない。

4 宅地建物取引業者E(乙県知事免許)は、乙県内に2以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合には、国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。

正解 3

1 誤り。

合併で消滅した法人の免許は、承継できない。

法人である宅建業者が合併により消滅した場合、その時点で免許の効力は失われます。したがって、合併後存続する法人が、その免許を承継することはできません。→宅建業法11条参照

2 誤り。信託会社は、免許を受ける必要はない。

信託業法3条の免許を受けた信託会社については、宅建業法の免許などの所定の規定は適用されません。そして、宅建業を営む信託会社については、免許などの所定の規定を除き、国土交通大臣の免許を受けた宅建業者とみなして、宅建業法の規定が適用されます。したがって、免許を受けなくとも宅建業を営むことができます。なお、信託会社は、宅地建物取引業を営もうとするときは、その旨を国土交通大臣に届け出なければなりません。→77条1項 2項・3項

3 正しい。

販売代理を依頼した本人も、 免許を受ける必要がある。

宅地建物取引業を営もうとする者は、免許を受ける必要があります。宅地を多数の区画に分割し、それを不特定多数の者に分譲する事業は、宅地を業として取引することに他ならないので、免許を受ける必要があります。なお、宅建業者Dに販売代理を依頼したとしても、Cが宅地建物取引業を行うことに変わりはありません。→3条1項、2条2号

4 誤り。

知事免許→2以上の都道府県に事務所→国土交通大臣に免許換え。

都道府県知事の免許を受けた者が、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったときは、 国土交通大臣に免許換えの申請をしなければなりません。Eはもともと乙県知事免許を受けていることから、乙県にのみ事務所を有していると考えられます。さらに乙県に事務所を増やしても、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することになりませんので、国土交通大臣に免許換えの申請は不要です。→7条1項3号

 

 

【問 27】 宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 建物の売却について代理を依頼されて広告を行う場合、取引態様として、代理であることを明示しなければならないが、その後、当該物件の購入の注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合を除き、遅滞なく、その注文者に対し取引態様を明らかにしなければならない。

イ 広告をするに当たり、実際のものよりも著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、誤認させる方法には限定がなく、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことにより誤認させることも禁止されている。

ウ 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて広告をする場合は、広告の都度取引態様の別を明示しなければならない。

エ 宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に必要な都市計画法に基づく開発許可、建築基準法に基づく建築確認その他法令に基づく許可等の申請をした後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

正解 2

ア 誤り。

広告をするとき、注文を受けたときは、それぞれに取引態様の明示義務あり。

宅建業者は、宅地又は建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって当該売買・交換を成立させるか、代理人として当該売買・交換・貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買交換貸借を成立させるかの別(取引態様の別)を明示しなければなりません。また、宅地又は建物の売買交換貸借に関する注文を受けたときも、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければなりません。したがって、注文を受けたときは、広告を行った時点と取引態様に変更がない場合であっても、その注文者に対して取引態様を明示しなければなりません。→宅建業法34条1項・2項

ィ 正しい。

表示しないことにより誤認させることも、誇大広告等に該当する。

宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の①所在・②規模③形質、現在若しくは将来の④利用の制限・⑤環境・⑥交通その他の利便、⑦代金、借貨等の対価の額・その支払方法、⑧代金・交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。誤認させる方法には限定がありませんので、表示しないことにより誤認させることも含まれます。→32条

ウ 正しい。

数回に分けて広告→広告の都度取引態様の別を明示。

アで述べたとおり、宅建業者は、広告をするときは取引態様を明示しなければなりません。数回に分けて広告する 場合は、広告の都度取引態様の別を明示する必要があります。→34条1項

エ 誤り。

未完成物件の場合、許可等の処分がなければ、広告することはできない。

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる開発許可、建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。申請をすればよいのではなく、処分があった後でなければ広告をすることはできません。→33条

以上より、正しいものはイ、ウの二つであり、2が正解となります。

 

 

【問 28】 宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、合格した日から10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる。

2 宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにする必要がある。

3 宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは説明の相手方からの請求の有無にかかわらず宅地建物取引士証を提示しなければならず、また、取引の関係者から請求があったときにも宅地建物取引士証を提示しなければならない。

4 甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事に登録の移転を申請するときは、乙県知事が指定する講習を受講しなければならない。

正解 3

1 誤り。

試験合格後、いつでも登録することができる。

宅建試験に合格した者は、いつでも宅地建物取引士の登録を受けることができます。試験に合格してから10年以内に登録の申請をしなければ、その合格は無効となる旨の規定はありません。→宅建業法18条1項参照

2 誤り。

宅地建物取引士証の更新の申請期間に関する規定はない。

宅地建物取引士証の有効期間は5年です。宅地建物取引士証の有効期間の更新を受ける場合、新たな宅地建物取引士証の交付は、当該宅地建物取引士が現に有する宅地建物取引士証と引換えに行われます。しかし、宅地建物取引士証の有効期間の更新の申請は、有効期間満了の90日前から30日前までにしなければならないとする規定はありません。 →22条の2第3項、施行規則14条の16第3項参照

3 正しい。

重要事項の説明→請求がなくても宅地建物取引士証を提示。

宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければなりません。また、重要事項の説明をする場合は、説明の相手方から請求がなくても、宅地建物取引士証を 提示しなければなりません。→22条の4、35条4項

 

4 誤り。

登録の移転に伴う宅地建物取引士証の交付→知事指定の講習不要。

登録を受けている者は、登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在す る宅建業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都 道府県知事に対し、登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転の申請をすることができます。しかし、登録の移転を申請する場合に、移転先の都道府県知事が指定する講習を受講しなければならないとする規定はありません。→19条の2参照

 

【問 29】 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の住宅の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結し、所定の事項を指定流通機構に登録したときは、その登録を証する書面を遅滞なくBに引き渡さなければならない。

イ Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。

ウ Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結するときは、Bの要望に基づく場合を除き、当該契約の有効期間について、有効期間満了時に自動的に更新する旨の特約をすることはできない。

エ Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結したときは、Bに対し、当該契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければならない。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

正解 3

ア 正しい。

専任媒介契約→指定流通機構に登録→登録証を遅滞なく依頼者に引き渡す。

宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、指定流通機構に登録しなければなりません。そして、この登録をした宅建業者は、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。 →宅建業法34条の2第5項・6項

イ 正しい。

媒介契約書面には、標準媒介契約約款に基づくか否かの別を記載。

宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければなりません。この媒介契約書面には、当該媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載する必要があります。→34条の2第1項8号、施行規則15条の9第4号

ウ 誤り。

専任媒介契約の更新一依頼者の申出が必要→自動更新の特約は不可。

専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができません。ただし、依頼者の申出により、更新することができます。この更新には依頼者の申出が必要であり、依頼者の要望に基づく場合か否かにかかわらず、自動的に更新する旨の特約をすることはできません。 →34条の2第3項・4項・10項

エ 正しい。

専属専任媒介契約一1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務。

専属専任媒介契約を締結した宅建業者は、依頼者に対し、当該専属専任媒介契約に係る業務の処理状況を1週間に1回以上報告しなければなりません。→34条の2第9項

以上より、正しいものはア、イ、エの三つであり、3が正解となります。

 

【問 30】 宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(ともに消費税課税業者)が受領する報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

なお、借賃には消費税等相当額を含まないものとする。

1 Aは売主から代理の依頼を、Bは買主から媒介の依頼を、それぞれ受けて、代金5,000万円の宅地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から343万2,000円、Bは買主から171万6,000円、合計で514万8,000円の報酬を受けることができる。

2 Aが単独で行う居住用建物の貸借の媒介に関して、Aが依頼者の一方から受けることができる報酬の上限額は、当該媒介の依頼者から報酬請求時までに承諾を得ている場合には、借賃の1.1か月分である。

3 Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物の貸借の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者の一方から受けとることができる報酬の上限額は、30万8,000円である。

4 Aが単独で行う事務所用建物の貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃の1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる。

正解 4

1 誤り。

AとBを合計して、媒介の2倍まで。

Aは売買の代理の依頼を売主から受けたため、(5,000万円×3%+6万円)×2×1.1= 343万2,000円までの報酬を売主から受領することができます。また、Bは売買の媒介の依頼を買主から受けたため、(5,000万円×3%+6万円)×1.1= 171万6,000円までの報酬を買主から受領することができます。しかし、 本肢のように複数の宅建業者が関与した場合には、合計して媒介の2倍(=343万2,000円)までしか報酬を受領することができません。

→宅建業法46条1項・2項、報酬告示第2・第3、宅建業法の解釈運用の考え方46条1項関係2(2)

2 誤り。

依頼者の承諾は、媒介の依頼を受ける時に得る必要がある。

居住用建物の貸借の媒介を行った宅建業者は、当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、依頼者の一方から借貨の0.55か月分を限度に報酬を受領することができます。そして、この依頼者の承諾は、媒介の依頼を受けるに当たって得ておくことが必要とされます。したがって、依頼を受けた後の報酬請求時の承諾では効果はなく、借貨の0.55か月分が報酬の上限となります。→46条1項 ・2項、報酬告示第4、宅建業法の解釈運用の考え方46条1項関係1(3)⑤

3 誤り。

居住用建物以外の賃貸借→権利金を売買代金とみなして計算できる。

居住用建物以外の賃貸借で権利金の授受がある場合は、その権利金を売買代金とみなして報酬の上 を計算することができます。したがって、Aは依頼者の一方から(330万円 + 1.1)×4%+2万円) × 1.1 = 15万4,000円まで受け取ることができます。→46条1項 2項、報酬告示第6

4 正しい。居住用建物以外の貸借→11か月分以内で自由に受領可能

居住用建物以外の貸借の媒介を行った宅建業者は、借賃の1.1か月分を限度に報酬を受領することがきます。その際、依頼者の双方からどのような割合で報酬を受領してもよく、また依頼者の一方からのみ報酬を受領することもできます。→46条1項2項、報酬告示第4

 

【問 31】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1 建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない。

2 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているか照会を行ったにもかかわらず、その存在の有無が分からないときは、宅地建物取引業者自らが石綿の使用の有無の調査を実施し、その結果を説明しなければならない。

3 建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の住宅であるときは、建物状況調査を実施しているかどうかを説明しなければならないが、実施している場合その結果の概要を説明する必要はない。

4 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい。

正解 1

1 正しい。

損害賠償額の予定・違約金は、重要事項の説明事項。

損害賠償額の予定又は違約金に関する事項は、重要事項の説明の対象です。建物の売買の媒介であっても、建物の貸借の媒介であっても同様です。→宅建業法35条1項9号

2 誤り。

宅建業者に石綿の使用の有無を調査する義務はない。

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容は重要事項の説明の対象となります。しかし、本説明義務については、売主及び所有者に当該調査の記録の有無を照会し、存在しないことが確認された場合又はその存在が判明しない場合は、その照会をもって調査義務を果たしたことになります。したがって、石綿の使用の有無の調査の 実施自体を宅建業者に義務付けるものではありません。→35条1項14号、施行規則16条の4の3第4号、宅建業法の解釈運用の考え方35条1項14号関係4

3 誤り。

建物状況調査を実施している場合、その結果の概要も説明する。

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であるときは、建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要が、重要事項の説明の対象となります →35条1項6号の2イ

4 誤り。

専有部分の利用制限は、貸借の媒介の場合も、重要事項の説明事項。 区分所有建物の場合、区分所有法2条3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定めがあるときは、その内容は、重要事項の説明の対象となります。売買、交換に限らず、貸借の場合も同様です。→35条1項6号、施行規則16条の2第3号

 

 

【問 32】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 AB間の建物の売買契約において、Bが当該契約の履行に着手した後においては、Aは、契約の締結に際してBから受領した手付金の倍額をBに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。

2 AB間の建物の売買契約における「法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、当該契約の締結に際しAがBから受領した手付金は返還しない」旨の特約は有効である。

3 AB間の建物の割賦販売の契約において、Bからの賦払金が当初設定していた支払期日までに支払われなかった場合、Aは直ちに賦払金の支払の遅滞を理由として当該契約を解除することができる。

4 AB間で工事の完了前に当該工事に係る建物(代金5,000万円)の売買契約を締結する場合、Aは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Bから200万円の手付金を受領してはならない。

正解 1

1 正しい。

相手方が履行に着手→手付解除不可。

宅建業者が、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができます。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りではありません。Bが契約の履行に着手した後は、Aは手付金の倍額を現実に提供したとしても、契約を解除することができません。→宅建業法39条2項

2 誤り。クーリング・オフ→手付金等を返還する。

クーリング・オフがなされた場合、自ら売主となる宅建業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません。これに反する申込者等に不利な特約は無効となります。 →37条の2第3項・4項

3 誤り。賦払金の不払い→30日以上の期間を定めた書面の催告が必要。

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、 契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができません。「直ちに」契約を解除することはできません。→42条1項

4 誤り。

未完成物件→代金額の5%以下、 かつ1,000万円以下→保全措置不要。

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付金等を受領する場合には、 保全措置を講じなければなりません。しかし、未完成物件の売買の場合、その額が代金額の5%以下、かつ1.000万円以下のときは、保全措置を講じる必要がありません。本肢の200万円の手付金は、代金 の5%(5,000万円×5%=250万円) 以下、 かつ1,000万円以下のため、保全措置を講じる必要はありません。 →41条1項、施行令3条の3

 

【問 33】 宅地建物取引業者Aが宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 Aが媒介により建物の貸借の契約を成立させたときは、37条書面に借賃の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければならず、また、当該書面を契約の各当事者に交付しなければならない。

2 Aが媒介により宅地の貸借の契約を成立させた場合において、当該宅地の引渡しの時期について重要事項説明書に記載して説明を行ったときは、その内容を37条書面に記載する必要はない。

3 Aが自ら売主として宅地建物取引業者である買主と建物の売買契約を締結した場合、37条書面に宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。

4 Aが自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合、代金について金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合における当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置については、37条書面に記載する必要はない。

正解 1

1 正しい。

借賃の額支払の時期・方法→必要的記載事項。

宅建業者は、貸借の媒介を行った場合、37条書面に借貨の額並びにその支払の時期及び方法を記載しなければなりません。また、37条書面は貸借契約の両当事者に交付する必要があります。→宅建業法37条2項・同項2号

2 誤り。

物件の引渡し時期→必要的記載事項。

宅建業者は貸借の媒介を行った場合、37条書面に物件の引渡しの時期を記載しなければなりません。これはいわゆる必要的記載事項であり、たとえ重要事項説明書に記載して説明を行ったとしても、省略することはできません。→37条2項1号・1項4号

3 誤り。

37条書面→宅地建物取引士の記名押印が必要。

宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。たとえ宅建業者間の取引であっても、省略することはできません。→37条3項

4 誤り。

金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合→成立しないときの措置を記載。

宅建業者は、売買契約を締結したとき、代金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を37条書面に記載しなければなりません。→37条1項9号

 

 

 

【問 34】 宅地建物取引士の登録(以下この問において「登録」という。)及び宅地建物取引士証に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 甲県で宅地建物取引士資格試験に合格した後1年以上登録の申請をしていなかった者が宅地建物取引業者(乙県知事免許)に勤務することとなったときは、乙県知事あてに登録の申請をしなければならない。

2 登録を受けている者は、住所に変更があっても、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請する必要はない。

3 宅地建物取引士は、従事先として登録している宅地建物取引業者の事務所の所在地に変更があったときは、登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。

4 丙県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、丁県知事への登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請をした場合は、丁県知事から、移転前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする新たな宅地建物取引士証が交付される。

正解 4

1 誤り。

登録の申請は任意であり、義務ではない。 宅建試験に合格した者は、登録を受けることができます。しかし、登録の申請は任意であり、義務ではありません。これは、たとえ合格後1年以上登録をしていなかった者が宅建業者に勤務することとなったときであっても、同様です。なお、試験に合格した者が登録を受ける場合は、当該試験を行った都道 府県知事の登録を受けます。これは、他の都道府県の宅建業者の事務所に勤務する場合でも同様です。→宅建業法18条1項

2 誤り。

登録を受けた者の氏名、住所、本籍などの変更→変更の登録の申請が必要。

登録を受けている者は、その氏名、住所、本籍、勤務先の宅建業者の商号又は名称・免許証番号等 に変更が生じた場合には、変更の登録を申請しなければなりません。→20条、18条2項、施行規則14条の2の2第1項

3 誤り。

勤務先の事務所の所在地の変更→変更の登録不要。

2で述べたとおり、勤務先の宅建業者の商号又は名称・免許証番号に変更が生じた場合には、変更 の登録を申請しなければなりません。しかし、勤務先の宅建業者の事務所の所在地に変更があっても、それだけでは、変更の登録の申請をする必要はありません。

→20条、18条2項、施行規則14条の2の2第1項5号

4 正しい。

登録の移転後の新取引士証の有効期間=従前の取引士証の残存期間。

登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請があったときは、移転先の都道府県知事は、従前の宅地建物取引士証の有効期間が経過するまでの期間を有効期間とする宅地建物取引士証を交付しなければなりません。→22条の2第5項

 

【問 35】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aから建物工事を請け負った建設業者は、Aに対する請負代金債権について、営業継続中のAが供託している営業保証金から弁済を受ける権利を有する。

2 Aが甲県内に新たに支店を設置したときは、本店の最寄りの供託所に政令で定める額の営業保証金を供託すれば、当該支店での事業を開始することができる。

3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託したければならない。

4 Aが甲県内に本店及び2つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託するべき営業保証金の合計額は1,200万円である。

正解 3

1 誤り。

宅地建物取引業の取引により生じた債権のみ、 還付可能。

宅建業者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)は、その取引により生じた債権に関し、宅建業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有します。建設工事の請負代金債権は、宅地建物取引業の取引により生じた債権ではないため、還付の対象ではありません。→宅建業法27条1項

2 誤り。

営業保証金を供託したときは、供託した旨の届出も、必要。

宅建業者は、事業の開始後新たに事務所を設置したときは、主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託しなければなりません。そして、営業保証金を供託したときは、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。宅建業者は、この届出をした後でなければ、その新設した事務所で事業を開始することができません。供託しただけでは足りず、届出をする必要があります。 →26条、25条1項·4項5項

3 正しい。

不足額の供託→免許権者から通知 を受けてから2週間以内に供託する。

宅建業者は、営業保証金の還付があったため、営業保証金が不足することとなったときは、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければなりません。→28条1項、営業保証金規則5条

 

4 誤り。本店=1,000万円、支店1ヵ所につき=500万円 、の合計額。

宅建業者が供託をしなければならない営業保証金の額は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額となります。本店と2つの支店を設置する場合、「1.000万円+500万円×2= 2,000万円」を供託する必要があります。→25条2項、施行令2条の4

 

【問 36】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で債権を受ける権利を有する。

2 保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金について弁済を受ける権利を実行するときは、当該保証協会の認証を受けるとともに、当該保証協会に対し還付請求をしなければならない。

3 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る社員又は社員であった者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金をその主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべきことを通知しなければならない。

4 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

正解4

1 誤り。

弁済業務保証金の還付額は、営業保証金の額を限度とする。

保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(社員とその者が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者を含み、宅建業者に該当する者を除く)は、その取引により生じた債権に関し、当該社員が社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で、弁済業務保証金について、弁済を受ける権利を有します。弁済業務保証金分担金の額に相当する額ではなく、営業保証金を供託する場合の営業保証金の額を限度とします。→宅建業法64条の8第1項

2 誤り。

弁済業務保証金の還付の請求は、 供託所に対して行う。

弁済業務保証金の還付を受けようとする者は、弁済を受けることができる額について保証協会の認証を受けなければなりません。しかし、還付の請求は供託所に対して行います。→64条の8第1項 2項、弁済業務保証金規則2条1項

3 誤り。

還付充当金は、 保証協会へ納付させる。

保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付に係る宅建業者に対し、当該還付額に相当する額の還付充当金を保証協会に納付すべきことを通知しなければなりません。供託所に対する供託ではなく、保証協会へ納付させます。→64条の10第1項

4 正しい。

弁済業務保証金の還付→保証協会は還付額と同じ額の弁済業務保証金を供託。 保証協会は、弁済業務保証金の還付があった場合においては、国土交通大臣から不足額を還付すべき旨の通知を受けた日から2週間以内に、その権利の実行により還付された弁済業務保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければなりません。→64条の8第3項、弁済業務保証金規則1条

 

【問 37】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定に基づき交付すべき書面をいうものとする。

ア Aは、専任の宅地建物取引士をして、37条書面の内容を当該契約の買主に説明させなければならない。

イ Aは、供託所等に関する事項を37条書面に記載しなければならない。

ウ Aは、買主が宅地建物取引業者であっても、37条書面を遅滞なく交付しなければならない。

エ Aは、買主が宅地建物取引業者であるときは、当該宅地の引渡しの時期及び移転登記の申請の時期を37条書面に記載しなくてもよい。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 なし

正解 1

ア 誤り。

宅地建物取引士をして37条書面の内容を説明させる必要はない。

宅建業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければなりません。しかし、そもそも37条書面については、専任の宅地建物取引士であるか否かに関係なく、その内容を説明させる必要はありません。→宅建業法37条3項

イ 誤り。供託所等に関する事項は、37条書面の記載事項でない。

供託所等に関する事項は、37条書面の記載事項ではありません。なお、供託所等に関する事項については、契約が成立するまでの間に、説明をするようにしなければなりません。 →35条の2参照

ウ 正しい。

宅建業者間取引であっても、37条書面の交付が必要。

宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、37条書面を交付しなければなりません。相手方が宅建業者であっても同様です。

→37条1項、78条2項参照

エ 誤り。物件の引渡し時期・移転登記の申請時期は必要的記載事項。

宅地建物の引渡しの時期、移転登記の申請の時期は、37条書面の必要的記載事項です。相手方が宅建業者であっても同様です。→37条1項、78条2項参照

以上より、正しいものはウの一つであり、1が正解となります。

 

 

【問 38】 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の甲住宅の売却に係る媒介の依頼を受けて締結する一般媒介契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない。

2 Aは、甲住宅の価格について意見を述べる場合、Bに対してその根拠を口頭ではなく書面で明示しなければならない。

3 Aは、当該媒介契約を締結した場合、指定流通機構に甲住宅の所在地等を登録しなければならない。

4 Aは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。

正解 4

1 誤り。

媒介契約書面に宅地建物取引士の記名押印は不要。

宅建業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければなりません。しかし、宅地建物取引士に記名押印させる必要はありません。→宅建業法34条の2第1項

2 誤り。

価額に関する意見の根拠は、口頭で明示してもよい。

宅建業者は、媒介契約の目的物となる宅地又は建物を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。しかし、書面で明示することは要求されておらず、口頭で明示しても問題ありません。→34条の2第2項

3 誤り。

一般媒介契約→指定流通機構への登録は、義務ではない。

宅建業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額などを指定流通機構に登録しなければなりません。しかし、一般媒介契約の場合は、指定流通機構に登録をする義務はありません。→34条の2第5項

4 正しい。

有効期間・解除に関する事項は、媒介契約書面の記載事項。 媒介契約書面には、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を記載しなければなりません。→34条の2第1項5号

 

【問 39】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、従業者名簿の閲覧の請求があったときは、取引の関係者か否かを問わず、請求した者の閲覧に供しなければならない。

2 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならず、その者が宅地建物取引士であり、宅地建物取引士証を携帯していても、従業者証明書を携帯させなければならない。

3 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければならないが、退職した従業者に関する事項は、個人情報保護の観点から従業者名簿から消去しなければならない。

4 宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯させなくてもよい。

正解 2

1 誤り。

従業者名簿は、取引の関係者から請求があったときに閲覧させる。

宅建業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者名簿をその者の閲覧に供しなければなりません。しかし、取引の関係者以外に閲覧させる義務はありません。→宅建業法48条4項

2 正しい。

従業者は、宅地建物取引士であっても、従業者証明書の携帯が必要。

宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはなりません。宅地建物取引士である従業者が宅地建物取引士証を携帯していたとしても、従業者証明書を携帯させなければなりません。→48条1項

3 誤り。

従業者名簿には、退職した従業者に関する事項も記載される。

従業者名簿には、従業者の氏名・従業者証明書の番号・生年月日・主たる職務内容宅地建物取引士であるか否かの別・従業者となった年月日・従業者でなくなったときは、その年月日を記載しなければなりません。退職した従業者に関する事項も記載されます。→48条3項、施行規則17条の2第1項

4 誤り。

従業者証明書を携帯させる者は、非常勤役員、一時的な事務補助者も含む。

宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはなりません。従業者証明書を携帯させるべき者の範囲は、代表者(いわゆる社長長)を含み、かつ、非常勤の役員、単に一時的に事務の補助をする者も含まれます。→48条1項、宅建業法の解釈運用の考え方48条1項関係

 

【問 40】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、Bがクーリング・オフにより契約の解除を行うことができるものはいくつあるか。

ア Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、Bが、Aからクーリング・オフについて書面で告げられた日の翌日から起算して8ン一目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、10日目にAに到達したとき。

イ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、クーリング・オフによる契約の解除ができる期間内に、Aが契約の履行に着手したとき。

ウ Bが喫茶店で当該宅地の買受けの申込みをした場合において、AとBとの間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をしたとき。

エ Aの事務所ではないがAが継続的に業務を行うことができる施設があり宅地建物取引業法第31条の3第1項の規定により専任の宅地建物取引士が置かれている場所で、Bが買受けの申込みをし、2日後に喫茶店で売買契約を締結したとき。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

正解 2

ア できない。

「告げられた日から起算して」8日を経過→クーリング・オフできない。

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、当該宅地又は建物買受けの申込み等をした者は、クーリング・オフをすることができます。しかし、申込者等が、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その「告げられたから起算して8日を経過したときは、クーリング・オフをすることができません(初日算入)。本記述では、「告げられた日の翌日から起算して」8日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送しているため、Bは、クーリグ・オフすることができません。→宅建業法37条の2第1項1号

イ できる。

引渡しを受け、かつ、代金の全部の支払い→クーリング・オフできない。

アで述べたクーリング・オフすることができる期間内であっても、申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときは、クーリング・オフをすることができません。しかし、本記述では、自ら売主 ある宅建業者Aが契約の履行に着手したに過ぎませんので、Bは、クーリング・オフすることができます。→37条の2第1項2号

ウ できる。

クーリング・オフしない特約は、無効。

アで述べたとおり、原則として申込者等はクーリング・オフをすることができます。クーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意は、申込者等に不利な特約であり、無効となります。したがって、Bは、クーリング・オフすることができます。 →37条の2第1項・4項

 

エ できない。

事務所等で買受けの申込みをすると、クーリング・オフできない。

売主である宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもののうち、専任の宅地建物取引士を設置しなければならない場所は、クーリング・オフすることができない事務所等に該当します。事務所で買受けの申込みをした場合、事務所等以外の場所で売買契約を締結したとしても、クーリング・オフすることはできません。 →37条の2第1項、施行規則16条の5第 1号イ

以上より、クーリング・オフにより契約の解除を行うことができるのはイ、ウの二つであり、2が正解となります。

 

 

【問 41】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない。

2 重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項の説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい。

3 宅地建物取引士証を亡失した宅地建物取引士は、その再交付を申請していても、宅地建物取引士証の再交付を受けるまでは重要事項の説明を行うことができない。

4 重要事項の説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。

正解 3

1 誤り。

35条書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要。

重要事項説明書には、宅地建物取引士の記名押印が必要となります。たとえ代表者の記名押印があっても、別途、宅地建物取引士の記名押印が必要となります。 →宅建業法35条5項・ 7項

2 誤り。

専任ではない宅建士でも、35条書面への記名押印・重要事項の説明はできる。

1で述べたとおり、重要事項説明書には、宅地建物取引士の記名押印が必要となります。また、宅地建物取引士が、原則としてその内容を説明をする必要があります。しかし、重要事項の説明も重要事項説明書への記名押印も、専任である宅地建物取引士が行う必要はありません。→35条1項・5項・7項

3 正しい。

取引士証を亡失した者は、再交付を受けるまで、宅建士の事務はできない。

宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、必ず宅地建物取引士証を 提示しなければなりません。したがって、宅地建物取引士証を亡失した者は、再交付を受けるまで重要 事項の説明を行うことはできません。→35条4項

4 誤り。

重要事項の説明を行う場所に規制はない。

重要事項の説明を行う場所については、特段の規制はありません。したがって、宅建業者の事務所以外の場所でも行うことができます。→35条参照

 

【問 42】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として締結する売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aが宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する宅地の売買契約において、当該宅地の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負う期間をBがその不適合を知った時から2年とする特約を定めた場合、この特約は有効である。

2 Aが宅地建物取引業者ではないCとの間で建築工事の完了前に締結する建物(代金5,000万円)の売買契約においては、Aは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。

3 Aが宅地建物取引業者Dとの間で造成工事の完了後に締結する宅地(代金3,000万円)の売買契約においては、Aは、法第41条の2に定める手付金等の保全措置を講じないで、当該宅地の引渡し前に手付金800万円を受領することができる。

4 Aが宅地建物取引業者ではないEとの間で締結する建物の売買契約において、Aは当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Aが当該責任を負う期間は当該建物の引渡日から2年となる。

正解1・4

※出題者の意図としては、選択肢4を正解とするものではないかと思われますが、選択肢1 の内容も誤りかと思われます。そのため、正解肢については、1と4の2つとしております。

1 誤り。

「通知期間」を引渡しの日から2年以上とすることができる。

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が不適合である旨を売主に通知する期間(通知期間)についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に規定するものより買主に不利となる特約をすることができません。なお、民法では、この通知期間は「買主がその不適合を知った時から1年以内」とされます。このように、民法及び宅建業法で規定されるのは契約不適合責任に関する「通知期間」であり、担保責任の「行使期間」ではありません。したがって、民法上制限されていない行使期間を「買主Bがその不適合を知った時から2年」に限定する特約は、買主に不利な特約であり、有効とはいえません。 →宅建業法40条、民法566条

2 正しい。

未完成物件→代金額の5%以下、かつ1,000万円以下→保全措置は不要。

宅建業者は、宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、保全措置を講じた後でなければ、買主から手付金等を受領してはなりません。ただし、工事の完了前において行う場合、代金の額の5%以下でかつ、1,000万円以下であれば、保全措置を講じなくても受領することができます。本肢では、手付金200万円と中間金300万円の合計 500万円の手付金等を受領しようとしています。代金が5,000万円ですから、代金額の5%(5,000万円×5%= 250万円) を超えますので、保全措置を講じなければ受領することができません。 →宅建業法41条1項、施行令3条の3

3 正しい。手付の額の制限手付金等の保全措置は、宅建業者間取引には適用されない。 宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受 領することができません。また、2で述べたとおり、宅建業者は、宅地又は建物の売買で自ら売主となるものに関しては、保全措置を講じた後でなければ、 買主から手付金等を受領してはなりません。ただし、宅建業者間の取引であれば、 手付の額の制限の規定も手付金等の保全措置の規定も適用されません。→41条の2第1項、 78条2項

4 誤り。買主に不利な特約は無効であり、民法が適用される。

1で述べたとおり、宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、買主が不適合である旨を売主に通知する期間(通知期間)についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をすることができません。したがって、売主が担保責任を一切負わないとする特約は、民法の規定よりも買主に不利であり、無効です。特約が無効となった場合、民法が適用されるため、売主は、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知すれば、責任を負うこととなります。→40条、民法566条

 

【問 43】 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 免許を受けようとするA社の取締役が刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了し、その日から5年を経過しなければ、A社は免許を受けることができない。

2 宅地建物取引業者である個人Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において宅地建物取引業者とみなされ、Bが売主として締結していた売買契約に目的物を買主に引き渡すことができる。

3 宅地建物取引業者D社について破産手続開始の決定があった場合、D社を代表する役員は廃業を届け出なければならない。また、廃業が届け出られた日にかかわらず、破産手続開始の決定の日をもって免許の効力が失われる。

4 免許を受けようとするE社の取締役について、破産手続開始の決定があった場合、復権を得た日から5年を経過しなければ、E社は免許を受けることができない。

正解2

1 誤り。

執行猶予期間が満了→直ちに免許を受けることができる。

禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者は、免許を受けることができません。そして、このような欠格事由に該当する者が役員又は政令で定める使用人にいる法人は、免許を受けることができません。しかし、執行猶予期間が満了した場合、刑の言渡しは効力を失うため、直ちに免許を受けることが可能となります。→宅建業法5条1項5号・12号、刑法27条

2 正しい。

取引を結了する目的の範囲内で、宅建業者とみなされる。

免許の有効期間が満了したとき、死亡等の事由により免許が効力を失ったとき、免許を取り消されたときなどは、当該宅建業者であった者又はその一般承継人は、当該宅建業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅建業者とみなされます。したがって、宅建業者Bが死亡した場合、その相続人Cは、Bが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、宅建業者とみなされます。 →宅建業法76条

3 誤り。

宅建業者の破産→破産管財人が届出をし、届出時に免許失効。

宅建業者について破産手続開始の決定があった場合、その破産管財人が、30日以内に、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。法人の代表役員ではありません。また、免許の効力が失われるのは、届出があった時点です。→11条1項3号、2項

4 誤り。復権を得た者は、直ちに免許を受けることができる。

破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者は、免許を受けることができません。そして、このような欠格事由に該当する者が役員又は政令で定める使用人にいる法人は、免許を受けることができません。 しかし、復権を得た者は、直ちに免許を受けることが可能となります。→5条1項1号・12号

 

【問 44】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1 昭和55年に新築の工事に着手し完成した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が地方公共団体による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明しなければならない。

2 貸借の媒介を行う場合、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を説明しなければならない。

3 自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益者の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明しなければならない。

4 区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない。

正解 4

1 正しい。

耐震診断の内容は、重要事項に該当する。

建物の売買・交換・貸借の契約を行う場合、宅建業者は、当該建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く)が地方公共団体等の耐震診断を受けたものであるときは、その内容を重要事項として説明しなければなりません。 →宅建業法35条1項14号、施行規則16条の4の3第5号

2 正しい。

敷金等、 契約終了時に精算する金銭は、 重要事項に該当する。

宅地建物の貸借を行う場合、宅建業者は、敷金その他いかなる名義をもって授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項を重要事項として説明しなければなりません。→35条1項14号、施行規則16条の4の3第11号

3 正しい。

信託の受益権に関する重要事項の説明一宅建業者間取引でも省略不可。

宅建業者は、宅地建物に係る信託(当該宅建業者を委託者とするものに限る)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、 その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、重要事項を記載した書面を交付して説明をさせなければなりません。宅地建物の売買と異なり、宅建業者間の取引であっても説明を省略することはできません→35条3項・6項

4 誤り。

修繕積立金の内容既に積み立てられた額は、重要事項に該当する。

区分所有建物の売買・交換を行う場合、当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額を重要事項として説明しなければなりません。既に積み立てられている額も、説明しなければなりません。→35条1項6号、施行規則16条の2第6号

 

 

【問 45】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aが媒介を依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない。

2 Aが住宅販売瑕疵担保保証金の供託をし、その額が、基準日において、販売新築住宅の合計戸数を基礎として算定する基準額を超えることとなった場合、甲県知事の承認を受けた上で、その超過額を取り戻すことができる。

3 新築住宅をBに引き渡したAは、基準日ごとに基準日から50日以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、甲県知事に届け出なければならない。

4 Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

正解 2

1 誤り。

資力確保措置は、自ら売主である宅建業者が講じる義務を負う。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(資力確保措置)は、自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者が行う必要があります。したがって、媒介を依頼した宅建業者や買主がこれらを行ったとしても、売主である宅建業者は、資力確保措置を講じる必要があります。→特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律11条1項・2項

2 正しい。

免許権者の承認を受けて、保証金を取り戻すことができる。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅建業者は、基準日において当該住宅販売瑕疵担保保証金の額が基準額を超えることとなったときは、その超過額を取り戻すことができます。この場合、宅建業者は、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の承認を受けなければなりません。→16条、9条1項・2項

3 誤り。基準日から3週間以内に届出をする。

自ら売主として新築住宅を販売して引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、基準日から3週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければなりません。50日以内ではありません。→12条1項、施行規則16条1項

4 誤り。

宅建業者間取引の場合は、資力確保措置は不要。

自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵 担保責任保険契約の締結をしなければなりませんが、買主も宅建業者の場合には不要です。→2条7項2号口

 

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 機構は、証券化支援事業(買取型)において、金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行している。

2 機構は、災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設又は購入に係る貸付金については、元金据置期間を設けることができない。

3 機構は、証券化支援事業(買取型)において、賃貸住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権については譲受けの対象としていない。

4 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険を業務として行っている。

正解2

1 正しい。

買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行する。

機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の建設購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権(住宅ローン債権)の譲受けを行います。そして、金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS(資産担保証券)を発行し、資金を調達します。→独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項1号

2 誤り。

災害復興住宅等の建設・購入に係る貸付金→据置期間の設定可能。

機構は、災害復興建築物、災害予防代替建築物等の建設又は購入に係る貸付金については、主務大臣と協議して定めるところにより、元金据置期間を設けることができます。→業務方法書24条2項1号

3 正しい。

賃貸住宅の建設・購入に必要な資金の貸付けは、譲受けの対象外。

1で述べたとおり、機構は、証券化支援事業(買取型)において、住宅の建設購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権(住宅ローン債権)の譲受けを行います。この貸付債権は、自ら居住する住宅又は自ら居住する住宅以外の親族の居住の用に供する住宅を建設・購入する者に対する貸付けに係るものに限られますので、賃貸住宅の建設・購入に必要な資金の貸付けに係るものは対象となりません。→法13条1項1号、業務方法書3条1号

4 正しい。

団体信用生命保険を業務として行う。

機構は貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡した場合重度障害の状態となった場合を含むに支払われる生命保険の保険金等を当該貸付けに係る債務の弁済に充当する団体信用生命保険を業務として行います。→法13条1項10号

 

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 路地上部分(敷地延長部分)のみで道路に接する土地であって、その路地上部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占める場合には、路地上部分を含む旨及び路地上部分の割合又は面積を明示しなければならない。

2 新築住宅を販売するに当たり、当該物件から最寄駅まで実際に歩いたときの所要時間が15分であれば、物件から最寄駅までの道路距離にかかわらず、広告中に「最寄駅まで徒歩15分」と表示することができる。

3 新築分譲住宅を販売するに当たり、予告広告である旨及び契約又は予約の申込みには応じられない旨を明瞭に表示すれば、当該物件が建築確認を受けていなくても広告表示をすることができる。

4 新築分譲マンションを販売するに当たり、住戸により管理費の額が異なる場合であって、すべての住戸の管理費を示すことが広告スペースの関係で困難なときは、全住戸の管理費の平均額を表示すればよい。

正解 1

1 正しい。

路地状部分の面積が土地の30%以上を占める→割合又は面積を明示する。

広告の対象となる物件が、路地状部分のみで道路に接する土地であって、その路地状部分の面積が当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、路地状部分を含む旨及び路地状部分の割合又は面積を明示しなければなりません。

→不動産の表示に関する公正競争規約施行規則8条4号

2 誤り。

徒歩による所要時間は、道路距離 80mにつき1分を要するものとして表示。

広告に徒歩による所要時間を掲載する場合、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値を表示しなければなりません。この場合において、1分未満の端数が生じたときは、1分として算出しなければなりません。この場合、道路距離にかかわらず、実際に歩いたときの所要時間で表示することはできません。→施行規則10条10号

3 誤り。

未完成物件→許可等がなければ広告できない。

宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、宅建業法33条に規定する許可等の処分があった後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の内容又は取引条件その他取引に関する広告表示をしてはなりません。たとえ予告広告である旨等を明確に表示したとしても、広告をすることはできません。→表示規約5条

4 誤り。

すべての住宅の管理費の表示が困難→最低額と最高額の表示でOK。

新築分譲マンションの広告において、管理費については、1戸当たりの月額(予定額であるときは、その旨)を表示しなければなりません。ただし、住戸により管理費の額が異なる場合において、そのすべての住宅の管理費を示すことが困難であるときは、最低額及び最高額のみで表示することができます。 平均額ではなく、最低額と最高額を表示します。→施行規則10条41号

 

【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 令和2年地価公示(令和2年3月公表)によれば、平成31年1月以降の1年間の地価変動は、全国平均では、住宅地については下落であったが、商業地については上昇であった。

2 令和2年版土地白書(令和2年6月公表)によれば、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、令和元年の全国の土地取引件数は約131万件となり、前年に比べて大きく増加した。

3 建築着工統計(令和2年1月公表)によれば、平成31年1月から令和元年12月までの持家及び分譲住宅の新設住宅着工戸数は前年に比べて増加したが、貸家の新設着工戸数は減少した。

4 平成30年度法人企業統計調査(令和元年9月公表)によれば、不動産業の売上高経常利益率は、平成26年度から平成30年度までの5年間は、いずれも5%以下となっている。

正解 3

1 誤り。

住宅地・商業地ともに上昇した。

令和2年地価公示によると、平成31年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均では、住宅地は前年比0.8%増と3年連続の上昇となりました。また、商業地についても前年比3.1%増と5年連続の上昇となりました。→令和2年地価公示

2 誤り。

土地取引件数は、横ばいで推移した。

令和2年版土地白書によると、土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向を みると、令和元年の全国の土地取引件数は約131万件となり、横ばいで推移しています。→令和2年版土地白書

3 正しい。

持家、分譲住宅は増加、貸家は減少した。

建築着工統計によれば、平成31年1月から令和元年12月までの新設住宅着工戸数は、①持家は前年比1.9%増、②分譲住宅は前年比4.9%増、③貸家は前年比13.7%減となりました。→建築着工統計(令和元年計)

 

4 誤り。

不動産業の売上高経常利益率は、10%超で推移している。

平成30年度法人企業統計によれば、平成26年度から平成30年度の不動産業の売上高経常利益率は 12.6%→10.9%→12.4%→14.0%→11.1%と推移しており、いずれも10%を超えています。→平成30年度法人企業統計

 

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1 都市の中小河川の氾濫の原因の一つは、急速な都市化、宅地化に伴い、降雨時に雨水が短時間に大量に流れ込むようになったことである。

2 中小河川に係る防災の観点から、宅地選定に当たっては、その地点だけでなく、周辺の地形と防災施設に十分注意することが必要である。

3 地盤の液状化については、宅地の地盤条件について調べるとともに、過去の地形についても古地図などで確認することが必要である。

4 地形や地質的な条件については、宅地に適しているか調査する必要があるが、周辺住民の意見は聴かなくてよい。

正解 4

1 適当。

降雨時に雨水が短時間に大量に河川に流れ込む→中小河川の氾濫。

急速な都市化、宅地化に伴い、降雨時に雨水が短時間に大量に河川に流れ込むようになりました。このことが、都市の中小河川の氾濫の原因となっているといえます。

2 適当。

周辺の地形や防災施設にも注意することが必要。

宅地選定に当たっては、その地点だけでなく、周辺の地形や防災施設に十分注意することが中小河川 に係る防災の観点から必要といえます。

3 適当。

宅地の地盤条件調査や過去の地形の古地図などの確認が必要。

地盤の液状化を確認するためには、宅地の地盤条件や過去の地形についても確認する必要があります。 過去の地形を確認するためには、古地図に当たることも必要です

4 最も不適当。

周辺住民の意見を聴取することも必要。

地形や地質的な条件について調査をする際は、宅地に適しているか調査することに加え、周辺住民の 意見を聴取することも必要といえます。

 

【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1 建物の構成は、大きく基礎構造と上部構造からなっており、基礎構造は地業と基礎盤から構成されている。

2 基礎の種類には、基礎の底面が建物を支持する地盤に直接接する直接基礎と、建物を支持する地盤が深い場合に使用する杭基礎(杭地業)がある。

3 直接基礎の種類には、形状により、柱の下に設ける独立基礎、壁体等の下に設けるべた基礎、建物の底部全体に設ける布基礎(連続基礎)等がある。

4 上部構造は、重力、風力、地震力等の荷重に耐える役目を負う主要構造と、屋根、壁、床等の仕上げ部分等から構成されている。

正解 3

1 適当。

建物一基礎構造+上部構造。基礎構造一地業+基礎盤。

建物は、大きく基礎構造と上部構造で構成されています。そして、基礎構造は、地業と基礎盤から構成されています。

 

2 適当。基礎には、直接基礎と杭基礎がある。

基礎の種類には、直接基礎と杭基礎(杭地業)があります。直接基礎は、基礎の底面が建物を支持する地盤に直接接します。 杭基礎は、建物を支持する地盤が深い場合に使用します。

3 最も不適当。

ベタ基礎は建物の底部全体、布基礎は壁体等の下に設ける。

直接基礎の種類には、形状により、独立基礎、べた基礎、布基礎 (連続基礎)等があります。独立基は、柱の下に独立して設けます。べた基礎は、建物の底部全体に設けます。布基礎は、柱の下や壁下等に設けます。

4 適当。

上部構造は、主要構造と仕上げ部分等で構成される。

上部構造は、主要構造と仕上げ部分等から構成されています。主要構造は、重力、風力、地震力等の荷重に耐えることが役目です。仕上げ部分等には、屋根や壁、床などが含まれます。

 

 

 

 

 

 

 

 
 
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【問 35】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託したければならない。
正解 33 正しい。不足額の供託→免許権者から通知 を受けてから2週間以内に供託する。宅建業者は、営業保証金の還付があったため、営業保証金が不足することとなったときは、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければなりません。→28条1項、営業保証金規則5条
【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。
イ  誤り。建物の賃貸借契約において、引渡しの時期は37 条書面の必要的記載事項となるが(同法37条2項1号)、賃借権設定登記の申請の時期は、37 条書面の記載事項ではない。なお、37条の規定は、宅建業者間取引でも適用されること(同法78条2項)、および宅地また は建物の売買契約においては「移転登記の申請の時期」は必要的記載事項であること(同法37条1項5号)に注意。


 

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