宅建業法 特定住宅瑕疵担保履行法

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

 

宅建業法

出題率が高いです。

 

チェック項目

特定住宅瑕疵担保履行法とは?

 

 

 

1. 住宅の瑕疵に関する法律
  宅建業法では引渡しから2年以上の特約ができます。
したがって、 通常は宅建業者と取引すると引渡しから2年となるケースが大半です。

 そこで、品確法が制定され、「新築住宅」 の瑕疵については、 一定の重要な部分については10年間責任追及できるようになりました。 しかし、10年間責任追及ができるといっても業者が倒産すれば、住宅の注文者や購入者は保護されないことになります。そこで、特定住宅疵担保履行法が設けられ、新築住宅を建設した「請負人」や新築住宅の 「売主」には、10年間分の「資力確保」を課すようにしました。

 

 

2.特定住宅瑕疵担保履行法の対象となる住宅とは?
特定住宅瑕疵担保履行法の対象となる瑕疵は、品確法に定められている下記の要件を満たすものです。
①  「新築住宅」であること(平成21年10月1日以降引き渡し分から適用)
②   対象となるとは、引き渡した住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。

 

 

 

3.宅建業者および請負人の義務
 資力確保が義務がある宅建業者とは、「宅建業者が自ら売主」 と、宅建業者でない買主と取引を行う場合であり、宅建業者間取引や宅建業者が代理や媒介をする場合には適用されません。なお、この資力確保の方法には、 下記ような「2つ」の方法があります。
①  保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日・・・毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡以下のものは2戸をもって1戸として計算。

・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

 

 

② 保険に加入する。 
 国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法 。
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

 

4. 報告義務など
  特定住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅を引き渡した建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に3週間以内に届け出なければなりません。(届出ない場合、罰則あり)。
もし、宅建業者等が、資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して「50日経過」した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできません。

 

 

[特定住宅瑕疵担保履行法のポイント]

対象住宅
 品確法の瑕疵担保責任の特例が適用される「新築住宅」だけが対象となる。 
①  ここでいう新築住宅とは、建設後1年以内で人の居住に供したことのないものをいう
② 新築住宅であれば、分譲住宅だけでなく賃貸住宅も対象となる

対象となる瑕疵
対象となる瑕疵は、引き渡した住宅の「構造耐力上主要な部分」 と「雨水の浸入を防止する部分」である。

資力確保の方法
資力確保の方法には、下記の「2つの方法」がある。

①   保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日とは、毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡
以下のものは2戸をもって1戸として計算。
・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

② 保険に加入する
 国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法。 
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

供託所の説明

   保証金を供託している宅建業者は、買主に対して「書面」を交付して契約締結までに供託所の所在地等を説明する。

報告義務
 新築住宅を引き渡した建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に「3週間以内」に届け出なければならない。

 

契約禁止
 宅建業者等が、資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して50日経過した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできない。

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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