宅建業者 ①免許・免許の基本的事項
チェック項目 免許の「基本的事項」を覚えよう!
① 都道府県知事免許- 1つの都道府県内に「事務所」を設置して宅建業を営む場合。
② 国土交通大臣免許- ２つ以上の都道府県内に「事務所」を設置して宅建業を営む場合。
免許の有効期間は、どちらの免許も「5年」です。 免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類がありますが、 下記のように、免許権者は事務所によって決定します。
免許権者の判別にあたっては、下記の点に注意してください。
A 事務所が1つの都道府県内に収まっていれば、事務所が複数あったとしても、都道府県知事免許となります。
B 主たる事務所以外に事務所がない場合、案内所が他の都道府県内にあっても、免許権者は都道府県知事免許であることに注意.
C 免許の効力は全国に及びます。したがって、都道府県知事免許で取引は全国どこでも行えます。
2. 申請手続
① 免許申請は免許権者に行いますが、国土交通大臣に免許を申請するときは、主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して行わなければなりません。
② 都道府県知事の新規の免許の場合には手数料を納め、国土交通大臣免許の新規の免許申請の場合だけ登録免許税を納めます。
・ 免許の更新の場合には、知事免許、国土交通大臣免許にかかわらず、どちらの免許も手数料を納める。
3. 免許の更新 (語呂合わせ＝免許更新ぐみ）（免許更新９-3）
免許の有効期間は「5年」です。この5年が過ぎると免許は失効します。 宅建業を継続するためには、免許の有効期間満了の日の90日前から30日 での間に、免許の更新の申請をしなければなりません。
更新後の免許の有効期間も5年となる。
【免許の更新】
① 申請後、免許の更新の処分がなされるまでの間は、たとえ従前の免許の有効期間が満了していても、処分がなされるまでは有効とされる。
② 従前の免許の期間満了後に処分がなされた場合は、免許の有効期期間は従前の免許の有効期間満了の日の翌日から５年である。
・処分から5年ではない点に注意
【無免許営業・みなし業者】
無免許営業
無免許営業は禁止されており、違反した場合には宅建業法に規定されている中の一番重い罰則が適用される。
また、実際に営業を行っていなくても、その名義を表示・広告することも禁止されている。
名義貸し
名義貸しも禁止されており、名義を貸して他人に宅建業を営ませることをしてはならない。無免許営業と同様に表示・広告も禁止されている。
みなし業者
無免許営業は禁止されている。しかし、免許の失効後も、免許有効期間内においてなされた契約は、「取引の結了まで」は、その契約の目的範囲内において免許がなくても宅建業者とみなす。
・これをみなし業者という。
① 宅建業者が「死亡」した場合、その相続人が生前に業者が締結した取引を結了する行為。
・ただし、免許自体は相続されないので注意!
② 宅建業者が「合併」で消滅した場合、当該業者が消滅前にした取引の結了を目的として、吸収した法人がする行為 。
③「廃業」や「免許取消し」などにより、宅建業の免許の効力がなくなった場合、当該業者が免許の取消しが行われる前に締結した取引を結了する行為。
