宅建業法 報酬額の制限 報酬の基本事項と計算方法・売買・交換・貸借

 宅建業法 報酬額の制限  

             みだし

             1.過去問例題
             2.報酬額の制限 基本事項
             3.売買・交換   報酬 計算
             4.貸借・特例   報酬  計算

 

 

               

令和元年
問題 32
 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率10%で計算するものとする。
1  宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。) 多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから308,000 円を上限として報酬を受領することができる。
2  事務所(1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
3  既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4  宅地(代金 200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから 194,400円を報 酬として受領することができる。

 

 

1.正解 代理→売主B 現地調査198,000円
       →買主 速算式 200万円×5%×1.1=110,000円
2.誤り・事務所→居住の用に供しない  
3.報酬とは別に→誤り→報酬は
4.多く要しない場合でも→誤り
空家等の売買・交換の代理・媒介
速算式 200万円×5%×1.1=11万円

 

 

 

 

 

平成30年度

問題31
 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 土地付中古建物(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買ぼ媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は281.000円である。
2  土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は198.000円である。
3  土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨 をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。
4  中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。) 多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は 198,000 円である。


1.現地調査等場合400万円以下 

2.買主から依頼

3.売主から依頼


4.現地調査等は売買・交換の代理・媒介行為・貸借には適用されない。

 

 

 

 


チェック項目
 報酬の「基本事項」と概要を覚えよう!


1.  報酬に関する基本事項
宅建業者が代理・媒介により契約を成立させたときは、依頼主から報酬を受領することができます(=成功報酬)。


①  報酬額の掲示

外部リンク
宅地建物取引業法第42条~宅地建物取引業法第46条 

 ・・・宅建業者は、国土交通大臣の定めた報酬額を事務所ごとに、掲示しなければなりません。 (案内所には不要)


② 報酬の受領・・・報酬は依頼者から受領できるのであり、依頼されていない者からは受領できません。


③ 報酬の受領額・・・宅建業者は、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受領してはなりません。ただし、依頼者の依頼による広告料、特別の費用は契約不成立でも請求できます。


④ 高額な報酬の要求の禁止・・・宅建業者は、不当に高額な報酬を要求する行為をしてはなりません(要求するだけで違反となる)

 

 

 


2. 報酬計算の注意点
報酬計算については、下記の3種類があります。
①  消費税が非課税・・・土地及び居住用建物の権利金・借賃には消費税が課税されません(=非課税)


② 宅建業者の報酬と消費税・・・宅建業者は報酬のほかに、消費税を別途受領できます。
消費税課税事業者・・・ 速算式×8%
消費税免税事業者・・・ 速算式×3.2%


・報酬額は、消費税を含んだ額を掲示します。これを総額表示いいます。

 

 

 

 


報酬額の制限 売買交換の報酬

チェック項目
「売買・交換」の報酬は「どのように計算」する?


1.   売買・交換の報酬の計算
①  報酬計算をする前に、建物には消費税が含まれているので、その税分を控除します。 「土地」 には消費税がかからないので、そのままの金額となります。 また、交換の場合、「高いほう」の金額で計算します。


② 次に売買・交換の報酬計算では、仮に「土地1,000万円」の売買の場合、下記のようになります。


・200万円以下の部分→200万円×5%=10万円

・200万円を超え400万円以下の部分→200万円×4%+2万円=8万円
・400万円を超える部分→600万円×3%=18万円
・10万円+8万円+18万円=36万円


・(速算式=1,000万円×3%+6万円=36万円)

 

 


③ 最後に消費税は報酬とは別途受領できるので、上記の計算額に、消費税の「課税業者」は8%、「免税業者」は、3.2%を加えた金額が報酬の限度額になります。


・36万円×1.08=388,800円
・36万円×1.1=396,000円

 

 

 

 

2. 売買・交換の計算方法
媒介
上記の計算による金額は媒介の場合の一方から受け取ることのできる限度額です。

 

3. 売買・交換の計算方法
代理
 代理の場合、報酬額は、上記の計算式から算出される金額の「2倍」になります。
・36万円×1.08=388,800円×2=777,600円
・36万円×1.1=396,000円×2=792,000円

 

 

 


4.「複数の業者」が関与した場合の報酬計算は、下記の2点に注意!

 報酬の「総限度額」は、複数の宅建業者が関与しても、「代理の限度」と同じ(= 2倍) です。

したがって
上記例で説明するのであれば、売主と買主がそれぞれ別の宅建業者に代理や媒介を依頼していた場合、 双方とも課税事業者であれば、下記のようになります。


①   もし1社が代理の場合、代理の業者が777,600円を受領すれば、もう一方の報酬は0円となります。
2社の報酬の合計額(総限度額)は代理と同じ777,600円となります。


②  1社が「媒介」の場合、その業者は388,800円が限度額となるので、もう一方の業者は、代理・媒介を問わず388,800円が限度額となります。


<速算式>
200万円以下の部分×5%×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)
200万円を超え400万円以下の部分(×4%+2万円)×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)

400万円を超える部分(×3%+6万円)×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)

 

 

 

 


報酬額の制限 貸借の報酬
チェック項目
貸借の報酬は「どのように計算」する?


 貸借の報酬には、「居住用建物」の貸借と「居住用建物以外」の種類の規定があります。
どちらも計算の方法は同じであり、報酬の総限度額も、原則として借賃の1カ月分です。
しかし、異なる点もあるので確認しておきましょう。

 


1. 貸借の報酬計算
 居住用建物
居住用建物の貸借の報酬限度額の計算方法も基本的には同じですが、下記の点が異なります。


① 居住用建物の借賃には消費税が含まれていないので、そのままの金額がベースの金額となります。
② 居住用建物・貸借の場合、権利金の授受がある場合でも権利金での計算はできません。したがって、借賃の1カ月分が報酬限度額となります。
③ 居住用建物の貸借の「媒介」では、依頼者一方の限度額は「半月分」となります。ただし、依頼者の承諾があり、貸主・借主の双方から受領する報酬が1月分を超えなければ半月分を超えて受領してもかまいません。


・ 居住用建物の「媒介」の場合、下記の点に注意!
媒介の「一方」の限度額
・承諾あり= 1カ月分
・承諾なし= 半月分

 


2.貸借の報酬計算


居住用建物以外
①  居住用建物以外の貸借の計算をする前に、売買・交換の計算と同じように、借賃に消費税が含まれていれば、消費税を控除します。

② 居住用建物以外の報酬計算は、媒介・代理問わず借賃の「1ヶ月分」が総限度額です。
例) 借主1カ月分・貸主0
③ 貸借に伴う権利金 (返還しないもの) を授受する場合、その権利金を売買・交換と同じ方法で計算することができます。

したがって、貸借の
報酬限度額は「1ヶ月分の借賃」と「権利金を計算した額」の「大きいほう」が限度額となります。


④ 最後に、計算した額に消費税を加えます。課税事業者の場合は8%
免税事業者の場合は3.2%を加えた額が貸借の報酬限度額となります。

 

 

 



空家等の売買・交換の媒介における特例
  消費税抜きの代金額(交換の場合は多いほうの評価額)が400万円以下の宅地または建物(以下「空家等」といいます)の売買・交換の媒介であって、通常の売買・交換の媒介と比較して「現地調査等の費用(人件費を含む)」を要するものについては、報酬計算の基本式(速算式)で算出した額に加えて、当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した額の報酬を、依頼者(空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限る)から受領できるようになりました。

 

 

 


 
[売買の媒介をした場合に依頼者から受領できる報酬限度額]
売主
(イ)
報酬計算の基本式(速算式)で算出した額
・代金額が200万円以下の場合
⇒代金額×5%
 
代金額が200万円超400万円以下の場合
⇒代金額×4%+2万円
(ロ)
現地調査等に要する費用に相当する額
(イ)+(ロ)=(ハ)
の上限額は18万円(消費税抜き)


買主
報酬計算の基本式(速算式)で算出した額
・代金が200万円以下の場合
⇒代金額×5%
代金額が200万円超400万円以下の場合 
⇒代金額×4%+2万円

 

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