宅建業法 媒介契約書 ①媒介契約の種類と一般的な規定媒介契約書 ② 媒介契約書の記載事項

宅建業法 媒介契約書

 

 

             みだし

                                       1. 媒介契約書の種類

                                       2. 媒介契約書の記載事項

                                       3. 媒介契約書   まとめ表

 

 

 

チェック項目
媒介契約書の「種類」を覚えよう!

1. 媒介契約書
 かつての不動産の仲介 (=媒介)では、口約束による依頼がよく行われていました。
ところが時代が進むにつれ、仲介手数料をめぐってのトラブルが多発するようになりました。 そこで、この媒介契約を行う場合には口約束ではなく、「書面」で行うことを義務付けました。これが「媒介契約書」です。 この規定は「代理」にも準用されています。

 

 

 

2. 媒介契約の基本的事項

       宅建業者は、宅地又は建物の 「売買」 又は「交換」の媒介の契約 をしたときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

(宅建業者は、媒介した宅地・建物の売買、交換の申込があったときは遅滞なく、その旨を依頼者に「報告」しなければなりません。)

 

 

 

 

 媒介契約の種類


①     媒介契約は、他の業者に重ねて依頼することができるか否かにより、「一般媒介」と「専任媒介」に分けることができます。


・「専任媒介」は他の業者に依頼することはできない。


②  一般媒介と専任媒介は、さらに下記のように分類されます。

 


ア. 一般媒介契約


   一般媒介契約は、他の宅建業者に重ねて依頼することができますが、 その依頼宅建業者を「明示する義務」があるか否かにより分類されます。


a. 「明示する義務がある」 →一般媒介
b. 「明示する義務がない」 →一般媒介契約

 


イ. 専任媒介契約(または専属専任媒介契約)
   「専任媒介契約」は、他の宅建業者に依頼することはできません。自己発見取引は許されます。 しかし、下記の2種類では許されません。


a.  自己発見取引を許す→専任媒介契約
b.  自己発見取引することも許されない→専属専任媒介契約

 

 

【媒介契約書のポイント】


どんな場合 ?
   宅地または建物の売買または交換の媒介の契約をする場合
・貸借契約の媒介は書面を義務づけていない。

 誰が?
   宅建業者が記名押印をして依頼者に交付する
・宅建士は関係ない。


いつまでに?
媒介契約成立後、遅滞なく交付する

「遅滞なく」も数字と同じように覚えよう! 

 

 

 

 

 

チェック項目
   専任媒介契約「特有の規制」とは?

1.媒介契約書の記載事項


A.   物件を特定するために必要な表示(所在、地番、種類、構造など)


B.   物件の売買すべき価額または評価額、また、これらの価額等について意見を述べるときは、根拠を明示する(明示方法は規定なし)

  
C.   既存住宅(=中古)であるときは、依頼者に対する建物状況調査実施のあっせんに関する事項
(インスペクション)


D.   媒介契約の種類(=4種類のうち、どの媒介契約であるのか)


E.   媒介契約の有効期間および解除に関する事項


F.    報酬(成功報酬のこと)に関する事項


G.     国土交通省令で定める事項


H.     指定流通機構への登録に関する事項(一般媒介であっても記載する)


I.      国土交通省令で定める事項


    a.    媒介契約の種類(=4種)で定めた媒介契約における違反の措置


    b.   媒介契約が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づいたものか否かの別 (それに基づかなければならないというわけではない)

 

 

 

 

 

 

2.   専任媒介契約の規制(=一般媒介は対象外)


①   専任媒介契約または専属専任媒介契約は、「3ヵ月」を超えて定めてはならず、もしそれを超えて定めたときは3ヵ月となります。


    また、更新後の期間も3カ月が限度です。

 

 媒介契約の更新は「依頼者の申出」によりできるのであり、自動更新は認められません。(更新期間も3カ月以内となる)。


 そのほか、専任媒介契約または専属専任媒介契約については、下表の特有の規制があります。(一般媒介契約にはないので注意!)

 

 

 

 


   <「違反」した場合の「措置」とは?>


・専任媒介契約を締結したのに、 他の宅建業者と媒介契約をした場合


・明示義務のある一般媒介契約を締結したのに、明示していない宅建業者の媒介などにより、 売買契約を成立した場合などの措置をいう。

 

 

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

有効期間

制限なし

・3カ月以内

・3か月を超える場合、3ヶ月となる

・3カ月以内

・3か月を超える場合、3ヶ月となる

更新

制限なし

依頼者の申出がある場合に限る(自動更新はできない)

依頼者の申出がある場合に限る(自動更新はできない)

報告義務

義務なし

2週間に1回以上

・休日含む

・説明は口頭で行っても良い

1週間に1回以上

・休日含む

・説明は口頭で行っても良い

探索方法

義務なし

国土交通省令で定める方法により、契約の相手方を探索する義務がある

国土交通省令で定める方法により、契約の相手方を探索する義務がある

指定流通機構への登録

制限なし

(登録することができる)

7日以内に登録

・休業日除く

5日以内に登録

・休業日除く

登録事項

宅建業者は指定流通機構に下記事項を登録し、指定流通機構は宅建業者に登録を証する書面を発行する

A. 対象物件の所在、規模・形質

B. 売買すべき価格

C. 法令上の制限等

D. 専属専任媒介契約である場合はその旨

登録証

宅建業者は指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す

通知義務

登録をした宅建業者は登録に係る契約が成立したときは、下記の事項を遅滞なく、指定流通機構に通知しなければならない。

A. 登録番号

B. 取引価格

C. 契約の成立年月日

 

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