宅建業法 8種制限 自ら売主制限/他人物売買の制限/手付金・損害賠償額等の制限/手付金の保全措置/クーリング・オフ/瑕疵担保/割賦販売・所有権留保

 宅建業法 8種制限          

                                 みだし
         1. 8種制限とは?
         2. 他人物売買の制限
         3. 保全措置と損害賠償額の予定等
         4. 手付金の保全措置 ①
         5. 手付金の保全措置 ②
         6. クーリング・オフ制度
         7. 瑕疵担保責任
         8. 所有権留保

 

 

 

 

 

 

8種制限   ① 自ら売主となる場合の規制

チェック項目
宅建業者が自ら売主の場合の規制(8種制限)とは?


1.    8種制限
 これから説明する8種類の規制とは、「宅建業者が自ら売主となり、業者でない者と取引する場合だけ守りなさい」という規制です。 したがって、「業者間取引」には適用されません。この項目が8つあ るのでで8種制限と呼ばれています。

 


2.  一般の規制と業者が自ら売主の場合の規制
① 一般の規制
 宅建業法では、「○○をしなければならない」とか、「○○をしてはいけない」等々、様々な規制が定められています。そして、これらの規制は相手方が宅建業者であろうが、宅建業者でない者 であろうが守らなければならないのです。

 

 

 

3. 業者が自ら売主の場合の規制の「8種類」とは?
8種制限の内容に入る前に、「どのような項目」があるのかを確認しておきましょう。


①     他人物売買の制限
②     手付金の性質と額の制限
③  損害賠償額の予定の制限
④  手付金等の保全措置
⑤  瑕疵担保責任の特約の制限
⑥  クーリングオフ制度
⑦  所有権留保に関する制限
⑧  割賦販売契約の解除に関する制限

 

 

 

 

 

<8種制限には、下記のような「特徴」がある>

 「8種制限」は、業者間取引には適用されないが、逆に言えば、この8種制限以外の制限は、原則として適用されることになる。


8種制限
宅建業者が自ら売主の場合の規制→宅建業者間には適用なし

 

 

8種制限以外の制限
 (一般の規制)(書面等)→宅建業者間取引にも適用

A.        売主=業者 ⇔ 買主= 一般  〇
B.     売主=業者 ⇔ 買主= 業者  ×(規定適用なし)
C.    売主=一般 ⇔ 買主= 業者  ×(規定適用なし)
D.      売主=一般 ⇔ 買主= 一般  ×(規定適用なし)

 

ポイント
 上記A~Dのうち、宅建業者が自ら無理主の場合の規制の適用があるのは、Aのみである。つまり、ここでの規制は、プロが自ら売主となって素人と取引する場合だけ問題となる。
B・C・Dは次のようになる。

B.      宅建業者同士なので、この規定は適用されない。
C.   売主は一般なので適用されない。
D.  一般同士なので適用されない。

 

 

 

 

 

8種制限   ② 他人物売買の制限

チェック項目
他人物売買の制限は「どんな制限」か?

他人物売買は、 民法では 「有効」 となりますが(売主が所有権を取得して買主に移転する義務はある。)、宅建業法では、 原則として 「禁止」しています。


1.  他人物売買の制限
 他人物売買の制限とは、自己の所有に属さない宅地・建物の売買契約物の売買契約を締結してはいけないということです。 締結の制限のことをいいます。簡単にいえば、他人の所有する宅地・建物の売買契約を締結してはいけないということです。


自己の所有に属さない宅地・建物の売買(他人物売買)
ここでいう「他人物売買」とは一体どういう売買契約をいうのでしょうか?
宅建業法では、下記の「いずれか」の売買契約をいいます。

 


①       宅建業者が自ら売主となって、「宅建業者でない買主」との間の契約で、他人の物を売買をすること。
②    宅建業者が自ら売主となって、「宅建業者でない買主」との間の契約 で、未完成物件の売買をすること。

 

 

 

2. 自己の所有に属さない宅地・建物の売買の例外
  他人物売買は、宅建業法では原則として「禁止」されていますが、下記の場合は例外として許されています。


・ 宅建業者が目的物件を取得する契約をしている場合には許されます。 (予約契約でもかまわないが、停止条件付き契約は許されない)


・ 宅建業者が目的物件を取得することが明らかな場合で、国土交通省令で定める一定の条件を満たしている場合には許されます。


・  未完成物件の場合、手付金等の保全措置が講じられている場合には許されます。この場合は未完成物件だけが対象です。

 

ポイント 

 物件を取得する契約がなければ、他人物売買はできないが、逆に契約(=物権の取得契約)がされていれば、「移転登記」や「引渡し」がなくても、契約の締結をしてもかまわない。

他人物売買まとめ

          売買契約ある?
            ↓

   C        →       A宅建業者  →B買主
物件所有者
・他人物        ↑

       売買契約(予約含む)しているかどうかで判断


① 宅建業者間取引か? Bも宅建業者? YES!→契約してOK!
    ↓NO!(売主は宅建業者・買主は一般)
② 目的物を取得する契約をしている?YES!→契約してOK!(停止条件が付いている場合契約できない)
    ↓NO!
        
③ 契約してはダメ!

① 自ら売主となって他人物売買をしてはならないのだから、まずは問題文がその形態になっているかどうかを確かめる必要がある。
売主は業者→買主も業者になっていれば、契約締結をしてもかまわない。=業者間取引。

② 次に、目的物物件を取得する契約があるかどうかを確かめて物件を取得する契約(上記のAC間)をしていれば、契約締結(上記の図AB間)をしてもよい。ただし、取得する契約がなければ、契約することはできない。
・契約していても停止条件付き契約であれば、契約は条件が成就するとは限らないので、これも契約締結をしてはならない。

 

 

 

 

 


8種制限   ③ 手付金の額等の制限と損害賠償額の予定等の制限

外部リンク

宅地建物取引業法 第41条

チェック項目


手付金や「損害賠償額の予定額」は 「いくら」受領できる?

 

1. 手付金の額等の制限
  民法では「手付金の額」を制限する規定はなく、「手付の内容」も契約の当事者間で自由に定めることができます。しかし、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となり、「宅建業者でない買主」と売買経やうをする場合、手付金の額等の制限を下記のように定めています。


A.    手付金の額は代金の 「2/10」 を超える定めをしてはならない。

B.    手付についてとどのように定めても、「解約手付」 とみなされる。 になります。
C.   上記A、Bの規定より 「買主」にとって不利となる特約は 「無効」になります。

・解約手付の内容は民法と同じであり、 相手方が「履行に着手」 するまでは買主は手付さえ放棄すれば契約を解除することができ、売主も、「倍返し」すれば解除できます。

 

 

 

 

2. 損害賠償額の予定等の制限
 損害賠償額の予定とは、債務不履行によって損害が生じた場合、あらかじめ損害賠償額を当事者間で定めておくことです。


(例) 債務不履行による損害額を50万円と定めた場合、実損が仮に70万円であっても50万円となる。
①   民法では、この損害賠償の予定額(または違約金)について、特に制 限を設けていません。
②  「宅建業法」では、この損害賠償額の予定等について、宅建業者が自ら売主となる場合、「宅建業者でない買主」に対して、「損害賠償の予定額と違約金」を定める場合、その合計金額は、代金の2/10を超える定めをしてはなりません。
③  この2/10を超える定めをしても「超える部分」 は「無効」 となります。なお、損害賠償額の予定とは別に違約金を定めて代金の2/10を超えることを防ぐため「合算額」としています。
④  損害賠償の予定や違約金は、契約の際に必ずしも定める必要はありません。したがって、これを定めなかった場合は、損害賠償額は実損額となります(=代金の2/10ではありません)。

 

 

 

 

 

手付金の額制限まとめ

 

宅建業法

民法

手付金

①宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者と契約する場合、手付の内容は解約手付となる。

②上記①の場合、手付金の額は代金の2/10が限度となる。

①手付金の内容は手付交付契約によるが、定めがなければ解約手付と推定する。

②手付金の額については、特に制限する規定はない。

 

 

 

 

8種制限   ④ 手付金等の保全措置(その1)

チェック項目
手付金等の保全措置は「どのように」講じるのか?

 

1.  手付金等の保全措置
①  不動産を買う場合、売買契約を締結し、手付金や中間金を先に支払った後に業者が倒産すると大変です。 せめて支払った手付金等は返してもらわなければ大変です。
② 宅建業法では 「宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と売買契約する場合、手付金等を受領しようとするときは、保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領できない」と定めています。

 

 

2. 手付金等保全措置の方法
手付金等の保全措置の方法には
・保証委託契約
・保証保険契約
・手付金等寄託契約
の3つの方法があります。

 

 

 


<保全措置を講ずる「時期」に注意!>

 手付金等の保全措置は、手付金等を受領しようとするときであり、手付金の受領後に講じるのではありません(=講じた後にもらう)

 

①  保証委託契約

 保証委託契約とは、銀行等の金融機関が宅建業者の連帯保証をするという保全措置であり、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、買主は「銀行等」に対して、「全額」請求できるという措置です。


②  保証保険契約
保証保険契約とは、宅建業者が保険に加入し、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、「保険業者」は買主に対して、手付金等の「全額」を支払うという措置です。

 

 

③  手付金等寄託契約
手付金等寄託契約とは、手付金等を保管機関が預かり、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、買主は保管機関から「全額」を取り戻せるという措置です。この保全措置は、「完成物件」のみ適用できる保全措置の方法であり、未完成物件については適用されません。

 手付は宅建業法で代金の2/10以内と定めているため、中間金などの名称で別途に金銭を授受する場合も多い。そうすると、2/10以内の手付金は保全するが、中間金は保全する必要がないことになってしまう。 そこで、ここでは「手付金等」として“等”をつけてこの「中間金」も規制の対象とし、手付金等の保全措置を講じさせるのである。

 


・通常、手付金等とは「手付金」「中間金」「内金」などが挙げられる
・ただし、契約前に授受される申込証拠金や、物件引渡し以後に支払われる残代金は、手付金等には該当しないので保全措置は不要となる。

・手付金等の保全措置の規定は「宅建業者間取引」については適用されない。

 

 

 

 


手付金等の保全措置  ⑤ (その2)

チェック項目
手付金等の「保全措置が必要か否か」を判別しよう!

  手付金等の保全措置について、ここでは「保全措置が必要か否か」について、マスターしてください。
 まず最初に宅建業者が自ら売主となり、「宅建業者でない買主」 と契約するかを確認します。もし、買主が宅建業者であれば、当初から保全措置は「不要」です。 買主が宅建業者でなければ、下記のように判断します。

 


第1段階
手付金等に該当するかを確認する
手付金等であれば保全措置が必要となるので、まず最初に手付金等か否かを確認します。
手付金等とは、下記の「すべての要件」を満たすものです。


① 契約の締結日から宅地・建物の引渡し前に支払われる金銭であること。
② 代金の全部または一部として授受される金銭であること。
(「手付金」+「中間金」= 「手付金等」)


第2段階
保全措置の「例外」でないかを確認する
次に手付金等に該当していても、「例外」であれば、やはり手付金等の保全措置は「不要」となります。
この例外は、「完成物件」と「未完成物件」 では、下記のように異なるので注意して覚えましょう!


①   完成物件・工事完了の例外
A.  買主に移転登記されたか、買主が所有権の登記をしたとき
B.   受領した手付金等が1,000万円以下で、かつ、代金の10%以下のとき


② 未完成物件・工事完了の例外
A.   買主に移転登記されたか、 買主が所有権の登記をしたとき
B.   受領した手付金等が1,000万円以下で、かつ代金の5%以下のとき
・手付金等例外で5%(あるいは10%)までは不要だが、これを超えて受領する場合は、全額保全措置が必要(=超えた部分ではない!)

 

 

 


第3段階
 保全措置の方法を確認する
手付金等を受領しようとするならば、宅建業者は「手付金等の保全」 を講じなければ手付金等を受領できません。 手付金等の保全措置を講じたとしても、「手付金」は2/10を超えて受領できないので注意!

 

未完成物件の場合の方法

完成物件の場合の方法

保証委託契約(銀行等が保証)

保証保険契約(保証会社等が保証)

    /

手付金寄託契約

 

 

未完成物件

完成物件

保全措置が不要な額

代金の5/100(5%)以下かつ1、000万円以下

代金の10/100(10%)以下かつ1、000万円以下

保全措置の方法

① 保証委託契約

② 保証保険契約

 

 

① 保証委託契約

② 保証保険契約

③ 手付金等寄託契約

 

 

 

 

8種制限  ⑥ クーリングオフ制度

外部リンク
宅地建物取引業法 第37条の2



チェック項目
クーリングオフ制度の対象となる買主とは?

 

1.   クーリングオフ制度の概要
  宅建業法では、クーリングオフ制度について、「宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との売買契約について、当該宅建業者の事務所その他国土交通省令で定める場所以外の場所において、当該宅地建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、「書面」により契約の「解除」を行うことができる」としています。

 

2.  クーリングオフによる契約を 「解除できない買主」とは?
「解除できるか否か」のルールをマスターしよう!
 このクーリングオフ制度で特に注意することは、すべての買主が無条件解除できるのではなく、ある一定の買主に限定されるということです。
ここでは「解除できる買主」と「解除できない買主」を判別できるようにしてください。

 

 


①   「買主が宅建業者か否か?」を確認する。
宅建業者間の取引には適用されないので、買主が宅建業者であれば、クーリングオフによる契約は解除することができません。買主は、「宅建業者でない買主」に限定されます。

 

②  「事務所等」(下記)で契約の申込み等をしたか否か?を確認する。
 次に、買主が宅建業者でない場合、事務所等で契約の申込みや契約を締結した買主かを確認します。もし、買主が事務所等で行った場合、 クーリングオフによる契約解除をすることはできません。

 

③  「例外規定に該当していないか?を確認する。
 最後に、クーリングオフの対象となる場所で契約の申込み等を行った買主であっても、「8日間経過」または 「履行の終了」した買主は、もはやクーリングオフによる契約の解除をすることはできません。該当しなければ、契約を解除することができます。

 

 

 

<事務所等の「等」とは、国土交通省令で定める下記の場所>
(注)①~④については、専任の宅建士を設置すべき場所で、かつ、土地に定着する建物内に設けられたものに限る。
①   事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所
②  一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う案内所 (土地に定着する施設に限る=テント張りなどはダメ!)
③  宅地建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地建物に関し、 展示会などの催しを土地に定着する建物内において実施する場合の当該場所
④  売主の宅建業者が他の宅建業者に代理・媒介を依頼した場合は、 依頼を受けた宅建業者の事務所
⑤  業者の相手方(=買主)が自ら申し出た場合の買主の自宅または勤務先(「必ず買主が申し出ること」+「買主の自宅か勤務先」であること)

 

契約解除が「できなくなる場合」とは?

 

1.  契約解除ができなくなる場合
「事務所等以外」の場所で契約の申込み等を行った買主であっても、下記の「いずれか」 の要件に該当すれば、 契約を解除できなくなります。


①  「書面で告知」 した場合
「書面」でクーリングオフ制度についての内容を、宅建業者から 「告げられた日」(書面を発した時)から起算して8日間経過 (当日を算入する)した場合
宅建業者には、この制度を告知する義務はありませんが、 告知しない場合、下記の②に該当しなければ、買主は解除できます。

② 「履行関係が終了」した場合
 ここでいう履行関係の終了とは宅地または建物の「引渡し」を受け、かつ「代金の全額」を支払った場合をいいます。
「引渡し」 + 「全額を支払う」の2つの要件を満たさなければ、 まだ解除できます。
(例)
引渡しは受けたが、「代金は一部」しか支払っていない場合や「引渡しはしていない」が、代金を全額支払ったときなどは、 「履行が終了」したことにはならない。

 

 

 

 

2. クーリング·オフによる「解除」をするときの 「手続」など
解除するときの「手続」や「効果」について
手続き 
申込者等が申込みの撤回等の意思を「書面」で行い、その書面を発して行います(口頭によるものはダメ!)。

効果時期
書面を「発した時」に効力が生じます(=到達時ではない)。

効 力
白紙撤回されます。つまり、無条件で解除であり、手付金であろうが申込証拠金であろうが受け取れないし、受け取っていれば「全額返還」しなければなりません。

特 約
この制度に反する買主に「不利」となる特約は「無効」ですが、買主に「有利」となる特約は「有効」です。

 

 

 

 

8種制限  ⑦ 瑕疵担保責任の「特約の制限」とは?

外部リンク
宅地建物取引業法 第40条


チェック項目
瑕疵担保責任の「特約の制限」とは?

1.  瑕疵担保責任の「特約」の制限の内容
①  民法では、瑕疵担保責任とは、「瑕疵について売主は自分に責任がなくても(=無過失)一定期間、一定の責任を負う」と定めています。
② 宅建業法では宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との売買契約において、瑕疵担保責任において、民法の規定により買主に「不利な特約」をした場合には「無効」になると定めています。
A. 民法の規定より「有利な特約」・・・有効
B.  民法の規定より「不利な特約」・・・無効
 ここでは「ボーダーライン」である下記の民法の規定を覚え、その規定より不利な特約になるのか否か?」を押さえること。

2. 瑕疵担保責任の「ボーダーライン」
 瑕疵担保責任について、 買主に有利か不利かは、 下記民法の「5つ」 です。
①   売主 
瑕疵について売主は「無過失責任」を負います。
②  買主
瑕疵について「善意無過失」の買主が責任追及できます。
③  追及手段
買主による責任追及手段は、下記のようになります。
a.  瑕疵のため目的を達成できない場合、買主は「契約の解除権」 「損害賠償請求権」の行使を、売主に対して行うことができます。
b.  目的不達成でなければ、「損害賠償請求権」だけが認められます。
・民法では瑕疵担保責任の追及手段として、契約解除権と損害賠償請求権の行使が認められているので、この権利を排除する特約は無効となります。
④  期間
買主がその事実を「知ってから 1年以内」です。ただし、宅建業法では、「事実を知ってから1年以内」 のほか、目的物の引渡しの日から2年以上」でもよいとしています。
・宅建業法上の追及期間は「事実を知ってから1年以内」か「引渡しの日から2年以上」のどちらも満たさなければその特約は「無効」となり、民法の規定により、瑕疵を「知った時より1年以内」となります。

 

(ポイント)

契約解除権+損害賠償請求権のボーダーラインは


瑕疵を知ってから1年以内または引渡しの日から2年以上


宅建業法

ボーダーラインより上(買主に有利な特約) → 有効
ボーダーラインより下(買主に不利な特約) → 無効

 

 

 

 


8種制限  ⑧ 割賦販売・所有権留保等の制限

外部リンク
宅地建物取引業法第42条 宅地建物取引業法第43条 宅地建物取引業法第44条 宅地建物取引業法第45条 宅地建物取引業法第75条の3 宅地建物取引業法第46条


チェック項目
割賦販売には「どのような制限」がある?
1.   割賦販売に関する規制
割賦販売契約とは、代金の全部または一部について、物件の引渡し後1年以上、かつ2回以上に分割して受領する売買契約をいいます。
この割賦販売契約について、試験対策として押さえることは、下記2つの制限です。

 


①  賦払金の支払が遅れた場合
宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主と宅地建物の「割賦販売契約」を締結したのに、賦払金(=月々いくら)の支払の義務が履行されない場合、「30日以上」の相当の期間を定めてその支払を「書面で催告」しなければなりません。期間内に義務が履行されなけれ ば、契約の解除や、残りの試払金を全額請求できます。
この規定に反する特約は「無効」です 「30日以上の相当の期間」+「書面で催告」=解除できる

 要するに月々の支払が遅れたからといって、即刻解除することはできず、30日以上の相当の期間を定め、それを書面で催告してから解除しなければならないのです。

 


② 所有権留保の禁止
(宅建業者の立場)
 宅建業者が自ら売主となって宅建業者でない買主と割賦販売契約をした場合、宅建業者からすれば、代金の全額を受け取っていないので登記は移したくないでしょう。
(買主の立場)
 逆に、買主からすれば、全額支払わなければ登記を移してもらえないのであれば、支払が終わるまでに業者が倒産してしまったときは大変です。
そこで、この問題について宅建業法では、物件の引渡しまでに「代金額の30%を超えて支払を受けたか否か」で判断します。
・代金の30%を超える金銭を受けている→買主に登記を移す
・代金の30%を超える金銭を受けていない→買主に登記を移さなくてよい    

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