宅建業法 資料 用語の定義 ②宅建業の免許の要否等 宅建業者 免許

 

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

 

宅業建法

 

宅建業者 免許

チェック項目
*免許が「必要か否か」のルールを覚えよう!

 

 

1. 宅建業の免許の要否問題の「解き方」


 宅建業の「免許の要否問題」が、よく出題されています。 ここでは、前項の宅建業の「用語」を理解したうえで、下頁の図に当てはめながら、「解き方」をマスターしてください。

 

 

① まず最初に「誰が行為をするのか?」を確認する。


不動産取引をする者が国や地方公共団体等であれば、宅建業法は適用されないので免許は不要です。
また、信託会社は国土交通大臣に届出をすれば、免許を受けずに宅建業を行えます(=免許不要)

 

 

② 「3つの要件」がそろっているかを確認する。


国や地方公共団体が行うのでなければ、次に「宅建業か否か」を確認します。つまり、「宅地・建物」+「取引」+「業」の3つの要件がそ ろっているかを確認します。
1つでも欠けていれば免許は「不要」で、「3つ」の要件が全部そろっていれば免許が「必要」となります。

下頁上のA、B、Cパターンは免許「不要」となり、Dパターンだけ が免許が「必要」ということになります。

 

 

 

 

 


2.   宅建業者


宅建業者とは、免許を受けて、宅建業を営む者をいいます。

 

 

 

 

3.   事務所
① 本店 (または主たる事務所)は常に事務所となります。本店で「宅建業」を行っていなくても支店が1カ所でも行っていれば、本店は事務所となります。


② 支店(または従たる事務所)は宅建業を行っている「支店」だけが事務所となります。


③ 営業所などは、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であり(=テント張り、仮設事務所はダメ!)、契約締結権限を有する使用人(=支店長など)を置く営業所等であれば事務所となります。

 

 


・「継続的施設」+「契約締結権限がある使用人」=事務所

 

 

 

【免許の要否問題の解き方】

・国、地方公共団体、地方住宅供給公社など

・信託会社(ただし、国土交通大臣に届出が必要)

                                                               = 免許不要

どのような行為?

どのような行為

 

 

宅地・建物

 

取引

 

Aパターン

×

Bパターン

×

Cパターン

×

Dパターン

 

 

 

         A・B・Cパターン

                       = 免許不要

 

 

・ 上図 Dパターン=免許必要(3つそろっているから)

 

 

 

 

 

【応用問題の解き方】

<AC 間の売買をBが「代理」しているケース>

 

【事例1】

 Aの行為は自ら行う売買であり、また、Bの行為は売買の代理である。 どちらも取引となる。

 

<AC間の貸借をBが「媒介」しているケース>

 

 

【事例2 】

Aの行為は自ら行う貸借であり取引ではないので免許は「不要」だが、 Bの行為は貸借の媒介なので取引となり、免許が「必要」となる。

 

 

 

【事例1】

A➡(売買の依頼)B(代理)➡(売買)➡C

【事例2】

 

A➡(貸借の依頼)B(媒介)➡(貸借)➡C

 

 

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こちらについては正解問題に焦点をあて解説していきたいと思います。

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目次

1.宅建業法

2.民法

3.法令上の制限

4.その他の科目

問4

ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

不正解です。なぜなら、指示処分は不正行為等をした宅建業者に免許をした者と、宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事が指示処分します。

業務停止処分(最長1年)

①   不正行為等をした宅建業者に免許をした者

②   宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事

免許取消処分

不正行為等をした宅建業者に免許をした者のみ

(=免許権者のみ)

問5

エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

不正解です。なぜなら、建築工事に着手もしくは建築確認が必要だからです。

たとえば、取引態様の明示は広告をするときに明示かつ注文を受けたときに「遅滞なく」明示しなければならないと定められています。また明示は「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はありません。

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