宅建業法

チェック項目

「宅地・建物」+「取引」+「業」=宅地建物取引業

 

 

 

 

宅建業
① 　ここからは宅地建物取引業法(以下、宅建業法という)について見ていきましょう。まず最初は「用語」です。この用語で最も重要なのは宅地建物取引業(以下、宅建業という)です。

② 宅建業とは、下記の A・B・Cの「3つの要件」をすべて満たすものをいい、この要件の1つでも欠けていれば宅建業ではありません。

A.   宅建業で扱う商品は「宅地・建物」であること(下頁(1)）

B.   この宅地・建物について「取引」を行うこと(下頁(2)）

C.   宅地・建物の取引を「業として行う」こと(下頁(3))

		宅地・建物		取引		業
A	＝	〇	＋	〇	＋	〇	＝	免許必要	３つ揃っている
B	＝	〇	＋	×	＋	〇	＝	免許不要	取引が欠けている
C	＝	×	＋	〇	＋	〇	＝	免許不要	宅地・建物が欠けている
D	＝	〇	＋	〇	＋	×	＝	免許不要	業が欠けている

 

 

 

③ 　国・地方公共団体・地方住宅供給公社等は、宅建業法の規定すべてが適用されません。(適用除外)。宅建業の免許も「不要」です。

 

④ 信託会社は「免許」に関する規定は適用されません。したがって、免許を受けなくても宅建業を営むことができます。ただし、国土交通大臣 に「届出」をする必要があります。

・信託会社は免許以外については適用される。

 

 

 

【試験の落とし穴】

共有会員制のリゾートクラブの会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部または一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合は、宅建業に該当する(=免許が必要。）

 

 

 

 

 

 

【宅地建物取引業】

・宅地

宅建業法の「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいう 。

①  　宅地か否かは、登記簿で判別するのではなく、 建物が建つかどうかで判別する。したがって、登記上の地目が山林や田、畑であっても建物が建つのであれば、宅地に該当する。

② 「用途地域内」の土地は建物が建っていなくても宅地である。

 

 

 

ポイント

・建物の敷地に供せられるとは、現に建物が建っている土地だけではなく、建物を建てる目的で取引する場合も含むので注意。

・用途地域内の土地は、建物の敷地に供せられていなくても宅地となる。しかし、現に道路・公園
などになっている土地を除く。

(=現に道路等は宅地ではない)

 

 

・建物

特に定義はない

建築基準法上の建築物と同じである(マンションやアパートの一室も含む)

 

 

 

・取引

宅建業法の「取引」とは、 下記のいずれかをいう

①　 自ら当事者となって、宅地・建物を売買交換すること (=自らの貸借は含まない)

② 他の人の宅地・建物の売買・交換・貸借の代理・媒介（仲介）をすること。

建物……自己所有のマンションやアパートを賃貸や転貸しても取引ではない。

 

土地……自己所有の貸駐車場や定期借地権の契約も取引ではない。

 

 

 

 

・業

宅建業法の「業」とは、宅地建物の取引を「不特定多数」に「反復継続」して行う行為をいう。一般にわれわれが認識しているような営利性は関係ないので無償で行っても業に該当する 。

「不特定多数」＋「反復継続」=「業」

 

ポイント
　・例えば「A社がA社の社員のみを対象」として取引する場合は特定となるが、「学生のみ」「サラリーマンのみ」を対象として取引する場合などは 不特定になる。

・国や地方公共団体は免許不要であるが、国や地方公共団体等だけを相手としても、その者の行為は特定にはならず免許が必要となる。

・一括して売却する場合は、反復継続に該当しない。