宅建業法  ①・②広告開始時期と契約締結時期の制限 宅地建物取引士 試験

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

宅地建物取引士 試験

    宅建業法 

             目次

             1. 未完成物件の広告や契約

             2. 契約に関する規制

 

 ① 広告開始時期と契約締結時期の制限

チェック項目

* 未完成物件の広告や 「契約」は「いつから」行える?

 

 

 

広告についての制限


最初は広告についてを押さえましょう。


「いつから広告してよいのか?」

 

 

 


1.   広告開始時期の制限


①  宅建業法では広告開始時期の制限について、「宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあったでなければ、宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をすることができないと規定しています。


②   要約すると、完成物件は広告をしてもよいが、未完成物件の「建物」であれば建築確認後、「宅地」であれば開発許可などの許可があった後でなければ広告できないということです。 この制限で注意することは、「未完成物件」の場合でも、自らの賃貸は宅建業ではないので、いつでも広告することができるが、宅建業者の貸借の代理・媒介は宅建業なので、規制の対象となるということです。


③ 未完成物件で建築確認の申請中の場合、建築確認「申請中」である旨を表示しても、広告をすることはできないので注意!


(申請中は許可・確認等の前に該当する)

 

 

 

 

 

2. 契約締結時期の制限


  広告の開始時期の制限と併せて、ここでは「契約締結時期の制限」も比較しながら覚えておきましょう。広告開始時期の制限と内容はほぼ同じですが、 広告開始時期と異なる点は、貸借の契約については未完成物件であっても、建築確認などの処分「前」でも契約を締結できるという点です。

<その他法令に基づく許可等の処分とは?>


・農地法の3条・4条・5条許可、宅地造成等規制法の宅地造成許可等 ・津波防災地域づくりに関する法律


⇒土地の掘削等の津波防護施設管理者の許可や、津波災害特別警戒区域における開発行為の知事等の許可など。

 

 


 ②   誇大広告等の制限と取引態様の明示

チェック項目
・「誇大広告等の制限」と「取引態様」の明示とは?

 

 

 

 

1. 誇大広告の制限


① 規制の概要

 
  前述した広告開始時期の制限をクリアしても、それは「今」広告をしてもよいというだけで、「広告内容」は別途考える必要があります。その規制が誇大広告の規制であり、媒体の種類を問わず(=·チラシ (新聞・インターネット等々)、誇大広告を行えば、宅建業法違反となります。


② 規制される広告内容


 宅建業者がその業務に関して広告する場合、下頁にある8つの項目 について、「著しく事実に相違する表示」をし、または「実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」と定めています。ここでは下記の「3点」について押さ えてください。


(対象)


規制の対象となる広告内容は、下頁の「8つの事項」です

したがって、この8つ以外の事項については、誇大広告違反にはなりません。

(基準)

8つの事項については、「著しく~」してはいけないと規定して いるので、この誇大広告の「著しい」という基準について、理解しておく必要があります。


(違反)
誇大広告に違反すると、下頁のような「監督処分」だけでなく、「罰則」も適用されます。

 

 

 

 

2. 取引態様の明示


  取引態様とは、宅建業者が自分の宅地や建物を売買または交換をするのかそれとも他人の宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介をするのかという、いわば取引における業者の立場の意味です。宅建業法では、下記の場合に取引態様を明示しなければならないと定めています。


①  広告をするときに明示する
②  注文を受けたとき「遅滞なく」明示する
③ 「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はない。

 

[誇大広告等の禁止対象となる8事項]

 ①所在 ②規模 ③形質
・形質とは、地目、新築か中古かの別、ガスや水道などの整備状況

現在または将来における
① 利用制限 ② 環境 ③ 交通の利便など
・利用制限には、用途制限などの公法上の制限だけではなく、私法上の制限も含まれる。
・交通の利便などは、交通機関の種類や駅までの所要時間などのこと。

① 代金・借賃等の対価の額・支払方法など
② 代金·交換差金における金銭の貸借のあっせん (ローン金利や返済期間など)

 

 

[誇大広告の基準]


1- 売る意思のないおとり広告は、実在する物件であっても、誇大広告に該当する。

2- 積極的でなくても、消極的に誤認させる表示でも対象となる。

3- 実際に誤認した人がいなくても、また、契約が成立に至らなくても、 上記の8つの事項に関して誇大広告をすれば違反となる。

 

 

 

 

[誇大広告に違反した場合]

監督処分

 ・指示処分、業務停止処分(情状が特に重い場合)、免許取消し処分もある。

罰則


  ・6カ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれの併科の罰則の処分が適用される。

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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