地価公示の流れ 資料 宅建 免除科目

 

宅地建物取引士 試験 免除科目   

 

                              目次

           1.地価公示の流れ
           2.各段階のポイント
           3.地価公示の効力

 

 

 

チェック項目
地価公示法による地価は 「どのような流れ」 で形成されるのか?

1. 地価公示法の概要


 不動作案鑑定評価基準で学習したように、土地の価格は個別的に形成されます。しかし、われわれ一般の者が土地取引をする場合、その価格を個々に判断するのは困難です。
また、地価は常に変化しており、その土地の価格が高いのか安いのか判断がつきません。そこで、この法律は、公示区域内の一定の場所を選定し、その土地の正常な価格を公示することにより、取引する土地価格の目安をつけようとするものです。

2. 地価公示法の目的
 地価公示法第1条では、「この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与 することを目的とする」と定めています。

3. 公示される「正常価格」とは
 この法律によって公示される価格は「正常価格」です。この正常価格とは、下記の価格をいいます。
① 正常価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいいます。
② 正常価格は、その土地上に建物や借地権等があっても、それらの権利が存しないものとした価格(=更地価格)です。

 

 

 

【試験の落とし穴】
<土地の立入り等については、下記の点を押さえよう!>
① 土地鑑定委員会の委員または委員会の命を受けた者は、鑑定評価の判定もしくは価格の判定または標準地の選定を行うために、他人の占有する土地に立ち入って測量や調査を行うことができる。
② 他人の土地に立ち入ろうとする場合、立ち入る3日前までに占有者に対して「通知」しなければならない。

 

 

 


【地価公示法の学習の流れ】 流し読み程度で大丈夫です。
土地鑑定委員会
(第1段階) 標準地の選定
地価公示で公表している土地の価格は、全国津々浦々の土地の価格ではない。まず最初に、土地鑑定委員会が標準地を選定する 。


(第2段階) 鑑定評価


その標準地について不動産鑑定士に鑑定の依頼をする。


   ↓
依頼された不動産鑑定士は、その不動産の鑑定を行う。

   ↓
(第3段階) 審査・判定
不動産鑑定士が鑑定評価した土地の価格を土地鑑定委員会が審査し、判定する。

   ↓
(第4段階) 官報で公示
土地鑑定委員会が、決定された地価等を官報で公示する。

   ↓
(第5段階) 送付・閱覧
関係市町村の長に対して、公示した事項のうち、その都道府県に存する標準地に関する書面等を送付し、送付を受けた市町村の長は、その市町村において一般の閲覧に供するようにする。

 

<地価公示法の主語は、土地鑑定委員会と覚えよう!>
①  「誰が標準地を選定するのか?」
②  「誰が不動産鑑定士に依頼するのか?」
③  「誰が審査・判定するのか?」
④  「誰が公示するのか?」
⑤  「誰が市町村の長に送付するのか?」
・上記全て土地鑑定委員会

 

 

 

地価公示法 地価公示の流れ(その2)

・よく出題されます。

チェック項目 地価公示は「各段階」ごとのポイントを押さえよう!

地価公示の各段階におけるポイント
(第1段階)・・・土地鑑定委員会は、公示区域内(=都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるとして国土交通省令で定める区域)の土地で、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、標準地を選定します。

 (第2段階)・・・土地鑑定委員会の求めに応じて、2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行います。

不動産鑑定士は、
1.  近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
2.  近傍類地の地代等から算定される推定の価格
3.  同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、鑑定評価を行う。

・「3つの価格」を「勘案」すると覚える!

 

 

 

(第3段階)・・・土地鑑定委員会が鑑定評価の結果を審査し、必要な調整を行って判定します。

(第4段階) ・・・土地鑑定委員会は、毎年1回、1月1日(=基準日)の1㎡当たり(=単位面積)の「正常価格」を官報で公示するとともに、下項の事項も記載します

(第5段階)・・・土地鑑定委員会は、一定事項を公示したときは、すみやかに、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に存する標準地にかかる部分を記載した書面および当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならず、関係市町村の長はこれら書面等を一般の「閲覧」に供しなければなりません。

 

 

[各段階のポイント]
(第1段階) どのような場所?
・標準地は必ず「公示区域内」で選定される
(都市計画区域内とは限らない点に注意)
・標準地は一団の土地について選定される
(1筆の土地ではない。)


(第2段階) 誰が鑑定?
・  鑑定評価は必ず「2人以上」の不動産鑑定士で行う
・  鑑定方法は上項の「3つの価格」を「勘案」して行う。
(勘案するのであり、平均ではない!)


(第3段階) 誰が判定?
土地鑑定委員会が審査・判定する 

(第4段階) いつ何を公示?
・ 標準地の単位面積当たり(=1㎡) の正常価格
(正常価格のほか、下記の内容も公示する)

 

<その他の記載事項>

・ 標準地の所在の郡、市、区、町村、字、地番
・ 標準地の価格判定基準日
・ 標準地の地積および形状
・ 標準地およびその周辺の土地の利用の現況


(「その周辺」が入るのはこれだけ!)
・ 標準地の住居表示
・ 標準地の前面道路の状況
・ 標準地に係る法令上の制限、その他


(第5段階) 誰に送付?
・ 関係市町村の長に送付し、関係市町村の長はこれを一般の閲覧に供する(都道府県知事ではない!)

 

 

 

 


地価公示法 ③公示価格の効力

チェック項目
公示価格には「どのような効力」があるのか?

公示価格の効力
公示価格は前述のように定められています。
それでは、この公示価格はいったいどのような意味(=効力)を持つのでしょうか? ここでは「誰にとって」「どのような効力」があるのかを、下記の①~④について押さえてください。

① (土地取引を行う者にとっては?)
都市およびその周辺の地域において、土地取引を行う者は、 取収引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を「指標」として取引を行うように努めなければならない(=努力義務)

② (不動産鑑定士にとっては?)
不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合、正常な価格を求めるときは、公示価格を「規準」としなければなりません。

③(公共用地取得のため土地を取得する者にとっては?)
土地収用法等により土地を収用できる事業を行う者が、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合、当該土地の取得価格(=正常価格)を定めるときは、公示価格を「規準」としなければならない。

④ (土地収用における補償金を算定する場合は?)
土地収用法の規定により、公示区域内の土地について、事業認定の告示の時における相当な価格を算定するときは、公示価格を「規準」として算定した当該土地の価格を「考慮」しなければならない。

 

 


<土地鑑定委員会とは、どのような委員会?>
①   国土交通省に設置されており、委員は7名で構成されている。
② 委員は不動産の鑑定評価に関する事項または土地に関する制度について学識経験を有する者から、国土交通大臣が任命する。

 


[公示価格の効力はこう覚えよう!]・参考

効力に関する条文を丸暗記や、細かい内容を理解する必要はない。
(「主語」と「語尾」が一致するかを確認すること!)

① 取引する者→「指標」として、取引に努める

② 不動産鑑定士→「規準」としなければならない

③ 土地の取得価格を、求める者→「規準」としなければならない

④ 事業認定の告示における相当な価格→「規準」を「考慮」しなければならない

 

 

【指標・規準の定義】・参考


「指標とする」
「指標」とは、単なる目安のことをいう(=規準ではない)
・「規準とする」
「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格を求めるに際して、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1または2以上標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因について比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。 


ポイント①   対象土地とこれに「類似する標準地」との比較を行う。


ポイント②   比較する標準地は「1つとは限らない」点に注意! (=1または2以上)

 

 

 

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令和元年度 宅建過去問 1問1答解説

こちらについては正解問題に焦点をあて解説していきたいと思います。

書籍は宅建試験合格の一助になれば幸いです。

目次

1.宅建業法

2.民法

3.法令上の制限

4.その他の科目

問4

ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

不正解です。なぜなら、指示処分は不正行為等をした宅建業者に免許をした者と、宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事が指示処分します。

業務停止処分(最長1年)

①   不正行為等をした宅建業者に免許をした者

②   宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事

免許取消処分

不正行為等をした宅建業者に免許をした者のみ

(=免許権者のみ)

問5

エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

不正解です。なぜなら、建築工事に着手もしくは建築確認が必要だからです。

たとえば、取引態様の明示は広告をするときに明示かつ注文を受けたときに「遅滞なく」明示しなければならないと定められています。また明示は「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はありません。