法令上の制限 建築基準法 宅建士模試 問16~問24

こんにちは。きりん(@kirinnaccount)です。

法令上の制限 

 

問16

都市計画法

 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 商業地域を除く用途地域については、都市計画に、建蔽率(建築面積の敷地面積に対する割合)が定められ、第一種種低層住居専用地域、第二種低層住居專用地域及び田園住居地域には、建築物の高さの限度が定められる。

2 商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域であり、当該地域の一部に特別用途地区を定めることができる。

3 地区計画を都市計画に定める際、当該地区計画の区域の一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の一部について地区整備計画を定めることを要しない。

4 再開発等促進区は、地区計画について土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域をいい、用途地域が定められている土地の区域には定めることができない。

 

 

問16

 

正解4 重要度A

1 正しい。商業地域の建蔽率は、建築基準法で定めるが(建築基準法53条1項4号)、商業地域以外の用途地域については、都市計画に、建蔽率が定められ、第一種低層住居專用地域、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域には建築物の高さの限度が定められる(都市計画法第8条3項2号ロ・ハ)。

2 正しい。商業地域は、主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域とする(都市計画法9条10項)。また、特別用途地区は、「用途地域内」の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区とする(都市計画法9条14項)。したがって、用途地域の一つである商業地域の一部に特別用途地区を定めることができる。

3 正しい。地区計画を都市計画に定める際、当該地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることを要しない。この場合において、地区計画の区域の一部について地区整備計画を定めるときは、当該地区計画については、地区整備計画の区域をも都市計画に定めなければならない(都市計画法12条の5第8項)。

4 誤り。再開発等促進区は、地区計画について土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域をいい、用途地域が定められている土地の区域にしか定めることができない。(都市計画法12条の5第3項)。

 

 

 

 

重要度A

問17

開発許可

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 市街化調整区域内において庭球場の建設の用に供する目的で行う9,000㎡の土地の区画形質の変更については、開発許可が必要である。

2 準都市計画区域内において農業者の居住用住宅の建築の用に供する目的で行う9,000㎡の土地の区画形質の変更については、開発許可が必要である。

3 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において建築物の建築の用に供する目的で行う1ヘクタールの土地の区画形質の変更については、開発許可は不要である。

4 市街化調整区域内において土地区画整理事業の施行として行う1ヘクタールの土地の区画形質の変更については、開発許可は不要である。

 

 

 

重要度B                           

 

問 17

正解4 重要度A

1 誤り。開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう(都市計画法4条12項)。 しかし、1ヘクタール未満の庭球場は、第二種特定工作物にあたらず、それを建設する目的で行う土地の区画形質の変更は、そもそも開発行為に該当しない(都市計画法4条11項、同施行令1条2項)。したがって、開発許可は不要である。

 

2 誤り。準都市計画区域内で、農業を営む者の居住の用に供する建築物を建築するための開発行為については、規模を問わず、開発許可は不要である(都市計画法29条1項2号)。

 

3 誤り。都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、1ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、原則として、あらかじめ、開発許可を受けなければならない(都市計画法29条2項本文、同施行令22条の2)。

4 正しい。土地区画整理事業の施行として行う開発行為については、面積を問わず、開発許可は不要である(都市計画法29条1項5号)。

 

 

問 18

建築基準法

 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、都道府県知事が都道府県都市計画審議会の意見を聴いて指定する区域については、考慮しないものとする。

 

1 現に存する建築物が建築基準法の想定の改正により、改正後の規定に適合しなくなった場合において、その後当該建築物を移転する場合を除き、増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替を行う場合は、改正後の規定が適用される。

2 指定確認検査機関は、確認済証の交付をしたときは、一定の期間内に、確認審查報告書を作成し、当該確認済証の交付に係る建築物の計画に関する一定の書類を添えて、これを特定行政庁に提出しなければならない。

3 都道府県知事は、建築主事から構造計算適合性判定を求められた場合においては、原則として、当該構造計算適合性判定を求められた日から14日以内にその結果を記載した通知書を建築主事に交付しなければならない。

4 都市計画区域内において、階数が2で延べ面積200㎡の木造住宅の大規模の模様替をしようとする場合には、建築確認を受ける必要がある。

 

問18

正解2 重要度B

1 誤り。既存不適格建築物については、増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替を行う場合のみならず、移転の場合も改正後の規定への適合性が要求される(建築基準法3条3項3 号)。ただし、移転については、同一敷地内の移転の場合、又は他の敷地への移転であっても、交通上、安全上、防火上、避難上、衛生上及び市街地の環境の保全上支障がないと特定行政庁が認める場合は、適合性は要求されない(建築基準法86条の7第4項、同施行令137条の16)。

2 正しい。指定確認検査機関が、確認済止を交付したときは、確認審査報告書を作成し、一定の書類を添えて、特定行政庁に提出しなければならない(建築基準法6条の2第5項)。

3 誤り。都道府県知事は、「建築主」から、構造計算適合性判定の申請書を受理した場合においては、その受理した日から14日以内に、当該申請に係る構造計算適合性判定の結果を記載した通知書を当該申請者に交付しなければならない(建築基準法6条の3第1・4項)。

4 誤り。都市計画区域、準都市計画区域又は準景観地区内で建築(新築・増築・改築・移転)する場合には、防火地域及び準防火地域外における建築物の10㎡以内の増築・改築・移転を除けば、その建物の用途、構造又は規模を問わず建築確認が必要となる(建築基準法6条1項4号、2項)。しかし、大規模の修繕、大規模の模様替については、たとえそれが上記いずれかの区域内で行われる場合であっても、その建物が、① 用途に供する部分の床面積の合計が100㎡超の特殊建築物、② 階数3以上、延べ面積500㎡超、高さ13m超又は軒高9m超の木造建築物、③ 階数2以上又は延べ面積200㎡超の木造以外の建築物、のいずれかである場合にのみ、 建築確認が必要となる(建築基準法6条1項)。本肢の場合、階数が2で、延べ面積が200㎡の木造住宅であるから、前記①②③いずれの建築物にも該当しない、いわゆる一般建築物であり、大規模の模様替をするものであるため、建築確認を受ける必要はない。

 

問題19 建築基準法 再出題

 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 地盤面下に設ける建築物は、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したときは、道路内に又は道路に突き出して建築することができる。

 

2   田園住居地域内では、特定行政庁の許可がなくても、当該地域で生産された農産物を材料とする料理の提供を主たる目的とする飲食店で、当該用途に供する部分の床面積の合計が500㎡で2階建てのものを建築することができる。

 

3 用途地域の指定のない都市計画区域内においては、日影による中高層建築物の高さの制限が適用されることがある。

 

4 建築物の敷地が法第42条に規定する道路に2m以上接道していなくても、敷地の周囲に広い空地を有する建築物で特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合には、建築物を建築することができる。

 

 

正解 1

1 誤り。

地盤面下に設ける建築物は、道路内に又は道路に突き出して建築することができる (建築基準法44条1項1号)。この場合、特定行政庁の許可は不要である。

 

2 正しい。

田園住居地域内においては、当該地域で生産された農産物を材料とする料理の提供を主たる目的とする飲食店で、2階以下かつ当該用途に供する部分の床面積の合計が500㎡以内のものを建築することができる(建築基準法48条、同別表第二(ち)、同施行令130条の9の4)。

 

3 正しい。

用途地域の指定のない区域内においても、地方公共団体の条例で区域を指定して日影規制を適用することができる(建築基準法56条の2第1項、同別表第四)。

4 正しい。

建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない(建築基準法43条1項)。

 

 

 

 

重要度B

問20

宅地造成等規制法

 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施工時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 宅地造成工事規制区域の指定の際、既に当該区域内で行われている宅地造成に関する工事については、造成主は、その指定の日から14日以内に都道府県知事に届け出なければならない。

 

2 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者に対してのみならず、造成主又は工事施行者に対しても、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

 

3 宅地造成工事規制区域内において、都市計画法における開発許可を受けた土地に関する工事であっても、その工事が宅地造成に該当する場合には、造成主は、宅地造成等規制法に基づく許可を得る必要がある。

 

4 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地造成工事で都道府県知事の許可が必要であるものについて、当該許可を受けずに当該工事を行っている造成主に対し、監督処分をすることはできるが、罰則を科すことはできない。

 

問20

 

正解2 重要度B

1 誤り。宅地規制区域の指定の際、既に宅地造成工事が行われている場合、届出期間は、区域指定の日から「21日」以内である(宅地造成等規制法15条1項)。

2 正しい。都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、 管理者、占有者、造成主又は工事施行者に対し、擁壁等の設置又は改造その他宅地造成に伴う災害の防止のため必要な措置をとることを勧告することができる(宅地造成等規制法16条2項)。

3 誤り。宅地造成工事規制区域内における宅地造成に関する工事については、造成主は当該工事に着手する前に都道府県知事の許可を受けなければならないが、都市計画法の開発許可を受けており、当該許可の内容に適合した宅地造成に関する工事については、この限りではなく許可は不要である(宅地造成等規制法8条1項)。

4 誤り。都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の造成工事で許可が必要な工事について、許可を受けていないものについては、工事の施行の停止処分や当該宅地の使用の禁止又は制限などの監督処分をすることができる(宅地造成等規制法14条2・3項)。また、都道府県知事の許可を受けなかった場合には、6月以下の懲役又は30万円以下の罰金に処せられる(宅地造成等規制法27条3号)。本肢は、罰則を科すことができないとしている点が誤っている。

 

問21

土地区画整理法

 

重要度B

問21

 土地区画整理法における整理組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 土地区画整理組合の設立に当たって事業計画を定めようとする場合で、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地を施行地区に編入しようとするときは、当該土地を管理する者の承認を得なければならない。

 

2 換地処分の公告があった場合において、土地区画整理事業の施行地区内の土地について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、土地区画整理組合は、遅滞なく、変動に係る登記を申請しなければならない。

 

3 土地区画整理組合は、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了する以前においては換地処分をすることができない。

 

4 土地区画整理組合は、換地処分をした場合においては、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。

 

問21

正解3

重要度B

1 正しい。土地区画整理組合の設立に当たって事業計画を定めようとする者は、宅地以外の土地 (公共施設の用に供されている国文は地方公共団体の所有する土地)を施行地区に編入しようとするときは、当該土地を管理する者の承認を得なければならない(土地区画整理法17条、7条、14条1項、2条6項)。

 

2 正しい。換地処分の公告があった場合において、施行地区内の土地及び建物について土地区画整理事業の施行により変動があったときは、土地区画整理組合は、 遅滞なく、その変動に係る登記を申請しなければならない(土地区画整理法107条2項)。

 

3 誤り。換地処分は、原則として、換地計画に係る区域の全部について土地区画整理事業の工事が完了した後において、遅滞なく、しなければならない。ただし、定款に別段の定めがある場合においては、土地区画整理組合は、換地計画に係る区域の全部について工事が完了する以前においても換地処分をすることができる(土地区画整理法103条2項)。

 

4 正しい。土地区画整理組合は、換地処分をした場合においては、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない(土地区画整理法103条3項)。

 

問 22

重要度B

その他の法令

 次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

1 土砂災害警戒区域内における土砂債が防止対策の推進に関する法律によれば、土砂災害特別警戒区域内において、都市計画法上の開発行為で、当該開発行為における予定建築物が高齢者等特に防災上の配慮を要する者が利用する社会福祉施設等の用途であるものをしようとする者は、原則として市町村長の許可を受けなければならない。

2 生産緑地法によれば、生産緑地地区内において宅地の造成を行おうとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければならない。

3 特定都市河川浸水被害対策法によれば、特定都市河川流域内の宅地等以外の土地において、宅地等にするために行う土地の形質の変更であって、雨水の浸透を著しく妨げるおそれのあるものとして政令で定める規模以上の行為をした者は、遅滞なく、都道府県知事に届け出なければならない。

4 都市再生特別措置法によれば、立地適正化計画の区域のうち当該立地適正化計画に記載された居住誘導区域外の区域内において、都市計画法上の一定の開発行為を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、都道府県知事に届け出なければならない。

 

問22

正解2 重要度B

 

1 誤り。土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によれば、土砂災害特別警戒区域内において、都市計画法上の開発行為で、当該開発行為における予定建築物が高齢者等特に防災上の配慮を要する者が利用する社会福祉施設等の用途であるものをしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を受けなければならない(土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律10条)。

2 正しい。生産緑地法によれば、生産緑地地区内において宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更を行おうとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければならない (生産緑地法8条1項2号)。

3 誤り。特定都市河川浸水被害対策法9条によれば、特定都市河川流域内の宅地等以外の土地において、宅地等にするために行う土地の形質の変更であって、雨水の浸透を著しく妨げるおそれのあるものとして政令で定める規模以上のものをしようとする者は、「あらかじめ」、 都道府県知事の「許可」を受けなければならない。

4 誤り。都市再生特別措置法88条によれば、立地適正化計画の区域のうち当該立地適正化計画に記載された居住誘導区域外の区域内において、都市計画法上の一定の開発行為を行おうとする者は、当該行為に着手する日の30日前までに、市町村長に届け出なければならない。

 

 

問23

印紙税

重要度A

 

 印紙税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 行政庁の公益認定を受けた公益社団法人又は公益財団法人であっても、収益事業に関して作成する受取書については、その記載された金額が5万円以上であれば印紙税が課される。

2 事業用建物の賃貸借契約書において、「後日返還されることのない権利金として50万円を受領した」旨が記載されていても、印紙税が課されることはない。

3  課税文書に貼り付けた印紙を消印しなかった場合の過怠税の額は、消印しなかった印紙税の額と当該印紙に100分の10の割合を乗じて計算した金額との合計額に相当する金額となる。

4 貸金債権を担保するため、債務者所有の土地に債権者名義の抵当権を設定することを約した抵当権設定契約書には、印紙税は課されない。

 

問23

正解4 重要度A

1 誤り。行政庁の公益認定を受けた公益社団法人又は公益財団法人は、公益目的事業を行うことを主たる目的としており、営利を目的とする法人ではない。したがって、収益事業であっても、公益法人が作成する受取書については、「営業に関しない受取書」として扱われるため印紙税が課されない(印紙税法5条、印紙税法別表第一課税物件表第17号文書非課税物件欄2)。

2 誤り。建物の賃貸借契約書には、印紙税が課されない。もっとも、権利金等後日賃借人に返還されないものの受領文言の記載のあるものについては、賃借人が所持者となる場合は、売上代金に係る金銭の受取書に該当し、印紙税が課される(印紙税法別表第一課税物件表第17号文書課税物件欄1)。

3 誤り。課税文書に貼り付けた印紙を消印しなかった場合の過怠税は、その消印されていない印紙の額面金額に相当する金額となる(印紙税法20条3項)。なお、納付しなかった印紙税の額と当該印紙税額に100分の10の割合を乗じて計算した金額との合計額が過怠税の額となるのは、印紙税の納付をしていない旨の申出があり、かつ、その申出が過怠税の決定があるべきことを予知してされたものでないときである(印紙税法20条2項) 。

4 正しい。抵当権の設定に関する契約書には、印紙税が課されない(印紙税法基本通達2条、13条)。

 

 

問24

不動産取得税

重要度A

不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 新築された日から6月を経過して、なお、売れ残っている販売用の建売住宅の取得に係る不動産取得税については、当該住宅が新築された日から6月を経過した日に当該住宅の取得があったものとみなして、当該住宅を新築して販完することを業とする宅地建物取引業者が納税義務を負う。

2 既存家屋を現状有姿で取得した場合の当該家屋の取得に係る不動産取得税の課税標準となるべき額が、23万円に満たない場合、不動産取得税が課されることはない。

3 宅地を取得し、同年9月に当該宅地上に床面積200㎡の住宅を新築した場合、当該住宅の取得に係る不動産取得税の課税標準が、当該土地の価格の2分の1の額となるとともに、当該宅地の取得に係る不動産取得税の税額から一定額が減額される。

4 平成20年4月に建築された床面積200㎡の耐震基準適合既存住宅を法人が取得した場合の当該取得に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該住宅が新築された当時において控除されることとされていた額が控除される。

 

問24

 

正解3 重要度A

1 誤り。家屋を新築して譲渡することを業とする宅地建物取引業者は、家屋が新築された日から「1年」を経過しても、最初の使用又は譲渡が行われない場合、「1年」を経過した日に家屋の取得があったものとみなされて、その時点の所有者である当該宅地建物取引業者が、当該家屋に係る不動産取得税の納税義務を負う(地方税法73条の2第2項、地方税法附則10条の2第1項、地方税法施行令36条の2の2)。

2 誤り。不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては一戸につき23万円、その他のものにあっては一戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税を課することができない(地方税法73条の15の2)。既存家屋を現状有姿で取得している本肢では、家屋の取得のうち、建築に係るもの「以外」に当たるため、その免税点は12万円である。したがって、当該家屋の課税標準額が12万円以上であれば、不動産取得税が課される。

3 正しい。宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準については、当該土地の価格の2分の1の額とする特例がある(地方税法附則11条の5第1項)。また、当該土地を取得した日から2年以内に、課税標準から1,200万円が控除される特例適用住宅を新築した場合には、当該土地の取得に係る不動産取得税の税額から一定額が減額される(地方税法73条の24第1項)。 

4 誤り。耐震基準適合既存住宅に関して課税標準から一定額が控除されるのは、個人が自己居住用に取得する場合に限られる(地方税法73条の14第3項)。

 

 

問25

鑑定評価基準

重要度B

 

 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益選元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち、いずれか一つを選択して適用すべきこととされている。

2 収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。

3 不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである。

4  鑑定評価の各手法の適用に当たって必要とされる取引事例等については、取引等の事情が正常なものと認められるものから選択すべきであり、売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する事例を補正して用いることはできない。

 

問25

正解3

1 誤り。不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法、及び収益還元法に大別される(不動産鑑定評価基準総論7章1節)。鑑定評価の手法の施用に当たっては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した複数の鑑定評価の手法を適用すべきである(不動産鑑定評価基準総論8章7節)。

2 誤り。収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法である。この手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用されるものである(不動産鑑定評価基準総論7章1節IV 1)。したがって、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産には適用されない。

 

3 正しい。不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であるが、鑑定評価の依頼目的に対応した条件により限定価格、特定価格又は特殊価格を求める場合があるので、依頼目的に対応した条件を踏まえて価格の種類を適切に判断し、明確にすべきである(不動産鑑定評価基準総論5章3節I)。

4 誤り。取引事例等は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集し、選択すべきであり、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならない。しかし、取引事例等に係る取引等が特殊な事情を含み、これが当該取引事例等に係る価格等に影響を及ぼしているときは適切に補正しなければならない(事情補正、不動産鑑定評価基準総論第7章第1節I 2.3)。したがって、鑑定評価に当たって必要とされる取引事例等は、特殊な事情の事例を補正して用いることもできる。

 

前回の問題

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