【永久保存版】見ているだけで参考になる宅建 資料 【その他の法令】

宅建資料を作成した管理人です。

やや専門用語はございますが、実際のところまわりくどく解説することは合格までの近道とはいえないのではないでしょうか。

ところどころWikiPediaなど他社様から引用をしています。

誤字・脱字など、また、質問も受け付けています。

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宅建 資料 その他の法令
目次
宅建 資料 不動産鑑定評価基準  ①不動産とその価格 ~ ③ 地域分析と個別分析 宅建 
宅建 資料 不動産鑑定評価基準  3方式 宅建 資料 地価公示の流れ   
宅建 資料 印紙税が不要な文書・課税文書・登録免許税  
宅建 資料 不動産取得税  
宅建 資料 住宅金融支援機構 資料 証券化支援機構の業務とは?  
宅建 資料 所得税~相続税   
宅建 資料 景表法の概要 資料 景表法と公正競争規約  
宅建 資料 土地・建物 資料 土地の種類・特徴/建物の構造 

 

不動産鑑定評価基準 

 

①不動産とその価格

チェック項目
・不動産の価格は「どのように」決まる?
・不動産の価格を形成する「3つの要因」とは?

 

1. 不動産の土地の価格

① 不動産とは、「土地とその定着物」と定義されています。 土地はそれ自体が不動産ですが、 建物は土地の定着物なので不動産になります。また、不動産の価格には特殊性があります。 この特殊性は 「土地」の特殊性から来ています。

 

②   特殊性を持つ土地等の価格を決めるには、 一定のルールが必要です。
これを定めているのは不動産鑑定基準であり、この基準に基づいて不動産鑑定士は不動産の価格を判定します。

 

・「価格の種類」について押さえてください。

不動産鑑定評価基準は以降、鑑定評価基準という。

 

 

2. 不動産の価格形成
不動産の価格については、鑑定評価基準では以下のように定めています。

不動産の価格は、一般に、
①    その不動産に対してわれわれが認める「効用」 (=何に役立つのか、住宅地としてか、商業地としてかなど)

② その不動産の「相対的稀少性」 (=例えば、30分圏内の住宅地はどれくらいあるかということ)

③ その不動産に対する「有効需要」 (=その不動産を買える者で、買おうとする者がどれだけいるのか)

上記①②③の「3つ」の相関結合によって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって表示したものです。

 

 

3. 土地の価格を形成する要因

不動産の価格は、上記2.で述べたように、「不動産の効用」、「相対的稀少性」「有効需要」の3つの相関結合の結果として決まります。

この3つの要素はいつも一定なわけではなく、自然条件や経済の状態などの変化によって変動します。価格を形成する要因には、一般的要因・地域要因・個別要因の「3つ」の要因があり、これを価格形成要因といいます。

 

 

[不動産の価格を形成する要因]価格形成の流れ

<価格形成する要因)>
・一般的要因
・地域要因
・個別的要因
↓影響
<価格形成する要因>
・効用
・相対的稀少性
・有効需要
  ↓
<不動産の価格>

 

価格形成
不動産に対して認める「効用」「相対的稀少性」「有効需要」の3つに影響を及ぼす要因を「価格形成要因」という。この要因の変化がその不動産の価格の変化となる。

 

[価格形成要因は下記の3つ]
・一般的要因
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方およびその価格の水準に影響を与える要因をいう。一般的要因はさらに下記の4種類に分けられる。

「一般的」要因である下記の「4種類」の名称を覚えよう。
① 自然的要因(=気象状態や地盤などの状態等)
② 社会的要因(=人口の動向、家族構成、世帯分離など)
③ 経済的要因(=財政や金融の状態、雇用等の状態など)
④ 行政的要因(=土地利用に関する計画や税制など)

 

・地域的要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格形成い全般的な影響を与える要因をいう。

 

・個別的要因
個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

 

 

 


不動產鑑定評備基準  ②鑑定評価の原則・価格の種類

チェック項目
「正常価格」「特定価格」等の定義を覚えよう!

 

対象確定条件
不動産を鑑定するに当たっては、 「どのような不動産」の「どのような種類の価格」を鑑定するのか?

また「いつの価格か?」 などを確定しなければ鑑定評価をすることはできません。

 

このような条件を対象確定条件といいます。

 

 

①     対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うにあたっては、まず、鑑定評価の対象となる土地または建物等を物理的に確定するのみならず、鑑定評価の対象となる所有権および所有権以外の権利を確定する必要があります。

②  価格時点の確定
価格形成要因は、時の経過により変動するものですから、不動産の価格はその判定の基準日となった日においてのみ妥当するものです。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を限定する必要があり、この日を「価格時点」といいます。また、賃料の価格時点はその期間の「期首」となります。

価格時点は鑑定評価を行った年月日を基準として、「現在時点」「過去時点」「将来時点」に分けられます。

 

③  価格または賃料の確定
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には「正常価格」ですが、鑑定評価の依頼目的および条件に応じて「限定価格」「特定価格」「特殊価格」を求めることができます(下表)。

 

 

[試験の落とし穴]

対象確定条件により確定された対象不動産について、依頼目的に応じて「想定上の条件」を付すことができる。 この場合、この想定上の条件が実現性や合法性などの観点から妥当なものでなければならない。


【価格の種類】

 不動産の鑑定評価によって求める価格には、正常価格・限定価格・特定価格・特殊価格がある。ここでは、それぞれの「価格の定定義」を覚えよう!
正常価格

 

 正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう
実際の取引価格ではなく、理論上の価格
限定価格 限定価格とは、市場性を有する不動産について、市場が限定される場合の価格のことである(=買主が限定される場合の価格)

例) 借地権者が底地の併合を目的として売買する場合など

特定価格

 

 特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう
例) 証券化不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合
特殊価格

 

 特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう
例) お寺や文化財など通常は売買しない不動産の価格

 

 

 

 

 

 

不動産鑑定評価基準  ③ 地域分析と個別分析

チェック項目
・地域分析、個別分析とは「どのような分析」?
・地域分析における用途的地域とは 「どのような地域」?

 

1. 地域分析と個別分析
不動産鑑定評価をしようとする不動産およびその条件が定まれば、いよいよ不動産鑑定評価を行います。この場合、鑑定評価の手法を用いる前に、「地域分析」および「個別分析」を行う必要があります。

 

2. 地域分析
①  地域分析とは、下記の内容を分析判定することをいいます。

A.  対象不動産が「どのような地域」に存するのか?
B.  その地域は「どのような特性」を有するのか?
C.  対象不動産に係る市場はどのような特性を有するのか?
D.  それらの特性は、 その地域内の不動産利用形態と価格形成について、全般的に「どのような影響力」を持っているのか?

② 地域分析をするに当たって、特に重要な地域には、「同一需給圏」と「用途的観点」から区分される地域があり、これを「用途的地域」といいます。用途的地域は、近隣地域と類似地域に分類されます。

 

 

3. 個別分析
個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析して、その「最有効使用」を判定することをいいます。・下表。
個別分析をするに当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし、判定することが必要です。

 

 

<用途的地域とは、都市計画法に定める用途地域ではない!>

用途的地域とは、地域分析をするうえで重要な地域
→用途的地域→近隣地域
→類似地域
同一需要圏

 

地域分析まとめ

 

地域分析を行う地域とは
近隣地域近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域で、ある特定の用 途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいう
類似地域類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域をいう
同一需給圏同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう

 

 

 

 

 

個別分析では「最有効使用の原則」は押さえておこう!
  鑑定評価基準書では、不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用(最有効使用)を前提として把握される価格を標準として形成される。
この場合の最有効使用とは、現実の社会経済情勢の下で、客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。

・ 要するに、不動産の持ち主がどのように使用しているかは関係なく、客観的にみて、その不動産が「何に適しているのか」を判断するのである。(解説)

 

不動産鑑定評価基準
チェック項目
鑑定評価の「3手法」とは?

 

1. 鑑定評価の3方式

不動産の鑑定評価の手法には、 下記の「3つ」があります。

A. 原価方式・・・「どれくらいの費用」(=原価)がかかったのか?
B. 比較方式・・・「いくらで取引」されているのか?
C. 収益方式・・・「どれくらいの利益」が得られるのか?

 

 

2. 「不動産の価格」を求める方式
不動産の価格を求める手法として、下記の「3つ」の手法があります。
① 原価方式を用いて価格を求めるのを「原価法」といい、下表1のように求めます。この方式で求めた価格を積算価格といいます。
・原価方式→原価法→積算価格

② 比較方式を用いて価格を求める方法を「取引事例比較法」といい、下表2のように求めます。この方式で求めた価格を比準価格といいます。
・比較方式→取引事例比較法→比準価格

③ 収益方式を用いて価格を求めるのが「収益還元法」であり、下表3のように求めます。この方式で求めた価格を収益価格といいます。
・収益方式→収益還元法→収益価格

 

 

 

3. 鑑定評価の手法の適用
鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析および個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した「複数」の鑑定評価の手法を適用すべきでありB、対象不動産の種類・実情・資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考えをできるだけ参酌(さんしゃく)するように努めるべきである」と定めています。

[試験の落とし穴]
<鑑定評価は1つの手法を適用するのではない!>
鑑定評価をする場合、1つの方式に偏らず、「複数の方式を適用して」 総合的に判断する(最も適した1つを選ぶのではない)。

 

下表1
【原価法】

 

 

 

 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、原価修正を行って、対象不動産の資産価格を求める。(=積算価格)
要約 今もう一度同じもの作り直す金額(=再調達原価)から年数や物理的損傷等の金額を差し引いた分(=減価修正)は、いくらになるかという方法
参考:(再調達原価)-(原価修正)=積算価格

 

下表2
【取引事例比較法】

 

 事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これにかかる取引価格に必要に応じて事情補正(注1)および時点修正(注2)を施し、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める(=比準価格)

 

要約

 

 よく似た事例を収集し、当該事例を用いて比較し、必要に応じて事情補正や時点修正を行い、地域要因の比較、個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量するという方法
参考:集収した事例価格に「事情補正」「時点修正」「地域要因」「個別的要因」の項目を比較考慮して求める
注釈

 

 

(注1) 事情補正とは、取引事例に特殊な事情を含み、これが事例の取引価格に影響していると認められるときは適切に補正すること。
(注2) 時点修正とは、取引事例に係る取引時点が異なり、その間の価格水準に変動があるときは、事例価格を価格時点の価格に修正すること

 

下表3

【収益還元法】

 

 

 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益(=総収益ではない)の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の資産価格を求める。
要約

 

 将来30万円の利息を期待するのであれば、 仮に現在の金利が3%であれば、いくら投資すればよいかという考え方である
参考:「総収益ー総費用」=純収益(=収益価格)

・30万円÷3%=1,000万円になるという考え方によって求める方法

 

 

不動産鑑定評価基準 鑑定評価の3方式(その2)

チェック項目
「どの方式」が、「どのような不動産の鑑定評価」に適している?

① 原価法のポイント 
再調達原価
A. 「再調達原価」とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において、必要とされる適正な原価の総額をいいます。

  1. 宅地造成直後と価格時点の地域要因を比較し、公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できます。
  2. 再調達原価を求めることが困難な場合は、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とします。

・減価額
「減価額」を求める方法は、耐用年数に基づく方法と観察減価法があります。これらの方法は「併用」するものとします。

② 取引事例比較法のポイント 

A. 「取引事例」は、多数の事例を収集する必要があり、原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産にかかるもののうちから選択するものとし、やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存する不動産にかかるもののうちから、また、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産にかかるもののうちから選択します。

B. 投機的取引と認められる事例は採用することはできません。
参考: 原価法における建設事例、収益還元法の収益事例なども上記 A.Bの要件を備えるものから選択する。

③ 収益還元法のポイント 

収益価格を求める方法には、直接還元法と DCF法の2種類があります。

A.  直接還元法は、一期間(通常1年)の純収益を還元利回りによって還元する方法。

  1. DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。

C. 証券化対象不動産については DCF法を適用します。

[どの方式がどのような不動産に適している?]     

不動産鑑定評価基準まとめ

 

 

原価法① 対象不動産が建物、建物およびその敷地の場合
再調達原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときに有効である。
② 対象不動産が土地のみである場合
再調達原価を適切に求めることができるときは、土地のみであっても、この手法を用いることができる。
ポイント土地の場合、既成市街地については原価法は適用することができない(=不適切)
 

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣地域もしくは同一需要圏内の類似地域において、対象不動産と類似の不動産取引が行われている場合、または同一需要圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合には有効である。
ポイント取引事例比較法は、「事情補正」「時点修正」を行い。「地域要因」「個別的要因」を比較して価格を求めるので、これらの要因等が1つでも比較できないものは適用できない。

例)時点修正できないもの、事情補正できないものなど

 

収益還元法

賃貸用不動産または事業用不動産の価格を求める場合に、特に有効である(最も適している)
ポイント① 一般に取引の対象とならない不動産以外には基本的にすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども、賃貸を想定することで適用されるものである。
文化財等の公共や公益の建築物には適用できない点に注意
② 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離(かいり)が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として「活用」すべきものである

 

 

地価公示法

チェック項目
地価公示法による地価は 「どのような流れ」 で形成されるのか?

1. 地価公示法の概要

不動作案鑑定評価基準で学習したように、土地の価格は個別的に形成されます。しかし、われわれ一般の者が土地取引をする場合、その価格を個々に判断するのは困難です。
また、地価は常に変化しており、その土地の価格が高いのか安いのか判断がつきません。そこで、この法律は、公示区域内の一定の場所を選定し、その土地の正常な価格を公示することにより、取引する土地価格の目安をつけようとするものです。

2. 地価公示法の目的
地価公示法第1条では、「この法律は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与 することを目的とする」と定めています。

 

3. 公示される「正常価格」とは

この法律によって公示される価格は「正常価格」です。この正常価格とは、下記の価格をいいます。
① 正常価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合に通常成立すると認められる価格をいいます。
② 正常価格は、その土地上に建物や借地権等があっても、それらの権利が存しないものとした価格(=更地価格)です。

 

 

 

【試験の落とし穴】
<土地の立入り等については、下記の点を押さえよう!>
土地鑑定委員会の委員または委員会の命を受けた者は、鑑定評価の判定もしくは価格の判定または標準地の選定を行うために、他人の占有する土地に立ち入って測量や調査を行うことができる。
② 他人の土地に立ち入ろうとする場合、立ち入る3日前までに占有者に対して「通知」しなければならない。

 

 

 

【地価公示法の学習の流れ】 流し読み程度で大丈夫です。
土地鑑定委員会
(第1段階) 標準地の選定
地価公示で公表している土地の価格は、全国津々浦々の土地の価格ではない。まず最初に、土地鑑定委員会が標準地を選定する 。

(第2段階) 鑑定評価

その標準地について不動産鑑定士に鑑定の依頼をする。


依頼された不動産鑑定士は、その不動産の鑑定を行う。


(第3段階) 審査・判定
不動産鑑定士が鑑定評価した土地の価格を土地鑑定委員会が審査し、判定する。


(第4段階) 官報で公示
土地鑑定委員会が、決定された地価等を官報で公示する。


(第5段階) 送付・閱覧
関係市町村の長に対して、公示した事項のうち、その都道府県に存する標準地に関する書面等を送付し、送付を受けた市町村の長は、その市町村において一般の閲覧に供するようにする。

 

<地価公示法の主語は、土地鑑定委員会と覚えよう!>
①  「誰が標準地を選定するのか?」
②  「誰が不動産鑑定士に依頼するのか?」
③  「誰が審査・判定するのか?」
④  「誰が公示するのか?」
⑤  「誰が市町村の長に送付するのか?」
・上記全て土地鑑定委員会

 

 

 

地価公示法 地価公示の流れ(その2)

・よく出題されます。

チェック項目 地価公示は「各段階」ごとのポイントを押さえよう!

地価公示の各段階におけるポイント
(第1段階)・・・土地鑑定委員会は、公示区域内(=都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるとして国土交通省令で定める区域)の土地で、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、標準地を選定します

 (第2段階)・・・土地鑑定委員会の求めに応じて、2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行います。

不動産鑑定士は、
1.  近傍類地の取引価格から算定される推定の価格
2.  近傍類地の地代等から算定される推定の価格
3.  同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、鑑定評価を行う。

・「3つの価格」を「勘案」すると覚える!

 

 

 

(第3段階)・・・土地鑑定委員会が鑑定評価の結果を審査し、必要な調整を行って判定します。

(第4段階) ・・・土地鑑定委員会は、毎年1回、1月1日(=基準日)の1㎡当たり(=単位面積)の「正常価格」を官報で公示するとともに、下項の事項も記載します。

(第5段階)・・・土地鑑定委員会は、一定事項を公示したときは、すみやかに、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に存する標準地にかかる部分を記載した書面および当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならず、関係市町村の長はこれら書面等を一般の「閲覧」に供しなければなりません。

 

 

[各段階のポイント]
(第1段階) どのような場所?
・標準地は必ず「公示区域内」で選定される
(都市計画区域内とは限らない点に注意)
・標準地は一団の土地について選定される
(1筆の土地ではない。)

(第2段階) 誰が鑑定?
・  鑑定評価は必ず「2人以上」の不動産鑑定士で行う
・  鑑定方法は上項の「3つの価格」を「勘案」して行う。
(勘案するのであり、平均ではない!)

(第3段階) 誰が判定?
・土地鑑定委員会が審査・判定する

(第4段階) いつ何を公示?
・ 標準地の単位面積当たり(=1㎡) の正常価格
(正常価格のほか、下記の内容も公示する)

 

<その他の記載事項>

・ 標準地の所在の郡、市、区、町村、字、地番
・ 標準地の価格判定基準日
・ 標準地の地積および形状
標準地およびその周辺の土地の利用の現況

(「その周辺」が入るのはこれだけ!)
・ 標準地の住居表示
・ 標準地の前面道路の状況
・ 標準地に係る法令上の制限、その他

(第5段階) 誰に送付?
・ 関係市町村の長に送付し、関係市町村の長はこれを一般の閲覧に供する(都道府県知事ではない!)

 

 

 

 

地価公示法 ③公示価格の効力

チェック項目
公示価格には「どのような効力」があるのか?

公示価格の効力
公示価格は前述のように定められています。
それでは、この公示価格はいったいどのような意味(=効力)を持つのでしょうか? ここでは「誰にとって」「どのような効力」があるのかを、下記の①~④について押さえてください。

① (土地取引を行う者にとっては?)
都市およびその周辺の地域において、土地取引を行う者は、 取収引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を「指標」として取引を行うように努めなければならない(=努力義務)

② (不動産鑑定士にとっては?)
不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合、正常な価格を求めるときは、公示価格を「規準」としなければなりません。

 

③(公共用地取得のため土地を取得する者にとっては?)
土地収用法等により土地を収用できる事業を行う者が、公示区域内の土地を当該事業の用に供するため取得する場合、当該土地の取得価格(=正常価格)を定めるときは、公示価格を「規準」としなければならない。

④ (土地収用における補償金を算定する場合は?)
土地収用法の規定により、公示区域内の土地について、事業認定の告示の時における相当な価格を算定するときは、公示価格を「規準」として算定した当該土地の価格を「考慮」しなければならない。

 

 

<土地鑑定委員会とは、どのような委員会?>
①   国土交通省に設置されており、委員は7名で構成されている。
② 委員は不動産の鑑定評価に関する事項または土地に関する制度について学識経験を有する者から、国土交通大臣が任命する。

 

[公示価格の効力はこう覚えよう!]・参考

効力に関する条文を丸暗記や、細かい内容を理解する必要はない。
(「主語」と「語尾」が一致するかを確認すること!)

① 取引する者→「指標」として、取引に努める

② 不動産鑑定士→「規準」としなければならない

③ 土地の取得価格を、求める者→「規準」としなければならない

④ 事業認定の告示における相当な価格→「規準」を「考慮」しなければならない

 

 

【指標・規準の定義】・参考

「指標とする」
「指標」とは、単なる目安のことをいう(=規準ではない)
・「規準とする」
「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格を求めるに際して、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる1または2以上標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因について比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいう。

ポイント①   対象土地とこれに「類似する標準地」との比較を行う。

ポイント②   比較する標準地は「1つとは限らない」点に注意! (=1または2以上)

 

印紙税が不要な文書・課税文書

チェック項目
税金の学習では「どのような税金」の 「何」 を覚えればよいのか?

1.税金の学習方法

 

① 税金は毎年「2問」出題されており、最低でも1問は確実に得点しなければならない科目です。 税金については、下記のような各税金の仕組みについて押さえるようにしてください。

②「税金の仕組み」 とは、 「基本事項」 と 「特例」 のことです。

A. 基本事項とは、その税金は「誰が」徴収するのか?
「誰から」 徴収するのか?など、 下項のような「4パターン」の分類です。
もちろん、各税金についてすべての項目を問われることはありません。
各税金の過去の問題を確認し必要なものだけを覚えてください。

 

  1.  特例とは、簡単にいえば 「税金を安くする」という制度です。

特例については

①「どのような場合」
②「どこから」

③「どれだけ控除」してもらえるのか?

の「3点」を押さえてください。

 

2.学習する税金の種類と仕組み
不動産に関する税金には数多くあります。 試験対策としては、不動産を購入してから譲渡するまでの流れに沿って、下記の税金を押さえてください。

①  不動産の購入時点
契約する段階において、契約書に印紙を貼る必要があるので印紙税がかかります。そして、不動産の登記をするのですが、この登記に必要となるのが登録免許税です。さらに、不動産を購入したことによる不動産取得税も課税されます。

②  不動産の保有時点
不動産は所有しているだけでも税金がかかります。この税金が固定資産税都市計画税です。

③  不動産を譲渡した時点
最後は所得税です。所得には様々なものがありますが、ここでは不動産の譲渡による所得、「譲渡所得」について押さえておきましょう。
*そのほか、ローンで住宅を取得した場合、「住宅ローン控除」を受けることができ、頭金等を親からもらえば「贈与税」が課税されます。

 

 

【基本事項】

課税主体この税金は「誰が」徴収するのか?
課税客体この税金は「何に対して」支払うのか?
納税義務者この税金は「誰から」徴収するのか?
課税標準不動産の「どの価格」を基準(ベース)とするのか?
税率どのくらい・「何パーセント」支払うのか?
納期「いつ」納めるのか?
徴収方法「どのように」納めるのか?
免税点どのような場合に「税金が免除」されるのか?
非課税「税金がかからない」ものとは?

 

 

【特例】

課税標準
・これを安くすることを標準控除という

×

税率
・これを安くすることを軽減税率という

||(イコール)
稅額
・これを安くすることを税額控除(=減額)という

 

 

ポイント①【要件】 どのような「要件」を満たせばよいのか?

②【どこから】 課税標準・税率・税額の「どこから」控除(=軽減)されるのか?

③【どれだけ】「どれだけ」控除(軽減)されるのか?

 

税金・不動産の契約書等で「印紙が不要」な文書とは?
チェック項目
不動産の契約書等で「印紙が不要」な文書とは?


1.印紙の基本事項

不動産取引において、印紙を貼る必要がある文書(=課税文書) にはとのようなものがあるのでしょうか? それには下記の「2種類」に分かれます。
① 契約書 (契約書には念書や覚書なども含まれる) 
② 受取書 (契約の結果、金銭の受取りに関するもの(=領収書))
印紙税については、まず下項の「基本事項」 を覚えておきましょう。

 

2. 印紙が「不要」な契約書や受取書等
契約書や受取書であっても、印紙が不要なものもあります。これを非課税文書といいます。ここでは、「印紙を貼る必要があるのか否か」を判別できるようにしてください。
印紙が不要な文書は、下記の「3パターン」です。

 

 

①(契約書に関するもの)
・建物の賃貸借契約書(土地の賃貸借契約書は必要なので注意!)
・委任に関する契約書(媒介契約書委任状等)
・抵当権設定に関する契約書

 

②  (受取書=領収書)
・営業に関しない受取書(個人が自宅を売却した場合の領収書等)
・5万円未満の領収書(=5万円は必要)
公益財団法人・・・個人と同じ扱い

 

 

③  (国、地方公共団体など)
国、地方公共団体(県・市町村等)、地方住宅供給公社等の作成する文書は非課税です。

< 「契約書」か「受取書(=領収書)」かを確認すること!>
① 契約書の問題が受取書の問題かを確認する。
② 「印紙を貼る必要があるか否か」を確認する。

 

 

【印紙税の基本事項】

課税主体

・誰が

 

国(3文字の税金は国税が多い。)

・所得税

・法人税など

納税義務者

・誰から

① 課税文書の作成者である

② 1つの課税文書を2人以上で共同作成した場合は、これらの者は連帯納付義務を負う

印紙を貼る場合の注意事項① 仮契約書や仮領収書あるいは正本・副本の契約書を作成する場合には、その副本にも印紙を貼る必要がある。

② 1つの契約で、契約当事者が2通以上作成する場合、あるいは立会人、保証人が持つものとして作成する場合も、それぞれ契約書に印紙を貼る必要がある。

③ 印紙を貼る場合、課税文書と印紙の彩紋にかけて、自己またはその代理人、使用人その他の従業員の印章または署名で判明に消印しなければならない。

 

【国等と私人が共同で作成した場合】

①   国等と私人とが共同して作成し互いに取り交わす契約書のうち、私人等が保存するものは国等が作成したとみなされ非課税文書となる。
② 国等が保存する文書は私人が作成した文書とみなされ課税文書となり、印紙を貼る必要がある。

国等が作成    →     私人が保管

・印紙貼らない       ・印紙貼らない

私人が作成    →      国等が保管

・印紙貼る          ・印紙貼る

ポイント
① 「国等が保管」するものには印紙が必要となる。
② 「私人が保管」するものには印紙が不要ということ。

 

 

 

 

 

税金 いくらの課税文書?
チェック項目
「いくらの課税文書」とみなすのか?

前項の非課税文書以外の契約書や受取書には印紙が必要です。代表的なものとして、契約書であれば売買契約書、請負契約書です。
約書や地上権の設定に関する契約書等もあります。 のとして、そのほか、交換契約書や地上権の設定に関する契約書等もあります。

 

1. 課税標準は「どの金額?」
① 試験では「いくらの印紙を貼るのか?」では 「いくらの課税文書」とみなすのか?が問われます。
例えば、「1億円の売買契約書を8.000万円の売買契約書に変更する場合、この契約書の金額はいくらの課税文書とみなすのか?」ということが問われます。これらのこれらのケースにおける金額は、下項に記載していますので、必ず覚えてください

② 受取書については特に問題はありませんが、契約書について売買契約書だけでなく、「変更の契約書」や「交換の契約書」など、それぞれの契約金額の見方を覚えてください。

 

2. 印紙を貼らなかった場合等
課税文書にもかかわらず印紙を貼らなかった場合や消印しなかったら下記のように過怠税が課せられることになります。

① 印紙を貼らなかった場合
貼らなかった印紙金額とその2倍に相当する金額の合計の過怠税が課されます(=3倍の過怠税が課せられる。自己申告したときは1.1倍)。

② 印紙は貼ったが、消印を忘れた場合
消印のない印紙の額面金額相当分の過怠税が課されます(=つまり、額面金額と同額の過怠税が課せられる)。

【試験の落とし穴】
<契約書に消費税および地方消費税額が記載されている場合>
消費税等は記載金額に含めない。
例)建物の建築請負の場合、請負金額2,160万円(消費税および地方消費税160万円)の記載金額は2,000万円となる。

 

 

【課税標準は「いくら?】

売買・売買金額(単価と数量による記載で、契約金額などの計算が可能であれば、その計算により算出した金額)  (下記注1)
交換・双方の金額が記載されている場合→「高いほう」の金額

・交換差金のみ記載されている場合→「交換差金」

変更・契約金額を増加させる場合→増加金額

・契約金額を減少させる場合→記載金額がないものとして課税  (下記注2)

贈与・記載金額がないものとして課税(税額200円)  (下記注2)

 

地上権または土地の賃借権

 

 

・権利金、礼金など

・(=後日返還されないもの)→その額を記載金額として扱う

 ・賃 料

・敷金

・保証金

・(=後日返還されるもの)→ 記載金額のないものとして扱う

 

 

 

 

【記載金額がないものとは?】 ひっかけに注意!

(注1) 解説
1つの契約書に不動産の売買契約(譲渡契約)と請負契約が併記されている場合、原則として、売買契約にかかる文書とみなす。ただし、請負金額が大きいときは請負契約にかかる文書とみなす。


(高いほうの金額を採用するということ)
例)
・土地4,000万円と建物3,000万円の譲渡契約→7,000万円(合計額)
・土地4,000万円の譲渡と建物3,000万円の請負の契約 →4,000万円(高いほうの額)

(注2) 解説
「記載金額がないものとして課税」とは、非課税ではなく課税である。この場合の印紙税は200円 (200円の印紙を貼ればよいということ)

 

登録免許税

税金 登録免許税の基本事項

チェック ・登録免許税の「基本事項」とは?

1. 登録免許税の基本事項

不動産の契約書を交わしても、不動産は登記しなければ第三者に対抗することができません。そこで 「登記するので税金を払いなさい」 というのが登録免許税です。

 

2.   税額

① 登録免許税の金額が1,000円に満たない場合→1,000円とします
②   1,000円を超えた場合→100円未満の端数があれば、 端数を切り捨てます

 

3.登録免許税が不要な場合
登録免許税が非課税のものとは、下記のようなものです。

①    国や地方公共団体などが自己のために登記を受ける場合
② 学校や宗教法人が自己のために登記を受ける場合

③ 土地または建物の表示に関する登記を受ける場合
・住宅金融支援機構による直接融資に係る登録免許税の非課税措置は廃止されました。

 

4. 登録免許税の「特例」
登録免許税は、一定の自己居住用の「住宅」であれば、税率が軽減されます。(=軽減税率)。
この「軽減税率の特例」は一定の要件を満たす住宅の場合、税率を軽減するという特例(=軽減税率)であり 「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」など、登記する内容によって軽減される率は異なります。

 

<不動産の価格には種類がある?> ・参考
不動産には複数の価格が存在する。
具体的には実勢価格のほか、地価公示価格・路線価・固定資産課税台帳登録価格などがある。
・ 登録免許税・不動産取得税固定資産税などは、固定資産課税台帳登録されている価格を用いる。

 

 

 

 

[登録免許税の基本事項]

課税主体
納税義務者登記を受ける者(2人以上の場合は連帯納付義務者となる) 
課税標準不動産の価額は固定資産課税台帳に登録されている価格である。

① 土地上に所有権以外の権利(借地権等)がある場合は、その権利がないものとした価額(=更地価額)を課税標準とする。

② 抵当権の設定登記をする場合は、債権金額となる。

 課税標準が1,000円に満たない場合は1,000円とする

税率・所有権の保存登記・・・4/1000(=0.4%)

・所有権の移転登記・・・20/1000(=2%)→売買・贈与の場合

・4/1000(0.4%)→相続による場合

・抵当権の設定登記・・・4/1000(=0.4%)

・地上権・賃借権の権利者が、その不動産を取得する場合の税率は、通常の所有権移転登記の税率の50/100になる

徴収方法現金納付(3万円以下等は印紙納付でもよい)
納税地 納税義務者が受ける登記等の事務をつかさどる登記所などの所在地。つまり、不動産の所在地を管轄する登記所である (納税義務者の住所地ではない点に注意!)
納付時期登記を受ける時

・同一登記所で、同時に、同一債権を担保するための共同登記はこれらの登記を合わせて1件の抵当権設定登記とみなす 。

 

 

 

 

税金 登録免許税の特例

チェック項目
登録免許税が「軽減」 される 「住宅の要件」を覚えよう!
登録免許税の特例を受けるためには、下記の要件を満たす必要があります。

1.  登録免許税の「特例の要件」
① 「個人」が自己の「居住用の住宅」として使用すること。
a.   特例の対象となる不動産は、個人が自己の居住する住宅として使用する場合です。したがって、 社宅や貸家は特例の対象にはなりません。

  1. 軽減税率の対象となる住宅は、 新築だけでなく中古住宅でも適用されます()。

(注) 特例対象となる「中古住宅」の要件
中古住宅でも、下記のいずれかの要件を満たす必要があります。
(1)  非耐火建築物は取得日以前20年以内。
(2)  耐火建築物は25年以内に建築されたもの 。
(3)  新耐震基準等に適合(築年数は問わない)しているもの。

② 床面積が50㎡以上のものでなければならない。

   住宅取得後1年以内に登記を受ける。
新築または取得後1年以内に登記を受けなければならず、①の要件に該当することについて市区町村長等の証明書を添付しなければなりません。

 

 

2. 登録免許税の「特例の内容」

軽減税率の特例は下表のようになります。ここで注意することは「所有権移転登記」の場合、移転する原因が「売買」または「競落」の場合に適用されるということです。したがって、「贈与」による移転は対象外となります。

<特例対象は「建物」であり、「土地」は軽減されない!>
登録免許税の「軽減税率の特例」は、「建物」が対象であり、土地は対象にはならない。したがって、個人の自己居住用の住宅であっても、その敷地の税率は軽減されないので注意しよう。

 

 

[登録免許税の特例要件]

下記の要件を満たす「住宅」の場合、「税率が軽減される。
① 個人が自己の居住する住宅として使用すること
② 床面積が50㎡以上であること(上限は定めていない)
③ 住宅取得後1年以内に登記を受けること
④ 中古住宅の場合、非耐火建築物は取得日以前20年以内(耐火建築物は25年以内)

 

 

[特例の内容]・参考

登記する事項原則住宅の特例
所有権の保存登記4/1000(0,4%)1,5/1000(0,15%)

・認定長期優良住宅は0,1%

 

所有権の移転登記・売買20/1000(2%)3/1000(0,3%)

・認定長期優良住宅は0,1%

・一戸建ての認定長期優良住宅は0,2%

・マンションの認定長期優良住宅は0,1%

 

抵当権設定登記4/1000(0,4%)1/1000(0,1%)

・認定長期優良住宅は0,1%

 

 

・所有権移転登記の特例は、その原因が「売買または競落」の場合、相続や贈与が原因のときは適用されない。

 

 

 不動産取得税

 

不動産取得税の基本事項1

チェック項目

不動産取得税は「誰が」「誰から」徴収する?

不動産を取得すれば、不動産を取得したという名目で税金を支払わなければなりません。これが不動産取得税です。

 

この税金は、不動産を取得したから支払わなければならない税金ですが、ここでいう「不動産」の 「取得」とは、いったいどのように定義されているのか?これら基本事項を覚えるようにしてください。

 

 

不動産取得税の「基本事項」
①  課税主体「誰が」課す税金か?

不動産取得税は取得した「不動産の所在する」「都道府県」が課す税金であり、後述する固定資産税と同じく地方税です。しかし、同じ地方税であっても、課税主体は市町村ではなく都道府県である点に注意してください

 

② 課税客体「どんな場合」に支払う?
不動産取得税は「不動産を取得したなら税金を支払え!」と言う税金です。
したがって、その条件は不動産であり、かつ、取得でなければなりません。

a.   不動産
ここでいう不動産とは、土地と家屋であり、その種類は問いません。
b.  取得
有償・無償を問わないので、「贈与」による場合も取得となります。また、建築の場合、新築だけではなく、増築や改築についても価格が増加した分が取得とみなされます(=増加分が課税標準となる)。     取得したかどうかの判断は、登記の有無は問いません。したがって、登記していなくても現実に取得したのであれば課税されます。

 

 

③   納税義務者「誰から徴収」する?
不動産取得税の納税義務者は、買主等の現実に不動産を取得した者です。 しかし、宅建業者が行う建売住宅等については、下頁のような特例があり、一定の場合には宅建業者も納税義務者となる場合があります。

[不動産取得税の基本事項(その1)]

これだけは覚えておこう!
課税主体(誰が?)

 

・都道府県知事(=市町村ではない)

・不動産の所在する都道府県(=取得者の住所地の都道府県ではない)

課税客体(何に対し) 

不動産

 

・土地と家屋(=償却資産は入っていない)

・種類は問わない

・土地……宅地・田・畑・山林・塩田など

・家屋……住宅・店舗・工場・倉庫など

 

取得 

・承継取得(=売買等)だけではなく、原始取得(=埋立てや建築等)も取得となる

・有償・無償は関係ない(=贈与でも取得となる)

 

・建築については、新築だけでなく、増改築も取得となる。(改築した場合、価格が増加した分が課税標準となる)

 

・移転は原形のまま行うのであれば取得ではないが、家屋を解体し他の場所に再築する場合は取得となる。

 

納税義務者(誰から?)①   不動産を現実に取得した者(登記の有無に関係ない)

②   新築家屋は、最初に譲渡・使用があった日にその譲受人(=買主等)が納税義務者となる。新築から6ヶ月経過しても譲渡・使用がなければ、その時の所有者に課税される。

③ 宅建業者が新築した販売用の住宅用家屋については、1年経過しても売れなかった(=譲渡·使用がなかった)場合は、1 年経過時の所有者である業者が納税義務者となる。

 

 

《不動産取得税と固定資産税の相違に注意!》
不動産取得税は、後述する固定資産税とよく似ているので、試験ではその点を突いてくる問題が見受けられる。 そこで不動産産取得税と固定資産税の対比を特例を含め、必ず対比覚えておくようにしよう!

 

 

不動産取得税の基本事項
チェック項目
不動産取得税は「どのように計算するのか?」
不動産取得税の計算
税金の計算は、不動産取得税に限らず、「課税標準×税率」で計算します。

① 課税標準は「何の金額」?
a . 不動産取得税の課税標準は、「固定資産課税台帳」に登録されている価格を使います。 なお、新築家屋のようにまだ登録されていないものは、都道府県知事が固定資産評価基準により決定します。

b. 宅地評価土地を取得した場合は、固定資産課税台帳登録価格の1/2になります。住宅用地以外の土地も適用される

②   税率「何%」支払う?
不動産取得税の標準税率は4%ですが、「土地・住宅」の標準税率は3%となります。

③   徴収方法「どのように」納める?
不動産取得税の微収方法は、「普通徴収」により行います。つまり、自分で税額を計算し申告するのではなく(申告納税)、地方公共団体の長が税額や納期などを決定し、納税者に納税通知書を郵送して、その税額を納付するという方法によります。

④   非課税と免税店「税金が不要」な場合とは?
非課税とは、「金額の大小を問わず、要件に該当すれば税金がかからないというものであり、免税点とは、課税標準となるべき金額が「一定の金額」までは税金がかからないというものであり、その額を超えると通常の税金が課税されます。なお、具体的な数字は語呂合わせ・下頁を見て覚えておきましょう。

《不動産取得税は国税とは異なる「地方税」である》

地方税は、都道府県(または市町村)ごとに異なる税率を定めることができるが、「これくらいに合わせなさい」という税率が定められている。 これが「標準税率」である。

[不動産取得税の基本事項(その2)]

これだけは覚えておこう!
課税標準(何の金額?) ・固定資産課税台帳登録価格

・ 宅地評価土地は登録価格の1/2で評価される

税率(何%)標準税率は4%→ 土地→3%

標準税率は4%→

・家屋・住宅→3%

・家屋・住宅以外→4%

徴収方法(支払方法)普通徴収(申告納税ではない!)

 

【不動産取得税の免税点】

「課税標準」となる金額か、下記金額「未満」は不要!
免税点A.  土地の取得・・・10万円

B. 家屋の取得(建築)・・・23万円

C. その他の家屋の取得(売買などによる取得)・・・12万円

 

免税点の判定は、土地取得後1年以内の隣接地の取得も含める

 

[不動産取得税の非課税]

金額に関係なく、不動産取得税はかからない。
非課税

 

 

 

a.    国、地方公共団体等が不動産を取得する場合 (独立行政法人等はすべて非課税ではなく、課税される場合もある)
b. 相続(贈与の場合は課税される)、法人の合併、包括遺贈および相続人への遺贈、委託者への信託財産の移転など
c.  共有物の分割による不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除く)については課税されない。

 

 不動産取得税の特例 /特例の要件

 

チェック項目

「不動産取得税特例の要件」

を押さえよう!

不動産取得税は「課税標準×税率」で計算し、その額を納めます。

しかし、ある一定の要件を満たせば、税金が控除されます。(=安くなる)。

「どのような要件」を満たせば「どこから」「どれだけ」控除されるのか?を押さえましょう。

 

不動産取得税の特例
①「どのような要件」を満たせば、特例を受けることができるのか?
・土地の場合・・・一定の要件を満たす住宅用地であること。
・家屋の場合・・・50㎡以上240㎡以下の住宅であること。
・中古住宅の場合、新耐震基準に適合している住宅であることが要件となります。ただし、登記簿上の建築日が昭和57年1月1日) 建築または現行の耐震基準に適合しているとみなされます)

 

②「どこから」控除されるのか?
・土地の場合・・・税額から控除する。
・家屋の場合・・・課税標準から控除する。

 

③「どれだけ」控除されるのか?
・土地の場合・・・「150万円×3%=45,000円か、一定算式による金額のどちらか多いほうの額」を控除する。
・家屋の場合・・・「新築は1,200万円」を控除する。
(中古住宅の場合は、最高1,200万円)
・新築された、認定長期優良住宅は1,300万円

 

【試験の落とし穴】
<課税標準の特例は、中古住宅にも適用されるが、下記の点に注意!>
a.   新築住宅は個人・法人を問わず適用される。
b.   中古住宅は「個人」が自己居住用に供する場合のみ適用される。 (法人は適用されないので注意!)

 

 

【不動産取得税の特例】・参考

認定資産課税台帳登録価格     課税標準4%
↓              ↓
宅地評価は1/2         3%(土地・住宅)
↓              ↓
課税標準    ×(かける)  税率     =(イコール) 税額
↓・家屋・控除                      ↓・土地・控除

家屋要件住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下土地/参考要件一定の要件を満たす宅地で、宅地上の建物が一定の要件を満たす場合
方法課税標準から方法税額から
控除(新築)1,200万円

(中古)築造された時期により異なる

控除① 150万円×3%

② 一定の計算により算出した方法

①・②いずれか多い額

 

 

 

【特例は「土地」と「家屋」の相違に注意!】
家屋
・要件
建物については「50㎡以上240㎡以下」の「住宅」の場合「課税標準」から控除される。

・軽減

控除額
①      一般の新築住宅では「1,200万円」
② 中古住宅では最高1,200万円をずれか「多いほうの額」が控除される。

土地
・要件
土地は一定の「住宅用地」の場合、家屋とは異なり「税額」から控除される。

・軽減

控除額
150万円×3%=45,000円か、一定の算式により算出された額のいずれか「多いほうの額」が控除される。

 


固定資産税の基本事項

チェック項目
・固定資産税は「誰が」「誰から」徴収するのか?
・固定資産税は「誰が」支払う?

不動産は、取得する段階で様々な税金を支払わなければなりません。 しかし、これで終わりではありません。不動産を「保有」している段階でも、毎年税金を支払わなければなりません。
その代表が固定資産税です。

 

この税金も不動産取得税と同様に、まず下頁の基本事項を押さえてください。 この税金については、特に「納税義務者」が重要です。

 

固定資産税の基本事項

①  課税主体「誰が」課す税金か?
固定資産税の課税主体は、固定資産の所在する市町村です。 不動産の所在する市町村であり、所有者の住所地ではない。

②  課税客体「どんな場合」に支払う?
固定資産税は固定資産を保有している場合に税金が課せられるのです。 ここでいう固定資産とは、「土地、家屋、償却資産」をいいます。

③  納税義務者「誰から」徴収する?
a.   納税義務者は個人・法人を問わず、原則として、毎年1月1日(=賦課期日)に登記簿等に所有者として登記されている者です。

年の途中で不動産を売っても、その年度の納税義務者は当初の所有者であり、月割計算で納税するのではありません。

  1. 1月1日(=賦課期日)において登記されていなかった場合、所有者 が「死亡」や行方不明の場合には、納税義務者は下表のようになります。
  2. 共有物は、共有者が連帯して納付する義務があります。

区分所有建物(=マンション)の場合、各区分所有者は「家屋」の部分については、持分割合で按分した分を納付すればよく、また、「敷地」についても、原則として、持分割合で按分した分だけ納付すれば問題ありません。

 

 

 

 

[固定資産税の基本事項表]

これだけは覚えておこう!
課税主体・不動産の所在する市町村

(道府県ではなく、所有者の住所地でもないので注意)

課税客体・土地・家屋・償却資産

・土地・建物の種類は問わない

・償却資産を除き不動産取得税と同じ

納税義務者

 

 

 

 

 

賦課期日(1月1日)において、登記簿に登記されている所有者が納税義務者となるが、下記の場合には注意!
未登記の場合・土地補充課税台帳に登録されている者

・家屋補充課税台帳に登録されている者

登記簿上の所有者が賦課期日に死亡している場合賦課期日において現に所有している者  (相続人とは限らない)
災害などにより所有者が行方不明の場合 その不動産を使用している者を所有者とみなす

 

質権、地上権(100年より長いものに限る)が 設定されている土地の場合

 

質権者、地上権者 (固定資産税は所有者以外の者が納税義 務者となる場合があるということ)
ポイント

 

 

1月1日においてA所有の土地を、 4月1日においてBに売却しても、その年分の固定資産税の納税義務者はAである。

 

 

① 賦課期日にAが死亡していた場合・・・所有している者が納税義務者

② 賦課期日にAが行方不明の場合・・・使用している者が納税義務者

③ 質権・地上権が設定されていた場合・・・質権者・地上権者が納税義務者

 

 

 

固定資産税の計算方法

チェック項目

固定資産税はどのように計算するのか?

 

固定資産税の計算
固定資産税も不動産取得税と同じように「課税標準×税率」で計算します。
① 課税標準「何の金額」?
固定資産税の課税標準は、当然ですが固定資産課税台帳の登録価格です。
この価格は原則として3年間据え置かれますが、 地目変更や家屋の改築等が行われた場合には、価格の見直しが行われます。
② 税率「何%」支払う?
固定資産税も不動産取得税と同様に、標準税率が定められています。
・課税標準は1.4%、制限税率はありません。

③ 徴収方法など「どのように」納める?
固定資産税の徴収方法は、不動産取得税と同じく普通徴収により行います。 なお、「納期」や「免税点」については、具体的な「数字」を覚えておきましょう。
・語呂合わせで大丈夫です!

④ 非課税「税金が不要な場合」とは?

  1. 国、地方公共団体等が保有する固定資産の場合 (独立行政法人に対しては、課税することができます)
  2.  宗教法人、学校法人等の事業に供する固定資産の場合など

 

⑤ 免税点は?
固定資産の免税点は、同一市町村内(都の特別区内では特別区)の区域内において所有する固定資産の課税標準となるべき価格が、下表の金額に満たないときは課税されません。

⑥ 納期
固定資産税の納期は、4月、7月、12月、翌年の2月中において、市町村の条例で定めます。
なお、市町村は、特別事情がある場合には、異なる納期で定めることができます。

 

 

 

 

[固定資産税基本事項表/計算]・参考表

これだけは覚えておこう!
課税標準・固定資産課税台帳の登録価格

・原則として、3年間据え置かれる(3年ごとに評価替え)

税率 ・標準税率は1.4/100

・制限税率なし

徴収方法 普通徴収(申告納税ではない!)
非課税・ 国、地方公共団体などが保有する固定資産

・ 独立行政法人に対しては、固定資産税を課すことができる

・ 宗教法人、学校法人、墓地など

納期・ 納期は4月、7月、12月および翌年の2月中において、条例で定める。

(市町村は、これと異なる納期を定めることもできる)

通知書納税通知書は納期限前10日までに納税者に交付される
免税点・土地30万円

・家屋20万円 語呂合わせで大丈夫です。

 

 

 

<免税点は金額だけでなく、下記の点も注意!>
・固定資産税の「免税点」は、土地は30万円である。この30万円は市町村の区域内における同一の者に対しての額である。
・ 一筆ごとに、30万円未満であっても、当該市町村における30万円以上であれば、固定資産税は必要となる。

 

固定資産税の特例

チェック項目
・固定資産税の「特例要件」を押さえよう!

固定資産税も不動産取得税と同様に、ある一定の要件を満たせば税金が控除されます。

ここでも、「どのような要件」を満たせば 「どこから」「どれたけ」控除されるのかを覚えてください。

 

固定資産税の特例・参考

① 「どのような要件」を満たせば特例を受けることができるのか?
土地の場合・・・住宅用地であること
家屋の場合
・50㎡以上280㎡以下の新築住宅であること。
・総床面積の1/2以上が居住用であること。
・戸建て住宅以外の貸家は、40㎡以上280㎡以下であること。

② 「どこから」控除されるのか?
土地の場合.・・・「課税標準」を軽減する。
家屋の場合・・・「税額」から控除する。

 

③ 「どれだけ」控除されるのか?
土地の場合は200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産評価額を1/6 に軽減。
200㎡を超える部分は固定資産評価額を1/3に軽減。

例)300㎡の場合、200㎡が1/6に、100㎡が1/3となる。

 

 

家屋の場合
・税額の1/2が控除されるのは、 床面積120㎡まで 軽減
・地上階数が3以上中高層耐火建築物等「新築住宅」は5年間、それ以外の「新築住宅」は3年間「1/2」が控除される。

<「都市計画税」も不動産の保有に関する税金 >
①   都市計画税とは、原則として、市街化区域内に所在する土地・家屋の所有者に対して、固定資産税と併せて徴収される税金である。
② 税率は条例により定められるが、制限税率は0.3/100(0.3%)

 

 

 

固定資産税価格の決定

チェック項目
固定資産税の価格は、「どのように決められる」のか?

  1.   固定資産の評価方法
    固定資産税の価格は、 「どのように決まるのでしょうか?」これは下表のような流れで決まります。
  2.  固定資産台帳の「縦覧」と「閲覧」
    ①「縦覧」について
    「総覧」とは、自分の土地・家屋と他の者の土地・家屋の評価額を比較し、自分の土地・家屋の評価額が公平・適正であるかを確認する制度です。
    このため「納税者」 であれば誰でも、すべての土地・家屋を記載した「縦覧台帳」を期間内であれば見ることができます。

②「閲覧」について
「閲覧」も台帳などを「見る」ということには変わりませんが、「閲覧」は 自分の土地・家屋の評価額などを記載した固定資産課税台帳を見ることをいい、これはいつでも見ることができます。また、借地人や借家人も、その借りている物件の評価額を確認するため見ることができます。

 

③ 固定資産税の閲覧「誰が閲覧」できる?
市町村長は、納税義務者・借地権者・借家権者等の求めに応じ、これらの者に関係がある固定資産として一定のものに関する事項が記載されている部分またはその写しをこれらの者の閲覧に供しなければなりません。

 

④   証明書の交付「誰が証明書の交付」を受けることができる?
納税義務者・借地権者・借家権者等は、固定資産課税台帳に記載されている事項の証明書の交付を受けることができます。

 

⑤ 審査の申出「審査の申出」ができる場合とは?
固定資産税の納税者は、登録価格に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。 (登録事項のすべてについて審査の申出ができるわけではありません)

 

[固定資産税の評価はどのように決まるのか?]

誰が実施方法・手続を定める?
固定資産の評価の基準ならびに評価の実施方法および手続(=固定資産評価規準)は、総務大臣が定めることとされている。

誰が実地調査し、評価する?
 

① 市町村長は、市町村に設置された固定資産評価員または固定資産評価補助員に少なくとも毎年1回は、固定資産の実地調査をさせなければならない。

② そして、市町村長が毎年3月31日までに価格決定し、直ちに固定資産課税台帳に登録する

 

誰が縦覧帳簿を作成する?
市町村長は、固定資産課税台帳等に登録された土地や家屋の所在・価格等の帳薄を毎年3月31日までに作成しなければならない

誰が縦覧帳簿を縦覧できる?
市町村長は毎年4月1日から4月20日または最初の納期限の日のいずれか遅い日以後の日までの間、「縦覧帳簿」またはその写しを「納税者」の縦覧に供しなければならない。

 

 

 

 

 

[縦覧と閲覧の比較表]

 

縦覧閲覧
「いつ」みれる?一定期間内

・上記の表の期間内

いつでも見ることができる。
「誰が」みれる?固定資産税の「納税者」・自分の土地や家屋

・借地人や借家人も借りている物件について見ることができる。

 

「何が」みれる?土地・建物の評価額

・縦覧台帳には住所、氏名などは記載されていない。

 

土地・建物の評価額など記載事項は省略されていない。

 

 

不動産取得税と固定資産税

チェック項目
不動産取得税と固定資産税の「相違」を覚える。

 

不動産取得税と固定資産税の相違 

不動産取得税と固定資産税は非常によく似ています。 したがって、内容は暗記したが、どちらの税金の問題なのかわからなくなる場合があります。ここでは、この2つの税金について、各項目を比較してまとめておきます。

①「基本事項」の相違と覚え方
この基本事項の相違については下表にまとめています。この相違は単に課税主体が「都道府県なのか?」「市町村なのか?」などの違いです。

②「特例事項」の相違と覚え方
特例は、不動産取得税および固定資産税のどちらの税金にもあります。ここでは、それぞれの特例について、「どのような場合」「どこから」「どれだけ控除」されるのか? を対比し、その相違を押さえておきましょう。
特に「どこから控除」されるのかに着目して覚えることが近道です。下頁を見てください。どちらも対象は土地と家屋です。

不動産取得税と固定資産税は比較して覚えること。

 

<固定資産税は不動産取得税の「逆」から控除されると覚えよう!>・参考

 

 

不動産取得税固定資産税
土地税額から控除課税標準を軽減
家屋課税標準から控除税額から控除

 

 

 

[試験の落とし穴]

<「都市計画税」にも、下記の事例がある>

 

 

都市計画税固定資産税
小規模住宅用地課税標準の1/31/6
住宅用地(上記以外)課税標準の2/31/3

 

 

 

 

[不動産取得税と固定資産税は比較しながら同時に覚えよう!]・不動産取得税/固定資産税いずれか語呂合わせで大丈夫です。

 

 

不動産取得税固定資産税
課税主体都道府県市町村
課税客体土地、家屋土地、家屋、償却資産
納税義務者現実の取得者台帳課税主義(固定資産課税台帳)

1月1日時点

納期都道府県の条例4月、7月、12月、2月
徴収方法普通徴収普通徴収
課税標準固定資産課税台帳登録価格固定資産課税台帳登録価格
税率標準4%(土地・住宅は3%)標準1.4%
免税点土地10万円、家屋23万円、家屋(建築以外)12万円土地30万円、家屋20万円
特例土地住宅用の土地「税額」から控除

・ 150万円×3%

・一定の算式による額

いずれか多いほう

「課税標準」を軽減

・200㎡以下1/6

・200㎡超え1/3

 

家屋「課税標準」から控除

・1,200万円一律(新築)

・1,200万円限度(中古)

「税額」から控除 1/2

・3年度または5年度分に限る

・新築住宅のみ適用

・120㎡限度

 

住宅金融支援機構の「証券化業務」とは?

 

チェック項目

住宅金融支援機構の「証券化業務」

とは?

 

1. 住宅金融支援機構

①  住宅金融公庫は、平成17年7月6日公布の法律に基づいて廃止されました。

そもそも住宅金融公庫の目的は、民間金融機関では困難な長期で低利な住宅融資を行うことを目的としていました。

しかし、現在では民間金融機関においてもその役割を担うことができるようになり、住宅金融公庫はその役割を終えたのです。

②  平成19年4月1日に発足した独立行政法人住宅金融支援機構にその権利義務が引き継がれることになり、新たな業務が開始されました。

 

 

 

③ この独立行政法人住宅金融支援機構は、民間金融機関による住宅資金の貸付けの支援補完をすることを目的としています。具体的には、従来の住宅金融公庫のように住宅資金の貸付け(直接融資)は行わず「証券化支援業務」を行います。

 

2. 独立行政法人住宅金融支援機構の業務(証券化支援業務)

①  証券化とは、民間の金融機関(銀行・保険会社)が顧客(住宅ローンを利用する者)に貸付けを行い、その債権を独立行政法人住宅金融支援機構が買い取った後(買取型)、この債権を証券にして投資家に売却します。

そして、その資金を民間の金融機関に提供します。この証券を「MBS」 といいます。

 

 

② 独立行政法人住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取るのではなく、その住宅ローンに保険を付し、それを担保として証券(= MBS)を発行し、その資金を民間の金融機関に提供するものもあります(保証型)。

 

③ このように独立行政法人住宅金融支援機構の役割は、「買取型」「保証型」を問わず、住宅ローンを希望する者に「貸付け」を行うのではなく、金融機関の貸し付けた住宅ローン債権の「譲受け」を行い、その債権を証券化して資金を調達します。しかし、すべての住宅ローンの債権を譲受けするのではなく、独立行政法人住宅金融支援機構が引き受ける住宅ローンは「長期の固定金利」のものだけです。この住宅ローンを「フラット35」といいます。

 

住宅金融支援機構  機構の業務/証券化制度

チェック項目
フラット35とは「どんな住宅ローン」?

 

1. 住宅金融支援機構の主な業務

① 証券化支援業務

前述したように、機構は、民間金融機関が行う住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付債権(=住宅ローン債権)の譲受けおよびその債権などの債務保証の業務を行います。これが証券化支援業務です。この証券化制度を利用した住宅ローンが「フラット35」です。
ここではこの「譲受け」の対象となるフラット35の内容を押さえてください(下頁参照)。

②  住宅融資保険業務
住宅金融支援機構は、住宅ローン債務者が元金等の支払等ができなくなり、その元金等を回収できなくなる場合などに備えて、住宅融資保険法による保険を引き受け、民間金融機関の住宅資金の供給を支援しています。

上記①②の業務は「金融機関」「債権回収会社」「地方公共団体」等の一定の法人に委託することができます。

 

 

③    情報の提供
住宅の建設・購入・改良・移転をしようとする者または住宅建設等に関する事業を行う者に対して、必要な資金の調達または良質な住宅の設計・建設に関する情報の提供、相談その他の援助を行います。
上記③については、金融機関等に委託することはできません。

 

 

 

 

 

2. その他の業務
住宅金融支援機構は、貸付けを受けた者が「死亡」または「重度障害」になった場合に生命保険から弁済を受けることができる「団体信用生命保険」の業務を行っています(住宅ローンの残債がなくなるという保険)。

 

 

<機構は、どの取扱金融機関の住宅ローン債権を買い取るのか?>

機構は、銀行だけではなく、保険会社、農業協同組合、信用金庫、信用組合などが貸し付けた住宅ローンの債権を買い取ることができる。

 

[フラット35]
住宅ローン商品の1つである「フラット35」には、民間金融機関の住宅ローン債権を買い取る「買取型」 と、その債権を保証する「保証型」2種類がある。

 

融資対象者
* 原則として、申請時年齢は70歳未満であること。

 

融資の目的
*申し込む「本人」または「親族居住」のための住宅の建設資金購入資金であること。(住宅ローンの借換えでも利用できる)
リフォームのための資金には使えないので注意。
(住宅の購入に「付随する」改良(リフォーム)はよい)

 

 

対象住宅
*新築住宅だけでなく、中古住宅でもよい。
*住宅の床面積が70㎡以上であること。
*共同住宅(マンションなど)は30㎡以上であること。
*住宅の購入価格(または建設費)は1億円以下であること。

 

 

融資限度額
*100万円以上8,000万円以下であること。
*購入金額(または建設費)の100%以内。

 

融資期間
*15年以上35年以内(60歳以上の者は10年以上)であること。
*完済時の年齢が80歳となるまでの年数。

融資金利
*全期間固定金利である。この金利は金融機関によって異なる。
*融資手数料はかかる。この手数料は金融機関によって異なる。

 

 

保証人など
*保証人「不要」であり、また保証料「不要」である。
*繰上償還、条件変更の手数料も不要である。

 

 

土地の購入
*住宅の建設に付随した土地は融資対象となる。
*土地のみの購入費用に対する融資はできない

その他
*長期優良住宅(省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性等) の認定を受けた住宅には、優遇措置がある。
(フラット35よりも「金利」が一定期間低くなる)

 

*近年では、最長50年というフラット50も登場している。

<住宅ローンの返済方式には、下記の2種類がある!>

・元利均等/   毎月、元金と利息の「合計」が均等となる。

・元金均等/   毎月の返済のうち「元金」が均等となる。

 

 

 

住宅金融支援機構 資料 機構の業務/直接融資

チェック項目

住宅金融支援機構が直接融資できるのは「どんな場合」?

 

 

 住宅金融支援機構は、住宅の融資(直接融資)はできないのか?

機構は、住宅金融公庫が行っていた住宅資金の直接融資(貸付け)については、原則として行いません。

 

 

しかし、政策的に重要でありながら民間では困難である「下頁」のような災害等に関連するものに限り、「直接融資」を することができます。

ここでは「どんな場合」に融資できるのかについて下頁の項目を覚えておきましょう!

 

 

 

 

貸付け条件の「変更」について
①  貸付けを受けた者は、経済事情の著しい変動に伴い、元利金の支払が著しく困難となった場合、「貸付け条件の変更」「元利金の支払方法の変更」をすることができます。

(元金の支払「免除」はすることはできない)。

 

② 災害により住宅が滅失した場合におけるその住宅に代わるべき住宅の建設または購入に係る貸付金について、機構が主務大臣と協議して、一定の元金返済の「据置期間」を設けることができます。

 

 高齢者向け返済特例制度
① 「高齢者向け返済特例制度」とは、「高齢者」が自ら居住する住宅に 「バリアフリー工事」または「耐震改修工事」を行う場合の「貸付け」について、元金の返済については、死亡時一括返済し、月々の返済は利息のみ返済すればよいという制度です。

 

 

②  この制度により貸付金の「償還」を受けるときは、当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができます。

 

 

 

 

<高齢者向け返済特例制度は、下記の点に注意!>
「高齢者向け返済特例制度」は証券化支援業務によるものではなく、住宅金融支援機構が「直接貸し付けた」ときに利用できる制度である点に注意!

[機構が「直接貸付け」できる場合]

<災害復興建築物の建設・購入・補修等の貸付け>

住宅金融支援機構は、下記の災害等に関連する必要な資金の貸付けを行う。

① 災害復興建築物の建設・購入資金の貸付け

② 被災建築物の補修に必要な資金の貸付け

③ 災害予防代替建築物の建設や購入・災害予防移転建築物の移転に必要な資金の貸付け

④ 地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付け

 

 

<マンション・高齢者向け住宅等に関連する貸付け>
住宅金融支援機構は、下記の目的のため必要な資金の貸付けを行う。

①  雇用能力開発機構の行う住宅資金の転貸貸付けを受けられない勤労者に行う住宅資金の貸付け(財形住宅貸付業務)

②  合理的土地利用建築物(市街地の土地の合理的な利用に寄与する一定の建築物)の建設もしくは合理的土地利用建築物で人の居住の用その他その本来の用途に供したことのないものの購入に必要な資金またはマンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付けを行う

・マンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付け等も行う

③ 子供を育成する家庭高齢者の家庭(単身世帯でもよい)に適した良好な居住性能居住環境を有する賃貸住宅の建設・改良に必要な資金の貸付け

・すべてが居住用でなくても、大部分が居住用である賃貸物件の建設や改良に必要な資金の貸付けも行う。

高齢者の家庭(単身世帯でもよい)に適した良好な居住性能居住環境を有するための住宅の改良に必要な資金の貸付け

 

貸付け「業務」は金融機関に委託することはできるが、貸付けの 「決定」 については、委託することができない。

 

 

 

所得税~相続税 

チェック項目

「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」とは?

 

1.  不動産の譲渡・貸付けによる所得とは?
所得税は私たちがよく知っている税金の1つです。この所得には10種類ありますが、そのうち不動産に直接関係のある所得は、「譲渡所得」と不動産の貸付けによる「不動産所得」があります。

2. 譲渡所得の種類
① 譲渡所得とは、売った金額から買ったときの金額と譲渡にかかった費用を課そうというものです。費用を控除した金額、つまり、不動産の譲渡による利益となった分に税金を課そうというものです。

② この譲渡所得には、不動産の譲渡だけでなく、絵画や機械など不動産以外のものを譲渡したときも譲渡所得となります。しかし、不動産渡所得は「分離課税」ですが、その他の譲渡による所得(株式を除く)は、他の所得と合算して計算する「総合課税」 となります。

③ 不動産の譲渡でも、個人事業者である不動産業者が土地や建物を販売(譲渡)した場合の所得は、「事業所得」または雑所得となります。

 

3. 長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡所得には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があります。これは不動産の譲渡所得だけでなく、総合課税にもあります。しかし、長期と短期の区別には、下記のような相違があります。

① 「総合課税」の場合は、単に所有期間が5年を超えるかどうかで判断し、5年を超えれば長期、超えなければ短期となります。

②  不動産の場合は、譲渡した年の「1月1日」において、その不動産の所有期間が5年を超えるか否かで判断するので、譲渡した月が何月であろうと、譲渡した年の1月1日が5年を超えていなければ「短期」 となります。

取得費・・・取得費は、実際に取得したときにかかった金額であるが、不明な場合は譲渡金額の5%相当の金額が取得費とされる(=概算取得費) 実際の金額がわかっていても、この5%を取得費とすることができる。

讓渡費用
譲渡費用は、売却したときの仲介手数料や借地人に支払った立退き費用なども含む
*総合課税の譲渡所得を計算する場合、長期・短期の合計で最高50 万円の特別控除がある
(長期短期の両方があるときは、短期から先に控除される)

 

<不動産所得について、下記の「2点」を覚える>・参考
①  不動産所得とは、土地や建物などの貸付けから生じる所得となる。
②  土地を貸し付ける場合の「権利金」については、土地価格の50%を超える権利金は譲渡所得、50%以下の権利金は不動産所得となる。
[譲渡所得の計算式]
不動産の譲渡所得

・取得費

譲渡所得 ―(マイナス)          = (イコール)  課税標準 ×  税率
・譲渡所得              ・長期    ・長期
・短期    ・短期

譲渡所得の課税標準の特例

チェック項目
譲渡所得の課税標準の特例には、「どのような特例」がある?

  1.  通常の譲渡所得の計算
    譲渡所得の計算も結局は、「課税標準×税率」で計算します。前項で見たように、譲渡価額から取得費等を引いた金額に、以下の税率を掛けて計算するのです。

① 長期譲渡の場合・・・課税標準×15%
② 短期譲渡の場合・・・課税標準×30%(長期譲渡の2倍)

通常は、上記の結果、出てきた金額を支払いますが、不動産の譲渡所得には、課税標準の「特別控除」と「軽減税率」の特例があります。

 

「課税標準」の特別控除
課税標準の特別控除には、「長期・短期」に関係なく控除される特例と、短期にはない特例の2種類があります。

 

① 長期・短期に関係なく受けることができる特例
長期・短期に関係なく適用される主な特例には、課税標準から控除される居住用財産の3,000万円の特別控除、収用交換等の5,000万円の特別控除があります。ここでは、居住用財産の特別控除について、要件を覚えてください。

 

②   短期にはない特例(買換え特例)
買換え特例とは、簡単にいえば「不動産を売った金額から、次に買った不動産の金額を差し引いて、その差額分だけを課税標準とする」という特例です。これを「特定居住用財産の買換えおよび交換の特例」といいます。
この特例についての試験対策として、「譲渡する資産」と「買換えする資産」の要件について、(下表)を見ながら要件を正確に覚えるようにしてください。

 

[試験の落とし穴]<収用等により受け取った補償金等で代替資産を取得した場合>
補償金の額のうち代替資産を取得した金額は譲渡益は課税される。 この制度は買換え特例のような「年数要件」はない。(=10年)

 

 

[居住用財産の特別控除(3,000万円控除)の要件]
① 居住用財産の譲渡であること
・現に居住している家屋だけでなく、居住の用に供さなくなって3年経過後の年の12月31日までに売却されたものであること。

②   譲渡した相手が配偶者、直系血族、生計を一にする親族等でないこと
・親族の場合は、「生計を一」にするか否かで判断する。

③ 前年または前々年にこの特別控除を受けていないこと。(3年に一度)

④ 本年、前年、前々年に居住用財産の買換え特例を受けていないこと。

 

 

 

[特定居住用財産の買換えおよび交換の特例の要件]
譲渡資産・特例の要件
1.    譲渡した年の1月1日における所有期間が、家屋とその敷地のいずれも10年を超えていること。

2. 次のいずれにも該当していること。

①      譲渡に係る対価の額が1億円以下であること。
② 国内にあるもので、居住期間が10年以上であること。
・居住期間が10年以上であれば、居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであればよい。

③  譲渡した相手が配偶者等ではないこと。

 

買換え資産・特例の要件
1. 国内にあるもので、次のすべてに該当するもの

① 家屋の居住用部分の床面積(登記簿の面積)が50㎡以上であること(=上限なし)
②   家屋の敷地の面積が500㎡以下であること。
③   既存住宅である中高層耐火建築物の場合取得の日以前25年以内に建築されたもの、または新耐震基準等に適合していること。

2. 譲渡年の前年、譲渡年、または一定の場合は翌年の12月31日までに取得すること。
(=譲渡年の前年や翌年でもよいということ。)

 

 

 

 

譲渡所得の税率の特例

チェック項目
譲渡所得の「税率の特例」の要件は?
税率の特例
この税率の特例は短期譲渡には適用されません。また、長期であってもすべてに適用されるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

① 居住用財産の軽減税率の特例
(要件)
・居住用財産の譲渡であること(居住の用に供さなくた日以降になくなった日以後「3年経過」する12月31日に譲渡したものも含む)
・個人が譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えていること
・譲渡した相手が、配偶者・直系血族などでないこと
・居住用財産の買換え特例の適用を受けていないこと (控除の方法)
譲渡益の6,000万円以下の部分・・・税率は10%

 

② 優良住宅地造成等のために土地を譲渡した場合の特例
(要件)
優良住宅地造成等のための譲渡とは、国・地方公共団体への譲渡や収用などによる譲渡をいいます(=国などに協力したら税金を控除するということ)。

・土地(=建物は適用なし)であること。
・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超えていること
・居住用財産の買換え特例の適用を受けていないこと
・譲渡益の2,000万円以下の部分・・・税率は10%

 

 

 

[試験の落とし穴] 
 試験で最も重要なことは、「特例の重複復適用ができるか否か?」 ということなので、下頁を見て確実に覚えよう!

 

[特例の重複適用ができるか否か?]
特例の重複適用ができるのは、下記の「2つ」の場合のみ !
① 居住用3,000万円の特例+居住用の軽減税率の特例=できる
②   収用5,000万円の特例+居住用の軽減税率の特例=できる

上記の「2つ以外」の特例は重複できないと覚えよう!

例1)    居住用3,000万円の特例+買換え特例=できない
例2)   特定居住用の買換え特例+居住用の軽減税率の特例=できない
例3)   収用5,000万円の特例 +優良住宅地の特例=できない

 

 

所得税/住宅ローン控除等
チェック項目
住宅をローンで買えば「どんな所得税の控除」が受けられる?
1. 住宅ローン控除
住宅ローン等を利用して、住宅を建てたり購入したりする場合または増改築する場合には、10年間所得税が安くなります。

これを「住宅借入金等を有する場合の所得税の特別控除」(=住宅ローン控除)といいます。この控除を受けるためには、下記のそれぞれの要件をクリアしなければなりません。

 

(人の要件)
① 住宅ローン控除を受ける人の年間所得は合計が3,000万円以下」でなければなりません。もし、控除適用を受けている間に退職金等の所得があり3,000万円を超える場合、「その年だけ」 適用されません。(=以降は適用される)。

②  新築・購入・増築後6カ月以内に居住すること
したがって、平成30年に未完成のマンション等を購入し平成31年に完成し入居した場合、平成30年度は住宅ローン控除は受けられません。

 

 

住宅の要件
「新築住宅」だけではなく、「中古住宅」を購入した場合でも対象となります。また、住宅ローンを組んで「増改築」したときも対象となります。
ただし、下記の要件をすべて満たす住宅でなければなりません。

① 家屋の床面積が50㎡以上あること
② 床面積の2分の1以上が自己居住用であること
③   中古住宅の場合、耐火建築物の場合は建築後25年以内、その他の建物の場合は建築後20年以内、または新耐震基準に適合していること。

 

 

 借入金・その他の要件
①  借入金は償還期間が10年以上の分割払いであること
・10年以上の住宅ローンということ

② 増改築の場合は、工事費が100万円超であることも要件となります。

 

 

住宅ローン控除の控除額・控除期間等
①  控除期間は「10年間」です。
②  所得が3,000万円を超える年は受けられない。
③  控除額は住宅ローンの年末借入残高の「1%」です。

 

 

 

[住宅ローン控除と他の特例の重複適用]
「住宅ローン控除の特例」を受けるにあたっては、「どの特例」とは重複適用でき、「どの特例」とは重複適用できないのかについて押さえておこう。

・できる
① 住宅ローン控除+特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例は重複して適用できる。
② 住宅ローン控除+収用関係の特例も重複適用できる。(収用の5,000万円、優良住宅地の特例)

・できない
「住宅ローン控除」と「他の住宅に関する控除」に関しては、居住した前年,前々年および翌年、翌々年において、下記のような特例を受けていた場合、重複して適用を受けることができない。

①「居住用財産の3,000万円控除」
②「居住用財産の軽減税率の特例」
③「居住用財産の買換え特例」

 

暗記
住宅ローン控除 → 居住用関係の特例→重複適用できない
住宅ローン控除   →収用関係の特例→重複適用できる

住宅ローン控除 →特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除の特例→重複適用できる

 

 

 

 

 

 

贈与税・相続税
チェック項目
相続時精算課税とは「どのような制度」か?

1. 暦年課税
贈与税は、「個人」が「個人」から財産をもらったときにかかる税金です。この贈与税の計算は、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の価額の合計した額から110万円(基礎控除額)を控除して課税価額を求めます。つまり、年間110万円までは非課税ということです。 また、 配偶者が不動産の贈与を受ける場合には、下頁のような配偶者の2,000万円性除も受けることができます。

2. 相続時精算課税
贈与税は暦年課税ですが、一定の要件を満たせば暦年課税に代えて「相続時精算課税制度」が利用できます。この制度は相続税と贈与税を1つにして、生前に受けた贈与財産と相続時に受ける相続財産を合算して、最終的に相続時に精算する制度です。この制度には2種類ありますが、ここでは住宅取得等資金に係るものの要件を覚えてください。

3. 住宅取得等資金贈与の非課税の特例
両親や祖父母の「直系尊属」から「金銭」の贈与を受け、一定の住宅を取得し居住の用に供した場合、令和2年3月まで(消費税が10%の場合)一般住宅は2,500万円(省エネ性住宅や耐震性住空は3,000万円)まで贈与税が「非課税」となります。

この特例を受けることができる要件は下記のとおりです。

① 贈与者・・・直系尊属(父・母・祖父・祖母) であること。
② 受贈者・・・1月1日で20歳以上の子・孫等であること。
贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下であること。

③  その他・・・1/2以上が居住用であること。贈与の年の翌年3月15日までに贈与を受けた「金銭」の全額を住宅等の取得に充当し、居住すること。

 

[試験の落とし穴]
<特例は「重複適用」できる?>
①  「暦年課税制度」(1年間110万円非課税)と「相続時精算課税制度」とは「選択適用」である。
② 住宅取得等資金非課税特例は上記①の「いずれの特例」(暦年課税制度(1年間110万円非課税)/  相続時精算課税制度) であっても「重複適用」できる。

【配偶者2,000万円の控除要件】
①    婚姻期間が20年以上である配偶者からの贈与であること。
②  居住用不動産の贈与または居住用不動産を取得するための「金銭」の贈与であること。
③    贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、かつ、その後引き続き居住の用に供する見込みがあること。この特例は同一の配偶者からは一度しか適用されない (つまり、同じ配偶者からは一生に一度だけ!)

 

 

 

【相続時精算課税制度】

住宅取得等資金の場合

贈与者の要件
「父」「母」「祖父」「祖母」であること

・年齢を問わない

相続時精算課税の要件として、父母等の年齢は60歳以上でなければならないが、住宅取得の場合は、この要件は除外される。

 

 

受贈者の要件
贈与を受けた年の1月1日で20歳以上の「子」「孫」であること
(贈与を受ける子の所得要件はない点に注意!)

 

贈与物の要件
①  住宅取得等の「金銭」による贈与であること。
(住宅用家屋そのものの贈与はダメ!)

 

② 下記の要件を満たす一定の住宅であること。

A. 1/2以上が居住用である
B. 床面積が50㎡以上
C. 中古住宅にあっては、築20年(耐火建築物25年)以内、または一定の耐震基準に適合

 

③ 増改築の場合、工事費が100万円以上であること。

 

その他の要件
資金贈与を受けた年の翌年の3月15日までに一定の家屋を取得または増改築資金に充て、その家屋に居住するか、または同日後遅滞なく居住の用に供すること

 

 

非課税枠
2,500万円

 

非課税枠を超えた場合
超えた部分に対して「20%」が課税される

景表法と公正競争規約 

 

 

こちらのページは流し読み程度で大丈夫です。(出題率が低いです)

チェック項目

「景品類」には「どのような規制」があるのか?

 

1. 景表法の概要

「景表法」の正式名称は「不当景品類及び不当表示防止法」といい、独占禁止法の特別法として成立した法律です。

独占禁止法は、企業間の公正な競争を確保し、消費者保護を図るためのものです。

 

 

2. 景表法の「制限」のしかた

① 不当な景品や不当な表示をした場合には、内閣総理大臣は、その違反行為を行った事業者に対して、違反行為の差止めや訂正広告をさせる等の措置命令をすることができます。

<措置命令は、その違反行為がすでになくなっている場合にもできる>
この措置命令をしようとするときは、命令の対象となる対象事業者に対 して、あらかじめ「弁明の機会」を付与しなければならない。

② この法律は何も不動産業界のために制定されたわけではありません。

具体的な景品や表示は、各業界において異なるのは当然です。

そこで各業界団体は、それぞれが独自のルールを設定しています。これが「公正競争規約」です。

不動産業界においても、「景品の提供」と「表示」に関する公正競争規約が定められています。

③ 本試験では、景品類については、2000年と2005年に選択肢の1つとして出題されただけですので、下頁の(「懸賞によらない景品)を 押さえておけばよいでしょう。

 

 

a. 「懸賞による景品」 とは
例えば、多数の取引相手に対して、抽選券などを渡して、少数の当選者に景品類を与えるというものをいいます。

b. 「懸賞によらない景品」 とは
「顧客全員にもれなく景品を差し上げます」というようなもので、総付景品とかベタ付け景品ともいわれるものです。

 

 

 

 

[景品類に関する公正競争規約]
景品の制限
景品の問題→懸賞による
→懸賞によらない(総付景品)

景表法では、景品の出題はほとんどなく、出題されても選択肢の1つぐらいですので、ポイントだけを押さえるようにしてください。

懸賞により景品を提供する場合の制限 

制限

事業者は、一般消費者に対して、下記の範囲を超える景品類を提供してはならない。

① 取引価額の20倍または10万円いずれか低い額
② 景品類の総額はその懸賞にかかる取引予定総額100分の2以内

 

懸賞によらないで景品を提供する場合(=総付景品)の制限
制限
事業者は、一般消費者に対して、下記の範囲を超える景品類を提供してはならない。
取引価格10分の1または100万円いずれか低い額

例)   2,000万円の物件の場合、取引価格の10%である200万円と100万円のいずれか低いほうの額になり、結局100万円が上限となる

 

 

下記のものについては制限されない。・参考

① ローン提携販売において利子補給すること。
②   家具、照明器具その他備品等の割引購入のあっせんをすること。
③ 火災保険、住宅保険等の損害保険料を負担すること。

 

統計~土地白書

チェック項目
本年度の試験については、「最新のデータ」を必ず確認してください。

  1.  統計の「種類」と「学習方法」

統計については1問出題されます。この分野は他の法律問題とは異なり、 理解することではなく、不動産に関する統計を正確に覚えるだけです。 学習の際は、過去から現在までの数値を覚えるのではなく、直近の統計についての「状況」や「傾向」を押さえてください。

 

  1.  地価公示
    地価公示は、毎年「国土交通省」から発表される地価についての統計です。この統計では「全国平均」「三大都市圏」「地方圏」ごとに下記のポイントに注意しながら覚えてください。

①  地価が「上昇」したのか、それとも「下落」したのかを、「住宅地」 と「商業地」に分けて覚えてください。
②  上昇(または下落)の幅が「拡大」したのか「縮小」したのか、「2 年連続」なのか「3年連続」なのか等の「傾向」も、覚えてください。

3.  法人企業統計
法人企業統計については、不動産業の「売上高」と「経常利益」について、 下記の①~③の「3つ」 のポイントを覚えてください。 下頁は平成30年度の数値であり、令和2年試験では、令和元年度の数値で覚えること!

①  不動産業全体の「売上高」および「経常利益」の数値
②  不動産業全体の売上高および経常利益が、対前年比で「どれだけ増加したのか」あるいは「どれだけ減少したのか」
③  売上高および経常利益が、「全産業」に対して「どれくらいの割合」 を占めているのか
・「売上高経常利益率」が問われることもあります。

[出題される主な統計の内訳]

出題される主な内容過去10年の出題回数
地価公示(国土交通省)全国の地価公示、三大都市圏の地価公示、地方圏の地価公示9回
建築着工統計(国土交通省)・「年間」の新設住宅着工戸数

・「年度」の新設住宅着工戸数

10回
法人企業統計 (財務省)・不動産の売上高

・不動産業の経常利益

8回
土地白書(国土交通省)・土地の所有権移転登記数

・全国の土地取引面積

・宅地の供給量

9回
国土交通白書(国土交通省)・宅建業者数

・指定流通機構の新規登録件数

3回

 

[令和2年の地価公示]

全国上昇した全国用途平均は5年連続の上昇となった
住宅地0.8%上昇3年連続の上昇
商業地3.1%上昇5年連続上昇
工業地1.8%上昇4年連続上昇
三大都市圏上昇した各圏域で継続上昇している
住宅地1.1%上昇7年連続上昇
商業地5.4%上昇7年連続上昇
工業地2.4%上昇6年連続上昇
地方圏上昇した上昇基調を強めている
住宅地0.5%上昇2年ぶりに上昇
商業地1.5%上昇3年連続上昇
工業地1.1%上昇2年連続上昇

 

[法人企業統計]
売上高    ①46兆5,363億円(②7.1%増収   4年連続増収)

 

経常利益 ①5兆1,607億円(②15%増益   3年ぶりの減益)

 

統計 ② 建築着工統計・土地白書など

チェック項目
住宅着工戸数では「何を覚える」?

  1.  建築着工統計
    建築着工統計は、「新設の住宅の着工戸数」や建築物の「着工床面積」について、国土交通省から発表されます。この統計については、下記の2点を押さえてください。

①   新設の住宅着工数についての「総戸数」 と、その着工戸数が対前年比 で「増加したのか?」 それとも「減少したのか?」 などの「傾向」について覚えてください。
②  利用関係別戸数では、戸数まで覚える必要はありませんが、「増加したのか?」「減少したのか?」と「傾向」は押さえておきましょう。

  1.  土地白書(国土交通省)
    土地白書については、下記の項目について覚えてください。 「土地の所有権移転登記数」「宅地の供給量」「全国の土地取引面積」。
    特に全国の土地取引について、売買による「所有権の移転登記の件数」 取引件数が「増加したのか」「減少したのか」の「傾向」について覚えてください。

 

  1.  国土交通白書(国土交通省)
    国土交通白書では、下記の項目について覚えてください。
    ①  「宅建業者数」およびその業者数の「増減の傾向」
    ②   宅建業者に対する監督処分件数が前年度と比べて「増加したのか、否か」についても押さえておきましょう。

[試験の落とし穴]
<「年間」の数値と「年度」の数値の相違に注意!>
建築着工統計には「年間の数値」と「年度の数値」がある。
平成22年以降、出題されているのは「年間」の数値であるが、念のため、「年間」についての傾向を覚えた後、「年度」についても確認しておくとよいだろう。
・年間の数値(1月公表)>1月~12月までの数値
・年度の数値(4月公表)>4月~翌年の3月末までの数値

 

[新設住宅着工戸数]

例:令和2年1月公表

→令和元年(平成31年1月公表~令和元年12月)の「年間の数値」

 

戸数傾向
総戸数90.51万戸(前年比4.0%減)3年連続減少
持家28.87万戸(前年比1.9%増)3年ぶり減少
貸家34.22万戸(前年比13.7%減)2年連続減少
分譲住宅26.76万戸(前年比4.9%増)5年連続増加

・新築住宅着工床面積 74,876千㎡(前年比0.6%減少) 3年連続減少

 

 

 

[土地白書・国土交通白書]

土地の取引件数(土地白書)・平成30年の全国の土地取引件数 (売買による土地の所有権移転件数)は、約131万件

・前年から横ばい

土地の利用動向(土地白書)・平成30年における国土面積は、 約3,780万 ha

・国土面積のうち、森林と農地が8割を占めている

宅地等の面積(土地白書)・宅地は約196万ha(前年より増加)
宅建業者数等(国土交通白書)・宅建業者数は、平成30年3月末において124.451業者であり、5年連続で「増加」している

 

 

土地・建物 土地の種類・特徴/建物の構造 
チェック項目

土地の「種類」と 「特徴」 を知ろう!

 

  1.  等高線の特徴
    等高線とは、地図の地形表現方法のひとつであり、山や谷などの「地表の起伏」を表し、下項のような特徴があります。

 

  1.  宅地の適否
    ここでは、それぞれの「土地の特徴」と「宅地に適しているのか、否か?」について押さえてください。

①  低地部
・「低地」は一般的に洪水や地震に弱いので、宅地としては不向き。
・「旧河道」は、軟弱な地盤で建物の不同沈下が発生。

・ 河口付近で見られる「三角州」は軟弱で低湿な地盤で液状化しやすい。

・ 扇状地は比較的宅地に適している。ただし、扇状地でも 谷の出口に広がる所は鉄砲水や土砂災害の危険性がある。 自然堤防は、河川の氾濫により河道の両側に土砂が堆積して形成された微高地であり、排水性があり地盤の支持力もあるので、宅地に適している所が多く見受けられる。

②   段丘台地
・「段丘・台地」は地表面は平坦であり、よく締まった硬粘土等からなり、地下水位も深い地盤である。農地や宅地に利用されることも多い。
・台地は、一般に水はけがよく地盤も安定しているので、宅地に適している。しかし、台地や丘陵地の「縁辺部」では、集中豪雨のときにがけ崩れを起こすことが多いので、注意が必要である。

③  丘陵地

・丘陵地とは、比較的低く緩やかな山の土地であるが、丘陵地を切土と盛土により造成した土地は、地盤が異なるので不同沈下が起こりやすい。

④ 山地の地形は、傾斜が急な土地で構成されており、大部分が森林となっている。また、表土の下に岩盤または風化土が現れる地盤である。

[等高線の見方と特徴]

・間隔が狭いところは傾斜が急な場所。
・間隔が広いところは 傾斜が緩やかな場所。

 

ポイント
① 急傾斜地では、等高線が「密」(間隔が狭い)になっているが、傾斜が緩やかな土地では「疎」(問隔が広い)になっている 。
② 斜面で等高線の間隔が不ぞろいで大きく乱れているような場所は、過去に崩壊した可能性がある。
③ 等高線が山頂に向かって高いほうに弧を描いている部分は「谷」であり、山頂から見て等高線が張り出している部分は「尾根」である。
・図は参考書等で確かめてくださいね。

 

[土地のイメージ図]

/ ̄ ̄\_
/ ̄ ̄       \_/ ̄ ̄\

__/ ̄\_/ ̄ ̄
↑    ↑     ↑      ↑    ↑
埋立地(E)低地(A) 段丘(B)   丘陵地(C)台地(D)
(きゅうりょう)

[埋立地と干拓地]

 

 

埋立地(上図E) と

 

干拓地

 

・埋立地や干拓地は、地震のときに液状化しやすく、ともに 宅地としては「不向き」である
・「埋立地」は海面に対して比高(高さの差)を持つので、 災害に対しては干拓地より「安全」と考えられる

 

 

 

 

土地・建物/土地 災害が発生しやすい土地とは?
チェック項目
・「地すべり」など、「災害が発生しやすい土地」とは?

1.  地すべり地
地すべり地の多くは、 過去に地すべりを起こした経歴があって、 地すべり地形と呼ばれる独特の地形を呈しています。また、この地すべり地は棚田など水田として利用されることがあります。

  1.  断層
    ①   断層とは、岩盤に力が加わることによって生じる岩盤のずれのことであり、断層の周辺の地盤は安定せず、断層に沿った崩壊や地すべりが発生する危険性が高いといえます(下頁)。

 

②   断層地形は、直線状の谷など、地形の急変する地点が連続して存在するという特徴がみられます。

 

 

  1.  がけ崩れ、土石流
    ① がけ崩れは、梅雨の時期や台風時などの豪雨によって発生することが多く、がけに近接する住宅では梅雨時や台風時には注意を要します。
    ② 土石流とは、長雨や集中豪雨などによって、山腹、川底の石や土砂が一気に下流へと押し流されることをいいます。この現象は、河川の流域内で豪雨に伴う斜面崩壊の危険性の高い場所で起こりやすくなります。

4. 液状化現象
・液状化現象とは、地震により水を含んだ砂質地盤が液体のように噴き出す現象をいい、強い地震で揺れが強いときに生じやすくなります。
・液状化現象は、比較的粒径のそろった砂地盤で、地下水位の高い、地表から浅い地域で発生しやすくなります。 液状化現象が生じやすい土地にはいろいろあり、特に埋立地、三角州、 後背湿地、台地や段丘の浅い谷など軟弱な地盤におきやすくなります。

 

 

5.  不同沈下
・不同沈下とは、傾斜を伴う沈下であり、地盤が建物の重みで部分的に沈み込む現象をいいます(下頁)。 建物や構造物の不同沈下は、軟弱な地盤の土地で起きやすく、また、一般に「切土部」よりも「盛土部」で起こりやすいという特徴があります。

「どんな土地か」「図」については参考書等で確かめてくださいね。

 

 

 

① 扇状地は狭い山地から、抜け出てきた河川が広い平地に出たところで土砂が堆積してできた地形
② 三角州は河川により運ばれてきた土砂が海や湖の河口付近に堆積してできた地形
(両者の相違は、流れてきた土砂がどこに堆積するのかの相違とイメージしよう!)

 

棚田 ・・・棚田とは、山の斜面や谷間の傾斜地に見られる階段状の水田をいう
断層・・・断層とは、岩盤に力が加わることによって岩盤がずれることをいう

 

 

不同沈下
建物が軟弱な地盤に建てられれば建物の重みで沈むことがある。この場合、地盤が固いところと軟弱なところがあれば、軟弱なところが沈むという現象がおきる。これを不同沈下(または不等沈下)という。

 

 

 

 

土地・建物/建物の「構造の種類」
チェック項目
建物の「構造の種類」と「その特徴」を押さえよう!

  1.  建築材料
    ①  セメントとモルタル
    セメントは、水に石灰石や粘土などを入れ、焼いて粉末にしたものであり、コンクリートを作る材料として使用されています。 これに対してモルタルは、このセメントに砂を加えて練ったものであり、壁の下地塗り、上塗り、ブロックの目地などに使用します。

②    木材

  1.       木材は自然のものであり、 われわれ人間と同じように多くの水を含んでいます。この水を含む量を「含水率」といいます。
    B.  木は成長していく方向、言い換えれば、「縦の方向」の圧縮・引張に強いという特徴があります。

③    コンクリート
コンクリートは、水、細骨材(=砂)や粗骨材(=砂利)などの骨材に混和材料などを混ぜたものです。コンクリートには、引張りに弱く、圧縮に強いという性質があります。

  1.   建物の構造
    建物には木造のほかに「鉄骨構造」や「鉄筋コンクリート構造」があります。ここでは、それぞれの建物の特徴を押さえてください。

 

①  鉄骨構造の特徴
鉄骨構造は、不燃構造です。しかし、熱に弱く、加熱により耐力が減少するので、コンクリートなどの耐火材料で被覆する(おおう)必要があります。

②  鉄筋コンクリート構造の特徴
a.  鉄筋コンクリート構造は、耐火・耐久性が大きく、また木造より優れた強度と靭性があります。
b.  鉄筋コンクリート構造の鉄筋は、コンクリートの表面から一定距離を設けるとよく、原則として、主筋4本以上とし、主筋と帯筋は緊結しなければなりません。
・地震に対する構造については「3種類」があります。

「どんな構造か」「図」については 1度資料等で確かめてくださいね。

 

地震に対する構造3種類

耐震構造・・・耐震構造とは、建築物の柱や壁などで剛性を高めることにより、地震による振動に抵抗する構造をいう。

免震構造・・・免震構造とは、基礎と上部構造の間に積層ゴムやオイルダンパー等を設け振動を軽減しようとする構造をいう。

制振構造・・・制振構造とは、制振ダンパーなどを建物内に設置し、地震の揺れを制御する構造をいう。

 

 

木材とコンクリートの「引張り」と「圧縮」

木材

①  木材は圧縮・引張りには強い。
・木材は「縦」の方向(=成長していく方向)に圧縮・引張りともに「強い」

②  木材は曲げ(=せん断)に「弱い」

 

 

コンクリート
①   コンクリートの圧縮には「強い」

②   コンクリートは引張りには「弱い」

 

 

 

木の靭性とコンクリートの「靭性」

木の靱性
木は、靱性が「高い」といえる。

靭性とは、粘り強さのことであり、木の場合、重いものを載せても変形しながらも一定限度まで壊れない。

コンクリートの靭性
コンクリートは、靭性が「低い」
この弱点を補強するため、鉄筋をコンクリートに入れたものが鉄筋コンクリートである。

景表法~周辺に関する規制

景表法と公正競争規約/土地に関する規約

チェック項目
「土地」はどのような広告が「不当表示」に該当する?

 

不当表示の規制
試験では、この表示に関する規制がほぼ毎年出題されているので、「どんな場合」「何を表示」するのかについて、確実に押さえておきましょう。

なお、不動産の広告や表示とは、 チラシ、ビラ、パンフレットだけでなく、ポスターや看板、モデルルームなどの物による表示も含まれます。

 

おとり広告

「実際に存在しない物件」「取引する意思のない物件」「取引できない物件」は、実際は取引できないにもかかわらず、取引ができると誤認されるおそれがある表示として禁止されます(おとり広告の判断基準を理解すること)。

 

 

 

広告開始時期
宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要と認める許可等の処分、地方公共団体の条例で定める確認等の処分があった「後」でなければ、広告することができません。

二重価格表示
二重価格表示をする場合には、事実に相違する広告表示や、実際のものまたは競争事業者のものよりも有利であると誤認されるおそれがある広告表示をしてはなりません。

 

 

完成予想図等
宅地・建物間取り図、完成図、完成予想図は、「その旨」を明示して用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示、事実に相違する表示をしてはなりません。

 

取引態様
事業者は、広告を行う場合、物件に関する表示だけでなく、取引態様(売主、仲介、代理等)も表示しなければなりません。

 

 

 

地図

地図は、登記簿に記載されているものを表示すること。この場合において、現況の地図と異なるときは、現況の地図と「併記」しなければなりません。

 

 

 

 

[土地に関する規制]

傾斜地
① 傾斜地の割合がおおむね30%以上(マンションおよび別荘地等を除く) の土地を販売する場合、傾斜地を「含む旨」およびその「割合」または「面積」を明示しなければならない。

②   傾斜地を含むことにより(30%未満であっても)土地の有効な利用が著しく阻害される場合(マンションを除く)、①同様の表示をしなければならない

著しい不整形画地等
 土地の有効な利用が阻害される著しい不整形面地および区画の地盤面が2段以上に分かれている等の著しく特異な地勢の土地については、「その旨」を明示すること。
高圧電線路下の土地
 土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは、「その旨」およびそのおおむねの「面積」を表示し、建物その他の工作物の建築が禁止されているときは、「その旨」も併せて明示すること
接道義務違反の土地
 建築基準法42条に規定する道路に2m以上接していない土地は、「再建築不可」 または「建築不可」と明示すること ・建築基準法 ⑤ 道路に関する規制42条2項道路とは?
セットバックの義務がある土地
 建築基準法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地については、「その旨」を表示し、セットバックを要する部分の面積がおおむね10%以上である場合はその「面積」も明示すること ・建築基準法 ⑤ 道路に関する規制 セットバックとは?
路地状部分のみ接道する土地
  路地状部分のみで接道する土地(=いわゆる敷地延長の土地)は、その路地状部分の面積が、当該土地面積のおおむね30%以上を占めるときは、「その旨」 およびその「割合または面積」を明示しなければならない
市街化調整区域の土地
  「市街化調整区域内、宅地の造成および建物の建築はできません」と16ポイント以上の大きさの文字で明示しなければならない
都市計画道路等の区域に係る土地
 都市計画法20条1項の告示が行われた都市計画道路等の区域に係る都市計画道路等の区域に係る土地については、「その旨」を明示しなければならない

 

景表法と公正競争規約/建物の規制

チェック項目
「建物」はどのような広告が「不当表示」に該当する?

新築の表示
新築とは、「建築後1年未満であって、居住の用に供されたことがないもの」という意味で用います。

 

新築工事着手後に、相当の期間にわたり中断していた新築住宅等は、建築工事着手時期および中断していた期間明示する。

 

新発売
新発売とは、新築された建物または新たに造成された宅地であって、一般消費者に対し、初めて購入の申込みの勧誘を行う(申込みに期間をつける場合は、その期間内における勧誘)という意味で用います。

・一団の宅地・建物を数期に分けて販売する場合は、その期ごとの勧誘。

 

価格
土地の価格(または建物価格)は、1区画当たりの価格(または1戸当たりの価格)を表示します。ただし、分譲宅地(または分譲住宅)で、すべての価格の表示が困難なときは、「最低価格」と「最高価格」「最多価格帯」「販売区画数」(建物の場合、住宅の戸数)の表示でもかまいません。
物件数が10未満のときは、最多価格帯の表示は省略することができます。

 

 

賃料
賃貸される住宅の賃料については、「1カ月」当たりの賃料を表示します。 ただし、すべての賃料を表示することが「困難」な場合には、1住戸当たりの「最低賃料」および「最高賃料」(平均価格ではない点に注意)を表示することができます。

 

 

管理費・共益費・修繕積立金 
管理費・共益費・修繕積立金は、1戸当たりの月額を表示します。ただし、各戸ごとの金額が異なり、すべてを表示することが「困難」な場合の共益費等も、「最低額」と「最高額」のみで表示することができます。

 

 

 

 

建物の面積
建物の面積(マンションにあっては、専有面積)は、延べ面積を表示し、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、「その旨」および「その面積」を表示します

【建物に関する規定】

古家・廃屋
 土地取引で土地上に古家廃屋等が存在するときは、「その旨」を表示すること

 

増改築
 建物を改装または改築したことを表示する場合は、「その内容」および「時期」 を明らかにして表示すること(増築も含む)

・増改築したものを、新築したものと誤認させる表示をしてはならない

 

面積
 面積は、「メートル法」により表示すること。この場合において1平方メートル未満の数値は、切り捨てて表示することができる

 

住宅の居室等の広さ
 住宅の居室等の広さを「畳数」で表示する場合においては、畳1枚当たりの広さは1.62平方メートル以上の広さがあるという意味で用いること (中古住宅を含む)
LDK
 LDKという文言は、その部屋が居間と食事室兼台所であり、居室(寝室)の数 に応じ、使用するために必要な広さ、形状および機能を有しているという意味で用いること
納戸(なんど)
 採光・換気のための開口部が一定の割合に達しないため、建築基準法において居室と認められない納戸部分については、「納戸」と表示すること (居室と表示してはならない)
遮音性能等
 遮音、断熱等を目的とした建築部材自体の「性能を表示」する場合において、実際の住宅内における遮音、断熱性能などがその構造等から当該部材自体の性能とは異なる可能性がある場合には、「その旨」を表示すること
写真
宅地・建物の写真は、実際に取引するものの「写真」を用いて表示する。ただし、建築工事の完了前の建物等で建物の写真を用いることができない場合は、下記に掲げるものに限り、他の建物の写真を用いることができる ① 規模・形質・外観が「同一」である他の建物の外観写真

② 規模・形質等が「同一」の建物の内部写真

・写真に接する位置に、当該写真が他の建物のものである旨を明示しなければならない。

 

景表法と公正競争規約 不当表示/物件の周辺

チェック項目
「物件の周辺」について、どのように広告する?

 

1. 不当表示の規制
交通機関
電車、バス等の交通機関は現に利用できるものを表示し、特定の時期にのみ利用できるものは、その利用できる時期を明らかにして表示します。

また、交通機関の所要時間において、乗換えを要するときは「その旨」を明示します。

 

 

 

新設予定の駅または停留所
新設予定の駅または停留所は、当該路線の「運行主体」が公表したものに限り、その新設予定時期を明らかにして表示することができます。ただし、現に利用できる駅等に 「代えて」表示することはできませんが、「併せて」ならば表示することができます。

 

 

 

 

団地からの距離・所要時間
団地と駅その他の施設との距離または所要時間は、駅や当該施設から最も近い団地内の地点を起点または着点として算出した数値を表示します

 

 

 

徒歩・自動車による表示
① 徒歩による所要時間は、道路距離「80m」につき「1分間」を要するものとして算出した数値を表示します。1分未満端数が生じたときは1分として算出します。

② 自動車による所要時間は、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示します。有料道路を含む場合は、「その旨」を明示します

 

 

 

 

2. 表示内容の変更等
①  事業者は、継続して物件に関する広告その他の表示をする場合において、当該広告その他の表示の内容に変更があったときは、速やかに修正し、またはその表示を取りやめなければなりません。

②  事業者は、表示内容を裏づける合理的な根拠を示す資料を現に有している場合を除き、「完全」「完璧」「絶対」など、まったく欠けることがないことを意味する用語、あるいは「日本一」「日本初」「業界一」な ど、競争業者の供給するもの、または競争業者より優位に立つことを意味する用語を用いてはなりません。

 

 

 

 

 

                                                                 [その他の規制]

商業施設
 スーパー等の商業施設は、現に利用できるものを物件までの「道路距離」を明らかにして表示すること。また、工事中などの未完成のものについては、その施設が将来確実に利用できると認められるものに限り、「整備時期」を明らかにして表示することができる

 

公共・公益施設
 学校・病院・官公署・公園その他の一定の公共・公益施設については、物件までの「道路距離」を明らかにして表示しなければならない

 

物件の名称の使用
 物件名称地名等を用いる場合には、当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から「直線距離」で「300m以内」に所在している場合は、これらの名称を使える

 

住宅ローン
 住宅ローン(銀行その他の金融機関が行う物件の購入資金およびこれらの購入に付帯して必要とされる費用に係る金銭の貸借)については、次に掲げる事項を明示して表示すること

① 金融機関の名称もしくは商号または都市銀行、地方銀行等の種類

②  提携ローンまたは紹介ローンの別

③  融資限度額

④  借入金の利率および利息を徴する方式(固定金利型、固定金利指定型、変動金利型、上限金利付変動金利型等の種別)または返済例(借入金、返済期間、利率等の返済例に係る前提条件を併記すること)

 

設備・施設
温泉法による温泉については、下記の事項を明示する

① 温泉に加温したものについては、「その旨」

② 温泉に加水したものについては、「その旨」

 

建物をリフォーム」又は「改築」したことを表示する場合は、そのリフォーム等の「内容」及び「時期」を明示すること

 

 

 

 

 

令和2年 宅建過去問100問 1問1答 Kindle版出版しました(Kindleunlimited対応しています)

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。


Kindleから一部抜粋

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商品のメリット:

・ 書籍はスマホで読むことができます。

 

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発売日:2021年3月4日発売

 

宅建書籍の発売場所:AmazonKindleです。

 

著者名: きりん(著)

ブランド:kirin

 

商品名: 宅建 100問 令和2年1問1答

商品紹介:

【問 35】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託したければならない。
正解 33 正しい。不足額の供託→免許権者から通知 を受けてから2週間以内に供託する。宅建業者は、営業保証金の還付があったため、営業保証金が不足することとなったときは、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければなりません。→28条1項、営業保証金規則5条
【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。
イ  誤り。建物の賃貸借契約において、引渡しの時期は37 条書面の必要的記載事項となるが(同法37条2項1号)、賃借権設定登記の申請の時期は、37 条書面の記載事項ではない。なお、37条の規定は、宅建業者間取引でも適用されること(同法78条2項)、および宅地また は建物の売買契約においては「移転登記の申請の時期」は必要的記載事項であること(同法37条1項5号)に注意。


 

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