【永久保存版】見ているだけで参考になる宅建 資料 【宅地建物取引業法】

宅建資料 宅地建物取引業法 必要がある箇所だけ調べよう

宅建資料を作成した管理人です。

やや専門用語はございますが、実際のところまわりくどく解説することは合格までの近道とはいえないのではないでしょうか。

ところどころWikiPediaなど他社様から引用をしています。

誤字・脱字など、また、質問も受け付けています。

宅建業法は作成者の意図により宅建業法原文と合わせて解説しています。

誤字・脱字など、また、質問も受け付けています。

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宅建 資料 宅地建物取引業法

目次宅建 資料 用語の定義 ①宅地建物取引業の定義宅地 資料 ① 宅地建物取引士

宅建 資料 保証協会  ①保証協会の業務等

宅建 資料営業保証金制度  宅地建物取引士試験

宅建 資料 ①・②広告開始時期と契約締結時期の制限 宅地建物取引士 試験

宅建 資料 業務上の規制 ③契約における規制 宅地建物取引士 試験

宅建 資料 媒介契約書 ①媒介契約の種類と一般的な規定媒介契約書 ② 媒介契約書の記載事項

宅建 資料 35条書面 重要事項説明書 基本事項~区分所有建物記載事項

宅建 資料 37条書面   ①基本事項②売買・交換・貸借の記載事項・まとめ表

宅建 資料 8種制限  クーリング・オフ制度

宅建 資料 特定住宅瑕疵担保履行法

宅建 資料 報酬額の制限  報酬の基本事項と計算方法・売買・交換・貸借

宅建 資料 監督処分・罰則 宅建業者・宅建士に対する監督処分

 

 

宅建業法

宅建資料 宅地建物取引業法1

チェック項目

「宅地・建物」+「取引」+「業」=宅地建物取引業

 

 

 

 

宅建業
①  ここからは宅地建物取引業法(以下、宅建業法という)について見ていきましょう。まず最初は「用語」です。この用語で最も重要なのは宅地建物取引業(以下、宅建業という)です。

② 宅建業とは、下記の A・B・Cの「3つの要件」をすべて満たすものをいい、この要件の1つでも欠けていれば宅建業ではありません。

  1.   宅建業で扱う商品は「宅地・建物」であること(下頁(1)
  2.  この宅地・建物について「取引」を行うこと(下頁(2)
  3.  宅地・建物の取引を「業として行う」こと(下頁(3))

 

 

 

宅地・建物取引
A免許必要3つ揃っている
B×免許不要取引が欠けている
C×免許不要宅地・建物が欠けている
D×免許不要業が欠けている

 

 

 

国・地方公共団体・地方住宅供給公社等は、宅建業法の規定すべてが適用されません。(適用除外)。宅建業の免許も「不要」です。

 

信託会社は「免許」に関する規定は適用されません。したがって、免許を受けなくても宅建業を営むことができます。ただし、国土交通大臣 に「届出」をする必要があります。

・信託会社は免許以外については適用される。

 

 

 

【試験の落とし穴】

共有会員制のリゾートクラブの会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部または一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合は、宅建業に該当する(=免許が必要。)

 

 

 

 

 

 

【宅地建物取引業】

・宅地

宅建業法の「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいう 。

①   宅地か否かは、登記簿で判別するのではなく、 建物が建つかどうかで判別する。したがって、登記上の地目が山林や田、畑であっても建物が建つのであれば、宅地に該当する。

「用途地域内」の土地は建物が建っていなくても宅地である。

 

 

 

ポイント

・建物の敷地に供せられるとは、現に建物が建っている土地だけではなく、建物を建てる目的で取引する場合も含むので注意。

・用途地域内の土地は、建物の敷地に供せられていなくても宅地となる。しかし、現に道路・公園などになっている土地を除く。

(=現に道路等は宅地ではない)

 

 

・建物

特に定義はない

建築基準法上の建築物と同じである(マンションやアパートの一室も含む)

 

 

 

・取引

宅建業法の「取引」とは、 下記のいずれかをいう

①  自ら当事者となって、宅地・建物を売買交換すること (=自らの貸借は含まない)

② 他の人の宅地・建物の売買・交換・貸借の代理・媒介(仲介)をすること。

建物……自己所有のマンションやアパートを賃貸や転貸しても取引ではない。

 

土地……自己所有の貸駐車場や定期借地権の契約も取引ではない。

 

 

 

 

・業

宅建業法の「業」とは、宅地建物の取引を「不特定多数」に「反復継続」して行う行為をいう。一般にわれわれが認識しているような営利性は関係ないので無償で行っても業に該当する 。

「不特定多数」+「反復継続」=「業」

 

ポイント
例えば「A社がA社の社員のみを対象」として取引する場合は特定となるが、「学生のみ」「サラリーマンのみ」を対象として取引する場合などは 不特定になる。

・国や地方公共団体は免許不要であるが、国や地方公共団体等だけを相手としても、その者の行為は特定にはならず免許が必要となる。

一括して売却する場合は、反復継続に該当しない。

宅建業者 免許

宅建資料 宅地建物取引業法2
チェック項目
*
免許が「必要か否か」のルールを覚えよう!

 

 

1. 宅建業の免許の要否問題の「解き方」

宅建業の「免許の要否問題」が、よく出題されています。 ここでは、前項の宅建業の「用語」を理解したうえで、下頁の図に当てはめながら、「解き方」をマスターしてください。

 

 

① まず最初に「誰が行為をするのか?」を確認する。

 不動産取引をする者が国や地方公共団体等であれば、宅建業法は適用されないので免許は不要です。
また、信託会社は国土交通大臣に届出をすれば、免許を受けずに宅建業を行えます(=免許不要)

 

 

② 「3つの要件」がそろっているかを確認する。

国や地方公共団体が行うのでなければ、次に「宅建業か否か」を確認します。つまり、「宅地・建物」+「取引」+「業」の3つの要件がそ ろっているかを確認します。
1つでも欠けていれば免許は「不要」で、「3つ」の要件が全部そろっていれば免許が「必要」となります。

下頁上のA、B、Cパターンは免許「不要」となり、Dパターンだけ が免許が「必要」ということになります。

 

 

 

 

 

  •  宅建業者

宅建業者とは、免許を受けて、宅建業を営む者をいいます。

 

 

 

 

  •  事務所
    ① 本店 (または主たる事務所)は常に事務所となります。本店で「宅建業」を行っていなくても支店が1カ所でも行っていれば、本店は事務所となります。

② 支店(または従たる事務所)は宅建業を行っている「支店」だけが事務所となります。

③ 営業所などは、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所であり(=テント張り、仮設事務所はダメ!)、契約締結権限を有する使用人(=支店長など)を置く営業所等であれば事務所となります。

 

 

・「継続的施設」+「契約締結権限がある使用人」=事務所

 

 

 

【免許の要否問題の解き方】

・国、地方公共団体、地方住宅供給公社など

・信託会社(ただし、国土交通大臣に届出が必要)

= 免許不要

どのような行為?

どのような行為

 

宅地・建物取引
Aパターン×
Bパターン×
Cパターン×
Dパターン

 

 

 

A・B・Cパターン

= 免許不要

・ 上図 Dパターン=免許必要(3つそろっているから)

【応用問題の解き方】

<AC 間の売買をBが「代理」しているケース>

【事例1】

Aの行為は自ら行う売買であり、また、Bの行為は売買の代理である。 どちらも取引となる。

<AC間の貸借をBが「媒介」しているケース>

【事例2 】

Aの行為は自ら行う貸借であり取引ではないので免許は「不要」だが、 Bの行為は貸借の媒介なので取引となり、免許が「必要」となる。

 

 

 

【事例1】

A➡(売買の依頼)B(代理)➡(売買)➡C

【事例2】

 

A➡(貸借の依頼)B(媒介)➡(貸借)➡C

 

 

宅建業者免許制度

チェック項目

免許の「基本的事項」を覚えよう!

 

①      都道府県知事免許-   1つの都道府県内に「事務所」を設置して宅建業を営む場合。

②  国土交通大臣免許-  2つ以上の都道府県内に「事務所」を設置して宅建業を営む場合。

 

 

免許の有効期間は、どちらの免許も「5年」です。 免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許の2種類がありますが、 下記のように、免許権者は事務所によって決定します。

 

 

免許権者の判別にあたっては、下記の点に注意してください。

  1. 事務所が1つの都道府県内に収まっていれば、事務所が複数あったとしても、都道府県知事免許となります。
  2. 主たる事務所以外に事務所がない場合、案内所が他の都道府県内にあっても、免許権者は都道府県知事免許であることに注意.
  3. 免許の効力は全国に及びます。したがって、都道府県知事免許で取引は全国どこでも行えます。

 

 

 

 

 

2. 申請手続

①  免許申請は免許権者に行いますが、国土交通大臣に免許を申請するときは、主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して行わなければなりません。

② 都道府県知事の新規の免許の場合には手数料を納め、国土交通大臣免許の新規の免許申請の場合だけ登録免許税を納めます。
・ 免許の更新の場合には、知事免許、国土交通大臣免許にかかわらず、どちらの免許も手数料を納める。

 

 

 

3. 免許の更新 (語呂合わせ=免許更新ぐみ)(免許更新9-3)

免許の有効期間は「5年」です。この5年が過ぎると免許は失効します。 宅建業を継続するためには、免許の有効期間満了の日の90日前から30日 での間に、免許の更新の申請をしなければなりません。

更新後の免許の有効期間も5年となる。

 

 

【免許の更新】
①   申請後、免許の更新の処分がなされるまでの間は、たとえ従前の免許の有効期間が満了していても、処分がなされるまでは有効とされる。

②  従前の免許の期間満了後に処分がなされた場合は、免許の有効期期間は従前の免許の有効期間満了の日の翌日から5年である。

・処分から5年ではない点に注意

 

【無免許営業・みなし業者】
無免許営業
 無免許営業は禁止されており、違反した場合には宅建業法に規定されている中の一番重い罰則が適用される。
 また、実際に営業を行っていなくても、その名義を表示・広告することも禁止されている。

名義貸し
 名義貸しも禁止されており、名義を貸して他人に宅建業を営ませることをしてはならない。無免許営業と同様に表示・広告も禁止されている。

 

みなし業者
 無免許営業は禁止されている。しかし、免許の失効後も、免許有効期間内においてなされた契約は、「取引の結了まで」は、その契約の目的範囲内において免許がなくても宅建業者とみなす。

・これをみなし業者という。

 

 

①   宅建業者が「死亡」した場合、その相続人が生前に業者が締結した取引を結了する行為。
・ただし、免許自体は相続されないので注意!

② 宅建業者が「合併」で消滅した場合、当該業者が消滅前にした取引の結了を目的として、吸収した法人がする行為 。

③「廃業」や「免許取消し」などにより、宅建業の免許の効力がなくなった場合、当該業者が免許の取消しが行われる前に締結した取引を結了する行為。

 

 

 

宅建業者

宅建資料 宅地建物取引業法3

 

チェック項目
免許の「欠格要件」の主な事由を押さえよう!

 

免許は誰にでも与えられるわけではありません。下記のような欠格要件の「どれか1つ」でも該当すれば 免許を受けることができません。

 

 

①  成年被後見人・被保佐人・破産者である場合
破産者で復権を得た場合には、直ちに免許を受けることができる(=5年不要)

 

② 下記の「3つ」のいずれかの理由に該当し免許が取り消され、その取消しの日から「5年」を経過しない者。

・欠格要件となる監督処分は、「免許の取消し」だけであり、指示・業務停止処分は5年の経過は不要。

  1.   不正手段で免許を受けた
  2.  業務停止処分に違反した
  3.  業務停止処分事由に該当し、情状が特に重いとき

・欠格要件に該当する免許取消しの理由は上記の「3つ」だけであり、指示・業務停止処分は5年の経過は不要。

 

 

③ ②の者が「法人」であるときは、免許取消しに係る聴開の期日および場所の公示の日前60日以内に「役員」(=60日以内+役員)であった者で、免許取消しの日から5年を経過しない者)

 

④ ②の場合、免許取消処分の聴開の期日および場所の公示された日から、 免許取消しの決定日までの間に正当な理由なく、宅建業の「廃止」などの届出をした者で、その日より「5年」を経過しない者

 

・この場合免許取り消しになる前に廃業しても同じということである。

 ⑤ の場合の者が法人のときは、免許取消しに係る聴聞の期日および場所の公示の日前60日以内に「役員」であった者で、宅建業の廃止などの の日から「5年」を経過しない者

⑥  免許申請前「5年以内」に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者

 

・「60日以内」+「役員」の2つの要件を満たすときだけ、その役員自身も5年間は免許を受けることができない。

⑦   営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人(法定代理人が法人である場合においては、その役員を含む)が他の欠格要件に該当すること

 

⑧  「法人」の場合、その「役員」または「政令で定める使用人」(=支店長・支配人等)、個人の場合は政令で定める使用人が、他の欠格要件に該当するとき(は役員だけなので相違に注意」)

 

⑨ 事務所ごとに法定数の専任の宅地建物取引士を設置していないとき

⑩ 宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

⑪   暴力団員または暴力団員でなくなった日から「5年」を経過しない者

 

⑫   暴力団員等がその事業活動を支配する者

・免許申請書などの重要な部分に虚偽の記載がある場合や重要な事実について記載漏れがある場合も免許を受けることはできない。

 

宅建業者

宅建資料 宅地建物取引業法4

チェック項目

欠格要件の刑罰に関しては「罰金刑」に注意!

 

 

【刑罰による欠格要件の解き方】

免許を受けられないような「罪」を犯した。

(宅建業法違反と暴力的な犯罪は罰金刑でも欠格要件となる!)

・刑に処せられた?
(控訴・上告中は処せられていることにはならない)

・5年を経過している?
(執行期間満了は5年の経過不要)

 

 

 

【罰金刑は欠格要件に該当するか否かに注意!】

過料  ➡  免許可

拘留  ➡  免許可

罰金  ➡  宅建業法違反か暴力的な犯罪だけが免許不可

禁錮  ➡  どんな罪でも免許不可

懲役  ➡  どんな罪でも免許不可

死刑  ➡  どんな罪でも免許不可

 

罰金が「欠格事由」に該当するのは、下記の場合のみ!

 

A. 宅建業法違反・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反・傷害罪・凶器準備集合罪・結集罪・傷害現場助勢罪、暴行罪・脅迫罪・背任罪➡欠格要件に該当する。

 

B. A以外の事由(道路交通法違反・詐欺罪・威力業務妨害)➡欠格要件に該当しない。

 

 

 

 

1. 免許の欠格要件 免許の欠格要件のうち、下記の「刑罰」に該当すれば、免許を受けることができません。

①    「禁固以上」の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から「5年」を経過しない者」は、免許されない。

② 「宅建業法遺反」や「暴力的な行為」による違反は、「罰金刑」でも5年経過しない者。

 

 

 

 

 

  1. 「刑罰」に関する欠格要件の「解き方」

第1段階 「どんな刑罰を受けるのか?」を確認する。

刑罰には上項のようなものがあります。まずこの刑罰を覚えてください。そして、この刑罰のうち禁錮以上の刑(=禁錮・懲役)が欠格要件の対象となります。

ただし、宅建業法や暴力的な違反行為等は「罰金」も対象となります。

第2段階 「処せられたか否か?」を確認する。

次に欠格要件に該当する違反であっても、その刑に処せられていなければ「免許」を受けることができます。

この「処せられ」とは、判決の確定を意味するので、控訴・上告中はまだ処せられていないので、免許を受けるができます。つまり、係争中は免許を受けることができます。

 

 

 

第3段階 「5年経過したか否か?」を確認する。

最後に、欠格要件に該当する刑罰に処せられたとしても、その刑の執行が終ってから5年経過した場合には、免許を受けることができます。

・「刑の執行が終わり」とは、服役期間が終わったとか罰金を支払ったなど、刑の執行が完了した場合のことを意味します。

したがって、執行猶予付判決の場合、執行猶予期間が「満了」すれば、刑の言い渡しの効力がなくなるので、「直ちに」免許を受けることができます。「執行猶予期間中」は、免許を受けることはできないので注意!

 

 

宅建業者

 

宅建資料 宅地建物取引業法6

 

チェック項目

「宅建業者名簿」と「免許証の記載事項」の変更の手続が必要な事項は?

こちらのページは資料程度にしてください。

(例年の出題頻度が低いです。)

 

 

 

1. 宅建業者名簿と免許証

①  免許申請者が免許の欠格要件に該当していなければ、免許権者は免許証を与えます。この場合、免許権者は免許に条件をつけることができます。

②  免許権者は下頁のような事項を「宅建業者名簿」に登載しなければなりません。つまり、宅建業者は免許証を与えられ、免許権者は免許を与えた宅建業者について宅建業者名簿に登載し、それを保有することになります。

 

 

 

 

2.変更の届出と免許証の書換え交付の申請

①  「業者名簿」や「免許証」の記載事項に「変更」があれば、その事項を変更しなければなりません。例えば、専任の宅地建物取引士 「T」 から 「N」に変われば、当然、記載事項も「T」から「N」に変更しなければなりません。

  1.     業者名簿の変更の手続を業者名簿の「変更の届出」という。
  2.  免許証の記載事項の変更を免許証の「書換え交付の申請」という。

 

 

② ここでは業者名簿や免許証の「記載事項」を覚えるとともに、「何が変更」されれば、変更の届出や免許証の書換え交付の申請をするのかを押さえておきましょう。

また、この「変更の届出」および免許証の「書換え交付の申請」は、下記のように行います。

  1.  (いつまでに)……変更後「30日以内」に行う。
  2.  (誰に対して)……免許権者に対して行う。

C.  (どのように)……変更の届出と書換え交付の申請は併せて行う。

 

 

 

 

3.免許証の再交付・返納等

① 免許証を亡失・汚損・破損したときは、「遅滞なく」、免許証の再交付の申請をしなければなりません。

② 廃業や免許の取消しを受けた場合には、免許証を「返納」しなければなりません。ただし、免許の有効期間の「満了」の場合、免許証の返納義務はありません。

・なお、免許証を事務所等に掲げる義務はありません

 

 

 

 

 

【業者名簿と免許証】

宅地建物取引業者名簿の登載事項

①  免許証番号および免許の年月日

②  商号または名称

③  法人

・ その役員の氏名

・ 政令で定める使用人の氏名

④ 個人のとき

・ その者の氏名
・ 政令で定める使用人の氏名

⑤  事務所の名称及び所在地

⑥  専任の宅地建物取引士の氏名


・監督処分の年月日・内容 (指示や業務停止の処分等)
・宅地建物取引業以外に行っている事業の種類

変更の届出
②~⑥の事項について変更があれば、30日以内に免許権者へ「宅地建物取引業者名簿の変更の届出」をする必要がある。

・人の氏名は登載事項

・人の住所は登載事項ではない

 

 

 

 

免許証の記載事項 

①  商号または名称

②  代表者氏名

③  主たる事務所

④  免許証番号

⑤  有効期間

 

 

 

書換え交付の申請

①~③の事項については、変更があれば「変更の届出」と併せて「免許証の書換え交付の申請」が必要となる.

「変更の届出」や「免許証の書換え交付の申請」が必要となる。

 

ポイント

「変更の届出」や「書換え交付の申請」が必要な項目は、「人」に関連する事項は氏名のみ!とおぼえよう!

項目は、「人」に関連する事項は氏名のみ!と覚えよう。

(=住所や本籍などが変わっても変更の届出は不要!)

 

 

 

【試験の落とし穴】

<変更の届出>

国土交通大臣に行う場合、主たる事務所を管轄する知事を経由して行う。

<書換え交付の申請>

国土交通大臣に対して行う場合、直接国土交通大臣に行う。

 

 

 

 

 

宅地建物取引士の業務
チェック項目
宅建士の「専任業務」「設置義務」を覚えよう!

 

1. 宅建士の種類

宅建士は、不動産取引にかかわる専門家として認められた者です。 宅建士には、大きく分けて「専任の宅建士」と「一般の宅建士」の2種があります。これは常勤する宅建士か否かの相違であり、宅建士として行える業務内容は同じです。

 

 

2. 宅建士でなければできない業務

宅建士でなければできない業務は、下記の「3つ」です。なお、宅建士として行える業務内容は同じなので「一般の宅建士」でも行えます。

①   重要事項の説明(35条書面の説明)

②  重要事項説明書への記名押印

③ 37条書面への記名押印(契約書の記名押印) 記名とは、署名以外のものです(=署名とは自筆すること)。
(37条書面交付は宅建士の専任業務ではありません)

 

 

 

3. 専任の宅建士の設置義務

①  宅建業者は、必ず「成年者」である専任の宅建士を「事務所」には業務に従事する者「5人に1人」以上、契約や申込みを受ける「案内所等」には従業者数にかかわらず「1人」以上の割合で設置しなければな りません。

② 宅建業者本人または法人の「役員」(監査役政令で定める使用人は含まない)が宅建士である場合には、その者が主として業務に従事する事務所等における成年者の専任の宅建士とみなされます。

③   宅建業者は専任の宅建士の法定数が不足したときは、「2週間以内」 に是正措置(=補充することなど)をとらなければなりません

 

 

 

 

【試験の落とし穴】

すべての案内所等に宅建士の設置義務があるわけではない!

・契約の申込みや締結ができる一定の案内所→宅建士の設置義務あり

・契約の申込みや締結ができない一定の案内所→宅建士の設置義務なし

 

 

 

 

【宅建士の設置】

専任の宅建士

(専任の宅建士になることができるのは、下記の者をいう)

A.  成年者たる専任の宅建士を設置する。

B. 20歳未満でも既婚者は成年者とみなされるので、専任の宅建士になれる。

  1. 未成年者であっても、宅建業者本人または法人の「役員」が宅建士である場合には、その者が主として業務に従事する事務所等については、その事務所等におかれる成年者である専任の宅建士とみなされる。

 

 

 

専任の宅建士を設置する場所

事務所

事務所には業務に従事する者5人に1人以上を設置する。

・  事務所は本店・支店を問わず従業員5人に1人以上宅建士を設置する。

・    補助業務を行う者も人数に含まれる。

・ 案内所等は従業員数にかかわらず1人以上宅建士を設置する。

・ 専任の宅建士を設置する「案内所」においては、契約を締結し、または契約の申込みを受ける場所で、かつ、下記に該当する場所には専任の宅建士を1人以上設置する。

 

A.   継続的に業務を行うことができる施設のある場所で事務所以外のもの

  1. 一団(宅地10区画以上建物10戸以上)の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場合、その案内所
  2. 他の宅建業者が一団の宅地建物の分譲の代理・媒介を、案内所を設置して行う場合、その案内所

 

B. 業務に関して展示会などの催しを実施する場合、その催しを実施する場所

 

 

 

 

宅地建物取引士

宅建資料 宅地建物取引業法6

チェック項目

・「合格」 +「登録」 +「宅建士証の交付」 =宅建士

 

1. 宅建士になるまで

宅建士になるためには、下記の「3段階」の過程を踏みます。

 

①  試験に合格する(=まだ宅建士ではない)

合格は一生有効です。
都道府県知事は不正手段で受験した者に、3年以内の期間を定めて再受験を禁止できます。

 

 

 

 

②    登録をする(まだ宅建士ではない)

登録も一生有効であり、合格した者は試験を受けた都道府県知事の登録を受けます。この段階の者を「宅建士資格者」といいます。

 

 

③ 宅地建物取引士証の交付を受ける(=ここで宅建士となる)

登録を受けた都道府県知事から宅地建物取引士証(以下、宅建士証)の交付を受けます。
宅建士証の有効期間は5年です(更新後も5年)。

 

 

 

【試験の落とし穴】

「20歳未満」の者については、後述する登録の欠格要件も含め、たびたび登場する。ここにまとめておくので、迷ったらこの頁で確認!

(20歳未満の既婚者)→ 成年者(免許・登録・専任の宅建士すべてOK!)

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有する者(免許・登録どちらもすることができる)

 

チェック

20歳未満の未婚者は役員等でない限り専任の宅建士にはなれない。

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有しない者

・登録→登録はできないので、宅建士にはなれない。

・免許→免許は法定代理人(法定代理人が法人である場合、その役員を含む)が欠格要件に該当していなければできる。

 ・宅建士の責務

宅地建物取引士の業務処理の原則

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地または建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護および円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

 

 

信用失墜行為の禁止

宅地建物取引士は、宅地建物取引士の信用または品位を害するような行為をしてはならない。

 

 

知識および能力の維持向上

宅地建物取引士は、宅地または建物の取引に係る事務に必要な知識および能力の維持向上に努めなければならない。

 

 

・宅建業者の責任

宅地建物取引業者は、その従業者に対し、その業務を適正に実施させるため、必要な教育を行うよう努めなければならない。

 

 

 

 

 

③ 登録の欠格要件

チェック項目
・「免許の欠格要件」と「登録の欠格要件」はどこが違う?

 

免許の欠格要件と登録の欠格要件は、下項のようにほぼ同じ内容です。

免許と異なる登録独自の欠格要件は、下記の「4つ」 です。

①   成年者と同一の行為能力を有しない未成年者
この規定は免許の欠格要件とよく似ていますが、 免許の場合は、申請者が成年者と同一の行為能力を有しない未成年者の場合、その法定代理人が 欠格要件に該当していなければ「免許」されます。

 しかし、「登録」は法定代理人に関係なく、申請者本人が成年者と同一の行為能力を有しなければ登録は「拒否」されます(=宅建士になれない)。

②  不正手段により登録を受けた・不正手段により宅建士証の交付を受けた・ 事務禁止処分事由に該当し情状が特に重い・事務禁止処分に違反した
など

いずれかの事由により「登録の消除処分」を受け、その処分の日から5年 を経過しない者

③ ②の事由により登録の「消除処分」の聴聞の期日などの公示後、相当の理由なく、自ら登録の「消除」を申請した者で、登録消除された日から5 年を経過しない者

④ 「事務禁止処分」を受け、その期間中に、本人からの申請により登録が消除され、まだその期間が満了しない者(要するに、禁止期間が満了していなければ再度申請してもダメ!ということ)

 

〈成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は下記の点!>

「未成年者」について、明確に分けて覚えておかなければならないところが「2カ所」ある。

①     免許の欠格要件…「免許」…法定代理人も欠格要件に該当するかを確認。

②    登録の欠格要件…法定代理人の欠格要件に関係なく、登録はできない。

③    専任の宅建士…未成年者でも「専任の宅建士」になれる場合がある。

 

(免許の欠格要件と登録の欠格要件の共通要件)

欠格要件免許の結果う要件の主なもの登録の欠格要件
① 制限行為能力者・破産者・成年後見人または被保佐人

・破産者で復権を得ていない者

免許の欠格要件と同じ

 

 

 

② 法律違反

(宅建業法違反・暴力的犯罪など)

宅建業法や暴力的な行為の規定により罰金刑以上に処せられ、その執行を終わりまたは執行を受けなくなった日から5年を経過しない者
③法律違反(すべての法律)犯罪の種類にかかわらず禁錮以上の刑に処 すべての法 せられ、その刑の執行を終わりまたは執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

 

④不正手段などで免許を取得 ・不正手段で免許を受けた

・業務停止処分に違反した

・業務停止処分事由に該当し情状が特に重い

・上記の3つの「いずれか」の理由に該当し免許が取り消され、その取消しの日から 5年を経過しない者

・法人の場合、聴聞の期日・場所の公示前 60日以内の役員も含む 」

 

⑤その他 暴力団員でなくなってから5年経過してい ない等

 

 

 

 

宅地建物取引士

宅建資料 宅地建物取引業法7

チェック 項目
「変更の届出」「変更の登録」を混同しないように!

 

 

1. 登録簿と宅建士証

  1. 前項の登録の欠格要件に該当していなければ、都道府県知事は登録をしなければなりません。

この試験を行った知事が「登録権者」です。

  1. この登録をするための帳簿を 「登録簿」といいいます。
  2. 宅建士になるためには 「宅建士証」の交付を受けなければなりません。

 

 

 

 

2.「変更の登録」と「宅建士証の書換え交付」の申請

① 登録簿や宅建士証の書面の記載事項に変更があった場合は、記載事項を変更しなければなりません。

  1. 「登録」の記載事項の変更を「変更の登録」という。
  2. 宅建士証の記載事項の変更を「宅建士証の書換え交付の申請」という。

この登録簿の「変更の登録申請」と、宅建士証の「書換え交付の申請」の手続は同じであり、下記のように行います。

  1. (いつまでに)  → 変更後、遅滞なく行う
  2. (誰に対して)  → 登録している知事に対して行う。
  3. (どのように)  → 書換え交付の申請は変更の登録申請と併せて行う。

 

 

 

 

 

【変更の登録の申請と宅建士証の書換え交付の申請】


・変更

宅建士/登録簿


① 氏名  ② 住所  ③ 本籍  ④従事する宅建業者の商号・名称・免許証番号
・遅滞なく

 

 

 

・変更

   宅建士/宅建士証
① 氏名
② 住所
・遅滞なく

・宅地建物取引士・資格登録簿は一般の閲覧に供されない。

・宅地建物取引業者名簿は免許の申請・変更の届出に係る閲覧書を設けなければならない。

・専任の宅建士名は登録事項であり、閲覧に供される。

 

・免許に条件を付すことができるのは業者免許だけ。

 

 

宅地建物取引士

チェック項目

登録の移転は「どんな場合」にできる?

 

  • 登録の移転

宅建士免許は勤務地の変更により登録権者を変えることができとができます(=任意)。この規定を「登録の移転」といいます。

 

 

 

  • 登録の移転の手続

「どんな場合」に登録の移転ができるのか?

・登録をしている都道府県以外の宅建業者の事務所において、すでに従事していたり、従事しようとする者は、登録の移転をすることができます。 (登録の移転については、下記の点に注意!)

・登録が移転できるのは勤務地が変わる場合であり、申請者の住所を他の都道府県に変更しても登録の移転はできません。

・申請者が事務禁止処分を受けている場合は、登録の移転はできません。

 

 

 

  • 「誰に対して」「どのように」行う?

登録の移転は移転先の都道府県知事に対して行うのですが、これは現に登録している都道府県知事を経由して行います。

 

① 「宅建士証の交付」はどうすればよい?
 引き続き移転先で事務を行う場合には、登録の移転申請とともに宅建士証交付申請を「併せて」行う必要があり、登録の移転後に新たに交付され る宅建士証は、従前の宅建士証との「引換え」により交付されます。

 

 

 

 

  •  新たに発行される宅建士証の有効期間は?

移転後の都道府県知事が発行する宅建士証の有効期間は、免許とは異なり新たに5年間とはならず、従前の宅建士証の有効期間が満了するまでの期間を有効期間とする宅建士証を発行します(=残存期間分)。
(従前の宅建士免許が1年経過していれば4年間有効な宅建士証が引き換え交付される)

 

宅地建物取引士

チェック項目

「宅建士証」の注意事項とは?

 

 

 

【登録実務講習と法定講習】

 

登録実務講習

(実務経験2年以上ない場合に必要)

・  宅建士試験に合格してから講習をうける。

・「国土交通大臣」の指定する講習を受講した者は、実務経験を有するものと同等以上の能力を有するものとして、その認定を受けることにより、登録ができるようになる。この講習を「登録実務講習」という。

 

 

 

法定講習

・ 宅建士証の交付の6か月以内の受講が必要。

・試験合格後1年以内の場合は不要。

「知事が」指定する講習は、宅建士証の交付を受ける前提として受ける講習であり、これを「法定講習」という。

 

 

 

【宅建士証に関するポイント】

宅建士証の有効期間

・期間は5年間

(合格と登録は一生有効であることに注意!)

 

 

宅建士証をなくした場合

亡失、滅失した場合は交付を受けた都道府県知事に対して再交付した場合など交付の申請をすることができる。

(亡失した宅建士証を発見→発見した宅建士証を返納)

(みつけた宅建士証を返す。)

宅建士証を汚した場合はどうなる?

汚損、破損した場合は、現在持っている宅建士証を新たに受け取る宅建士証と引換えにより行う(=悪用されないため)

 

 

処分の場合

 

・ 登録の消除などの場合…交付を受けた都道府県知事に対して宅建士証を返納。

(返してもらえない。)

 

事務禁止処分の場合… 交付を受けた都道府県知事に対して宅建士証を返納。

 

・事務禁止処分満了後、提出者から請求があれば「返還」される

(禁止期間満了後、自動的に戻ってくるのではない!)

 

 

 

宅建士証はいつ見せるの?

 

・取引の関係者から請求があったとき

 

・重要事項の説明を行うとき (相手方からの請求がなくても必ず見せる!)

・宅建業者免許の満了更新申請は、90日~30日前までに申請。(講習はありません。)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.宅建士証
試験に「合格」し「登録」をしたとしても、この段階ではまだ宅建士はありません。この段階では、まだ宅建士資格者です。

登録している都道府県知事から宅建士証の交付を受けて「宅建士」となります。

この宅健士証は、登録とは異なり5年ごとに更新しなければなりません(有効期間5年)。

・更新せず宅建士証は失効しても、合格や登録に影響はありません。

 

 

 

 

 

2.法定講習

①   宅建士証の交付を受ける場合には、登録している都道府県知事が指定する講習で、交付申請前6カ月以内に行われるものを受講しなければなりません。これを法定講習といいます。

②  この法定講習は、下記の場合は、受講する必要はありません。

  1. 試験合格後1年以内に宅建士証の交付を受けようとする場合。
  2. 宅建士証の交付後、登録の移転とともに宅建士証の交付申請をした者で、移転先の都道府県知事から宅建士証の交付を受ける場合。

 

 

⑦チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法8
宅建士が死亡等した場合、「どのような手続」が必要?

1.死亡等の届出

宅建業者をやめる(またはやめざるを得ない)場合、廃業等の届出を行ったように、宅建士をやめる(またはやめざるを得ない)場合にも、やはり届出をしなければなりません。

これが「死亡等の届出」です。

2.「死亡等の届出」と「廃業等の届出」の相違

「廃業等の届出」と「死亡等の届出」は、「いつまでに届けるか?」
=30日以内ただ下表のように届出義務者は異なります。

①「廃業等の届出」は、それぞれの事由により届出義務者が異なる

②「死亡等の届出」は、基本的に「本人」が届出義務者となる。

 

 

3.宅建業者と宅建士のその他の相違

「宅建業者」の場合、免許の失効後も、免許の有効期間内においてもなされた契約は、取引の結了までは、その契約の目的範囲内において業者とみなされます。したがって、免許の有効期間が満了しても業務を行える場合があります。

②「宅建士」の場合、宅建業者ような規定はなく、宅建士証の有効期間が満了した後は、宅建士としての事務をしてはならないことになります。 有効期間が満了した場合には、宅建士証は使えないということです。

 

 

 

宅建業者の規定宅建士の規定
成年者と同一の能力を有しない未成年者「免許」の場合、法定代理人に欠格要件がない→免許される「登録」の場合、法定代理人に欠格要件がない→免許されない
 

 

変更の届出

変更の登録 いずれも

 

・30日以内に行う(住所変更は届出しない)・遅滞なく行う(住所・本籍も変更の登録必要)
免許換え

 

登録の移転

変更事由が生じた場合

 

免許換えしなければならない

登録事由が生じた場合

 

登録の移転ができる

 

届出が必要なとき届出義務者届出期間
死亡したとき相続人知った日より30日以内
成年被後見人になったとき成年後見人いずれも 該当日より30日以内
被保佐人になったとき保佐人
破産者となったとき  いずれも 本人
禁錮以上の刑に処せられたとき
宅建業法違反・一定の刑法の罪などを犯し、罰金刑に処せられたとき

 

 

 

 

保証金制度 ①保証協会の業務等

宅建資料 宅地建物取引業法00

チェック項目

宅建業保証協会は「宅建業者のみを社員」とする。

 

1. 宅建業保証協会
宅建業を行うためには、前述したように営業保証金を「供託」しなければなりません。営業保証金は高額であり、事業に活用できません。そこで、この金額の負担を減らし、宅建業者の団体によって保証し、消費者保護を図ろうとするのが「宅地建物取引業保証協会」(以下、保証協会という)です。

 

 

2. 保証協会と社員
この保証協会は国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人であり、1団体だけではなく、複数の団体が存在します。そして、保証協会に加入した宅建業者は、保証協会の「社員」となります。
(社員については、下記の点に注意しよう!)

①  この社員とは、一般的にいう従業員のことではなく、会員のことであり宅建業者だけが社員となれます。しかし、1つの保証協会に加入した社員は、他の保証協会の社員にはなれないことになっています。

②  社員が加入または社員たる地位を失った場合、「保証協会」はその旨を当該業者が免許を受けた免許権者に「報告」しなければなりません。

 

<協会に加入するための「担保の提供」とは?>

「保証協会」は、社員が社員となる前に宅建業に関し取引した者が有 する債権に対して弁済が行われることにより、 弁済業務の円滑な運営 に支障が生じるおそれがあると認めるときは、その社員に 供」を求めることができる。

 

 

3. 宅建業保証協会の業務

必須業務

① 苦情解決

宅建業者の相手方などからの、取引に関する苦情解決 (保証協会は、苦情の申出や解決の結果を社員に周知させる義務がある)

②  宅建士などの研修(義務)

宅建士、その他宅建業の業務に従事しまたは従事しようとする者に対する研修(対象は宅建士だけではない)

③ 弁済業務  
(営業保証金制度に代わる制度、営業保証金との相違に注意!)

 

任意業務

・任意業務を行うには国土交通大臣の承認が必要。

①  一般保証業務

宅建業者が受領した支払金や預り金などについて、その債務を連帯して負う業務 。

②  手付金等保管事業

この業務については、完成物件に対してだけできる (未完成物件に対してはできないので注意!)

③ 一般社団法人に対する研修費用の助成

 

業者を直接・間接とする一般社団法人による宅建士等に対する研修・費用の助用。

④   宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

特にこれだという業務に限定されていない。

 

 

 

保証金制度 ② 弁済業務・その1 (保証協会の加入)

宅建資料 宅地建物取引業法01

チェック項目
保証協会に「加入」するには?

 

  1. 保証協会への加入手続

保証協会に加入するには、下記のような流れで行われます。

①  弁済業務保証金分担金(=宅建業者が供託所へ納付する)を保証協会に納付する

保証協会に加入しようとする者は、「加入しようとする日まで」に、弁済業務保証金分担金を「金銭」で保証協会に納付しなければなりません。

(主たる事務所) -60万円
(従たる事務所) -30万円

 

② 「保証協会」 が供託金を供託する。

弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、納付を受けた金額に相当する金額を、「法務大臣」および「国土交通大臣」が定める供託所に 1週間以内に供託しなければなりません。この供託金は有価証券でもかまいません。

 

③ 「保証協会」が免許権者に届出をする。

保証協会は、供託書の写しを添付して、当該宅建業者の免許権者に供託した旨を届け出なければなりません。

(この後に宅建業者が業務を開始できる)

 

  1. 事務所の増設等

① 事務所を増設した場合には、増設した日から2週間以内に増設した分に見合う弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず、こ の期間内に納付しなかった業者は、社員としての地位を失います。

②  保証協会は弁済業務保証金準備金を積み立てなければならず、この弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充ててもなお不足するときは、全社員に対して、特別弁済業務保証金分担金の納付を通知し、通知を受けた宅建業者は、通知を受けた日から1カ月以内に特別弁済業務保証金分担金を納付しなければ、やはり、社員としての地位を失います。

③  社員たる地位を失った宅建業者が引き続き宅建業を行う場合の日から「1週間以内」 に営業保証金を供託しなければなりません。

【弁済業務保証金の数字の覚え方】
・ 協会加入の分担金の納付・・・加入しようとする日まで
・ 弁済業務保証金の供託・・・1週間以内
・ 社員の地位を失った場合の営業保証金の供託・・・1週間以内
・ 特別弁済業務保証金分担金の納付・・・1ヶ月以内
覚え方
上記以外のものを覚え、あとはすべて2週間以内とおぼえよう。

 

 

保証金制度 ③弁済業務・その2(還付と取戻し)

宅建資料 宅地建物取引業法02

チェック項目
営業保証金の場合と「どこが異なる」のか?

1. 弁済業務保証金の還付の手続
弁済業務保証金制度は営業保証金制度に代わるものであり、営業保証金制度とよく似ています。 しかし、営業保証金の「還付」や「取戻し」とは異なる点もあるので、その点を注意して覚えよう! なお、この還付も宅建業者は除かれます。

2. 弁済業務保証金の「取戻し」の手続

取戻しは、営業保証金制度とほぼ同じです。
営業保証金のときとと異なるのは下記の点です。

「保証協会」が還付請求権者に対して、「6カ月以上」の期間を定めて公告します。
その期間経過後に社員であった者に弁済業務保証金分担金を返還します。

② 「保証協会」の弁済業務保証金は営業保証金とは異なり、全部の取戻しだけに公告が必要であり、「一部の取戻し」は公告不要となります。

 

 

 

3. 弁済してもらえる額は同じ
保証協会の社員は、弁済業務保証金分担金を納付しています。 この額は営業保証金よりかなり低い額です。しかし、還付請求権者(= 客)にとっては、協会員であると否とに関わらず、弁済の限度額は「同じ」 限度額でなければなりません。この同じ限度額は、次のように計算します。

①   弁済業務保証金のうち、60万円分は本店分であり、残りは支店分。

手順

a. 弁済業務保証金からまず60万円を控除する。

  1.  残りの金額を30万円で割れば支店数がわかる。
  2. 本店と支店数がわかれば営業保証金の額に置き換える。

 

具体例

弁済業務保証金が210万円であれば、次のようになる。
a  210万円-60万円(本店分)=150万円
b  150万円÷30万円=5(支店数)

c  本店1,000万円 支店(500万円×5)=3,500万円

 

 

【弁済業務保証金の「還付」】

1.宅建業者と債権者(=お客さん)との間でトラブルが生じる。

2.債権者が保証協会に認証申出をする。

3.保証協会が債権者に認証。

4.債権者が供託所に還付請求。

5.供託所が債権者に還付。

6.供託所が国土交通大臣に通知。

7.国土交通大臣が保証協会に通知。

8.保証協会が供託所に不足額を2週間以内に供託。

9.保証協会が宅建業者に通知。

10.宅建業者が保証協会に2週間以内に納付。(還付充当金)

・保証協会は認証に係る事務を処理する場合、認証の申出書の受理の順序によって行う。

 

宅建資料 営業保証金制度

宅建資料 宅地建物取引業03

チェック項目

宅建業の業務は「いつから開始」できる?

① 営業保証金

免許さえ受けていれば直ちに営業を開始してもよいのでしょうか?

答えは × です。

宅建業者と宅建業に関して取引した者を保護する為「営業保証金制度」を設けています。つまり、免許を受けても一定の「営業保証金」を「供託」しなければ、営業を開始することができないことになっています。

 

 

 

2. 宅建業の開始時期

 

①  免許を取得し、営業保証金を供託すれば、直ちに業務を開始でしょうか? 宅建業法では、営業保証金を供託し、その供託の記載のある供託書の写しを添付し、その旨を免許権者に届け出なければ、業務を開始できません。つまり、業務開始までは3段階ということです。

(1)       免許取得

(2)      営業保証金の供託

(3)     免許権者に届出 ⇒ 業務開始

②   免許を受けたにもかかわらず、「3カ月」経っても免許権者に供託書の写しの提出がない場合、免許権者は「催告」しなければなりません。

③   催告が到達してから「1カ月」以内に届出をしない場合には、免許権者はその宅建業者の免許を取り消すことができます(=必ずしも取消しにならない)。

・業務停止・・・1年以内を定める

 

 

 

保証金制度 ② 営業保証金の供託

 

 

チェック項目
営業保証金は「どこに」「いくら」納める?

営業保証金の供託 

① 「どこに」供託する ?

新たに宅建業を営もうとする者は、免許を受けた後、営業保証金を(すべて=従たる事務所分も)主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければなりません。

②「いくら」 供託する?

供託額は主たる事務所(=本店)は1,000万円、従たる事務所(=支店は1カ所につき500万円です。この供託金は金銭だけでなく、有価証券による供託でもよく、また、金銭と有価証券で供託してもかまいません。 有価証券で供託する場合には、下記の点に注意する必要があります。

(評価額)

・国債・・・額面金額100%で評価

・地方債・政府保証債・・・額面金額の90%で評価

・政令で定める有価証券・・・額面金額の80%で評価

 

 

(有価証券の種類)

省令で定める有価証券には、株式や手形、小切手は含まれません。

(変換手続)

供託していた金銭を有価証券に、有価証券を現金にする場合の手続を 「変換」といいます。宅建業者は営業保証金の変換のため、新たに供託したときは、遅滞なく、その旨を免許権者に届出をしなければなりません。

 

 

 

③ 事務所を増設した場合

業務開始後に宅建業者が事務所を「増設」した場合には、その増設務所分に相当する額(=1カ所500万円)を供託しその旨を免許権者にけ出なければ、この事務所(=支店)で業務を開始することができません。

 

 

 

④ 国債は評価額100%

 地方債・政府保証債に注意

地方債・・・10%不足

・政府保証債・・・10%不足

政令で定める有価証券・・・20%不足

 

 

 

保証金制度 ③ 営業保証金の「保管替え等」

チェック項目
・営業保証金の「保管替え等」と「還付請求」

1. 営業保証金の保管替え等(=移す)

営業保証金は、すべて(「主たる事務所の最寄りの供託所」に「供託」) します。

もし、主たる事務所の移転により最寄りの供託所が変わる場合、供託金を移転先の最寄りの供託所に移さなければなりません。これが営業保金の「保管替え等」です。また、営業保証金を移すといっても、営業保証金に有価証券が入っている場合は保管替えできず営業保証金は移転先の供託所に「新たに供託」しなければなりません。

 

 

 

  •  (営業保証金の保管替え等の事由)
    営業保証金の保管替え等をしなければならないのは、主たる事務所が移転したため、最寄りの供託所が変更する場合だけです。

 

  (保管替え等の方法)

1. 金銭のみで供託… 遅滞なく、従前の供託所に対し、移転後の供託所へ「保管替え」の請求を行う。

2. 有価証券で供託… 遅滞なく、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所(金銭と有価証券の場合含む)に対して、「新たに供託」を行う。

・ 有価証券を移転先の供託所に供託した場合、その後に従前の供託金を取り戻すので、一旦は二重供託の状態になる。

 

 

 

  •  営業保証金の還付の手続

宅建業法では、取引の相手方に不測の損害を与えるようなことがあった場合、一定額の損害(=供託している供託金の額を限度とする)を補えるように供託するよう定めています。この営業保証金から「還付請求」できる者とは、宅建業者との「宅建業に関する取引から生じた債権」を有する者とされており、この請求権がある者を「還付請求権者」といいます。

 

宅建業者は還付請求権者から除かれるので注意。

例えば、宅地や建物の取引による、宅建業者の債務不履行や不法行為などの損害賠償などによる債権を有する人です。したがって、広告会社の広告料金・銀行の融資債権などは対象とはなりません。
還付請求権者に還付した後は、再び営業保証金をもとの金額に戻す必要があります。これを補充供託といい、下頁のように行います。

1.宅建業者と還付請求権者間においてトラブル発生

2.還付請求権者が主たる最寄りの供託所に還付請求

3.主たる最寄りの供託所が還付請求権者に還付

4.主たる最寄りの供託所が免許権者に通知

5.免許権者が宅建業者に通知

6.宅建業者が免許権者に届出

・免許権者は宅建業者に営業保証金の補充通知をするよう通知する。

・宅建業者は通知書を受領した日から2週間以内に、不足額を(補充)供託しなければならない。

・宅建業者は補充供託した場合、供託した日から2週間以内にその旨を免許権者に届出する。

 

 

 

保証金制度  ④ 営業保証金の「取戻し」

チェック項目
・営業保証金の「取戻し」とは?

  • 営業保証金の「取戻し」

営業保証金は宅建業を行うために供託しているのです。したがって、業をやめるのであれば、供託しておく必要はありません。この供託金の返 事由が生じた場合の手続が営業保証金の取戻しです。

全部の取戻し

  1. 免許の有効期間が満了したとき(更新しない場合)
  2. 破産や廃業などにより免許が失効したとき

 

・個人の場合は死亡、法人の場合は合併により消滅したとき

  1. 免許が取り消されたとき(取り消されても、取戻しはできる)
  2. 主たる事務所が移転し、最寄りの供託所が変わったとき

・保証協会の社員となったとき

 

 

一部の取戻し 

一部の事務所を廃止したとき(超過額を取り戻す)

 

 

  •  取戻しの手続

1. 営業保証金を取り戻す場合、還付請求権を有する者に対して6カ月以上の期間を定めて、その期間内に申し出るように「公告」しなければ、 営業保証金を取り戻すことはできません。これは、「全部の取戻し」だけではなく、「一部の取戻し」でもこの「公告」が必要です。

2.上記「E」「F」
および取戻し事由が発生してから「10年経過」したときは、6カ月以上の公告なしに「直ちに」取り戻すことができます。

<営業保証金を「直ちに」取り戻せるのは、下記の「3つ」!>

①    主たる事務所の移転(=新たな供託所で還付を受けられるから)

②    保証協会へ加入(=保証協会で還付を受けられるから)

③    取戻し事由が発生してから10年が経過 (=時効により消滅するため)

 

①広告開始時期と契約締結時期の制限

宅建資料 宅地建物取引業法03

① 広告開始時期と契約締結時期の制限

チェック項目

* 未完成物件の広告や 「契約」は「いつから」行える?

 

 

 

広告についての制限

最初は広告についてを押さえましょう。

「いつから広告してよいのか?」

 

 

 

  •  広告開始時期の制限

①  宅建業法では広告開始時期の制限について、「宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあったでなければ、宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をすることができないと規定しています。

②   要約すると、完成物件は広告をしてもよいが、未完成物件の「建物」であれば建築確認後、「宅地」であれば開発許可などの許可があった後でなければ広告できないということです。 この制限で注意することは、「未完成物件」の場合でも、自らの賃貸は宅建業ではないので、いつでも広告することができるが、宅建業者の貸借の代理・媒介は宅建業なので、規制の対象となるということです。

③ 未完成物件で建築確認の申請中の場合、建築確認「申請中」である旨を表示しても、広告をすることはできないので注意!

(申請中は許可・確認等の前に該当する)

 

 

 

 

 

  •  契約締結時期の制限

広告の開始時期の制限と併せて、ここでは「契約締結時期の制限」も比較しながら覚えておきましょう。広告開始時期の制限と内容はほぼ同じですが、 広告開始時期と異なる点は、貸借の契約については未完成物件であっても、建築確認などの処分「前」でも契約を締結できるという点です。

<その他法令に基づく許可等の処分とは?>

・農地法の3条・4条・5条許可、宅地造成等規制法の宅地造成許可等 ・津波防災地域づくりに関する法律

⇒土地の掘削等の津波防護施設管理者の許可や、津波災害特別警戒区域における開発行為の知事等の許可など。

 

 

②   誇大広告等の制限と取引態様の明示

宅建資料 宅地建物取引業法05

チェック項目
・「誇大広告等の制限」と「取引態様」の明示とは?

 

 

 

 

1. 誇大広告の制限

① 規制の概要

前述した広告開始時期の制限をクリアしても、それは「今」広告をしてもよいというだけで、「広告内容」は別途考える必要があります。その規制が誇大広告の規制であり、媒体の種類を問わず(=·チラシ (新聞・インターネット等々)、誇大広告を行えば、宅建業法違反となります。

② 規制される広告内容

宅建業者がその業務に関して広告する場合、下頁にある8つの項目 について、「著しく事実に相違する表示」をし、または「実際のものよりも著しく優良であり、もしくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない」と定めています。ここでは下記の「3点」について押さ えてください。

(対象)

規制の対象となる広告内容は、下頁の「8つの事項」です。

したがって、この8つ以外の事項については、誇大広告違反にはなりません。

(基準)

8つの事項については、「著しく~」してはいけないと規定して いるので、この誇大広告の「著しい」という基準について、理解しておく必要があります。

(違反)
誇大広告に違反すると、下頁のような「監督処分」だけでなく、「罰則」も適用されます。

 

 

 

 

2. 取引態様の明示

取引態様とは、宅建業者が自分の宅地や建物を売買または交換をするのかそれとも他人の宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介をするのかという、いわば取引における業者の立場の意味です。宅建業法では、下記の場合に取引態様を明示しなければならないと定めています。

①   広告をするときに明示する
②  注文を受けたとき「遅滞なく」明示する
③ 「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はない。

 

[誇大広告等の禁止対象となる8事項]

①所在 ②規模 ③形質
・形質とは、地目、新築か中古かの別、ガスや水道などの整備状況

現在または将来における
① 利用制限 ② 環境 ③ 交通の利便など
・利用制限には、用途制限などの公法上の制限だけではなく、私法上の制限も含まれる。
・交通の利便などは、交通機関の種類や駅までの所要時間などのこと。

① 代金・借賃等の対価の額・支払方法など
② 代金·交換差金における金銭の貸借のあっせん (ローン金利や返済期間など)

 

 

[誇大広告の基準]

1- 売る意思のないおとり広告は、実在する物件であっても、誇大広告に該当する。

2- 積極的でなくても、消極的に誤認させる表示でも対象となる。

3- 実際に誤認した人がいなくても、また、契約が成立に至らなくても、 上記の8つの事項に関して、誇大広告をすれば違反となる。

 

 

 

 

[誇大広告に違反した場合]

監督処分

・指示処分、業務停止処分(情状が特に重い場合)、免許取消し処分もある。

罰則

6カ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金またはこれの併科の罰則の処分が適用される。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

宅建 資料 契約における規制

宅建資料 宅地建物取引業法06

契約に関する規制

頻出項目です。押さえておきましょう。

チェック項目
契約に関する規制には「どのような規制」があるのか?

 

 

契約に関する規制
契約に関する規制には、宅建業者のモラルに関するものがあります。

 

 

 

1. 手付貸与等による誘引の禁止
宅建業者は、取引の相手方などに対して、手付の貸付けその他の信用供与をすることにより、契約の締結を「誘引」する(=誘う)行為はしてはなりません。したがって、締結したかどうかで判断するのではなく、このような行為で誘引すること自体が違反となります。
手付の分割は違反となるが、代金の分割は違反になりません。

 

 

 

 

2. 不当な履行遅延の禁止
宅建業者は、その業務に関してするべき行為を「不当に遅延」してはなりません。

不当な遅延行為とは、下記の3つ。
・登記
・引渡し
・対価の支払

 

 

 

3. 契約締結の不当な勧誘の禁止
宅建業法では、宅建業者が、下記のような不当な勧誘をする行為を禁止しています。

・相手方などに対し、利益を生じることが確実であると誤解されるような断定的判断を提供すること

・将来の環境、交通などに関する断定的判断の提供

・契約の申込みの撤回などを妨げるための威迫行為

・勧誘に先立って宅建業者の商号または名称および当該勧誘を行う者の氏名ならびに当該契約の締結について勧誘をする目的であることを告げずに 勧誘を行うこと

・宅建業者の相手方等が契約締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること
・迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること

・深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

・すでに受領した預り金の返還を拒む行為

 

 

 

 

【その他の契約に関する規制】

供託所等の説明
宅建業者は、「契約が成立するまで」 の間に、 取引の相手方 (宅建業者を除く) などに「供託所」の説明をするようにしなければならない。

1.保証協会の社員のときは、社員である旨、保証協会の名称、住所、事務所所在地、当該保証協会が供託した供託所およびその住所

2.保証協会の社員でないときは、主たる事務所の最寄りの供託所およびその所在地

・ 供託額は説明する必要はない
・ 説明方法は口頭でもよい
 宅建士が説明しなくてもよい
・ 取引の相手方が宅建業者の場合、この説明は必要ない

 

 

 

 

 

重要な事項の告知義務

宅建業者は、その業務に関して、宅地または建物の売買・交換・貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、またはその契約の申込みの撤回または解除もしくは宅建業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、「故意」に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない

①  重要事項に関する事項

②  供託所等に関する説明

③  37条書面に関する事項

④    その他、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在および将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額もしくは支払方法その他の取引条件または当該宅建業者もしくは取引関係者の資力もしくは信用に関する事項であって、宅建業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

参考
違反行為については、2年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金、またはこれが併科される。

 

案内所等の届出

チェック項目
・案内所等の届出「標識」「誰が」「どの場所」に設置する?

 

  1. 案内所等の届出

①    宅建業を行う場合事務所を設置しなければならず、それに応じ供託金を納めなければなりません。しかし事務所以外で営業する場合、つまり案内所出張所を設けて業務を行うときは供託金供託は不要です。
② 事務所でなくても案内所設置し業務を行うときには案内所等届出が必要です。しかし案内所に下記②③の場所がありこのうち案内所の届出が必要となるのは下項①案内所等であり、契約や買受け申込み受けることができる場所に限ります。

 

 

・土地に定着しないテント張りなども含みます。

 

 

  1. 案内の届出の方法
    案内所届出必要案内は下記ように届出を行います
  2.  「誰が」届けるのか?・・・案内所を設置した者
  3. 「誰に」届けるのか?・・・免許権者+所在地を管轄する知事/国土交通大臣に届出するときは、管轄する知事を経由して行う
  4. 「いつ」届けるのか?・・・業務を開始する10日前まで
  5. 「何を」届けるのか?・・・所在地・業務内容・業務を行う期間・専任の宅建士の氏名

 

 

3.標識の設置

1. 宅建業者は、事務所および事務所等以外の国土交通大臣省令で定める業務を行う場所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げなければなりません。つまり、下項の①②③のすべての場所が対象となります。

2.標識には、商号・主たる事務所の所在地・代表者の氏名・案内書における業務内容・免許書番号・免許番号・免許の有効期間・専任の宅建士の氏名(専任の宅建士がいる場合)等を記載しなければなりません。

 

・標識の設置・・・事務所・すべての案内所・分譲現場

 

 

 

【案内所等の届出と標識の設置】

 

標識の設置+案内所等の届出
①  事務所ではないが、契約や買受けの申込みを受けることができる下記の場所(=契約や申込みができる場所)

(a)   継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で事務所以外

(b)  一団の宅地建物の分譲を行う場合の案内所

(c)  一団の宅地建物の分譲を行う者の代理または媒介を行う案内所

(d)  展示会場など

 

標識の設置
②   事務所
③ ①・② の以外の、 契約や買受けの申込みを受けることができない下記の場所

(a)  継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、事務所以外

(b)  下記 (c) の一団の宅地建物の分譲を行う場合の案内所

(c)  一団の宅地建物の分譲を行う場合の所在する場所(現場)

(d)  展示会場など

(e)  一団の宅地建物の分譲を行う者の代理または媒介を行う案内所

 

事務所ではないが、契約や買受けの申込みを受けることができる場所(=契約や申込みができる場所)事務所左記以外の、 契約や買受けの申込みを受けることができない場所 
宅地建物取引士の設置

 

×
報酬額の掲示××
従業者名簿の備付け××
帳簿の備付け××
案内所等の届出××
標識の設置

 

案内所等の届出義務者は設置者である。

 

 

 

事例1.  宅建業者Aが案内所を設けて分譲地を販売する場合

① 契約の締結を予定している案内所の場合

Aは案内所の届出をするとともに専任の宅建士を1名以上設置し、さらに案内所および分譲地(=所在する場所)に標識を掲げなければならない。

② 契約を予定していない案内書の場合

専任の宅建士の設置は不要であり、案内所の届出も不要である。しかし、案内所および分譲地(=所在する場所)に標識を掲げなければならない。

 

 

 

 

 

事例2.  宅建業者Aが、宅建業者Bに代理を依頼して、Bが契約の申込みを受ける案内所を設けて分譲地を
販売する場合

「誰にその届出義務」があるのか?について問う問題では、「案内所を設置した者」と覚えよう。
①    Aは分譲地に標識を設置する(分譲地はAのものだから)

② Bは案内所の届出案内所に標識を掲げなければならない。
③ Bは案内所に専任の宅建士を設置しなければならない。

 

 

従業者名簿

宅建資料 宅地建物取引業法06

チェック項目
従業者名簿

帳簿の保存期間・保存期間の相違・守秘義務

 

従業者名簿と帳簿
宅建業者は、「従業者名簿」と「帳簿」 を備えなければならず、保管することが義務づけられています。

 

 

 

[従業者名簿]
宅建業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備えなければなりません。 また、取引関係者から請求があったときは、これを「閲覧」させなければなりません。

①  従業者名簿は最終の記載から10年間保存しなければなりません。

②  従業者名簿には

・従業者の氏名

・生年月日

・従業者証明番号

・宅建士か否かの別

・主たる職務内容

・従業者となった年月日および従業者でなくなった年月日等

を記載します。

 

 

 

 

[帳簿]
宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど記載しなければならないが、これを「閲覧」させる義務はありません。

①  帳簿は各事業年度の「末日」をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければなりません。

②  帳簿の記載事項は

・取引年月日

・取引態様の別

・取引金額および報酬の額

・取引の相手方等の氏名

・住所

・関与した宅建業者の商号

・名称等

・その他新築住宅にあっては、当該住宅を引き渡した年月日や床面積等

も記載します。

 

 

 

 

[証明書の携帯]
①  宅建業者は、従業者に、その従業者であることを証する証明書させなければ、その業務に従事させてはなりません。

・宅建士証で従業者証の代用はできません。

②  従業者は、取引の関係者から「請求があったとき」は、従業者証明書を提示しなければなりません。

 

 

 

守秘義務
宅建業者は正当な理由がある場合でなければ(=いかなる場合でもということではない)、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他の者に漏らしてはならない。宅建業を営まなくなった後も同様とする。(=一生ということ)

① この義務は、従業者に対しても同様である。
② 正当な理由とは、下記の事由などのことをいう。
1. 本人の承諾があるとき
2. 証人喚問などの証言や法律上秘密を告知する義務があるとき
3. 取引の相手方などに告知する義務があるとき

 

媒介契約書

宅建資料 宅地建物取引業法06

 

チェック項目
媒介契約書の「種類」を覚えよう!

1. 媒介契約書
かつての不動産の仲介 (=媒介)では、口約束による依頼がよく行われていました。
ところが時代が進むにつれ、仲介手数料をめぐってのトラブルが多発するようになりました。 そこで、この媒介契約を行う場合には口約束ではなく、「書面」で行うことを義務付けました。これが「媒介契約書」です。 この規定は「代理」にも準用されています。

 

 

 

2. 媒介契約の基本的事項

宅建業者は、宅地又は建物の 「売買」 又は「交換」の媒介の契約 をしたときは、遅滞なく一定の事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。

(宅建業者は、媒介した宅地・建物の売買、交換の申込があったときは遅滞なく、その旨を依頼者に「報告」しなければなりません。)

 

 

 

 

媒介契約の種類

①   媒介契約は、他の業者に重ねて依頼することができるか否かにより、「一般媒介」と「専任媒介」に分けることができます。

・「専任媒介」は他の業者に依頼することはできない。

②  一般媒介と専任媒介は、さらに下記のように分類されます。

 

ア. 一般媒介契約

一般媒介契約は、他の宅建業者に重ねて依頼することができますが、 その依頼宅建業者を「明示する義務」があるか否かにより分類されます。

a. 「明示する義務がある」 →一般媒介(明示型の契約内容)

b. 「明示する義務がない」 →一般媒介(悲明示型の契約内容)

 

イ. 専任媒介契約(または専属専任媒介契約)
「専任媒介契約」は、他の宅建業者に依頼することはできません。自己発見取引は許されます。 しかし、下記の2種類では許されません。

  1. 自己発見取引を許す→専任媒介契約
  2.  自己発見取引することも許されない→専属専任媒介契約

 

 

【媒介契約書のポイント】

どんな場合 ?
宅地または建物の売買または交換の媒介の契約をする場合
・貸借契約の媒介は書面を義務づけていない。

誰が?
宅建業者が記名押印をして依頼者に交付する
・宅建士は関係ない。

いつまでに?
媒介契約成立後、遅滞なく交付する

・「遅滞なく」も数字と同じように覚えよう!

 

 

 

 

 

チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法07
   専任媒介契約「特有の規制」とは?

1.媒介契約書の記載事項

A. 物件を特定するために必要な表示(所在、地番、種類、構造など)

B. 物件の売買すべき価額または評価額、また、これらの価額等について意見を述べるときは、根拠を明示する(明示方法は規定なし)

C. 既存住宅(=中古)であるときは、依頼者に対する建物状況調査実施のあっせんに関する事項
(インスペクション)

D. 媒介契約の種類(=4種類のうち、どの媒介契約であるのか)

E. 媒介契約の有効期間および解除に関する事項

F. 報酬(成功報酬のこと)に関する事項

G. 国土交通省令で定める事項

H. 指定流通機構への登録に関する事項(一般媒介であっても記載する)

I.  国土交通省令で定める事項

  1. 媒介契約の種類(=4種)で定めた媒介契約における違反の措置
  2. 媒介契約が国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づいたものか否かの別 (それに基づかなければならないというわけではない)

 

 

 

 

 

 

  1.  専任媒介契約の規制(=一般媒介は対象外)

①   専任媒介契約または専属専任媒介契約は、「3ヵ月」を超えて定めてはならず、もしそれを超えて定めたときは3ヵ月となります。

また、更新後の期間も3カ月が限度です。

 

媒介契約の更新は「依頼者の申出」によりできるのであり、自動更新は認められません。(更新期間も3カ月以内となる)。

そのほか、専任媒介契約または専属専任媒介契約については、下表の特有の規制があります。(一般媒介契約にはないので注意!)

 

 

 

 

   <「違反」した場合の「措置」とは?>

・専任媒介契約を締結したのに、 他の宅建業者と媒介契約をした場合

・明示義務のある一般媒介契約を締結したのに、明示していない宅建業者の媒介などにより、 売買契約を成立した場合などの措置をいう。

 

媒介契約書まとめ表

 

 

一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
有効期間制限なし・3カ月以内

・3か月を超える場合、3ヶ月となる

・3カ月以内

・3か月を超える場合、3ヶ月となる

更新制限なし依頼者の申出がある場合に限る(自動更新はできない)依頼者の申出がある場合に限る(自動更新はできない)
報告義務義務なし2週間に1回以上

・休日含む

・説明は口頭で行っても良い

1週間に1回以上

・休日含む

・説明は口頭で行っても良い

探索方法義務なし国土交通省令で定める方法により、契約の相手方を探索する義務がある国土交通省令で定める方法により、契約の相手方を探索する義務がある
指定流通機構への登録制限なし

(登録することができる)

7日以内に登録

・休業日除く

5日以内に登録

・休業日除く

登録事項宅建業者は指定流通機構に下記事項を登録し、指定流通機構は宅建業者に登録を証する書面を発行する

A. 対象物件の所在、規模・形質

B. 売買すべき価格

C. 法令上の制限等

D. 専属専任媒介契約である場合はその旨

登録証宅建業者は指定流通機構が発行する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡す
通知義務登録をした宅建業者は登録に係る契約が成立したときは、下記の事項を遅滞なく、指定流通機構に通知しなければならない。

A. 登録番号

B. 取引価格

C. 契約の成立年月日

 重要事項説明書

宅建資料 宅地建物取引業法08
チェック項目

    重要事項は「誰が」「いつまでに」「どこで」「どのように」 「誰に対して」説明する?

 

1.  重要事項説明書(35条書面)

重要事項説明書(= 35条書面)は、以前は「物件説明書」といわれていたものです。
宅建業者の扱う商品は不動産というわれわれの生活と活動に不可欠なものであり、この説明は「宅建士」しかすることはできません。

 

2.  重要事項説明の基本事項
重要事項は、「誰が」「いつまでに」「誰に対して」「どのように」「どこで」説明するのでしょうか?
宅建業法では、下記のように定めています。

 

①    誰が?・・・宅建士が記名押印した書面を交付して、宅建士に説明をさせなければなりません(この説明書に宅建士が記名押印しなければならない)。
重要事項の説明は、一般の宅建士が行ってもかまわない。
相手方が宅建業者であれば、重要事項の説明を省略することはできるが、説明書は交付しなければならない。 交付については宅建士が交付しなくてもよい。

 

② いつ?・・・売買・交換・貸借の契約が成立するまでに、契約の相手方である買主や取得しようとする者(交換の場合)、借主等に対して行います。

  • 宅建業者は
  • 宅地または建物について、当事者として売買・交換をするとき
  1. 宅地または建物について、売買・交換・貸借の代理をするとき
  2. 宅地または建物について、売買・交換・貸借の媒介をするとき

 

説明します。

 

③ 誰に対して?
・売買の場合・・・買主に対して
・交換の場合・・・取得しようとする者に対して
・貸借の場合・・・借主に対して

(例1)
売主A  ―  買主B
\     /
宅建業者
C
・代理や媒介を行う宅建業者Cは、買主Bに対して説明する義務がある。買主Bが宅建業者であれれば、説明不要。
・もし売主Aが宅建業者であれば、売主Aも買主Bに対して重要事項の説明義務を負う。

 

④ どこで?・・・規定なし

・宅建士が重要事項を説明するときは、取引の相手方の請求がなくても、必ず宅建士証を見せなければならない。

・1つの取引に複数の宅建業者が関与する場合、すべての宅建業者に 説明義務がある。この場合、説明は一代表業者として(宅建士をして)行えばよいが、関与した「すべての宅建士」の記名押印が必要になる。

 

 

 

重要事項説明書 売買・交換・貸借に関する事項

宅建資料 宅地建物取引業法11

チェック項目

   重要事項説明では「何を説明」する?

   売買・交換の場合の記載事項
①    登記された権利は、表示に関する登記でも抹消する予定でも説明します。逆に登記されていない権利は不要です。
② 容積率・建蔽率・開発行為の許可、土壌汚染対策法の届出、津波防災地域づくりに関する法律による制限など
③ 私道負担の有無・私道の面積・位置
・建物の貸借は不要
④ 飲用水などの施設が未整備のときは整備の見通し、特別の負担も明します。
⑤    宅地の場合・・・形状構造のほか道路の構造や幅員など

建物の場合 ・・・形状構造のほか内装・外装の構造や仕上げ
⑥ 区分所有建物に関する事項
⑦ a. 既存住宅の場合、建物状況調査を実施しているかどうかおよび実施している場合におけるその結果の概要
b. 設計図書、点検記録その他の建築及び維持保全の状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存状況
b.=貸借は不要

 

⑧ 代金等以外の手付金や権利金、敷金などの額・名称・授受目的
⑨    解除できる場合、その手続、解除の効果などを説明します。
⑩ 損害賠償の予定や違約金を定めるか否かなどを説明します

⑪ 手付金等の保全措置が必要なときは、措置の概要を説明します
⑫ 支払金、預り金は保全措置を講じるか否かを説明。保全措置を講じるのであれば、その内容を説明します。
・50万円未満のもの、報酬などの説明義務はありません。
⑬ あっせん内容とは、融資額金利返済方法などです。
・融資を受けることができなかった場合の措置の説明も必要
⑭ 宅地建物の瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険契約の締結やその措置を講じるか否かを説明します。保全措置講じる場合は、その措置の概要を説明します。
⑮ 国土交通省令で定める事項 

 

 

   <貸借では説明不要な事項>
貸借における重要事項説明では、下記の説明は不要。
・② 建物の貸借では、建蔽率や容積率などの説明は不要。

・③ 建物の貸借では、私道負担の説明は不要。
・⑦ 既存住宅貸借の場合、設計や点検記録の保存状況は不要。

・⑪・⑫・⑬ 貸借においては手付金の保全・ローンのあっせん・瑕疵担保責任の説明は不要。

 

 

 

 

宅建無料PDF

 

→プリントアウトができるPDFダウンロードできます。

35条書面・37条書面 PDF

 

 

重要事項説明書記載事項

 

記載事項売買・交換宅地の貸借建物の貸借
 登記された権利の種類と内容
法令に基づく概要
私道負担×
飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水施設の整備の状況(整備の見通し、特別負担も含む)
未完成物件(=工事完了前)における完成図
区分所有建物に関する事項×
建物が既存住宅であれば

A 建物状況調査の有無、および実施しているときはその概要

B

設計図書や点検記録などの保存状況

A 既存住宅の場合、建物状況調査を実施しているかどうかおよび実施している場合におけるその結果の概要A 既存住宅の場合、建物状況調査を実施しているかどうかおよび実施している場合におけるその結果の概要
代金又は借賃以外の金銭
契約の解除に関する事項
損害賠償の予定または違約金に関する事項

 

手付金等の保全措置の概要××
瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険契約の締結その他の措置の有無および概要××
ローンのあっせんの内容と不成立のときの措置××
支払金・預り金の保全措置の有無と概要
そのほか国土交通省令で定める事項
 

 

 

区分所有建物(マンション等)

 専有部分の用途の制限に関する規約の定めがあればその内容

・貸借でも説明

・ペットに関する制限・ピアノ等の使用制限

・フローリング工事に関する制限

・案の場合も含む

管理が委託されているときはその者の氏名・住所

・貸借でも説明

・委託されている者の氏名・住所

・委託先が法人の場合は商号・主たる事務所の所在地

・管理内容の説明は不要

敷地に関する権利の種類および内容・敷地権の種類、借地権の場合は存続年数や地代

・敷地の総面積、実測面積や登記簿面積

 

共用部分に関する規約の定めがあればその内容・規約共用部分(集会室)の有無

・案の場合も含む

 

専用使用権に関する規約の定めがあればその内容・専用庭・専用駐車場の専用使用料の有無および有料の場合はその帰属先

・使用者の氏名や住所は不要

・案の場合も含む

修繕積立金に関する規約の定めがあればその内容・すでに積み立てられている額

・滞納額があればその額

・案の場合も含む

 

通常の管理費・区分所有者が月々負担する管理費や共益費を説明する

・売主に滞納があれば、その滞納額も説明する

減免規約があればその内容・建物所有者が負担しなければならない費用を説明

・特定の者のみ減免する旨の規約があるときは、その内容を説明する

・案の場合も含む

維持修繕の実施

状況が記録されているときはその内容

・一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときは、その記録内容を説明する

・記録されていなければ説明は不要

 

 

 

 

チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法12
   区分所有建物「特有の事項」とは?

 

1.    区分所有建物の特有の事項
区分所有建物(=マンション)における重要事項説明書の記載事項も戸建ての建物と基本的には同じです。ただし、区分所有建物の場合、戸建てとは異なりは異なり一種の共同生活の形態をとっていますので、追加事項も説明しなければなりません。

 

2. 区分所有建物の「貸借」の記載事項
区分所有建物の貸借Bについての記載事項も、やはり戸建ての建物の貸借と 基本的には同じです。しかし、表・区分所有建物 ① ②「2つ」だけ を説明する必要があります。
・専有部分の「用途の制限の定め」(区分所有建物表①)
(このマンションあは居住専用である。ペットの飼育は禁止である。)
・管理の委託先の「氏名」,「住所」(区分所有建物表②)
( このマンションの管理の委託先は、○○会社で、本社は○○」 (管理内容までは説明する必要はありません))

「案も含む」とは?

まだ正式に定まっていないが、案があれば「その案」を説明しなければならないということ。

 

「~があれば」とは?

重要事項の説明において、「~があれば」「~されているときは」と記載 されている事項に関しては、その事項があれば説明が「必要」であり、ない場合には説明は「不要」である。

(例)規約共用部分に関する定めがある場合→説明が必要。
規約共用部分に関する定めがない場合→説明は不要。

 

 

 

 

重要事項説明書

宅建資料 宅地建物取引業法14
国土交通省令等で定める事項

チェック項目
「国土交通省令等」の重要事項の覚え方の「3つ」をマスターしよう!

国土交通省令等で定めている重要事項の覚え方
事項は「売買·交換」なのか「貸借」なのか、「宅地」なのか「建物」なのかにより異なるので、その点を注意して覚えてください。

「国土交通省令等」で定められている重要事項は下表・国土交通省令で定める事項のとおりです。
覚え方は、下記の「3つ」に分類して覚えれば簡単です。

 

「土砂災害警戒区域」・「造成宅地防災区域」 ・「津波災害警戒区域」の 「3つ」については、「すべて共通」の説明事項です。

(説明する内容)
上記3つの区域内に宅地建物がある場合、「その旨」を説明します。

 

   石線(アスベスト)・耐震診断「2つ」 については、「建物共通」の説明事項です。

・建物の売買・交換・貸借を問わず、共通の記載事項

(説明する内容)
a  「石綿の使用の有無の調査」の結果が記録されているときには「その内容」を説明します。
b   耐震改修法に基づき、建築士等が行う「耐震診断を受けた」ものであるときには「その内容」を説明します。
昭和56年6月1日以降に新築工事に着手した建物については、説明は不要となります。

 

 

③  住宅品質確保法の規定は「売買・交換」の新築住宅の場合は説明しなければならないが、「貸借」については説明は不要です。

(説明する内容)
住宅品質確保法に規定する「住宅性能評価を受けた新築住宅」であれば、「その旨」を説明します。

 

 

重要事項説明書表は資料にしてくださいね。

 

売買・交換(宅地)売買・交換(建物)
 ① 土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨 ① 土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
② 造成宅地防災区域内にあるときは、その旨② 造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
③ 津波災害警戒区域内にあるときは、その旨③ 津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
④ ハザードマップに表示があるときは、その所在地④ ハザードマップに表示があるときは、その所在地
 

 

 

⑤ 耐震改修法に基づき、一定の者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容

・昭和56年6月1日以降に新築工事に着工したものは除く

⑥ 石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
⑦ 住宅品質確保法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
貸借(宅地)貸借(建物)
① 土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨① 土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨
② 造成宅地防災区域内にあるときは、その旨② 造成宅地防災区域内にあるときは、その旨
③ 津波災害警戒区域内にあるときは、その旨③ 津波災害警戒区域内にあるときは、その旨
④ ハザードマップに表示があるときは、その所在地④ ハザードマップに表示があるときは、その所在地
 

 

 

⑤ 耐震改修法に基づき、一定の者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容

・昭和56年6月1日以降に新築工事に着工したものは除く

⑥ 石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容
⑦ 住宅品質確保法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨
⑤ 契約期間・更新に関する事項⑧ 契約期間・更新に関する事項
⑥ 建物の用途などの利用の制限⑨ 建物の用途などの利用の制限
⑦ 敷金などの契約終了時に精算される金銭⑩ 敷金などの契約終了時に精算される金銭
⑧ 管理が委託されているときは、委託先の氏名・住所⑪ 管理が委託されているときは、委託先の氏名・住所
⑨ 定期借地権・定期借家権の設定、終身建物賃貸借契約(高齢者の居住の安定確保に関する法律)の設定をしようとするときは、その旨

(終身建物賃貸借契約とは、賃借人が死ぬまで契約が継続し、賃借人の死亡時に終了する賃貸借契約)

⑫ 定期借地権・定期借家権の設定、終身建物賃貸借契約(高齢者の居住の安定確保に関する法律)の設定をしようとするときは、その旨

(終身建物賃貸借契約とは、賃借人が死ぬまで契約が継続し、賃借人の死亡時に終了する賃貸借契約)

⑩ 契約満了時における宅地上の建物の取壊しに関する定めをするときは、その内容

 

37条書面

宅建資料 宅地建物取引業法14

チェック項目
37条書面は「誰が」「いつまでに」「誰に対して」交付する?

 

 

1.  37条書面の交付
重要事項説明書は契約が成立する前に行う物件説明書であるのに対して、37条書面は契約が成立した後に交付する書面です。要するに「契約書」がこれに当たります。 なお、この37条書面は交付義務であり、説明義務はありません。

 

 

2. 37条書面の基本的事項
37条書面は、「誰が」「いつまでに」 「どのように」「誰に対して」交付するのでしょうか?
宅建業法では、下記のように定めています。
① 宅建業者は、
A.   宅地または建物について、当事者として売買・交換をしたとき
B.   宅地または建物について、売買・交換・貸借の代理をしたとき
C.   宅地または建物について、売買・交換・貸借の媒介をしたとき

② 売買・交換・貸借の契約の成立後、「遅滞なく」、契約の相手方である売主や買主、貸主や借主など、両当事者に対して、B・Cは宅地・建物を契約した当事者に対して宅建士が記名押印した書面を交付しなければなりません。なお、記名押印する宅建士は、一般の宅建士でも構いません。

 

 

(例1)
宅建業者売主A→(書面交付) 買主B
・売主である宅建業者Aは買主Bに対して37条書面の交付を行う。
・Bが宅建業者であっても省略することはできない。

 

 

 

(例2)

売主A―買主B
\   /
 宅建業者C
・代理や媒介を行うCは、売主Aと買主Bの双方に37条書面の交付を行う(Bが宅建業者であっても省略できない)
・Aも宅建業者であれば、AもBに対して、37条書面の交付義務を行う。

 

 

 

35条書面37条書面
誰が?宅建士が説明+記名押印宅建士が記名押印

・交付は宅建士が行わなくてよい

いつまでに?契約成立前までに交付契約成立後遅滞なく交付
どこで?定めなし定めなし
誰に対して?買主・借主両当事者

 

 

 

 

 

 

チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法14

37条書面には「何が記載」されている?

37条書面の記載事項

絶対的記載事項 (必ず記載しなければならず、省略することはできない)

① 重要事項にはない→  当事者の氏名・住所

② 重要事項にはない→ 物件を特定するため必要な表示

③ 重要事項にはない→ 建物が既存建物であるときは、建物の構造上主要な部分及び雨水が侵入する部分について、当事者双方が確認した事項

④ 重要事項にはない→ 代金・借賃の額(消費税含む)、支払時期・支払方法を記載する

⑤ 重要事項にはない→ 物件の引渡し時期

⑥ 重要事項にはない→ 移転登記の申請時期

 

 

 

 

 

任意的記載事項 (なければ省略することができるが、あれば記載する)

重要事項にある項目

⑦~⑪任意的記載事項のうち⑥~⑩は、重要事項と同じ項目ですが、「あれば」記載するという点が異なります。
・ 重要事項にない項目=35条書面・37条書面にともに記載する共通事項は、下頁図⑦~⑪である。

⑦ 代金等以外の手付金や権利金、敷金などの額・名称・授受目的

⑧    解除できる場合、その手続、解除の効果などを説明します。

⑨ 損害賠償の予定や違約金を定めるか否かなどを説明します

⑩ あっせん内容とは、融資額金利返済方法などです。

・融資を受けることができなかった場合の措置の説明も必要

⑪ 宅地建物の瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険契約の締結やその措置を講じるか否かを説明します。保全措置講じる場合は、その措置の概要を説明します。

⑫   瑕疵担保責任の内容についての定めがあればその内容を記載

⑬   危険負担についての定めです。あれば記載

 

⑭   固定資産税負担割合などの事項があれば記載

 

 

<「瑕疵担保」については、35条書面と37条書面では、下記の点が異なる>

・35条書面 …瑕疵担保履行に関する事項

37条書面 …瑕疵担保履行に関する事項 +瑕疵担保責任の内容に担保の内容に関する事項

 

 

 

 

 

<貸借では不要な5項目>

・既存住宅の建物調査状況調査の確認
(建物が既存建物であるときは、建物の構造上主要な部分及び雨水が侵入する部分について、当事者双方が確認した事項)

・移転登記の申請時期

・ローンのあっせんの事項
(あっせん内容とは、融資額金利返済方法などです。)
・瑕疵担保責任の内容
(瑕疵担保責任の内容についての定めがあればその内容)
・租税その他の公課の定め
(固定資産税負担割合などの事項)

 

37条まとめ表

 

 

記載事項売買・交換貸借絶対的記載事項=〇

定めがなければ省略可能=×

35条書面に記載がある

 

 契約当事者の氏名・住所×
物件特定に必要な表示(物件の所在・地番・種類など)×
既存住宅の建物状況調査の双方確認××
代金(または借賃)などの額、支払時期および方法×
物件の引渡し時期×
移転登記の申請の時期××
代金(または借賃)等以外の金銭の額など×〇(=35条に記載があれば)
契約解除に関する内容×〇(=35条に記載があれば)
損害賠償額の予定・違約金の内容×〇(=35条に記載があれば)
ローンあっせんが不成立のときの措置××〇(=35条に記載があれば)
瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容××〇(=35条に記載があれば)
瑕疵担保責任の内容の定めの内容××〇(=35条に記載があれば)
天災・不可抗力による損害負担の定め(危険負担)×〇(=35条に記載があれば)
租税その他の公課の負担の定め(固定資産税など)××〇(=35条に記載があれば)

 

 

8種制限  

宅建資料 宅地建物取引業法16

8種制限   ① 自ら売主となる場合の規制

チェック項目
宅建業者が自ら売主の場合の規制(8種制限)とは?

  1.  8種制限
    これから説明する8種類の規制とは、「宅建業者が自ら売主となり、業者でない者と取引する場合だけ守りなさい」という規制です。 したがって、「業者間取引」には適用されません。この項目が8つあ るのでで8種制限と呼ばれています。

 

  1.  一般の規制と業者が自ら売主の場合の規制
    ① 一般の規制
    宅建業法では、「○○をしなければならない」とか、「○○をしてはいけない」等々、様々な規制が定められています。そして、これらの規制は相手方が宅建業者であろうが、宅建業者でない者 であろうが守らなければならないのです。

 

 

 

3. 業者が自ら売主の場合の規制の「8種類」とは?
8種制限の内容に入る前に、「どのような項目」があるのかを確認しておきましょう。

①     他人物売買の制限
②     手付金の性質と額の制限
③  損害賠償額の予定の制限
④  手付金等の保全措置
⑤  瑕疵担保責任の特約の制限
⑥  クーリングオフ制度
⑦  所有権留保に関する制限
⑧  割賦販売契約の解除に関する制限

 

 

 

 

 

<8種制限には、下記のような「特徴」がある>

「8種制限」は、業者間取引には適用されないが、逆に言えば、この8種制限以外の制限は、原則として適用されることになる。

8種制限
宅建業者が自ら売主の場合の規制→宅建業者間には適用なし

 

 

8種制限以外の制限
(一般の規制)(書面等)→宅建業者間取引にも適用

A.     売主=業者 ⇔ 買主= 一般  〇
B.     売主=業者 ⇔ 買主= 業者  ×(規定適用なし)
C.     売主=一般 ⇔ 買主= 業者  ×(規定適用なし)
D.        売主=一般 ⇔ 買主= 一般  ×(規定適用なし)

 

ポイント
上記A~Dのうち、宅建業者が自ら無理主の場合の規制の適用があるのは、Aのみである。つまり、ここでの規制は、プロが自ら売主となって素人と取引する場合だけ問題となる。
B・C・Dは次のようになる。

A.    宅建業者同士なので、この規定は適用されない。
C.   売主は一般なので適用されない。
D.  一般同士なので適用されない。

 

 

 

 

 

8種制限   ② 他人物売買の制限

チェック項目
他人物売買の制限は「どんな制限」か?

他人物売買は、 民法では 「有効」 となりますが(売主が所有権を取得して買主に移転する義務はある。)、宅建業法では、 原則として 「禁止」しています。

1.  他人物売買の制限
他人物売買の制限とは、自己の所有に属さない宅地・建物の売買契約物の売買契約を締結してはいけないということです。 締結の制限のことをいいます。簡単にいえば、他人の所有する宅地・建物の売買契約を締結してはいけないということです。

自己の所有に属さない宅地・建物の売買(他人物売買)
ここでいう「他人物売買」とは一体どういう売買契約をいうのでしょうか?
宅建業法では、下記の「いずれか」の売買契約をいいます。

 

①       宅建業者が自ら売主となって、「宅建業者でない買主」との間の契約で、他人の物を売買をすること。
②    宅建業者が自ら売主となって、「宅建業者でない買主」との間の契約 で、未完成物件の売買をすること。

 

 

 

2. 自己の所有に属さない宅地・建物の売買の例外
他人物売買は、宅建業法では原則として「禁止」されていますが、下記の場合は例外として許されています。

・ 宅建業者が目的物件を取得する契約をしている場合には許されます。 (予約契約でもかまわないが、停止条件付き契約は許されない)

・ 宅建業者が目的物件を取得することが明らかな場合で、国土交通省令で定める一定の条件を満たしている場合には許されます。

・  未完成物件の場合、手付金等の保全措置が講じられている場合には許されます。この場合は未完成物件だけが対象です。

 

ポイント 

物件を取得する契約がなければ、他人物売買はできないが、逆に契約(=物権の取得契約)がされていれば、「移転登記」や「引渡し」がなくても、契約の締結をしてもかまわない。

他人物売買まとめ

売買契約ある?

C        →       A宅建業者  →B買主
物件所有者
・他人物        ↑

売買契約(予約含む)しているかどうかで判断

① 宅建業者間取引か? Bも宅建業者? YES!→契約してOK!
↓NO!(売主は宅建業者・買主は一般)
② 目的物を取得する契約をしている?YES!→契約してOK!(停止条件が付いている場合契約できない)
↓NO!

③ 契約してはダメ!

① 自ら売主となって他人物売買をしてはならないのだから、まずは問題文がその形態になっているかどうかを確かめる必要がある。
売主は業者→買主も業者になっていれば、契約締結をしてもかまわない。=業者間取引。

② 次に、目的物物件を取得する契約があるかどうかを確かめて物件を取得する契約(上記のAC間)をしていれば、契約締結(上記の図AB間)をしてもよい。ただし、取得する契約がなければ、契約することはできない。
・契約していても停止条件付き契約であれば、契約は条件が成就するとは限らないので、これも契約締結をしてはならない。

 

 

 

 

 

8種制限   ③ 手付金の額等の制限と損害賠償額の予定等の制限

宅建業法原文

宅地建物取引業法 第41条

 

チェック項目

手付金や「損害賠償額の予定額」は 「いくら」受領できる?

 

1. 手付金の額等の制限
民法では「手付金の額」を制限する規定はなく、「手付の内容」も契約の当事者間で自由に定めることができます。しかし、宅建業法では、宅建業者が自ら売主となり、「宅建業者でない買主」と売買経やうをする場合、手付金の額等の制限を下記のように定めています。

  1.    手付金の額は代金の 「2/10」 を超える定めをしてはならない。
  2.  手付についてとどのように定めても、「解約手付」 とみなされる。 になります。
  3.  上記1.2の規定より 「買主」にとって不利となる特約は 「無効」になります。

・解約手付の内容は民法と同じであり、 相手方が「履行に着手」 するまでは買主は手付さえ放棄すれば契約を解除することができ、売主も、「倍返し」すれば解除できます。

 

 

 

 

2. 損害賠償額の予定等の制限
損害賠償額の予定とは、債務不履行によって損害が生じた場合、あらかじめ損害賠償額を当事者間で定めておくことです。

(例) 債務不履行による損害額を50万円と定めた場合、実損が仮に70万円であっても50万円となる。
①   民法では、この損害賠償の予定額(または違約金)について、特に制 限を設けていません。
②  「宅建業法」では、この損害賠償額の予定等について、宅建業者が自ら売主となる場合、「宅建業者でない買主」に対して、「損害賠償の予定額と違約金」を定める場合、その合計金額は、代金の2/10を超える定めをしてはなりません。
③  この2/10を超える定めをしても「超える部分」 は「無効」 となります。なお、損害賠償額の予定とは別に違約金を定めて代金の2/10を超えることを防ぐため「合算額」としています。
④  損害賠償の予定や違約金は、契約の際に必ずしも定める必要はありません。したがって、これを定めなかった場合は、損害賠償額は実損額となります(=代金の2/10ではありません)。

 

 

 

 

 

手付金の額制限まとめ

 

 

 

宅建業法民法
手付金①宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない者と契約する場合、手付の内容は解約手付となる。

②上記①の場合、手付金の額は代金の2/10が限度となる。

①手付金の内容は手付交付契約によるが、定めがなければ解約手付と推定する。

②手付金の額については、特に制限する規定はない。

 

 

 

 

8種制限   ④ 手付金等の保全措置(その1)

チェック項目
手付金等の保全措置は「どのように」講じるのか?

 

1.  手付金等の保全措置
①  不動産を買う場合、売買契約を締結し、手付金や中間金を先に支払った後に業者が倒産すると大変です。 せめて支払った手付金等は返してもらわなければ大変です。
② 宅建業法では 「宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と売買契約する場合、手付金等を受領しようとするときは、保全措置を講じた後でなければ手付金等を受領できない」と定めています。

 

 

2. 手付金等保全措置の方法
手付金等の保全措置の方法には
・保証委託契約
・保証保険契約
・手付金等寄託契約
の3つの方法があります。

 

 

 

<保全措置を講ずる「時期」に注意!>

手付金等の保全措置は、手付金等を受領しようとするときであり、手付金の受領後に講じるのではありません(=講じた後にもらう)

 

①  保証委託契約

保証委託契約とは、銀行等の金融機関が宅建業者の連帯保証をするという保全措置であり、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、買主は「銀行等」に対して、「全額」請求できるという措置です。

②  保証保険契約
保証保険契約とは、宅建業者が保険に加入し、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、「保険業者」は買主に対して、手付金等の「全額」を支払うという措置です。

 

 

③  手付金等寄託契約
手付金等寄託契約とは、手付金等を保管機関が預かり、宅建業者が買主に手付金等の返還債務を負った場合、買主は保管機関から「全額」を取り戻せるという措置です。この保全措置は、「完成物件」のみ適用できる保全措置の方法であり、未完成物件については適用されません。

手付は宅建業法で代金の2/10以内と定めているため、中間金などの名称で別途に金銭を授受する場合も多い。そうすると、2/10以内の手付金は保全するが、中間金は保全する必要がないことになってしまう。 そこで、ここでは「手付金等」として“等”をつけてこの「中間金」も規制の対象とし、手付金等の保全措置を講じさせるのである。

 

・通常、手付金等とは「手付金」「中間金」「内金」などが挙げられる
・ただし、契約前に授受される申込証拠金や、物件引渡し以後に支払われる残代金は、手付金等には該当しないので保全措置は不要となる。

手付金等の保全措置の規定は「宅建業者間取引」については適用されない。

 

 

 

 

手付金等の保全措置  ⑤ (その2)

チェック項目
手付金等の「保全措置が必要か否か」を判別しよう!

手付金等の保全措置について、ここでは「保全措置が必要か否か」について、マスターしてください。
まず最初に宅建業者が自ら売主となり、「宅建業者でない買主」 と契約するかを確認します。もし、買主が宅建業者であれば、当初から保全措置は「不要」です。 買主が宅建業者でなければ、下記のように判断します。

 

第1段階
手付金等に該当するかを確認する
手付金等であれば保全措置が必要となるので、まず最初に手付金等か否かを確認します。
手付金等とは、下記の「すべての要件」を満たすものです。

① 契約の締結日から宅地・建物の引渡し前に支払われる金銭であること。
② 代金の全部または一部として授受される金銭であること。
(「手付金」+「中間金」= 「手付金等」)

第2段階
保全措置の「例外」でないかを確認する
次に手付金等に該当していても、「例外」であれば、やはり手付金等の保全措置は「不要」となります。
この例外は、「完成物件」と「未完成物件」 では、下記のように異なるので注意して覚えましょう!

①   完成物件・工事完了の例外
A.   買主に移転登記されたか、買主が所有権の登記をしたとき
B.   受領した手付金等が1,000万円以下で、かつ、代金の10%以下のとき

② 未完成物件・工事完了の例外
A.    買主に移転登記されたか、 買主が所有権の登記をしたとき
B.   受領した手付金等が1,000万円以下で、かつ代金の5%以下のとき
・手付金等例外で5%(あるいは10%)までは不要だが、これを超えて受領する場合は、全額保全措置が必要(=超えた部分ではない!)

 

 

 

第3段階
保全措置の方法を確認する
手付金等を受領しようとするならば、宅建業者は「手付金等の保全」 を講じなければ手付金等を受領できません。 手付金等の保全措置を講じたとしても、「手付金」は2/10を超えて受領できないので注意!

 

 

 

 

未完成物件の場合の方法完成物件の場合の方法
保証委託契約(銀行等が保証)
保証保険契約(保証会社等が保証)
    /手付金寄託契約

 

未完成物件完成物件
保全措置が不要な額代金の5/100(5%)以下かつ1、000万円以下代金の10/100(10%)以下かつ1、000万円以下
保全措置の方法① 保証委託契約

② 保証保険契約

 

 

① 保証委託契約

② 保証保険契約

③ 手付金等寄託契約

 

 

 

 

8種制限  ⑥ クーリングオフ制度

宅建業法原文

宅地建物取引業法 第37条の2

チェック項目
クーリングオフ制度の対象となる買主とは?

 

1.   クーリングオフ制度の概要
宅建業法では、クーリングオフ制度について、「宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との売買契約について、当該宅建業者の事務所その他国土交通省令で定める場所以外の場所において、当該宅地建物の買受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、「書面」により契約の「解除」を行うことができる」としています。

 

2.  クーリングオフによる契約を 「解除できない買主」とは?
「解除できるか否か」のルールをマスターしよう!
このクーリングオフ制度で特に注意することは、すべての買主が無条件解除できるのではなく、ある一定の買主に限定されるということです。
ここでは「解除できる買主」と「解除できない買主」を判別できるようにしてください。

 

 

①   「買主が宅建業者か否か?」を確認する。
宅建業者間の取引には適用されないので、買主が宅建業者であれば、クーリングオフによる契約は解除することができません。買主は、「宅建業者でない買主」に限定されます。

 

②  「事務所等」(下記)で契約の申込み等をしたか否か?を確認する。
次に、買主が宅建業者でない場合、事務所等で契約の申込みや契約を締結した買主かを確認します。もし、買主が事務所等で行った場合、 クーリングオフによる契約解除をすることはできません。

 

③  「例外規定に該当していないか?を確認する。
最後に、クーリングオフの対象となる場所で契約の申込み等を行った買主であっても、「8日間経過」または 「履行の終了」した買主は、もはやクーリングオフによる契約の解除をすることはできません。該当しなければ、契約を解除することができます。

 

 

 

<事務所等の「等」とは、国土交通省令で定める下記の場所>
(注)①~④については、専任の宅建士を設置すべき場所で、かつ、土地に定着する建物内に設けられたものに限る。
①  事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所
②  一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う案内所 (土地に定着する施設に限る=テント張りなどはダメ!)
③  宅地建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地建物に関し、 展示会などの催しを土地に定着する建物内において実施する場合の当該場所
④  売主の宅建業者が他の宅建業者に代理・媒介を依頼した場合は、 依頼を受けた宅建業者の事務所
⑤  業者の相手方(=買主)が自ら申し出た場合の買主の自宅または勤務先(「必ず買主が申し出ること」+「買主の自宅か勤務先」であること)

 

契約解除が「できなくなる場合」とは?

 

1.  契約解除ができなくなる場合
「事務所等以外」の場所で契約の申込み等を行った買主であっても、下記の「いずれか」 の要件に該当すれば、 契約を解除できなくなります。

① 「書面で告知」 した場合
「書面」でクーリングオフ制度についての内容を、宅建業者から 「告げられた日」(書面を発した時)から起算して8日間経過 (当日を算入する)した場合
宅建業者には、この制度を告知する義務はありませんが、 告知しない場合、下記の②に該当しなければ、買主は解除できます。

② 「履行関係が終了」した場合
ここでいう履行関係の終了とは宅地または建物の「引渡し」を受け、かつ「代金の全額」を支払った場合をいいます。
「引渡し」 + 「全額を支払う」の2つの要件を満たさなければ、 まだ解除できます。
(例)
引渡しは受けたが、「代金は一部」しか支払っていない場合や「引渡しはしていない」が、代金を全額支払ったときなどは、 「履行が終了」したことにはならない。

 

 

 

 

2. クーリング·オフによる「解除」をするときの 「手続」など
解除するときの「手続」や「効果」について
手続き
申込者等が申込みの撤回等の意思を「書面」で行い、その書面を発して行います(口頭によるものはダメ!)。

効果時期
書面を「発した時」に効力が生じます(=到達時ではない)。

効 力
白紙撤回されます。つまり、無条件で解除であり、手付金であろうが申込証拠金であろうが受け取れないし、受け取っていれば「全額返還」しなければなりません。

特 約
この制度に反する買主に「不利」となる特約は「無効」ですが、買主に「有利」となる特約は「有効」です。

 

 

 

 

8種制限  ⑦ 瑕疵担保責任の「特約の制限」とは?

外部リンク

宅地建物取引業法 第40条

チェック項目
瑕疵担保責任の「特約の制限」とは?

1.   瑕疵担保責任の「特約」の制限の内容
①  民法では、瑕疵担保責任とは、「瑕疵について売主は自分に責任がなくても(=無過失)一定期間、一定の責任を負う」と定めています。
② 宅建業法では宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との売買契約において、瑕疵担保責任において、民法の規定により買主に「不利な特約」をした場合には「無効」になると定めています。
A.  民法の規定より「有利な特約」・・・有効
B.  民法の規定より「不利な特約」・・・無効
ここでは「ボーダーライン」である下記の民法の規定を覚え、その規定より不利な特約になるのか否か?」を押さえること。

2. 瑕疵担保責任の「ボーダーライン」
瑕疵担保責任について、 買主に有利か不利かは、 下記民法の「5つ」 です。
①   売主
瑕疵について売主は「無過失責任」を負います。
②  買主
瑕疵について「善意無過失」の買主が責任追及できます。
③  追及手段
買主による責任追及手段は、下記のようになります。
a.  瑕疵のため目的を達成できない場合、買主は「契約の解除権」 「損害賠償請求権」の行使を、売主に対して行うことができます。
b.  目的不達成でなければ、「損害賠償請求権」だけが認められます。
・民法では瑕疵担保責任の追及手段として、契約解除権と損害賠償請求権の行使が認められているので、この権利を排除する特約は無効となります。
④  期間
買主がその事実を「知ってから 1年以内」です。ただし、宅建業法では、「事実を知ってから1年以内」 のほか、目的物の引渡しの日から2年以上」でもよいとしています。
・宅建業法上の追及期間は「事実を知ってから1年以内」か「引渡しの日から2年以上」のどちらも満たさなければその特約は「無効」となり、民法の規定により、瑕疵を「知った時より1年以内」となります。

 

(ポイント)

契約解除権+損害賠償請求権のボーダーラインは

瑕疵を知ってから1年以内または引渡しの日から2年以上

宅建業法

ボーダーラインより上(買主に有利な特約) → 有効
ボーダーラインより下(買主に不利な特約) → 無効

 

 

 

 

8種制限  ⑧ 割賦販売・所有権留保等の制限

外部リンク

宅地建物取引業法第42条 宅地建物取引業法第43条 宅地建物取引業法第44条 宅地建物取引業法第45条 宅地建物取引業法第75条の3 宅地建物取引業法第46条

チェック項目
割賦販売には「どのような制限」がある?
1.   割賦販売に関する規制
割賦販売契約とは、代金の全部または一部について、物件の引渡し後1年以上、かつ2回以上に分割して受領する売買契約をいいます。
この割賦販売契約について、試験対策として押さえることは、下記2つの制限です。

 

①  賦払金の支払が遅れた場合
宅建業者が自ら売主となって、宅建業者でない買主と宅地建物の「割賦販売契約」を締結したのに、賦払金(=月々いくら)の支払の義務が履行されない場合、「30日以上」の相当の期間を定めてその支払を「書面で催告」しなければなりません。期間内に義務が履行されなけれ ば、契約の解除や、残りの試払金を全額請求できます。
この規定に反する特約は「無効」です 「30日以上の相当の期間」+「書面で催告」=解除できる

要するに月々の支払が遅れたからといって、即刻解除することはできず、30日以上の相当の期間を定め、それを書面で催告してから解除しなければならないのです。

 

② 所有権留保の禁止
(宅建業者の立場)
宅建業者が自ら売主となって宅建業者でない買主と割賦販売契約をした場合、宅建業者からすれば、代金の全額を受け取っていないので登記は移したくないでしょう。
(買主の立場)
逆に、買主からすれば、全額支払わなければ登記を移してもらえないのであれば、支払が終わるまでに業者が倒産してしまったときは大変です。
そこで、この問題について宅建業法では、物件の引渡しまでに「代金額の30%を超えて支払を受けたか否か」で判断します。
・代金の30%を超える金銭を受けている→買主に登記を移す
・代金の30%を超える金銭を受けていない→買主に登記を移さなくてよい

 

特定住宅瑕疵担保履行法

宅建資料 宅地建物取引業法17

 

出題率が高いです。

 

チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法 特定住宅瑕疵担保履行法とは

特定住宅瑕疵担保履行法とは?

 

 

 

1. 住宅の瑕疵に関する法律
宅建業法では引渡しから2年以上の特約ができます。
したがって、 通常は宅建業者と取引すると引渡しから2年となるケースが大半です。

そこで、品確法が制定され、「新築住宅」 の瑕疵については、 一定の重要な部分については10年間責任追及できるようになりました。 しかし、10年間責任追及ができるといっても業者が倒産すれば、住宅の注文者や購入者は保護されないことになります。そこで、特定住宅疵担保履行法が設けられ、新築住宅を建設した「請負人」や新築住宅の 「売主」には、10年間分の「資力確保」を課すようにしました。

 

 

2.特定住宅瑕疵担保履行法の対象となる住宅とは?
特定住宅瑕疵担保履行法の対象となる瑕疵は、品確法に定められている下記の要件を満たすものです。
① 「新築住宅」であること(平成21年10月1日以降引き渡し分から適用)
②   対象となるとは、引き渡した住宅の「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。

 

 

 

3.宅建業者および請負人の義務
資力確保が義務がある宅建業者とは、「宅建業者が自ら売主」 と、宅建業者でない買主と取引を行う場合であり、宅建業者間取引や宅建業者が代理や媒介をする場合には適用されません。なお、この資力確保の方法には、 下記ような「2つ」の方法があります。
① 保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日・・・毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡以下のものは2戸をもって1戸として計算。

・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

 

 

② 保険に加入する。
国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法 。
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

 

4. 報告義務など
特定住宅瑕疵担保履行法では、新築住宅を引き渡した建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に3週間以内に届け出なければなりません。(届出ない場合、罰則あり)。
もし、宅建業者等が、資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して「50日経過」した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできません。

 

 

[特定住宅瑕疵担保履行法のポイント]

対象住宅
品確法の瑕疵担保責任の特例が適用される「新築住宅」だけが対象となる。
① ここでいう新築住宅とは、建設後1年以内で人の居住に供したことのないものをいう
② 新築住宅であれば、分譲住宅だけでなく賃貸住宅も対象となる

対象となる瑕疵
対象となる瑕疵は、引き渡した住宅の「構造耐力上主要な部分」 と「雨水の浸入を防止する部分」である。

資力確保の方法
資力確保の方法には、下記の「2つの方法」がある。

①  保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日とは、毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡
以下のものは2戸をもって1戸として計算。
・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

② 保険に加入する
国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法。
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

供託所の説明

保証金を供託している宅建業者は、買主に対して「書面」を交付して契約締結までに供託所の所在地等を説明する。

報告義務
新築住宅を引き渡した建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に「3週間以内」に届け出なければならない。

 

契約禁止
宅建業者等が、資力確保措置を講じ、かつ、基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して50日経過した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできない。

 

 

報酬額の制限  

宅建資料 宅地建物取引業法17


令和元年度

問題 32
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率10%で計算するものとする。
1  宅地(代金200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が8万円(消費税等相当額を含まない。) 多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから308,000 円を上限として報酬を受領することができる。
2  事務所(1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で110万円を上限として報酬を受領することができる。
3  既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
4  宅地(代金 200万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから 194,400円を報 酬として受領することができる。

 

 

1.正解 代理→売主B 現地調査198,000円
→買主 速算式 200万円×5%×1.1=110,000円
2.誤り・事務所→居住の用に供しない  
3.報酬とは別に→誤り→報酬は
4.多く要しない場合でも→誤り
空家等の売買・交換の代理・媒介
速算式 200万円×5%×1.1=11万円

 

 

 

 


平成30年度

問題31
宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 土地付中古建物(代金500万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買ぼ媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は281.000円である。
2  土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は198.000円である。
3  土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない。)多く要する場合、その旨 をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は198,000円である。
4  中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない。) 多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は 198,000 円である。

1.現地調査等場合400万円以下

2.買主から依頼

3.売主から依頼

4.現地調査等は売買・交換の代理・媒介行為・貸借には適用されない。

 

 


 

チェック項目

宅建資料 宅地建物取引業法 報酬に関する基本事項
 報酬の「基本事項」と概要を覚えよう!

1.  報酬に関する基本事項
宅建業者が代理・媒介により契約を成立させたときは、依頼主から報酬を受領することができます(=成功報酬)。

①  報酬額の掲示

外部リンク

宅地建物取引業法第42条~宅地建物取引業法第46条 

・・・宅建業者は、国土交通大臣の定めた報酬額を事務所ごとに、掲示しなければなりません。 案内所には不要

② 報酬の受領・・・報酬は依頼者から受領できるのであり、依頼されていない者からは受領できません。

③ 報酬の受領額・・・宅建業者は、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受領してはなりません。ただし、依頼者の依頼による広告料、特別の費用は契約不成立でも請求できます。

④ 高額な報酬の要求の禁止・・・宅建業者は、不当に高額な報酬を要求する行為をしてはなりません(要求するだけで違反となる)

 

 

 

2. 報酬計算の注意点
報酬計算については、下記の3種類があります。
①  消費税が非課税・・・土地及び居住用建物の権利金・借賃には消費税が課税されません(=非課税)

② 宅建業者の報酬と消費税・・・宅建業者は報酬のほかに、消費税を別途受領できます。
消費税課税事業者・・・ 速算式×8%
消費税免税事業者・・・ 速算式×3.2%

・報酬額は、消費税を含んだ額を掲示します。これを総額表示いいます。

 

 

 

 

報酬額の制限 売買交換の報酬

宅建資料 宅地建物取引業法18

チェック項目
「売買・交換」の報酬は「どのように計算」する?

1.   売買・交換の報酬の計算
①  報酬計算をする前に、建物には消費税が含まれているので、その税分を控除します。 「土地」 には消費税がかからないので、そのままの金額となります。 また、交換の場合、「高いほう」の金額で計算します。

② 次に売買・交換の報酬計算では、仮に「土地1,000万円」の売買の場合、下記のようになります。

・200万円以下の部分→200万円×5%=10万円

・200万円を超え400万円以下の部分→200万円×4%+2万円=8万円
・400万円を超える部分→600万円×3%=18万円
・10万円+8万円+18万円=36万円

・(速算式=1,000万円×3%+6万円=36万円)

 

 

③ 最後に消費税は報酬とは別途受領できるので、上記の計算額に、消費税の「課税業者」は8%、「免税業者」は、3.2%を加えた金額が報酬の限度額になります。

・36万円×1.08=388,800円
・36万円×1.1=396,000円

 

 

 

 

2. 売買・交換の計算方法
媒介
上記の計算による金額は媒介の場合の一方から受け取ることのできる限度額です。

 

3. 売買・交換の計算方法
代理
代理の場合、報酬額は、上記の計算式から算出される金額の「2倍」になります。
・36万円×1.08=388,800円×2=777,600円
・36万円×1.1=396,000円×2=792,000円

 

 

 

4.「複数の業者」が関与した場合の報酬計算は、下記の2点に注意!

報酬の「総限度額」は、複数の宅建業者が関与しても、「代理の限度」と同じ(= 2倍) です。

したがって
上記例で説明するのであれば、売主と買主がそれぞれ別の宅建業者に代理や媒介を依頼していた場合、 双方とも課税事業者であれば、下記のようになります。

①   もし1社が代理の場合、代理の業者が777,600円を受領すれば、もう一方の報酬は0円となります。
2社の報酬の合計額(総限度額)は代理と同じ777,600円となります。

②  1社が「媒介」の場合、その業者は388,800円が限度額となるので、もう一方の業者は、代理・媒介を問わず388,800円が限度額となります。

<速算式>
200万円以下の部分×5%×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)
200万円を超え400万円以下の部分(×4%+2万円)×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)

400万円を超える部分(×3%+6万円)×(消費税上乗せ分を足した数字1.1・1.08)

 

 

 

 

報酬額の制限 貸借の報酬

宅建資料 宅地建物取引業法 貸借の場合の報酬

チェック項目
貸借の報酬は「どのように計算」する?

貸借の報酬には、「居住用建物」の貸借と「居住用建物以外」の種類の規定があります。
どちらも計算の方法は同じであり、報酬の総限度額も、原則として借賃の1カ月分です。
しかし、異なる点もあるので確認しておきましょう。

 

1. 貸借の報酬計算
 居住用建物
居住用建物の貸借の報酬限度額の計算方法も基本的には同じですが、下記の点が異なります。

① 居住用建物の借賃には消費税が含まれていないので、そのままの金額がベースの金額となります。
② 居住用建物・貸借の場合、権利金の授受がある場合でも権利金での計算はできません。したがって、借賃の1カ月分が報酬限度額となります。
③ 居住用建物の貸借の「媒介」では、依頼者一方の限度額は「半月分」となります。ただし、依頼者の承諾があり、貸主・借主の双方から受領する報酬が1月分を超えなければ半月分を超えて受領してもかまいません。

・ 居住用建物の「媒介」の場合、下記の点に注意!
媒介の「一方」の限度額
・承諾あり= 1カ月分
・承諾なし= 半月分

 

2.貸借の報酬計算

居住用建物以外
①  居住用建物以外の貸借の計算をする前に、売買・交換の計算と同じように、借賃に消費税が含まれていれば、消費税を控除します。

② 居住用建物以外の報酬計算は、媒介・代理問わず借賃の「1ヶ月分」が総限度額です。
例) 借主1カ月分・貸主0
③ 貸借に伴う権利金 (返還しないもの) を授受する場合、その権利金を売買・交換と同じ方法で計算することができます。

したがって、貸借の
報酬限度額は「1ヶ月分の借賃」と「権利金を計算した額」の「大きいほう」が限度額となります。

④ 最後に、計算した額に消費税を加えます。課税事業者の場合は8%
免税事業者の場合は3.2%を加えた額が貸借の報酬限度額となります。

 

 

 

空家等の売買・交換の媒介における特例
  消費税抜きの代金額(交換の場合は多いほうの評価額)が400万円以下の宅地または建物(以下「空家等」といいます)の売買・交換の媒介であって、通常の売買・交換の媒介と比較して「現地調査等の費用(人件費を含む)」を要するものについては、報酬計算の基本式(速算式)で算出した額に加えて、当該現地調査等に要する費用に相当する額を合計した額の報酬を、依頼者(空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限る)から受領できるようになりました。

 

 

 

[売買の媒介をした場合に依頼者から受領できる報酬限度額]
売主
(イ)
報酬計算の基本式(速算式)で算出した額
・代金額が200万円以下の場合
⇒代金額×5%

代金額が200万円超400万円以下の場合
⇒代金額×4%+2万円
(ロ)
現地調査等に要する費用に相当する額
(イ)+(ロ)=(ハ)
の上限額は18万円(消費税抜き)

買主
報酬計算の基本式(速算式)で算出した額
・代金が200万円以下の場合
⇒代金額×5%
代金額が200万円超400万円以下の場合
⇒代金額×4%+2万円

 

監督処分・罰則 

宅建資料 宅地建物取引業 罰則処分

こちらのページは資料に活用してくださいね。

宅建業法原文

宅地建物取引業法 第79条 ~ 宅地建物取引業法 第83条の2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

① 宅建業者に対する監督処分

チェック項目

宅建業者に対し、監督処分するのは誰か?

 

 

1. 宅建業者に対する監督処分  

宅建業者が宅建業法に違反すれば、その宅建業者を監督すべき者から何らかの処分を受けるでしょう。

この処分は「指示処分」 「業務停止処分」 「免許取消処分」の3つに分かれます。

また、いきなり業務停止処分や免許取消処分ができる場合もあります。ここでは、それぞれの「監督処分の内容」「誰が監督処分できるのか?」を重点的に押さえるようにしてください。

 

2. 指示処分を受ける事由

①   業務に関し、取引の関係者に損害を与えたとき、 取引の公正を害したときなど、あるいは、宅建業法に違反したときなどがその代表です。

また、宅建業法以外の法令違反でも、「業務に関して」 宅建業者として不適当と認められるときには、監督処分を受けます。

②  宅建士が監督処分を受けた場合において、「宅建業者の責めに帰すべき事由があるとき」は、宅建業者も指示処分を受けることになります。

 

 

 

3. 免許取消処分 

免許取消事由には、その事由に該当すれば「必ず」免許を取り消さなければならない事由と、任意に取り消すことが「できる」事由とがあります。

 

 

① 取り消さなければならない事由 

  1.   欠格要件に当てはまったとき

(業務停止処分に違反したとき、業務停止処分に該当し、情状が特に重いときなど)

b.   免許換えをしなかったとき

c.   免許を受けてから1年以内に事業を開始しない、または1年以上引き続き事業を休止したとき

  1.   廃業等の届出がなくてもその事実が判明したとき

 

②  取り消すことができる事由 

  1.    免許に付された条件に違反した場合

b.   営業保証金の供託済みの届出をしない場合

  1.  宅建業者の事務所の所在地または宅建業者の所在を確知できない場合、公告を行い、その公告の日から30日を経過しても申出がない場合

 

 

 

 

 

【宅建業者に対する監督処分】

監督処分の内容監督処分ができる者
指示処分(差止め等の命令のこと)① 不正行為等をした宅建業者に免許した者と、②宅建業者が不正行為等をした所在地を管轄する知事
業務停止処分(最長1年)① 不正行為等をした宅建業者に免許した者と、②宅建業者が不正行為等をした所在地を管轄する知事
免許取消処分不正行為等をした宅建業者に免許した者のみ

(=免許権者のみ)

 

 

【試験の落とし穴】

<指導・助言・勧告>
・国土交通大臣は、すべての宅建業者に行える
・都道府県知事は、管轄内で宅建業を営むすべての宅建業者に行える

<報告徴収・立入検査 >
国土交通大臣は、宅建業を営むすべての者(=無免許業者も対象)に行える
都道府県知事は、管轄内で宅建業を営むすべての者(=無免許業者も対象)に行える

 

 

 

 

 

監督処分・罰則  ② 宅建士に対する監督処分等

宅建資料 宅地建物取引業法 宅建士に対する監督処分

チェック項目
宅建士に対し、監督処分できるのは誰か?

 1.   宅建士に対する監督処分
宅建士が宅建士としての事務に関し、不正行為などをした場合、宅建業者と同様に、その者を監督すべき者から何らかの処分を受けます。
その処分は 「指示処分」「事務禁止処分」「登録消除処分」の3つに分かれます。 ここでも、「監督処分の内容」「監督処分は誰ができるのか?」を押さえてください。

①  指示処分や事務禁止処分ができる事由
a.   自己が専任の宅建士として従事している事務所以外の専任の宅建士である旨の表示を許し、宅建業者がその旨を表示したとき
b.  名義貸しをし、その者が宅建士である旨の表示をしたとき
c.  宅建士として行う事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき

 

② 登録消除しなければならない事由
a.  登録の欠格要件に該当することになった場合
b.  不正手段で登録や宅建士証の交付を受けたとき
c.  事務禁止処分に違反したとき

 

2. 宅建士に対する報告
①  国土交通大臣は、すべての宅建士に「報告」を求めることができる。
② 都道府県知事はその登録を受けている宅建士およびその都道府県の区域内で事務を行う宅建士に対し、事務について必要な「報告」を求めることができます。

 

 

3. 監督処分の手続
① 宅建業者に対する監督処分(一定の場合の免許取消処分を除く)、宅建士に対する監督処分については、公開による「聴間」が必要です。(弁明の機会を付与するのではない点に注意!)。
② 宅建業者が「業務停止処分」「免許取消処分」をされた場合、国土交通大臣は「官報」で、都道府県知事は「公報」等で公告を行います。 指示処分は入っていないので注意!

 

 

 

 

 

 

【宅建士に対する監督処分】

監督処分の内容監督処分ができる者
指示処分(差止め等の命令のこと) ① 不正行為等をした宅建士等の登録をした者と、

② 宅建士が不正行為等をした所在地を管轄する知事

事務禁止処分・最長1年① 不正行為等をした宅建士等の登録をした者と、

② 宅建士が不正行為等をした所在地を管轄する知事

登録消除処分不正行為等をした宅建士等の登録をした者のみ(=登録権者のみ)
ヒント登録が削除され、再度登録を受けようとする場合、たとえ登録移転りんくした者であっても、登録の申請は試験を行っ た(合格した)知事に対して行う

 

 

【試験の落とし穴】
<監督処分の手続について、下記の点に注意!>
宅建業者に指示処分や業務停止処分を行った知事は、遅滞なく、その業者の免許権者に通知しなければならない。

 

 

 

 

 

監督処分・罰則  ③ 罰則

 

チェック項目

「宅建業者」と「宅建士」に対する罰則とは?

 

1.  宅建業者に対する罰則とは? 

 

①  宅建業者が違反行為をした場合、前述の「監督処分」として何らかの措置がとられます。 しかし、それとは別に宅建業法上の 「罰則」 として、

懲役や罰金などの処分がされることがあります。逆にいえば、 違反行為をしても「罰則」がないものもあるのです。

ここでは、 その違反行為には「罰則の適用があるのか否か?」について覚えてください。

・例えば広告関係ならば誇大広告だけ罰則規定があると覚えておけば、それ以外の違反は罰則はないと覚えます。

②   宅建業者の従業者などが、宅建業法の罰則の適用を受ける場合において、その従業者だけではなく、その従業者を雇用している宅建業者も罰せられます。

ただし、宅建業者が違反行為を防止するために、相当の注意および監督をした証明がされた場合や、従業者の守秘義務違反などの例外規定もあります。

 

 

 

宅建士に対する罰則とは?

宅建業者の罰則と同様に、宅建士に対する罰則規定もあります。ただし宅建士に対する罰則には、 罰金や懲役の規定はなく、「10万円以下の過料」だけが定められており、その数も下記の3つだけです。

① 登録消除などにより、宅建士証を返納しなかったとき

② 事務禁止処分を受けて宅建士証を提出しなかったとき

③   重要事項説明の際、宅建士証を提示しなかったとき

 

 

【試験の落とし穴】

 

<罰金については、下記の「2つ」は覚えよう!>

 

①  「無免許の営業」「名義貸し」「不正手段による免許取得」「業務停止処分中の営業」の違反の場合(懲役3年以下もしくは300万円以下の罰金またはこれを併科)

② 宅建業者が法人の場合、上記1.①の事由+47条違反(事実不告知)をした場合(罰金は1億円以下となる)

 

 

 

 

 

 

[宅建業者に対する罰則]

違反内容罰則の有無
基本的に罰則なし

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

業務上の規制

 

 

 

広告開始時期(契約締結時期)の制限×
誇大広告
取引態様の明示×
供託所等の明示×
 

3大書面

 

 

媒介契約×
重要事項の説明(35条)×
契約成立後の書面(37条)の交付
 

8種制限

 

 

 

 

 

 

 

他人物売買等の制限×
手付金の性質と額の制限×
損害賠償額の予定の制限×
手付金等の保全措置×
クーリングオフ制度×
瑕疵担保責任の特約の制限×
割賦販売契約の解除に関する制限×
所有権留保に関する制限×
指定流通機構(34条の2)×
 

基本的に罰則あり

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

業務上の規制

 

 

 

 

 

 

 

 

 

誤解をまねく断定的判断を提供する行為×
威迫行為×
相手方の保護に欠ける行為×
手付金貸与等の誘引の禁止
不当な履行遅延の禁止
事実不告知
・帳簿備付け義務

・従業者名簿の設置

従業者の証明書の不携帯
・標識

・案内所等の届出違反

守秘義務違反

・相手方の告訴が必要

 

報酬

 

・報酬の制限に違反

・報酬額の掲示

不当に高額の報酬を要求する行為
 

その他

 

 

 

 

営業保証金の届出をせず営業を開始した
専任の取引士の設置義務違反
・免許申請書

・添付書類に虚偽の記載

宅建業者名簿の変更の届出
無免許営業

住宅新報 パーフェクト宅建の要点整理