不動産鑑定評価基準3方式 宅建 免除科目

こんにちは。(@kirinaccount)です。

 

宅地建物取引士 試験 免除科目

不動産鑑定評価基準

 

チェック項目
鑑定評価の「3手法」とは?

 

1. 鑑定評価の3方式


不動産の鑑定評価の手法には、 下記の「3つ」があります。

A. 原価方式・・・「どれくらいの費用」(=原価)がかかったのか?
B. 比較方式・・・「いくらで取引」されているのか?
C. 収益方式・・・「どれくらいの利益」が得られるのか?

 

 

2. 「不動産の価格」を求める方式
 不動産の価格を求める手法として、下記の「3つ」の手法があります。
① 原価方式を用いて価格を求めるのを「原価法」といい、下表1のように求めます。この方式で求めた価格を積算価格といいます。
・原価方式→原価法→積算価格


② 比較方式を用いて価格を求める方法を「取引事例比較法」といい、下表2のように求めます。この方式で求めた価格を比準価格といいます。
・比較方式→取引事例比較法→比準価格


③ 収益方式を用いて価格を求めるのが「収益還元法」であり、下表3のように求めます。この方式で求めた価格を収益価格といいます。
・収益方式→収益還元法→収益価格

 

 

 

3. 鑑定評価の手法の適用
「鑑定評価の手法の適用に当たっては、鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析および個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した「複数」の鑑定評価の手法を適用すべきでありB、対象不動産の種類・実情・資料の信頼性等により複数の鑑定評価の手法の適用が困難な場合においても、その考えをできるだけ参酌(さんしゃく)するように努めるべきである」と定めています。 

[試験の落とし穴]
<鑑定評価は1つの手法を適用するのではない!>
鑑定評価をする場合、1つの方式に偏らず、「複数の方式を適用して」 総合的に判断する(最も適した1つを選ぶのではない)。

 


下表1
【原価法】

 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、原価修正を行って、対象不動産の資産価格を求める。(=積算価格)

 

要約

 今もう一度同じもの作り直す金額(=再調達原価)から年数や物理的損傷等の金額を差し引いた分(=減価修正)は、いくらになるかという方法

 

参考:(再調達原価)-(原価修正)=積算価格

 

下表2
【取引事例比較法】

 事例比較法は、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これにかかる取引価格に必要に応じて事情補正(注1)および時点修正(注2)を施し、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める(=比準価格)

 

要約

 

 よく似た事例を収集し、当該事例を用いて比較し、必要に応じて事情補正や時点修正を行い、地域要因の比較、個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量するという方法 

参考:集収した事例価格に「事情補正」「時点修正」「地域要因」「個別的要因」の項目を比較考慮して求める

注釈

 

 

(注1) 事情補正とは、取引事例に特殊な事情を含み、これが事例の取引価格に影響していると認められるときは適切に補正すること。

(注2) 時点修正とは、取引事例に係る取引時点が異なり、その間の価格水準に変動があるときは、事例価格を価格時点の価格に修正すること

 

下表3

【収益還元法】

 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益(=総収益ではない)の現在価値の総和を求めることにより、対象不動産の資産価格を求める。

要約

 

 将来30万円の利息を期待するのであれば、 仮に現在の金利が3%であれば、いくら投資すればよいかという考え方である

参考:「総収益ー総費用」=純収益(=収益価格)

・30万円÷3%=1,000万円になるという考え方によって求める方法

 

 

不動産鑑定評価基準 鑑定評価の3方式(その2)

チェック項目
「どの方式」が、「どのような不動産の鑑定評価」に適している?

① 原価法のポイント 下表[どの方式がどのような不動産に適している?]
再調達原価
A.  「再調達原価」とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において、必要とされる適正な原価の総額をいいます。


B.  宅地造成直後と価格時点の地域要因を比較し、公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できます。


C.  再調達原価を求めることが困難な場合は、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とします。


・減価額
「減価額」を求める方法は、耐用年数に基づく方法と観察減価法があります。これらの方法は「併用」するものとします。


② 取引事例比較法のポイント 下表[どの方式がどのような不動産に適している?]

A. 「取引事例」は、多数の事例を収集する必要があり、原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域に存する不動産にかかるもののうちから選択するものとし、やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に存する不動産にかかるもののうちから、また、対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産にかかるもののうちから選択します。


B. 投機的取引と認められる事例は採用することはできません。
参考: 原価法における建設事例、収益還元法の収益事例なども上記 A.Bの要件を備えるものから選択する。


③ 収益還元法のポイント 下表[どの方式がどのような不動産に適している?]

収益価格を求める方法には、直接還元法と DCF法の2種類があります。


A.  直接還元法は、一期間(通常1年)の純収益を還元利回りによって還元する方法。


B.  DCF法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。


C. 証券化対象不動産については DCF法を適用します。

[どの方式がどのような不動産に適している?]

原価法

① 対象不動産が建物、建物およびその敷地の場合

再調達原価の把握および減価修正を適切に行うことができるときに有効である。

② 対象不動産が土地のみである場合

再調達原価を適切に求めることができるときは、土地のみであっても、この手法を用いることができる。

ポイント

土地の場合、既成市街地については原価法は適用することができない(=不適切)

 

取引事例比較法

取引事例比較法は、近隣地域もしくは同一需要圏内の類似地域において、対象不動産と類似の不動産取引が行われている場合、または同一需要圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合には有効である。

ポイント

取引事例比較法は、「事情補正」「時点修正」を行い。「地域要因」「個別的要因」を比較して価格を求めるので、これらの要因等が1つでも比較できないものは適用できない。

例)時点修正できないもの、事情補正できないものなど

 

収益還元法

賃貸用不動産または事業用不動産の価格を求める場合に、特に有効である(最も適している)

ポイント

① 一般に取引の対象とならない不動産以外には基本的にすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども、賃貸を想定することで適用されるものである。

文化財等の公共や公益の建築物には適用できない点に注意

② 市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、取引価格と収益価格との乖離(かいり)が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手段として「活用」すべきものである

 

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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