宅建に関する不動産用語140語

宅建に関する不動産用語  (株)日建学院『宅建受験法律用語集』から転載

1.あ行
2.か行
3.さ行
4.た行
5.な行
6.は行
7.ま行
8.や行
9.ら行

―あ行―

意思表示 (いしひょうじ)

 

法律上の効果の発生を目的とする人の表現行為で、法律がその目的通りの効果の発生を認めているものをいう。 例えば、 「愛している」といっても法律上は何の効果も発生しないから、これは民法上の 意思表示ではない。 これに対して、「結婚しよう」 ということは、 相手がこれを承諾することによって、婚姻予約という法律上の効果が発生するため、 これは民法上の意思表示である。 そして、この意思表示を要素とする行為を「法律行為」 という。

 

違約金 (いやくきん)

 

当事者が契約違反に備え、あらかじめ定めておく制裁金のこと。民法上、違約手付は損害賠償額の予定と推定されるから、特約や反証がない限り、契約違反 (債務不履行)に伴う損害賠償額は違約金の額に限定される。 なお、民法上その額に制限はないが、 宅建業法では、 宅建業者自ら売主となって宅建業者でない買主と売買契約を締結する場合、違約金と損害賠償額の予定は合算して代金の2割以内と制限されている。

 

一筆の土地 (いっぴつのとち)

 

本来連続している土地は、 人為的に様々な方法で区画割されている。このうち、登記簿の編成を目的に区画された一個の土地を一筆の土地という。 登記簿に記録される登記記録は、土地については、一筆の土地ごとに編成され、地目、地積、地番等を表題部に記載している。

 

違約手付 (いやくてつけ)

 

当事者に契約違反(債務不履行) があった場合に、違約罰(ペナルティ) として没収する趣旨で交付される手付のこと。 違約手付はこのように違約という趣旨を有するため、債務不履行の際には別途損害賠償を請求することも可能となる。 なお、宅建業法では、宅建業者自ら売主で宅建業者以外と売買契約をする場合、手付はすべて解約手付とされ、これに反する特約は無効とされている (なお、違約手付を兼ねることは可能)。

 

―か行―

 

開発許可 (かいはつきょか)

 

乱開発を防止するために設けられた都市計画法上 の許可制度。 開発行為をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

仮登記 (かりとうき)

 

仮登記には、 物権保全の仮登記 (1号仮登記)と請求権保全の仮登記 (2号仮登記) がある。前者は、例えば、売買契約を締結したことによって所有権は買主に移転したが、 登記所に対し提供しなければならない一定の情報を提供できない場合など (手 続上の要件が揃わない場合) に、その移転した所有 権を確保するためになされるものである。 一方後者 は、 例えば、売買予約等の成立によりまだ所有権は 売主の下にありながら、 買主が不動産の請求権(債 権)を取得した場合 (登記原因の権利の変動自体が 発生していない場合) に、 その請求権自体を確保するためになされるものである。 いずれも、比較的簡易な方法で申請できる反面、仮登記をしただけでは 対抗力を有しない。 ただし、将来その仮登記に基づく本登記がなされると、仮登記をした時点にまでさかのぼって対抗力が認められる。 なお、 仮登記の申請も原則として共同申請主義が採用されるが、仮登 記の登記義務者(売主等) の承諾を証する情報を提 供すれば、 仮登記の登記権利者 (買主等) が単独申請することも認められている。

 

解約手付 (かいやくてつけ)

 

手付を交付した者はそれを放棄し、受領した者はその倍額を現実に提供することにより、 それぞれ相手方が履行に着手するまでは契約を解除することができる、という趣旨で交付される金銭を解約手付という。 解約手付により契約が解除された場合、 別途損害賠償や違約金等を請求することはできない。なお、民法では、手付は解約手付と 「推定される」 の に対し、宅建業法の宅建業者が自ら売主となる場面では、解約手付と「みなされる」。

 

 

 

 

瑕疵(かし)

 

「きず」 とか 「欠陥」 という意味。 例えば購入した建物の土台が腐っていたような場合、 「その建物には瑕疵がある」 というように用いる。 また、このような物理的欠陥のみならず、「意思表示に瑕疵がある」 というように法律上必要であるにもかかわらず、その必要とされる要件を満たさないような場合にも 「瑕疵がある」という語句が用いられる。

 

仮登記担保 (かりとうきたんぽ)

 

仮登記はそれ自体では対抗力を有しないが、後に本登記に改めることにより仮登記をした時点にまでさかのぼって対抗力を有する。仮登記の持つこの性質を利用して債権担保の手段としたものが仮登記担 保である。 例えば、3,000万円の借金の担保として 5,000万円の自宅に債権者の仮登記を行い、期日までに返済しないときは仮登記を本登記にする (すなわち自宅の所有権を移転する) ことを約束すれば、債権者は安心して金を貸すことができる。 このような仮登記担保も、3,000万円の借金のかたに5,000万円の不動産を丸取りするというような不公平が生じるため、仮登記担保法という法律では債権者に清算金の交付を義務づけている。

 

課税標準 (かぜいひょうじゅん )

 

ある不動産を保有している者に対して固定資産税が課税され、ある不動産を取得した者に対して不動 産取得税が課税される。 このように「ある不動産の保有」とか「ある不動産の取得」という課税の原因となる事実を課税客体といい、この課税客体を数値(金額)で示したものを課税標準という。例えば、「ある不動産の保有」という課税客体につき、その不動産の固定資産課税評価額という数値が課税標準となる。一般に、税額は課税標準に税率を掛けて算出される。

 

 

 

還付と取戻し (かんぶととりもどし)

 

宅建業者の債権者が、営業保証金等から債権の弁済を受けることを 「還付」という。供託した宅建業者自身が営業保証金の返還を受けることを「取戻し」 といい、 両者はしっかり区別しておく必要がある。

 

元本 (がんぽん)

 

一般に、 利息を生むような金銭(貸金) のことを元本という。 利息は元本から生じるから、利息が利息を生むような複利の場合、その利息は元本に組み入れられる。

 

管理組合 (かんりくみあい)

 

区分所有者全員で、建物並びにその敷地及び付属 施設の管理を行うための団体を、一般に管理組合という。 管理組合は集会を開き、規約を定め、その代表として管理者を定めることができる。 なお、集会の特別決議に基づいて一定の登記をすることにより、 当該管理組合を法人化することができる (管理組合法人という)。

 

危険負担 (きけんふたん )

 

「双務契約において、当事者の責めによらない事情 により一方の債務が消滅した場合、他方の債務も消滅するか否かの問題。 例えば、売買契約締結後、引渡し前に目的物たる屋が落雷で焼失した場合、売主の引渡債務が消滅するのに対して、買主の代金支 払債務も消滅するか、という点で問題になる。 民法は、債務者(この例の場合買主) は、反対給付の履行 (代金の支払) を拒むことができると規定している。

 

既存不適格建築物 (きそんふてきかくけんちくぶつ)

 

建築基準法の施行又は適用の際、現に存する建築物又は現に工事中の建築物で、施行後の規定に適合しない部分を有するものをいい、これは違反建築物と扱われない。例えば、都市計画区域外にあった建物が都市計画区域に編入されたことにより、建築基準法の集団規定に適合しない場合でも、それをもって違反建築物とはならない。

 

原状回復義務 (げんじょうかいふくぎむ)

 

契約が解除された場合、当事者は互いに相手方を契約締結前の状態に戻す義務を負う。これを原状回復義務といい、具体的には給付を受けた物を相手方に返還し、金銭の場合は受領の時からの利息を付して返還しなければならない。

 

建築確認(けんちくかくにん )

 

個々の建築物の安全や衛生を確保するため、建築物の建築等をしようとする者は、工事着手前に建築主事等の確認を受けなければならないとした制度。

 

建築物 (けんちくぶつ)

 

土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱又は壁を有するもの、及びこれに付属する門又は塀を建築物という。その他、これに類する構造のものや観覧のための工作物も建築物とされ、具体的には屋根のない野球場の観覧席も建築物となる。なお、プラットホームの上屋や貯蔵庫 (ガスタンクやサイロ等 ) は、建築物ではない。

公正証書 (こうせいしょうしょ)

 

一般には、 私人間の権利義務に関する事項について、公証人がその権限に基づいて作成した証書をいう。公正証書は民事執行法で債務名義の一つとされるなど、極めて強い証明力を有する。 公正証書による契約書や遺言書などが典型である。

 

 

―さ行―

債権証書 (さいけんしょうしょ)

 

借用証書のように、債権の成立を証する書面のことをいう。 民法上、債権全額の弁済がされたときは、弁済者は債権証書の返還を請求できる。ただ、弁済と債権証書の返還は同時履行ではなく、弁済が先である点に注意しなければならない (受取証書の交付は弁済と同時履行である)。

 

債務不履行 (さいむふりこう)

 

故意又は過失により、債務者が債務の本旨 (本来的な趣旨) に従った履行をしないこと。 イメージ的には契約違反と考えてよい。履行遅滞、履行不能、不完全履行の3種に分かれ、債権者は損害賠償請求、契約解除などをすることができる。

 

更地 (さらち)

 

建物その他の工作物が設置されてなく、かつ、借地権等の使用収益権も存在していない土地。 類似の語句に「空地」 があるが、空地は事実上使用されていない土地を指し、その権利関係は問わない。 一般的に建物が建てられている土地より更地のほうが取引価格は高い。 なお、建物等が建っている土地を建付地 (たてつけち) といい、借地権などが設定されている土地を底地 (そこち) という。

 

37条書面 (さんじゅうななじょうしょめん)

宅建業者が宅地建物の取引を行った際に、契約締結後に遅滞なく交付しなければならないとされている書面。一般には契約書のことと考えてよいが、記載事項が法律で定められており、これを欠くと宅建業法に違反することとなる。 また、37条書面には宅地建物取引士が記名押印しなければならず、これを欠くことも許されない。

 

市街化区域 (しかいかくいき)

 

すでに市街地を形成している区域及びおおむね 10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき街化調整区域に区分する都市計画を図るべき区域をいう。 なお、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する都市計画を区域区分という。市街化区域では少なくとも用途地域が定められるため、建築物の用途に応じて秩序ある町並みの形成が図られる。

 

敷金 (しききん)

 

賃貸借契約 (主に建物)の締結に際し、当該契約から生じうる一切の債務を担保するため、 賃借人から賃貸人に交付される一時金のこと。敷金は、賃貸借契約が終了し引き渡した後、賃借人に債務があればそれを差し引いた額が、債務がなければその全額が、賃借人に返還される。 なお、契約中に賃貸人が交替した場合は敷金関係も新賃貸人に承継されるが、賃借人が交替した場合は新賃借人に承継されないのが原則である。

 

敷地権と敷地利用権 (しきちけんとしきちりようけん )

 

区分所有建物において、専有部分を所有するための敷地に関する権利を敷地利用権という。 具体的には、所有権、地上権又は賃借権の共有持分である。そしてこれらの敷地利用権のうち登記されているもので、かつ専有部分と分離処分できない権利を敷地 権という。

 

事業用定期借地権 (じぎょうようていきしゃくちけん)

 

もっぱら事業の用に供する建物の所有を目的とし、存続期間を10年以上50年未満として設定する借地権である。 契約の更新や建物買取請求の規定の適用がない。この借地権を設定するには公正証書によって契約を締結しなければならない。 事業用定期借地権は郊外の道路沿いにあるファミリーレストランなどに活用されている。

 

自然堤防(しぜんていぼう)

 

河川の中下流域において、上流から運搬されてきた砂等が堆積して形成された微高地のこと。 自然堤防の背後には粘土などの細粒物による低地が形成され、これを後背低地 (後背湿地) という。 自然堤防は比較的条件が良いため古くから集落や道路が築かれていたが、 後背低地は主に水田に利用されていたことから一般には宅地に適さないといわれている。

 

 

 

指定流通機構 (していりゅうつうきこう)

 

不動産取引の円滑かつ迅速化を図るため、依頼された物件の情報を登録し、取引の相手方を探索するシステムとして、宅建業法の規定に基づき国土交通大臣が指定したもの。宅建業者は専任又は専属専任媒介契約を締結した日から一定期間内に目的物件を指定流通機構に登録しなければならない。

 

事務所(じむしょ)

 

宅建業者の事務所とは、①本店(主たる事務所)、②宅建業を営む支店 (従たる事務所)、 ③継続的に業務を営むことができる施設を有する場所で契約締結権限を有する使用人を置くもの、の三つとされ限り、本店は常に事務所と扱われることである。 注意したのは、宅建業を営む支店等を有する宅建業法では、事務所の設置場所によって免許権者が異なり、設置数によって営業保証金の額や専任の宅地建物取引士の数が異なるなど、事務所が重要なポイントとなっている。

 

借地権 (しゃくちけん)

 

建物所有を目的とした土地賃借権又は地上権を、借地権という。借地権は借地借家法で強く保護され、土地賃借権であっても物権と同様の効力まで高められている。 なお、借地権を有する借主等を借地権者、地主を借地権設定者ということも併せて理解しておきたい。

 

斜線制限 (しゃせんせいげん )

建築基準法の集団規定(都市計画区域内等で適用される規定)の一つ。良好な市街地の形成を図るため、建築物の各部分の高さを規制するもので、道路斜線、隣地斜線、北側斜線の3種がある。建築物はこれらの斜線を超えて建築することができない。

 

相隣関係 (そうりんかんけい)

 

隣接する不動産の所有者相互の関係を調整する規定のこと。 本来は完全である所有権に対する法律上の制約の一つでもある。 例えば、建築物を建築するときは隣地境界線から50センチ以上離さなければならない等、民法は相隣関係について詳細な規定をおいている。 また、当事者の円滑な利用を促進するという趣旨観点から、相隣関係の規定は可能な限り隣接する所有権以外の権利(借地権等) にも準用される。

 

損害賠償額の予定 (そんがいばいしょうがくのよてい)

 

債務不履行の場合に債務者が支払う損害賠償の額を、あらかじめ当事者が契約で決めておくこと。 通常は、債務不履行の際に債権者が損害発生の事実と実際に生じた損害額等を証明して債務者に請求するのが原則である。対して損害賠償額の予定を定めておけば、 これらの証明をすることなく予定賠償額を請求することができる。この場合に実際の損害額と予定賠償額に違いがあっても当事者は予定賠償額に拘束される。

 

造作買取請求権 (ぞうさくかいとりせいきゅうけん)

 

借家契約が期間満了又は解約申入れによって終了した時に、賃借人が建物に備え付けた造作を賃貸人に買い取ってもらうよう請求する権利。 この権利の対象となる造作とは、賃貸人の同意を得て又は賃貸人から譲り受けて設置した物であることを要する。造作買取請求権は形成権であるから、賃借人の請求により直ちに効果が生じるが、造作買取請求権に基づく代金の支払いを担保するため、建物に留置権を行使することは認められない。なお、造作買取請求権を排除する特約は有効である。

 

 

贈与税(ぞうよぜい)

 

個人が個人から贈与により取得した財産に対して課せられる国税。相続税を補完する税として相続税法で規定され、相続税より高い税率で課せられる。なお、個人が法人から受けた贈与財産に対しては所得税が、法人が贈与を受けた場合は法人税が課せられる。

 

 

 

 

 

双務契約 (そうむけいやく)

 

契約当事者双方が、それぞれ対価的な関係を有する債務を負担し合う契約のこと。売買契約をはじめ、民法上の有償契約の多くが双務契約である。対して、贈与や使用貸借のように、一方当事者のみが債務を負う契約を片務契約という。

 

―た行―

 

対抗要件(たいこうようけん)

 

すでに成立している権利関係を第三者に対して主張 (対抗) し得るための要件をいう。 民法第177条 は不動産に対して所有権などの物権を取得した場合につき登記を対抗要件と定め、民法第178条は動産 の場合につき引渡しを対抗要件と定めている。 例えばAの所有地を購入したBは所有権を得ていてもその旨を登記しない限り、第三者、例えばその土地をA から二重に譲り受けたCなどに対し、所有権の取得を原則として主張しえず、 CがBより先に登記を得てしまうと、Bは結局所有権を取得しなかったのと同じ結果になってしまう。この場合、BはAに対して債務不履行の責任を問う以外にない。

 

 

代理人(だいりにん)

 

代理権を有する者をいう。代理は本人に代わって意思表示をなし、効果は本人の方に帰属する制度であるから、代理人自身の利益が害されるおそれはない。そこで民法は制限行為能力者でも他人の代理人となることを認めている。したがって、代理人が制限行為能力者だったという理由では、本人・代理人又は法定代理人も、その代理行為を取り消すことはできない。なお、本人の意思表示によって代理権を受けた者を任意代理人、法律の規定によって代理権を取得した者を法定代理人という。

 

諾成契約 (だくせいけいやく)

 

当事者の意思表示が合致するだけで成立し、目的物の引渡しなどを必要としない契約をいう。要物契約に対する語である。意思尊重の近代法の下では主流となる形態で、民法の定める13種類の典型契約のうち、消費貸借 (書面によるものを除く) のほかはすべて諾成契約である。

 

宅地 (たくち)

 

宅地の定義は、その法律によって扱いが異なる。まず、宅建業法上は、建物の敷地に供される土地又は用途地域内の土地で、現在、道路、公園、河川、広場、水路に供されているものを除くものをいう、と規定されている。次に、宅地造成等規制法上は、農地、採草放牧地、森林及び公共施設用地以外の土地をいう、と規定される。最後に、土地区画整理法 上は、公共施設の用に供されている国又は地方公共団体の所有する土地以外の土地とされる。 したがって、農地や山林も宅地に含まれる。 このように、それぞれの法律で「宅地」の意味が異なるため、しっかり区別して学習しておきたい。

 

宅地建物取引業 (たくちたてものとりひきぎょう)

 

宅地又は建物について、①自ら売買又は交換、②売買、交換、 貸借の代理、③売買、交換、貸借の媒介を業として行うことをいう。業として行うか否かは、①取引の対象者、②取引の目的、③取引対象物件の取得経緯、④取引の態様、⑤取引の反復継続性を総合的に判断する。したがって、自分の不動産を貸借することは宅地建物取引業とはならない。 また、取引の相手が自社の社員といったように特定している場合や、1回だけの取引で反復継続性がみられない場合も業に当たらない。

 

宅地建物取引士 (たくちたてものとりひきし)

 

宅地建物取引士資格試験に合格し、宅地建物取引士資格登録簿に登録を受け、かつ、登録した都道府 県知事から宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう。したがって、試験に合格して登録を受けただけでは宅地建物取引士とはいわない。 なお、法定されている宅地建物取引士が行うべき事務は、①重要事項の説明、 ②重要事項説明書への記名・押印、③37条書面への記名・押印である。

 

建物買取請求権 (たてものかいとりせいきゅうけん )

 

借地上の建物を地主 ( 借地権設定者) に買い取ってもらう権利のこと。建物買取請求権は、①借地権終了時における借地権者の建物買取請求権、②借地権譲渡につき承諾が得られない場合の第三者(譲受人)の建物買取請求権の2種がある。いずれも建物取壊しによる経済的損失を避けることを目的としており、権利者の一方的な意思表示により効力が生じる形成権である。なお、買取価格は建物価格であり、借地権価格は含まないとするのが判例である。

 

担保物権 (たんぽぶっけん)

 

目的物を債権の担保に供することを目的とする物権である。例えば、AがCに対して10万円の債権を有し、BもCに対して90万円の債権を有する場合に、Cの財産が50万円しかないときは、Aは5万円しか債権を回収することができない (債権者平等の原則)。 そのような結果をさけるため、A がある特定の財産から優先的にまず自分の 10万円の債権の弁済を受けられるようにするための物権を担保物権という。担保物権は、このように目的物から優先弁済を受けることを目的とするから、目的物の交換価値(売ったときの価値)を支配する物権といわれる。

 

地域地区(ちいきちく)

 

都市計画区域等を細かく各種の地域、地区又は街区に区分する都市計画の総称である。 地域地区は、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高層住居誘導地区、高度地区、高度利用地区、特定街区、防火・準防火地域、景観地区、風致地区、などに分けられる。これらは、いずれも建築物の用途や高さ、構造等を規制することにより適正な都市の環 境を保持しようとするものである。

 

 

地価公示 (ちかこうじ)

 

公示区域内 (国土利用計画法に基づいて指定される規制区域を除く) において土地鑑定委員会が選定した標準地の地価を公示することをいう。 正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び、公共の利益となる事業の用に供する土地の適当な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成を目的としている。

 

地区計画等 (ちくけいかくとう)

 

都市計画法に定める都市計画の一つ。主として比較的狭い範囲の地区につき、その地区の特性を重視して定められるものである。地区計画等には、①地区計画、②防災街区整備地区計画、③歴史的風致維持向上地区計画、④沿道地区計画、⑤集落地区計画、の5つの計画がある。

 

 

地積(ちせき)

登記簿上、一筆の土地の広さを示す面積のこと。平方メートルを単位として定められ、1平方メートルの100分の1未満は切り捨てる。土地によって は、登記簿上の地積と実測上の面積が一致していないものもあるので注意を要する。

 

地目(ちもく)

 

土地の状況又はその使用目的によって付けられる 登記簿上の土地の名称。 これには 「宅地」「田」「畑」のほか、「山林」「原野」「牧場」「塩田」「鉱泉地」「池沼」「墓地」 「境内地」「運河用地」「公衆用道路」「公園」「雑種地」などがある。地目が「畑」のような土地は、農地法等の関係から登記手続き上種々の制限がある。地目も登記簿上一筆を単位として決められる。

 

長期譲渡所得 (ちょうきじょうとしょとく )

 

譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地建物の譲渡による所得をいう。 原則として、課税長期譲渡所得金額に対して一律15%の税率で課税される。 軽減措置として、①居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率、②優良住宅地の造成等のための譲渡の軽減税率、③特定の居住用財産の買換えの課税の特例等がある。

 

聴聞 (ちょうもん)

 

行政庁が監督処分を行うに際し、事前に相手方に弁明、証拠物の提出等の機会を与える手続きをいう。宅建業者に対する指示、業務停止、免許取消、及び宅地建物取引士等に対する指示、事務禁止、登録消除の処分すべてについて原則として聴聞が必要とされる。宅建業法上、聴聞の審理は原則として公開により行われる。

 

定期借地権 (ていきしゃくちけん )

 

約定期間の終了により確定的に借地関係が終了する制度をいう。これには3つの型があり、 ① 存続期間を50年以上と定める一般定期借地権、②もっぱら事業目的に供する建物の所有を目的とする期間10年以上50年未満の事業用定期借地権、③30年以上の期間を定め、期間満了後に借地上の建物を相当の対価で地主に譲渡することをあらかじめ約定する建物譲渡特約付借地権である。一般に定期借地権というときは、①のものだけを指すことが多い。

 

手付金等 (てつけきんとう)

 

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約に際し、一定額を超えた場合に保全措置を講じなければならない金銭のこと。宅建業法では、名称のいかんを問わず、契約締結後、 引渡し前までに受領する金銭で代金に充当するものをいう、と定義づけされている。 具体的には、手付金・中間金・内金等を一括して手付金等というため、単に手付とか手付金という場合としっかり区別して理解しておかなければならない。
 

―な行―

 

農業委員会(のうぎょういいんかい)

 

自作農の維持、農地等の利用関係の調整など農地事務の管理執行を行うために市町村に設置される委員会。市町村長が選任した委員をもって構成される。農地法3条の許可は、農業委員会が行う。

 

―は行―

 

媒介契約 (ばいかいけいやく)

 

宅地や建物の売買・交換等の仲介を宅建業者に依頼する契約のことである。宅建業者は契約内容の明確化のために、媒介契約を締結した場合、遅滞なく契約内容を記載した書面 (媒介契約書) を作成して記名押印し、これを依頼者に交付しなければならない(ただし、貸借の媒介を除く)。 媒介契約は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つ に大別される。

 

表示に関する登記 (ひょうじにかんするとうき)

家屋を新築した場合等において、当該建物の所在地の登記所に建物の特定に必要な事項を登記してもらうべく行う登記のように、不動産の物理的状況を示す登記をいう(登記記録の表題部の登記)。 表示に関する登記は、原則として申請が義務づけられ、また、登記官が職権で行うことができる。

 

標準地(ひょうじゅんち )

 

地価公示法により都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域 (公示区域) において、正常な価格を公示するために選定される土地をいう。標準地は、土地鑑定委員会が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定される。なお標準地は一筆の土地でなくともよく、あるいは建物が建っていたり、借地権や抵当権などが設定されていてもかまわない。

 

表題登記 (ひょうだいとうき)

 

表示に関する登記のうち、当該不動産について表題部に最初にされる登記をいう。例えば、新築した建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1か月以内に、 表題登記を申請しなければならない。

 

表題部(ひょうだいぶ)

 

表題部は、登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。その不動産の物理的内容を表示する。建物の場合は、所在・家屋番号・種類・ 構造・床面積、及び所有者の住所・氏名が記録される。

 

―まー

抹消登記 (まっしょうとうき)

 

すでに記載済みの登記を抹消する登記をいう抹消登記は権利の全部についてのみ認められ、 権利の一部だけ抹消することはできない。例えば、抵当権の被担保債務が弁済により消滅した場合の抵当権抹 消登記がその具体例である。なお、抹消登記も原則として共同申請主義が適用される。

 

無過失責任(むかしつせきにん)

 

自分の行為に故意・過失がなくても責任を負わねばならないことをいう。

 

免許 (めんきょ)

 

一定の者の申請により本人の資格を免許基準により審査し、適法に宅建業のできる地位を与えること。 免許には国土交通大臣免許と都道府県知事免許の2種類がある。免許は受けた者のみに有効なのであって、宅建業者が個人の場合の相続、法人(会社) の場合の合併によっても承継されない。免許の有効期間は大臣免許も知事免許も取得の日から5年である。

 

―や行―

 

約款 (やっかん)

多数の取引を画一的に処理するために、あらかじめ、契約内容として定型的に作成されている契約条項をいう。 普通契約約款、普通契約条款、業務約款、あるいは単に約款と呼ばれる。なお、宅建業法では媒介契約の内容について国土交通大臣が約款を定めており、これを標準媒介契約約款という。

 

用途地域 (ようとちいき)

 

市街化区域内の秩序を保つため、建築物の用途を規制する都市計画。用途地域は全部で13種からなるが、これは住居系、商業系、工業系の3つに大別 できる。これらの用途地域は原則として市町村が定めるが、必要と認めるときは公聴会を開催し、また決定に際しては市の場合は知事と協議し、町村の場合は知事の同意を要する。なお、市街化区域については少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域については原則として用途地域を定めないものとされる。

 

 

―ら行―

 

履行遅滞 (りこうちたい)

 

履行が可能なのに履行期を過ぎても債務者が履行をしないこと。履行期は当事者間で決めてあることが多いが、何月何日と確定的に決めてあるときには、その期限を過ぎると遅滞になり、「君が上京したら時計をやろう」というように不確定な期限を決めたときには、 債務者が上京の事実を知った時から 遅滞になる。 また、 期限の定めがないときには、 債 務者が履行の催告を受けたときから遅滞となる。履行遅滞を理由として損害賠償の請求をするには、債務者の側に遅延について帰責事由がなければならない。なお、契約に基づく債務の履行遅滞の場合には、契約を解除することもできるが、 債務者の帰責事由は不要である。

 

 

連帯債務 (れんたいさいむ)

 

数人の債務者が同一の給付を目的とする債務を各自独立して負担し、そのうち1人がこれを履行すれば、 すべての連帯債務者について債務が消滅する関係をいう。 民法上は分割債務が原則とされるため、 連帯債務は法律に特別の規定がある場合か、当事者の特約がある場合に生じる。

 

移転の登記と保存の登記 (いてんのとうきとほぞんのとうき)

いずれも権利に関する登記の分類上の名称である。ある者に属する権利が他の者に移ったという事実がある場合になされる登記が「移転の登記」で、所有権の移転の登記をはじめ、地上権や抵当権等についても移転登記がなされる。これに対して、原始的に生じた権利を取得した者が、その権利を確保するためにする登記を 「保存の登記」 という。 例えば 家屋を建築したことによってその家屋の所有権を原 始取得した場合になされる「所有権の保存の登記」が具体例である。保存登記は所有権と先取特権以外の権利についてなされることはなく、また所有権の保存の登記は初めてする権利に関する登記であるから、この登記を経ないで他の権利に関する登記をすることはできない。

 

遺留分(いりゅうぶん)

 

自分の財産をどのように処分しようと自分の勝手であるから、全財産を愛人に贈与するという遺言も法律上有効である。 ただ、このような遺言は残された妻子の生活の糧まで奪い取ることになりかねない。 そこで、配偶者、子供及び直系尊属(父母など) には、 遺産の一定割合を主張する権利が認められた。 この割合を遺留分といい、遺留分を主張してそれに相当する金銭の支払を請求することができる権利を遺留分侵害額の請求権という。 注意しなければならないのは、遺留分を侵害する遺言自体は有効である、ということである。

 

受取証書 (うけとりしょうしょ)

 

債権者が債務の弁済を受けたことを証明するために債務者に交付する書面。 平たくいえば領収書のことである。一般に債務の弁済と受取証書の交付は同時履行の関係に立つ。 なお、 類似の語句に債権証書と混同しないように注意しなければならない。

 

 

営業保証金 (えいぎょうほしょうきん )

 

取引の相手方の債権を担保する趣旨で、 宅建業者の供託義務が課せられている供託金のこと。宅建業者は保証協会に加入する場合を除き、営業保証金を供託しその旨を免許権者に届け出なければ、業務を開始してはならない。 なお、営業保証金の額は、主たる事務所 1,000万円、その他の事務所1カ所につき500万円の合算額と政令で定められ、 宅建業者は主たる事務所のもよりの供託所にこの合算額を一括して供託しなければならない。

 

供託 (きょうたく)

 

金銭、有価証券などを供託所に寄託すること。その手続きの詳細は供託法という法律に定められているが、宅建試験では民法上の弁済供託(債務を消滅させるための供託)と宅建業法上の営業保証金の供託を理解すれば足りる。

 

共用部分(きょうようぶぶん)

 

分譲マンションのような区分所有建物のうち、専有部分以外の部分(廊下・階段室等)、及び規約で共用部分と定められた部分(集会室等) をいう。共用部分の権利形態は原則として区分所有者全員の共有となる。

 

近隣地域 (きんりんちいき)

 

鑑定評価の対象不動産が存在し、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいう。近隣地域は対象不動産の価格形成に直接の影響を与える。

 

 

区分所有権 (くぶんしょゆうけん)

 

構造上の独立性と利用上の独立性を備えた分譲マンションの各室等 (専有部分)に成立する所有権のこと。区分所有権が成立する建物を区分所有建物といい、区分所有権を有する者を区分所有者という。

 

区分地上権 (くぶんちじょうけん)

 

工作物を所有するため、他人の土地の地下又は空中について上下の範囲を定め設定された地上権のこと。すでに地上権が設定されている土地であっても、地上権者の承諾を得ることにより区分地上権を設定することができる。地下鉄や送電線等に利用価値は高い。

 

競売 (けいばい)

 

債務者の不動産等を差し押さえ、これを売却・換価して、その代金によって債権を回収する強制執行の方法。その詳細な手続きは民事執行法が定める。

 

契約自由の原則 (けいやくじゆうのげんそく )

 

公序良俗に反しない限り、どのような内容の契約を、誰と、どのような方法で締結し、又は締結しないかは、すべて個人の自由であるとする原則。 個人間の権利義務について国家は口出しすべきではない、という民法の個人主義的思想の現れである。

 

契約不適合責任 (けいやくふてきごうせきにん)

例えば、売買により引渡しを受けた建物の土台が腐っていたというように、売買契約の目的物に物理的・心理的欠陥や法律的欠陥 (建築不可能な土地であったような場合) 等があった場合、買主は、追完請求、代金減額請求のほか、債務不履行責任として損害賠償請求や契約解除をすることができる。 このような売主の責任を契約不適合責任という。

 

原価法 (げんかほう )

 

不動産の鑑定評価の一手法。 鑑定の対象たる不動産と同等のものを作ったらいくらかかるか (再調達原価) を求め、その額から時の経過による損耗などを減価修正して不動産の価格を判定する。したがって、既成市街地の土地など再調達原価を求めるのが不可能な場合は原価法を用いることができない。

 

 

建築面積 (けんちくめんせき)

 

建築物の真上から光を当てたときに、その真下にできる影 (水平投影面積) 建築面積である、 というイメージをもつとよい。 ただし、地階で地盤面上1m以下にある部分やひさし・軒などで1m以上突き出している場合にその先端から1m後退した線までの部分は、建築面積に算入されない。

 

建蔽率 (けんぺいりつ)

 

建築物の敷地面積に対する建築面積の割合のこと。例えば敷地面積が200m²で建蔽率が80%であれば、その敷地に建築することができる建築物の最大建築面積は160m² となる。 なお、建蔽率の規制は、(準) 都市計画区域内においてのみ適用されるのが原則である。

 

権利金 (けんりきん )

 

不動産の賃貸借契約等の際に、賃借人から賃貸人に交付される一時金。一般に、権利の設定の対価として支払われる金銭であって、契約終了後も返還されないものをいうと解されている。ただ、その法的性質は多様であり、具体的契約によって様々なものが見られる。

 

権利に関する登記 (けんりにかんするとうき)

 

不動産登記は2つの大きな役割を担っている。 1つは、不動産の物理的状況を国家が把握し、これを下に固定資産税を課すなどの行政的役割であり、そのための登記を表示に関する登記という。そしてもう1つは不動産取引の安全と円滑を図るため、その不動産は誰が所有し、誰が抵当権を有しているか等の権利関係を公示する役割であり、そのための登記を権利に関する登記という。端的には、表題部にされた登記を表示に関する登記、権利部にされた登記を権利に関する登記ということができる。

 

権利部 (けんりぶ)

 

登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。

 

公正競争規約 (こうせいきょうそうきやく)

 

不当な顧客の誘引を防止し公正な競争を確保するために、景表法に基づき事業者団体が締結又は設定し、消費者庁長官及び公正取引委員会の認定を受けた協定又は規約。宅建業者団体の自主規制規約としては、「不動産の表示に関する公正競争規約」などがある。

 

 

高度利用地区 (こうどりようちく)

 

都市計画法に規定する地域地区に関する都市計画の一つ。 用途地域内において、市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、容積率 (建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合) の最高限度及び最低限度、建蔽率 (建築物の建築面積の敷地面積に対する割合) の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置を定める地区である。

 

固定資産税 (こていしさんぜい)

 

土地・建物・償却資産の保有者に対して課税される市町村税。 土地建物にかかる固定資産税は、毎年 1月1日現在、固定資産課税台帳に登録されている者に形式的に課税される。つまり、ある年の3月に土地建物が譲渡されても、その年の固定資産税の納税義務者は売主となる。 また、土地建物の固定資産税は、当該台帳に登録されている価格を基準に課税され、台帳価格は3年に1度だけ見直しがされる (基準年度主義)

高度地区 (こうどちく)

 

都市計画法に規定する地域地区に関する都市計画の一つ。 用途地域内において、市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

 

収益還元法 (しゅうえきかんげんほう)

 

不動産の鑑定方法の一つ。 鑑定する不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める。賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効である。一般的に市場性を有しない不動産以外のものには適用すべきであり、自用の不動産といえども賃貸を想定することにより適用される。

 

従業者証明書 (じゅうぎょうしゃしょうめいしょ)

宅建業に従事する者に携帯義務が課せられている証明書。その様式は法律に定められ、 これに各宅建業者が必要事項を記載して作成する。従業者は業務に従事する際に常にこれを携帯し、取引の関係者の請求に応じて提示しなければならない。

 

従業者名簿 (じゅうぎょうしゃめいぼ)

 

宅建業者の事務所ごとに設置が義務づけられている名簿のこと。その様式は法律に定められ、従業者の氏名、従業者証明書の番号その他の法定事項が記載される。宅建業者は取引の関係者からの請求に応じ、この名簿を閲覧に供しなければならず、また、記録の記載をした日から10年間保存しなければならない。

 

 

住宅ローン控除 (じゅうたくろーんこうじょ)

 

個人が借入金 (ローン) によって一定の住宅を取得し居住の用に供した場合に、その者が通常納めている所得税が一定額控除される制度。 例えば、サラリーマンがローンを組んでマイホームを購入した場合、申告することにより、一定期間、借入金の年末 残高に一定割合を掛けた額が年末調整等によって還 付 (所得税から控除) される。いわば、ローンの返済を楽にするために通常の所得税を割り引く、という住宅政策の一つである。

 

集団規定 (しゅうだんきてい)

 

建築基準法第3章 「都市計画区域内の建築物の敷地、構造及び建築設備」の規定をいう。 集団規定は建築物相互間の安全、衛生などの観点から規制するもので、個々の建築物の安全、衛生などの観点から規制する同法第2章の単体規定と区別される。集団規定は原則として都市計画区域及び準都市計画区域を適用対象区域とし、その主な内容として、 道路、用途規制、容積率、建蔽率、斜線制限、日影規制、防火地域等の規制がある。

 

重要事項の説明 (じゅうようじこうのせつめい)

 

宅地建物の売買契約等が成立するまでに、取引物件の権利関係や法令上の制限等について権利を得ようとする買主等に説明すること。 宅建業者は宅地建物取引士をして、重要事項が記載された書面を交付して、説明させなければならない。ただし、相手方等が宅建業者である場合は、書面の交付で足りる。また、宅地建物取引士は重要事項が記載された書面に記名押印しなければならず、 説明するときは必ず 宅地建物取引士証を相手方に提示しなければならない。

 

準耐火建築物 (じゅんたいかけんちくぶつ)

 

壁・柱等の主要構造部を準耐火構造とし、窓等に防火戸を設けたものや、外壁を耐火構造とし、屋根を不燃材料としたもの等をいう。耐火構造を大まかにいえば、例えば3階建ての建築物の柱、床、はり、などの一定の主要構造部が通常の火災時に1時間以上 (屋根、 階段は30分以上) 耐える性質を有すると認められたものであり、準耐火構造は45分以上 (屋根、階段は30分以上) 耐える性質を有すると認められたものである。

 

 

 

 

準都市計画区域 (じゅんとしけいかくくいき)

 

都市計画区域外で、相当数の建築物の建築等が現に行われ、又は行われると見込まれる一定の区域で、そのまま放置すれば将来における都市整備などに支障が生じるおそれがあると認められる区域として、都道府県が指定した区域のこと。準都市計画区域内では、用途地域等を定めることができ、都市計画区域に準じた規制が行われる。

 

条例 (じょうれい)

 

地方公共団体の議会の議決によって制定される法。条例は、地方公共団体の事務に関する事項で、法律に反しない範囲で制定することができる。具体的には、神奈川県の条例は神奈川県だけで通用するものであり、神奈川県議会の議決で定められる。また、条例には罰則を設けることもできる。

 

所有権 (しょゆうけん)

 

法令の範囲内で、物を全面的かつ自由に使用・ 収益処分することができる物権。物権法定主義により民法は物権の種類を限定的に定めているが、それらの物権の中心となる権利である。

 

申請情報 (しんせいじょうほう)

 

登記の申請に必要な事項として政令で定める情報をいう。登記の申請は、申請情報を提供して行わなければならない。

 

制限行為能力者 (せいげんこういのうりょくしゃ)

財産上の行為を単独で完全にできる能力 (行為能力) について、一定の範囲で制限を受ける者をいう。未成年者、成年被後見人、被保佐人及び被補助人をいうが、各人の能力の範囲はそれぞれ異なる。制限行為能力者にはそれぞれ保護者が付けられ、その保護者の同意又は代理等によって、制限された能力の範囲外の行為をすることができる。

 

正常価格 (せいじょうかかく)

 

市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格不動産の正常価格を求めるものである。不動産の鑑定評価は原則として対象となる鑑定評価は原則として対象となる不動産の正常価格を求めるものである。なお、地価公示法により求められる公示価格は、標準地の単位面積当たりの「正常な価格」とされる。この「正常価格な価格」とは、土地について自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格で、土地に建物や借地権等が存在する場合は、それらがないものとした価格(更地価格) とされている。

 

正当事由 (せいとうじゆう)

 

借地借家法の適用を受ける不動産賃貸借において、賃貸人が更新拒絶又は解約申入れをするのに必要とされる事由のこと。 要するに賃貸人の一方的な事情だけで賃貸借を終了させないための法理であるから、当事者双方の事情を考慮し、賃借人の事情よりも賃貸人の事情を保護するのが妥当と認められる場合に、初めて正当事由が成立する。したがって、 立退き料の給付などは従たる要素に過ぎず、それのみで正当事由が成立することはない。

 

 

善管注意義務 (ぜんかんちゅういぎむ)

 

善良な管理者としての注意義務の略。 民法上の注意義務は、自己のためにすると同一の注意義務と善管注意義務に大別される。 善管注意義務とは、その人の職業や社会的地位等から考えて客観的に要求される程度の注意義務をいい、自己のためにすると同一の注意義務はこれより注意義務の程度が軽減されたものである。 民法上、自己のためにすると同一の注意義務は、無償で寄託を受けた者と親権者、相続人、相続放棄者、限定承認者に適用され、他はすべて善管注意義務を負うと考えておけばよい。

 

専有部分(せんゆうぶぶん)

 

構造上の独立性と利用上の独立性を有することにより、 区分所有法の規定により区分所有権の目的となる建物の部分。 簡単にいえば分譲マンションの各戸である。 専有部分を所有する者を区分所有者という。

 

相殺 (そうさい)

 

双方が互いに同種の債権を有する場合に、一定の条件(相殺適状)が備わったときは、一方からの意思表示で双方の債権を対当額で消滅させることをいう。 このように相殺は相手方の承諾を要せずに効力が生じる行為 (単独行為) であるから、その意思表示に条件等を付けることはできない。 なお、当事者の契約 (申込みと承諾) による相殺は、相殺契約と して一般の相殺とは区別されている。

 

造作 (ぞうさく)

 

建物に付加された物で、貸借人が所有し、建物の使用に役立つものをいう。 例えば、たたみ、建具などがある。

 

 

 

双方代理 (そうほうだいり)

 

同一人が当事者双方の代理人となって契約をすること。 契約の当事者は利害が対立するのが通常であるため、同一人が両者の代理人となるといずれか一方の利益が著しく害されてしまう。 そこで民法は原則としてこれを禁止し、違反した行為は無権代理と 扱うこととした。なお、債務の履行や登記の申請のようにすでに生じている権利義務の履行をするだけのような場合は、当事者に損害を与えるおそれがないため双方代理も認められる。

 

 

 

転貸借 (てんたいしゃく)

 

賃借人が賃借物を第三者に賃貸すること(転貸) をいう。 原則として転貸借には賃貸人の承認が必要であり、無断転貸は解除原因となるが、 賃貸人に対する背信行為すなわち信頼関係を破壊する行為と認められない場合には、承諾なしに転貸しても賃貸人は賃貸借契約を解除することができない。

 

登記 (とうき)

 

登記官が登記簿と呼ばれる公簿に不動産の表示 (物理的状況) もしくは権利に関する一定の事項を記録すること、又はその記録をいう。登記は主に物権変動における対抗要件としての効力をもつが、そのためには、登記が法律の規定に則っていなければならないことはもちろん、真実の権利関係に合致したものでなければならない。

 

登記記録 (とうききろく)

 

表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに作成される電 磁的記録をいう。なお、登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成する。

 

登記原因証明情報 (とうきげんいんしょうめいじょうほう)

権利に関する登記を申請する場合に、申請人が、原則として、その申請情報と併せて提供しなければならない、登記原因を証する情報をいう。

 

登記権利者と登記義務者(とうきけんりしゃととうきぎむしゃ)

 

権利に関する登記をすることにより、 登記上、直接に利益を受ける者を登記権利者といい、逆に、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人を登記義務者という。売買に基づく所有権の移転の登記についていえば、売主が登記義務者、買主が登記権利者であり、抵当権設定登記についていえば、不動産を抵当に入れた所有者が登記義務者で抵当権者が登記権利者である。なお、権利に関する登記の申請は、原則として、登記権利者及び登記義務者が共同して行わなければならない (共同申請主義)。

 

登記識別情報(とうきしきべつじょうほう)

登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合等に、当該登記名義人自らが当該登記を申請していることを確認するために用いられる符号その他の情報であって、登記名義人を識別することができるものをいう。

 

登記事項 (とうきじこう)

 

不動産登記法の規定により、登記記録として登記すべき事項をいう。

 

登記所 (とうきしょ)

 

登記の事務をつかさどる役所。具体的には、不動産の所在地を管轄する法務局もしくは地方法務局もしくはこれらの支局又はこれらの出張所をいう。(不動産) 登記簿 (とうきぼ) 登記記録が記録される帳簿で、磁気ディスクで調整するものをいう。 これは、土地・建物の物理的状況や権利関係について記録し、公衆に公開される公の帳簿である。

 

登録免許税(とうろくめんきょぜい)

 

不動産の登記などを申請する際に納付する国税。不動産登記の申請にかかる登録免許税の課税標準は、原則として固定資産課税評価額であり、その税率は登記の種類によって法律に定められている。現金納付が原則であるが、 税額が3万円以下の場合は収入印紙によって納付することも認められている。

 

特殊建築物 (とくしゅけんちくぶつ)

 

主として多数の者が出入り又は居住の用に供する建築物で、具体的には、学校・映画館・病院・ホテル・共同住宅・マーケット・バー・倉庫及び自動車車庫などである。なお、 住宅・事務所・神社・銀行・役場などは特殊建築物とされていない。

 

特定行政庁 (とくていぎょうせいちょう)

建築基準法上、建築主事を置く市町村の区域にあってはその市町村の長を、その他の市町村の区域にあっては都道府県知事を特定行政庁という。建築主事の権限に属する建築確認及び検査等を除き、建築基準法は特定行政庁が執行する。

 

都市計画 (としけいかく )

 

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画を総称して都市計画という。都市計画が決定されると、都市計画法に基づき各種の規制が行われると共に、その計画に基づいた各種の整備事業が実施される。

 

都市計画区域 (としけいかくくいき)

 

都市計画法に基づき、計画的な都市づくりを行うために指定された区域のこと。市などの中心の市街地を含み、自然的、社会的条件、その他の現況及び 推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要がある区域等が指定される。原則として都道府県が指定する。ただし、2以上の都府県にまたがる都市計画区域は、国土交 通大臣が指定する。都市計画区域は一の市町村又は都府県の区域を越えて指定されることもある。

 

都市施設 (とししせつ)

 

都市に必要とされる施設として、都市計画法において都市計画として規定されたものをいう。具体例としては道路・駐車場の交通施設、公園・広場・墓園等の公共空地、上下水道等であり、これらの施設のうち、具体的に都市計画で定められたものは都市計画施設と呼ばれる。なお、特に必要があるときは、都市計画区域外においても都市施設を定めることができる。

 

土地鑑定委員会 (とちかんていいいんかい)

 

地価公示法及び不動産の鑑定評価に関する法律に基づく権限を行わせるため、国土交通省に置かれている委員会。事務として地価の公示に関すること、不動産鑑定士試験に関することなどがある。

 

取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

 

不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法の一つで、不動産の取引事例に着目するものをいう。まず、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じた事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因及び個別 的要因の比較を行って求められた価格を比較衡量し、これによって対象不動産の試算価格を求めるも のである。取引事例比較法は、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において、対象不動産と類似の取引が行われている場合等に有効とされる。

 

定期建物賃貸借 (ていきたてものちんたいしゃく )

 

あらかじめ当事者で定めた期間が満了したときに、確定的に終了する建物賃貸借のこと。 通常の建物賃貸借は、貸主に正当事由がないと更新を拒絶できないため、貸主が借家契約をためらうケースが多かった。そこで、借家の安定供給を促進するため、新しい契約形態として創設された制度である。定期建物賃貸借をするためには、賃貸人があらかじめ 借人に対し、書面を交付して説明しなければならない。また、書面で契約しなければならない。

 

 

抵当権(ていとうけん)

 

「債権者が目的となる不動産の引渡しを受けないでこれを債権の担保とし、債務者が弁済しないときには、その不動産を競売して、優先的に弁済を受ける権利をいう。質権と並んで約定担保物権であるが、債権者が目的物を取り上げてしまう質権とは大きく異なり、 目的物を設定者の手に残してその利用に委ね、いざという場合に、はじめてその効果を発揮する。 抵当権は、抵当権者と抵当権設定者との間の設定契約によって成立するが、登記をしなければ第三者に対して抵当権の存在を主張することはできない。

 

手付 (てつけ)

契約の締結にあたり、当事者の一方から相手方に対し交付される金銭のこと。売買契約等にあっては代金の何割かを支払うことが多い。手付の法的性質は多様であるが、一般に ①契約締結を証するもの (証約手付)、②違約罰とするもの (違約手付)、③解除権を留保するもの (解約手付) の3種に大別される。すべて手付は証約手付としての性質をもつと 同時に、当事者の特約、又は法律の規定によって他の性質 (違約手付・解約手付) が併せて付与される。

 

停止条件(ていしじょうけん)

 

法律行為の効力が発生するか否かを将来起こることが不確実な事実にかからせるものをいう。例えば、売主の転勤時に効力が生じることを条件として建物の売買をすれば、その売買は転勤時に効力を生じ、売主はその時点で建物を買主に移転する義務を負う。

 

農地(のうち)

 

耕作の目的に供される土地、つまり田又は畑のことで、作物を問わない。したがって、 茶畑や果樹園も農地であり、休耕地も農地とみなされる。また、登記簿上の地目も関係なく、現況で判断するので、現況が田又は畑であれば山林として登記されていても農地とみなされる。

 

弁済業務保証金 (べんさいぎょうむほしょうきん)

 

弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会 が、 供託所に供託義務を負う金銭をいう。 社員から 分担金の納付を受けた日から1週間以内に、納付を 受けた分担金と同額を法務大臣及び国土交通大臣が 定める供託所に現金のほか有価証券等で供託する。 保証協会は弁済業務保証金を供託したときは、 その 旨を当該供託に係る社員の免許権者に届け出なければならない。

 

 

 

弁済業務保証金分担金 (べんさいぎょうむほしょうきんぶ んたんきん)

 

宅建業者が営業保証金を供託する代わりに保証協 会に納付する金銭をいう。 宅建業者は、保証協会に 加入しようとする(社員となる) 日までに、 現金で 弁済業務保証金分担金を納付しなければならず、分担金の額は、主たる事務所 (本店) 60万円、従たる事務所(支店) 1か所につき30万円の合計である。 また、社員が新たに事務所を増設した場合は、 増設の日から2週間以内に納付しなければならない。

 

 

法定代理人(ほうていだいりにん )

 

本人の意思によらないで、法律の規定によって代理権が与えられる者をいう。未成年者の親権者や成年被後見人の成年後見人などがその例である。

 

弁済の提供(べんさいのていきょう)

 

債務者が弁済のために債権者の協力を待たずに、 まず、自らできるだけのことをなして債権者の協力 を求めることをいう。 原則的には現実に弁済の提供を行うことを要するが、 債権者が受領を拒むときなどは、弁済の準備をしたことを通知し、受領を催告することで足りる (口頭の提供)。 弁済の提供を行えば、 債務不履行責任を免れ、 同時履行の抗弁権も消滅する。

 

法定利率(ほうていりりつ)

 

法律上定められた利率をいう。法定利率は年3分とされ、3年ごとに見直される (変動制)。 法定利率は当事者が定めた約定利率がない場合、又は法律の規定によって当然に生じる利息 (法定利息) について適用される。なお、金銭債務の不履行については、法定利率より高い約定利率がない限り、法定利率が適用される。

 

 

 

 

 

 

免許取消処分 (めんきょとりけししょぶん)

 

宅建業者から宅建業の免許を剥奪する処分であり、監督処分としては最も重いものである。 なお、取消処分には一定の事由が生じた場合に取り消さなければならない必要的な免許取消処分と、取り消すか否かは行政庁の裁量に委ねられる任意的免許取消処分とがある。 また、免許取消処分は、免許権者のみが行うことができる処分である。

 

申込証拠金 (もうしこみしょうこきん )

 

宅地建物の取引において、購入希望者が契約交渉 の順位確保や購入意思の表示のために、 契約締結前に売主や代理、媒介業者等に対して交付する金銭をいう。 通常は5万~10万円程度である。交付後に購入希望者が購入の意思をなくし、交渉を打ち切った場合は、特別の合意がない限り、返還請求により、宅建業者等は申込証拠金の返還義務を負う。

 

 

容積率 (ようせきりつ)

 

建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。 例えば100㎡の土地に総2階で合計100㎡の建物があると、容積率100%ということになる。建築基準法では第1種、 第2種低層住居専用地域、田園住居地域については、容積率10分の5から10分の 20までのうち都市計画で指定しなければならないことになっており、中高層住居専用地域についても同様の規定がある。

 

 

 

連帯保証(れんたいほしょう)

 

保証人が主たる債務者と連帯することを保証契約において約束した形態をいう。連帯保証も保証債務の一種であるから、付従性を有する。つまり、主たる債務が不成立なら連帯債務も成立せず、 主たる債務が消滅すれば連帯保証もまた消滅する。 ただ普通の保証債務と異なり、連帯保証人は、催告及び検索の抗弁権を有せず、共同保証人の分別の利益も有しない。

 

路線価 (ろせんか)

 

国税庁が、贈与税や相続税を課税する場合の土地 に関する評価基準として、 全国の地点の土地価格を定めたものである。公示価格 (都市及びその周辺部の一般的土地取引や公共用地取得などにおける土地 価格の指標) よりかなり低く、 およそ公示価格の 80%程度とされている。