5問免除 不動産鑑定評価基準 1.   宅建 宅地建物取引士 試験対策 パーフェクト宅建

5問免除科目 不動産鑑定評価基準  宅地建物取引士 試験対策 パーフェクト宅建

 

 

 重要度B

不動産鑑定評価基準

 

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

 

① 不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価を行うにあたっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。

 

② 価格形成要因とは、不動産の効用及び相対的希少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

 

③  特定価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

 

④  鑑定評価の各手法の適用にあたり必要とされる取引事例等は、 投機的取引であると認められる事例を含め、多くの事例を採用すべきである。

 

 

正解  ②

 

①  誤り。

鑑定評価の手法の適用にあたっては、 鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した 「複数」の鑑定評価の手法を適用すべきである(不動産鑑定評価基準総論 8章7節)。

攻略Point

鑑定評価の手法の適用

→「複数」の方式を適用する(「いずれか」を適用するのではない)

 

②   正しい。

不動産の価格を形成する要因(価格形成要因という)とは不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。そして、価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる(同基準 総論3章本文)。

 

攻略Point

「一般的要因」は、さらに下記の「4つ」に分けられる 1.自然的要因、2.社会的要因、3.経済的要因、4.行政的要因

 

③   誤り。特定価格とは、「市場性を有する」不動産について、法令等による社会的要請を背景とする「評価目的」の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう(同基準 総論5章3節I-3)。

攻略Point

「市場性を有しない」不動産の価格は、「特殊価格」だけである

→ 「市場性を有する」とは、売買できるものをいう

 

④   誤り。

鑑定評価の各手法の適用にあたって必要とされる事例(取引事例等)は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならないとされている(同基準 総論7章1節I-2)

 

 

攻略Point

取引事例等は、取引事情が正常なものだけでなく、 正常なものに「補正」できるものでもよい

 

基本ルール

Q.  鑑定評価によって求める「正常価格」 とは、「どのような価格」ですか?

A.「正常価格」とは、市場性を有する不動産につき、現実の社会経済情勢の下で、合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいいます。つまり、時価ではなく、理論価格です。また、「特定価格」と「特殊価格」の定義は覚えておきましょう。

 

特定価格

 

市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格

 

特殊価格

市場性を有しない不動産の経済価値を適正に表示する価値

 

 

参考・関連リンク

不動産鑑定評価基準 ①不動産とその価格 ②鑑定評価の原則 ③地域分析と個別分析

 

 

 

前回の問題

5問免除  独立行政法人住宅金融支援機構 宅地建物取引士 試験対策

 

 

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