宅建業法 自ら売主制限 2.手付金  直前模擬試験 資格の大原宅建模試 

 

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

 

宅建業法  自ら売主制限 宅地建物取引士 試験対策 資格の大原   直前模擬試験

 

資格の大原宅建模試

 

手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、工事完了後の宅地を宅地建物取引業者でない買主Bに4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金500万円を受け取った。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1  AB間で、Aが瑕疵担保責任を負う期間を宅地の引渡しの日から2年間とし、Bが知っていた瑕疵については、Aは、その責任を負わないとする旨を定めた場合、その定めは有効となる。

2  Aが破産手続開始の決定を受けた場合、Bは、Aの講じた宅地建物取引業法第41条の2に規定する手付金等の保全措置により連帯保証したC銀行に対し、手付金500万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、 Aが供託した営業保証金から弁済を受けることができる。

3  AB間で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除についてBは手付の半額を放棄すれば契約を解除することができ、Aは手付の全額を償還することで契約を解除することができるとする旨を定めたとしても、Aは、手付の倍額を償還しなければ、契約を解除することができない。

4  AB間で、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定を定めなかった場合において、AがBの債務不履行を理由に損害賠償を請求するときは、 Aは、宅地の代金の額の10分の2を超える額の損害賠償を請求することはできない。

正解 4

1〇 瑕疵担保責任の期間を「引渡しの日から2年」とする旨の特約は有効となる。また、民法の規定によれば、買主が現の存在を知っている(悪意)場合、買主は、売主に瑕疵担保責任を追及することができない。従って、本肢の「Bが知っていた瑕疵については、Aは、その責任を負わない」とする特約も、買主に不利なものとはならないため、有効となる。

2〇 Bは、保全措置によりC銀行に対して手付金の返還を求めるとともに、宅建業者Aとの取引により生じた債権に関し、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受けることができる。

3〇 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。本肢の「宅建業者Aは手付の全額を償還することで契約を解除することができる」とする旨の特約は、買主に不利なものとなるため、 無効とされ、Aは、手付の倍額を償還しなければ、契約を解除することができない。

4✕ 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。但し、損害賠償の予定額を定めていない場合は、売買代金の10分の2に制限されることなく、通常の損害額を請求することがで きるため、損害賠償の請求額が売買代金の10分の2を超える場合もある。

 

参考・関連リンク

宅建業法 8種制限 自ら売主制限/他人物売買の制限/手付金・損害賠償額等の制限/手付金の保全措置/クーリングオフ/瑕疵担保/割賦販売・所有権留保

 

前回の問題

宅建業法 宅建 自ら売主制限 1. 手付金等の保全措置 宅地建物取引士試験対策 

 

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令和元年度 宅建過去問 1問1答解説

こちらについては正解問題に焦点をあて解説していきたいと思います。

書籍は宅建試験合格の一助になれば幸いです。

目次

1.宅建業法

2.民法

3.法令上の制限

4.その他の科目

問4

ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

不正解です。なぜなら、指示処分は不正行為等をした宅建業者に免許をした者と、宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事が指示処分します。

業務停止処分(最長1年)

①   不正行為等をした宅建業者に免許をした者

②   宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事

免許取消処分

不正行為等をした宅建業者に免許をした者のみ

(=免許権者のみ)

問5

エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

不正解です。なぜなら、建築工事に着手もしくは建築確認が必要だからです。

たとえば、取引態様の明示は広告をするときに明示かつ注文を受けたときに「遅滞なく」明示しなければならないと定められています。また明示は「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はありません。