不動産登記/登記簿/表示に関する登記/権利に関する登記 宅地建物取引士 試験対策 民法
宅地建物取引士 試験対策 民法
みだし
１．不動産登記簿
２．登記の流れ
３．登記申請/仮登記
チェック項目
「表示の登記」と「権利の登記」の相違は？
① 不動産登記法は、不動産の物理的な現況(所在や面積等)および不動産の権利関係(所有者、担保権の有無など)を公示し、円滑に取引ができるように様々な規定を設けています。
② この記録を「登記記録」といい「1筆」の土地「1個」の建物ごとに作成されています。
③ 登記記録に記録されている事項を証明した書面を「登記事項証明書」 といい、請求に係る不動産の管轄登記所以外の登記所の登記官に対して請求することもできます。また、送付請求することもできます。
④ 登記記録の概要(現在の情報のみ)を記載した書面を「登記事項要約書」といいます。この書面は、「誰でも」「登記官に対して」「収入印紙」で手数料を納付すれば交付してもらえます。
2. 登記記録の編成
① 登記記録には、土地の登記記録と建物の登記記録があります。 いずれも表題部、権利部があり、権利部は甲区と乙区に分けられます。
② 表題部には、その不動産の物理的な現況が記載されており、これを「表示に関する登記」といいます。 権利部には、甲区に「所有権」に関する事項、乙区に「所有権以外の権利」(抵当権や賃借権など)が記録されており、甲区、乙区を合わせて「権利に関する登記」と呼びます。
3. 「表示の登記」と「権利の登記」の相違
登記の申請は、原則として、当事者(代理人でもよい)の申請または官公署の嘱託（しょくたく）によってなされます。また、本人が死亡すれば代理権も消滅しますが、不動産登記の申請手続の代理権は、「本人」が「死亡」しても消滅しません。
① 登記を申請する場合、「表示の登記」と「権利の登記」には、下頁のような相違があります。
② オンラインで申請情報を送信することができます。しかし、登記の申請に疑いがあると認められる相当の理由があるときは、登記官は出頭を求めて調査しなければならないとされています。
[不動產登記簿]
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登記簿 全部時効証明証（土地）
〇〇県〇〇市〇〇町〇丁目〇-〇
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【表題部】（土地の表示） |
調製 余白 |
地図番号 |
△△△ |
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【所在】 |
〇〇市〇〇町〇丁目 |
余白 | |||
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【地番】 |
【地目】 |
【地積】㎡ |
【原因及びその日付】 |
【登記の日付】 |
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〇番〇 |
宅地 |
〇〇〇⋮〇 |
余白 |
令和〇年〇月〇日 |
|
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権利部【甲区】（所有権に関する事項） |
|||
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【順位番号】 |
【登記の目的】 |
【受付年月日・受付番号】 |
【権利者その他の事項】 |
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１ |
所有権保存 |
令和〇年〇月〇日 第〇〇〇〇号 |
所有者〇〇市〇〇町〇番地 山口智一 |
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２ |
所有権移転 |
令和〇年〇月〇日 第〇〇〇〇号 |
原因 令和〇年〇月〇日 売買 所有者〇〇市〇〇町〇番地 鈴木一郎 |
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権利部【乙区】（所有権以外の権利に関する事項） |
|||
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【順位番号】 |
【登記の目的】 |
【受付年月日・受付番号】 |
【権利者その他の事項】 |
|
１
⋮ |
抵当権設定
⋮ |
令和〇年〇月〇日 第〇〇〇〇号
⋮ |
原因 令和〇年〇月〇日 金銭消費貸借設定 債権額 金〇〇万円 利息 年〇. 〇〇％ 債務者 〇〇町目〇番地
⋮ |
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[表示の登記と権利の登記の相違]
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表示の登記 |
権利の登記 |
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対抗力 |
なし |
あり |
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記載 |
表題部 |
権利部（甲区・乙区） |
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申請義務 |
あり（１か月以内） |
なし |
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申請人 |
単独申請 |
共同申請 ・登記権利者と登記義務者 |
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郵送 |
郵送でもよい |
郵送でもよい |
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職権 |
登記官が職権で行える |
登記官が職権では行えない |
チェック項目
登記の申請は「誰が」「いつまでに」する？
1. 「表示に関する登記」
① 不動産登記で最初に行うのは「表題登記」です。これは「表示の登記」であり「申請義務」があります。 ②表題登記の後に行うのが、「権利の登記」です。この登記には、「申請義務」がありません。もし、所有権の登記がなされないときに表題部に所有者の氏名・住所が記録されます。その後に、甲区に所有権の 「保存登記」がなされると、 表題部の所有者の記録が「抹消」されます。
2. 表題登記は「いつまでに」行うのか？
表題登記には申請義務があり、この申請時期は下記のようになります。
① 新たに土地が生じた場合や、建物を「新築」した場合
→所有権を取得した者は、「１カ月」以内に表題登記の申請を行う。
② 土地・建物が「滅失」した場合 →表題部所有者または所有権の登記名義人が「1カ月」以内に申請を 行う。
③ 地目または地積に変更が生じた場合 →表題部所有者または所有権の登記名義人が「1カ月」以内に申請を行う。
④ 登記名義人の「氏名・名称」や「住所」についての変更の登記または更正の登記の場合 →登記名義人が単独で申請することができる。
3. 合筆・分筆の登記
「合筆」の登記とは、複数の筆の土地を1筆の土地にすることをいいます。 また、「分筆」の登記とは、1筆の土地を分割して数筆の土地にすることをいいます。ここでは下記の点について押さえておきましょう。
① 「分筆または合筆の登記」は、いずれも「表題部所有者」または「所有権の登記名義人」が申請します。
② 所有権の登記がある土地の「合筆」の申請には、「いずれか1筆」の土地の所有権の登記名義人の登記識別情報(不動産登記③まで移動)を添付します。
③ 「合筆」の登記ができないのは、下頁中図のような場合です。
[登記の流れ]
① 表題登記・・・新築した場合など、最初にする登記であり、 登記簿の表題部に行う
↓
② 所有権の保存登記・・・表題部が作成された後、権利部に最初に行う登記であり、甲区になされる
↓
③ 所有権以外の権利の登記 （所有権の移転登記等)・・・保存登記が終わった後、他の権利の登記がなされる
[合筆の登記の制限]
土地の合筆の登記ができないもの
① 地目または地番区域が異なる土地の合筆
宅地+山林―×→１筆の土地
② 表題部所有者または所有権の登記名義人が異なる土地の合筆
Aさん+ Bさん ―×→1筆の土地
③ 所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地との合筆
表題部 +/表題部＋ 権利部 /―×→1筆の土地
④ 所有権以外の権利の登記がある土地の合筆
抵当権あり＋抵当権なし―×→1筆の土地
(担保権の登記で、登記原因、登記目的、申請受付の年月日などが同一ならできる)
[職権で行う分筆の登記]
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職権で行う
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1筆の土地の一部が別の「地目」になった場合、「地番」や「区域」が異なることになった場合には、登記官は職権で分筆の登記をしなければならない |
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登記官は「地図」を作成するために必要があると認めるときは、表題部の所有者等の異議がないときに限り、職権で分筆の登記ができる |
チェック項目
「権利の登記」の申請は「誰が」行う？
1. 「権利に関する登記」は「誰が」申請できるのか？
① 「権利の登記」で最初にする登記は、所有権の保存登記」です。
この登記の申請人は通常は「表頭部の所有者」またはその「相続人」です。しかし、その他にも確定判決で所有権を証明できる者、収用により所有権を取得した者などもすることができます。
・区分所有者（＝マンション）の登記については後述（区分所有法⑦区分所有建物の登記）
② この「保存登記」がなければ、いいかえれば表題登記しかない場合、移転登記など、他の権利の登記をすることはできません。
③ この権利に関する登記の申請は、下記の場合を除いて、登記権利 (=買主など)と登記義務者(=売主など)が「共同」で行わなければなりません。
a. 合併による登記・・・新会社が単独で申請を行う
b. 判決による登記・・・登記手続をすべき旨の確定判決がある場合
c. 所有権保存登記・・・最初の権利の登記なので単独で行う
d. 相続の登記・・・被相続人は死亡しているので当然単独申請
e. 表示の変更登記・・・表示(＝住所、氏名など)の変更は単独申請
f. 仮登記で一定要件を満たすもの・・・(原則は共同申請) (「仮登記」については、下項下表の内容も併せて覚えよう！)
登記申請では、申請情報のほかに下記のような添付情報も必要です。
① 申請情報・・・不動産を識別するための事項や申請人の氏名、登記目的などが記録されているもの
② 登記原因・・・権利の登記は登記申請することになった原因 (例えば、証明情報、売買の概要)などが記録されているもの
③ 登記識別情報・・・権利の登記は登記名義人自らが申請していることを確認するための情報などが記録されているもの
⑤ 添付情報・・・第三者が許可・同意・承諾したことを証する情報や登記手続をすべき旨の確定判決の判決書の正本等
[仮登記とは]
売買契約
事例.
A―――――――→B 仮登記 １０月８日
本登記 翌年の１月２１日
↘
C 本登記 １２月２８日
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解説 |
① Bは「仮登記」のままではCに対抗できない。 ② Bが翌年の1月21日に 「本登記」を備えた場合、 Bの本登記の効力が仮登記を行った10月8日にあったものとして、BはCに対抗できる |
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・所有権の仮登記を本登記にする際、登記上の利害関係人の「承諾」を証する情報を添付する必要がある(所有権以外はこの承諾書は不要) |
[仮登記]
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仮登記には、下記の「2種類」がある |
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種類 |
① 物権変動は生じているが、本登記をするのに必要な手続要件が備わっていない場合に行うのが「1号仮登記」 |
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② 物権変動は生じていないが、将来における請求権が発生しており、その権利を保全する場合に行うのが「2号仮登記」 |
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記載 |
仮登記は、将来本登記がされることを予定しているため、仮登記と同じ順位番号で本登記できるように「余白」があり、その場所に記載する |
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申請 |
(原則) 仮登記の申請も共同申請 (例外) 下記の場合は「単独」で申請することができる ① 仮登記義務者が承諾した旨を作成した情報を添付して行う場合 ② 仮登記を命ずる処分の決定書の正本を添付する場合 ③ 判決があるとき |
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抹消 |
① 仮登記の「抹消」は、仮登記名義人が「単独」申請することができる ② 仮登記の登記名義人の「承諾書」があれば、仮登記上の利害関係「単独」申請することができる |
