物権の対抗/登記の対抗力・公信力/物権対抗のパターン 宅地建物取引士試験 民法

宅地建物取引士試験 民法

          みだし

          1.登記の「対抗力」と「公信力」

          2.物権対抗のパターン

 

 

 

物権の対抗  ① 登記の対抗カ・公信力

 

 チェック項目

 登記の「対抗力」と「公信力」

 

 1.    登記の対抗力

   契約などが成立するための法律要件を「成立要件」といいます。

この関係は当事者間の要件であり、この権利関係を「第三者」に対抗できるための要件が「対抗要件」です。対抗要件は「動産」と「不動産」では異なります。

 

 (動産の場合)

 「動産」を占有している無権利者を真の権利者と過失なく信じて取引した者(善意取得者)は、その動産の引渡し」を受けていれば、第三者にも対抗できます。これを即時取得(または善意取得)といいます。

(不動産の場合)

① 「不動産」の場合、動産のような即時取得の規定はありません。つまり、不動産の「引き渡し」があっても、第三者には対抗できません。

② 不動産の場合、下頁事例1)のように、ABとACの「二重売買」 が行われた場合、どちらが先に「登記」したかで決着をつけます。

 

2. 「登記」が「必要」な第三者とは?

 事例②のように、Cは第三者には違いないが、Cが不法占拠者であっても、登記がなければ「第三者にも対抗できない」というのはおかしな話です。

 そこで、第三者を、下記の2つに分けています。

① 「登記」がなければ「対抗できない第三者」→登記が「必要」な第三者

②「登記」がなくても「対抗できる第三者」→登記が「不要」な第三者

この第三者の分類は下頁参照。

 

3. 登記の「公信力」

①   実際の所有者ではないが、偽造により登記をしていた場合、実体はともあれ登記を信じて購入した者が保護されることを「公信力」といいます。わが国では、この公信力は認められていません。

    ↓

② 上記①のように偽造した登記名義人に対して、真の所有者は、「登記」がなくても「この建物は自分のものだ!」と主張することができます 逆に登記があっても「無権利者」やその無権利者から取得した者は、真 の所有者に対抗することはできません。

 

 

 

[登記が「必要」な第三者]

事例(1)

   10月1日契約

A――――――――→B 売買契約のみ

  ↘11月1日契約

     C 売買契約+登記

 

 

 

登記を「必要」とする第三者

(正当な権利を有する者)

 

解説

 上記のBおよびCは、どちらも「正当な権利」がある者といえる。正当な権利のある者同士の場合は、先に「登記」した者が取得する。上記の場合、登記のあるC はBに対して、所有権を主張することができる

具体例

「登記が必要な第三者」の具体例

① 「第二の譲受人」

② 譲渡された不動産の「賃借人」など

 

 

 

[登記が「不要」な第三者]

事例(2)

A――――――――→B

 ↘

     C 不法占拠者

 

 

登記が「不要」な第三者

(正当な権利を有しないもの)

 

解説

 

第三者Cに登記があっても、Cが下記の①~⑤に該当 するときは、Bは登記がなくてもCに対抗できる

 

①   不法占拠者や不法行為者

②  詐欺·強迫により登記の申請を妨げた者

③  他人のために登記申請義務のある者

④ 背信的悪意者・・・単なる「悪意者」に対しては「登記が必要」

⑤ 無権利者・・・偽造により登録名義人になった者など

・無権利者とは、正当な権利のない者から取得した者など

 

 

 

物権の対抗   ② 物権の対抗のパターン

 

チェック項目

   AB間の契約において、「C」は対抗関係になるのか?

 

詐欺・強迫・制限行為能力者などの「取消し」のパターン

 下頁ア. 取消し「前」の第三者(対抗の関係ではない)

・BがCに売却後にAが取り消した場合、取消し前のCとAとは、二重売買の形にならないので、取消事由により、善意か悪意かでAC関係に決着をつけます!

下頁イ. 取消し「後」の第三者(対抗の関係)

・Aが取り消した後にBがCに売却した場合、CとAとは二重売買と同じでありこれは善意・悪意などは関係なく、先に「登記」を備えたほうが勝ちます

 

取消しと登記

ア. 取消し「前」の第三者との関係

    ①売買

   ――――――→     ②売買

 A           B―――――→C

   ←――――――

    ③取消し

イ. 取消し「後」の第三者との関係

   ① 売買

   ――――――――→

 A           B

  ←――――――――

   ② 取消し  ↙③ 売買

       C

 

 

解除の場合のパターン

下項ウ.  解除「前」の第三者(対抗の関係ではない)

・ BがCに売却後にAが解除した場合、解除前のCとAは二重売買の形になりませんが、判例によりCの保護要件として登記が必要なので「登記」で決着します

下頁工. 「解除後」の第三者(対抗の関係)

・ Aが解除した後にBがCに売却した場合、解除後のCとAは二重売買と同じであり、これはイと同じく「登記」を備えたほうが勝ちます

 

解除と登記

ウ.   解除「前」の第三者との関係

    ①売買

   ――――――→     ②売買

 A           B―――――→C

   ←――――――

    ③解除

 

 

エ.  解除「後」の第三者との関係

      ① 売買

        ――――――――→

 A           B

  ←――――――――

   ② 解除    ↙③ 売買

       C

 

 

 

 

 時効の場合のパターン

下頁オ.  時効完成「前」の第三者(対抗の関係ではない)

 

・ AがCに売却した後にBの時効が完成した場合、BとCは二重売買の形にならないので、Bが時効により現在の取得者Cから取得できます

下頁カ. 時効完成「後」の第三者(対抗の関係)

・ Bの時効完成後にAがCに売却した場合、Cと時効取得者Bは二重売買と同じ形となり、イ.エ. と同じく対抗関係になり、「登記」を備えたほうが勝ちます

 

時効と登記

オ. 時効完成「前」の第三者との関係

 

     ①売買      時効完成時点

 A ――――――→ C―――|――→ B   ②時効により取得    

 

カ. 時効完成「後」の第三者との関係

   売買

A―――|――→C ② 売買による取得

 

           |     ↘

  時効完成時点          B ① 時効により取得

 

 

 

 

 

相続の場合のパターン

 相続人と第三者(キ. は対抗関係ではない、ク. は対抗関係)

下頁キ.  CはAの相続人であり、AとCは同じと考え、 CはBとの間では二重売買とはならず、Bは登記がなくても、不動産の取得をCに主張できます

・下頁ク.キ. のようにAとCは同じと考えますが、BとDは二重売買の形となり、「登記」を備えたほうが勝ちます(対抗の関係)

・下頁ケ. 遺産分割前にABが共同相続した不動産をAが単独名義で登記をし、Cに売却した場合、Bの持分に関してはAは無権利者であり、Bは自己の相続分を登記なくしてCに主張できます。なお、遺産分割後も同様です。

 

相続・遺産分割と登記

           ① 売買

キ.  ②(死亡)A ―――――――→ B

        ||

          C(相続人)

 

 

          ① 売買

ク. ②(死亡)A―――――――――→B

      ||    ③売買

      C(相続人)――――→D

          AがBの分も売却

 

 

ケ.(相続人)1/2 A―――――――――→C

         |  

(相続人)     1/2 B(相続人)・・・→ 〇←この部分は無権利者からの取得となる

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