貸借・借地借家法~地代・家賃の増減額請求 宅建 民法

こんにちは。(@kirinaccount)です。

宅地建物取引士 試験対策 民法

借地借家法

 

           みだし

            1.民法の賃貸借の「存続期間」「終了原因」「対抗要件」

            2.賃借権の譲渡・無断譲渡

            3.使用貸借・担保責任

            4.借地権の存続期間と更新

            5.借地権の更新

            6.定期借地権等の種類

            7.建物買取請求権・裁判所の許可

            8.借家権・転借人の立場

            9.定期建物賃貸借・ポイント

           10.借地権・借家権の規定

 

 

貸借・借地借家法 ① 民法の賃貸借

 

チェック項目

民法の賃貸借の「存続期間」「終了原因」「対抗要件」は?

 1.   賃貸借契約

 「賃貸情契約」とは、賃貸人が賃借人に対して、目的物を使用- 収益させることを約し、賃借人がこれに賃料を支払うことを約する契約です(諾成契約)。

したがって、賃貸借契約も売買契約と同様、書面でなくても成立します。

2. 賃貸借契約の存続期間 法改正

賃貸借契約の存続期間は、民法において「最長50年」と定めており、これより長い期間を定めることはできません(更新後も50年が最長)。

3. 賃貸借の終了事由

①   期間の定めがある場合

 賃貸借の「期間を定めた」ときは、期間が満了することによって、賃貸借の契約は「終了」します。しかし、賃貸借契約終了後、賃借人がその物の使用・収益を継続している場合、賃貸人がそれを知りながら異議を述べないときは、前契約と同一条件で「更新」したとみなされます。

 

・期間の定めがある場合、当事者は「中途解約」はできません。

 ただし。 期間内に解約をする権利を留保したとき(=解約できる権利を残したとき)

 は、解約することができます。

②  期間の定めがない場合

 賃貸借の「期間を定めなかった」ときは、当事者はいつでも解約の申入れをすることができます。

・土地は「1年後」、建物は「3カ月後」に契約は終了する。なお、賃貸借契約の解約の効果は将来に向かって生じ、遡及しない。

 

4.   賃貸借の対抗要件(不動産の場合)

 不動産の「賃借人」が、賃借権を第三者に対抗するためには「登記」が必要です。また、不動産の「新所有者」(=新賃貸人)が、自分が新たな所有者であることを主張し、賃借人に賃料請求する場合も「登記」が必要となります。

 

5.   敷金の問題

 権利金とは異なり、「敷金」は、賃料の滞納や賃借物の損傷を担保させるための金銭であり、賃貸人が賃貸借契約の終了時に返還すべき金銭です。

したがって「下項の図」のような問題が生じます。

 

 

[契約の当事者が変わると、「敷金」はどうなる?!]

       賃貸借契約

A      ←―――――――→     B

              ←――――――――  

               敷金を入れる

  ↓  売買                           ↙     ↓  譲渡

  C                 敷金の返還請求    D 

 

 

 

 

 

A・Bの賃貸借契約の際、BがAに敷金を交付した。その後AがCに建物を売却する場合、売却にあたりAはBの承諾は不要である

敷金の承継

①    A·Bの賃貸借契約の「期間中」にAがCに建物を売却し、Cが建物の所有者(=新家主)となった場合

・敷金は当然に新所有者であるCに引き継がれる。 A・C間で敷金の授受があったかどうかは関係なく引き継がれる

②   A・Bの賃貸借契約の「終了後」、Bが建物を明け渡す前にAがCに売却した場合

 →敷金は新所有者Cに引き継がれない

③    BからDに賃借人が代わった場合

→Dは賃貸人Aに対してBの支払った敷金の返還請求はできない

④   Bが、賃料を滞納した場合

 →「賃借人」Bは、Aに対し賃料を敷金から控除するように請求できない

⑤   Bが、賃料を滞納した場合

 →「賃貸人」Aからは滞納賃料を敷金から控除することができる(賃料債権が物上代位により差し押さえられても、Aは未払賃料を控除することができる)

・賃貸借期間中の滞納賃料だけでなく、契約終了後から明渡しまでの賃料相当額も控除できる

同時履行

賃貸借契約を終了する場合、Bは「建物を明け渡し」、Aは「敷金を返還」しなければならないが、この関係は「同時履行の関係」ではない(代理④・無権代理)

・明け渡した後に返還する敷金の額が定まるので、明渡しが先

 

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ② 賃貸人と賃借人

 

チェック項目

 

賃借権を無断で「譲渡転貸」すると、どうなる?

 

1.    賃貸人の義務

①   「賃貸人」は、賃借人に対し使用収益をさせる義務があります。使用させるためには、まず目的物を引き渡さなければならず、目的物に修繕が必要な場合には、「賃貸人」は「修繕」をしなければなりません。

②  「賃借人」も目的物の保存に必要な修繕を拒むことはできません。

 修繕を賃借人が行った場合には、賃貸人はその費用を賃借人に償還する必要があります。

この費用には、「必要費」と「有益費」があります。 必要費・・・目的物の保存・修繕などに必要な費用は、賃借人は支出後、「直ちに」償還請求ができます。

有益費・・・目的物の価値を増加させる費用は、契約の「終了時」に償還請求ができます。この請求は、価格の増加が現存する場合には、「賃貸人」の選択により、その支出額または増価額の 「いずれか」を賃借人に償還します。

 

2.   賃借人の義務

①   賃借人は、賃料を支払う義務があり、原則として、後払いとなります。 賃借物が「一部滅失」した場合、賃借人は賃料の「減額請求」をすることができる。

②  賃借物の使用方法については、賃借人には「善管注意義務」が課されており、契約が終了したときには、目的物を「原状に戻して返還」する義務があります。

 

3.   賃借権の譲渡・転貸

①   賃貸人の承諾があれば、賃借権を第三者に譲渡したり、賃借物を転貸することができます。しかし、賃借権を無断で譲渡転貸した場合は、契約解除の原因となります。

「無断譲渡・転貸」しても、背信的行為にあたらない場合は、契約を解除することはできない(判例)。

 

②  賃借権の譲渡・転貸を「賃貸人」が承諾していない場合、賃貸人は賃貸借契約を解除しなくても、譲受人や「転借人」に対して「明渡し」を 求めることができます。

 

[賃借権の譲渡・転貸]

 

譲渡

A(賃貸人)

↓     ↘

B(賃借人)→ C(賃借人)

      譲渡

 

 

 

 

解説

BがAの承諾を得て賃借権をCに譲渡すれば、賃借権は、A・B関係からA・C関係となる

 

転貸

 

A(賃貸人)

B(賃借人)→C(転借人)

      転貸

(賃借人)・・・Aとの関係

(転借人)・・・Cとの関係

解説

 BがAの承諾を得て、Cに転貸した場合は、A・B関係とB・C関係は「併存」する・下図

 

[転貸の問題点]

 

事例

 

A(賃貸人)

↓ 賃料請求〇 ↘↖修繕請求×

B(賃借人)→C(転借人)

 

 

 

・適法に転貸すれば、A・B、B・C両方の関係が併存する。しかし、AとCは直接の関係にないので、A·C間では下記のような問題が生じる

 

転貸借ポイント

 AはCに「賃料」の支払を請求できるか?

 「転借人」Cは「賃貸人」Aに直接義務を負う。したがって、AはCに賃料の支払請求ができ、たとえCが転借料をBに前払いしていても賃貸人Aに対抗できない。

 ・このAからCへの賃料請求は、賃借料および転借料の範囲内しかできない。つまり、賃借料と転借料の「低いほう」の金額となる

CはAに「修繕」の請求ができるか?

「賃貸人」は転借人に直接義務を負わない。例えば、家屋の修繕が必要となった場合、CがAに直接請求できるかというと、請求は直接Aにすることはできないことになる。CはBに請求することになる

 

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ③ 民法の使用貸借等

 

チェック項目

「使用貸借」は、「賃貸借」とどこが異なる?

 

1.  使用貸借契約

 「使用貸借」とは、当事者の一方が「無償」で使用および収益をしたあとに返還することを約して相手方から物を受け取る契約です。つまり、この契約 は無償の「諾成契約」ということです。

2. 担保責任 法改正

使用貸借の貸主は、原則として担保責任を負いません。しかし、貸主が瑕疵を知りながら借主に告げなかった場合は責任を負います。

 

3. 使用貸借の終了(=いつ、目的物を返還するのか?)

使用貸借契約は、「借主」の死亡によって終了します(貸主ではない点に注意!)。

また、下記の場合も使用貸借契約は終了します。

 

 (期間を定めた場合)

期間を定めた場合、借主は契約で定めた時期に返還しなければなりません。

 (期間を定めなかった場合)

期間を定めなかった場合は、下記の「2種類」に分けられます。

1.      期間は定めなかったが、使用収益の「目的を定めた」場合

 

契約で定めた目的に従って使用収益を終えたときに、返還します。

     ↓

ただし、その使用収益を終わる前であっても、使用収益をするに足りる期間が経過したときは、貸主は「直ちに返還請求することができます。

2.    期間だけでなく、使用収益の「目的も定めなかった」場合

 

貸主は「いつでも」返還請求ができます。

 

[試験の落とし穴]

<土地や建物を使用貸借契約で借りても、借地借家法は適用されない>

・ 建物を「賃貸借」で借りていた場合、建物が譲渡されても「引渡し」があれば第三者に対抗できる。

・建物を「使用貸借」で借りていた場合、「引渡し」をもって第三者に対抗することはできない。

 

 

[使用貸借と賃貸借の相違]

 

使用貸借

賃貸借

担保責任

原則として負わない

負う

相続

しない

(借主の死亡で終了)

する

(借主の権利を引き継ぐ)

必要費・有益費

貸主に「有益費」は請求できる

(通常の必要費は借主負担)

貸主に必要費・有益費ともに請求できる

 

 

 

[「いつ」目的物を返還するのか?]

事例.

貸主

  (使用貸借契約)

A―――――――――――→B借主

 

返還時期

・返還時期を定めた=Bは定めた時期に返還する

 

・返還時期を定めなかった=下記2種

目的を定めた(下記参照)

・目的を定めなかった(Aはいつでも返還請求できる)

 

     ↓

 

「目的を定めた」とは?

 「使用貸借契約」で返還時期は定めなかったが「目的を定めたとき」とは、例えば、災害等で住居を失い、新たな住居が見つかるまで住居を借りる場合などである。この場合、借主は新たに住居が見つかれば返還しなければならない

使用収益をするに足りる期間が経過したときは?

①   使用貸借契約で「目的を定めた」場合、目的を達成しなければ、いつまでも借主は目的物を返還しなくてもよいということになる

     ↓

②  上記の例でいうと、新たに住居を探しているけれど「いい物件が見つからない」と言えば、いつまでも返還しなくてもよいことになってしまう

     ↓

③  そこで、その「使用収益を終わる前」であっても、使用収益をするに足りる期間が経過したときは、貸主は「直ちに」返還請求することができると定めている

 

 

 

貸借・借地借家法 ④ 借地権

 

チェック項目

民法の「賃貸借」と「借地借家法」の関係は?

 

1.     民法の「賃貸借」と「借地借家法」の関係

  民法の「賃貸借」の規定は、不動産、動産を問わず、すべてについて適用されます。しかし、「借地借家法」の貸借は、借地権、借家権のある不動産に限られます。

 

 

 したがって、民法の賃貸借と借地借家法の関係は、借地権、借家権がある貨貸借は、借地借家法が優先され、借地権、借家権のない賃貸借は、原則のとおり、「民法」の規定が適用されます。

・借地人や借家人に「不利」な特約は「無効」となる。

 

2.   借地権

①   通常、土地を借りれば、その土地を借地と呼びます。しかし、借地であっても「借地権」がなければ、借地借家法は適用されません。

②  借地権とは、「建物所有」を目的とする「地上権」と「賃借権」をいいます。したがって「借地権」とは、 下記の要件を満たすものです。

  1.    建物所有が目的であり、露天駐車場などとする場合には適用されない。
  2.    地上権・賃借権であり、無償である「使用借権」には適用されない。

・「賃借権」であっても、臨時施設などの「一時使用」の場合、存続期間・更新・再築・定期借地権などの一定の規定は適用されない。

 

3.   借地権の存続期間と更新期間

①    民法の賃貸借契約の存続期間は最長50年であり、また、賃貸借の期間が満了し、合意により更新する場合、更新後も最長50年です。

②   借地借家法(借地)の場合、賃貸借契約の「期間を定める場合」と 「期間を定めない場合」、それぞれ下記の期間となります。

   ↓

 

当初の期間

期間を定める場合

30年以上(30年より短く定めても30年となる)

期間を定めない場合

30年となる

更新後の期間

期間を定める場合

1回目の更新は20年以上(2回目以降は10年以上)

期間を定めない場合

1回目の更新は20年(2回目以降は10年)

 

 

 

 

 

[民法と借地借家法との関係]

              賃貸借によるトラブル

               |          ↓(借地権・借家権がある場合)  

(借地権・借家権がない場合) |         借地借家法

               |          |(借地権・借家権に規定がない場合)

                ↓                                      ↓

                                   民法(賃貸借)

 

 

[地上権たる借地権・賃借権たる借地権]

           ↓―A(建物)―↓    

           ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

              B(土地)

 

重要  ・土地に対する使用借権 (賃借権)は借地借家法の適用はないので注意!

地上権(物権)

・地主に登記協力義務あり

・借地権は自由に譲渡

賃借権 (債権)

・地主に登記協力義務なし

・地主の承諾を得て借地権を譲渡

 

[借地権の存続期間と更新]

期間を定めない → 30年                更新        20年         更新     10年

  Ι――――――――――――――――|――――――――――――|――――――――――――|――――――――→

期間を定める→          30年以上                  20年以上            10年以上 

 

・「借地権」の場合、後述する「借家権」とは異なり、期間を定めなくても、当初は30年、更新後は20年(2回目以降は10年)と期間は定まります (=したがって、借地権には「期間の定めのない」ということはない)

 

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ⑤ 借地権の更新

 

チェック項目

借地権の「期間が満了」や「建物が滅失」すればどうなる?

 

1.  借地権の更新

  借地権の存続期間が「満了」して更新すれば、「年数」は前項のようになりますが、そもそも更新するにはどうすればよいのでしょうか?

当事者 「合意」して更新するのであれば問題はありませんが、賃貸人が更新を拒めば、下記のように更新することができます。

 

①   借地権者(土地の借主)の「更新請求」による更新の場合

a.    借地権者が更新請求をするときは、借地上に建物が残っている場合に限り更新請求ができ、原則として、前契約と同一条件で更新されます

b. 更新する場合の「期間」は、前述どおり1回目は20年、それ以降は10年となります(それより長い期間を定めた場合はその期間となる。)

 

c. ただし、借地権設定者(地主)が「正当事由」をもって「遅滞なく異議」を述べれば、更新されません。

d. 更新しない場合、「借地権者」は地主に対して「建物買取請求権」 を行使することができます(「建物を買え!」ということ)。

 

②  借地権設定者(地主)が何も言わない場合(法定更新)

 

借地上に建物が残っていれば、期間満了後も借地権者が使用を継続し、借地権設定者が「正当事由」をもって「遅滞なく異議」を述べなければ更新されます(更新期間や条件なども上記①と同じ)。

 

「正当事由」とは、下記の「すべて」を総合して考慮される。

 

・借地権者と地主との土地の使用の必要性・従前の経過

・土地の利用状況・地主の立退き料の申出など

 

2.    建物が「滅失」した場合、借地権は消えるのか?

①   借地権の存続期間中に建物が「滅失」すれば、借地権はどうなるのでしょうか?

もし借地権が消えるのであれば、その土地を使用することはできなくなり、借地権者は建物を再築することはできません。

「借地借家法」では、下記 a.、b.のように「いつ」「建物が滅失」したかにより、下頁のように異なります。

 

a.   「当初期間内」に建物が滅失した場合

b.  「更新した後」に滅失した場合

 

 

[借地権の更新]

期間満了

・(原則)前契約と同一条件で更新する(期間は④のとおり・④まで移動)

 

・(例外)地主が(正当な事由) +(遅滞なく異議) = 更新しない

 

[契約期間中の建物滅失と再築]

                    借地契約        最初の期間満了                   次の期間満了

―――――――|――――――――|―――――――――|―――――――→

                  ・ 「当初」期間内に建物が滅失  ・「更新後」に建物が滅失

 

 

当初期間内に滅失

更新後に滅失

通知

再築の申出を地主に通知する

(注)地主とは「借地権設定者」のことをいう。

 

 地主の返事がなければ承諾したことになる

・再築できる

 

 地主の返事がなかったとしても承諾したことにならない

・承諾がなければ再築できない

 

 

建物を再築する場合

 

地主の承諾(ある場合)

「承諾のあった日」または「再築された日」の早いほうの日から20 年間延長される

地主の承諾(ない場合)

 

 地主が承諾しなくても、期間満了まで借地権は消滅せず存続する

期間満了時に更新するかどうかは、更新の定めに従う

借地権設定者(=地主)が主張できること

①  承諾なしに再築した場合、地主は借地権者に「解約」の申入れ等をすることができる

② 解約の申入れ等をすると、「3カ月後」に借地契約は終了する

借地権者が主張できること

 地主が承諾しなければ借地権者は地主の承諾に代わる「裁判所の許可」の申立てをすることができる(裁判所の許可⑦まで移動)

・ 借地権者も解約の申入れをすることができ、借地権を消滅させることができる。

 (申入れから3カ月後に終了する)

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ⑥ 定期借地権等

 

チェック項目

借地権の「対抗要件」と「定期借地権」の特徴

 

1. 借地権の対抗要件

 地主が土地を譲渡する場合、借地権者(借主)の同意は不要です。しかし、新地主が「土地を貸さない」と言った場合、新地主に「対抗」するためには 下記の「いずれか」の要件を満たせば対抗することができます。

 

①  「借地権」の登記(土地に対する地上権・賃借権の登記)

② 借地権「建物」の登記

(特に下記の「判例」は覚えておこう!)

a.「建物の登記」で対抗する場合、その建物の登記は「表題登記」や「保存登記」でも構いません。しかし、妻や子などの「他人名義」の登記であれば、認められないので対抗することができません(判例)

  1.   「建物の登記」があった建物が「滅失」した場合、再築するまでの間はその土地に一定の事項を記載したものを「掲示」すれば、滅失の日から「2年間」、第三者に対して対抗できます。

 

 

  1.   借地権の譲渡・転貸(下頁上図借地権の譲渡・転貸)

建物を譲渡する場合、土地を利用する権利も譲渡しなければ、 譲り受けた者は、建物を使用することができません。借地権が「地上権」のときは自由に譲渡できますが、借地権が「賃借権」のときは、下記のように行います。

 

①  借地権が「賃借権」のときは、地主の承諾が必要となります。

② 地主の承諾を得られないときは、下記の方法で地主に対抗します。

a.    「借地権者」の申立てで、地主の承諾に代わる「裁判所の許可」をもらうことができます。

・ 「競売」は、 第三者である「競落人」の申立てで行う (借地権⑤まで移動)

 

b.   「建物を買い受けた者」が地主に「建物買取請求権」を行使します。

・借地上の「建物」を第三者に賃貸する場合、土地の賃借権の譲渡・転貸ではないので、地主の承諾は「不要」(判例)。

 

 

 

3. 定期借地権(下頁下図定期借地権の種類)

 通常の借地権は期間が満了しても、地主に「正当事由」がなければ契約は更新されます。しかし、「定期借地権」の場合は、地主に正当事由がなくても、期間満了をもって「終了」します。この定期借地権には下項のように 「3種類」あります。

 

 

 

[借地権の譲渡・転貸]

借地権の譲渡・転貸ーー→借地権が地上権ーー→自由に譲渡・転貸できる

  ↓

借地権が賃借権

  ↓

自由に譲渡・転貸できない (地主の承諾を得て行う)

  ↓            ↓ 「承諾しない場合」

 ① 借地権者       ② 建物譲受人

 

①  借地権者 

 「借地権者」の申立てにより裁判所の許可をもらう

 

② 建物譲受人

建物の「譲受人」が地主に建物買取請求権を行使する

 

[定期借地権等の種類]

 

① 定期借地権

② 建物譲渡特約付借地権

③ 事業用定期借地権

期間

 

50年以上

30年以上

10年以上50年未満

特約

書面で行う(公正証書でなくてよい)

書面でなくてもよい

必ず公正証書で行う

利用目的

 

特に限定しない

事業用 (居住用は不可)

 

終了

地主に「正当事由」がなくても終了する

ポイント

 上記 ① ③ の場合、「定期借地権」・「事業用定期借地権」によって契約が終了すると、建物買取請求権は「排除」され、「更地」にして返還する

 上記②の場合、「建物譲渡特約付借地権」の場合は、地主が「建物を買い取る」が、建物の所有者(借地権者)や賃借人は、下記の権利がある

 

 

 借地権消滅後に建物を使用継続している者が建物の使用を請求した場合 (使用継続している者とは、借地権者または建物の賃借人をいう)

      ↓

この請求をした場合、請求した時から「期間の定めのない」賃貸借がなされたものとみなされる

 

 

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ⑦ 建物買取請求権・裁判所の許可

 

チェック項目

地主の承諾に代わる「裁判所の許可」の申立てとは?

 

1.  建物買取請求権

  「建物買取請求権」とは、請求権となっていますが、形成権といって「買ってくれませんか?」ではなく、「買え!」という一方的に定める権利です。 簡単にいうと、地主に対して「この建物を買え!」という権利です。 建物買取請求権は、下記の場合に行使することができます。

① 更新拒絶の場合

 借地契約が「満了」したとき、借地上に建物などが残っており、地主が正当事由をもって異議を述べ、契約更新ができなかった場合、「借地権者」 は地主に対し、その建物を時価で買い取るように請求することができます

 

②   第三者に建物を譲渡した場合

第三者建物を譲渡したが、土地の賃借権の譲渡または転貸について地主が承諾しない場合、第三者(譲受人)は地主に対して、建物を時価で買い取るように請求できます。

 

2.   地主の承諾に代わる「裁判所の許可」

  地主の承諾に代わる「裁判所の許可」とは、地主が承諾を渋っている場合、裁判所が地主に代わってその行為を許可するというものです。また、借地条件を変更する場合も、裁判所に仲裁を求めることができます。

・この裁判所の許可は、「借地権」の場合であり、「借家権」にはこのような規定はない(借家権⑧まで移動)

 

 

 

3. 借地条件の「変更」

  法令などの規制変更等のため借地条件を「変更」することが相当と認められるときは、裁判所は「当事者の申立てにより、その借地条件を「変更」 することができます。

 

[試験の落とし穴]

 「誰が」行えるのか?

 「建物買取請求権」や「裁判所の許可」に関しては、試験対策としては、「どんな場合」に、「誰が」申し立てるのかを覚えること!

 

 

[地主の承諾に代わる裁判所の許可等のまとめ!]

建物の増改築

 無断増改築を禁止している場合は、地主の同意や承諾がなければできない。もし、地主が承諾しなければどうする?

   ↓

① 土地の通常の利用上相当と認められる増改築について、当事者間の協議が調わないときは、裁判所は「借地権者」の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる

借地条件の変更

 

 建物の種類・構造・用途などを制限する借地条件がある場合(例えば、木造に限る等)、地主の同意や承諾がなければ、借地条件の変更をすることはできない。もし、地主が承諾しなければどうする?

   ↓

②   法令などの規制変更等のため借地条件を変更することが相当と認められるときは、裁判所は「当事者」の申立てにより、その借地条件を変更することができる

更新後の建物の再築

 借地契約の「更新後」、建物が滅失した場合や再築する場合、地主の承諾が必要(P.133③民法の使用貸借等)。もし、地主が承諾しなければどうする?

   ↓

③ 再築するのにやむを得ない事情があるにもかかわらず、地主が承諾しなければ、裁判所は「借地権者」の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる

賃借権の譲渡・転貸

 建物の譲渡に伴い、土地の賃借権を譲渡(または転貸)するには地主の承諾が必要。もし、地主が承諾しなければどうする? (P.134④借地権)

   ↓

④ 土地の賃借権の譲渡などにより地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しなければ、裁判所は「借地権者」の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる

競売等による譲渡

 抵当権の実行により、土地の賃借権を譲渡する場合にも地主の承諾が必要。もし、地主が承諾しなければどうする?

   ↓

⑤  土地の賃借権の譲渡により地主に不利となるおそれがないにもかかわらず、地主が承諾しなければ、裁判所は「競落人」(=第三者)の申立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができる

 

 

 

 

貸借・借地借家法 ⑧ 借家権

 

チェック項目

借家権の更新は「どのように行う」?

 

1.     借家権

  「借地借家法」の適用のある建物の貸借は「賃貸借」です。したがって、無償である「使用貸借」にはこの法律の適用はありません。また、たとえ有償でも、催事場や別荘などの「一時使用」も適用されません。

 

2.   借家権の存続期間

民法では賃貸借期間の最長は50年ですが、借家権は50年を超えることもできます。ただし1年未満の期間を定めた場合は、「期間の定めがないもの」 とみなされます(「無効」ではない点に注意!)。

 

3. 借家権の更新・終了

 借家権は期間が満了しても、借地権と同じように「更新」するのが原則です。しかし、下記の要件を満たせば、賃貸借契約は終了します。

①   期間の定めがある場合 期間満了の1年前から6カ月前までに、「正当事由」をもって、賃貸人が更新しない旨の「通知」、または条件を変更しなければ更新しない旨の 「通知」をした場合は、賃貸借契約は「終了」します。

・「通知」をしなければ期間が満了しても更新する。また、更新を拒絶 した場合でも、「賃借人」や「転借人」が使用継続している場合、賃貸人が「遅滞なく異議」を述べなければ、賃貸借契約は前契約と同条件で更新したものとみなされる。

・更新した後の賃貸借期間は、期間の「定めのない」 ものとなる。

 

②  期間の定めがない場合

当事者は「いつでも」「解約」の申入れをすることができます。しかし、「賃貸人」からの解約の申入れは「正当事由」が必要です。

賃貸人からの解約の申入れの場合

正当事由が必要

6カ月後に終了

賃貸人からの解約の申入れの場合

正当事由は不要

3カ月後に終了

 

・期間の定めがない場合、賃貸人から解約の申入れをして「6カ月」を 経過しても、賃借人や転借人が使用継続しているのを賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約が更新されたものとみなされる。

 

[賃貸借契約が終了した場合、転借人はどうなる?]

(賃貸借契約が終了した場合、転借人の立場は、賃貸借の終了原因により異なる)

    A―――――×―――――B―――――――C

(賃貸人)                     (賃借人)             (転借人)

期間満了・解約の申し入れの場合

A・B間の賃貸借契約が「期間満了」や「解約申入れ」によって終了する場合、賃貸人は転借人にその旨を「通知」しなければ、その終了を転借人に対抗できない

・通知すれば転貸借契約は6カ月後に終了する

法定解除の場合

Bの債務不履行(賃料不払いなど)で解除する場合、AはBに催告すればよく、Cに対して通知は「不要」である

・転借人に対して、弁明の機会(賃借人に代わって賃料を支払う機会)を与える必要もない

合意解除の場合

合意解除しても、転借人に対抗できない

・これを認めるとA・B間に解除する問題がなくても、 合意で解除し、Cを追い出せることになるから

 

 

 

貸借・借地借家法 ⑨ 造作買取請求・定期建物賃貸借

 

チェック項目

「定期建物賃貸借」は「どのように」行う?

 

1.   「借家権」の対抗力

家主が代わった場合、親家主が借家契約を拒否した場合、「借家人」の要件のいずれかを満たせば、その「新家主」に対抗することができます

  ①  借家権の「登記」(賃借権の登記のこと)←民法の規定

 ② 建物の「引渡し」(カギをもらっているなど)←借地借家法の規定

 

 

 

2.     造作買取請求権

賃借人(転借人を含む)は、賃貸借契約が「期間満了」または「解約の申入れ」により終了する場合、次のいずれかの要件を満たせば、建具やエアコンなどの造作を、契約終了時に、賃貸人に買い取らせることができます。

①  賃貸人の「許可」を得て造作した場合

② 賃貸人から「買い受けた」造作の場合

 

・「造作買取請求権」を行使しないという特約は「有効」。

 

 

 

3.定期建物賃貸借(定期借家権)

借地借家法では、建物賃貸借は、賃貸人に「正当事由」がなければ、期間が満了しても更新するのが原則です。しかし、「定期建物賃貸借」の場合は 「賃貸人」に「正当事由がなくても」期間満了をもって終了します(下項表)。

 

 

 

 4.   取壊し予定の建物の賃貸借

 

   定期建物賃貸借のほか、法令または契約により、一定期間後に「建物を取り壊すことが明らかな場合」は、取り壊すまでの賃貸借契約をすることができます。この契約は取り壊すべき事由を記載した「書面」で行います。

 

 

 

5.  「借地権」が消滅すれば、「借家権」はどうなる?

①  借地権が「期間満了」により終了した場合、建物の所有者は土地を利用する権利がなくなり、その結果、建物の賃借人(借家人)も土地を明け渡さなければなりません。この場合、建物の「賃借人」には、下記の ②の規定があります。

② 建物の賃借人がそのことを1年前までに知らなければ、建物の賃借人の請求により、裁判所はそれを知った日から1年を超えない範囲内で期限の許与をすることができます(下頁表参照)。

 

 

 

[定期建物賃貸借のポイント]

契約

 定期建物賃貸借の契約は「書面」で行う必要があり、建物賃貸借契約に更新しない旨の特約を入れることにより行う

・利用目的は特に制限されていないので、居住用でなくてもよい

期間

期間の定めをする必要はあるが、この期間に制限はなく、1年未満であってもよい

説明

 賃貸人が賃借人に対し、期間満了とともに契約は終了し、更新しない旨を書面を交付して説明することが必要

・この書面は契約書とは別の書面で行う

 

中途解約

「賃借人」からであれば、下記の要件をすべて満たせば、期間中であっても解約できる。そして、賃貸借は解約申入れから1カ月後に終了する

 

①  居住用建物であること

② 200㎡未満であること(=199㎡まで)

③ 転勤・療養など、やむを得ない事情で自己の生活本拠として使用することが困難である場合

・賃貸人からは中途解約できないので注意!

 

終了

 1年以上の期間を定めた定期建物賃貸借は、期間満了の1年前から 6カ月前までの間に、賃貸人が賃借人に対し終了する旨の「通知」をしなければ、終了を賃借人に対抗できない

・期間満了後に「通知」すれば、通知の日から「6カ月」経過後に対抗できる

 

【借地権が消滅すれば、借家人はどうなる?】

A.(地主)

B.(借家権者+大家)

C.(借家人)

 

 BはAから土地を借りている借地権者である。この借地権が「期間満了」により終了する場合、「借家人」Cも土地を明け渡す必要がある

 

この場合、「借家人」であるCがそのことを1年前までに知らなければ、Cの請求により、裁判所はそれを知った日から1年を超えない範囲内で期限の許与をすることができる

 

 

貸借・借地借家法 ⑩ 地代・家賃の増減額請求

 

チェック項目

 「地代」や「家賃」の増減額の請求は「どのように行う?」

 

1.  「民法の賃貸借」と「借地借家法」の学習方法

  民法の賃貸借と借地借家法は、毎年2~3問出題されています。しかし、この問題を苦手にしている受験生が多くいます。そこで、細かい内容は後にして、下頁の対比表を確認してから再度見直してください。

 

2. 地代・家賃の増減額請求

借地借家法の適用のある地代・家賃について増減額の請求をする場合、下記のような流れで行います。

 ①     地代・家賃が経済事情などの変動により、「使用収益開始後」において不相当となった場合には、当事者は「将来に向かって」地代・家賃の 増額・減額の請求ができます。

・賃貸借契約において「増額しない」という特約があれば、その特約は「有効」となるので、増額することはできない。逆に、「減額しない」という特約は「無効」であり、減額することができる。

 

② 家賃(または地代)について、協議が調わない場合は、その請求を受けた者は、増減額の裁判が確定するまでは、相当と思う額の地代や家賃を支払えば賃料の不払いになりません(債務不履行とはならない)。

 

③ 借地・借家の増減額請求は、いきなり裁判になることはなく調停前置主義(ちょうていぜんちしゅぎ)がとられています(先に裁判を行う前に調停を行う)。

 

④    調停でもまとまらなければ裁判となります。裁判が確定した場合、その効力は「意思表示したとき」にさかのぼり、不足額が生じたときは、その不足額に「年1割」の利息を付して返還しなければなりません。

 

 

[試験の落とし穴]

<増減額しない「特約」は有効?>

・「増額しない」特約→「有効」(増額することはできない)

・「減額しない」特約→「無効」(減額することができる)

 

 

[民法の「賃貸借」の規定]

存続期間

期間を定める

最長50年 (=50年を超える定めをしても50年となる)

期間を定めない

期間を定めなかったことになる

更新後の期間

最長50年(=更新後も同じ年数)

期間満了

 

終了する(=賃貸借契約が終了する)

第三者対抗

賃借権の登記 (=登記があれば第三者に対抗できる)

 

       ↓

 

[借地権の規定]

[借家権の規定]

 

借地権

借家権

存続期間

当初

30年(以上)

最短・最長の規定なし

 ただし、1年未満の期間を定めると、期間の定めのないものとなる

最初の更新

 

20年(以上)

2回目以降

 

10年(以上)

期間満了

 (法定更新の場合)

 借地権設定者が「正当事由」をもって遅滞なく異議を述べない場合、建物が存在する限り更新する

 

(法定更新の場合)

 借地権設定者が「正当事由」もって遅滞なく異議を述べない期間満了1年前から6カ月前までの間に更新しない通知などをしなければ更新する

 

第三者対抗

 借地権の登記

または

借地上の建物の登記

 

借家権の登記

または 建物の引渡し

裁判所の許可等

①   借地条件の変更

②  建物の増改築

③  更新後の建物の再築

④  譲渡・転貸

⑤  競売等による譲渡

なし (裁判所の許可制度はない!)

 

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Tweetよろしくお願いします!

宅建通信講座ランキング17社 比較