区分所有法~区分所有建物の登記(不動産登記法) 宅建試験 対策 

宅地建物取引士 試験 対策 民法

区分所有法

 

 

 

        

                               目次

         1.専有部分と共用部分

         2.共有持分と共用部分の管理

         3.管理組合の選任・解任

         4.規約の設定・区分所有者と占有者

         5.特別決議が必要な事項

         6.「復旧」や「建替え」

         7.区分所有建物の「登記の特徴」

 

 

 

 

区分所有法 ① 区分所有権

 

チェック項目

 「法定共用部分」と「規約共用部分」は何が違う?

 

1.    専有部分

 通常、1つの建物には1つの所有権(一物一権主義)(いちぶついっけんしゅぎ)しかありません。 しかし、1棟の建物を区分して、その区分された各部屋ごとに所有権が認められることがあります。これが「区分所有権」であり、この対象となる部分を 「専有部分」と呼びます。

・「専有部分」の要件は、「構造上の独立性」および「利用上の独立性」。

 

①  構造上の独立性

  構造上の独立性とは、1棟の建物が構造上数個の部分に区分されていることです。ふすまや障子で仕切られている程度では、構造上の独立性とは認められません。壁扉床天井などによって、他の部分と遮断されていることをいいます。

② 利用上の独立性

利用上の独立性とは、各部分が独立して、

 (1) 住居・店舗・事務所または倉庫その他の建物としての用途に供することができること、

 

(2) その部分が隣室を通行することなく直接外部に出入りできることが基準となります。

 

 

 

2. 共用部分

① 「共用部分」とは専有部分以外の部分です。簡単に言えば、区分所有者がみんなで利用する部分です。

廊下や階段室など、当然に共用部分とされる

「法定共用部分」と、 本来は専有部分の対象となるのですが、規約により共用部分とする「規約共用部分」とがあります(下頁参照)。

②「共用部分」は区分所有者全員の「共有」に属します。なお、一部の区分所有者だけが共用する「一部共用部分」は、一部共用する区分所有者に属します。

・ 共用部分は、持分に関係なく、その用方に従って使用する。

 

[試験の落とし穴]

 

専有部分と共用部分は分離処分できる?

 

 「専有部分」と共用部分の「共有持分」は、この法律で定めがある以外は分離処分することができない(=規約で別段に定めてもできない)。

 

 

[区分所有建物]

 

エレベーター(法定共用部分 )

301号室

302号室(専有部分=区分所有権)

201号室

201号室

101号室

集会室(規約共用部分)

 

敷地(敷地利用権)

[専有部分]

用途・面積

① 専有部分の用途は「住居」に限定されない。つまり、事務所や店舗にするなどの目的で利用するものでもかまわない

② 専有部分の面積は、専有部分の壁その他の区画の「内側線」で囲まれた部分の水平投影面積で測る(内法計算)

 

対抗要件

専有部分(区分所有権)は、登記をすることにより、第三者に対抗することができる

 

 

[共用部分]

法定共用部分

 

①  数個の専有部分に通ずる廊下または階段室、その他構造上区分所有者の全員またはその一部の共用に供されるべき建物の部分をいう

②  法定共用部分は登記できず、規約により専有部分とすることもできない

規約共用部分

①  本来、構造上も利用上も専有部分とすることができる建物の部分および附属の建物を、規約によって共用部分と定めた部分をいう

②「規約共用部分」は、その旨の登記」をしておかなければ、共用部分 であることを第三者に対抗できない

一部共用部分

① 「一部共用部分」については、一部管理団体(一部管理組合)も構成される。この一部管理団体(組合)と全員で構成される管理組合はいずれも1つの区分所有建物に「併存する」ことになる

 

②  一部共用部分の「管理」については③参照/③まで移動

 

 

区分情報 ② 共有持分

 

チェック項目

共有持分は「どのように定める」のか?

 

1.   共有持分

 専有部分とは異なり、共用部分は単独で所有しているのではないので、区分所有法では共用部分の「管理」について、「下頁」のように定めています。

①   共有持分は「専有部分の床面積の割合」とされています。

②  管理などに要した費用は、共有持分の「割合」で、各区分所有者が負担することになります。

③  建物の設置または保存に瑕疵(欠陥)があることにより、他人に指定を生じさせたときは、その瑕疵は、 「共用部分」の設置または保存にあるものと推定されます。

 

 

2.  敷地利用権

 建物にはその敷地に対して何らかの権利が必要です。「区分所有建物」 も敷地に対しての権利が必要であり、これを「敷地利用権」といいます。 区分所有建物は一般の建物とは異なるため、敷地に対する権利についても、民法とは異なり、下記のように定めています。

 

①   敷地利用権の割合

 区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分の敷地利用権割合は、原則として、専有部分の「床面積の割合」となります。

 

②  専有部分と敷地利用権の分離処分禁止

専有部分を買ったが、敷地利用権は買わなかったということになれば、 敷地を使えないことになります。そこで、区分所有法では、区分所有者は原則として、「専有部分」と「敷地利用権」を分離して処分するこ とは「禁止」されています。

・「規約」で別段の定めをすることはできる。

 

③ 区分所有建物の「敷地」には、大きく分けて「法定敷地」と「規約敷地」があります(下頁)。

 

 

[共有持分と共用部分の管理]

 

 

「どのように」行う

具体例

規約による変更

保存行為

各区分所有者は 「単独」でできる

 

修繕するなど

 

「規約」で別段の定めができる

 

通常の管理行為

(普通決議)

区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

 

火災保険契約を結ぶなど(損害賠償契約)

 

その形状または効用の著しい変更を伴わない変更行為

(普通決議)

区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

 

改築や用途変更

 

上記以外の変更行為(=変更を伴う行為)

(特別決議)

区分所有者および議決権による「各 3/4以上」が必要

 

「規約」により区分所有者の「定数」 は過半数まで減ずることができる

 

・「変更行為」などをする場合に、特別の影響を受ける者がいる場合は、その者の「承諾」が必要

 

 

 

[法定敷地と規約敷地]

法定敷地

 「法定敷地」とは、建物が建っている1筆あるいは数筆の土地をいい、1筆であればその1筆の土地全体を、数筆の土地に建物がまたがっていれば、その数筆の土地をいう

規約敷地

「規約敷地」とは、区分所有者が建物および法定敷地と一体として管理または使用する庭・通路その他の土地で、「規約」により敷地としたものをいう

・ 規約敷地は、 必ずしも法定敷地に隣接していることを必要としない

 

 

区分所有法 ③ 管理組合

 

チェック項目

「管理組合法人」と「管理者」の役割とは?

 

1.   管理組合

 「区分所有者は、「全員」で、建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、および管理者を置くことができる」と定めています。

・ 区分所有者は「全員で管理組合を構成し、当然に団体の構成員となる

 (賃借人などの「占有者」は、管理組合の構成員ではない)。

 

2.  管理組合法人

管理組合のうち、下記の要件の「すべて」を満たしたものは、管理組合を法人化することができます。この法人を「管理組合法人」といいます。

①  区分所有者および議決権の各3/4以上の多数による「集会の決議」で法人となる旨の決議があること ② 名称・事務所を定め、主たる事務所の所在地で「登記」すること

③ この管理組合法人には必ず「理事」と「監事」を定めること

 

3.  管理者

区分所有者は、「全員」で区分所有建物の共用部分、敷地、附属施設の管理などを行いますが、この管理のため、「管理者」を選任することもできます。

① 管理者には資格制限はなく、自然人または法人を問いません。また、区分所有者以外の者でもかまいません。

② 管理者規約に別段の定めがない限り、集会の「普通決議」により 「選任」や「解任」するなど、「下頁」 のような定めがあります。

 

[試験の落とし穴]

 

 

<一部共用部分の管理>

①  「一部共用部分」に関する事項で区分所有者「全員の利害に関係しないもの」は、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、一部共用すべき区分所有者が管理する。

② 「一部共用部分」の管理に関する事項で、「全員の利害に関係するもの」は、区分所有者「全員」の規約で定める。

 

 

[管理組合と組合員]

 

「管理組合の構成」

区分所有者

 ↓

管理組合 →法人組織→理事(理事→管理者)

 ↓

非法人組織

 ↓

・管理者が置かれていない場合

管理者が置かれている場合 下記表参照

[管理者の選任・解任など]

 

要件

ポイント

設置義務

 設置義務はない

任意で設置

資格

制限はない

 ・個人(自然人)か法人かを問わない

・ 区分所有者以外の者でもよい

選任

集会の普通決議

規約で別段の定めをしてもよい

解任

集会の普通決議

管理者が不適任の場合、各区分所有者は裁判所に対し解任請求をすることができる

管理者の権限

 「管理者」は、その職務に関し、また共用部分の保険金の受領などに関し、 区分所有者を代理する。また、規約で管理者の代理権に制限を加えたとしても、これを善意の第三者に対抗できない

「管理者」は、規約または集会の決議により、その職務に関して区分所有者のために原告または被告となることができる

「管理者」がその職務の範囲内で行った第三者との行為の効果は、各区分所有者の持分に応じて区分所有者に「帰属」する

 

 

区分所有法 ④ 規約等

 

チェック項目

「規約」の設定や変更などは「どのように行う」?

 

1.    区分所有者・占有者の「権利」

 区分所有者には、一定の要件のもと、他の区分所有者の専有部分または自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができるなど、「下頁」のような「権利」があります(占有者にはない権利に注意!)。 

 

・専有部分の賃借人には、立入請求権は認められていないので注意!

 

 

2.   区分所有者・占有者の「義務」

 「区分所有者」または「占有者」は、建物の保存に有害な行為や、その他建物の管理または使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとされています。義務違反を行った場合には、区分所有者または占有者に対しては、「下頁」のような措置があります。

 

3.   規約

規約の設定等

① 「規約」の設定、変更、廃止をする場合には、区分所有者および議決権の各「3/4以上」の多数で定めることができます。

  ↓

②「規約」の設定、変更、廃止が一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすべきときは、その者の「承諾」を得なければなりません。

  ↓

③「規約」は原則として、管理者が「保管」し、その「保管場所」は建物内の見やすい場所に「掲示」しなければなりません。また、利害関係人の請求があった場合には、正当な理由がなければ、規約の閲覧を拒ん ではいけません。

 

4.   公正証書による規約の設定

「最初」に建物の専有部分の「全部」を所有する者は、「公正証書」により、 下記の「4つ」の事項については規約を設定することができます(1人でも定めることができるということ)。

①     規約共用部分の定め

②     規約敷地の定め

③    分離処分禁止の例外

④  専有部分と一体化される敷地利用権の割合

 

 

[区分所有者と占有者]

 

区分所有者

占有者

義務

違反行為をした場合

 

建物の保存に有害な行為、または管理や使用に関して、 区分所有者または占有者の共同の利益に反する行為をしてはならない

権利(立入請求)

専有部分・共用部分を保存や改良するために必要な範囲内で、他人の専有部分・共用部分の使用請求をすることができる

・ただし、損害が出た場合には償金を支払う義務がある

 

権利(集会の

参加と議決権の行使)

①集会に参加し、意見を述べることができる

②「議決権」を行使することができる

 

①集会に参加し、意見を述べることができる (常にではない)

 

②「議決権」を行使する ことはできない

 

区分所有者

差止め請求

共同の利益に反する行為をした、または、するおそれがある場合

区分所有者および議決権の各過半数

 (=裁判外は単独でできる)

 

使用禁止請求

違反行為がかなりひどい(差止請求では困難な)場合

区分所有者および議決権の

各3/4以上、必ず裁判(=訴えによる)

競売禁止

違反行為がひどすぎてほかに方法がない(差止めや使用禁止では困難な)場合

区分所有者および議決権の

各3/4以上、必ず裁判(=訴えによる)

占有者

差止め請求

共同の利益に反する行為をした、または、するおそれがある場合

区分所有者および議決権の各過半数(裁判外は単独でできる)

契約解除および引渡し請求

違反行為がひどすぎて、ほかに方法がない場合

区分所有者および議決権の各3/4以上、必ず裁判 (=訴えによる)

 

 

 

 

 

 

区分所有法 ⑤ 集会と規約

 

チェック項目

集会は「どのように行う」?また、規約は「どのように定める」?

 

集会(集会の流れ)

① 「いつ」集会を招集するのか?

  集会の招集通知は、少なくとも会日の1週間前に「会議の目的たる時項」を示すとともに、建替えや一定の特別決議は「議案の要領」を示して通知を発します。この期間は規約で伸縮することができます。

 

②「誰が」招集するのか?

・ 管理者(または理事)は、毎年1回集会を招集しなければなりません。

管理者がいないときは、区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有するものが招集します。

定数は規約で減らすことができます。

減らすことはできるが、増加はできないので注意!

 

③「誰に対して通知」するのか?

  集会の招集は「通知」により行いますが、専有部分が「共有」の場合は議決権を行使すべき者1人を定めていればその者に通知し、定めていないときは、共有者の「1人」に通知すればよいとしています。

 ・占有者も集会に出席できますが、「占有者」には通知は「不要」です。

・規約に別段の定めがあれば、建物内に住所を有する区分所有者等への集会の招集通知は、建物内の見やすい場所に掲示することができます。

④「どのように決議」するのか?

・ 管理者(管理者がいないときは、集会を招集した区分所有者)の1人が議長となり、通知した議案について決議を行います。

・規約で別段の定めがあれば、通知した以外の事項も決議できます。

 ・区分所有者は、議決権の行使を「書面」または電磁的方法でもすることができます。また、代理人によっても行使することができます。

・集会の決議は下頁のように行いますが、区分所有者全員の承諾があれば、書面または電磁的方法による集会の決議をすることができます。

⑤「議事録」はどうするのか?

・ 議事録は議長が作成し、議長および出席した区分所有者2名が署名押印します。そして、管理者が保管し、保管場所を建物内に掲示します。

・議事録は、利害関係者の請求があれば、正当な事由がない限り、その者に「閲覧」させなければなりません。

 

[集会の決議]

 

用語  ・区分所有者・・・人数のこと(たとえ複数の専有部分を有していても1人)

          ・議決権・・・専有部分の床面積の割合 (広いほど議決権は多い)

事例

例えば、同じ「3LDK」であっても床面積が同じとは限らないし、また、複数の専有部分を1人で所有する場合もある。

 普通決議を行う場合、区分所有者(=頭数)の過半数と議決権(=床面積の割合)の過半数との「両方の要件」を満たす必要がある

 

[特別決議が必要な事項]

 

「特別決議」の内容

規約による変更

区分所有者および議決権の各3/ 4以上

共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴うもの)

区分所有者の定数だけは、規約で「過半数」まで減らせる

規約の設定・変更・廃止

規約で別段の定めは不可 (できない)

 

使用禁止・競売請求 (区分所有者の義務違反)

引渡し請求(占有者の義務違反)

 

大規模滅失の復旧

管理組合の法人化

 

 ↓

[その他の決議等]

共用部分の保存

単独でできる

集会の招集 

区分所有者および議決権の各1/5以上

建替え決議 

区分所有者および議決権の各4/5以上

 

 

 

区分所有法  ⑥ 復旧・建替え

 

チェック項目

「復旧」や「建替え」はどのように行う?

 

 

1.    復旧(小規模滅失による復旧)

 建物価格の1/2以下に相当する部分が滅失した場合(小規模滅失)です。

各区分所有者は、自己の専有部分だけでなく、滅失した共用部分についても、「単独」で復旧することができます。

復旧決議により復旧する場合、区分所有者および議決権の各過半数の「普通決議」で行う。

 

2.   復旧(大規模滅失による復旧)

①   建物価格の1/2を超える部分が滅失した場合(大規模滅失)です。

 大規模滅失があると、各区分所有者は共用部分について復旧を単独では行えず、区分所有者および議決権の「各3/4以上」の「特別決議」が必要となります。

 ・この規定は、「規約」で別段の定めをすることはできない。

② 復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、建物および敷地に関する権利を賛成した区分所有者に時価で買い取るべき請求をすることができます。これを「買取請求」といいます。

 

3.   建替え

①   「建替え」について、当該建物の敷地もしくはその一部、または当該敷地の全部もしくは一部を含む土地に新たな建物を建築しようとするときは、集会で区分所有者および議決権の「各4/5以上」の多数で、 「建替え決議」をすることができます。

②    この規定は「規約」により別段の定めをすることはできません。

 

③ 建替え決議の集会を招集する場合は、下記のように行います。

a.    集会の招集通知は「2カ月前」に発しなければなりません。

この期間は「伸長」することができます(=短くすることはできない)。

b.    議案の要領のほか建替えを必要とする理由なども通知します。

c.    会日より「1カ月前」までに「説明会」を開催します。

④具体的な建替えの流れは、上記のような「集会招集」から始まり、そして、「集会の決議」を行い、下頁のような手続を経て、最終的には反対者に対する「売渡請求」を実行して行います。

 

 

[建替えの流れ]

建替え決議(各4/5以上の集会の決議)によって参加・不参加の賛否を問う

                                        ① 参加するか否かを催告

     賛成者または参加者等      ――――――――――――――――→   反対者または不参加者等

              反対者がいる場合には集会招集者は、再度、反対者に対して、 建替え参加するかどうかを

              回答するよう、遅滞なく書面で催告する

 

                   ② 回答する

    賛成者または参加者等      ←――――――――――――――    反対者または不参加者等

              2カ月以内に回答する。回答しなければ不参加とみなされる

 

                  ③ 売渡請求権の行使

   賛成者または参加者等     ――――――――――――――→     反対者または不参加者等

 

              催告期間経過後2カ月以内に売渡請求権を行使する

                  ↓

              大規模滅失と建替えの場合の相違

 

            ・大規模滅失の場合の買取請求・・・賛成者 行使―反対者 (行使)

             ・建替えの場合の売渡請求・・・賛成者 ―行使反対者

 

                   ④ 買戻請求を行う

  賛成者または参加者等      ←――――――――――――――――     反対者または不参加者等

・建替え決議の日から、正当な理由なく2年以内に取壊し工事に着工しない場合、2年の満了の日から6カ月以内に、その者が支払った代金と同額で現在の所有者に対して買戻しの請求ができる

 

 

 

区分所有法 ⑦ 区分所有建物の登記(不動産登記法)

 

チェック項目

区分所有建物の「登記の特徴」を押さえよう!

 

1.    区分所有建物の登記

  区分所有建物は、一般の建物と比べ、構造や利用関係が異なるだけでなく、登記の手続等においても異なります。

 

2.表題登記の一括申請

 表題登記は、本来その所有者が自ら行うものですが、区分所有建物に関しては、1棟全体の表題部と各専有部分(区分建物)の表題部があり、これらすべての表題登記の申請は、分譲業者などの「原始取得者」が、その所有権の取得の日から「1カ月以内」に 「一括して申請しなければなりません。

3.区分所有建物の権利の登記

①  区分所有建物の表題登記は、分譲業者が一括申請で行いますが、 「権利の登記」は、分譲業者は全部の「専有部分」について、「保存登記」 を行い、その後、購入者に「移転登記」を行います。

② 区分所有建物の場合、原始取得者(分譲業者)から所有権を取得した者は、直接自己名義に建物の所有権 「保存登記」をすることができます。

 

 

③「規約共用部分」は、その旨を登記しなければ第三者に対抗することはできません。この登記を「共用部分である旨の登記」といい、この登記は、その専有部分の「表題部」に行います。

 

4. 「敷地権の表示」の登記と「敷地権である旨」の登記

①   専有部分と敷地利用権は、原則として分離処分することが禁止されています。その旨を登記簿に反映させることを「敷地権の表示の登記」といい、この登記は1棟全体の表題部と専有部分の表題部に登記します。

 

②  敷地権の表示の登記がなされれば、そのことを土地の登記記録にも登記する必要があり、これを「敷地権である旨の登記」といい、敷地権の目的となっている土地の権利部相当区に、登記官が職権で行います。

 ・相当区とは、甲区か乙区のことであり、敷地の権利が所有権であれば甲区に、地上権や賃借権のような所有権以外であれば乙区に登記される。

 

 

一般の建物

区分所有建物

建物登記簿

床面積は壁心計算による

 

床面積は内法計算による

 

ポイント

①  表題登記をする場合、分譲業者等が一括して申請を行う

② 上記の区分所有建物で、例えば、101号室が管理人室などの規約共用部分であるときは、規約共用部分である旨の登記を専有部分に行う。

③ 上記の区分所有建物において、専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されているものであれば、AとBに、敷地権の表示が登記される

 

土地登記簿

土地登記簿は、一般建物の区分所有建物も同じく表題部・甲区・乙区から編成されている

ポイント

区分所有建物に敷地権の登記がされると、

① 敷地権が所有権である場合は、権利部甲区に敷地権である旨の登記がされる

②    敷地権が所有権以外(地上権や賃借権)である場合は、権利部乙区に敷地権である旨の登記がされる ③ 規約で敷地利用権の割合を、専有部分の床面積割合と異なる割合で定めた場合も、その旨の登記申請ができる

 

 

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