契約各論/契約不適合/贈与契約/委任契約/請負契約/請負人の「担保責任」宅建民法

宅地建物取引士 試験 民法 

 

                                        みだし
          1.契約不適合の種類
          2.契約不適合/買主の4つの権利
          3.贈与契約/定期契約/死因贈与
          4.委任契約/委任者・受任者の義務
          5.受任契約と請負契約の相違
          6.請負人の担保責任

 

 

 

 

 

契約各論    ① 売買契約(契約不適合責任) その1

チェック項目
契約不適合の種類は?

1.  売主・買主の義務
①     売主の義務
 売主は売った物を「引き渡す」義務があります。不動産の場合、この義務は買主に対して、下記のようにしなければ、義務をはたしたことにはなりません。

a.  登記や登録などの対抗要件を備えさせること
b. 他人の権利(全部・一部が他人のもの)の場合、その他人から権利を取得し、買主に移転すること

② 買主の義務
 買主は、買った物に対して、代金を支払う義務があります。 (買った物が契約した内容に適合しない場合、契約不適合の責任追及ができます)

 

 

 

2. 契約不適合責任の概要 法改正
①   売買契約で問題となるのは、買った目的物に「キズ」があった場合、売主は「どのような場合」責任を負うのか?ということです。

 旧民法では、「隠れたる瑕疵(キズ)」であれば、売主は一定の責任を負うとしていました。 しかし、今回の法改正により、以前は「瑕疵」といっていた目的物のキズを「契約不適合」とし、債務不履行の1種として扱われるようになりました。

 

 

②   この契約不適合は、下頁のように契約した「目的物に関する不適合」と契約した「権利に関する不適合」に大別することができます。

 

 

 

 

3.  買主が契約不適合責任を追求する手段

 「買主」は、売主が「種類・品質・数量」について契約内容に適合しない目的物を引渡した場合、あるいは買主に移転した「権利」が契約内容に適合しない場合 には、下記のような手段をとることができます。 [契約不適合の買主の「4つ」の権利]まで移動

①   追完請求権
②  代金減額請求権
③  損害賠償請求権
④  契約解除権 ⇒「隠れたキズ」の要件は「不要」となり、売主は常に上記の責任を負います。

 

※令和元年までは瑕疵担保責任(次項その2と合わせて)

 

 

[契約不適合の「種類」]

目的物に関する不具合
 ・「種類」に関する不適合
ポイント
 引渡しを受けた目的物が別の種類だった場合 「種類」例)同じジャンルの商品であるがAではなくBという商品であった

 

・「品質」に関する不適合

ポイント

 引き渡しを受けた目的物が別の品物だった場合

例)電化製品を買ったが、契約に示されている 性能が備わっていなかった
例)不動産の場合、物質的な欠点だけでなく、事故物件などで契約内容に明記されていなかったものも含まれる

 

・「数量」や移転した「権利」が契約内容に不適合の場合

ポイント
 引きわたれた物の数量が異なっていた場合や移転した
・(=旧法の数量不足)
例)契約で100㎡としていたが、実測すると90 ㎡であった場合  

 

 

 

権利に関する不適合
・移転した「権利」に不適合があった場合
目的物に地上権や地役権、対抗力のある賃借権などがない(又はある) として契約したにもかかわらず、それらの権利が存在していた(又は存在していなかった)場合

 

・権利の「一部」が移転できない場合
 契約で100 ㎡としていたが、20㎡は他人の物であり、その部分を移転できなかった場合

 

 

 

 

契約各論  ② 売買契約(契約不適合責任)その2

チェック項目
契約不適合は「いつまで追及」できる?

1.   買主が契約不適合責任を追求する手段   法改正
  買主が契約不適合責任を追求する手段は、下頁の表を覚えてください。下項の表まで移動 

①  「種類」又は「品質」に関して契約内容が不適合の場合
a  「売主」が「種類又は品質」に関して契約の「内容」に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から「1 年以内」に不適合(種類・品質)の旨を「売主」に「通知」しないときは、「買主」は、その不適合を理由として、売主に責任を追及することができなくなります。

b   ただし、「売主」が引渡しの時にその不適合を「知り」、又は「重大な過失」によって知らなかったときは、上記の期間制限はなくなります。

 

② 「数量」や移転した「権利」が契約内容に不適合の場合
 「数量」や移転した「権利」が契約内容に不適合の場合、上記①とは異なり、 消滅時効の規定が準用され、下記のようになります

債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅します。

a.   債権者が権利を行使することができることを知った時から「5年間」行使しないとき
b. 権利を行使することができる時から「10年間」行使しないとき

 

 

 

3. 契約不適合責任を負わない特約

当事者間で担保責任を負わない特約も「有効」です。下記の場合、売主は担保責任を負わなければなりません。

① 売主が契約不適合であることを知っていたのに、買主に告げなかった場合
② 売主が自ら第三者のために権利を設定していた場合

 

 

 

4. 「競売物」の担保責任
①  「競売」における買受人は、債務者に対し、契約の解除又は代金の減額を請求することができます。
② ただし、競売の目的物の「種類」又は「品質」に関する不適合については、適用されません。

 

 

 

 

[契約不適合の買主の「4つ」の権利]

 

買主の「4つ」の権利

追完請求権

 引き渡された目的物が「種類」、「品質」又は「数量」に関して契約の内容に適合しないときは、買主は、売主に対し、目的物の 修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる

①  売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と「異なる方法」による履行の追完をすることができる

(例えば、売主は代替物の引渡しではなく収保による対応でもよい。)

② 不適合が「買主」の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、履行の追完の請求をすることができない

 

代金減額請求権

 引き渡された目的物が「種類」、「品質」又は「数量」に関して契約の内容に適合しないときは、「買主」は相当の期間を定めて履行の追完を「催告」し、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて「代金の減額」を請求することができる

①  次に掲げる場合、買主は、「催告」をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる

a.   履行の追完が不能であるとき

b.  売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき

c. 売主が履行の追完をしないで一定時期を経過したとき

② 不適合が「買主」の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、代金の減額の請求をすることができない

 

契約解除権

 売買契約の目的物が契約の内容に適合しない場合、特定物売買か否かを問わず、売主に帰責事由があれば、「契約解除」することができる

「買主」の「善意」や「善意無過失」は問わない

損害賠償請求権

 

 売買契約の目的物が契約の内容に適合しない場合、特定物売買か損害賠償か否かを問わず、売主に帰責事由があれば、「損害賠償」の請求をすることができる

 「買主」の「善意」や「善意無過失」は問わない

 

 

 

 

契約各論  ③ 贈与契約

チェック項目 「贈与契約」は解除できる?

 

1.  贈与契約
①  「贈与契約」とは、「贈与者が相手方に無償である財産権を与えることを約束し、相手方がこれを受諾することによって成立する契約」です。

この契約は、無償片務契約ですが、当事者の合意のみで成立します。 つまり、目的物の引渡しは要件とはならない、諾成契約です。

②   贈与者は、贈与の目的である物又は権利を、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡し、又は移転することを約したものと推定します。

③ 「負担付贈与」の場合、その負担の限度において担保責任を負います

 

 

 

 

2.  贈与契約の解除
①   贈与契約は書面の作成を要件としません。したがって、書面によらない(=口約束)契約であっても贈与契約は成立します。

② 「書面により」行った贈与契約は解除することはできません。しかし、書面によらないで贈与契約をしたときには、各当事者は、履行が終了した部分については解除することはできません。
ここで問題となるのは、「何をもって履行が終了」したことになるのか? ということです。この履行の終了とは、不動産の場合、下記「2 つの判例」を覚えてください。

a.  「引渡し」があれば、移転登記がなくても履行の終了となります。
b. 「移転登記」があれば、引渡しがなくても履行の終了となります。

 

 

 

3. 定期贈与・死因贈与
 贈与契約については、贈与契約の解除のほか、「定期贈与」や「死因贈与」 について、下頁「その他の贈与」の結論を押さえておきましょう。

[試験の落とし穴]
<何をもって「履行の終了」となるのか?>

不動産の「贈与」では、「登記の移転」または「物件の引渡し」のどちらかがなされていれば履行の終了となり、もはや解除はできない。

 

 

[贈与契約を解除できるのか?]
贈与契約を「解除」できるか否かの判断は、下記の「手順」で行う

第一段階

書面による贈与解除できない

第二段階

書面によらない贈与(=口頭で行った)

判例
「履行が終了」している場合→ 解除することはできない
「履行が終了」していない場合→ 解除することができる

 

 

[その他の贈与の問題]

定期贈与
問題点
  「定期贈与」とは、例えば毎月、学生の間は一定の金銭を与えるというような契約である。
ここで問題となるのが、当事者の一方または双方が死亡したとき、「相続人はその権利義務を承継するのか?」ということである
結論
 無償で金銭などを与えるということは、当事者間で特殊な事情があるのが前提と考えてよいだろう。逆にいえば、その事情は、当事者以外には関係のないことである。
したがって、当事者の一方または双方が死亡したときは、その贈与契約は効力が失われ、権利義務は承継されない

 

 

 

死因贈与
問題点
 「死因贈与」とは、 贈与者の死亡によって効力が生ずる贈与のことである。 ここの問題点は、 「死因贈与の契約は解除できるのか?」ということである
結論
死因贈与は契約であり、遺贈(相続を参照)と異なり、一方的な意思表示では成立しない。しかし、その内容は遺贈と同じである。したがって、死因贈与は遺贈に関する規定が準用される (遺贈の規定では、遺言を撤回することができるとされているので、死因贈与の場合も、書面口頭を問わず、解除することができる

 

 

 

 

契約各論 ④委任契約

チェック項目
委任契約には「どのような特徴」があるのか?

 

1.   委任契約
  「委任契約」とは、「当事者の一方(委任者)が法律行為をすることを相手方(受任者)に委託し、相手方がこれを受諾することによって成立する諾成契約」です。
「委任者」と「受任者」には下頁のような義務があります。

 

2.  委任契約の特徴
① 報酬の支払
 委任契約は「無償」が原則です。ただし、受任者は、特約があれば報酬を受け取ることができます。この場合、原則として「後払い」になります。なお、有償の委任契約をし、途中で委任契約が終了した場合、受任者はすでに履行した割合に応じて報酬を請求することができます。

② 善管注意義務
 有償の委任契約だけでなく、無償の委任契約であっても、受任者は「自己の財産におけるのと同一の注意義務」ではなく、「善管注意義務」が課せられます。 自己の財産におけるのと同一の注意義務は、「無償の寄託契約」と「相続放棄」をした場合の財産管理の場合のみ。

③ 終了原因
委任契約の終了原因(下記 a. b) は任意代理と同じ事由です。

a.   委任者の死亡、破産手続開始の決定
b.  受任者の死亡、破産手続開始の決定、後見開始の審判
委任の終了は遡及せず、「将来に向かってのみ」契約は消滅する。

④ 無理由解除
上記③の終了原因がなくても、委任は、「理由がなくても」「どちらからでも」「いつでも」解除することができます。
a.   委任契約が「終了」した場合でも、急迫の事情があるときは、受任者は委任者等が委任事務を処理することができるようになるまで、必要な処分をする義務を負います。
b.  当事者の一方が相手方に「不利な時期」に委任の解除をしたときは、相手方に損害を賠償しなければなりません。

 

 

 

 

【委任者の義務と受任者の義務】

委任者の義務

費用前払義務

 

 報酬ではなく、委任事務を処理する場合の費用については、委任契約の有償、無償を問わず、受任者の請求があれば、その費用を「前払い」しなければならない

 

立替費用償還義務

受任者(依頼された者)が費用を立て替えた場合には、その支払日以後の利息も含めて返還しなければならない

 

受任者の損害賠償に対する義務

 受任者が委任事務を処理するにあたって、自己に過失がないのに損害を受けた場合、委任者に対して損害賠償を請求することができる。したがって、委任者はこの損害を賠償する義務がある

 

受任者の義務

 

善管注意義務

 委任契約は「無償」が原則であるが、たとえ「無償」の契約であっても、受任者は「善管注意義務」をもって、事務処理を行わなければならない

自己服務義務

受任者は委任者に信頼されて委任されたのだから、最後まで自分自身が行わなければならない。ただし、下記の場合は復受任者を選任することができる

①  委任者本人の承諾

② やむを得ない事由がある場合

 

報告義務

①  受任者は委任者の「請求」があれば、いつでも事務処理の状況を「報告しなければならない

・定期的な報告義務はない点に注意!

②  委任事務終了後は、遅滞なく、その「経過」および「結果」を報告しなければならない

受領物等の引渡義務

①  事務処理にあたり受領した金銭等があれば、その金銭等を引き渡さなければならない

②  受任者は、委任者に引き渡すべき金銭を自己のために使ってしまった場合、その使った日以後の利息も支払わなければならない。また、損害があれば、その損害賠償責任も負う

 

 

 

 

 

契約各論 ⑤請負契約

 

チェック項目 請負契約には「どのような特徴」があるのか?

 

1.  請負契約

  「請負契約」とは、「請負人が仕事を完成することを約束し、注文者が、その完成した仕事に対して報酬を支払うことを約束する契約」です。

この請負 契約は委任契約と同じく労務を目的とする契約であり、当事者の合意だけで 成立する諾成契約です(書面の作成を要件とはしない)。

 

 

 

 

 

2. 請負契約の特徴

① 報酬

 対価を支払うことを約束しているので、請負契約は必ず有償契約となり、報酬の支払は「後払い」が原則となります。

「注文者の報酬支払」と「請負人の引渡し」は同時履行の関係となる。

 

 ②  解除

請負契約には、下記のように特有な解除事由があります。

 

 a. 「請負人」からの解除権

  注文者が「破産手続開始の決定」を受けた場合、「請負人」は報酬を受け取ることができない危険性があるので、請負人は契約を解除することができます。

 b.「注文者」からの解除権

「注文者」は、請負人が仕事を完成する「前」であれば、いつでも損害を賠償して解除することができます。/完成後の解除は次項/次項まで移動

 

③ 仕事の完成

 a.  請負契約は委任契約とは異なり、請負人は必ず仕事を完成させる義務があります。いくら労力を費やしても、仕事を完成させなければ報酬を受領することができません。逆にいえば、「下請負人」が仕事を完成させても報酬を受領することができます。

 

 b.  ここで問題となるのは、建物が完成した場合、その完成物件の所有権は「誰に帰属するのか?」ということです。

(1)  請負人に帰属し、後に注文者に所有権が移るという考え方

(2)  完成時点で注文者に帰属するという考え方

 

 

 

 

ここでは下項の判例を覚えておきましょう。

 

 

 

 

[委任契約と請負契約の相違]

 

委任契約

請負契約

委任者

・報酬の支払義務なし

・報酬を特約により支払う場合には、後払いが原則

 

注文者

・報酬の支払義務あり

・支払は目的物の引渡しと同時に行う(金銭以外でもよい)

 

受任者

 ・復受任者の選任は原則できない

・報告義務

・取得権利の移転義務

・無償でも善管注意義務あり

 

請負人

・下請負人にさせることができる

・請負契約の担保責任は、下記の内容法改正

ア.   履行の追完請求権

イ.  損害賠償請求権

ウ.  契約解除権 ・ 法改正

エ.  報酬減額請求権

 

終了

・無理由の解除 (効果は将来に向かってのみ)

・委任者の死亡、破産手続開始の決定

・受任者の死亡、破産手続開始の決定、後見開始の審判

 

終了

・通常の解除

 

注文者は完成前であれば「いつでも」解除することができる

 

 

 

 

 

[完成物件は「誰の」もの?)]

<所有権の帰属の問題には下記の「2つ」の考え方がある>

「誰に」帰属

① 材料の全部

 · 主要な部分を注文者が提供した・・・注文者のものになる

 

②材料の全部

· 主要な部分を請負人が提供した・・・請負人のものになる

ポイント

 要するに、材料を提供した者に所有権が帰属するのである

 ただし、請負人が完成前に請負代金を受け取っていれば、「注文者」に帰属する

 

 

 

 

契約各論    ⑥ 請負人の「担保責任」

 

チェック項目

・担保責任の「追及方法」は?

・「いつまで」責任追及できる?

 

 

1.  請負人の担保責任 法改正

   「請負人」が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき(引渡しを要しない場合、仕事が終了した時に仕事の目的物 が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき)は、「注文者」は、下記のような権利を請求できます。  

 

 

a.   追完請求権

b. 損害賠償請求権

c.  契約解除権

d. 報酬減額請求権

 

2. 担保責任の追及期間

①  担保責任の「追及期間」は、引き渡された目的物の種類又は品質が契約内容に適合しないことを知った時から「1年以内」に、その旨を請負人に「通知」する必要があります。

② 「注文者」がその不適合を知った時から「1年以内」にその旨を請負人に「通知」しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができません。

③  仕事の目的物を注文者に引き渡した時(その引渡しを要しない場合、仕事が終了した時)において、請負人が不適合を知り(悪意)、又は重大な過失によって知らなかった(重過失がある)ときは、②の規定は適用しません。

 

 

3. 不利な特約

 請負契約の担保責任は任意規定であり、担保責任を負わない特約も「有効」です。しかし、特約については、下記の点に注意してください。

①  請負人が瑕疵を知りながら告げなければ、特約は「無効」となります。

② 請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したときは、注文者は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、請負人に担保責任を追及することはできません。

・ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、請負人は担保責任を負います

 

 

 

[請負人の担保責任]ポイント

追及手段

・追完請求権

・報酬減額請求権

・損害賠償請求権

・契約解除権

 

注文者が追及できない場合

原則) 請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない

 

 

仕事の目的物を注文者に引き渡したときで、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合の場合

 

例外) 請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、請負人は担保責任を負う

 

 

追及できる期間

 原則)  注文者がその不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に「通知」しないときは、注文者は担保責任を追及できない

 

 

例外)仕事の目的物を注文者に引き渡した時(その引渡しを要しない場合にあっては、仕事が終了した時)において、請負人が不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、追求できる

 

 

 

 

 

[請負人の担保責任を追及できる者]

請負人の担保責任は「請負人」と「注文者」との問題

 

事例

請負人     請負     注文者    売買       第三者    

    ――――――――――→    ―――――――――→

 A               B             C

    ←――――――――――    ←―――――――――

    (請負人の担保責任)      (売主の担保責任)

  ↑______________×________________|

               (契約の当事者ではないので追及できない)    

 

 

解説

  注文者Bが第三者Cにその目的物を売却し、その目的物に契約不適合があった場合でも、第三者(=買主)が請負人Aに対して担保責任を追及することはできない。あくまで請負契約は AB間の契約であり、AC間の契約ではないからである

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