物権総則/共有/用益物権/ 宅建 民法

こんにちは。(@kirinaccount)です。

宅地建物取引士 試験 民法

宅建 民法

 

                                      みだし

          1.物権総則/所有権の問題

          2.共有物の「使用」「収益」等

          3.用益物権の種類 

 

 

 

 

物権 ① 総則

チェック項目

「債権」と「物権」はどこが違う?

 

 

1. 債権と物件の相違

  「債権」とは、特定の人が「特定の人に対してする権利」であり「物権」とは、「物を直接支配する排他的な権利」です。

簡単に言えば、「金を返せ!」「その物を引き渡せ!」など人の行為を目的とするものであり、物権は所有権のように人の行為を介さなくても、他人の意思や行為に拘束されないで、物の所有者は、その物を自由に使うことができるのです。

 

 

2.物権の種類

 ①  物権は、債権とは異なる強い権利であり、「法律で定められたもの以外に創設することはできません。これを「物権法定主義」といいます。

   ②   物権の代表として「所有」があり、この所有権を制限する物権として「制限物権」があります。制限物権には、所有権の使用収益を制限する「用益物権」と、主に処分権を制限する「担保物権」に分かれます (後述)。その他、物を所持することによって認められる「占有権」があ ります。

 

 

 

3. 所有権

 所有権とは、物を「使用」「収益」「処分」できる権利です。

 例えば、土地に所有権があるということは、「その土地を自由に使い (使用)、自由に他人に貸し(収益)、自由に売却(処分)することができる」ということです。 所有権は、1つの物に対して1つしかありません。これを「一物一権主義」といいます。所有権では、下記の「2点」について押さえよう!

 

(1)    相隣関係

 所有権は絶対的な権利であり、何人も犯すことができません。しかし、所有者がその絶対的権利を主張すれば、隣地とのトラブルが生じる場合もあります。これを調整する規定が「相隣関係」です(下頁)。

 

 (2)   共有

 1つの物を複数人で持った場合、この物を各人は「どのように使用し」 「どのように収益し」「どのように処分するのか?」などの問題が生じます。

この問題について規定しているのが「共有」です(下項参照)。 

            →所有権 

                   

     →本権                       

物権                                           →用益物権(・地上権・永小作権・地役権・入会権)   

           →制限物権         

                  →担保物権(・留置権・先取特権・抵当権・質権)    

               

 

    →占有権

 

 

 

 

[所有権の問題(相隣関係)]

 

具体例

公道に至るための他の土地の通行権

「袋地」の所有者は、公道に出るため、その土地を囲んでいる他の土地(囲繞地)を通行することができる

①  通行する場合には、囲続地にとって損害の最も少ない方法で通行しなければならない

 

②  通行の損害に対しては償金支払義務がある

 

③ 「分割」によってできた袋地の所有者は、他の分割された土地のみ通行でき、この場合は償金支払義務はない

 

隣地使用権

「隣地」の境界で建物の「修繕」などを行う場合、必要な範囲で、隣地の使用請求ができる

・ 「隣家」に立ち入るには、隣人の「承諾」が必要となる

竹木の切除等

①   竹木の「枝」が境界線を越えてきたときは、 竹木の所有者にその枝を切除するように「請求」できる

②  竹木の「根」が境界線を越えてきたときは、その根を自ら切り取ることができる

境界線の設置権

①  境界標の設置などの費用は双方が半分ずつ負担する

②  測量の費用は面積に応じて負担する

目隠しの設置権

境界線から「1m未満」の距離において、他人の宅地を見通すことのできる窓、縁側などは目隠しを付けなくてはならない

自然水流の妨害防止

隣地から水が「自然」に流れてくるのを妨げてはならない

 

 

物権 ② 共有

 

チェック項目

共有物の「使用」「収益」「処分」とは、どのようなものか?

 

 

 

1. 共有

 「共有」とは、「1つの所有権を数人が共同して所有する権利」をいいます。 そして、その物に対して共有者それぞれが持つ権利を「持分権」といい、この権利も所有権の一種といえます。

①  この持分権は当事者で定めたり、法律の規定で定められたりしますが、持分が不明な場合は「均等」と推定されます。

② 「持分権」は、原則として、自由に処分することができます。

 

2.共有物の使用・管理等

①  共有物は、各共有者が「持分の割合」に応じて、その共有物「全部」を「使用」することができます。したがって、共有者の協議がなく、共有物を単独使用している共有者(またはその承継者)であっても、その 者の持分権についての使用はできます。したがって、他の共有者は、その共有者に対して「明渡請求」をすることはできません。

②  共有物の「保存」「管理」や、共有者の「死亡」「放棄」については特に重要なので、下頁を見ながら具体的に覚えてください。 下頁まで移動

 

 

 

3.共有物の費用・分割等

①   共有物に関する「費用」

各共有者は、その「持分に応じて」管理の費用を支払い、共有物に関する負担をしなければなりません。

②   共有物についての「債権」

共有者が他の共有者に対して有する債権は、その者の特定承継人(=共有持分を譲り受けた者)に対してもその権利を行使することができます。

 ③  共有物の「分割請求」

 a 分割方法には現物分割・代金分割・価格賠償の3つがあります。

b 各共有者は、「いつでも」共有物の分割請求ができます。また、「5 年以内であれば、不分割特約をすることができます。 (更新の期間も5年以内です)

・分割協議が調わない場合には、裁判所に分割請求ができる。このとき、裁判所は、競売を命ずることもできる。

 

 

[共有物の保存・管理・変更・処分行為]

 

ポイント

具体例

保存

保存行為は、共有物の現状を維持する行為であり、各共有者の共通の利益になるので、各共有者が 不法占拠者に対しての 「単独」で行える

・共有建物の修繕

・保存行為

・不法占拠者に対しての妨害排除請求など

 

 

・損害賠償請求は「単独」で行えるが、その「請求額」については持分についてだけである

管理

共有者の利用・改良行為は、各共有者の持分の価格の「過半数」で決する

(人数の過半数ではない!)

・賃貸借契約の締結・解除

変更・処分

 共有物の処分や変更には「全員」の「同意」が必要

・共有物の全部売却

・増築・改築等など

 

 

 

[共有者が「死亡」や「放棄」した場合]

原則

相続人もなく、特別縁故者などが存在しない場合、その財産は「国庫」に帰属するのが原則であるが、 共有の場合は下記のようなる (相続/法定相続分後述)

共有

①  共有物については、「相続人」や「特別縁故者」が存在しない場合、死亡した者の共有持分は国庫に帰属せず、「他の共有者」に帰属する

②  共有者の1人が自己の持分を「放棄」した場合も、他の共有者に帰属する

 

 

 

 

[共有物の分割方法]

共有物の分割方法には、下記の「3つの方法」がある

①    現物分割・・・共有物そのものを分割する

②   代金分割・・・共有物を売却し、その代金を分ける

③   価格賠償・・・共有者の1人が他の共有者の持分を金銭を支払って取得する

(つまり、共有物ではなくなり、持分を取得した者のものになる)

 

 

 

 

 

 

 

 

物 権  ③ 用益物権

 

チェック項目

「用益物権には、どのような種類がある?

 

1. 用益物権の特徴と種類

 「所有権」を制限する物権には「用益物権」と「担保物権」がありますが、ここでは用益物権について学習します。

 

 「用益物権」とは、一定の目的のために「他人の土地を使える」という権利であり、所有権の使用・収益を制限する物権をいいます。これには、地上権・永小作権・地役権・入会権(いりあいけん)があります。(入会権は出題されないため、省略)。

 

 ①  地上権

「地上権」とは、工作物または竹木を所有するため、他人の土地を使用することができる物権です。他人の土地を使う権利として賃借権もあります。

賃借権は債権であるため、下頁のような違いが生じます。  下頁まで移動

 

 

②  永小作権

 永小作権とは、小作料を支払って他人の土地を耕作または牧畜を行うための物権です。永小作権は小作料の支払が前提なので、必ず有償契約です。

 

③  地役権

「地役権」とは、他人の土地を自己の土地の便益のために用いる物権です。したがって、地役権には2つの土地が必要となりますが、他人の土地を必要とする土地を 「要役地」(下頁の乙地)といい、必要とされている土地を「承役地」(下頁の甲地)といいます。

地役権については、まれに問われることがあるので下頁の内容は押さえておきましょう。

 

 

 

2. 占有権

  物権には、所有権や制限物権(本権)のほかに、占有権があります。

 

「占有権」とは、自己のためにする意思をもって、物を所持することにより取得できる権利です。したがって、所有権に基づいて物を所持している場合は、その物に対して所有権と占有権を同時に持っていることになります。

<「占有権」による訴えは、下記の「3つ」ある!>

・   占有権を奪われた場合 →占有回収の訴え

・  占有権を妨害された場合→ 占有保持の訴え

・  占有を妨害されるおそれがある場合→占有保全の訴え

 

 

[地上権と賃借権の相違]

 

地上権

賃借権

有償・無償

無償であってもよい

有償

譲渡・転貸

地主の承諾は「不要」

地主の承諾が「必要」

登記

地主に登記協力義務あり

地主に登記協力義務なし

 

 

 

 

[地役権の特徴]

<通行地役権>

 

                            ・Aが地役権を取得すれば、BもCの甲地を通行できる 

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー          ・甲地・・・・・承役地

       道路                  ・乙地・・・・・要役地

                           ・A・B・Cは 所有者

 

  C 甲地

 

   地役権

  A・B      乙地

 (共有)   

 

 

                                    

                        

(地役権の成立)

地役権は必ず要役地と承役地を必要とするが、この両地は隣接する必要はなく、また、1つの土地に複数の地役権を設定することもできる

(地役権の付従性)

要役地の所有権が移れば、地役権もそれに伴って移る。そのため、要役地から分離して、地役権だけを譲渡したり担保目的にすることはできない

(地役権の不可分性)

要役地や承役地が分割されたり一部譲渡されても、地役権はその各部分に存続する。つまり、土地が分割されても地役権は残り、その土地を今までどおり使用できる

(地役権と共有)

要役地が共有の場合、共有者は自己の持分についてのみ地役権を消滅させることはできない。承役地についても同じ。

したがって、以下のような 「効果が生じる

a.  要役地の共有者の1人が時効により地役権を取得すると、他の共有者も地役権を取得する

b.  要役地の共有者の1人に生じた消滅時効の更新の効力は、他の共有者にもその効力が及ぶ

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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