民法 代理(表見代理等)⑤ 宅建 宅地建物取引士 試験対策 パーフェクト宅建

 

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

 

民法 代理(表見代理等)⑤ 宅建 宅地建物取引士 試験対策

 パーフェクト宅建

 

重要度A

代理 表見代理等 (⑤)

 

 

  AがBの代理人として、B所有の甲地をCに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

① BがAに与えていた代理権が甲地の賃貸に関するものであった場合、そのことについて善意であるCは、Bに対して、甲地の所有権を主張することができる。

② BがAに代理権を与える旨の表示をしていたが、 実際には与えていなかった場合、そのことについてCが善意であれば、Bに対して、甲地の所有権を主張することができる。

③  Aの無権代理行為について、Bは直接Cに追認することができ、追認した場合、BC間の売買契約は、Aが代理行為を行ったときより有効となる。

④  Aが、無権代理人であったにもかかわらず、Cとの間で売買契約を締結したが、その後、Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、BはAの無権代理行為の追認を拒絶することはできない。

正解 ③

 

① 誤り。 相手方Cが善意かつ無過失であれば表見代理が成立し、Cは所有権の主張をすることができるが、善意であっても有過失のときは、甲地の所有権を主張できない(民法110条)。

 攻略Point

「代理権限外」の行為 +相手方が「善意無過失」=表見代理成立

 

 

② 誤り。 相手方Cが善意かつ無過失であれば表見代理が成立し、Cは所有権の主張をすることができるが、善意であっても有過失のときは、甲地の所有権を主張できない(同法109条1項)。

 

攻略Point

「代理権授与表示」の表見代理→相手方が「善意無過失」であれば成立

 

③ 正しい。 本人Bは、無権代理人に対してだけでなく、相手方であるC に対して直接追認することができる。また、追認すると、無権代理行為は、その契約時にさかのぼって本人に効果が帰属したことになる(同法 116条)。したがって、Bが追認すると、BC間の売買契約は代理行為のときから有効となる。

 攻略Point

・無権代理行為の追認相手→「無権代理人」「相手方」のどちらでもよい

・追認の効果→無権代理行為が契約時にさかのぼって有効となる

 

④ 誤り。 本人が無権代理人を単独で相続した場合、本人としての地位と無権代理人の地位が併存することになる。しかし、相続人である本人が、被相続人の無権代理行為の追認を拒絶してもなんら信義に反しない (最判昭37.4.20)。したがって、BがAの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、追認を拒絶することができる。

攻略 Point

・「無権代理人」が死亡し、本人が「単独」で相続→追認を拒絶できる

・「本人」が死亡し、無権代理人が「単独」で相続→追認となる

 

 

 

基本ルール

 

Q.表見代理が成立するには、「どのような要件」が必要となりますか?

A. 「表見代理」は無権代理の一種であり、下記の「3つ」のパターンがあります。これに該当すれば、「有権代理」と同じ効果となります。 したがって、有効な契約となります。

 

代理権授与の表示

代理権を与える旨の「表示をした」が代理権授与の表示実際には与えていない

代理権限外の行為

与えられた代理権の「範囲を超えて」 行った代理行為

代理権消滅後

 

代理権が「消滅した後」に行った代理行為

 

 

    +

  相手方・善意無過失

 

参考・関連リンク

代理の基本的事項/代理の「行為」と「効果」/復代理/無権代理/表見代理 宅地建物取引士 試験 民法

前回の問題

民法 代理(表見代理等)④ 宅建 宅地建物取引士 試験対策

                                                   次の問題

                                                    ・民法 契約総論 同時履行の抗弁権  宅建 宅地建物取引士 試験対策

 

 

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令和元年度 宅建過去問 1問1答解説

こちらについては正解問題に焦点をあて解説していきたいと思います。

書籍は宅建試験合格の一助になれば幸いです。

目次

1.宅建業法

2.民法

3.法令上の制限

4.その他の科目

問4

ア 宅地建物取引業者A(国土交通大臣免許)が甲県内における業務に関し、法第37条に規定する書面を交付していなかったことを理由に、甲県知事がAに対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

不正解です。なぜなら、指示処分は不正行為等をした宅建業者に免許をした者と、宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事が指示処分します。

業務停止処分(最長1年)

①   不正行為等をした宅建業者に免許をした者

②   宅建業者が不正行為をした所在地を管轄する知事

免許取消処分

不正行為等をした宅建業者に免許をした者のみ

(=免許権者のみ)

問5

エ 建築工事着手前の分譲住宅の販売において、建築基準法第6条第1項に基づき必要とされる確認を受ける前に、取引態様を売主と明示して当該住宅の広告を行った。

不正解です。なぜなら、建築工事に着手もしくは建築確認が必要だからです。

たとえば、取引態様の明示は広告をするときに明示かつ注文を受けたときに「遅滞なく」明示しなければならないと定められています。また明示は「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はありません。