５点免除 不動産鑑定評価基準 ２． 宅地建物取引士 試験対策 パーフェクト宅建
こんにちは。きりん（@kirinaccount）です。
宅地建物取引士 試験対策
パーフェクト宅建
重要度A
5点免除科目不動産鑑定評価基準
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれ ば、正しいものはどれか。
１ 収益還元法は、賃貸用不動産や事業用不動産だけでなく、学校や公園などの公共・公益の土地であっても適用できる。
２ 原価法の適用における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の2つの方法があり、減価修正を行う場合、このいずれかの方法を選択して適用する。
３ 原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、減価修正を行って試算価格を求める手法であり、土地のみの価格を求める場合、この手法は適用できない。
４ 土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
正解 ④
① 誤り。
収益還元法は、自用の住宅地であっても賃貸を想定して適用できるが、学校や公園などの公共・公益とするものには適用できない(不動産鑑定評価基準 総論７章１節Ⅳ―１)。
攻略Point
「収益還元法」は賃貸不動産だけでなく「自用地」でもよい
→公共・公益的な不動産は適用できない
→ 「置換原価」を使用する
② 誤り。
原価法は、再調達原価について減価修正を行うことで、試算価格を求める手法である。この減価修正の方法には、耐用年数に基づく方法と観察減価法の2つの方法があり、原則として、これらを併用するものとされる(同基準総論7章1節Ⅱ 1-3-(2))。
攻略Point
「減価修正」の方法には、耐用年数に基づく方法、観察減価法がある
減価修正を行う場合、これらを「併用」して行う
③ 誤り。
原価法は、既存の市街地の土地には適用することができないが、土地のみの価格を求める場合であっても、再調達原価を適切に求めることができるときには、この手法を適用できる(同基準 総論7章1 節Ⅱ-1)。
攻略Point
原価法は「土地」のみであっても、原価法が適用できる場合がある
→埋立地などは適用できる
④ 正しい。
土地についての「原価法」の適用において、宅地造成直後の対象地の地域要因と価格時点における対象地の地域要因とを比較し、公共施設等の整備などにより、価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた「増加額」を熟成度として 「加算」することができる(同基準総論7章1節 Ⅱ-2-(2)-①)。
攻略Point
公共施設等の整備が価格水準に影響を与えている場合には、増加額を熟成度として再調達原価に「加算」できる
基本ルール
Q. 「原価法」とは、どのような鑑定評価の手法ですか？
A. 原価法は、もう一度同じものを作ったらかかるであろう価額(再調達原価)から、時の経過により劣化あるいは価値が下がった分を差し引いて(減価修正)、不動産の価格を求める方法です。土地の再調達原価は、土地の標準的な取得原価に、標準的な造成費用と発注者が負担する通常の付帯費用を加算して求めます。
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