借地借家法が苦手なひとにこそみてほしい借地借家法の法律がうまれたバックグラウンド

こんにちは。きりん(@kirinaccout)です。

宅建「借地借家法が苦手なんだけど」という悩みが解消する記事をみつけました。

住宅新報 受験新報 季刊冬号引用から掲載しています。

 

 

宅建試験法律のプロフィール

借地借家法

法律には立法趣旨というものがあります。簡単にいうと立法趣旨とは、なぜその法律が生まれたのかという目的のこと。 立法趣旨やその法律の生まれたバックグラウンドがわかれば、法律の学習がぐっと理解できやすくなります。第3回目は、借地借家法を紹介します。

 

DATA
名前:借地借家法
制定:平成3(1991)年
誕生のきっかけ:借地借家法のご先祖は、明治から大正にかけて制定された建物保護法、借地法、借家法。 借地人や借家人の保護に絶大な威力を発揮した3法でしたが、昭和が終わる頃には時代遅れに・・・・・。そこで3法を統合してリニューアル。現在の借地借家法が誕生しました。
目的第1条 この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続きに関し必要な事項を定めるものとする。

借主一筋一世紀!
第1幕 建物保護法の制定
日露戦争の勝利に沸く明治末期。現在と同様、借地人が賃借権登記を備えることは稀でしたので、土地の売買があって所有者が変わると、借地人は、苦労して建てた家を壊して土地から出ていかなければなりませんでした。 この悲劇は地震売買(まるで地震が起きたかのように家が取り壊されたことから、こう呼ばれた)が制定され、借地人は、借地上に登記された建物を所有していれば、土地の賃借権や地上権を新しい地主に主張できることになりました。

第2幕 借地法と借家法の制定
それから十数年、第一次世界大戦、米騒動、スペイン風邪と混乱続きの大正中期。賃貸借の存続期間の上限を20年(現在50年)とする民法の規定が借地人にとって酷であることは明らかでした。  そこで、大正10(1921)年に借地法を制定。借地権(建物所有目的の地上権・土地

借地借家法の構成
1 総則 冒頭で、この法律の趣旨と用語の定義(例、借地権とは?借地権設定者とは?)を定めています。
2 借地 ① 借地権の存続期間、② 借地権の効力、③ 借地条件の変更、④ 定期借地権などについて定めています。①②④を中心に、例年1問出題されています。
3 借家 ① 建物賃貸借契約の更新、② 建物賃貸借の効力、③ 定期建物賃貸借などについて定めています。この借家部分から例年1問出題されます。①~③のいずれも重要ですが、近年は③の定期建物賃貸借からの出題が特に目立ちます。
4 借地条件の変更等の裁判手続き
① 借地条件の変更、② 増改築の許可、③ 借地契約の更新後の建物の再築の許可、④ 土地の賃借権の譲渡・転貸の許可、⑤ 建物競売等の場合における土地の賃借権の譲渡の許可のそれぞれに関する裁判手続きを定めています。※宅建試験未出題です。

 

 

借権)に、民法の規定より長期間の保護が与えられることになりました。

 

また、同時に借家法も制定。  建物の引渡しがあれば、賃借権登記がなくても借家権(建物賃借権)を第三者に対抗できることになりました。後に両方は、借地借家法につながるメインストリームとなります。

 

第3幕 正当事由制度の導入
時は下り、混迷深まる第二次世界大戦。留守家族が更新拒絶の憂き目に遭うようでは、戦地の兵隊さんは安心して戦えません。 そこで、昭和16(1941)年、現在の借地借家法に受け継がれる正当事由制度が導入され、地主や大家は、自ら使用する必要があるなどの正当事由がなければ、更新拒絶などができなくなりました。

 

 

第4幕 借地借家法制定!
戦後の混乱期と高度経済成長期の住宅難を経て明らかになったのは、借地法・借家法の欠陥です。 借地人の保護に傾き過ぎた正当事由の規定が新たな宅地供給の障害になり、借家権に対する手厚い保護が老朽化した借家の建替えを阻害していました。 そこで、平成3年(1991)年、建物保護法・借地法・借家法を統合して借地借家法を制定。法定更新などがないニュータイプの借地権(定期借地権)や借家兼(期限付き借家権)が導入されました。後ですんなり返してもらえるなら、地主や大家は喜んで借地や借家を供給してくれるだろうというわけです。

 

 

第5幕 さっそく柔軟に改正
新世紀が迫る平成11(1999)年。期限付き借家兼制度を改正し、その進化形である定期借家権(定期建物賃貸借)の制度を導入。転勤による使用困難など場面限定だった期限付きの借家の制度を、場面限定なしの使い勝手の良い制度にしました。また、定期借地制度の1つである事業用定期借地権は存続期間を10年以上20年以下としなければなりませんでしたが、実際の活用例は上限の20年に集中。そこで、平成19(2007)年の改正で、存続期間を10年以上50年未満としました。借主一筋の魂を抱きつつ、時代の要請があれば柔軟に改正! それが一世紀にわたり受け継がれた借地借家法のDNAなのです。

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こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。


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著者名: きりん(著)

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商品名: 宅建 100問 令和2年1問1答

商品紹介:

【問 35】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託したければならない。
正解 33 正しい。不足額の供託→免許権者から通知 を受けてから2週間以内に供託する。宅建業者は、営業保証金の還付があったため、営業保証金が不足することとなったときは、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければなりません。→28条1項、営業保証金規則5条
【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。
イ  誤り。建物の賃貸借契約において、引渡しの時期は37 条書面の必要的記載事項となるが(同法37条2項1号)、賃借権設定登記の申請の時期は、37 条書面の記載事項ではない。なお、37条の規定は、宅建業者間取引でも適用されること(同法78条2項)、および宅地また は建物の売買契約においては「移転登記の申請の時期」は必要的記載事項であること(同法37条1項5号)に注意。


 

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