宅建過去問解答解説令和3年12月試験(2021年試験) 問9

宅建過去問令和3年12月試験 問9解説

【問 9】 AがBに対してA所有の甲建物を令和3年7月1日に①売却した場合と②賃貸した場合についての次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 ①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。
2 ①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。
3 甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていなければ賃借権をDに対抗することができる。
4 ①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

 

正解 3

問9 令和3年12月試験 売買契約と賃貸借契約

 

1 〇 正しい

問題

①と②の契約が解除された場合、①ではBは甲建物を使用収益した利益をAに償還する必要があるのに対し、②では将来に向かって解除の効力が生じるのでAは解除までの期間の賃料をBに返還する必要はない。

解説

① 売買契約はAB両者が原状回復義務を負います。
原状回復義務については、解除による契約の解消がなされ、契約締結前の状態(原状)を回復することになりますから、契約によって得た物や価値は「全部返還」をすることが原則と考えられます。金銭を返還するときは、受領時からの利息を付して返還をすることになります。(民法545条2項)
②賃貸借契約は解除をした場合は将来に向かってのみ効力を生じる。と定められています。
ただし、①の売買契約は解除について明文化されていません。

関係法規
① 売買契約
当事者の一方がその解除権を行使したときは、その相手を現状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。(民法550条1項)

② 賃貸借契約
賃貸借の解除をした場合には、その解除権は、将来に向かって効力を生ずる。この場合においては、損害賠償の請求を妨げない。(民法620条)

 

2 〇 正しい

問題
①ではBはAの承諾を得ずにCに甲建物を賃貸することができ、②ではBはAの承諾を得なければ甲建物をCに転貸することはできない。

解説

① 売買契約はBに所有権があるので、Bは、自由に賃貸借契約を結ぶことができます。

② 賃貸借契約はBが借りているだけであってAに断ることなく無断で貸借をすることはできません。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲りわたし、又は賃借物を転貸することができない。(民法612条1項)

 

 

3 ✕ 誤り

問題

甲建物をDが不法占拠している場合、①ではBは甲建物の所有権移転登記を備えていなければ所有権をDに対抗できず、②ではBは甲建物につき賃借権の登記を備えていなければ賃借権をDに対抗することができる。

解説

不法占拠者に対して、売買、賃貸いずれも対抗することができます。

 

4 〇 正しい

問題

①と②の契約締結後、甲建物の引渡し前に、甲建物がEの放火で全焼した場合、①ではBはAに対する売買代金の支払を拒むことができ、②ではBとAとの間の賃貸借契約は終了する。

解説

① 売買契約は放火で引き渡しを受けなければ、支払いを拒めます。

 

当事者双方の責めに帰することができない事由によって債務を曳航することができなくなったときは、債権者は、反対給付の履行を拒むことができます。(民法360条1項)
② 賃貸借契約は全部債務不履行で解除となります。

賃借物の全部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合には、賃貸借は、これによって消滅する。と定められています。(民法616条の2)

正解は3です。

2番の転貸借契約は売買契約の買主は可能ですが、賃貸借契約の借主は貸主の許可が必要です。

4番は全部債務不履行になったときは賃貸借契約も解除となります。

不法占拠者に対する対抗が正解でした。

こちらの問題は落とせません。

 

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令和3年12月宅建試験 正解一覧

問題No.解答解説難易度重要度
問1民法 自力救済(判決文)
問2相隣関係
問3成年後見人
問4売買契約
問5無権代理
問6登記と対抗要件
問7遺言の方法
問8手付金
問9売買契約と賃貸借契約
問10抵当権設定登記
問11借地法
問12借家法
問13区分所有法
問14登記法
問15都市計画法
問16開発許可の届出
問17建築基準法
問18同上
問19宅地造成規制法
問20土地区画整理法
問21農地法
問22国土利用計画法
問23登録免許税
問24固定資産税
問25地価公示法
問26宅地建物取引業法 37条書面
問27手付金
問28監督処分
問29免許
問30広告
問31報酬
問3235条書面
問33媒介契約
問34業法の規定
問35重要事項説明
問36免許
問37登録
問38媒介業務
問39保証協会
問4037条書面
問41宅建業者
問4237条書面(既存建物)
問43クーリング・オフ
問44重要事項説明書
問45特定住宅瑕疵担保責任
問46独立行政法人住宅金融支援機構
問47景品表示法
問48統計
問49土地
問50建物

 

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