農地法①農地 農地法② 農地法3条 4条 5条の内容 宅建 試験対策

こんにちは。(@kirinaccount)です。

宅建 試験対策

農地法

チェック項目 
・農地とは「耕作目的」に供する土地をいう

 

 

1. 「農地」とは

   農地法を学習するうえで、まず最初に理解しておかなければならないことは、この法律で対象となる土地は「農地」と「採草放牧地」だけだということです。逆にいえば、宅地や山林などの売買や賃貸には農地法は無関係ということになります。そこで農地法2条では、下記のように定めています。


①  農地とは「耕作目的」に供される土地をいいます。


② この耕作による作物は米だけでなく、麦や果物でもかまいません。

 

 

 

  1. 「農地」の判断基準


 農地に該当するか否かは、登記簿で判断するのではなく、「現況を客観的に」判断します。特に、現況の判断の仕方については下項の内容をマスターしてください。試験の落とし穴も参照してください。

 

 

 

 

3.  農地・採草放牧地の「賃借人」の保護
   農地法は「小作人の保護」についても規定していますが、この内容については下記の「3つ」の内容について覚えておきましょう!

①  農地や採草放牧地の賃借人は、その登記がなくても「引渡し」があれば、その後その農地を取得した者に対抗できる。


(なお、売買の場合は登記が対抗要件)


②   農地採草放牧地における賃貸借の存続期間は、最長50年である。


③   農地(または採草放牧地)の賃貸借の当事者は、その賃貸借契約の解除等を行おうとする場合には、原則として知事の許可が必要となる。


・ 賃貸等を行おうとする場合は、原則として知事の許可が必要となる。


・賃貸借契約の解除は、合意による解除でも知事の許可が必要!

 

 

 

【試験の落とし穴】

「農地は現況で判断する」とは?


 農地を宅地などにするときに、農地転用等の許可が下りた場合でも、工事に着手前はまだ農地である。

したがって、農地転用等の許可を受けた後、工事着手前にその農地を売買する場合、あらためて農地法の許可が必要となる。

 

 

 

 

 

【農地の判断基準】


①    農地といっても、作物はお米だけと思わないこと!
(水田だけではなく果樹園やたばこを栽培している土地でもかまわない)


② 農地かどうかの判断は、一時的な土地の状況で判断しないこと!
(休耕地や不耕作地でも、 耕作しようと思えば耕作できる土地は農地であるが、現に耕作していても、一坪菜園・家庭菜園的なものは農地ではない。)


③   土地に労費を加え、肥培管理を行っているかで判断すること!
(自生など、たまたまタケノコが出ている程度では、農地ではない)


④ 登記簿では判別しないこと! (現況で判断する!)
(登記簿に田・畑と記載されていても、現況が山林であれば、山林と判断する。 また、土地所有者等の主観的意思に関係なく、現実を客観的に見て判断する)


・農地法の適用があるのは、農地・採草放牧地だけであり、その土地が農地等か否かの判断は「現況」を客観的に判断する。現況が農地または採草放牧地でなければ農地法の適用はない)

 

 

 

 


【現況の判断の仕方】


事例1・・・ 現況が農地の場合→農地の場合
農地を宅地にする場合であり、「現況は農地」なので、このような工事を行う場合、農地法の適用を受ける。


(なお、工事が完了した後は宅地となるので、以降は農地法の適用は受けない。)

 

事例2・・・現況が山林の場合→農地の場合
山林を農地にする場合は、「現況は山林」なので、このような工事を行う場合、農地法の問題とならず、農地法の適用は受けない。

 


(なお、工事が完了した後は農地となるので、工事完了後は農地法の適用を受ける)

宅建 試験対策
農地法
チェック項目
・農地法 「3条」「4条」「5条」の違いは?

 

 

1.農地法3条とは何か?

 農地法3条では、農地・採草放牧地について、所有権を移転し、又は地上権・永小作権・質権・使用借権・賃借権その他の使用収益を目的とする権利を設定し、もしくは移転する場合は、たとえ「無償」であっても農地法3条許可が必要と定めています。

 

 

・「抵当権」の設定は使用収益する者が変わらないので、農地法3条許可は不要です。しかし、抵当権が実行され、「競売」が行われる場合は、許可が必要となります。
(売買予約の場合、予約完結を「行使」するときに許可が必要となります)

 

 

 

 

2. 農地法4条とは何か?


 農地法4条では、自己が所有する農地を農地以外にする場合には、農地法4条の許可が必要と定めています(要するに、「農地を勝手につぶすな!」といっているのです)。つまり、目的だけが変わる場合には4条の許可が必要ということです。

・ここで注意することは、採草放牧地は対象となっておらず、したがって、採草放牧地の「目的変更」は、4条の許可は「不要」ということになります。

 

 

 

 

3. 農地法5条とは何か?
 農地法5条では、農地を農地以外にする、または採草放牧地を採草放牧地以外にするために、所有権を移転し、または地上権、永小作権、質権、使用借権、賃借権その他の使用収益を目的とする権利を設定し、もしくは移断する場合には、5条の許可を受ける必要があると定めています。

 

 

・ 農地や採草放牧地の「所有者等」と「目的」の両方とも変わる場合は、5条の許可となります。ただし、採草放牧地を農地にするための権利の設定や移転は、5条でなく3条の許可になります。
・ここでも3条と同様、抵当権の設定・移転は許可は不要です。

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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