宅建無料模試 宅建業法 宅建士模試 問29~問44

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

宅建無料模試 

 

問29

重要度A

監督処分・罰則

 

問 29

 甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Aに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Aは個人とする。

1 Aが免許を受けてから1年以内に事業を開始しない場合において、事業を開始しなかったことについて正当な理由があるときは、甲県知事は、Aの免許を取り消すことができない。

2 甲県知事は、Aの事務所の所在地を確知できない場合、甲県の公報でその事実を公告し、その公告の日から2週間を経過しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。

 

3 Aが宅地建物取引業の業務に関するものではないが、所得税法に違反し、懲役の刑に処せられた場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。

4  甲県知事から宅地建物取引業法第69条第2項の規定による聴聞の通知を受けたAが、聴聞の期日に出頭しないときは、甲県知事は、その理由を問わず聴聞を行わないで処分をすることができる。

 

問29

正解3  重要度A

1  誤り。免許権者は、その免許を受けた宅地建物取引業者が免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、又は引き続いて1年以上事業を休止したときはその免許を取り消さなければならない(宅地建物取引業法66条1項6号)。これは正当な有無により影響を受けない。

 

2 誤り。免許権者は、その免許を受けた宅地建物取引業者の事務所の所在地を確知できないとき、又はその免許を受けた宅地建物取引業者の所在を確知できないときは、官報又は当該都道府県の公報でその事実を公告し、その公告の日から30日を経過しても当該宅地建物取引業者から申出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる(宅地建物取引業法67条1項)。「30日」であって「2週間」ではない。

3 正しい。宅地建物取引業者が禁錮以上の刑に処せられたときは、欠格要件に該当するので、免許権者は免許を取り消さなければならない(宅地建物取引業法66条1項1号、5条1項3号)。

4 誤り。聴聞の通知を受けた宅地建物取引業者が、聴聞の期日に出頭しないときであっても、免許権者は、聴聞を行わないで処分をすることはできない(宅地建物取引業法69条1項)。

 

 

 

問30

宅地建物取引士

重要度A

  次の記述のうち宅地建物業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 Aは、甲県で行われた宅地地建物取引士資格試験に合格した後、乙県に転居したが、その後、登録実務講習を修了したので、乙県知事に対し法第18条第1項の登録を申請することができる。

2  Bは、宅地建物取引士証を亡失した場合、速やかにその再交付を申請しなければならないが、再交付を受けるまでの間、法第35条に規定する重要事項の説明をすることはできない。

3  Cが、甲県知事の宅地建物取引士資格登録を受けている場合、乙県に自宅を購入し、甲県から住所を移転した場合、Cは、30日以内に、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。

4     Dが、宅地建物取引士証の交付を受けようとする場合(宅地建物取引士資格試驗合格日から 1年以内の者又は登録の移転に伴う者を除く。)、交付の申請前6か月以内に行われる都道府県知事が指定した講習を受講しなければならない。

 

問30

正解4

重要度A

 

1 誤り。宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたもの(登録実務講習の修了)は、登録欠格事由に該当しなければ、当該試験を行った都道府県知事(甲県知事)の登録を受けることができる(宅地建物取引業法18条1項、19条1項)。

 

2 誤り。宅地建物取引士は、重要事項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならないので、これがない以上説明ができない。しかし、宅地建物引土証を亡失した場合、その再交付を申請するかどうかは自由である (宅地建物取引業法35条 4項、同施行規則14条の15第1項)。

 

3  誤り。 宅地建物取引士資格登録簿の登載事項に変更(住所等の変更)があったときは、遅滞なく、変更の登録を申請しなければならない(宅地建物取引業法20条)。

 

4 正しい。宅地建物取引士証の交付を受けようとする者は、登録をしている都道府県知事が国土交通省令の定めるところにより指定する講習で交付の申請前6月以内に行われるものを受講しなければならない。なお、試験に合格した日から1年以内に宅地建物取引士証の交付を受けようとする者又は登録の移転とともに宅地建物取引士証の交付を受けようとする者については、受講は不要である(宅地建物取引業法22条の2第2項)。

 

 

問31

自ら売主規制総合

重要度A

 

 宅地建物取引業者Aは、自ら売主として工事完了前のマンションをBに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはいくつあるか。

 

ア Aは、宅地建物取引業者であるBと、瑕疵担保責任について、当該マンションの引渡しの日から1年とする特約を結んだ。

イ    Aは、近くのレストランにおいて、宅地建物取引業者でないBと売買契約を締結した。Bは、締結日から4日後、Aに対し書面により宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づく契約解除(いわゆるクーリングオフ)を行ったので、Aは、契約の解除に伴い、Bに対し損害賠償を請求した。

ウ    Aは、宅地建物取引業者であるBと、売買契約において損害賠償額の予定をしなかったが、Bが債務を履行しなかったので、実際に生じた損害額である3,000万円を損害賠償金として受領した。

エ Aは、宅地建物取引業者でないBから、手付金として1,000万円を受領し、その際、保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をBに交付した。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 なし

 

問31

正解2 重要度A

ア  違反しない。 買主も宅地建物取引業者である場合、自ら売主制限の規定は適用されない(宅地建物取引業法78条2項)。なお、買主が宅地建物取引業者ではない場合、瑕疵担保責任の期間について、「引渡しの日から2年以上」となるような特約であれば定めることができる(宅地建物取引業法40条1項)。

 

イ  違反する。 宅地建物取引業者は、買主からクーリング・オフされた場合、契約の解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求することはできない(宅地建物取引業法37条の2第1項)。

ウ 違反しない。 損害賠償の予定額を定めなかった場合、実際に生じた損害額を証明すれば、その額を損害賠償金として受領できる。なお、買主が宅地建物取引業者ではない場合、債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額が代金の20%を超える定めをすることはできず、これに反する特約は代金の20%を超える部分について無効となる(宅地建物取引業法38条)。しかし、本肢の場合、損害賠償額の予定をしなかった場合であるので、この規制を考える必要はない。

エ  違反する。 宅地建物取引業者は、自ら売主として、買主が宅地建物取引業者ではない者との売買契約を締結して、手付金を受領する場合、代金の20%を超える額の手付金を受領することはできない(宅地建物取引業法39条1項)。手付金等保全措置を講じたか否かは影響しない。

以上より、宅地建物取引業法に違反するものはイとエの二つであり、肢2が正解となる。

 

 

問32

営業保証金

重要度A

 宅地建物取引業者の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、「還付請求権者」とは、同法第27条第 1項 の規定に基づき、営業保証金の還付を請求する権利を有する者(宅地建物取引業者を除く。)をいう。

 

1 宅地建物取引業者A社は、一団の宅地を分譲するため、専任の宅地建物取引士を設置すべき案内所を設けた場合、その業務を開始するまでに、営業保証金を供託し、その旨を届け出る必要がある。

2 宅地建物取引業者B社との取引により生じた電気工事業者の工事請負代金債権について、当該電気工事業者は、営業継続中のB社が供託している営業保証金から、その弁済を受ける権利を有する。 

3 宅地建物取引業者C社は、本店を移転したためその最寄りの供託所が変更した場合、金銭のみ又は金銭と国債証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、従前の本店の最寄りの供託所に対し、営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

4 宅地建物取引業者D社は、営業保証金が還付され、営業保証金の不足額を供託したときは、供託書の写しを添附して、2週間以内にその旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

 

問32

正解4

重要度A

1 誤り。 案内所については、専任の宅地建物取引士を設置する義務があるか否か(契約行為等を行うか否か)を問わず、営業保証を供託する必要はない。

2 誤り。 宅地建物取引業者と宅地建物取引に関し取引をした者(宅地建物取引業者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し宅地建物取引業者供託した営業保証金いて、その債権の弁済を受ける権利有する宅地建物取引業法27条1項)。この点、電気工事 の工事請負代金債権は宅地建物取引業に関する取引により生じた債権にはあたらず、当該電気工事業者は、営業保証金からその弁済を受ける権利を有しない。

3 誤り。 宅地建物取引業者、その主たる事務所を移転しためその最寄りの供託所が変更した場合において金銭のみをもって営業保証供託しているときは営業保証金を供託している供託所に対し、遅滞なく、移転後の主たる事務所最寄りの供託所への営業保証金の保管替えを請求し、その他のときは遅滞なく、営業保証金を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなければならない(宅地建物取引業法29条1項)。有価証券(国債証券) をもって営業保証金の供託をしている場合には、保管替えをすることはできない。

4  正しい。宅地建物取引業者は、営業保証金が還付され、営業保証金の不足額を供託したときは、供託書の写しを添附して、2週間以内に、その旨を免許権者である国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない(宅地建物取引業法28条2項)。

 

 

 

問33

重要事項説明書

重要度A

 宅地建物取引業者AがBの代理人として、宅地建物取引業者Cが買主Dの代理人として、BD間の売買契約を共同で成立させた場合の重要事項説明及び重要事項説明書(宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、Aの宅地建物取引士をa、Cの宅地建物取引士をcとし、A及びC以 外は宅地建物取引業者でないものとする。

1 AとCは、共同してーの重要事項説明書を作成することができるが、この場合にはa及びc の両者がその重要事項説明書に記名押印しなければならない。

 

2 AとCのいずれも、それぞれaとcに記名押印させて、重要事項説明書を各自別々に作成することができるが、この場合でもでも重要事項説明はaかcのいずれかが代表して行わなければならない。

 

3 重要事項説明書に記載された事項のうち、Aが調査及び記入を担当した事項の内容に誤りがあったとき、AだけでなくCも指示処分を受けることがある。

 4  a及びcは、重要事項説明書を交付して説明する際に宅地建物取引士証を提示するときは、 それぞれ異なる方法で宅地建物取引士証を提示することができる。

 

問33

正解2

重要度A

1 正しい。 一つの取引に複数の宅地建物取引業者が関与して契約を成立させた場合でも、一の重要事項説明書を共同で作成することができる。そして、この場合には、契約に関与した宅地建物取引業者は、共同で作成した重要事項説明書に、それぞれの宅地建物取引士をして記名押印をさせなければならない(宅地建物取引業法35条1項、5項)。

2 誤り。 一つの取引に複数の宅地建物取引業者が関与して契約を成立させた場合には、本来はそれぞれの宅地建物取引業者が重要事項説明書を作成し、それぞれが宅地建物取引士に重要事項説明をさせる義務を負う(宅地建物取引業法35条1項)が、重要事項説明は一の宅地建物取引士が代表して行うことができる。しかし、代表して行わなければならないわけではない。 

3 正しい。 調査・記入を担当したのはAであったとしても、Cにも重要事項説明義務があるのだから、その内容の誤りに対する責任は免れない。したがって、重要事項説明義務違反として、AだけでなくCも指示処分の対象となりうる。

4 正しい。 一つの取引に複数の宅地建物取引業者が関与して契約を成立させた場合でも、宅地建物取引士証の提示まで同じ方法で行わなければならないとする規定はない。

 

問34

業務上の規制

重要度A

 宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1 Aが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結するに際して手付金を受領する場合において、その手付金が解約手付である旨の定めがないときは、Aが契約の履行に着手していなくても、Bは手付金を放棄して契約の解除をすることができない。

2  Aは、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。

3 Aは、宅地の売買の専任媒介契約を締結し、指定流通機構に登録を行った物件について売買契約が成立した場合は、遅滞なくその旨を指定流通機構に通知しなければならず、当該通知を怠ったときは指示処分を受けることがある。

4 Aは、業務上知り得た秘密について、正当な理由がある場合でなければ他にこれを漏らしてはならないが、Aの従業者についても、当該従業者が専任の宅地建物取引士であるか否かにかかわらず同様に秘密を守る義務を負う。

 

問34

正解1 重要度A

1  誤り。 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる(宅地建物取引業法39条2項)。

2 正しい。 宅地建物取引業者は、事務所ごとに従業者名簿を備えなければならず、取引の関係者から請求があったときは、その従業者名簿を閲覧させなければならない(宅地建物取引業法 48条3項、4項)。

3 正しい。宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の専任媒介契約を締結したとき、目的物に関する一定事項を指定流通機構に登録しなければならない(宅地建物取引業法34条の 2第5項)。そして、登録をした宅地又は建物の売買又は交換契約が成立したときは、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第7項)。 この通知を怠ったときは指示処分を受けることがある(宅地建物取引業法65条1項)。

4  正しい。宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合を除いて、業務上知り得た秘密を他に漏らしてはならず、この義務は従業者についても同様である(宅地建物取引業法45条、75条の3)。また、この従業者に対する義務は、専任の宅地建物取引士であるか否かにかかわらない。

 

 

問35

事務所等

重要度A

 宅地建物取引業法に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア 「事務所」とは、本店又は支店を指すものであり、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅地建物取引業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものは「事務所」に含まれない。

 

イ  従業者名簿は、それぞれの「事務所」ごとに作成して備え付け、かつ、主たる「事務所」に一括して備え付けなければならない。

 

ウ  宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、30日以内に必要な措置を執らなければならない。

エ 「事務所」ごとに備えることとされている帳簿の記載は、一定の期間ごとではなく、宅地建物取引業に関し取引のあったつど一定の事項を記載しなければならないこととされている。

 

1  一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

問35

正解3 

重要度A

ア  誤り。 事務所とは、本店、支店その他の政令で定めるものをいう(宅地建物取引業法3条1項)。そして、ここでいう政令で定めるものとは、継続的に業務を行うことができる施設を有する場所で、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くものである(宅地建物取引業法施行令1条の2第2号)。

イ  誤り。 従業者名簿は、それぞれの事務所ごとに作成して備え付ければ足り、主たる事務所に一括して備え付ける必要はない(宅地建物取引業法48条3項)。

ウ  誤り。 宅地建物取引業者は、成年者である専任の宅地建物取引士を、事務所においては、業務に従事する者の5名に1名以上の割合で、また、その他一団の宅地建物の分譲を行う案内所など国土交通省令で定める場所においては、少なくとも1名置かなければならない(宅地建物取引業法31条の3第1項、同施行規則15条の5の3)。これに抵触することとなった場合には、2週間以内に必要な措置を執らなければならない(宅地建物取引業法31条の3第3項) 30日以内ではない。

エ  正しい。 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引があったつど、一定事項を記載しなければならない(宅地建物取引業法49条)。なお、帳簿については、一定期間の保存義務が課されている(宅地建物取引業法施行規則18条3項)。

 

以上より、誤っているものはア、イ、ウの三つであり、肢3が正解となる。

 

 

問36

免許

重要度A

 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア 宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業者でない建設業者B社に吸収合併されたことにより消滅した場合、B社は、A社がそれ以前に締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内であっても宅地建物取引業者とみなされることはない。

イ 宅地建物取引業者Cが、自己の名義をもって宅地建物取引業者Dに宅地建物取引業を営ませる行為は、法第13条で禁止する名義貸しに該当する。

ウ  宅地建物取引業者E(甲県知事免許)は、乙県知事から指示処分を受けたときは、30日以内に、その旨を甲県知事に届け出なければならない。

エ  宅地建物取引業者F(甲県知事免許)は、甲県の事務所を廃止して、乙県内で新たに事務所を設置して宅地建物取引業を営むためには、その日から30日以内に甲県知事へ廃業の届出をするとともに、乙県知事へ免許換えの申請をしなければならない。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

問36 

正解1 

重要度A

ア 誤り。 法人である宅地建物取引業者が吸収合併により消滅した場合、その一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる(宅地建物取引業法76条)。本肢においては、法人である宅地建物取引業者A社は吸収合併により消滅したが、その一般承継人となる宅地建物取引業者でない存続会社B社は、A社が締結した宅地又は建物の契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においてなお宅地建物取引業者とみなされる。

イ 正しい。 宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない(宅地建物取引業法13条1項)。このことは、たとえ名義を貸す相手が免許を受けているとしても同様である。したがって、本肢において、宅地建物取引業者Cは、自己の名義をもって宅地建物取引業者Dに宅地建物取引業を営ませることはできない。

ウ 誤り。 都道府県知事は、他の都道府県知事の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内において業務を行うものが、当該都道府県の区域内における業務に関し、一定の規定に反した場合、指示処分をすることができる(宅地建物取引業法65条3項)。この場合において、当該指示処分をした都道府県知事は、遅滞なく、その旨を、当該宅地建物取引業者の免許権者である都道府県知事に通知しなければならない(宅地建物取引業法70条3項)。本肢においては、乙県知事から甲県知事に対し、遅滞なく、指示処分をした旨を通知するのであり、指示処分を受けた宅地建物取引業者が自ら30日以内に届出をするのではない。

エ 誤り。 甲県知事免許を有する者が、甲県の事務所を廃止し、乙県で新たに事務所を設置する場合には、乙県知事へ免許換えをしなければならない(宅地建物取引業法7条1項2号)。しかし、事業を廃止するわけではないので、甲県知事へ廃業の届出を行う必要はない(宅地建物取引業法11条1項5号参照)。

 

以上より、正しいものはイの一つであり、肢1が正解となる。

 

問37

宅地建物取引士

重要度A

 次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

1 甲県知事の宅地建物取引士の登録を受けているAが、その住所を乙県に変更した場合、事務の禁止の処分を受けその禁止の期間が満了していないときを除き、 甲県知事を経由して乙県知事に対し登録の移転を申請することができる。

2 都道府県知事は、不正の手段によって宅地建物取引士資格試験を受けようとした者に対してはその試験を受けることを禁止することができる。また、その禁止処分を受けた者に対し3年を上限とする期間を定めて受験を禁止することができる。

3 宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、速やかに、宅地建物取引士証をその処分を行った都道府県知事に提出しなければならず、提出しなかったときは10万円以下の過料に処せられることがある。

 4 宅地建物取引士資格登録簿には、宅地建物取引業者の主たる事務所の業務に従事する専任の宅地建物取引士がその事務所の専任の宅地建物取引士となった年月日も登載される。

 

問37

正解2

重要度A

1  誤り。 宅地建物取引士の登録を受けている者は、当該登録をしている都道府県知事の管轄する都道府県以外の都道府県に所在する宅地建物取引業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするときは、当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に対し、当該登録をしている都道府県知事を経由して、登録の移転を申請することができる(宅地建物取引業法19条の2)。 しかし、単に住所を変更しただけでは、登録の移転を申請することはできない。

2 正しい。 都道府県知事は、不正の手段によって試験を受け、又は受けようとした者に対しては、合格の決定を取り消し、又はその試験を受けることを禁止することができる。さらに、その処分を受けた者に対し、情状により、3年以内の期間を定めて試験を受けることができないものとすることができる(宅地建物取引業法17条)。

3 誤り。 宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない(宅地建物取引業法22条の2第7項)。処分をした知事ではない。そして、この義務に違反した者は、10万円以下の過料に処せられる(宅地建物取引業法86条)。

4 誤り。 宅地建物取引士資格登録簿には、従事する宅地建物取引業者の専任の宅地建物取引士であるか否かは登載しない(宅地建物取引業法18条2項、同施行規則14条の2第1項5号参照)。

 

 

問38

37条書面

重要度A

 宅地建物取引業者Aが、売主Bと買主Cとの間の宅地の売買について媒介を行う場合において、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 Aは、当該宅地について重要事項の説明を行った宅地建物取引士に、37条書面への記名押印をさせなければならない。

2  Aは、Cが宅地建物取引業者であるときは、Cへの37条書面の交付を省略することができる。

3  Bが宅地建物取引業者であり、AとBが共同で作成した37条書面にBの宅地建物取引士の記名押印がなされているときは、Aは、その書面に、Aの宅地建物取引士をして記名押印させる必要はない。

4 Aは、37条書面の記名押印のみを宅地建物取引士にさせ、その作成及び交付は宅地建物取引士でない従業員に行わせることができる。

 

 

問38

重要度A

正解4

1 誤り。 宅地建物取引業者は、宅地建物取引士をして、37条書面に記名押印させなければならないが、重要事項を説明した宅地建物取引士である必要はない(宅地建物取引業法37条3項)。

2 誤り。 37条書面は、買主が宅地建物取引業者であっても交付を省略することはできない(宅地建物取引業法37条1項)。

3 誤り。 宅地建物取引業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。複数の宅地建物取引業者が共同で作成する場合は、それらの宅地建物取引士にも当該書面に記名押印させなければならない。

4 正しい。 宅地建物取引業者は、37条書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない(宅地建物取引業法37条3項)。しかし、37条書面の作成及び交付は、宅地建物取引士が行う必要はなく、記名押印するのが宅地建物取引士であればよい。

 

 

問39

営業保証金・保証協会

重要度A

 営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下の問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、 宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

 

ア A(国土交通大臣免許)は、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。

イ 保証協会は、その社員であるBから弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた日から1週間以内に、Bが社員でないとしたならばその者が供託すべき営業保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。

ウ  AとBで宅地の売買契約を締結する場合、Aは、Bに対して、営業保証金を供託している供託所及びその所在地を説明することなく、自らが所有する宅地の売買契約を成立させることができる。

エ Bは保証協会から特別弁済業務保証金分担金を納付すべき旨の通知を受けた場合において、その通知を受けた日から1か月以内にその通知された額の特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しないときは、当該保証協会の社員の地位を失う。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

問39

正解3

重要度 A

ア  正しい。  宅地建物取引業者であった者が営業保証金の取戻しをしようとする場合、官報に一定の事項を公告しなければならず、当該公告をしたときは、遅滞なく、その旨を免許権者に届け出なければならない(宅地建物取引業者営業保証金規則7条3項)。

イ 誤り。 保証協会は、その社員である宅地建物取引業者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から1週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない(宅地建物取引業法64条の7第1項)。営業保証金の額に相当する額の弁済業務保証金を供託するのではない。

ウ  正しい。 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業者の相手方等(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)に対して、当該売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、営業保証金を供託している供託所及びその所在地について説明をするようにしなければならない(宅地建物取引業法35条の2)。相手方Bは、宅地建物取引業者であるのでこの説明は不要である。

エ  正しい。 保証協会は、弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金に充てて、なお不足するときは、その不足額に充てるため、全社員に対し、弁済業務保証金分担金の額に応じ、特別弁済業務保証金分担金を納付すべきことを通知しなければならない(宅地建物取引業法64条の12第3項)。この通知を受けた社員は、通知を受けた日から「1か月以内」に、特別弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず(宅地建物取引業法64条の12第4項)、納付しないときは社員の地位を失う(宅地建物取引業法64条の12第5項、64条の10第3項)。

以上より、正しいものは、ア、ウ、エの三つであり、肢3が正解となる。

 

問40

37条書面

重要度A

 売主A、買主Bの間の土地付建物の売買について宅地建物取引業者Cが媒介をした場合の宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。 なお、 C以外は宅地建物取引業者でないものとする。

 

1 Cは、37条書面に代金の額を記載しなければならないが、消消費税等相当額については、記載する必要はない。

2 Bが金融機関から住宅ローンの承認を得られなかったときは契約を無条件で解除できるという取り決めがある場合、Cは、自ら住宅ローンのあっせんをする予定がなくても、37条書面にその取り決めの内容を記載する必要がある。

 

3  Cは、AB間において瑕疵担保責任に関する特約を自由に定めることができるため、AB間において瑕疵担保責任に関する特約があるときでも、37条書面にその内容を記載する必要はない。

 

4 Cは、建物が工事完了前であり、その引渡しの時期が未定であれば、37条書面に、その引渡しの時期の記載を省略することができる。

 

問 40

正解2

重要度A

1 誤り。 37条書面には代金の額を記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項3号)。この場合消費税等相当額は、代金の額の一部となるものであり、かつ、 代金に係る重要な事項に該当するので、代金の額の記載に当たっては、当該売買につき課されるべき消費税等相当額を明記する必要がある(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方「その他の留意すべ き事項」2)。

 

2 正しい。 宅地又は建物の売買契約をした場合において、契約の解除に関する定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項7号)。なお、金銭の貸借のあっせんについては、定めがある場合に一定事項を記載すればよいため、本肢のように、住宅ローンのあっせんの予定がなければ、37条書面に記載する必要はない。

3 誤り。宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項11号)。

4 誤り。物件の引渡しの時期は、37条書面の必要的記載事項であるため、その記載を省略することはできない(宅地建物取引業法37条1項4号)。

 

 

問41

重要事項説明書

重要度A

 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者でないものとし、建物状況調查とは、既存住宅の構造耐力上主要な部分等の状況の調査(実施後1年を経過していないものに限る。)であって、国土交通省令で定める者が実施するものをいう。

1 昭和58年5月に新築の工事に着手した建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が、建築物の耐震改修の促進に関する法律第4条第1項に基づく一定の者による耐震診断を受けたものであるときは、その内容を説明する必要がある。

2  住宅の品質確保の促進第に問する注律に担定する住宅性能評価を受けた住宅の売買の媒介を行う場合、当該住宅が新築住宅であるときは、当該住宅性能評価を受けた新築住宅である旨を、当該住宅が既存住宅であるときは、当該既存住宅に係る建設住宅性能評価書の保存状況を、説明する必要がある。

 

3 宅地建物取引業者は、建物状況調査が実施されている既存住宅の売買の媒介を行う場合、その結果の概要を重要事項として説明しなければならないが、原則として、その内容について責任を負う必要はない。

 

4  建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その内容を説明する必要がある。

 

問41

正解1

重要度A

1 誤り。 宅地建物取引業者は、建物の貸借の媒介の場合、当該建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く。)が建築物の耐震改修の促進に関する法律4条1項に基づく一定の者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容を借主に説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、同施行規則16条の4の3第5号)。本肢では、昭和58年5月に新築工事に着手しているため、説明する必要はない。

2 正しい。 建物の売買の媒介の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、同施行規則16条の4の3第6号)。一方、住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた既存住宅であるときは、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況として、住宅の品質確保の促進等に関する法律6条3項に基づき交付された既存住宅に係る建設住宅性能評価書の保存の状況について説明する必要がある(宅地建物取引業法35条1項6号の2ロ、同施行規則16条の2の3第6号ロ)。

3 正しい。 建物の売買の媒介の場合、当該建物が既存住宅であるときは、建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項6号の2イ、 同施行規則16条の2の2)。しかし、宅地建物取引業者は、その内容について、 原則として、責任を負わない(国土交通省  改正宅地建物法に関するQ&A 4-4①)。

 

 4  正しい。 宅地建物取引業者は、建物の売質の媒介をする場合において、当該建物について、 石綿の使用の有無の調査結果が 「記録されている」 ときは、その内容を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項14号、同施行規則16条の4の3第4号)。本肢は、石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているので、その内容を買主に説明しなければならない。

 

 

問42

業法上の規制

重要度A

 宅地建物業者が宅地の売買の注文を受けたときの取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者は、顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、その売買契約成立後遅滞なく、取引態様の別を明示する必要がある。

2 宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の別を明示する必要はない。

3 宅地建物取引業者は、取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けた ときは、取引態様の問合せがなくても、取引態様の明示をする必要がある。

4 宅地建物取引業者は、自己所有の物件を売却する場合は、顧客から宅地の購入の注文を受けたときでも、取引態様の別を明示する必要はない。

 

問42

正解3

重要度A

1 誤り。 宅地建物取引業者は、注文を受けたときは、遅滞なく、取引態様の別を明示しなければならない(宅地建物取引業法34条2項)。注文を受けたときに遅滞なく行う必要があり、売買契約成立後遅滞なく行うものではない。

2 誤り。 宅地建物取引業者から注文を受けたときでも、取引態様の別を明示しなければならない(宅地建物取引業法34条2項参照)。自ら売主規制等の一定の規定は相手方が宅地建物取引業者である場合は例外的に適用されないが、取引態様の別の明示義務はこの例外には該当しない。

3 正しい。 肢1で述べたとおり、宅地建物取引業者は、注文を受けたときは、遅滞なく、取引態様別を明示しなければならない(宅地建物取引業法34条2項)。「取引態様の別を明示した広告を見た」「取引態様の問合せがなかった」等は明示義務の要否に影響しない。

 4 誤り。本肢は「自ら売主」のケースである。自ら売主も取引の一態様なので、その旨を明示しなければならない(業法34条2項)。

 

問43

媒介契約

重要度A

 宅地建物取引業者AがBの所有する宅地の売却の依頼を受け、Bと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この間において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

 

1 Aは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、法第34条の2第1項に規定する書面を作成して、Bに交付しなければならないが、この書面には、宅地建物取引士の記名押印が必要である。

2 BがAに支払う報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を法第34条の2第1項に規定する書面に記載する必要はない。

3 この媒介契約が専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない媒介契約)であるとき、その有効期間は3月を超えることができないが、有効期間が満了して、Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。

4 この媒介契約が専属専任媒介契約であるとき、Aは、契約の相手方を探索するため、当該契約を締結した日から5日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録しなければならない。

 

問43

正解4

重要度A

1  誤り。 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約を締結したときは、遅滞なく、所定の事項を記載した書面、いわゆる媒介契約書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項)。媒介契約書面に記名押印するのは宅地建物取引業者であり、宅地建物取引士ではない。

2 誤り。 媒介契約書面には報酬に関する事項を記載しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第1項7号)。なお、報酬の具体的な金額は売買価額によって決まるので、媒介契約書面には「売買価額の○○%」等と記載することになる。

3 誤り。 専属ではない専任媒介契約であっても、専属専任媒介契約であっても、その有効期間は3カ月を超えることはできず、これより長い期間を定めても、3カ月に短縮される(宅地建物取引業法34条の2第3項)。この有効期間は、3カ月以内の期間を定めて更新することができるが、そのためには依頼者の申出が必要である(宅地建物取引業法34条の2第4項)。したがって、依頼者Bの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされるとする本肢は誤り。

4 正しい。 宅地建物取引業者は、契約の相手方を探索するため、専属ではない専任媒介契約であれば契約の締結日から7日(休業日数は算入しない)以内、専属専任媒介契約であれば契約の締結日から5日(休業日数は算入しない)以内に、所定の事項を、国土交通大臣が指定する者(指定流通機構)に登録しなければならない(宅地建物取引業法34条の2第5項、同施行規則15条の10第1項)。

 

問44

免許

重要度A

 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「免許」とは、宅地建物取引業の免許をいう。

ア  免許の有効期間満了後も引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、 免許の更新を受けなければならず、そのためには免許の有効期間満了日前6か月以内に免許申請書を提出しなければならない。

イ 不正手段により免許を受けたことによる免許取消処分の聴開の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に相当の理由なく廃業の届出をした者で、当該届出の日から5年を経過しないものは、免許を受けることができない。

ウ 業務停止処分に違反したとして免許取消処分を受けた者が法人である場合、その取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内に、その法人の政令で定める使用人であった者で、その取消しの日から5年を経過しないものは、たとえ法人に対し役員と同等以上の支配力を有していなくても、免許を受けることができない。

エ 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付することができるが、この条件は、宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、当該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなければならない。

1 一つ

2 二つ

3 三つ

4 四つ

 

問44

正解2

重要度A

ア 誤り。 免許の有効期間満了後も引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に免許申請書を提出しなければならない(宅地建物取引業法3条3項、同施行規則3条)。

イ 正しい。 不正手段により免許を受けた等一定の事由に該当し、免許取消処分の聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分をする日又は当該処分をしないことを決定する日までの間に相当の理由なく廃業の届出をした者で、当該届出の日から5年を経過しないものは、免許を受けることができない(宅地建物取引業法5条1項2号の2)。

ウ  誤り。 業務停止処分に違反したとして免許取消処分を受けた者が法人である場合、その取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示の日前60日以内に、その法人の役員(業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者をいい、相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役又はこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者を含む。)であった者で、その取消しの日から 5年を経過しないものは、免許を受けることができない(宅地建物取引業法5条1項2号かっこ書)。本肢における政令で定める使用人は、役員とはいえず、また、役員と同等以上の支配力を有しないのであるから、免許を受けることができる。

エ  正しい。 国土交通大臣又は都道府県知事は、免許(免許の更新を含む。)に条件を付し、及びこれを変更することができる(宅地建物取引業法3条の2第1項)。もっとも、この条件は、宅地建物取引業の適正な運営並びに宅地及び建物の取引の公正を確保するため必要な最小限度のものに限り、かつ、当該免許を受ける者に不当な義務を課することとならないものでなければならない(宅地建物取引業法3条の2第2項)。 以上より、誤っているものはアとウの二つであり、肢2が正解となる。

 

前回の問題

宅建業法  報酬額の計算  自ら売主制限  業務上の規制 宅地建物取引士 試験対策 宅建士模試

 

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

宅建 eラーニング 参考書 web 民法とは~借地借家法/区分所有法

意思表示~取消または無効と第三者との対抗関係 宅建 民法

民法/序章/制限行為能力者/取消権/取消しの効果/ 宅地建物取引士 試験 民法改正宅建

宅建業法 監督処分・罰則 宅建業者・宅建士に対する監督処分

宅建  独立行政法人住宅金融支援機構 1.  宅建士模試

債権/債権譲渡/債権の消滅(弁済)/債権の消滅(相殺)/宅地建物取引士 試験 民法改正宅建  

区分所有法~区分所有建物の登記(不動産登記法) 宅建試験 対策 

宅建2020 eラーニング 宅建業法 2/3 宅地建物取引士問題・クイズ 

宅建模試無料 宅地建物取引士 試験対策 宅建士模試

相続~相続に関する民法の改正  民法改正宅建

法令上の制限 建築基準法 宅建士模試 問16~問24

宅建2020 eラーニング  過去問+1問1答 宅地建物取引士問題・クイズ 

区分所有法~区分所有建物の登記(不動産登記法) 宅建試験 対策 

法令上の制限 建築基準法 1.  宅建 宅地建物取引士 試験対策 宅建士模試

宅建合格無料支援サイトのご案内 

Tweetよろしくお願いします!

宅建通信講座ランキング17社 比較