民法改正宅建 平成23年度(2011年度)ここがかわった!宅建試験

こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

 

平成23年度

民法改正宅建は

 

民法改正

あり、なしでわけてみました。

 

請負については出題率も高く改正が多岐に渡ります。

 

たとえば、学説・判例でわかれていたところが明文化・新設されているところが目立っています。

 

・正解問題肢

・改正民法問題

・民法問題

を用いて解説しています。

 

宅建試験合格・受験対策の一助になれば幸いです。

 

 


目次

1.  民法改正問題
1-1   問題1 問題5 問題6  問題7 問題8 問題9 問題10
2.  民法 問題
2-1   問題2 問題3 問題4 問題11  問題12

 

民法 改正問題

問題1

1 Bは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。

 

こちらの肢は誤りです。

なぜならBが相手方に表示していないからです。

たとえば、

錯誤の場合

当事者間

 表意者 A(=勘違いした者)は、下記①②の要件を満たせば、

錯誤 による「無効」を主張することができる

①「要素の錯誤」であること

②「表意者に重大な過失がない」こと

住宅新報 要点整理

 

こちらが要件ですが

新法は動機の錯誤に関して、新95条1項2号および2項に明文の規定を置きました。

 

そして、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであると認められる場合の効果を、無効から「取り消すことができる」と改めました。(新95条1項柱書)

 
2 Bは、第三者であるCから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約を締結した場合、AがCによる詐欺の事実を知っていたとしても、Bは本件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。

 

こちらの肢は誤りです。

 

なぜなら

BがAC間の詐欺を知っていたからです。

 

たとえばBが善意のとき取り消すことができます。

 

 

3 AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜならDが所有権移転登記を備えているからです。

 

たとえば、Bを起点とする二重譲渡と同じ処理ができます。

 

 

4 BがEに甲土地を転売した後に、AがBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合には、EがBによる強迫につき知らなかったときであっても、AはEから甲土地を取り戻すことができる。

 

こちらの肢は正解です。

 

なぜなら強迫による取消しはAが善意無過失のEにも対抗できるからです。

 

たとえばEが所有権移転登記を備えていても対抗することができます。

 

問題5 

 

1 AB間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Cがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Cはこの代金債権を取得することはできない。

 

こちらの肢は正解です。

 

なぜならC(譲受人)に重大な過失があるからです。

 

たとえば、新法においては譲渡制限特約は譲渡の有効性を妨げるものではなく、これに違反する譲渡であっても債権は有効に譲渡人に移転し(新466条2項)、第三者対抗要件を具備したときは、譲受人が確定的に債権の帰属者となりえます。

もっとも、譲受人が悪意・重過失者であるときは、債務者は、譲受人に対してその債務の履行を拒むことができ、かつ譲渡人に対する弁済その他の債務消滅自由をもって譲受人に対抗することができます。(同条3項)

 

 

2 AがBに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、CはBに対して自らに弁済するように主張することができる。

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜならAがBに債権譲渡の通知をしているからです。

 

 

たとえば、債権譲渡した場合、債務者に対抗するには

・債権者から債務者に対する「通知」

・債務者の「承諾」

 

    が必要です。

 

 

 

3 BがAに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、AがBに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、BはCに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。

 

こちらの肢は誤りです。

 

なぜなら判例・(新469条1項)によると

 

債務者Bは、債権譲渡の対抗要件具備時より前に取得した譲渡人Aに対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができ、BはAに対して相殺を主張することができるからです。

 

 

たとえば、明文化された新469条1項は

(債権の譲渡における相殺権)

債務者は、対抗要件具備時により前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができる。

 

 

・ただし債務者が対抗要件具備後に他人から取得した債権については相殺を対抗することができない。

民法改正 Before/After 

 

とされています。

 

4 AがBに対する代金債権をDに対しても譲渡し、Cに対する債権譲渡もDに対する譲渡債権も確定日付のある証書でBに通知した場合には、CとDの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がBに到着した日時の先後で決まる。

 

こちらの肢は誤りです。なぜなら

 

 

確定日付のある通知が優先されるからです。

 

 

たとえば、こちらの肢において債権が二重に譲渡され、両方について確定日付のある通知が債権者から債務者にされたとき、その優劣は、確定日付の先後ではなく、その通知が債務者に到達した日時によって決まります。

 

確定日付の先の通知が優先するのではありません。

(新467条)(最判昭49・3・7)

 

問題6

1   Aの債権者Cが、AのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、Bは、その差し押さえ前に取得していたAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で相殺し、Cに対抗することができる。

 

こちらの肢は正解です。

 

なぜならBがCの差押え前に債権を取得していたからです。

 

たとえば、差し押さえ後であればCに対抗することができません。

 

 

2 甲建物の抵当権者Dが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権に差し押さえた場合、Bは、Dの抵当権設定登記の後に取得したAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、相殺適状になった段階で相殺し、Dに対抗することができる。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

なぜならCの抵当権設定登記がBの抵当権設定登記よりはやいからです。

 

たとえば、Bが自働債権・抵当権設定登記をCより先に登記していればDに対抗ができます。

 

 

3 甲建物の抵当権者Eが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することはできない。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら敷金は明渡しによって賃料債務が消滅するからです。

 

 

たとえば、新法において明文化されました。

(解釈はかわりません)

新622条の2では、上記解釈に委ねられていた点がすべて明文化されることとなった。

 敷金の定義については、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」とされた。

また、敷金返還請求権の発生時期として、

①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、

②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときを挙げている(新622条の2第1項)。

また

請求の範囲については、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額としている(新622条の2第1項柱書)。

民法改正 Before/After

 

 

 

4 AがBに対する賃料債権をFに適法に譲渡し、その旨をBに通知したときは、通知時点以前にBがAに対する債権を有しており相殺適状になっていたとしても、Bは、通知後はその債権と譲渡にかかる賃料債務とを相殺することはできない。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら債務者Bは、債権譲渡の対抗要件具備時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができるからです。(新469条1項)

 

 

 

たとえば、相殺適状の要件は

 

① 当事者間に債権の対立があること

② 双方の債権が同種の目的をもつこと

③ 双方の債権がともに弁済期にあること

 判例 a.   「自働債権」は常に弁済期にあることが必要である。

 

 判例 b. 「受働債権」は弁済期が到来していなくても相殺することができる。

 

④ 双方の債権が有効に存在すること

・一方の債権が無効であれば、相殺も無効である

 

⑤ 債権の性質が相殺を許さないものでないこと

 

判例 ・不法行為による損害賠償請求は「自働債権」として相殺できるが、「受働債権」としては相殺できない。

(被害者からは相殺できるが、加害者からはできないということ)

 

a. 自働債権が不法行為の損害賠償請求→相殺できる

b. 受働債権が不法行為の損害賠償請求→相殺できない

 

判例 自働債権を受働債権の差押え後に取得した場合、相殺できないが、自働債権を受働債権の差押え前に取得した場合は相殺できる。

 

a.  自働債権を受働債権の差押え前に取得→相殺できる

b.  自働債権を受働債権の差押え後に取得→相殺できない

 

住宅新法社 要点整理

 

問題7 

 

1 BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら賃借人Bが適法に賃借物をCに転貸したときは、転借人Bは、賃貸人と賃借人との間の賃借権に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負うからです。(新613条1項)

 

 

 

 

たとえばこの場合の請求額は、賃貸料と転貸料のうち少ないほうの額の範囲になります。

 

 

2 Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら建物の賃貸人Aの先取特権は賃借人のその建物にそなえつけた動産、転貸の場合には、転貸人Bが受領する賃料に対しても及ぶからです。

 

 

たとえば、転貸している場合には賃貸人Aの先取特権は転借人の動産にもおよびます。

 

 

 

3 Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら賃貸人の承諾がある転貸借の場合には、転借人に不信な行為があるなどして、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則の反しないような特段の事情がない限り、賃貸人の合意解除の効果を転借人に対抗することはできないからです。

(新613条3項、最判昭38.2.21)

 

 

 

たとえば新法613条3項は以下のように

明文化されました。

 

(転貸の効果)

3 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。

ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときには、この限りではない。

新613条3項

 

 

4 Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら肢(適法な転貸借)の場合、賃借人Aは賃借人Bに対して催告すれば足りるからです。

 

 

たとえば、家屋の修繕が必要となった場合、CがAに直接請求できるかというと、賃貸人は転借人に直接義務を負わないから、請求は直接Aにすることはできないことになり、CはBに請求することになります。

 

問題8 

 

1 青信号で横断歩道を歩いていたAが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はBに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Aが治療費として病院に支払った50万円の支払いをBに対して求める場合。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら肢の場合は使用者責任(不法行為民法715条)に基づくものだからです。

 

 

 

たとえば、契約は申込と承諾という意思表示の合致により成立するのが原則です。

 

 

 

2 Aは、B所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には売買代金の2%の報酬の支払いを受けるとして、Bから買主のあっせんの依頼を受けた。Aがあっせんした買主Cとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでAがBに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜならAの債権はAB間の媒介契約に基づくものだからです。

 

 

たとえば、

契約は

①売買契約

②贈与契約

③委任契約

④請負契約

が挙げられます。

 

 

3 Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1、000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜならAB間の売買契約は錯誤を理由として取り消されたことにより、契約の時に遡って無効になるからです。

 

 

たとえば、肢の場合は契約が(無効=まったくなかった)と同様にあつかわれます。

 

 

 

AはBに不当利得として返還請求することができる。(新121条の2第1項)

 

新法は、(取消しの結果としての無効を含む)無効の効果を、「原状に復させる義務」(原状回復義務)と規定した(新121条の2第1項)。もっとも、新法では、錯誤の効果は、無効ではなく取消しが可能なことである。(新95条)

民法改正 Before/After

 

 

 

 

4 BはDに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたAが、Bから頼まれた訳ではないが、Bに代わってDに対して借金の返済を行った。
Bの意思に反する弁済ではないとして、AがDに支払った200万円につき、AがBに対して支払いを求める場合。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜならAのDに対する弁済は第三者弁済となり契約によるものではなからです。

 

 

たとえば、肢における事務管理とは、法律上の義務がないのに他人のために仕事(事務)を処理(管理)することをいいます。

 

 

 

 

問題9

(判決文)

 

 売買の目的物である新築建築物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

 

 
1 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施行者に対して損害賠償請求をすることができる。

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら判例は直接の契約関係のないマンションの買主と工事施行者との間に、不法行為に基づく損害賠償請求をみとめたものだからです。

 

 

 

たとえば、買主の居住していたという利益は損害賠償から控除されません。

 

 

 

2 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

 

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら売買の目的物に重大な瑕疵があるからです。

 

 

 

たとえば、肢2においては

 

物の瑕疵に関する契約不適合責任(新564条)

無催告解除(新542)条があげられます。

 

3 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施行者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら判決文は「控除できない」と結論しているからです。

 

 

たとえば肢3において文末が「控除されない」であれば正解です。

 

 

4 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施行者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら判決文にあります「買主の利益」が控除されないからです。

 

 

 

たとえば、肢3は「控除される」となっています。

 

 

問題10

 

1 AとBが婚姻した場合、AのBに対する借入金債務は混同により消滅する。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら婚姻したからといって混同は生じないからです。

 

 

たとえば、特有財産は夫婦の一方が単独で有する財産をいいます。

 

 

 

2 AがCと養子縁組をした場合、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら債務者が養子縁組をしたからといって、養子が養親の連帯債務につき連帯責任を負うことはないからです。

 

 

 

たとえば、相続人の兄弟姉妹には遺留分がありません。

 

 

 

3 Aが死亡し、相続人であるDとEに対して、Aの唯一の資産である不動産をDが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Bに対する借入金返済債務のすべてをDが相続することになる。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜならDとEが相続債務につき相続するからです。

 

 

たとえば、相続について

 

・相続放棄

・限定承認

・単純承認

があげられます。

 

4 Aが死亡し、唯一の相続人であるFが相続の単純承認をすると、FがBに対する借入金債務の存在を知らなかったとしても、Fは当該借入金債務を相続する。

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

 

なぜならFが単純承認をしているからです。

 

 

 

たとえば、Fが単純承認をしたときは、無限に被相続人の権利義務を承継するとされています。

 

 

民法 問題

問題2

 

1 乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったBが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間の売買契約の履行を求めることができる。

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件を妨げているからです。

 

 

 

たとえば肢においてAはBに停止条件が成就したものとみなして、BにAB間の売買契約の履行を求めることができます。

 

 

 

 

2 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が未定である間は、相続することができない。

 

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

なぜなら停止条件の成否が未定である間も、相続することができるからです。

(民法129条)

 

 

たとえば停止条件付法律行為は、当事者間に特段の定めがない限り、停止条件が成就した時からその効力を生じるとされています。(民法127条1項・3項)

 

 

しかし停止条件付契約そのものは、契約締結時に有効に成立しています。

 

 

 

 

3 停止条件の成否が未定である場合に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Aに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、BはAに対し損害賠償責任を負わない。

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら停止条件付契約においてBがAに対し「故意」に条件をさまたげ、不法行為をしているからです。

 

 

 

 

たとえば、条件付法律行為の各当事者は条件の成否が未定である間は条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない。

とされています。

 

 

 

 

4 停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきAの責に帰すべき事由がないときでも、AはBに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う。

 

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

 

 

 

なぜなら債務者の責に帰すべき事由がないからです。

 

 

 

 

 

たとえば停止条件が成立する場合であっても、正当な解除事由がなければ、契約を解除することはできないとされています。(民法127条)

 

 

問題3

 

1 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。

 

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

 

 

なぜなら肢にあります、各共有者は5年を超えない期間内は、分割をしない旨の契約をすることができるからです。

 

 

 

 

たとえば、通常の集会の通知は、議題にかかわらず、会日より少なくとも「1週間前」に発しなければならないとされ、また、この期間は規約で「伸縮」することができます。(5日・10日など)

 

 

 

2 共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所は共有物の競売を命じることができる。

 

 

 

こちらの肢は正解です。

 

 

なぜなら(258条1項・2項)により

共有物の分割について当事者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができ、この場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができるとされているからです。

 

 

 

たとえば、共有部分の保存行為は各共有者が「単独」でできます。

 

 

3 各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。

 

こちらの肢は正解です。

 

なぜなら共有地の不法占拠者に対する明渡し請求は各共有者が「単独」で行えるからです。

 

たとえば損害賠償は「自己の持分」についてだけ

おこなえます。

 

 

4 他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら「他の共有者との協議に基づかない」からです。

 

たとえば、共有物の持分の譲渡は「単独」で行えますが共有物全部の譲渡は「全員」の同意が必要です。

 

共有持分と共用部分の管理

どのように行う

具体例

規約による変更

 

保存行為 

     各区分所有者は「単独」でできる

     修繕するなど

     規約で別段の定めができる

通常の管理行為 

    普通決議

    区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

 

    火災保険契約を結ぶなど(損害保険契約)

 

    規約で別段の定めができる

 

 

その形状または効用の著しい変更を伴わない変更行為

 

  普通決議

  区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

 

  改築や用途変更 

 

  規約で別段の定めができる

 

上記以外の変更行為

(=伴う変更)

 

 特別決議

 区分所有者および議決権による「各3/4以上」が必要

 

 改築や用途変更 

 

 規約により区分所有者の「定数」は過半数まで減ずることができる。

 

 変更行為などをする場合に、特別の影響を受ける者がいる場合は、

 

 その者の承諾が必要

 

住宅新報 要点整理

 

 

問題4

 

1 根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

 

なぜなら肢において最後の2年分に限らず、極度額の範囲内であれば、全額について根抵当権を行使することができるからです。

 

 

 

 

たとえば極度額には利息等も含めます。

 

 

 

2 元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。

 

 

 

こちらの肢は正しいです。

 

 

 

なぜなら元本確定前の根抵当権は随伴性を有しないからです。根抵当権は移転しません。

 

 

 

 

たとえば、根抵当権は将来生じる債権についても設定することができます。

 

 

 

 

 

3 根抵当権者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。

 

 

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

 

なぜなら肢においては根抵当権設定の時から3年を経過したときは、元本の確定を請求することができるからです。

 

 

 

 

たとえば、元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するときは、後順位の抵当権者の承諾は不要です。

しかし、元本の確定前に極度額の変更をするときには「利害関係人」の承諾を得る必要があります。

 

 

 

4 根抵当権者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。

 

こちらの肢は誤りです。

 

 

なぜなら根抵当権者は元本の確定後、極度額の変更をすることができるからです。

 

 

 

たとえば、元本の確定前に極度額の変更をするときには「利害関係人」の承諾を得る必要があります。

 

 

 

 

問題11

3 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

 

こちらの肢は誤り・正解です。

なぜなら申し立てるのは第三者ではなく、借地権者だからです。

 

たとえば、肢において「裁判所は、その借地権者の申立てにより~」であれば正解です。

 

問題12

 

1 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。

 

 

2 AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

 

 

3 法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

 

 

4 AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。

 

肢2が(誤り)・正解です。

 

 

なぜなら定期建物賃貸借においては期間満了前にAがBにあらかじめ通知が必要だからです。

 

 

 

たとえば、定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には建物の賃貸人は期間の満了の1年前から6月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない(借地借家法38条4項)とされています。

 

体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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