「ゼロからスタート水野健の宅建士１冊目の教科書」は仕事の合間など場所を選ばすポイントが確認できます。
持ち運びやすいサイズの書籍でありながら、色分けされていて、全体像の把握ができます。
オリジナリティの高いストーリー性のある書籍です。
第一章から一部紹介します。
第一章 宅建業を始める
宅地建物取引業をするには免許が必要。
免許が必要となるには「①宅地または②建物の③取引を④業として行う場合」
宅建業に関しては免許を取得できない基準があります。
第一章は「宅建業を始める」がテーマです。
第二章 物件を調査する
不動産は建物の構造、設備や安全性だけでなく、法律が関連する商品です。どのような調査が必要なのかを理解することで、試験対策の理解も深まります。
建築基準法で定められているルールとして、建物を建てるときに、建築主事または指定確認機関に申請して建築確認を得なければならないことがあります。
建築確認は、建築を予定している建物が法令に反していないかについてチェックを受ける手続きです。
物件の調査は建築基準法が関連しています。
第三章 媒介契約を締結する
依頼を受ける際の契約を媒介契約（代理契約）といいます。その際の取り決めるべき点や書面等の交付義務があることを知っておきましょう。
「媒介」または「代理」の依頼を受けると、媒介契約を交わします。
第三章は媒介契約書に記載する内容が記されています。
媒介契約時に書面の交付が必要です。
第四章 営業活動
営業活動は、消費者保護を図るため、宅建業法によって規制が課されています。
適性額の２倍、３倍の報酬を不当に請求されると消費者保護が図れませんね。
宅建業法は不当に高額な報酬要求の禁止を施行しています。
消費者保護が図られています。
第五章 重要事項説明書
宅建士にしかできない業務であり、試験でも重要項目となります。
重要事項の説明は、原則として口頭と書面で行うことが義務づけられています。この書面は「３５条書面」と呼ばれており、宅建士の記名押印が必要になります。ただし、相手方が宅建業者の場合は口頭での説明は不要で、書面のみを交付します。
重要事項説明書は毎年宅建試験で問われます。
買う人、借りる人の立場で説明してほしいかどうかで考えるのが必要です。
第六章 売買契約
民法では契約自由の原則が取られていますが、宅建業法では消費者保護のためやってはいけない契約内容を定めています。契約書等の手続きも含めて確認しましょう。
損害賠償額と違約金の合計額は代金の１０分の２を超えることができません。
宅建業者はプロであり仕事として不動産の売買を行っているのですから、物件を引き渡せない可能性は低いはずです。一方、一般人は過失等により代金の支払が遅れる可能性は十分にあります。にもかかわらず、損害賠償額を過度に高く設定することを認めるのは公正を欠くといえるので、上限が設けられているのです。
宅建業法では消費者保護のためやってはいけない契約内容を定めています。
第７章 契約上の重要知識
実務では既存のひな型に沿って契約を結ぶことが多いですがそれは特約がほとんどです。そもそもベースとなる民法はどのようになっているのか、最低限のことを知っておきましょう。
契約は基本的に当事者の意思の合致さえあれば成立します。売買契約であれば、売買代金等の様々な条件に関する交渉を経て、売主の「売ります」、買主の「買います」という意思が合えば契約書がなくても契約は成立するのです。
契約書は後日の証拠にするために作成されています。
不動産の売買契約では当たり前ですね。
契約書は民法がベースとなっています。
著者プロフィール
水野健（みずの・けん）
１９７２年６月５日、東京都新宿区生まれ。モットーは「勉強嫌いを、勉強好きに」。宅建講師歴２０年目になる受験指導のカリスマ。宅建士試験に対する分析と独特な語り口調で多くの受験者を魅了する。
さらに、自身で不動産会社と行政書士事務所を開業しており、実務経験を兼ね備えている。
宅建士試験合格発表後は、毎年、LEC東京リーガルマインドにて、「宅建登録実務講習」も担当しており、定員締切クラスを量産するほどの人気講師。
趣味は温泉で、過去には某テレビ番組の温泉チャンピオンに輝いたこともある異色の経歴の持ち主。
ブログ更新中！
「水野健の宅建・合格魂！養成ブログ」
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