宅地建物取引士 試験対策
国土利用計画法宅建
チェック項目
届出が必要な「土地の取引」とは「どのような取引」？
このあたりは出題率が低いです。
（流し読み程度で大丈夫です）
1. 国土利用計画法の概要
① 国土利用計画法は「地価の高騰を抑制」することを目的とした法律です。地価高騰を抑制するため、まず地価の状態によって 、下記のような 区域（無指定区域を除く）を知事（指定都市では市町。以下、知事等という）が指定します。
・規制区域・・・ 土地の投機的取引と地価の急激な上昇のおそれがある一定の区域
・監視区域・・・ 地価が急激に上昇または上昇するおそれがある一定の区域
・注視区域・・・地価がー定期間内に相当程度を超えて上昇または上昇するおそれがある一定の区域
・無指定区域・・・上記以外の区域(地価の高騰に関して問題がない区間)
② 次に、それぞれの区域において「土地取引」をする場合は、規制区域では許可の申請、監視区域や注視区域では事前届出、それ以外の区域 (無指定の区域)では「事後届出」を知事等に申請をし、知事等は対価や目的等をチェックし、これによって地価についての動向を監視します。
2. 届出が必要な「土地取引」とは？
国土利用計画法では、「届出が必要か否か？」を判別できるようになることが最も重要な課題です。この点は次項で解説しますが、まず最初に届出が必要となる「土地取引」とはどのような取引をいうのか? を、下頁を見ながら理解してください。なお、事前届出.事後届出を問わず、届出が必要な 「土地取引」の意味は同じです。
【試験の落とし穴】
＜予約完結権の「行使」と「譲渡」の違い＞
例えば、1億円で売買予約したものを、本契約でそのとおりするのであれば行使となり届出は不要であるが、この権利を他の人に2億円で売る場合、譲渡となり、新たに契約が発生するので、届出が必要となる。
【許可や届出が必要な土地取引とは？】
土地取引国土利用計画法により届出等が必要な土地の取引は、下記の「3要件」を (要するに、土地の価額が上がる可能性のある取引ということ)
3． 要件
① 土地の所有権・地上権・賃借権の移転・設定に限られること。
② 対価の授受を伴うものであること
③ 契約(予約を含む)により行われるものであること
土地の「売買契約」＋「等」とは
該当するもの
売買・売買予約・保留地売却
① 賃借権・地上権→設定対価あり
② 予約完結権・買戻権等→譲渡
③ 交換
④ 代物弁済・譲渡担保
⑤ 信託に基づく売却
該当しないもの
土地収用・換地処分
① 賃借権・地上権→設定対価なし
② 予約完結権・買戻権→行使
③ 時効取得・相続・贈与
④ 抵当権・不動産質権
⑤ 信託の引受け
共通ポイント
① 地上権や賃借権の設定対価とは、賃料ではなく、一時金(権利金等) の設定対価があるかどうかで判別する
② 交換は有償契約であり、土地取引に該当する(金銭の授受がなくても)
③ 代物弁済の例は「1億円の借金の代わりにこの土地をあげよう!」 (つまり、この土地を1億円で売るのと同じである)
④ 信託の場合は、単に信託で引き受けるときは、土地取引に該当しない が、売却するのであれば売買と同じなので土地取引に該当する
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