宅地建物取引士　試験対策

宅建建築基準法

チェック項目
「容積率」の計算方法をマスターしよう！

1.　　「容積率」とは？

①　　容積率とは、建築物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合です。容積率は、それぞれの用途地域において都市計画で定められています。用途地域の指定のない区域は、「特定行政庁」が「都市計画審議会の議」を経て定めます。

②　容積率の計算問題は、「敷地面積×容積率＝建築物の延べ面積」となり、建蔽率と同様に掛け算さえできれば解くことができます。

2.　容積率が「前面道路の幅員」によって制限されるとは?

　前面道路(前面道路が2つ以上あるときは、その幅員が最大のもの)の
幅員が１２ｍ未満の場合は、その数値に住居系の用途地域は４/１０,
住居系以外の用途地域、および用途地域の指定がないところは６/１０をその前面道路幅員に掛けます。
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この計算によって算出された容積率と、最初に都市計画で定められたを容積率比べ、「いずれか低い方」の容積率が採用されます。 つまり、 容積率は前面道路の幅員によって制限されるということです。

3.　容積率の「緩和措置」には、どのようなものがあるのか？

　容積率については、下記の場合は緩和措置があるので覚えてください。

①　　天井が地盤面からの高さ1m 以下の地階で、「住宅」または老人ホーム等の用途に供する部分の床面積は、これらの部分の床面積の合計面 の「1/3」に相当する部分までは延べ面積に算入しません。

・兼用住宅も対象ですが、住宅部分の床面積の合計面積で適用されます。

②　エレベーターの昇降路の部分または共同住宅(=マンションなど)の共用の廊下、階段の用に供する部分の床面積は延べ面積に算入しません。

③   　自動車車庫、駐輪場の用途に供する部分の床面積は、建築物の各階の床面積の合計の「１/５」を限度として、延べ面積に算入しません。

④   特定道路(幅員15m以上)に接する幅員6m以上12m 未満の前面道路は、特定道路から「70m 以内」の部分については、容積率の緩和措置があります。

 【容積率と建蔽率】

容積率     　延べ面積の敷地面積に対する割合 (例)200%

建蔽率　  建築面積の敷地面積に対する割合  (例)50%

【容積率の計算問題の解き方】

第1段階・・・　前面道路の幅員を確認する(12m 未満か否か)

第２段階・・・

① 幅員が12m以上あれば、そのまま指定容積率を採用する。

② 12m未満であれば、地域を確認し、下記の計算を行う。

・住居系の用途地域・・・・・その幅員×4/10

・住居系以外の地域・・・・・その幅員×6/10

・地域が異なる場合には、それぞれの地域の容積率を確定させる

第3段階・・・幅員が12m未満の場合は「第2段階で出た容積率」と「指定された容積率」を比べていずれか低いほうを採用し、面積に掛ける。

　
[事例]

・　近隣商業地域　道路６ｍ　面積２００㎡　指定容積率　４０/１０

・　準住居地域　道路４ｍ　面積１００㎡　準住居地域　３０/１０

・近隣商業地域　

６ｍ×6/10=36/10

40/10と36/10のうち、低いほうの36/10となる。

・準住居地域

６ｍ×4/10=24/10

30/10と24/10のうち、低いほうの24/10となる。

（２００㎡×３６０％）＋（１００㎡×２４０％）＝９６０㎡となる。

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