宅建建築基準法　資料　⑨ 高さ・低層住居専用地域の制限　⑩ 日影規制　　宅地建物取引士　試験対策

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宅地建物取引士　試験対策

宅建建築基準法

チェック項目
・「高さ制限」は「どの地域」で適用される？

1.　　「絶対高さの制限」と「斜線制限」はどの地域で適用される？

① 絶対高さの制限
　　第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域では、低層住宅に係る住居の環境を保護するため、建築物の高さを制限しています。

(原則) 　　10m または12m のうち都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはなりません。

(例外)　学校などの用途に供するもの、敷地の周囲に広い公園、広場、道路その他の空地を有する建築物で、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した建築物

② 斜線制限の対象地域
　　高さ制限には、低層住宅だけが適用される「絶対高さの制限」のほか、下記の3種類の「斜線制限」があります。ここでは対象区域だけを覚えてください。

・道路斜線制限・・・　すべての用途地域および用途地域の指定のないところ

・隣地斜線制限・・・第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域以外の地域

・北側斜線制限・・・第1種・第2種低層住居専用地域および第1種・第2種中高層住居専用地域、田園住居地域

・斜線制限が異なる地域にまたがる場合、建築物の各部分の高さは、それぞれの地域の斜線制限が適用されます。

2.　低層住居専用地域内および田園住居地域制限

①　　第1種・第2種低層住居専用地域および田園住居地域では、絶対高さの制限(上記1.)のほかに、日照、通風などをよくするために、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面は、敷地境界線までの距離を都市計画で1.5m または1m と定めることができます。この規制は、必要に応じてされる規制であり(=任意の規制)、「絶対高さの制限」とは異なります。

②　これが定められると、原則として、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面は、この敷地境界線からこの限度以上離さなければなりません。

【低層住居専用地域の規制(まとめ)】

絶対高さの制限
　第1種・第2種低層住居専用地域・田園住居地域では、原則として10mまたは12mのうち都市計画で定められた建築物の高さの最高限度を超えてはならない(=必ず制限)

外壁の後退距離の制限
　第1種・第2種低層住居専用地域・田園住居地域では、建築物の外壁またはこれに代わる柱の面は敷地境界線までの距離を都市計距離の制限) 画で1.5mまたは1mと定めることができる(=必要に応じて制限)

【試験の落とし穴】

＜建築物の敷地面積の最低限度＞

　すべての用途地域内では、建築物の敷地は、用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度が定められたときは、当該最低限度以上でなければならない。

この最低限度の面積は、200㎡以内の範囲で都市計画において定めることができる(=必要に応じて制限)

日影規制

チェック項目　
・日影規制の「対象となる地域」は？　

　こちらは語呂合わせ等でおぼえてくださいね。

　（重要度が低いです。）

１．　日影制限
　日影規制を受ける建築物は、すべての地域におけるすべての建築物ではありません。ここでは下記の順に従って、「どの地域の」「どのような建物の」「どこの影」が対象になるのか?を押さえてください。

商業地域、工業地域、工業専用地域内以外の地域等で、地方公共団体の条例で指定される区域が対象地域となります。

　ただし、この対象区域外(=商業地域、工業地域等)の建築物でも、高さ１０m を超える建築物であり、かつ、その建築物が対象区域内に日影を一定時間生じさせる場合には、その建築物は規制の対象となります。

　　　　　　　　 ↓
②　次に対象区域であっても、建築物の高さが低層住居専用地域、田園住居地域では地上3階以上または軒高７mを超えなければ対象にはなりません。また、その他の対象区域でも建築物の高さが１０mを超えなければ規制の対象になりません。
　　　　　　　　　　　　↓
③　最後に対象区域内の対象建築物であっても、敷地境界線からの水平距離が５mを超える範囲において、低層住居専用地域、田園住居地域では平均地盤面から１，５m、その他の対象区域では４m(または６．５m)の高さの水平に生じる影でなければ規制を受けないのです。なお、対象となる影が生じる時間は条例で定められています。

【試験の落とし穴】
<日影制限については、下記の点に注意!>
①　日影規制の対象区域内の建築物は、第１種中高層住居専用地域・第２種中高層住居専用地域では、北側斜線の規制は受けません。

　② 同一敷地内に2つ以上の建築物がある場合、これらの建築物を１つの建築物とみなして、日影規制を適用します。

ポイント
対象区域
（どの区域の）
①　商業地域・工業地域・工業専用地域以外の地域であること
②　地方公共団体の条例で指定される区域内であること

対象建築物
（どのような建物の）
① 第１種・第２種低層住居専用地域および田園住居地域では、軒高７mを超える建築物または地上3階以上の建築物
②　低層住居専用地域および田園住居地域以外の対象区域の建築物は、高さ１０mを超える建築物

対象となる影

（どこの影）
①　　冬至日の真太陽時の午前8時から午後4時まで(北海道は午前9時から午後3時まで)の間の影が規制の対象となる
② 敷地境界線から５m を超える部分であり、かつ平均地盤面からの高さが
・第1種・第2種低層住居専用地域および田園住居地域では１．５m
・その他の対象区域では４ｍ（または６．５ｍ）の水平面に生じる影が規制の対象となる

③　①②のを充たす影が、条例で指定する時間を超える建築物を制限する

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