宅建建築基準法 資料 ⑪ 防火地域と準防火地域⑫建築協定・地域をまたがる場合の規定
宅地建物取引士 試験対策
宅建建築基準法
チェック項目
・「防火地域内」の規制と「準防火地域内」の規制の相違は？
【防火地域・準防火地域の「独自」の規制】
防火地域内
階数３以上(地階を含む) または 延べ面積１００㎡を超える→「耐火建築物」（又は「延焼防止建築物」）としなければならない。
上記以外
→「耐火建築物」（若しくは「延焼防止建築物」）又は「準耐火建築物」
（若しくは「準延焼防止建築物」）としなければならない。
（耐火建築物等または準耐火建築物等以外も可=木造等）
２０２０年に追加された防火地域内における建築制限
・延焼防止建築物・・・耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
・準延焼防止建築物・・・準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
防火地域内における建築制限
| 地域 | 対象建築物 | 建築制限 |
| 防火地域 |
①次のいずれかに該当する建築物 a. 階数（地階を含む）が３以上であるもの b. 延べ面積が１００㎡を超えるもの |
「耐火建築物」（又は「延焼防止建築物」）としなければならない。 |
| ②階数（地階を含む）が２以下で、延べ面積が１００㎡以下のもの |
「耐火建築物」（若しくは「延焼防止建築物」）又は「準耐火建築物」 （若しくは「準延焼防止建築物」）としなければならない。 |
準防火地域内
階数４以上(地階を除く) または 延べ面積１．５００㎡を超える
→「耐火建築物」又は「延焼防止建築物」）としなければならない。
延べ面積５００㎡を超え １，５００㎡以下
→「耐火建築物」（若しくは「延焼防止建築物」）又は「準耐火建築物」（若しくは「準延焼防止建築物」）としなければならない。
上記以外→→一定基準に適合する建築物とすることができる。
（耐火建築物等または準耐火建築物等以外も可=木造等）
２０２０年に追加された準防火地域内における建築制限
・延焼防止建築物・・・耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
・準延焼防止建築物・・・準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
・準防火地域内にある建築物のうち地階を除く階数が２以下で延べ面積が５００㎡以下のものについては、木造建築物等・木造建築物以外の別に応じて、一定の基準が設けられている。
| 地域 | 対象建築物 | 建築制限 |
| 準防火地域 |
①次のいずれかに該当する建築物 a. 地階を除く階数が４以上であるもの b. 延べ面積が１，５００㎡を超えるもの |
「耐火建築物」又は「延焼防止建築物」）としなければならない。 |
|
②次のいずれかに該当する建築物 a. 地階を除く階数が３で、延べ面積が１，５００㎡以下のもの b. 地階を除く階数が２以下で、延べ面積が５００㎡を超え、１，５００㎡以下のもの |
「耐火建築物」（若しくは「延焼防止建築物」）又は「準耐火建築物」（若しくは「準延焼防止建築物」）としなければならない。 | |
| ③地階を除く階数が２以下で、延べ面積が５００㎡以下のもの | 一定基準に適合する建築物とすることができる。 |
【防火地域・準防火地域の「共通」の規制】
屋根
建築物の屋根の構造は、建築物の火災を防止するための屋根の技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法または国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない。
建築物
防火地域又は準防火地域内にある建築物は、その外壁の開口部で延焼のおすれなる部分に防火戸その他の政令で定める防火設備を設け、かつ、壁、柱、床その他の建築物の部分及び当該防火設備を通常の火災による周囲への延焼を防止するためにこれらに必要とされる性能に関して防火地域及び準防火地域の別並びに建築物の規模に応じて政令で定める技術的基準に適合するもので、国土交通大臣が定めた構造方法を用いるもの又は国土交通大臣の認定を受けたものとしなければならない
防火戸
外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に、防火戸などの政令で定める防火設備を設けなければならない。
外壁
建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる。
【試験の落とし穴】
＜防火地域と準防火地域等がまたがる場合>
原則
防火地域、準防火地域、その他の地域にまたがって建築する場合、規制の厳しいほうの規定を適用する。
例外
防火壁によって建築物が有効に区画されているときは、その防火壁外の部分は、その区域の制限となる。
1. 防火地域内の規制
① 耐火建築物にしなければならない建築物
A. 階数が３以上(地階を含む)の建築物
B. 延べ面積が１００㎡を超える建築物
② 耐火建築物又は準耐火建築物にしなければならない建築物
上記①以外の建築物
③ 適用除外の建築物
防火地域内で、下記の場合は耐火建築物等でなくてもかまいません。
A. 延べ面積が５０㎡以内の平屋建ての附属建築物で、一定のもの
B. 高さ２m以下の門または塀(不燃材料で造り、またはおおわれたもの）
④ 防火地域内にある看板・広告塔・装飾塔等の工作物で、建物物の屋上に設けるもの、または高さ３ｍを超えるものは、主要な部分を不燃材料で造り、またはおおわなければなりません。
2. 準防火地域内の規制
① 耐火建築物にしなければならない建築物
A. 階数が4以上(地階を除く)の建築物
B . 延べ面積が1,500㎡を超える建築物
② 耐火建築物または準耐火建築物にしなければならない建築物
上記①以外の建築物で、 500㎡を超え1,500㎡以下の建築物
③ 木造建築物でもよいもの
上記 ①および② 以外の「木造等」の建築物は、延焼のおそれのある外壁および軒裏を防火構造とし、附属する高さ２m超の門または塀で延焼のおそれのある部分を不燃材料で造り、またはおおわなければなりません。
建築協定・地域をまたがる場合の規定
チェック項目
・建築協定の「締結の方法」と「その効果」を押さえよう！
1.「建築協定」とは？
建築協定とは、その地域においては建築物を建てないという協定ではなく、ある一定の建築物は建てないという協定です。例えば 、地域の環境などを維持する目的で、ワンルームマンションとかラブホテルは建てないという地権者による協定です。この協定内容は建築物の用途だけではなく構造や意匠・建築設備等々も締結できます。
2.建築協定の「締結の方法」
建築協定を締結する場合の手続
① 建築協定を締結できる旨の「市町村」の条例が必要となります。 (条例がない場合には、条例を定めてもらう必要があります)
② 土地の所有者および借地権者の「全員」の合意が必要です。 (借地権の目的となっている土地は、借地権者の合意だけでかまいません)
③ 建築協定書を作成し、「特定行政庁」の認可をもらい、公告を行います。これにより、建築協定の効果が発生します。
④ 建築協定を[変更]する場合も、土地所有者等の全員の合意が必要となりますが、[廃止]するときは過半数の合意でかまいません。
(いずれの場合も特定行政庁の認可は必要)
３．建築協定の効力等
① 建築協定の「効力」は、認可公告後に建築協定区域内の土地所有者や借地権者になった者にも及びます。
② 建築協定は土地所有者等が「１人」の場合でも結ぶことができます。 これを「一人協定」といいます (これは業者が分譲前に行うような場合 であり、認可の日から３年以内に土地所有者等が２人以上になれば(=１つでも売れれば、通常の協定となる)
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