国土利用計画法③ 届出の要否(その2)

チェック項目 一団の土地取引とは「どのような取引」か?

1.「一団の土地取引」とは、どのような取引を をいうのか?


① 市街化区域内3,000㎡を1,500㎡ずつ期間を、期間をあけて売買すれば、届出が必要な取引にもかかわらず届出が不要になってしまいます。

② そこで、一つひとつの取引が対象面積未満であっても、物理的一体性および計画的一貫性があれば、 契約が複数に分かれていても、 また、た 出に必要な面積に達するのであれば、 届出が必要となります。また、たとえ期間があいた取引であっても、一団の土地取引として合計面積が届出に必要な面積に達するのであれば、届出が必要となります。

2. 一団の土地取引において、事前届出と事後届出はどこが違う?


 この一団の土地取引の考え方は、 事前届出制も事後届出制も同じです。しかし、複数の契約において当事者が異なる場合(右頁A·B間、A·C間) は以下のとおりです。


① 「下頂(ケース1)」の場合
A 「事後届出」は「取得者」が取得する面積で判断する。
下頁(ケース1)では、A·Bの取引はBが取得した1.000㎡で判断するので、Bは事後届出は「不要」となります。

しかし、A・Cの取引はCが取得したが2,000㎡で判断するので、Cは事後届出がとなります。


B  監視区域や注視区域等の「事前届出」は、「当事者」(=大きいほうの面積)で判断する
下頁(ケース2)では、A・B、A・Cは3,000㎡とみなされ、両取引とも届出が必要となります。

② 「下頁(ケース2)」の場合
「取得者A」で判断しても「当事者」で判断しても3,000㎡となります。
したがって、事前届出·事後届出を問わずA· B、 A· C両取引とも届出が必要になります。


③「共有地」と「交換契約」の面積の見方
面積の見方で注意しなければならないのは、 「共有地」 の持分を売る場合と、土地の「交換契約」をする場合です。 これらの面積の見方に いては、下項③ ④を見て押さえてください。


事後届出・ケース1
一団の土地取引の考え方
(売買等)
3,000㎡ →  B  1,000㎡ ( Bは届出不要)

     → C  2,000㎡ (Cは届出必要)


事前届出・事後届出・ケース2
売買等
B 1,000㎡→
      

C 2,000㎡→

→A 合計 3,000㎡(事前届出の場合A・B・Cは届出必要)(事後届出の場合Aは届出必要)

①片方の取引のみが時効等の場合


B 1,000㎡時効→

C 2,000㎡売買→

 A  合計3,000㎡(AC間の取引きだけ届出必要)


・A・B間の行為は土地取引には該当しないので、A・C間だけの面積で判断する。

②相手が国等(例外)の場合


B(国等)1,000㎡→売買
            
C(一般)2,000㎡→売買

→ A 合計3,000㎡
(一般)=AC間の取引だけ届出必要


・この場合の面積は3,000㎡と判断する。
ただし、A・B間の取引では、Bは国なので例外として届出不要となる。

③ 共有地の場合(Eの持分のみ売却)


共有地 3,000㎡


持分それぞれ


E・F・G 1,000㎡ずつ共有


・持分面積で判断する(1,000㎡)したがって届出不要。

④ 交換の場合

    ←1,500㎡

C 3,000㎡     D 1,500㎡
      
    →3,000㎡

事後届出


C・D各々を個別に判断する。


Cは1,500㎡を取得(届出不要)


Dは3,000㎡を取得(届出必要)


事前届出


C・D両当事者で判断する。


C・Dともに届け出必要。

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