宅地建物取引士　試験

　　　　　　　　　　　みだし

　　　　　　　　　　　保証協会①業務

　　　　　　　　　　　保証協会②事務所の増設

　　　　　　　　　　　保証協会③還付

保証金制度 ①保証協会の業務等

チェック項目

宅建業保証協会は「宅建業者のみを社員」とする。

1.　宅建業保証協会
　宅建業を行うためには、前述したように営業保証金を「供託」しなければなりません。営業保証金は高額であり、事業に活用できません。そこで、この金額の負担を減らし、宅建業者の団体によって保証し、消費者保護を図ろうとするのが「宅地建物取引業保証協会」(以下、保証協会という)です。

2.　保証協会と社員
　この保証協会は国土交通大臣の指定を受けた一般社団法人であり、1団体だけではなく、複数の団体が存在します。そして、保証協会に加入した宅建業者は、保証協会の「社員」となります。
(社員については、下記の点に注意しよう!)

①  この社員とは、一般的にいう従業員のことではなく、会員のことであり宅建業者だけが社員となれます。しかし、1つの保証協会に加入した社員は、他の保証協会の社員にはなれないことになっています。

②  社員が加入または社員たる地位を失った場合、「保証協会」はその旨を当該業者が免許を受けた免許権者に「報告」しなければなりません。

<協会に加入するための「担保の提供」とは?>

　「保証協会」は、社員が社員となる前に宅建業に関し取引した者が有 する債権に対して弁済が行われることにより、 弁済業務の円滑な運営 に支障が生じるおそれがあると認めるときは、その社員に 供」を求めることができる。

3.　宅建業保証協会の業務

必須業務

①　苦情解決

　宅建業者の相手方などからの、取引に関する苦情解決 (保証協会は、苦情の申出や解決の結果を社員に周知させる義務がある)

②  宅建士などの研修（義務）

　宅建士、その他宅建業の業務に従事しまたは従事しようとする者に対する研修(対象は宅建士だけではない)

③　弁済業務　　
(営業保証金制度に代わる制度、営業保証金との相違に注意!)

任意業務

・任意業務を行うには国土交通大臣の承認が必要。

①　　一般保証業務

宅建業者が受領した支払金や預り金などについて、その債務を連帯して負う業務 。

② 　手付金等保管事業　　

この業務については、完成物件に対してだけできる (未完成物件に対してはできないので注意!) 

③　一般社団法人に対する研修費用の助成

業者を直接・間接とする一般社団法人による宅建士等に対する研修・費用の助用。

④宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

特にこれだという業務に限定されていない。

保証金制度 ② 弁済業務・その1 (保証協会の加入）

チェック項目
保証協会に「加入」するには？

1.　保証協会への加入手続

保証協会に加入するには、下記のような流れで行われます。

① 　弁済業務保証金分担金（＝宅建業者が供託所へ納付する）を保証協会に納付する

　保証協会に加入しようとする者は、「加入しようとする日まで」に、弁済業務保証金分担金を「金銭」で保証協会に納付しなければなりません。

(主たる事務所) -６０万円
(従たる事務所) -３０万円

② 「保証協会」 が供託金を供託する。

　弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、納付を受けた金額に相当する金額を、「法務大臣」および「国土交通大臣」が定める供託所に 1週間以内に供託しなければなりません。この供託金は有価証券でもかまいません。

③ 「保証協会」が免許権者に届出をする。 

　保証協会は、供託書の写しを添付して、当該宅建業者の免許権者に供託した旨を届け出なければなりません。

(この後に宅建業者が業務を開始できる)

2.  事務所の増設等

①　事務所を増設した場合には、増設した日から2週間以内に増設した分に見合う弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならず、こ の期間内に納付しなかった業者は、社員としての地位を失います。

②　 保証協会は弁済業務保証金準備金を積み立てなければならず、この弁済業務保証金準備金を弁済業務保証金の供託に充ててもなお不足するときは、全社員に対して、特別弁済業務保証金分担金の納付を通知し、通知を受けた宅建業者は、通知を受けた日から1カ月以内に特別弁済業務保証金分担金を納付しなければ、やはり、社員としての地位を失います。

③ 　社員たる地位を失った宅建業者が引き続き宅建業を行う場合の日から「1週間以内」 に営業保証金を供託しなければなりません。

【弁済業務保証金の数字の覚え方】
・ 協会加入の分担金の納付・・・加入しようとする日まで
・ 弁済業務保証金の供託・・・1週間以内
・ 社員の地位を失った場合の営業保証金の供託・・・１週間以内
・ 特別弁済業務保証金分担金の納付・・・１ヶ月以内
覚え方
上記以外のものを覚え、あとはすべて２週間以内とおぼえよう。

保証金制度 ③弁済業務・その2(還付と取戻し)

チェック項目
営業保証金の場合と「どこが異なる」のか?

1.　弁済業務保証金の還付の手続
　弁済業務保証金制度は営業保証金制度に代わるものであり、営業保証金制度とよく似ています。 しかし、営業保証金の「還付」や「取戻し」とは異なる点もあるので、その点を注意して覚えよう!　なお、この還付も宅建業者は除かれます。

2.　弁済業務保証金の「取戻し」の手続

取戻しは、営業保証金制度とほぼ同じです。
営業保証金のときとと異なるのは下記の点です。

① 「保証協会」が還付請求権者に対して、「6カ月以上」の期間を定めて公告します。
その期間経過後に社員であった者に弁済業務保証金分担金を返還します。

② 「保証協会」の弁済業務保証金は営業保証金とは異なり、全部の取戻しだけに公告が必要であり、「一部の取戻し」は公告不要となります。

3.　弁済してもらえる額は同じ
保証協会の社員は、弁済業務保証金分担金を納付しています。 この額は営業保証金よりかなり低い額です。しかし、還付請求権者(= 客)にとっては、協会員であると否とに関わらず、弁済の限度額は「同じ」 限度額でなければなりません。この同じ限度額は、次のように計算します。

①   弁済業務保証金のうち、60万円分は本店分であり、残りは支店分。

手順

a.　弁済業務保証金からまず６０万円を控除する。

b.  残りの金額を30万円で割れば支店数がわかる。

c.  本店と支店数がわかれば営業保証金の額に置き換える。

具体例

弁済業務保証金が210万円であれば、次のようになる。
a  210万円-60万円(本店分)=150万円
b  150万円÷30万円=5(支店数)

c  本店1,000万円 支店(500万円×5)=3,500万円

【弁済業務保証金の「還付」】

１．　宅建業者と債権者（＝お客さん）との間でトラブルが生じる。

２．債権者が保証協会に認証申出をする。

３．保証協会が債権者に認証。

４．債権者が供託所に還付請求。

５．供託所が債権者に還付。

６．供託所が国土交通大臣に通知。

７．国土交通大臣が保証協会に通知。

８．保証協会が供託所に不足額を２週間以内に供託。

９．保証協会が宅建業者に通知。

１０．宅建業者が保証協会に２週間以内に納付。（還付充当金）

・保証協会は認証に係る事務を処理する場合、認証の申出書の受理の順序によって行う。

比較しておぼえよう！

営業保証金制度 ① 営業保証金制度 ② 営業保証金の供託 ③営業保証金の「保管替え等」営業保証金制度④取戻し

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