宅建士試験合格したい人にこそ読んでほしい２６８問【新常識】！見てるだけで参考になる資料！宅建一問一答

宅建資料を作成した管理人です。
やや専門用語はございますが、実際のところまわりくどく解説することは合格までの近道とはいえないのではないでしょうか。
「宅建試験合格までにさまざまな問題をみる」をコンセプションにこのページを作成しました。
ところどころWikiPediaなど他社様から引用をしています。
誤字・脱字など、また、質問も受け付けています。
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 　　　　　　　　目次
　　　　　　　　１．民法
　　　　　　　　２．法令上の制限
　　　　　　　　３．宅地建物取引業法
　　　　　　　　４．その他の法令

宅建　民法

制限行為能力者制度
意思無能力者又は制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

① 土地を売却する意思表示を行った者が意思無能力者であった場合、その法定代理人が当該意思表示を取り消せば、取消しの時点から無効となる。

① 誤り。

「意思無能力者」が行った意思表示は、初めから「無効」である。 (民法3条の2)。「取消し」できる意思表示ではない。取消しと無効の相違に注意!
攻略 Point

意思無能力者が行った契約→無効

制限行為能力者が行った契約→取消し

(一定の行為を除き、法定代理人等の同意等がない場合)

② 土地を売却する意思表示を行った者が未成年者であった場合、その未成年者が既に婚姻をしていても、親権者が当該意思表示を取り消せば、 意思表示の時点にさかのぼって無効となる。

② 誤り。

未成年者は、「婚姻」をすれば「成年」に達したものとみなされる(同法753条)。したがって、成年者が行った行為は、制限行為能力を理由として取り消すことはできない。

攻略Point

未成年者であっても、「婚姻」すれば成年者とみなされる (たとえ、離婚しても未成年者にはもどらない)

③ 成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行っても、成年後見人は、当該意思表示を取り消すことができる。

③ 正しい。

「成年被後見人」の意思表示は、成年後見人の事前の「同意」を得ていた場合でも、当該意思表示を取り消すことができる(同法9条)。なお、未成年者など、他の制限行為能力者の場合、法定代理人や保佐人の同意を得ていれば、取り消すことはできない。

攻略Point

成年被後見人は、成年後見人の事前同意を得ていても取消しができる (一定の行為を除き、成年後見人が「代理」することが必要)

④ 被保佐人が保佐人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合、保佐人は、当該意思表示を取り消すことができる。

④ 誤り。

「被保佐人」が保佐人の「同意」を得て土地を売却する意思表示を行った場合、この意思表示を取り消すことはできない(同法13条4項)。

攻略Point

被保佐人が制限される契約保佐人の 「同意」がないときは、取消しができる。

基本ルール

制限行為能力者制度

制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

① Aが成年被後見人の場合、Aの居住する建物及びその敷地は、Aの成年後見人Bであれば、自由に売却することができる。

① 誤り。

成年後見人が、成年被後見人に代わって、その居住用の建物又はその敷地を売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定等を行う場合、家庭裁判所の許可を得なければならない(民法859条の3)。

攻略 Point

成年後見人が成年被後見人の「居住用建物」を売却,賃貸などをする場合 ⇒「家庭裁判所の許可」が必要

② 売主Cが被保佐人であり、保佐人の同意を得ていると詐術し、買主Dが信じてCの土地を購入した場合、Cは、当該契約を取り消すことができる。

② 誤り。

被保佐人が保佐人の同意を得ていると詐術し、相手方が信じて購入していた場合は、当該契約を取り消すことができない(同法21条)。

攻略 Point

制限行為能力者でないとか、同意を得ているなどと、「詐術」を用いて契約を行った場合 契約の取消しができなくなる

③ 婚姻していない未成年者Eが、その法定代理人Fの同意を得ないで、Eが所有する建物の売買契約を行った場合、Eが成年に達すれば、当該契約を取り消すことができなくなる。

③ 誤り。

婚姻していない未成年者が法定代理人の同意を得ないで行った自己所有の建物の売買契約は、取り消すことができる。しかし、取消権は、追認をすることができる時から5年間行使しないとき、又は行為の時から20年を経過したときは、時効により消滅する(同法126条)。

攻略Point

取消権の時効は、下記の「2つ」の場合

１．追認ができる時から⇒「５年間」

２．行為の時から 「２０年間」

④ 親権者が経営する店舗において、仕入販売に関する営業を許された未成年者Gが、その法定代理人Hの同意を得ないで、自己が居住するための建物を第三者から購入した場合、Hは、当該売買契約を取り消すことができる。

④ 　正しい。

「一定の営業を許された未成年者」は、その契約については取消しができない。しかし、それ以外の法律行為(=契約など)は、通常の未成年者と同様に、法定代理人の同意が必要となる。本肢の建物の購入については、「許された営業上の行為」ではないので、法定代理人は当該売買契約を取り消すことができる(同法5条、6条)。

攻略Point

未成年者が「単独」で行っても取消しができない行為は、下記「3つ」!

１．単に権利を得、又は義務を免れる行為

２．法定代理人が処分を許した財産の処分行為(=小遣い)

３．法定代理人から「許された営業上の行為」

基本ルール

なお、成年後見人が、成年被後見人の居住用不動産を勝手に「売却」「賃貸」「抵当権の設定」等をすることがないように「家庭裁判所の許可」を必要としています。

意思表示

Ａが、自己が所有する甲地についてＢとの間で売買契約を締結し、登記も移転した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、 誤っているものはどれか。

①　 ＡとＢとの間の売買契約が、Ｂの公序良俗に反するものであった場合、そのことについてＢから土地を買い受けたＣが善意であったときでも、ＡはＣに対してこの土地の返還を主張することができる。

① 正しい。

公序良俗に反する契約は無効であり、 そのことをもって善意の第三者にも対抗できる。 たとえ、 Cが善意であったとしても、 Aは、 Cに対して土地の返還を主張することができる(民法90条)。

攻略Point

「公序良俗」に反する契約は「無効」である。

この無効の主張は善意の第三者にも対抗できる

②　 ＡＢ間の売買契約が、AとＢとで意を通じた仮装のものであったとしても、Ｂから甲地を取得したＣが、そのことを知らずに甲地の売買契約をしていれば、さらに、Ｃから甲地を取得したＤが悪意であったとしても、AはＤに甲地の所有権を対抗することはできない。

② 正しい。

売主と買主が通じてした仮装の売買契約は、「無効」である (同法94条1項)。この無効は善意の第三者に対抗することはできない (同条2項)。また、この善意の第三者から取得した悪意の転得者にも対抗することはできない(大判昭6.10.24)。

攻略Point

「虚偽表示」による無効は「善意の第三者以後の者」には対抗できない!

A-B-C (善意) -D(悪意)→C以後のDにも対抗できない A-B-C(悪意) -D(善意)→Dには対抗できない

③ 　Ａの売るという意思表示が真意でなかった場合、Ｂがそのことを知っていたときには、両者の意思が合致しているため、当該売買契約は有効に成立する。

③ 誤り。

Aが売るつもりがないにもかかわらず、その土地をBに売却していた場合、心裡留保となり、Bがその事情について善意無過失であれば、有効にその売買契約は成立するが、Bがそのことを知っているとき、又は知らないことについて過失があった場合は、無効である(同法 93条1項)。

攻略Point

「心裡留保」の効果→原則は「有効」である (ただし、相手方が悪意又は善意でも有過失なら無効となる)

④　その売買契約が、Ａの債権者Ｃに対する債務を免れるために、ＡがＢと通じて行った偽装の意思表示であった場合、登記がＢに移転されていても、Ａは当該売買契約の無効をＢに対して主張することができる。

④ 正しい。

相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効である(同法94条１項)。たとえ、登記が相手方に移転されていても無効であることに変わりはない。したがって、Aは、当該売買契約の無効をBに対して主張 することができる。

攻略Point

「虚偽表示」→「無効」である。登記の移転があっても無効である

意思表示

AがＢに対し土地を購入する意思表示をしたが、その意思表示が錯誤によるものであった場合、次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①　 Aは、 近くに鉄道の駅ができると考えて土地を購入したが、そのような計画が存在しなかったことが後で判明した場合、その事情が法律行為の基礎とされていることをＢに表示していなかったとしても、Aは錯誤を理由に意思表示を取り消すことができる。

① 誤り。

表意者が法律行為の基礎とした事情についてその認識が真実に反する錯誤がある場合、その事情が法律行為の基礎として表示されていれば取り消すことができる(民法95条1項2号、2項)

攻略 Point

「動機の錯誤」→「法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤」と明文化された

② 　Aの錯誤が、法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものでなくても、意思表示に対応する意思を欠く錯誤であった場合には、Aは意思表示を取り消すことができる。

② 誤り。

意思表示に対応する意思を欠く錯誤(表示の錯誤)があったとしても、それが些細なものであるときには、意思表示を取り消すことができない(同法95条1項)。

攻略 Point

「要素の錯誤」→「法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものの錯誤」に改められた

③　 Aの錯誤が自身の過失によるものであった場合、Aは意思表示を取り消すことができない。

③ 誤り。

錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には意思表示の取消しができない(同法95条3項)が、錯誤が表意者の過失による場合には取り消すことができる。

攻略Point

表意者の重過失→錯誤取消しが認められない

④　 Aの錯誤が自身の重過失によるものであったが、ＢもAと同一の錯誤に陥っていた場合には、Aは意思表示を取り消すことができる。

④ 正しい。

錯誤が表意者の重大な過失によるものであったとしても、相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていた場合には、錯誤による意思表示の取消しが可能(同法95条3項2号)。

攻略 Point

表意者に重過失があったとしても取り消すことができる場合

１．　相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき

２．　相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき

基本ルール

また第三者保護規定も追加され、錯誤による意思表示の取消しは、善意無過失の第三者に対抗できないと明文化されました。

対抗要件（強迫）
Ａを売主、Ｂを買主としてAが所有する土地についての売買契約が締結され、登記がＢに移転した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

① ＢがＡに対する強迫によってこの売買契約を締結させていた場合で、さらにＢが、当該土地をそのことについて善意のＣに譲渡していたときは、Ｃに過失がなかったとしても、Ａは、Ｃに対して当該売買契約の取消しを主張することができる。

① 正しい。

強迫による取消しは、善意の第三者に対しても主張することができる(民法96条3項反対解釈)。このとき、善意の第三者に過失がなかったとしても、取消しを主張できる。したがって、Aは、Cに対して当該売買契約の取消しを主張することができる。

攻略Point

「強迫」による取消し→ 「善意」かつ「無過失」の第三者にも対抗できる

② Ａが、Ｄの詐欺によってこの売買契約を締結し、Ｂがそのことについて善意無過失であっても、Ａは、Ｂに対して当該売買契約の取消しを主張することができる。

② 誤り。

第三者による詐欺は、相手方が善意かつ無過失の場合には取り消すことができない(同法96条2項)。したがって、Aは、Bに対して 当該売買契約の取消しを主張することはできない。

攻略 Point

第三者が行った「詐欺」→相手方が「悪意」または「有過失」であれば、取消しができる

③　ＢがＡに対する詐欺によってこの売買契約を締結させていた場合で、Ｂがさらに、当該土地をそのことについて善意のＥに譲渡していたときは、Ｅに過失があったとしても、Ａは、Ｅに対して当該売買契約の取消しを主張することができない。
③ 誤り。

詐欺による取消しは、善意かつ無過失の第三者に対して主張することはできない(同法96条3項)。したがって、善意の第三者に過失があった場合には、取り消すことができる。

攻略 Point

「詐欺」による取消し→「善意」かつ「無過失」の第三者に対抗できない

④ Ａが、Ｆの強迫によってこの売買契約を締結し、Ｂがそのことについて悪意であった場合であっても、登記がＢにあるので、Ａは、Ｂに対して当該売買契約の取消しを主張することはできない。

④ 誤り。

第三者による強迫は、相手方が悪意のときは当然として、また、善意であっても取り消すことができる(同法96条2項反対解釈)。 このとき、相手方に登記が移転していても取り消すことができる。したがって、Aは、Bに対して当該売買契約の取消しを主張することができる。

攻略Point

第三者が行った「強迫」→ 相手方が「善意」かつ「無過失」でも、取り消すことができる

基本ルール

(　できる○ できない ×　)

1. 相手方が「悪意」又は「善意有過失」の場合 → 詐欺○・強迫○
2. 相手方が「善意」かつ「無過失」の場合 → 詐欺×・ 強迫○

抵当権（虚偽表示）

Ａ所有の甲地につき、ＡとＢとの間で売買契約（又は抵当権の設設定契約）が締結されたが、この契約が虚偽表示によるものであった場合、次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①　ＡからＢに所有権移転登記がなされた場合、Ｂが甲地の所有権を有しているものと信じてＢに対して金銭を貸し付けたＣは、Ａに対抗できる。

①　誤り。

債権を持っているだけの一般債権者は、ここでいう民法94条2項の第三者にはならない(大判9.7.23)。

しかし、 債権者が仮装譲渡された目的物を差し押さえると、民法94条2項の第三者になる。

攻略 Point

仮装名義人に単に金銭を貸し付けた者

→利害関係を有する「第三者」に該当しない

②　甲地が登記簿においてもＢ名義になっていた場合、それを信じて当該甲地を差し押さえたＢの債権者Ｄは、Ａに対抗することができる。

②　正しい。

民法94条2項の第三者は、当事者及びその一般承継人以外の者であって、虚偽表示の目的につき法律上利害関係を有するに至った者をいう。この「第三者」には、虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者も含まれる(民法94条2項、最判昭48.6.28)。

したがって、本肢のDはこれに該当し、Aに対抗することができる。

攻略Point

虚偽表示の目的物を差し押さえた債権者 →利害関係を有する「第三者」に該当する

③ 　虚偽表示について、 善意のＥが、Ｂとの間で、Ｂが土地上に建てた建物の賃貸借契約(貸主Ｂ、借主Ｅ)を締結した場合、ＡはＡＢ間の売買契約の無効をＥに対抗することができない。

③　誤り。

土地の仮装売買が行われた場合に、買主Bが甲地上に建てた乙建物を賃借しているEは、仮装売買された甲地については法律上の利害関係を有しない(同法94条2項、最判昭57.6.8)。

したがって、A は、Eに対抗することができる。

攻略Point

仮装譲受人がその土地上に建物を建築し、賃借している者 →利害関係を有する「第三者」に該当しない

④ 　ＡとＢの間には債権債務関係がないにもかかわらず、 両者が通謀の上でＢのために甲地に抵当権を設定し、その旨の登記がなされたものであれば、Ｂに対する貸付債権を担保するためにＢから転抵当権の設定受けた債権者Ｆは、Ａに対抗できない。

④　誤り。

仮装の抵当権者から転抵当権の設定を受けた者は、民法94条2 項の第三者に該当する(最判55.9.11)。したがって、Bから転抵当権の設定を受けた債権者Fは、Aに対抗できる。

攻略Point

抵当権が仮装のものであることにつき、善意で転抵当権の設定を受けた者→利害関係を有する「第三者」に該当する

基本ルール

代理（代理の効果等） ①

Aが、Ｂの所有する甲地を売却することについての代理権をＢより与えられた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

① Aは、甲地について代理人としてＣと契約を締結したが、当該契約は Ｃの詐欺によるものであった場合、Ｂは詐欺によるものとして、当該契約を取り消すことができる。
① 正しい。 代理の場合、詐欺があったかどうかは「行為」の問題である。本肢の場合、Aで判断する。そして代理の効果は「本人」に帰属するので、取消しは「本人」であるBが主張することになる。

攻略Point

代理の「行為」について→「代理人」について判断する

代理の「効果」について→「本人」に帰属する

② Aが死亡した場合、Aの相続人は、Ｂから新たに代理権を与えられていなくても、Ｂの代理人としてＢの甲地を売却することができる。

② 誤り。　代理人が死亡したときは、代理人の代理権は消滅する(民法 111条1項2号)。したがって、Aの相続人は、代理権を相続しないので、Bの代理人として有効に甲地を売却することはできない。

攻略Point

「本人・代理人」のどちらが「死亡」しても、代理権は消滅する！

③ Aは、あらかじめＢの許諾を得ていれば、自らが買主となることができるが、あらかじめＢの許諾を得ずに自らが買主となった場合には、その効力はＢには及ばず、その後にＢの許諾を得たとしても、Aは買主となることができない。
③ 誤り。

自己契約、双方代理は無権代理行為となる。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為は有効な代理行為となる(同法 108条1項)。なお、無権代理行為は、本人の追認によっても、有効な行為とすることができる(大判大12.5.24)。したがって、事後の許諾は、本人の追認となり、Aは買主となることができる。

攻略Point

自己契約・双方代理→原則として、「無権代理」とみなされる

④ ABが夫婦の場合、AはＢの土地の売却ではなく、日常家事に関する事項であっても、Ｂを代理して法律行為をすることができない。

④ 誤り。

夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、原則として、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負うとしている。そして、夫婦は相互に日常家事に関する代理権を有する(最判昭44.12.18)。

攻略Point

日常家事に関する法律行為→「夫婦」は互いに代理権を有する

基本ルール

代理(代理人の資格・権限) ②

Aが、Ｂの代理人としてＢ所有の土地をＣに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

① Aが未成年者であり、当該契約について法定代理人の同意を得ていなかった場合、Ｂはその契約を取り消すことができる。
① 誤り。　未成年者でも代理人となることができ、未成年者が法定代理人の同意を得ずに代理行為を行ったとしても、その行為能力の制限によっては取り消すことができない(民法102条)。

攻略Point

代理人の「資格」→制限行為能力者でもよい

② A又はＢが死亡した場合、代理権は消滅するが、A又はＢが後見開始の審判を受けた場合は代理権は消滅しない。
② 誤り。 本人や代理人が死亡したときは、代理人の代理権は消滅する。 しかし、後見開始の審判は、代理人が受けたときは代理権が消滅する が、本人が受けたときは代理権は消滅しない(同法111条1項1号・２号)

③ Aが無権代理人であった場合、Ｂが死亡し、AがＢを単独で相続すれば、Aは、無権代理行為についての追認を拒絶することはできない。
③ 正しい。本人(B)が死亡し、無権代理人(A)が本人を単独で相続した場合、無権代理人は、本人としての地位に基づき、無権代理行為の効力を否定することはできない。つまり、追認を拒絶することはできない。

攻略Point

「本人」が死亡し、「無権代理人」が単独で相続 →追認したことになる

④ Aが買主Ｃの代理人にもなり、ＢＣ間で甲地の売買契約を締結した場合、あらかじめ、Ｂ及びＣの許諾を受けていても、当該売買契約は無効となる。

④ 誤り。「双方代理」は、無権代理行為となり無効である(同法108条)。 しかし、あらかじめ、B及び C双方の「許諾」を受けていれば、双方の代理人になることができる。

攻略Point

自己契約・双方代理が有効となる場合

・「本人の許諾」がある場合

・移転登記の申請などの「債務の履行」を行う場合

攻略Point

・「本人」が後見開始の審判を受けた場合→代理権は消滅しない

・「代理人」が後見開始の審判を受けた場合→代理権は消滅する

基本ルール

本人A

｜　　　　 ↘２．取消し

↓　　　　　←

代理人Ｂ　　　　　　 　相手方

→

１．詐欺

詐欺は取り消すことができる(詐欺=取消し)

↓

・瑕疵があったかどうかの判断→代理人Ｂについて判断する

・取消権の効果 →本人Aが取り消すことができる

代理(復代理) ③

Aは、Ｂの所有する建物の売却について、Ｂから代理権を与えられた。 この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

① Aが買主を探している間に、強風によって建物の一部が破損し、Ｂに無断で第三者に修繕させた場合、Ｂには、修繕代金の支払いを負担する義務はない。
① 誤り。　建物を修繕する行為は、保存行為に該当する。これは代理権の権限内の行為の範囲である。したがって、本人Bは修繕代金を負担する義務がある(民法103条1号)。

攻略Point

代理人の権限→「保存行為」「利用行為」「改良行為」がある

② AがＢの友人である場合、Aが急病のためやむを得ない事情があれば、Aは、Ｂの承諾がなくても、さらにＣを代理人として選任し、Ｂの代理をさせることができる。

② 正しい。

委任による代理人Aは、「本人Bの許諾」を得るか、「やむを得ない事由」があるときの「いずれか」であれば、復代理人を選任できる(同法104条)。

攻略Point

復代理人の選任(任意代理)ができる場合は、下記の「2つ」のみ

1. 本人の許諾を得ている場合
2. やむを得ない事由がある場合

③ AがAの友人Ｄを復代理人として選任した場合、選任する際にＢの許諾を得ていたときは、Aは、その選任及び監督について、本人に対して責任を負う。
③ 誤り。

代理人Aは、本人Bの許諾を得て復代理人を選任したときは、 本人Bに対し、全責任を負う。

攻略Point

・任意代理の場合→ 全責任を負う

・法定代理の場合→「全責任」を負う。ただし、やむを得ない事由で選任した場合は、選任と監督に対してだけ責任を負う

④ Aが復代理人Ｅを適法に選任した場合、Aの代理権は消滅するため、Aは、Ｂの代理人としてＦと建物の売買契約を締結することができない。

④ 誤り。

復代理人は、本人及び第三者に対して、その権限の範囲内において、代理人と同一の権利を有し、義務を負う(同法106条2項)。しかし、復代理人を選任しても、代理人は代理権を失わないので、Aは、代理人としてFと売買契約ができる。

攻略Point

下記の相違に注意！

・ 代理人が「復代理人」を選任した場合 ⇒代理人の代理権は消滅しない

・「代理人」の代理権が消滅した場合→「復代理人」の代理権も消滅する

基本ルール

1.任意代理の場合

a. 「本人の許諾」を得ているとき

b. 「やむを得ない事由」があるときに選任できる

2. 法定代理の場合

「常に」復代理人を選任できる

代理（表見代理等）

AはＢの代理人として、Ｂ所有の甲土地をＣに売り渡す売買契約をＣと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば 判例によれば、誤っているものはどれか。

① ＢがAに対し授与したのが、甲土地に賃借権を設定する代理権であった場合、Aの売買契約締結行為は代理権限外の行為となるが、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとＣが信ずべき正当な理由があるときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

①　正しい。

代理人Aが「権限外」の代理行為を行った場合、相手方が代理人に代理権があると正当な理由により信じたときとは、「表見代理」が成立する(民法110条)。したがって、本肢の場合、BC間の売買契約 は表見代理により「有効」となる。

攻略Point

与えられた代理権を「超えた代理行為」

→ 相手方が、「善意無過失」であれば表見代理が成立する

②　ＢがＣに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをＣが過失により知らなかったときは、ＢＣ間の本件売買契約は有効となる。

②　誤り。

本人Bが、相手方Cに対し、Aに「代理権を与えた旨を表示」していた場合、相手方CがAに代理権がないことについて「善意無過失」であれば「表見代理」が成立し、有権代理となる場合がある(同法 109条1項)。しかし、「過失」により知らなかったのであれば、善意有過失となり、表見代理は成立しない。

攻略Point

表見代理が「成立」するためには

→相手方は「善意」＋「無過失」でなければ成立しない

③　本件売買契約を追認しない間は、Ｃはこの契約を取り消すことができる。ただし、Ｃが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す代理権がないことを知っていた場合、Ｃは当該契約を取り消すことはできない。

③　 正しい。

本人Bが追認しない間であれば、相手方Cは、当該契約を取り消すことができる。しかし、相手方CがAに代理権がないことを知っていたとき(悪意)は、取り消すことはできない(同法115条)。

攻略Point

無権代理人に対する「取消権」

→ 相手方は「善意」であることが要件となる(過失の有無は問わない)

④ Ｂが本件売買契約を追認しない場合、Aは、Ｃの選択に従い、Ｃに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、ＣがAに甲土地を売り渡す代理権はないことを知っていた場合は責任を負わない。

④　正しい。

本人Bが追認を拒絶した場合、無権代理人Aは、無権代理について「善意無過失」の相手方Cの選択に従い、「契約履行」又は「損害賠償」の責任を負う。ただし、Aに代理権がないことをCが知っていたときは責任を負わなくてもよい(同法117条1項・2項)。

表見代理等
AがＢの代理人として、Ｂ所有の甲地をＣに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①　ＢがAに与えていた代理権が甲地の賃貸に関するものであった場合、そのことについて善意であるＣは、Ｂに対して、甲地の所有権を主張することができる。
①　誤り。　相手方Cが善意かつ無過失であれば表見代理が成立し、Cは所有権の主張をすることができるが、善意であっても有過失のときは、甲地の所有権を主張できない(民法110条)。

攻略Point

「代理権限外」の行為 ＋相手方が「善意無過失」=表見代理成立

②　ＢがAに代理権を与える旨の表示をしていたが、 実際には与えていなかった場合、そのことについてＣが善意であれば、Ｂに対して、甲地の所有権を主張することができる。
②　誤り。　相手方Cが善意かつ無過失であれば表見代理が成立し、Cは所有権の主張をすることができるが、善意であっても有過失のときは、甲地の所有権を主張できない(同法109条1項)。

攻略Point

「代理権授与表示」の表見代理→相手方が「善意無過失」であれば成立

③ 　Aの無権代理行為について、Ｂは直接Ｃに追認することができ、追認した場合、ＢＣ間の売買契約は、Aが代理行為を行ったときより有効となる。
③　正しい。　本人Bは、無権代理人に対してだけでなく、相手方であるC に対して直接追認することができる。また、追認すると、無権代理行為は、その契約時にさかのぼって本人に効果が帰属したことになる(同法 116条)。したがって、Bが追認すると、BC間の売買契約は代理行為のときから有効となる。

攻略Point

・無権代理行為の追認相手→「無権代理人」「相手方」のどちらでもよい

・追認の効果→無権代理行為が契約時にさかのぼって有効となる

④　 Aが、無権代理人であったにもかかわらず、Ｃとの間で売買契約を締結したが、その後、Aの死亡により、ＢがAの唯一の相続人として相続した場合、ＢはAの無権代理行為の追認を拒絶することはできない。

④　誤り。　本人が無権代理人を単独で相続した場合、本人としての地位と無権代理人の地位が併存することになる。しかし、相続人である本人が、被相続人の無権代理行為の追認を拒絶してもなんら信義に反しない (最判昭37.4.20)。したがって、BがAの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、追認を拒絶することができる。

攻略 Point

・「無権代理人」が死亡し、本人が「単独」で相続→追認を拒絶できる

・「本人」が死亡し、無権代理人が「単独」で相続→追認となる

基本ルール

　　＋

　　相手方・善意無過失

同時履行の抗弁権

同時履行の抗弁権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

① 　宅地の売買契約における買主が、代金支払債務の弁済期の到来後も、その履行の提供をしない場合、売主は、当該宅地の引渡しと登記を拒むことができる。

① 正しい。

買主が代金を支払うべき時期であるにもかかわらず支払わない場合、売主は、引渡しや登記の移転を拒むことができる。つまり、同時履行の関係となる。

攻略Point

売買契約による「引渡し」と「代金の支払」→ 「同時履行」の関係となる

② 　建物の賃貸借契約の終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は特別の事情がなければ、同時履行の関係とならず、敷金を先に返還しなければならない。

② 誤り。

建物の賃貸借契約の終了に伴う賃貸人の敷金返還債務と、賃借人の明渡債務は、特別の事情がなければ、同時履行の関係とならず、「明渡しが先」となる(民法622条の2第1項、最判昭48.2.2、最判 昭49.9.2)。

攻略Point

賃貸借契約の終了における「敷金返還」と「明渡し」 →同時履行の関係ではない→「明渡し」が先

③ 　請負契約の注文者が請負人に対して有する債務の履行に代わる損害賠償債権と、請負人が注文者に対して有する報酬支払請求権は、同時履行の関係となる。

③ 正しい。

請負契約の注文者は、請負人に対して有する債務の履行に代わる損害賠償債権をもって、自己の負う報酬の支払義務と同時履行の関係に立つ旨を主張することができる(同法533条、最判平9.2.14)。

攻略 Point

債務の履行に代わる損害賠償債権と報酬の支払義務→同時履行の関係

④ 　売買契約が詐欺を理由に取り消された場合、当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係となる。
④ 正しい。

売買契約が詐欺を理由に取り消された場合の当事者双方の原状回復義務は、同時履行の関係にあると解すべきである(同法533条、 最判昭47.9.7)。

攻略Point

取消しによる「原状回復」→同時履行の関係

不動産登記法

不動産登記に係る登録免許税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１．土地の売買による所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、個人が受ける所有権の移転登記のほか、法人が受ける所有権の移転登記にも適用される。

1.〇土地の売買による所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、個人又は法人が受ける登記に適用される。

２． 土地の売買に係る登録免許税の課税標準は、売買契約書に記載されたその土地の実際の取引価格である。
2.✕ 不動産登記に係る登録免許税の課税標準は、固定資産課税台帳の登録価格が使用される。

３． 住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、従業員の社宅として新築した住宅用家屋について法人が受ける所有権の保存登記にも適用される。
3.✕住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、個人の住宅用家屋として当該個人が受ける登記に適用されるものであり、従業員の社宅として法人が受ける登記には適用されない。

４． 住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置は、既にこの税率の軽減措置の適用を受けたことのある者が受ける登記には適用されない。
4.✕既に住宅用家屋の所有権の保存登記に係る登録免許税の税率の軽減措置の適用を受けたことがある者であっても、再度その適用を受けることができる。

法令上の制限

建築基準法
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　地盤面下に設ける建築物は、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したときは、道路内に又は道路に突き出して建築することができる。

１　誤り。

地盤面下に設ける建築物は、道路内に又は道路に突き出して建築することができる (建築基準法44条1項1号)。この場合、特定行政庁の許可は不要である。

２ 田園住居地域内では、特定行政庁の許可がなくても、当該地域で生産された農産物を材料とする料理の提供を主たる目的とする飲食店で、当該用途に供する部分の床面積の合計が500㎡で２階建てのものを建築することができる。

２　正しい。

田園住居地域内においては、当該地域で生産された農産物を材料とする料理の提供を主たる目的とする飲食店で、2階以下かつ当該用途に供する部分の床面積の合計が500㎡以内のものを建築することができる(建築基準法48条、同別表第二(ち)、同施行令130条の9の4) .

３　用途地域の指定のない都市計画区域内においては、日影による中高層建築物の高さの制限が適用されることがある。

3 　正しい。

用途地域の指定のない区域内においても、地方公共団体の条例で区域を指定して日影規制を適用することができる(建築基準法56条の2第1項、同別表第四)。

４　建築物の敷地が法第42条に規定する道路に２m以上接道していなくても、敷地の周囲に広い空地を有する建築物で特定行政庁が、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可した場合には、建築物を建築することができる。

４　正しい。

建築物の敷地は、道路に２m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他一定の基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない(建築基準法43条1項)。

都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

①　都市計画区域は、 無秩序な市街化を防止し、 計画的な市街化を進めるため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分しなければならない。

① 誤り。

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する「線引き」都市計画区域と、区域区分(市街化区域と市街化調整区域との区分しない都市計画区域「非線引き」 都市計画区域がある。

攻略Point

都市計画区域には、「線引き」と「非線引き」の都市計画区域の２種類がある。

② 都市計画区域は、 一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全される必要がある区域であり、 都道府県知事は行政区域にまたがって指定することはできない。

② 誤り。

都市計画区域は、行政区域にとらわれず指定できる。この場合、都道府県が指定する(都市計画法5条1項)。

攻略Point

「都市計画区域」の指定は、行政区域にとらわれず指定できる

③　都道府県は、都市計画区域外の区域で、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を準都市計画区域として定めることができる。

③ 正しい。

「都道府県」は、都市計画区域外の区域で、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができる (同法5条の2第1項)。

攻略 Point

「準都市計画区域」は、将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に「支障が生じるおそれ」があると認められる区域に指定できる

④ 準都市計画区域においては、市街地開発事業に関する都市計画を定めることができないが、特別用途地区、特定用途制限地域、高度利用地区は定めることができる。

④ 誤り。

準都市計画区域では、都市計画に下記の「8つ」の地域地区についてだけ定めることができる(同法8条2項)。この中には、高度利用地区は入っていない。

1. 用途地域　 2. 特別用途地区 　3. 特定用途制限地域 　4.高度地区 　5. 景観地区　 6. 風致地区　 7. 緑地保全地域 　8. 伝統的建造物群保存地区

攻略Point

「準都市計画区域」で定めることができる都市計画 「8つ」の地域地区のみ定めることができる(基本ルール暗記)

基本ルール

(1) 用途地域 (2) 特別用途地区 (3) 特定用途制限地域 (4) 高度地区 (5) 景観地区 (6) 風致地区 (7) 緑地保全地域 (8) 伝統的建造物群保存地区

※ 「高度利用地区」や「特定街区」が含まれていない点に注意！

都市計画の内容

都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

① 高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

①　正しい。

高度地区は、用途地域内において、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である(都市計画法９条１８項)

攻略Point

「高度地区」→建築物の「高さ」(最高限度又は最低限度)を定める

② 特別用途地区は、用途地域が定められていない土地の区域内において、当該地区の特性にふさわしい土地の利用の増進等の特別の目的の実現を図るため定める地区である。

②　誤り

特別用途地区は、「用途地域内」の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進等の特別の目的の実現を図るため、当該用途地域の指定を補完して定める地区である(同法9条14項)。

攻略Point

「特別用途地区」→用途地域内においてのみ定めることができる

③ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域であり、市街化調整区域は、市街化を禁止する区域である。

③　誤り。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね 10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である(同法7条 2項)が、市街化調整区域は、市街化を「抑制」する区域である(同条3項)。

攻略 Point

市街化区域→既成市街地＋おおむね10年以内に市街化を図るべき区域

市街化調整区域→市街化を抑制する区域(「禁止」ではない点に注意!)

④ 高度利用地区は、用途地域内において定めるものとされており、容積率の最高限度及び建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

④　誤り。

高度利用地区は、用途地域内の市街地において、容積率の最高限度及び最低限度、建築物の建蔽率の最高限度などの制限を定める地区である(同法9条19項)。高さは入っていない。

攻略 Point

高度利用地区と高度地区の相違に注意しよう

高度利用地区では「高さ」の制限は入っていないので注意!

基本ルール

特に「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」「高度利用地区」が重要であり、そのほか「特定用途制限地域」「特定街区」「高層住居誘導地区」ぐらいは覚えるようにしてください。

都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　 田園住居地域内の農地の区域内において、 建築物の建築を行おうとする者は、 都道府県知事に届け出なければならない。

1　　× 　田園住居地域内の農地(耕作の目的に供される土地をいう。)の区域内において、建築物の建築、 工作物の建設等を行おうとする者は、原則として、市町村長の許可を受けなければならない。

２　高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

２　〇　高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区である。

３　都市計画は、都市計画区域内において定められるものであるが、道路や公園などの都市施設については、特に必要があるときは当該都市計画区域外においても定めることができる。

３　〇 都市施設は、特に必要があるときは、都市計画区域外においても定めることができる。

4　準都市計画区域については、都市計画に、用途地域を定めることはできるが、高度利用地区を定めることはできない。

４　〇　都市計画区域については、都市計画に、用途地域・特別用途地区・特定用途制限地域・高度地区・景観地区・風致地区・緑地保全地域・伝統的建造物群保存地区を定めることができる。従って、高度利用地区については、定めることができない。

国土利用計画法　事後届出

　国土利用計画法第２３条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　事後届出に係る土地の利用目的について、都道府県知事が当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をした場合において、届出をした者がその助言に従わなかったときは、その旨を公表される。

１　✕　事後届出をした者が、都道府県知事から助言を受けた場合において、その助言に従わないことを理由に、その旨が公表されることはない。

２　A及びＢが共有(持分均一)する市街化区域内に所在する面積３,０００㎡の土地について、Aのみがその持分をCに売却する契約を締結したときは、Cは、事後届出をする必要がある。

２　✕　共有持分の売却は、土地売買等の契約に該当するが、Aの持分に応じた土地の面積は1,500㎡であり市街化区域における届出対象面積(2,000㎡以上)に達しないため、Cは、事後届出をする必要はない。

３　事後届出が必要な土地売買等の契約により権利取得者となった者が事後届出を行わなかったときは、都道府県知事から当該届出を行うよう勧告されるが、罰則の適用はない。

３　✕　事後届出を行わなかったときは、罰則(6月以下の懲役又は100万円以下の罰金)の適用がある。 また、事後届出を行わなかったときに、「都道府県知事から当該事後届出を行うよう勧告される」 とする規定はない。

４　Ｄが所有する市街化区域内に所在する面積４,５００㎡の甲地とＥが所有する市街化調整区域内に所在する面積５,５００㎡の乙地を、金銭の授受を伴わずに交換する契約を締結したときは、Ｄ、Ｅともに事後届出をする必要がある。

４　〇　事後届出制度の場合、市街化区域にあっては2,000㎡以上、市街化区域を除く都市計画区域(市街化調整区域・区域区分が定められていない都市計画区域)にあっては5,000㎡以上の土地について、土地売買等の契約を締結したときは、事後届出をする必要がある。本肢の土地の交換は、土地売買等の契約に該当し、また、それぞれの土地の面積が届出対象面積に達するため、D.E はともに事後届出をする必要がある。

都市計画法

土地の区画形質の変更に関する、次の記述のうち、都市計画法による開発許可を受ける必要のないものはいくつあるか。

ア　市街化区域内における農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う１,５００㎡の土地の区画形質の変更

ア 　 必要　 市街化区域内において行われる1,000㎡以上の開発行為については、それが農林漁業に関するものであっても、開発許可を受けなければならない。

イ　市街化調整区域内における図書館法に規定する 図書館の建築の用に供する目的で行う２,０００㎡の土地の区画形質の変更

イ 　 不要 　「公益上必要な一定の建築物」の建築の用に供する目的で開発行為を行う場合、その開発行為を行う場所その規模にかかわらず、開発許可を受ける必要はない。図書館法に規定する図書館は、「公益上必要な一定の建築物」に該当する。従って、市街化調整区域内において、図書館法に規定する図書館の建築の用に供する目的で2,000㎡の開発行為を行う場合、開発許可を受ける必要はない。

ウ　準都市計画区域内における医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で行う４,０００㎡の土地の区画形質の変更

ウ　　必要 　「公益上必要な一定の建築物」の建築の用に供する目的で開発行為を行う場合、その開発行為 を行う場所・その規模にかかわらず、開発許可を受ける必要はないが、「医療法に規定する病院」は、「公益上必要な一定の建築物」に該当しない。また、準都市計画区域内において開発許可が不要となる面積は、3,000㎡未満である。従って、準都市計画区域内において、医療法に規定する病院の建築の用に供する目的で4,000㎡の開発行為を行う場合には、開発許可を受け なければならない。

エ　市街化調整区域内における庭球場の建設の用に供する目的で行う４,０００㎡の土地の区画形質の変更

エ　　不要 　その規模が10,000㎡未満の庭球場は、第二種特定工作物とはならない。従って、その規模が 4,000㎡の庭球場の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は、開発行為には該当しないため、開発許可を受ける必要はない。

農地法

農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、 誤っているものはどれか。

１ 住宅を建設する目的で採草放牧地を転用する場合、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。
１　〇　採草放牧地の転用は、農地法第4条第1項の制限の対象とはならない。従って、採草放牧地を 宅地に転用する場合、農地法第4条第1項の許可を受ける必要はない。

２　農業者が、登記簿上の地目が山林で、現況が農地である土地を耕作する目的で取得する場合、法第３条第１項の許可を受けなければならない。

２　〇　登記簿上の地目が農地以外のものであっても、現況が農地であれば、農地法に規定する「農地」 となるため、本肢の場合、農地法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

３ 農業者が、自ら農業用倉庫として利用する目的で農地を転用する場合、転用する農地の面積の規模にかかわらず、法第４条第１項の許可を受ける必要はない。

３ 　×　農業者がその農地をその者の農作物の育成又は養畜の事業のための農業用施設に転用する場合、その面積が2アール未満であれば、農地法第4条第1項の許可を受ける必要はない。従って、「転用する農地の面積の規模にかかわらず、農地法第4条第1項の許可が不要」というものではない。

４ 都道府県知事（指定市町村の区域内にあっては、指定市町村の長）は、法第５条第１項の許可を要する農地取得について、その許可を受けずに農地の転用を行った者に対して、必要の限度において原状回復等の措置を講ずべきことを命ずることができる。

４　〇　都道府県知事等は、農地法第5条第1項の許可を要する転用について、その許可を受けずに当該転用を行った者に対して、必要の限度において、相当の期限を定めて原状回復等の措置を講ずべきことを命ずることができる。なお、都道府県知事等は、一定の場合には、自らその原状回復等の措置の全部又は一部を講ずることもできる。

　都市計画法

都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１ 田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域である。

１　〇田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域である。

２ 特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である。

２　〇 特別用途地区は、用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定める地区である。

３ 区域区分は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに、都市計画に定める市街化区域と市街化調整区域との区分をいう。

３　〇区域区分は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときに、都市計画に定める市街化区域と市街化調整区域との区分をいう。

４ 高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築物の容積率が１０分の４０又は１０分の５０と定められたものの内において定める地区である。

４　 ✕　高層住居誘導地区は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域又は準工業地域でこれらの地域に関する都市計画において建築物の容積率が10分の40 (400%)又は１0分の50(500%)と定められたものの内において、定める地区である。

都市計画法
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この間において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例 市にあってはその長をいうものとする。

１ 市街化調整区域内において、その区域内で生産される農産物の加工に必要な建築物の建築の用に供する目的で２,０００㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合、開発許可を受ける必要はない。
１ ✕　 市街化調整区域内において生産される農産物、林産物又は水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物の建築等の用に供する目的で行う開発行為については、市街化調整区域に係る開発許可基準(法第34条に規定する立地的基準)を満たしているにすぎない。従って、開発許可自体が不要となるものではない。なお、予定建築物等が農産物等の「生産又は集荷」の用に供するものであれば、開発許可を受ける必要はない。

２ 都道府県知事は、市街化区域内における開発行為について開発許可をする場合、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率に関する制限を定めることができる。
２ ✕ 　都道府県知事は、「用途地域の定められていない土地の区域」における開発行為について開発許可をする場合において必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の建蔽率等に関する制限を定めることができるが、本肢の「市街化区域内」については、必ず用途地域が定められるため、建築物の建蔽率等に関する制限を定めることはできない。

３ 市街化調整区域における第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為については、都道府県知事は、開発許可の際、開発審査会の議を経なければならない。

３ ✕　都道府県知事が開発許可をするにあたり、開発審査会の議を経る必要があるのは、「市街化調整区域における開発行為(主として第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。)で、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為」とされている。従って、本肢の「市街化調整区域における第二種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為」については、都道府県知事は、開発許可をするにあたり、開発審査会の議を経る必要はない。

４ 都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において、 コンクリートプラントの建設の用に供する目的で８,０００㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする場合、開発許可を受ける必要はない。

4　〇　都市計画区域及び準都市計画区域外の区域内において行う開発行為については、その規模が1 ha (10,000㎡)未満のものであれば、開発許可を受ける必要はない。

建築基準法
建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア 　容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下及び階段部分は、当該共同住宅の延べ面積の３分の１を限度として、当該共同住宅の延べ面積に算入しない。
ア✕ 容積率を算定する上では、共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は、当該共同住宅の延べ面積には算入しない。当該共同住宅の延べ面積の3分の1を限度とするものではない。

イ 　準防火地域内にある看板、広告塔で、建築物の屋上に設けるものは、その主要な部分を不燃材料で造り、 又はおおわなければならない。

イ✕ 準防火地域内においては、本肢のような制限はない。なお、防火地域内であれば、建築物の屋上に看板等を設ける場合、その主要な部分を不燃材料で造り、又はおおわなければならない。

ウ 　都市計画区域内であっても、用途地域の指定のない区域内にある建築物については、建築の建蔽率の制限は適用されない。

ウ✕ 用途地域の指定のない区域内の建築物の建蔽率は、3/10・4/10・5/10・6/10・7/10のうち、特定行政庁が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものを超えてはならない。従って、用途地域の指定のない区域内の建築物についても、建築物の建蔽率の制限は適用される。

エ　 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について準防火地域内の建築物に関する規定が適用される。

エ✕ 建築物が防火地域と準防火地域にわたる場合においては、原則として、その建築物の全部について、「防火地域内の建築物に関する規定」が適用される。

建築基準法
建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　 特定行政庁の認可を受けた建築協定を廃止するときは、当該建築協定の効力が及ぶ土地所有者及び借地権者の全員の合意が必要である。

1 ✕ 建築協定区域内の土地の所有者等(当該建築協定の効力が及ばない者を除く)は、認可を受けた 建築協定を廃止しようとする場合においては、その「過半数の合意」をもってその旨を定め、これを特定行政庁に申請してその認可を受けなければならない。

２　特別用途地区内においては、地方公共団体は、その地区の指定の目的のために必要と認める場合においては、国土交通大臣の承認を得て、条例で、建築基準法第４８条に規定する建築物の用途に関する制限を緩和することができる。

２〇　特別用途地区内においては、建築物の用途制限を除くほか、建築物の建築の制限又は禁止に関し必要な規定は、地方公共団体の条例で定める。また、地方公共団体は、国土交通大臣の承認を得て、条例で、建築物の用途制限を緩和することができる。

３　建築物の敷地が近隣商業地域と準工業地域にわたる場合、当該敷地の過半が近隣商業地域であるときは、その用途について特定行政庁の許可を受けなければ、客席の部分の床面積の合計が１８０㎡のナイトクラブを建築することはできない。
３✕ 建築物の敷地が用途制限の異なる２つ以上の地域にわたる場合においては、その敷地の過半の属する地域の用途制限が適用される(過半主義)。本肢の場合には、「近隣商業地域の用途制限の規定」が適用されることになるが、「客席の部分の床面積の合計が200㎡未満のナイトクラブ」は、 近隣商業地域・準工業地域のいずれであっても、特定行政庁の許可を受けることなく建築することができる。

４　建蔽率の限度が６０%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建築物建ぺい率に係る制限は適用されない。

４✕ 建蔽率の限度が80%とされている地域外で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、「その定められた建蔽率 (本肢の場合、60%)」に、「1 /10を加えた数値(本肢の場合、 60%+10% =70%が、建蔽率の制限として適用される。なお、 建蔽率の限度が80%とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物であれば、建蔽率の制限は適用されない。

宅地造成規制法
宅地造成等規制法に規定する宅地造成工事規制区域（以下この問において「規制区域」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。ただし、都市計画法に規定する開発許可については考慮しないものとする。なお、この問において 「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

１　規制区域の指定の際、当該区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があった日以降の工事については、都道府県知事の許可を受けなければならない。
１✕ 宅地造成工事規制区域の指定の際、当該区域内において行われている宅地造成に関する工事の造成主は、その指定があった日から21日以内に、当該工事について都道府県知事に届け出なければならない。「許可を受けなければならない」とはされていない。

２　規制区域の宅地の所有者等は、当該区域の指定前に行われた宅地造成についても、それに伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。
２〇 宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者等は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するよう努めなければならないが、この宅地造成には、当該区域の指定前に行われたものも含まれる。

３　宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、当該許可を受けた規制区域内の宅地造成に関する工事を完了した場合においては、一定の技術的基準に従い必要な措置が講じられているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならない。
３〇 宅地造成に関する工事の許可を受けた者は、当該許可を受けた規制区域内の宅地造成に関する工事を完了した場合においては、一定の技術的基準に従い必要な措置が講じられているかどうかについて、都道府県知事の検査を受けなければならない。

４　規制区域内の宅地を購入した者は、宅地造成に伴う災害の防止のため、都道府県知事から、必要な措置をとるよう勧告を受けることがあるほか、擁壁の改善等の工事を行うことを命ぜられることがある。

４〇 規制区域内の宅地を購入した者は、宅地造成に伴う災害の防止のため、都道府県知事から、必要な措置をとるよう勧告を受けることがあるほか、擁壁の改善等の工事を行うことを命ぜられることがある。

土地区画整理法
土地区画整理事業の仮換地の指定に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　土地区画整理組合が仮換地を指定した場合において、当該処分により使用し又は収益することができる者のなくなった従前の宅地については、換地処分の公告がある日までは、当該宅地の存する市町村がこれを管理する。

１✕ 仮換地の指定を受けた場合、 その処分により使用し、又は収益することができる者のなくなった従前の宅地は、当該処分により当該宅地を使用し、又は収益することができる者のなくなった時から、換地処分の公告がある日までは、施行者(本肢の場合、土地区画整理組合)が管理するものとされている。

２ 仮換地が指定された場合であっても、従前の宅地の所有者は、換地処分の公告がある日までの間において、当該宅地を売却することができ、その場合の所有権移転登記は、従前の宅地について行うこととなる。

２〇 仮換地が指定された場合、従前の宅地の所有者は、従前の宅地について使用収益することができなくなり、仮換地について使用収益することができることとなる。但し、従前の宅地の所有者は、仮換地の指定により、仮換地の所有権を取得するものではなく、換地処分の公告がある日までは、従前の宅地の所有権を有することとなるため、売買抵当権の設定等については、従前の宅地について行うことになる。

３ 仮換地が指定された場合において、施行者が従前の宅地に存する建築物を移転し又は除却しようとするときは、当該施行者は、建築物の所有者の同意を得る必要があり、当該同意が得られなければ、建築物を移転し又は除却することができない。
３✕ 施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物等を移転し、又は除却することが必要となったときは、これらの建築物等を移転し、又は除却することができる。この場合において、本肢のような「建築物の所有者の同意が得られなければ、建築物を移転し又は除却することができない」とする旨の規定はない。施行者は、建築物等を移転し、又は除却しようとするときは、相当の期限を定め、その期限後においてはれを移転し、又は除却する旨をその建築物等の所有者等に対し通知するとともに、その期限までに自ら移転し、又は除却する意思の有無をその所有者に対し照会しなければならないとされている。

４ 仮換地となるべき土地について抵当権を有する者があるときは、その者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。

４✕ 仮換地となるべき土地について地上権、永小作権、賃借権その他の土地を使用し、又は収益することができる権利を有する者があるときは、これらの者に仮換地の位置及び地積並びに仮換地の指定の効力発生の日を通知しなければならない。従って、仮換地となるべき土地について使用収益権を有しない抵当権者に対しては、通知する必要はない。

許可と届出
次の記述のうち、正しいものはどれか。

１ 地すべり等防止法によれば、地すべり防止区域内において、地表水を放流し、又は停滞させる行為等をしようとする者は、原則として市町村長の許可を受けなければならない。

１✕ 地すべり等防止法によれば、地すべり防止区域内において、地表水を放流し、又は停滞させる行為等をしようとする者原則として、「都道府県知事の許可」を受けなければならない。

２ 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物を新築する等の行為をしようとする者は、原則として都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）に届け出なければならない。
２✕ 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において建築物を新築する等の行為をしようとする者は、原則として、「都道府県知事等の許可」を受けなければならない。

３ 国土利用計画法によれば、事後届出に係る土地の利用目的について勧告を受けた場合において、その勧告を受けた者がその勧告に従わなかったときは、その旨及びその勧告の内容を公表されるとともに、罰則の適用がある。

３✕ 「都道府県知事は、勧告を受けた者がその勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができる」とされているが、その勧告に従わないとしても、罰則の適用はない。

４ 森林法によれば、保安林において立木の伐採をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

４〇 森林法によれば、保安林において立木の伐採をしようとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。

地価公示法
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　土地鑑定委員会の委員は、標準地の選定を行うために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要があるときは、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる。
１〇土地鑑定委員会の委員は、標準地の選定を行うために他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行う必要があるときは、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができる。

２　標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額の平均を求めることにより行われる。

２✕ 標準地の鑑定評価は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、これを行わなければならない。平均を求めることにより行うものではない。

３　土地鑑定委員会の委員は、不動産の鑑定評価に関する事項又は土地に関する制度について学識経験を有する者のうちから、都道府県知事が任命する。
３✕ 土地鑑定委員会の委員は、国土交通大臣が任命する。

４　都道府県知事は、土地鑑定委員会が公示した事項のうち、当該都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を、当該都道府県の事務所において一般の閲覧に供しなければならない。
４✕ 本肢の書面等は、関係市(区)町村の長が、当該市(区)町村の事務所において、一般の閲覧に供しなければならない。都道府県知事が、一般の閲覧に供するものではない。

不動産取得税

不動産取得税に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。

ア　家屋が新築された日から２年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から２年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。
ア ✕ 家屋が新築された日から「6月」を経過しても、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から「6月」を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。また、この場合において、家屋を新築して譲渡することを業とする者 (宅建業者等)等、一定の者が一定の期間内に売り渡す新築住宅については、前述の「6月」を「1年」とする特例措置が講じられている。従って、本肢のような当該期間を「2年」とする規定はない。

イ　家屋の改築により家屋の取得とみなされた場合、当該改築により増加した価格を課税標準として不動産取得税が課される。
イ〇 家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合においては、当該改築をもって家屋の取得とみなして、不動産取得税が課税される。この場合における不動産取得税の課税標準は、当該改築により増加した価格となる。

ウ　交換により不動産を取得した場合、不動産取得税は課されない。

ウ✕交換による不動産の取得についても、不動産取得税が課税される。

エ　平成３０年４月に宅地を取得した場合、当該取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の３分の１の額とされる。

エ✕宅地を取得した場合における不動産取得税の課税標準は、当該宅地の価格の2分の1の額とされる。

宅地建物取引業法

宅建業法　用語の定義

宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

①　Aが、その所有する都市計画法の用途地域内の農地を区画割りして、公益法人に対してのみ反復継続して売却する場合、 Aは、免許を必要としない。

① 誤り。

「用途地域内」の土地は宅地である。 この宅地の売却は 「取引」であり、たとえ公益法人だけに行っても、 不特定多数の者に行うことであり「業」である。したがって、 Aは免許が必要である(宅建業法2条1号・2号)。
攻略Point

不特定多数＋反復・継続=業

（「学生・サラリーマンのみ」を相手にする場合も「業」)

②　Bが、甲県からその所有する宅地の販売の代理を依頼され、不特定多数の者に対して売却する場合、Bは、免許を必要としない。

② 誤り。

Bは「宅地」の売却の「代理」を「不特定多数の者」に対して行うので、宅建業に該当し、免許が必要となる(同法2条2号)。なお、甲県は地方公共団体なので免許は不要である。

攻略Point

地方公共団体は免許が「不要」となる。しかし、その「代理・媒介」する者は免許が「必要」である

③　Cが、その所有する農地を区画割りして宅地に転用し、 宅地建物取引業者Dに媒介を依頼して、不特定多数の者に対して売却する場合、 C は免許を必要としない。

③ 誤り。

Cは農地を宅地に転用した後、その「宅地」の「売却」を「不特定多数」に対して行うので、宅建業に該当する。たとえ、宅建業者 Dに媒介を依頼しても、C は宅建業に該当し、「免許」が必要となる (同法2条2号)。

攻略Point

複数の「主語」が登場した場合、「それぞれの者」が行う行為が、宅建業に該当するか否かを判断すること

④ Eが、その所有地に商業ビルを建築したうえで、 自ら賃借人を募集して賃貸し、その管理をFに委託する場合、E及びFは、いずれも免許を必要としない。

④ 正しい。

Eが商業ビルを建築し、「自ら所有」する商業ビルを「賃貸」 する行為は「取引」ではない。また、Fも商業ビル(建物)を管理するだけであり、これも取引ではない(同法2条2号)。したがって、E・F はともに宅建業に該当しないので、免許は「不要」である。

攻略Point

自らの宅地建物の売買・交換→取引に該当する

自らの宅地建物の貸借(転貸借)→取引に該当しない

基本ルール

例) Aが所有する建物をBに媒介を依頼して賃借人の募集を行う場合

媒介

A――→B―――→賃借人を募集

Aの行為　自らの建物の「賃貸」である。 (宅建業に該当しない→免許は不要)

Bの行為　他人の建物の賃貸の媒介である。 (宅建業に該当する→免許は必要)

宅建業法 用語の定義

宅地建物取引業法の免許に関する次の記述のうち、誤っているものの組み合わせはどれか。

ア　都市計画法に規定する第１種住居地域内の土地で、駐車場に供されているものは、宅地建物取引業法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。

ア　誤り。

　第１種住居地域は用途地域の１つである。「用途地域内」の土地は現に道路、公園、河川、広場、水路の用に供されている土地以外は、駐車場であっても「宅地」に該当する(宅建業法2条1号同法施行令1条)。

攻略Point

宅建業法の宅地とは、下記の「2つ」である

　１．「建物の敷地」に供せられる土地

　２．「用途地域内」の土地

イ　信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、その旨を国土交通大臣に届け出さえすれば、免許を受ける必要はなく、またその他の宅地建物取引業法の適用も受けない。

イ　誤り。

　宅建業を営もうとする信託会社は、宅建業法の免許に関する規定が除外されるので、免許を取得する必要はなく、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要となる(同法77条)。ただし、国や地方公共団体等とは異なり、免許以外の宅建業法の規定は適用される。

攻略Point

信託会社及び信託業務を行う金融機関 →免許の規定は適用されない (ただし、国土交通大臣に届出が必要)

ウ　共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行うのであれば、免許を受ける必要がある。

ウ 正しい。

　共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)は「建物」に該当する。したがって、「建物」の「売買の媒介」を「不特定多数の者に反復継続」して行うのであれば宅建業に該当し、免許が必要となる(同法 2条2号)。

攻略Point

共有会員制のリゾートクラブ会員権(宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの)は、宅地建物に該当する？→「建物」に該当する

基本ルール

１． 宅地・建物であること

２． 取引であること

３. 業として行う

報酬

次のア～ウの事例について、宅地建物取引業者Ａ、Ｃ、Ｅが受領することのできる報酬の最高限度額を少ない順に並べたものはどれか。

ア 消費税の課税事業者であるＡは、Ｂから代理依頼を受けて、Ｂが所有する宅地を代金６,０００万円で売却する契約を成立させ、Ｂから報酬を受領した。

ア　 売買の代理の依頼者から受領できる報酬の最高限度額は、媒介の場合の2倍である(報酬告示第3)。したがって、消費税の課税事業者Aの報酬限度額は、(6,000万円×3%+6万円)×２×１．０８＝４０１万７，６００円となる。

イ 消費税の課税事業者であるＣは、消費税の課税事業者であるＤから媒介依頼を受けて、Ｄが所有する土地付建物を代金１億１,８６０万円(うち、土地代金は７,０００万円。消費税等相当額を含む。) で売却する契約を成立させ、Ｄから報酬を受領した。

イ 　報酬限度額の計算は、本体価格(税抜き価格)を基礎にして行う(報酬告示第2)。したがって、土地代金を除いた建物代金(4,860万円)は、消費税等分を含んでいるので、4,860万円÷1.08=4,500万円、を基礎として報酬計算を行うことになる。したがって、消費税の課税事業者Cの報酬限度額は、{(7,000万円+4,500万円)×3%+6万円)×1.08=３７９万８００円となる。

ウ 消費税の課税事業者であるＥは、Ｆ及びＧ双方の媒介依頼を受けて、 Ｆが所有する宅地を代金６,３００万円でGに売却する契約を成立させ、Ｆ及びＧから報酬を受領した。

ウ　 EはFとGの双方から媒介の依頼を受けているので、双方から媒介報酬を受領できる(報酬告示2)。したがって、合計額は媒介報酬の2倍となることから、消費税の課税事業者Eの 報酬限度額は、 (6,300万円×3%+6万円)×2×1.08=４２１万２,０００円となる。 以上を少ない順に並べると、 肢２．イ・ア・ウが正解となる。

なお、本間のA、 C、Eの全員課税事業者であり、 最後に1.08を掛けることは共通なので、 消費税の上乗せ分を計算しなくても正解できる。そのような観点で解答しても構わない。

媒介契約

　宅地建物取引業者Aが、ＢからＢ所有の建物の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

ア　ＡＢ間の媒介契約が一般媒介契約である場合で、当該建物が既存の建物であるときはＢに対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項については、宅地建物取引業法第３４条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面に記載する必要はない。

ア　 ×　当該建物が既存の建物であるときは、媒介契約書に依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載しなければならない。

イ 　ＡＢ間の媒介契約が専属専任媒介契約である場合、Aは、Ｂとの合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況を毎週月曜日に報告する旨の特約をしたときは、その特約は有効である。

イ　〇　専属専任媒介契約の場合、宅建業者は1週間に1回以上、業務の処理状況を報告する義務を負い、これに反する特約は無効となるが、「毎週月曜日(1週間に1回)に報告する」旨の特約はこれに反しないため、有効となる。

ウ 　ＡＢ間の媒介契約が一般媒介契約である場合、ＢがＡに対して支払う報酬に関する事項については、宅地建物取引業法第３４条の２の規定に基づく媒介契約の内容を記載した書面に記載する必要はない。
ウ 　×　媒介契約書には、報酬に関する事項を記載しなければならない。

エ　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合で、 Ａが、当該建物について指定流通機構に登録をし、当該登録を証する書面の発行を受けたとき、Ａは、その書面を遅滞なくＢに引き渡さなければならない。

エ　〇　指定流通機構に登録した宅建業者は、指定流通機構が発行する当該登録を証する書面を、遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならない。

免許

宅地建物取引業の免許(以下「免許」という。)に関する次の記述のうち、 正しいものはどれか。

１　Ａが、その所有地を５０区画に区分して宅地として不特定多数の者に売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うときは、Ａは免許を受ける必要はない。
１ ✕ 季節販売であっても、「業として行う」こととなるため、Aは免許を受ける必要がある。

２　Ｂが、その所有地である宅地を２０区画に区分して反復継続して売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｂは免許を受ける必要はない。
２✕　宅地の売却の相手方が宅建業法の適用がない者に限られている場合であっても、社会通念上、 取引の相手方を特定しているとはいえないため、Bは免許を受ける必要がある。

３　Ｃが、その所有地である用途地域外の原野を５０区画に区分して別荘用地として不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Ｃは免許を受ける必要はない。
３✕　用途地域外の原野を別荘用地(建物の敷地に供せられる土地は、宅地)として不特定多数の者に反復継続して売却するCの行為は、宅建業に該当するため、Cは免許を受ける必要がある。

4 　 Ｄが、その所有地をＥに請け負わせて宅地に造成し、２０区画に区分して不特定多数の者に反復継続して賃貸する場合、Ｄ及びＥは免許を受ける必要はない。

４〇 「宅地を自ら賃貸するDの行為」・「宅地の造成を請け負うEの行為」は、ともに宅建業に該当しないため、D及びEは免許を受ける必要はない。

免許　

甲県内に本店を、乙県内に支店(１ヶ所)を設けて、国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ａ（法人）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Aが支店を廃止することに伴い、甲県知事への免許換えを申請した場合で、国土交通大臣免許の有効期間の満了後に甲県知事の免許がなされたときは、甲県知事の免許の有効期間は従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算される。
１✕　 免許換えにより新たに取得する免許は、新規の免許取得と同様に扱うため、その免許の有効期間は、新たに免許を取得したときから５年となる。

２　Aが設立許可の取消により解散した場合、Aの清算人は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならず、また、Aの免許証を返納しなければならない。

２〇　 法人である宅建業者が設立許可の取消し(合併及び破産手続開始の決定以外の理由)により解散した場合、清算人は、その日から３０日以内に、その旨を届け出なければならない。また、廃業等の届出をする者は、当該廃業等に係る宅建業者の免許権者に免許証を返納しなければならない。

３　Aが国土交通大臣から業務の全部の停止を命じられた場合、Aは、免許の更新の申請を行っても、その停止の期間内には免許の更新を受けることはできない。

３✕　 業務停止処分の期間中であっても、適法に免許の更新申請がなされれば、免許の更新を受けることができる。

４　Aが乙県内の支店において宅地建物取引業のほか、建設業を営むこととした場合、Aは、事業の種類の変更に伴う変更の届出をしなければならない。

４✕　宅建業以外に行っている事業の種類に変更があったとしても、変更の届出を必要とする事項には該当しないため、変更の届出をする必要はない。

免許

免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれは、誤っているものはどれか。

１　 A社の取締役が、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員でなくなった日から5年を経過していない場合、A社は免許を受けることができない。

１〇 　暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員でなくなった日から5 年を経過しない者は、欠格事由に該当する。従って、その者が取締役(役員)であるA社は免許を受けることができない。

２　 Ｂ社の政令で定める使用人が、刑法第２４７条（背任）の罪により罰金の刑に処せられその刑の執行が終わった日から５年を経過していない場合、Ｂ社は免許を受けることができない。

２〇 　背任の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5年を経過しない者は、欠格事由に該当する。従って、その者が政令で定める使用人であるB社は免許を受けることができない。

３　 Ｃ社の取締役が、刑法第２０９条（過失傷害）の罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していない場合、Ｃ社は免許を受けることがで きない。

３✕　過失傷害の罪により罰金の刑に処せられた者は、欠格事由に該当しない。従って、その者が取締役(役員)であっても、C社は免許を受けることができる。

４　Ｄ社の取締役が、宅地建物取引業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していない場合、Ｄ社は免許を受けることができない。

４〇 宅建業法の規定に違反したことにより罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から5 年を経過しない者は、欠格事由に該当する。従って、その者が取締役(役員)であるD社は免許を受けることができない。

媒介契約

宅地建物取引業者ＡがＢ所有の宅地の売却の依頼を受けＢと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1　 ＡＢ間の媒介契約が一般媒介契約である場合、「Ｂが、Ａ以外の宅地建物取引業者に重ねて売買の媒介を依頼する際は、Ａに通知しなければならない」旨の定めをしたときは、その定めは無効となる。
1 一般媒介契約においては、重ねて媒介又は代理を依頼した他の宅建業者を明示する旨の特約をすることができる。従って、本肢の特約有効となる。

２　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ａは、Ｂの申出に基づき「媒介契約の有効期間を１００日とする」旨の定めをしたときは、当該有効期間は１００日となる。

２　専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは、その期間は3月に短縮される。

３　ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、「当該Ｂ所有の宅地についての売買すべき価額は指定流通機構への登録事項とはしない」旨の定めをしたときは、その定めは無効となる。
３　専任媒介契約においては売買すべき価額その他一定事項を指定流通機構に登録しなければならずこれ反する特約無効となる。

４　 ＡＢ間の媒介契約が専任媒介契約である場合、Ｂが、他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置を定める必要はない。

４　専任媒介契約においては依頼、他の宅建業者媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立さたとき措置を媒介契約記載事項として定めなければならない。

営業保証金制度

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　宅地建物取引業者(事務所数2)がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で、地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは、金銭の額は、600万円でなければならない。

１ 〇　 本肢の場合、事務所数が2であるため、供託すべき営業保証金の額は、1,500万円(=本店1,000 万円+支店1つ500万円)となる。また、地方債証券は額面金額(1,000万円)の90%(900万円) で評価されるため、金銭で供託すべき額は、600万円(＝1,500万円-900万円)となる。

２　宅地建物取引業者が営業保証金の供託の届出をすべき旨の催告を受けたにもかかわらず、その催告が到達した日から1月以内に届出をしない場合、当該宅地建物取引業者は、実際に供託をしていても、その免許を取り消されることがある。

２〇　本肢の場合、宅建業者が届出をしないのであれば、実際に供託をしているか否かを問わず、免許権者は、その免許を取り消すことができる。

３　宅地建物取引業者が営業保証金を金銭のみで供託している場合で、免許換えにより本店の最寄りの供託所が変更したとき、当該宅地建物取引業者は、遅滞なく、変更前の供託所に対し、変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

３〇　宅地建物取引業者が営業保証金を金銭のみで供託している場合で、免許換えにより本店の最寄りの供託所が変更したとき、当該宅地建物取引業者は、遅滞なく、変更前の供託所に対し、変更後の供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。

４　宅地建物取引業者が販売する宅地建物についての販売広告を受託した者は、その広告代金債権に関し、当該宅地建物取引業者が供託した営業保証金について弁済を受ける権利を有する。

４✕　宅建業者が供託した営業保証金について還付を受けることができる者は、当該宅建業者と宅建業に関し取引をし、その取引により生じた債権を有する者である。広告の受託者が有する広告代金債権は、宅建業に関する取引により生じた債権ではないため、営業保証金から還付を受けることはできない。

宅地建物取引士

次の者のうち、宅地建物取引士資格登録（以下「登録」という。）を受けることができるものはいくつあるか。

ア　宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が刑法第２１１条（業務上過失致死傷等）の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その刑の執行を終わった日から２年を経過した。

ア　できない 宅建業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者Aは、 法定代理人が欠格事由に該当するか否かを問わず、登録を受けることができない。

イ　宅地建物取引士であったＢ – かつて宅地建物取引士として行う事務に関し不正な行為をし、事務の禁止の処分を受け、当該事務の禁止の期間中に自ら登録の消除の申請をして登録が消除され、その消除の日から２年を経過した。

イ　できる 事務の禁止処分を受けその禁止の期間中に自ら登録の消除の申請を行い登録が消された者は、その事務の禁止期間が満了すれば、直ちに登録を受けることができる。事務の禁止期間は、最長1年であるため、登録の消除の日から2年を経過しているBについては、 事務の禁止期間が満了していると判断される。従って、Bは、登録を受けることができる。

ウ　宅地建物取引士であったＣ – かつて不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたことにより登録の消除の処分を受け、その処分の日から２年を経過した

ウ できない　不正の手段により宅地建物取引士証の交付を受けたことにより登録の消除処分を受けたCは、その処分の日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。

宅地建物取引士

宅地建物取引士Aが、甲県知事の登録及び宅地建物取引士証の交付を受けている場合に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア　 Aは、宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けようとするときは、甲県知事に申請し、その申請前６月以内に行われる国土交通大臣の登録を受けた講習を受講しなければならない。
ア ✕ 　宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けようとする者は、国土交通大臣の登録を受けた講習 (登録実務講習)ではなく、登録をしている都道府県知事が指定する講習(法定講習)で、交付申請6月以内に行われるものを受講しなければならない。

イ 　Aが、乙県知事に登録の移転の申請とともに、宅地建物取引士証の交付の申請をした場合における宅地建物取引士証の交付は、Aが現に有する宅地建物取引士証に、新たな登録番号その他必要な記載事項を記入する方法で行わなければならない。

イ ✕ 　登録の移転の申請とともに宅地建物取引士証の交付の申請があったときは、移転後の都道府県知事から、現に有する宅地建物取引士証と「引換え」に新たな宅地建物取引士証が交付される。従って本肢のような方法で行われることはない。

ウ　 Aは、宅地建物取引士証の有効期間内に更新をせず、有効期間の満了日から２週間後に宅地建物取引士証の交付を受けた。その２週間の間にAに宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項説明を行わせた宅地建物取引業者Bは業務停止処分を受けることがある。
ウ〇 　宅地建物取引士証の有効期間の更新をすることなく、当該有効期間が満了した場合、新たな宅地建物取引士証の交付を受けるまでの間においては、宅地建物取引士とは認められない。従って、 宅建業者Bが、 宅地建物取引士でないAに宅建業法第35条に規定する重要事項の説明を行わせたときは、業務停止処分を受けることがある。

エ 　Aは、禁錮以上の刑に処せられ登録が消除された場合は、速やかに、宅地建物取引士証を甲県知事に返納しなければならない。

エ〇　宅地建物取引士は、登録が消除されたときは、速やかに、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を返納しなければならない。

３７条書面

宅地建物取引業者が、建物の貸借を媒介し、契約を成立させた場合に、宅地建物取引業法第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面に必ず記載しなければならない事項は、次のうちいくつあるか。

ア 　借賃についての融資のあっせんに関する定めがあるときは、当該融資が成立しないときの措置

ア　記載しなくてもよい事項　 本肢の内容は、37条書面の記載事項には該当しない。なお、宅地又は建物の売買交換の場合、代金又は交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがある場合においては、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を37条書面に記載しなければならない。

イ　 契約の更新に関する事項

イ 記載しなくてもよい事項 　宅地又は建物の貸借の場合、契約の更新に関する事項については、35条書面の記載事項であるが、37 条書面の記載事項には該当しない。

ウ 　借賃の額並びにその支払の時期及び方法

ウ　必ず記載しなければならない事項 　宅地又は建物の貸借の場合、借賃の額並びにその支払の時期及び方法を37条書面に必ず記載しなければならない。

エ　当該建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容
エ 記載しなくてもよい事項 　宅地又は建物の貸借の場合、瑕疵を担保すべき責任については、37条書面の記載事項には該当しない。 なお、宅地又は建物の売買交換場合、瑕疵を担保すべき責任又は当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結その他の措置についての定めがあるときは、その内容を37条書面に記載しなければならない。

３５条書面

宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第３５条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物の取引業者ではないものとする。

１　宅地の売買の媒介において、当該宅地に係る移転登記の申請の予定時期については、買主に説明しなくてもよい。

１〇　宅地の売買の媒介において移転登記の申請の時期は、契約書面(宅建業法第37条に規定する書面)には必ず記載しなければならないが、説明すべき重要事項には当たらない。

２　宅地の売買の媒介において、当該宅地が宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造並びに宅地に接する道路の構造及び幅員を買主に説明しなければならない。

２〇　宅地の売買の媒介において当該宅地が宅地の造成に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における構造並びに当該宅地に接する道路の構造及び幅員を説明しなければならない。

３　建物の貸借の媒介において、当該建物が宅地造成等規制法第20条第1項により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を借主に説明しなければならない。
３〇　宅地又は建物の売買・交換・貸借の場合、当該宅地又は建物が宅地造成等規制法第20条第1項 により指定された造成宅地防災区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

４　建物の貸借の媒介において、当該建物について石綿が使用されていない旨の調査結果が記録されているときは、その旨を借主に説明しなくてもよい。

４✕　建物の売買・交換・貸借の場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その内容を説明しなければならない。

３５条書面　

宅地及び建物の売買の媒介における、宅地建物取引業法第３５条の 規定に基づく重要事項を記載した書面（以下この間において「３５条書面」という。）及び第３７条の規定に基づく契約内容を記載した書面（以下この問において「３７条書面」という。） に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１ ３５条書面への記名押印は、専任でない宅地建物取引士でも行うことができるが、３７条書面への記名押印は、専任の宅地建物取引士でなければ行うことができない。
１ ✕　 35条書面及び37条書面への記名押印は、ともに宅地建物取引士であればすることができ、専任 であるか否かは問わない。

２ 買主に対する３５条書面の交付及び３７条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行うことができるが、買主の承諾があっても、省略することはできない。
２〇　 35条書面及び37条書面の交付すべき場所について、特段の制限はない。また、買主の承諾があっても省略することはできない。

３ 代金の額については、３５条書面に記載すれば、３７条書面に記載する必要はない。

３ ✕ 宅地及び建物の代金の額については、37条書面には必ず記載しなければならない。なお、35条書面には、その記載は義務付けられていない。

４ ３５条書面の交付及び３７条書面の交付は、ともに、その交付をする前に、その内容を宅地建物取引士をして説明させなければならない。

４ ✕ 37条書面については、宅地建物取引士に説明義務は生じない。

手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂ と価格５,０００万円の分譲住宅の売買契約(手付金２００万円、中間金３００万円、残代金４,５００ 万円)を締結した。この場合、宅地建物取引業法第４１条及び第４１条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、住宅の引渡しは、Ｂの残代金支払い後とする。

１　住宅の建築工事完了後に契約を締結し、Ｂへの所有権移転の登記を残代金の支払いと同時に行うとき、Aは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて手付金等の保全措置を講じる必要はない。
１〇　 工事完了後の物件の売買である場合において、宅建業者が受領する手付金等の額が、代金額の 100分の10以下であり、かつ、1,000万円以下(本肢の場合、500万円以下)であるときは、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じることなく、手付金等を受領することができる。従って、Aが中間金を受領する際の手付金等の額が500万円(手付金200万円 中間金300万円)であるため、Aは、手付金200万円及び中間金300万円の受領について、手付金等の保全措置を講じる必要はない。

２　住宅の建築工事完了前に契約を締結し、Ｂへの所有権移転の登記を中間金の支払いと同時に行うとき、Aは、残代金の受領前に、手付金等の保全措置を講じる必要はない。
２〇　 買主への所有権移転登記がなされたときは、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じることなく、手付金等を受領することができる。従って、所有権移転登記後に受領する残代金については、手付金等の保全措置を講じる必要はない。
３　宅地建物取引業者Cの媒介により、住宅の建築工事完了前に契約を締結し、Ｂへの所有権移転の登記を残代金の支払いと同時に行うとき、Ｃは、Aの中間金の受領前に手付金等の保全措置を講じなければならない。
３✕宅建業者Cは売主ではないため、Cには手付金等の保全措置を講じる義務はない。売主である宅建業者Aが、手付金等の保全措置を講じなければならない。

４　住宅の建築工事完了前に契約を締結し、Ｂへの所有権移転の登記を残代金の支払いと同時に行うとき、Aが中間金を受け取る時点で住宅の建築工事が完了していたとしても、Aは、中間金の受領前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。

４〇　 工事完了前の物件の売買である場合において、宅建業者が受領する手付金等の額が、代金額の 100分の5以下であり、かつ、1,000万円以下(本肢の場合、250万円以下)であるときは、宅建業者は、手付金等の保全措置を講じることなく、手付金等を受領することができる。従って、Aは、手付金200万円を受領する際には手付金等の保全措置を講じる必要はないが、中間金300万円を受領する際には手付金等の額が500万円(手付金200万円＋中間金300万円)になるため、中間金を受領する前に手付金等の保全措置を講じなければならない。なお、売買契約が建築工事完了前に締結されているため、工事完了の時期に関わらず、「工事完了前の物件における手付金等の保全措置の規定」が適用される。

手付金等の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主となって、工事完了後の宅地を宅地建物取引業者でない買主Ｂに４,０００万円で譲渡する契約を締結し、手付金５００万円を受け取った。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1　 AＢ間で、Aが瑕疵担保責任を負う期間を宅地の引渡しの日から２年間とし、Ｂが知っていた瑕疵については、Aは、その責任を負わないとする旨を定めた場合、その定めは有効となる。

１〇　瑕疵担保責任の期間を「引渡しの日から2年」とする旨の特約は有効となる。また、民法の規定によれば、買主が現の存在を知っている(悪意)場合、買主は、売主に瑕疵担保責任を追及することができない。従って、本肢の「Bが知っていた瑕疵については、Aは、その責任を負わない」とする特約も、買主に不利なものとはならないため、有効となる。

2　 Aが破産手続開始の決定を受けた場合、Ｂは、Aの講じた宅地建物取引業法第４１条の２に規定する手付金等の保全措置により連帯保証したＣ銀行に対し、手付金５００万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、 Aが供託した営業保証金から弁済を受けることができる。

２〇　Bは、保全措置によりC銀行に対して手付金の返還を求めるとともに、宅建業者Aとの取引により生じた債権に関し、Aが供託した営業保証金からその債権の弁済を受けることができる。

3 　AＢ間で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除についてＢは手付の半額を放棄すれば契約を解除することができ、Aは手付の全額を償還することで契約を解除することができるとする旨を定めたとしても、Aは、手付の倍額を償還しなければ、契約を解除することができない。
３〇　宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであっても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅建業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効となる。本肢の「宅建業者Aは手付の全額を償還することで契約を解除することができる」とする旨の特約は、買主に不利なものとなるため、 無効とされ、Aは、手付の倍額を償還しなければ、契約を解除することができない。

4 　AＢ間で、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額の予定を定めなかった場合において、AがＢの債務不履行を理由に損害賠償を請求するときは、 Aは、宅地の代金の額の１０分の２を超える額の損害賠償を請求することはできない。

４✕　宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。但し、損害賠償の予定額を定めていない場合は、売買代金の10分の2に制限されることなく、通常の損害額を請求することがで きるため、損害賠償の請求額が売買代金の10分の2を超える場合もある。

自ら売主制限

宅地建物取引業者 Aが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。

ア Ｂの所有地について、Aが、Ｂの代替地取得を停止条件としてＢと売買契約を締結して、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＣと売買契約を締結した場合

ア　違反する 　AB間の売買契約に停止条件が付されているため、Aは、自ら売主となる売買契約を宅建業者ではないCとの間で締結することはできない。

イ Ｄの所有地について、Aが、Ｄと売買契約又は予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者であるＥと売買契約を締結した場合

イ 　違反しない　 買主Ｅが宅建業者であるため、Aは、「自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限」の適用を受けない。従って、Aは、 Dと契約を締結することなく、自ら売主となる売買契約を宅建業者であるEとの間で締結することができる。

ウ Ｆの所有地について、Aが、Ｆと売買契約を締結し、その売買代金完済の前に、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＧと売買契約を締結した場合

ウ　違反しない AF間で売買契約を締結しているため、Aは、売買代金完済前であっても、自ら売主となる売買契約を宅建業者ではないGとの間で締結することができる。

免許

次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。

１　 Aが、甲県からその所有する宅地の販売代理を依頼され、不特定多数の者に反復継続して売却する場合、Aは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
１✕ 販売代理の依頼主が地方公共団体(都道府県又は市町村)であっても、宅地の販売代理を不特定多数の者に反復継続して行うAの行為は、宅建業に該当するため、Aは免許を受ける必要がある。

２ 　都市計画法に規定する用途地域内の土地で、駐車場の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当しない。

２✕ 　用途地域内の土地は道路、公園、河川、広場及び水路の用に供されているものを除き、すべて 宅地に該当する。従って、用途地域内の土地で、駐車場の用に供されているものは、宅地に該当する。

３　Ｂが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行う場合、Ｂは宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。

３✕ 本肢のリゾートクラブ会員権の売買の媒介を不特定多数の者に反復継続して行うBの行為は、宅建業に該当するため、Bは免許を受ける必要がある。

４ 都市計画法規定する用途地域外の土地で、別荘の用に供されているものは、法第２条第１号に規定する宅地に該当する。

４〇　建物の敷地に供せられている土地は宅地に該当する。従って、用途地域外の土地であっても、 別荘(建物)の用に供されているものは、宅地に該当する。

免許

宅地建物取引業の免許（以下「免許」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1　 宅地建物取引業者である法人A（甲県知事免許）が、乙県内で建設業を営んでいる法人Ｂを吸収合併して、 Ｂの事務所をAの支店として、そこで建設業のみを営む場合、Aは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要はない。

１〇 　都道府県知事の免許を受けた者が、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったときは、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。本肢の 「建設業のみを営む支店」 は、宅建業法に規定する事務所には該当しないため、Aは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要はない。

２　 宅地建物取引業者である個人Ｃが死亡し、その相続人ＤがＣの所有していた土地を３０区画に区分して、宅地として分譲しようとする場合、 Ｄは、免許を受けなけれはならない。

２〇 　宅建業者である個人が死亡した場合、その免許は失効し、相続人には承継されない。相続人D が宅地を分譲する行為は、宅建業に該当するため、Dは、免許を受けなければならない。

３ 宅地建物取引業者であるＥ（甲県知事免許）が、乙県内で一団の宅地の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において宅地の分譲を行おうとする場合、Ｅは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要がある。

３✕　 都道府県知事の免許を受けた者が、2以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなったときは、国土交通大臣へ免許換えの申請をしなければならない。本肢の「一団の宅地の分譲を行う案内所」は、宅建業法に規定する事務所には該当しないため、Eは、国土交通大臣へ免許換えの申請をする必要はない。

４ 宅地建物取引業者である個人Ｆが、宅地建物取引業を営む目的で株式会社Ｇを設立し、Ｆがその代表取締役となって業務を行う場合、Ｇは、免許を受けなければならない

４〇　「個人」と「法人」とは別々の主体であるため、宅建業者である個人Fが代表取締役となって業務を行うとしても、「株式会社Gとしての免許」を受けなければならない。

営業保証金制度

宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、取引の相手方の権利の実行により営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から２週間以内に不足額を金銭で供託しなければならない。

１✕　 営業保証金の不足額の供託は、通知書の送付を受けた日から2週間以内にしなければならない。が、当該不足額の供託は、金銭のほか、国債証券、地方債証券その他一定の有価証券をもってすることができる。

２　宅地建物取引業者は、本店と支店を設けてその事業を行うことについて免許を受けた場合、本店について営業保証金を供託し、その旨を届け出ても、支店の営業保証金を供託し、その旨を届け出ない限り、本店で事業を開始してはならない。
２〇　本肢の場合、本店と支店を設けてその事業を行うことについて免許を受けているため、宅建業者は本店及び支店について営業保証金を供託し、その旨の届出をした後でなければ、 その事業を開始してはならない。

３　宅地建物取引業者が免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合において、その情状が特に重いときは、当該宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事は、届出をすべき旨の催告をすることなく、 その免許を取り消すことができる。
３✕ 　本股のような規定はない。免許権者は、免許をした日から3月以内に宅建業者が営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、当該催告が到達した日から1月以内に宅建業者が届出をしないときは、免許を取り消すことができる。

４ 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く。）は、その取引により生じた債権に関し、当該宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事の認証を受けて、営業保証金の還付を受けることができる。

４✕　本肢のような規定はない。なお、保証協会の社員と取引をした者(宅建業者に該当する者を除く)は、保証協会の認証を受けることが、弁済業務保証金の還付を受ける要件とされる。

免許

宅地建物取引士資格登録（以下「登録」という。）又は宅地建物取引士に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１ 禁錮以上の刑に処せられた宅地建物取引士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から５年を経過するまで、登録をすることはできない。
１✕ 禁錮以上の刑に処せられ、登録の消除処分を受けた宅地建物取引士は、「登録の消除処分の日 から」ではなく、「その刑の執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から」 5年を経過するまで、登録を受けることができない。

２ 婚姻している未成年者は、登録実務講習を修了しても、法定代理人から宅地建物取引業を営むことについての許可を受けなければ登録を受けることができない。

２✕ 「婚姻している未成年者」は、成年者として扱われるため、法定代理人から宅建業を営むことについての許可を受けなくても登録を受けることができる。

３ 宅地建物取引士が取締役をしている宅地建物取引業者が、不正の手段により免許を受けたとして、その免許を取り消されるに至った場合、当該宅地建物取引士はその登録を消除される。

３〇 宅地建物取引士が取締役(役員)をしている宅建業者が、不正の手段により免許を受けたとして免許の取消処分を受けた場合、当該宅地建物取引士は、登録の欠格事由に該当するため、登録は消除される。

４ 宅地建物取引士が勤務している宅地建物取引業者が、宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けた場合、当該宅地建物取引士は速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。

４✕ 宅地建物取引士が勤務している宅建業者が、宅建業に関し不正な行為をして業務停止処分を受けたとしても、当該宅地建物取引士は宅地建物取引士証を提出する必要はない。宅地建物取引士証を提出しなければならないのは、宅地建物取引士が宅地建物取引士としてすべき事務禁止処分を受けたときである。

案内所等
甲県内の一団の宅地３０区画の分譲について、売主である宅地建物取引業者A（乙県知事免許）が宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に販売代理を依視して、Ｂが甲県内に案内所を設けて売買契約の申込みを受ける場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂは、当該案内所の設置について甲県知事、乙県知事及び国土交通大臣に宅地建物取引業法第５０条第２項の届出(以下この問において「届出」という。)をしなければならない。

１✕　 売買の申込みを受ける案内所を設置し販売代理を行うBは、当該案内所の設置について、「免許を受けた国土交通大臣」及び「当該案内所の所在地を管轄する甲県知事」に届出をしなければならない。売主Aの免許権者である乙県知事には、届出をする必要はない。

２　Ｂは、当該案内所において、その業務を開始する日の１４日前までに、届出をしなければならない。
２ ✕　Bは、当該案内所において、その業務を開始する日の10日前までに、届出をしなければならない。

３　Ｂは、売買契約の締結をBの事務所で行うこととすれば、当該案内所に専任の宅地建物取引士を設置する必要はない。

３ ✕　契約の締結を事務所で行うこととしても、Bは、当該案内所には、専任の宅地建物取引士を1 名以上設置しなければならない。

４ 　Ｂは、当該案内所に標識を設置しなければならないが、当該標識には、売主がAであることを明示しなければならない。

４〇　販売代理を行うBが当該案内所に掲げる標識には、売主である宅建業者の商号又は名称(売主がAである旨)を明示しなければならない。

広告開始時期と契約締結時期の制限
宅地建物取引業者Aが行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　 Aは、その業務の全部の停止を命じられた場合、宅地建物の販売をすることはできないが、当該停止期間経過後の販売に関し、あらかじめ広告をすることはできる。
１✕　広告をすることも宅建業に係る業務に含まれるため、業務の停止期間中は、たとえ停止期間経過後に行う販売に関するものであっても、その広告をしてはならない。

２　 Aが建物の販売に関し、当該建物の形質について、実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させる広告をした場合であっても、実際に取引の相手方となった者がその建物を熟知しており、その取引により損害が生じていなければ、当該広告は、誇大広告に該当しない。
２✕ 　実際のものよりも著しく優良であると人を誤認させるような広告は、 実際にその広告により被害を受けた者がいない場合であっても、誇大広告に該当する。

３ 　Aが宅地の売買の媒介をするに当たり、特に依頼者から依頼されて特別の広告を行った場合には、当該売買が不成立に終わったときでも、Aは、その広告の料金に相当する額を依頼者から受け取ることができる。
３〇　宅建業者は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、契約の成否に関わらず、受領することができる。

４　 Aは、造成工事完了前の宅地について、当該工事に関し必要とされる都市計画法第２９条の開発許可を受ける前であっても、当該工事に係る宅地の貸借の媒介に関する広告をすることができる。

４ ✕ 　宅建業者は、宅地の造成に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第２９条の開発許可があった後でなければ、当該工事に係る宅地の売買・交換・貸借の業務に関する広告をしてはならない。

報酬額の制限

　宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者Ｂ（共に消費税課税事業者）が受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。

ア　 Aが単独で貸主甲と借主乙の双方から居住用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃２０万円の契約を成立させ、Aは甲と乙の承諾を得て、甲から２１万６,０００円、乙から２１万６,０００円の報酬を受領した。

ア　違反する　 Aが甲乙双方から受領できる報酬の合計(限度)額 20万円(1か月の借賃)×1.08=21万6,000円以内でなければならない。 本肢の場合、Aの受領額の合計が、21万6,000円+21万6,000円=43万2,000円であるため、宅建業法の規定に違反する。

イ　Aは貸主甲から代理の依頼を、Ｂは借主乙から媒介の依頼を、それぞれ受けて、１か月の借賃１０万円の居住用建物の賃貸借契約を成立させ、Aは甲から１０万８,０００円、Ｂは乙から５万４,０００円の報酬を受領した。

イ　違反する　 同一の取引において、貸借の当事者の一方が宅建業者(消費税課税事業者)に代理を依頼し、当該貸借の相手方が他の宅建業者(消費税課税事業者)に媒介を依頼した場合、これらの宅建業者が受領する報酬の合計額は、「1か月の借賃×1.08」以内としなければならない。

AB双方が受領できる報酬の合計(限度)額

10万円(1か月の借賃)×1.08=10万8,000円以内でなければならない。 本肢の場合、AB双方の受領額の合計が、10万8,000円+5万4,000円=16万2,000円であるため、宅建業法の規定に違反する。

ウ　Aが単独で貸主甲と借主乙の双方から店舗用建物の貸借の媒介の依頼を受け、１か月の借賃２５万円 （消費税額及び地方消費税額を含む。）、権利金５４０万円（権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。） の契約を成立させ、Aは、甲から１５万円、乙から１５万円の報酬を受領した。

ウ　違反しない　 店舗用建物(居住用建物以外)の賃貸借の媒介をした場合、権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもの)の額を売買代金とみなして報酬額を計算することができる。 報酬基本額:(540万円÷1.08) ×3%+6万円=321万円 Aが依頼者の一方から受領することができる報酬(限度)額:21万円×1.08=22万6,800円

本肢の場合、Aが受領した報酬額は、甲から15万円、から15万円であるため、宅建業法の規定に違反しない。

免許

宅地建物取引士Aが、甲県知事の登録及び宅地建物取引士証の交付を受けている場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　Aが不正の手段により甲県知事の登録を受けたときは、宅地建物取引業法の規定に違反し、罰金の刑に処せられることがある。
１✕　 不正の手段により登録を受けたときは、登録の消除処分の対象となるが、罰則の対象とはならない。

２　Aは乙県知事から事務の禁止処分を受けたが、乙県内に所在する宅地建物取引業者 Ｂの事務所の業務に従事しているため、その禁止の期間が満了すれば、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転の申請をすることができる。
２〇　 事務禁止期間中は、登録の移転の申請をすることはできないが、事務禁止期間が満了すれば、登録の移転の申請をすることができる。

３　Aが成年被後見人に該当することになったときは、Aは、 その日から３０日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。

３✕　 宅地建物取引士が成年被後見人に該当することになったときは、本人ではなく、その成年後見人が届出をしなければならない。

４　Aは宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けなかったときは、宅地建物取引士証を甲県知事に返納しなければならず、甲県知事は、Aの登録を消除しなければならない。

４✕ 　宅地建物取引士は、宅地建物取引士証が効力を失ったときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。本肢の場合において、宅地建物取引士証の有効期間の更新を受けなかったときは、当該宅地建物取引士証はその効力を失うため、A は、宅地建物取引士証を甲県知事に返納しなければならないが、このことを理由に、Aの登録が消除されることはない。

従業者名簿・帳簿・守秘義務　

宅地建物取引業者 Aがその業務を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Aはその事務所ごとに業務に関する帳簿を備えなければならないが、この帳簿は、各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(Aが自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間)保存しなければならない。
１〇　宅建業者は、帳簿を各事業年度末日をもって閉鎖するものとし、閉鎖後5年間(当該宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては、10年間) 当該帳簿を保存しなければならない。

２　Aが、売主である宅地建物取引業者Bから、100戸の分譲マンションの販売代理を一括して受けたため、当該マンションの売買の申込みを受けるための案内所を設けた場合、Aは、当該案内所の見やすい場所に、専任の宅地建物取引士の氏名を表示した標識を掲げなければならない。
２〇　Bから、分譲マンションの販売代理を依頼されたAが本肢の案内所に掲げる標識には、専任の宅地建物取引士の氏名を表示しなければならない。

３　Aの従業者は、Aが発行する従業者証明書をその業務中携帯し、取引の関係者から請求あったときは、当該証明書を提示しなければならないが、この証明書には、その従業者が業務に従事する事務所の名称及び所在地までは記載されない。

３✕　従業者証明書には、従業者の氏名・生年月日・従業者証明書番号・宅建業者の商号又は名称のほか、業務に従事する事務所の名称及び所在地等も記載される。

４　Aは、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、その閲覧に供しなければならないが、この名簿には、従業者が宅地建物取引士であるか否かの別が記載される。

４〇　従業者名簿には、従業者の氏名・生年月日・従業者証明書番号・主たる職務内容のほか、宅地 建物取引士であるか否かの別等も記載される。

宅建業法　　監督処分及び罰則

甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Aに対する監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　Aが乙県内の業務に関して、乙県知事から受けた業務の停止処分に違反した場合乙県知事は、Aの免許を取り消すことができる。

１✕免許取消処分は、免許権者のみがすることができる。本肢の場合、Aの免許権者である甲県知事のみが免許を取り消すことができ、乙県知事は免許を取り消すことはできない。

２　Aの乙県内の業務に関して、乙県知事がAに対して必要な指示をした場合、乙県知事は、遅滞なく、その旨を甲県知事に通知しなければならない。

２〇乙県知事は、甲県知事の免許を受けたAに対して指示処分又は業務停止処分をしたときは、A の免許者である甲県知事に、遅滞なく、その旨を通知しなければならない。

３　Aが宅地建物取引業法第41条又は同法第41条の2の規定に違反し手付金等の保全措置を講じなかった場合、 Aは、 甲県知事より業務の停止を命じられることがある。

３〇Aが宅地建物取引業法第41条又は同法第41条の2の規定に違反し手付金等の保全措置を講じなかった場合、 Aは、 甲県知事より業務の停止を命じられることがある。

４ 　Aが宅地の売買の媒介の依頼者から、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受領 した場合、Aは、100万円以下の罰金に処せられることがある。

４〇宅建業者が国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受領したときは、100万円以下の罰金に処せられることがある。

宅建業法　保証協会
宅地建物取引業保証協会(以下この問「保証 において保証協会」という。)に 関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、ーの保証協会の任員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない
１〇保証協会に加入することは宅地建物取引業者の任意であるが、ーの保証協会の任員となった後に、重ねて他の保証協会の社員となることはできない

２　保証協会から還堂付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。
２〇保証協会から還付付充当金の納付の通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

３　保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者は、その加入の日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
３✕宅建業者で保証協会に加入しようとする者は、加入の日から2週間以内ではなく、「加入しようとする日まで」に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければならない。

４ 保証協会、社員に対して債権を有する場合は、当該社員が社員の地位を失ったときでも、その債権に関し弁済が完了するまで弁済業務保証金分担金をその者に返還する必要はない。

４〇 保証協会が社員であった者又は社員に対して債権を有するときは、その債権に関し弁済が完了した後に、弁済業務保証金分担金を返還することとされている。

報酬額の制限

次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者Aが、宅地建物取引業者Bと宅地建物取引業者Cとの間の宅地の売買契約の締結につき媒介をした場合、Aは、B及びCに対して、国土交通大臣が定めた額を超える報酬を請求することができる。
１✕　媒介の依頼者が宅建業者であったとしても、売買契約の締結につき媒介をした宅建業者Aは、国土交通大臣が定めた額を超える報酬を請求することはできない。

２　宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者であれば、Aは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を当該宅地建物取引業者に交付する必要はない。
２✕　宅建業者相互間の売買であっても、売主である宅建業者Aは、重要事項を記載した書面(35条書面)を交付しなければならない。

３　宅地建物取引業者Aが宅地の売却の媒介を依頼された場合、媒介を依頼した者が宅地建物取引業者であれば、Aは、宅地建物取引業法第34条の2に規定する媒介契約の内容を記載した書面を当該宅地建物取引業者に交付する必要はない。
３✕　媒介の依頼者が宅建業者であったとしても、宅地の売却の媒介依頼を受けた宅建業者Aは、媒介契約の内容を記載した書面(媒介契約書)を交付しなければならない。

４　宅地建物取引業者Aが自ら売主となって、宅地の売買契約を締結する場合、買主が宅地建物取引業者であれば、Aは、瑕疵担保責任を一切負わないとする旨の特約をすることができる。

４〇 宅建業者相互間の売買であるため、瑕疵担保責任の特約の制限(8種制限)の規定は適用されない。従って、売主である宅建業者Aは、瑕疵担保責任を負わない旨の特約をすることができる。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結(以下この問において「資 力確保措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う。

１✕　資力確保措置を講じる義務があるのは、新築住宅の売主となる宅建業者であるため、新築住宅 の販売代理や媒介を行う宅建業者には、資力確保措置を講じる義務はない。

２　住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅の買主が保険料を支払うことを約し、住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の引渡しを受けた時から10年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。

２✕　住宅販売瑕疵担保責任保険契約とは、『「宅建業者が保険料を支払う」ことを約するものであること』・『新築住宅の買主が当該新築住宅の売主である宅建業者から当該新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること』等の要件に適合する保険契約をいう。

３　宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う。
３✕　資力確保措置を講じる義務があるのは、宅建業者が自ら売主となる売買契約に基づき宅建業者でない買主に新築住宅を引き渡す場合である。従って、買主が宅建業者である場合には、当該売主である宅建業者に資力確保措置を講じる義務はない。

４　宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、金銭のみならず、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって、これに充てることができる。

４〇　住宅販売瑕疵担保保証金は、金銭のみならず、国土交通省令で定めるところにより、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって、これに充てることができる。

35条書面

宅地業者が行う宅地建物取引引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

１　宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

１〇　宅地又は建物の売買・交換・貸借の場合、当該宅地又は建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

２　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が既存の建物であるときは、建物状況調查 (実施後1年を経過していないものに限る)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

２〇 既存建物の売買・交換・貸借の場合、建物状況調査(実施後1年を経過していないものに限る) を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

３　建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第 5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならない。

３✕ 　建物の売買交換の場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨を説明しなければならないが、建物の貸借の場合においては、説明すべき重要事項に該当しない。

４　建物の売買の媒介を行う場合、当該建物が津波防災地域づくりに関する法律第53 条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

４〇　宅地又は建物の売買・交換・貸借の場合、当該宅地又は建物が津波防災地域づくりに関する法律第53条第1項により指定された津波災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

宅建業法　　　報酬額の制限

宅地建物取引業者A及び宅地建物取引業者B(共に消費税課税事業者)が 受領した報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、いくつあるか。

ア　 Aは甲から媒介依頼を、Bは乙から媒介依頼を、 それぞれ受けて、共同して甲が所有する3,000万円の宅地と乙が所有する5,000万円の宅地の交換契約を甲乙間に成立させ、Aは甲から265万6,800円、Bは乙から265万6,800円の報酬を受領した。

ア　違反する

宅建業者が交換に関して受領することができる報酬(限度)額は、当該物件の価額のうちいずれか多い価額を基礎として計算する。本肢の場合、5,000万円で計算することになる。
A:　消費税課税事業者
報酬基本額:5,000万円×3%+6万円=156万円
報酬(限度)額:156万円×1.08=168万4,800円

B:　消費税課税事業者 報酬基本額:5,000万円×3%+6万円=156万円
報酬(限度)額:156万円×1.08=168万4,800円 従って、Aは甲から265万6,800円、Bは乙から265万6,800円の報酬を受領することはできない。

イ　 Aは甲から代理依頼を、Bは乙から媒介依頼を、 それぞれ受けて、共同して甲が所有する宅地を代金3,000万円で売却する契約を甲乙間に成立させ、Aは甲から207万3,600円、Bは乙から103万6,800円の報酬を受領した。

イ　違反する

A:　消費税課税事業者
報酬基本額:3,000万円×3%+6万円=96万円 → 代理依頼の場合:96万円×2=192万円
報酬(限度)額:192万円×1.08 7万3,600円

B:　消費税課税事業者
報酬基本額:3,000万円×3%+6万円=96万円
報酬(限度)額:96万円×1.08=103万6,800円
AB双方が受領できる報酬の合計額:96万円×2×1.08=207万3,600円 AB双方が受領する報酬の合計額は、207万3,600円以内でなければならない。従って、Aは甲から 207万3,600円、Bは乙から103万6,800円の報酬を受領することはできない。

ウ　Aは甲及び乙双方から媒介依頼を受けて、甲が所有する宅地を代金4,000万円で売却する契約を甲乙間に成立させ、Aは甲及び乙からそれぞれ136万800円の報酬を受領した。

ウ　違反しない

A:　消費税課税事業者
報酬基本額:4,000万円×3%+6万円=126万円
甲からの報酬(限度)額:126万円×1.08=136万800円 乙からの報酬(限度)額:126万円×1.08=136万800円 従って、Aは甲及び乙からそれぞれ136万800円の報酬を受領することができる。

手付金の保全措置

宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物についての売買契約を締結した。契約によれば、売買代金の支払は、手付金、中間金 及び残代金の3回とし、建物の引渡しは、Bの残代金支払完了後とされている。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の2に規定する手付金等の保全措置(以下この 問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定 によれば、正しいものはどれか。

１　当該契約が工事完了後に締結されており、Aが手付金として売買代金の額の10パーセントを受領することとした場合でも、Aは、その売買代金の額により、当該手付金 を受領する前に保全措置を講じなければならない場合がある。

１〇　工事完了後の建物の売買契約である場合、宅建業者が受領する手付金等の額が、代金額の10% 以下であり、かつ、1,000万円以下であるときは、宅建業者は、保全措置を講じることなく手付金等を受領することができる。従って、本肢のように手付金の額が代金額の10%であったとして も、その手付金の額自体が1,000万円を超えるときは、保全措置を講じなければならない。

２　当該契約が工事完了前に締結されており、Aが手付金として売買代金の額の20パーセントを受領することとした場合、Aは、売買代金の額の5パーセントを超える部分について、保全措置を講じればよい。
２✕　工事完了前の建物の売買契約である場合、宅建業者が受領する手付金等の額が、代金額の5%を超える又は1,000万円を超えるときは、宅建業者は、保全措置を講じなければならない。本肢の場合、手付金の額が代金額の20%であるため、手付金全額(代金額の20%)について保全措置を講じなければならない。

３　当該契約が工事完了前に締結されており、その後、Bが所有権の登記をしたときであっても、その登記後においてAが受領しようとする中間金の額が売買代金の額の5 パーセントを超えるときは、Aは、当該中間金を受領する前に保全措置を講じなければならない。
３✕　買主が所有権の登記をしたときは、宅建業者は、保全措置を講じることなく手付金等を受領することができる。

４　当該契約が工事完了後に締結されている場合に限り、Aは、保全措置を講じることにより、売買代金の額の30パーセントとなる額の手付金を受領することができる。

４✕　宅建業者は、保全措置講じたとしても、代金額の20%を超える額の手付金を受領することはできない。

宅建業法　　保証協会

宅地建物取引業保証協会（以下この間において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　保証協会は、その社員が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地 建物取引業者に該当する者を除く。)から、当該取引により生じた債権に関して弁済を受けることができる額について認証の申出があった場合において、当該弁済が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
１〇保証協会は、その社員が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)から、当該取引により生じた債権に関して弁済を受けることができる額について認証の申出があった場合において、当該弁済が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。

２　保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事する者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。

２〇保証協会は、一定の課程を定め、宅地建物取引士の職務に関し必要な知識及び能力についての研修その他宅地建物取引業の業務に従事する者に対する宅地建物取引業に関する研修を実施しなければならない。

３　保証協会は、保証協会に加入しようとする者から弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その日から１週間以内に、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金をその加入しようとする者の本店の最寄りの供託所に供託しなければならない。

３✕ 保証協会の弁済業務保証金の供託は、保証協会に加入しようとする者の本店の最寄りの供託所 ではなく、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所にしなければならない。

４　保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金の還付請求をしようとするときは、当該保証協会の認証を受けた後、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に請求しなければならない。

４〇保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)が、その取引により生じた債権に関し、弁済業務保証金の還付請求をしようとするときは、当該保証協会の認証を受けた後、法務大臣及び国土交通大臣の定める供託所に請求しなければならない。

宅建業法　　　登録又は宅地建物取引士

登録又は宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　甲県知事が行った宅地建物取引士資格試験に合格した者が、甲県知事の登録を受けないうちに住所を乙県に移転したときは、その者は、乙県知事の登録を受けることができる。
１✕　試験に合格した者は、当該試験を行った都道府県知事の登録を受けることができる。従って、甲県知事が行った試験に合格した者は、甲県知事の登録を受けることになる。

２　宅地建物取引士は、常時、宅地建物取引士証を携帯して、取引の関係者から請求があったときは、これを提示することを要し、これに違反したときは、10万円以下の過料に処せられることがある。
２✕　取引の関係者から請求があったときに、宅地建物取引士証を提示しなかったとしても、10万円以下の過料に処せられることはない。なお、重要事項の説明時に宅地建物取引士証を提示しなかったときは、10万円以下の過料に処せられる。

３　宅地建物取引士が氏名を変更して、変更の登録の申請をするときは、宅地建物取引士は、常にその申請とあわせて宅地建物取引士証の書換え交付の申請をしなければならない。
３〇　宅地建物取引士は、氏名又は住所を変更したときは、変更の登録の申請とあわせて、宅地建物取引士証の書換え交付の申請をしなければならない。

４　甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士は、甲県内に所在する宅地建物取引業者の事務所においてのみ、専任の宅地建物取引士となることができる。

４✕　本肢のような規定ない。甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士であっても、甲県以外の他の都道府県に所在する宅建業者の事務所において、専任の宅地建物取引士となることができる。

変更の届出

甲県内に本店を、乙県内に支店を設けて、国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Aに、宅地建物取引士Bが勤務している場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、Bは、本店の業務に従事する専任の宅地建物取引士であるものとする。

ア　AがBを解雇した場合、Aは変更の届出をする必要はないが、Bは変更の登録を申請しなければならない。

ア✕　Aが専任の宅地建物取引士Bを解雇した場合、Aは、Bの解雇に伴い、専任の宅地建物取引士の氏名に変更があったとして変更の届出をしなければならない。また、Bは、解雇に伴い、その従事する宅建業者の商号又は名称に変更があったとして、変更の登録を申請しなければならない 。

イ　Bが住所を変更した場合、Aは変更の届出をする必要はないが、Bは変更の登録を申請しなければならない。

イ〇　専任の宅地建物取引士Bの住所に変更が生じた場合、Bは、変更の登録を申請しなければならない。また、専任の宅地建物取引士の住所は、宅地建物取引業者名簿の登載事項ではないため、 Aは、変更の届出をする必要はない。

ウ　BがAより転勤を命じられ、専任でない宅地建物取引士として支店の業務に従事することとなった場合、Aは変更の届出をしなければならないが、Bは変更の登録を申請する必要はない。

ウ✕　専任の宅地建物取引士であるか否かの別、及びその従事する宅建業者の事務所の名称及び所在地は、宅地建物取引士資格登録簿の登載事項ではないため、Bは、変更の登録を申請する必要は ない。また、Aは、事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引士の氏名に変更があったとして、変更の届出をしなければならない。

自ら売主制限

甲県内に本店、乙県内に支店（1ヶ所）を有する宅地建物取引業者A（国土交通大臣免許）が、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地造成工事完了済み)の売買契約（代金5,000万円、手付金1,000万円）を締結しようとし、又は締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　売買契約が支店で締結された場合で、AがBに対して法第37条の規定に基づく書面を交付しなかったときは、乙県知事は、1年以内の期間を定めて、支店だけでなく、本店における業務の停止を命ずることができる。
１〇　契約書面の交付の規定に違反したときは、業務の停止処分の対象となる。本肢の場合、支店の所在地を管轄する乙県知事は1年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。

２　AB間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Bの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。

２✕　当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償額を予定し又は違約金を定めるときは、これら合算し額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはならない。 本肢の場合、（1,000万円代金額の10分の2の額)の手付金を違約手付(違約金)とする旨の特約を定めているため、別途、損害賠償の予定額を定めることはできない。

３　売買契約当日、Bが手付金を一部しか用意できなかった場合で、Bの要求があったとき、Aは、契約の締結を誘引するため残りの手付金の支払いについて分割払いとすることができる。
３✕　宅建業者は、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない。 本肢の場合、買主Bの要求があったとしても、 宅建業者Aは、手付金の支払いについて分割払いを認めることで契約の締結を誘引する行為をしてはならない。

４　Aは受領しようとする手付金の額が1,000万円であるため、法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じることなく、当該手付金を受領することができる。

４✕　工事完了後の物件の売買である場合において、宅建業者が受領する手付金等の額が、代金額の保全措置を講じることなく、手付金等を受領することができる。本肢の場合、手付金の額(1,000 万円)が1,000万円以下であるが、代金額の10%以下でないため、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、当該手付金を受領することができない。

指示処分・業務停止処分等

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　甲県知事は、Aに対して必要な指示をした場合には、甲県の公報等により、その旨を公告しなければならない。

１✕　国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者に対し「業務停止処分をしたとき」又は「免許取消処分をしたとき」は、その旨を公告しなければならない。「指示処分をしたとき」については、公告義務はない。なお、当該公告は、国土交通大臣の処分に係るものにあっては官報により、都道府県知事の処分に係るものにあっては当該都道府県の公報又はウェブサイトへの掲載その他の適切な方法により行うものとする。

２　Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示を受け、その指示 に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。

２✕　宅建業者が指示処分を受け、その指示に従わない場合は、業務停止処分の対象となる。なお、業務停止処分に違反したとき、又は業務停止処分に該当する行為をし情状が特に重いときは、免許権者は、その免許を取り消さなければならない。

３　Aが乙県内で宅地建物取引業を営んでいる場合、乙県知事は、取引の業務について 必要な報告を求めることができるが、Aの事務所に立ち入り、帳簿の検査をすることはできない。

３✕　都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅建業を営む者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所等立ち入り帳簿、 書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる。

４　Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

４〇　宅建業の業務に関し他の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められるときは、指示処分の対象となる。従って、Aの取締役が宅建業の業務に関し建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

宅建業法　重要事項の説明　
１棟の建物に属する区分所有建物の貸借の媒介を行う場合の宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
ア　 当該1棟の建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を説明しなければならない。
ア ✕　区分所有建物の貸借の場合、当該1棟の建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定め(その案を含む。)については、説明すべき重要事項に当たらない。

イ　 建物の区分所有等に関する法律第２条第3３項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容を説明しなければならない。
イ 〇　区分所有建物の貸借の場合、区分所有法第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)があるときは、その内容について説明しなければならない。

ウ　 当該区分所有建物の所有者についての登記名義人は説明しなければならないが、当該区分所有建物に係る登記されている抵当権については説明する必要はない。

ウ ✕ 　区分所有建物の貸借の場合、当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあっては、その名称)について説明しなければならない。

免許

宅地建物取引業者A（甲県知事免許）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　甲県知事は、Aに対して必要な指示をした場合には、甲県の公報等により、その旨を公告しなければならない。

１✕　国土交通大臣又は都道府県知事は、宅建業者に対し「業務停止処分をしたとき」又は「免許取消処分をしたとき」は、その旨を公告しなければならない。「指示処分をしたとき」については、公告義務はない。なお、当該公告は、国土交通大臣の処分に係るものにあっては官報により、都道府県知事の処分に係るものにあっては当該都道府県の公報又はウェブサイトへの掲載その他の適切な方法により行うものとする。

２　Aが宅地建物取引業法の規定に違反したとして甲県知事から指示を受け、その指示 に従わなかった場合、甲県知事は、Aの免許を取り消さなければならない。

２✕　宅建業者が指示処分を受け、その指示に従わない場合は、業務停止処分の対象となる。なお、業務停止処分に違反したとき、又は業務停止処分に該当する行為をし情状が特に重いときは、免許権者は、その免許を取り消さなければならない。

３　Aが乙県内で宅地建物取引業を営んでいる場合、乙県知事は、取引の業務について 必要な報告を求めることができるが、Aの事務所に立ち入り、帳簿の検査をすることはできない。

３✕　都道府県知事は、当該都道府県の区域内で宅建業を営む者に対して、宅建業の適正な運営を確保するため必要があると認めるときは、その業務について必要な報告を求め、又はその職員に事務所等立ち入り帳簿、 書類その他業務に関係のある物件を検査させることができる。

４　Aの取締役が宅地建物取引業の業務に関し、建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

４〇　宅建業の業務に関し他の法令に違反し、宅建業者として不適当であると認められるときは、指示処分の対象となる。従って、Aの取締役が宅建業の業務に関し建築基準法の規定に違反したとして罰金刑に処せられた場合、甲県知事は、Aに対して必要な指示をすることができる。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律

次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

１　新築住宅を引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、基準日から２週間以内に、その宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
１✕　新築住宅を引き渡した宅建業者は基準日(毎年3月31日及び9月30日)ごとに、当該基準日に係る住宅担保保証金の供託及び住宅販売担保責任保険契約の締結の状況について、「基準日から３週間以内」国土交通省令で定めるところにより、当該宅建業者の免許権者に届け出なければならない。

２　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、自ら売主となる新築住宅の買主(宅地建物取引業者であるものを除く。)に対し、当該新築住宅の売買 契約締結後、遅滞なく、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅販売瑕疵担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければならない。
２✕　住宅販売担保保証金の供託をしている宅建業者、自ら売主となる新築住宅の買主(宅建であるものを除く)に対し、新築住宅の「売買契約を締結するまで」にその住宅販売担保保証金の供託をしている供託所の所在地その他住宅担保保証金に関し国土交通省令で定める事項について、これらの事項を記載したを交付して説明しなければならない。

３　宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、本店について1,000 万円、支店1ヵ所について500万円の住宅販売瑕疵担保保証金を当該宅地建物取引業者の主たる事務所の最寄りの供託所に供託しなければならない。

３✕　住宅担保保証金の額は、当該基準日における新築住宅(宅建業者が住宅担保責任保険法人と住宅販売担保責任保険契約し、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付した場合における当該保険契約に係る新築住宅を除く。)の合計戸数を基礎として、新築住宅に住宅品質確保法に規定する隠れたがあった場合に生ずる損害の状況を勘案して政令で定めるところにより算定する額(基準額)以上とされる。本肢の「本店について1,000万 、支店1について500万円」の記述は、宅建業法の営業保証金に関する規定となる。

４　住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅地建物取引業者は、住宅販売瑕疵担保保証金の還付等により、 住宅販売現疵担保保証金が基準額に不足することとなったときは、法務省令,国土交通省令で定める日から2週間以内にその不足額を供託しなければならない。

４〇　住宅担保保証金の供託をしている宅建業者は、住宅販売担保保証金の還付等により、住宅販売担保保証金が基準額に不足することとなったときは、法務省令、国土交通省令で定める(還付あった旨の通知書の送付を受けた日等)から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。

報酬額の計算

次のア～ウの事例について、宅地建物取引業者A、C、Eが受領することのできる報酬の最高限度額を少ない順に並べたものはどれか。

ア 　消費税の課税事業者であるAは、Bから代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金6,000 万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。

ア　 売買の代理の依頼者から受領できる報酬の最高限度額は、媒介の場合の２倍である(報酬告示第３)。したがって、消費税の課税事業者Aの報酬限度額は、(６，０００万円×３%+６万円)×２×１．０８＝４０１万７，６００円となる。

イ　 消費税の課税事業者であるCは、消費税の課税事業者であるDから媒介依頼を受けて、Dが所有する土地付建物を代金1億1,860円(うち、土地代金は7,000万円。消費税等相当額を含む。) で売却する契約を成立させ、Dから報酬を受領した。

イ 　報酬限度額の計算は、本体価格(税抜き価格)を基礎にして行う(報酬告示第2)。したがって、土地代金を除いた建物代金(４，８６０万円)は、消費税等分を含んでいるので、４，８６０万円÷１．０８=４，５００万円、を基礎として報酬計算を行うことになる。したがって、消費税の課税事業者Cの報酬限度額は、{(７，０００万円+４，５００万円)×３%+６万円｝×１．０８=３７９万８００円となる。

ウ 　消費税の課税事業者であるEは、F及びG双方の媒介依頼を受けて、Fが所有する宅地を代金6,300万円でGに売却する契約を成立させ、F及びGから報酬を受領した。

ウ 　EはFとGの双方から媒介の依頼を受けているので、双方から媒介報酬を受領できる(報酬告示２)。したがって、合計額は媒介報酬の２倍となることから、消費税の課税事業者Eの報酬限度額は、 (６，３００万円×３%+６万円)×２×１．０８=４２１万２．０００円となる。 以上を少ない順に並べると、 イ・ア・ウとなり、肢２が正解となる。

なお、本間のA、 C、Eの全員課税事業者であり、 最後に１．０８を掛けることは共通なので、 消費税の上乗せ分を計算しなくても正解できる。そのような観点で解答しても構わない。

宅建業法　自ら売主制限
AはBが所有するAは、Bが所有する建物をBから取得する契約を締結した。その契約には、「Bが代替の建物を６月以内の建物を取得できた場合、本契約はその効力を生じるものとする。」旨の停止条件が付されていた。Bが代替の建物を探している間に、Aは、自ら売主として、Cとの間に当該建物の売買契約を締結した。この場合において、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、次のうちどれか。

宅地建物取引業者は、他人が所有する宅地又は建物について、宅地建物取引業者ではない買主と自ら売主となる売買契約を締結してはならない（宅地建物取引業法３３条の２本文）。

ただし、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。) を締結しているときは、宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結することができる （宅地建物取引業法３３条の2第1号）。ここでいう「その効力の発生が条件に係るもの」とは、いわゆる「停止条件」のことである。したがって、宅地建物取引業者が所有者と契約を締結している場合であっても、その契約に停止条件が付されている場合は、宅地建物取引業者ではない買主と売買契約を締結してはならない。 以上を前提に各肢を検討する。

１　A及びBが宅地建物取引業者で、Cが宅地建物取引業者でない場合

１　 違反する。売主Aが宅地建物取引業者で、買主Cが宅地建物取引業者ではないので、AはBの所有する建物について売買契約を締結してはならない。なお、Bが宅地建物取引業者であるか否かは影響しない。

２　Bが宅地建物取引業者で、A及びCが宅地建物取引業者でない場合

２　 違反しない。売主Aは宅地建物取引業者ではないので、他人物売買の制限は適用されない。

３　Cが宅地建物取引業者で、A及びBが宅地建物取引業者でない場合

３　 違反しない。売主Aは宅地建物取引業者ではないので、他人物売買の制限は適用されない。

４ 　A及びCが宅地建物取引業者で、Bが宅地建物取引業者でない場合

４　 違反しない。買主Cが宅地建物取引業者であるときには、他人物売買の制限は適用されないので、売買契約を締結することができる（宅地建物取引業法78条2項）。

業務上の規制
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　宅地建物取引業者でない者は、宅地建物取引業の免許を受けないで宅地建物取引業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。
１　正しい。　宅地建物取引業の免許を受けていない者は宅地建物取引業を営んではならない（宅地建物取引業法１２条１項)）。これに違反すると、３年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金に処せられ、又はこれを併科されることがある（宅地建物取引業法７９条２号）。宅地建物取引業者が法人である場合は、法人である宅地建物取引業者に１億円以下の罰金の刑が科されることがある（宅地建物取引業法８４条１号）。また、宅地建物取引業の免許を受けていない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をしてはならない（宅地建物取引業法１２条２項）。これに違反すると、１００万円以下の罰金に処せられることがある（宅地建物取引業法８２条２号）。

２　宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
２　正しい。　宅地建物取引業者は、その相手方に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供してはならない（宅地建物取引業法４７条の２第３項、同施行規則１６条の１２第１号イ）。そして、この規制には過失による免責規定はない。

３　宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人である宅地建物取引業者の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、また当該法人である宅地建物取引業者に対しても罰金刑が科されることがある。
３　正しい。　宅地建物取引業者は、その相手方に対して契約に係る重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げてはならない（宅地建物取引業法４７条１号）。これに違反した者は、２年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金に処し、又は両者を併科されることがある（宅地建物取引業法７９条の２）。さらに、法人の代表者等が違反行為をしたときは、法人に対しても所定の罰金刑が科されることがある（宅地建物取引業法８４条１号）。

４　建物の売買契約の契約日当日、宅地建物取引業者である買主が手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金を宅地建物取引業者である売主が貸し付ける旨を申し出て、契約の締結を誘引しても、宅地建物取引業法に違反しない。

４　誤り。　宅地建物取引業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない（宅地建物取引業法４７条３号）。したがって、Aは、手付金を貸し付けて、契約の締結を誘引してはならない。これは買主が宅地建物取引業者であるか否かは影響しない。

その他の分野

独立行政法人住宅金融支援機構

　独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。) に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

１ 機構は、証券化支援事業(買取型)における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。
１　誤り。

　高齢者向け返済特例制度は、機構が融資を行うにあたって設けられている制度であり、民間金融機関の住宅ローンについて設けられている制度ではない(独立行政法人住宅金融文援機構業務方法書24条4項、機構ホームページ「高齢者向け返済特例制度について」)。

２ 機構は、主務大臣から、経済事情の急激な変動による金融上の緊急支援を行うため、業務に関し必要な措置をとることを求められたときは、いかなる理由があっても、その求めを拒むことはできない。
２　誤り。

主務大臣は、災害の発生、経済事情の急激な変動その他の事情が生じた場合において、国民の居住の安定確保を図るために金融上の支援を緊急に行う必要があると認めるときは、機構に対し、業務に関し必要な措置をとることを求めることができる。機構は、主務大臣から、かかる求めがあったときは、正当な理由がない限り、その求めに応じなければならない(独立行政法人住宅金融支援機構法15条)。

３ 機構は、民間金融機関により貸付けを受けた住宅ローン債務者の債務不履行により元利金を回収することができなかったことで生じる損害をてん補する住宅融資保険を引き受けている。
３　正しい。

機構は、民間金融機関の行う住宅ローン貸出に伴う損害を填補する住宅融資保険業務を行っている(独立行政法人住宅金融支援機構法13条1項3号)。

４　機構は、住宅確保用配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の規定による登録住宅の建設に必要な資金の貸付けを行っている。

４　誤り。

機構は、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律19条の規定による登録住宅の「改良」(登録住宅とすることを主たる目的とする人の居住の用その他その本来の用途に供したことのある建築物の改良を含む。)に必要な資金を貸し付けることができる (独立行政法人住宅金融支援機構法13条2項2号)。しかし、登録住宅の建設に必要な資金の貸付けは行うことができない。

不動産鑑定評価基準

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

①　不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価を行うにあたっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか1つを適用することが原則である。

① 誤り。

鑑定評価の手法の適用にあたっては、 鑑定評価の手法を当該案件に即して適切に適用すべきである。この場合、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した 「複数」の鑑定評価の手法を適用すべきである(不動産鑑定評価基準総論 8章7節)。

攻略Point

鑑定評価の手法の適用

→「複数」の方式を適用する(「いずれか」を適用するのではない)

②　価格形成要因とは、不動産の効用及び相対的希少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいい、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

② 正しい。

不動産の価格を形成する要因(価格形成要因という)とは不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。そして、価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる(同基準　総論3章本文)。

攻略Point

「一般的要因」は、さらに下記の「4つ」に分けられる 1.自然的要因、2.社会的要因、3.経済的要因、4.行政的要因

③ 　特定価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

③ 誤り。

特定価格とは、「市場性を有する」不動産について、法令等による社会的要請を背景とする「評価目的」の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう(同基準 総論5章3節I-3)。

攻略Point

「市場性を有しない」不動産の価格は、「特殊価格」だけである

→ 「市場性を有する」とは、売買できるものをいう

④ 　鑑定評価の各手法の適用にあたり必要とされる取引事例等は、 投機的取引であると認められる事例を含め、多くの事例を採用すべきである。

④ 誤り。

鑑定評価の各手法の適用にあたって必要とされる事例(取引事例等)は、投機的取引であると認められる事例等適正さを欠くものであってはならないとされている(同基準 総論7章1節I-2)

攻略Point

取引事例等は、取引事情が正常なものだけでなく、 正常なものに「補正」できるものでもよい

基本ルール

特定価格

市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格

特殊価格

市場性を有しない不動産の経済価値を適正に表示する価値

独立行政法人住宅金融支援機構

独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１ 　機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。

１　〇機構は、あらかじめ貸付けを受けた者と一定の契約を締結し、その者が死亡した場合に支払われる生命保険金を当該貸付に係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務として行っている。

2　  機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。

２　〇機構は、民間金融機関が貸し付けた住宅ローンについて、住宅融資保険を引き受けることにより、民間金融機関による住宅資金の供給を支援している。

3　  機構は、災害予防代替建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを行うほか、災害予防移転建築物の移転に必要な資金の貸付けも行う。

３　〇 機構は、災害予防代替建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを行うほか、災害予防移転建築物の移転に必要な資金の貸付けも行う。

4　   機構は、合理的土地利用建築物の建設に必要な資金の貸付けを行うことはできるが、当該合理的土地利用建築物の建設に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けを行うことはできない。

４　×　機構は、合理的土地利用建築物の建設に必要な資金の貸付けを行うとともに、当該合理的土地利用建築物の建設に付随する土地又は借地権の取得に必要な資金の貸付けを行うことができる。

統計

宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。 (本問は平成３１年４月１日現在の数値であり、令和2２年度試験については、最新の数値をホームページでご確認ください。)

① 　平成３１年３月に公表された地価公示(国土交通省)によれば、平成３０ 年１月以降の１年間の地価変動率は、全国平均でみると商業地及び住宅地はともに２年連続上昇した。

①　誤り。　平成30年1月以降の1年間の地価変動率は、全国平均でみると 「住宅地」は2年連続上昇した。しかし、商業地は4年連続上昇となった(平成31年地価公示・国土交通省)。

攻略Point 1

「地価公示」については、住宅地・商業地別について、下記の内容を覚える

1.  　地価公示による地価の「上昇・下落」
2.   上昇・下落幅の「拡大・縮小」

② 　平成３１年１月に公表された建築着工統計(国土交通省)によれば、平成３０年の新設住宅着工戸数は約９４万２,０００戸で、２年連続の増加となった。

②　誤り。　平成30年の新設住宅着工戸数は942,370円であり、2年連続 「減少」となった(対前年比2.3%減)(建築着工統計・国土交通省)。

攻略 Point

「新設住宅着工戸数」については、下記の内容を覚える

1.新設の住宅着工数についての「戸数」

2.着工戸数が対前年比で「増加したのか？」それとも「減少したのか？」

③ 　法人企業統計(財務省)によれば、平成３０年度の不動産業の売上高と経常利益はともに増収増益となった。

③　正しい。　平成29年度の不動産業の「売上高」は前年度比1.0%の「増収」となった。また、「経常利益」は、前年度比13.8%の「増益」となった(法人企業統計・財務省)。

攻略Point

「法人企業統計」では、不動産業の「売上高」と「経常利益」について 「数値」と「傾向」のほか、不動産業の占める「割合」を覚える

④　令和元年版土地白書によれば、平成２９年の売買による土地所有権移転登記の件数は全国で約１３２万件となり、前年より６.７%増となった。

④　誤り。　平成30年の売買による「土地所有権移転登記の件数」は全国で約131万件(前年比0.7%減)となっており、4年ぶりの減少となった。

攻略Point

「土地白書」については、下記の内容を押さえる

→ 「土地の所有権移転登記数」「宅地の供給量」「全国の土地取引面積」

基本ルール

(出題される主な統計の内訳)

不当景品類及び不当表示防止法
　宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

１　 取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。
１✕「デパート、スーパーマーケット、商店等の商業施設」は、現に利用できるものを物件までの道路距離を明示して表示すること。但し、工事中である等その施設が将来確実に利用できると認められるものにあっては、「その整備予定時期を明示して表示することができる」とされている。

２　 総面積１０ヘクタールの一団の団地の販売広告を行う場合、当該団地内に建設されるプール、テニスコートその他の娯楽・運動施設について表示するときは、それらの施設の内容及び運営主体を明示すれば、その利用条件については明示する必要はない。

２✕ 団地内に建設されるプール、テニスコートその他の娯楽運動施設について表示するときは、それらの施設の内容、運営主体、利用条件及び整備予定時期を明示しなければならない。

３　 建売住宅の販売広告を行う場合、当該建物の建築材料について、 これを強調して表示することができるが、この場合には、その材料が使用されている部位を明示しなければならない。
３〇建物の建築材料について、これを強調して表示するときは、その材料が使用されている部位を明示しなければならない。

４　土地上に廃屋が存在する自己所有の土地を販売する場合、売買契約が成立した後に売主である宅地建物取引業者自らが費用を負担して撤去する予定のときは、広告においては、廃屋が存在している旨を表示しなくてもよい。

４✕土地取引において、当該土地上に古家、廃屋等が存在するときは、その旨を表示しなければならない。

土地

次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　     崖錐堆積物は、一般的に透水性が低く、基盤との境付近が水の通り道となって、そこをすべり面とした地すべりが生じやすい。
１ ✕　崖錘堆積物とは、崖錘の構成物をいう。崖堆積物は一般に透水性が高く、本肢のような地すベりが生じやすい。

２　   自然斜面は、地層分布、土質等が複雑かつ不均一で地盤の強さが場所により異なることが多いので、特にのり高の大きい切土を行う際は、のり面の安定性の検討をする必要がある。

２〇　斜面には自然斜面のほか、切土や盛土によって人工的に造られる斜面(のり面)がある。自然斜面は、一般に複雑な地層構成をなしていることが多いため、特にのり高の大きい切土を行う場合には、のり面の安定性の検討をする必要がある。

３　    宅地の安定に排水処理は重要であり、擁壁の水抜き穴、盛土のり面の小段の排水溝等による排水処理の行われていない宅地は、不適当であることが多い。

３〇　宅地の安定に排水処理は重要であり、適切な排水処理の行われていない宅地は、 不適当であることが多い。

４　    がけ崩れは、梅雨の時期や台風時の豪雨によって発生することが多く、 がけに近接する住宅では日頃から降雨に対する注意が必要である。

４〇　がけ崩れは、梅雨の時期や台風時の豪雨によって発生することが多く、 がけに近接する住宅では日頃から降雨に対する注意が必要である。

建物

木造建築物に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　  　圧縮力を負担する筋かいは、厚さ１.５センチメートル以上で幅９センチメートル以上の木材又は径９ミリメートル以上の鉄筋を使用したものとしなければならない。

１✕　圧縮力を負担する筋かいは、厚さ３cm以上で幅９cm以上の木材を使用したものとしなければならない。なお、引張り力を負担する筋かいは、厚さ１.５cm以上で幅９cm以上の木材又は径９mm以上の鉄筋を使用したものとしなければならない。

２　    筋かいは、その端部を、柱とはりその他の横架材との仕口に接近して、ボルト、かすがい、くぎその他の金物で緊結しなければならない。

２〇筋かいは、その端部を、柱とはりその他の横架材との仕口（２つの部材を直角など角度をもたせて接合するときの加工方法、その接合部分）に接近して、 ボルト、 かすがい、くぎその他の金物で緊結しなければならない。

３　     構造耐力上主要な部分である柱で最下階の部分に使用するものの下部には、原則として土台を設けなければならない。
３〇構造耐力上主要な部分である柱で最下階の部分に使用するものの下部には、原則として土台を設けなければならない。

４　     階数が２以上の建築物におけるすみ柱は、原則として通し柱としなければならない。

４ 〇階数が2以上の建築物におけるすみ柱又はこれに準ずる柱は、原則として通し柱としなければならない。但し、接合部を通し柱と同等以上の耐力を有するように補強した場合においては、例外として通し柱としなくてもよいとされる。

独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　      機構は、災害予防関連工事に必要な資金又は地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。
１ 〇機構は、災害予防関連工事に必要な資金又は地震に対する安全性の向上を主たる目的とする住宅の改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

２　    機構は、貸付けを受けた者が景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合には、元利金の支払の免除をすることができる。
２ ✕機構は、貸付けを受けた者に対し、景況の悪化や消費者物価の上昇により元利金の支払が困難になった場合において、元利金の支払を免除することができるという規定はない。

３　     機構は、マンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。
３ 〇機構は、マンションの共用部分の改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

４　     機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設又は改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

４ 〇機構は、子どもを育成する家庭又は高齢者の家庭に適した良好な居住性能及び居住環境を有する賃貸住宅の建設又は改良に必要な資金の貸付けを行うことができる。

不当景品類及び 不当表示防止法　

宅地建物取引業者が行う広告等に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約及び不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約を含む）の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　中古住宅の販売広告を行う場合で、当該住宅から最寄りの鉄道駅までの自転車による所要時間を表示するときは、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示しなければならない。

１　〇　中古住宅の販売広告を行う場合で、当該住宅から最寄りの鉄道駅までの自転車による所要時間を表示するときは、道路距離を明示して、走行に通常要する時間を表示しなければならない。

２　不動産の購入者に対して、懸賞により提供する景品類の価額は、取引価額の２０倍又は１０万円のいずれか低い価額の範囲内とされている。

２　〇　なおこの場合において提供できる景品類の総額は、当該懸賞に係る取引予定総額の100分の 2以内とされる。

３　土地の販売広告を行う場合、登記簿に記録されている地目は畑であるが、現況の地目が宅地であるときは、現況の地目である「宅地」を表示すれば、登記簿上の地目である「畑」の表示は省略することができる。

３　✕　地目は、登記簿に記録されているものを表示しなければならない。この場合において、現況の地目と異なるときは、現況の地目を併記することとされている。

４　広告においてLDK（リビング・ダイニング・キッチン）という用語は、「居間と台所と食堂の機能が１室に併存する部屋をいい、住宅の居室（寝室）数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するもの」という意味で使用しなければならない。

４　〇　広告においてLDK（リビング・ダイニング・キッチン）という用語は、「居間と台所と食堂の機能が１室に併存する部屋をいい、住宅の居室（寝室）数に応じ、その用途に従って使用するために必要な広さ、形状及び機能を有するもの」という意味で使用しなければならない。

土地

次の記述のうち、正しいものはどれか。

１　    低地は、大部分が水田として利用され、地震災害に対して安全である。
１✕　低地は、大部分が水田として利用されている。但し、軟弱な地盤が多く、地震災害に対して弱い。

２　    自然堤防は、河川からの砂や小礫の供給が少ない場所に形成され、細かい粘性土や泥炭などが堆積した地盤である。

２✕　自然堤防は、洪水流によって運ばれてきた砂・礫（れき）などが河岸に堆積して形成された地形をいう。 従って、「砂や小礫（しょうれき）の供給が少ない場所」に形成されるものではなく、 また「細かい粘性土（ねんせいど）や泥炭（でいたん）などが堆積した地盤」でもない。

３　    谷底平野は、周辺が山に囲まれ、小川や水路が多く、ローム、砂礫等が堆積した良質な地盤であり、宅地に適している。
３✕　谷底平野は、河川の堆積作用によって形成される谷間の低平地で、粘土等からなる部分の地盤は軟弱であり、宅地には適していない地形といえる。

４　     山地は、傾斜が急で、表土の下に岩盤又はその風化土が現れる地盤である。

４〇　なお、風化土とは、地表の岩石が空気水等の作用によって、次第にくずされて土になったものをいう。

建物

　建築物材料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　      鉄は、炭素含有量が多いほど、引張強さ及び硬さが増大し、伸びが減少するため 、 鉄骨造には、一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。
１〇　 炭素の含有量は、鉄類の性質に大きな影響を与える。炭素の含有量が多くなると、引張強さ・硬さが増大し、伸びが減少する。鉄骨造には、一般に鋼（はがね）が用いられる。

２　     木材の辺材は、心材より腐朽しやすい。
２〇 　辺材(心材の外周部分)は、心材(樹心を中心とした濃い色の部分)に比べて腐朽しやすい。

３　     常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は、ほぼ等しい。

３〇　常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は、ほぼ等しい。

４　     木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は、繊維方向に比べて繊維に直角方向のほうが大きい。

４✕　 木材の圧縮強度は、「繊維に直角方向」に比べて「繊維方向」のほうが大きい。

建物

　建築物材料に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　　鉄は、炭素含有量が多いほど、引張強さ及び硬さが増大し、伸びが減少するため 、 鉄骨造には、一般に炭素含有量が少ない鋼が用いられる。

１〇炭素の含有量は、鉄類の性質に大きな影響を与える。炭素の含有量が多くなると、引張強さ・硬さが増大し、伸びが減少する。鉄骨造には、一般に鋼（はがね）が用いられる。

２　　木材の辺材は、心材より腐朽しやすい。
２〇辺材(心材の外周部分)は、心材(樹心を中心とした濃い色の部分)に比べて腐朽しやすい。

３　　常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は、ほぼ等しい。

３〇常温常圧において、鉄筋と普通コンクリートを比較すると、温度上昇に伴う体積の膨張の程度（熱膨張率）は、ほぼ等しい。　

４　　木材に一定の力をかけたときの圧縮に対する強度は、繊維方向に比べて繊維に直角方向のほうが大きい。

４✕木材の圧縮強度は、「繊維に直角方向」に比べて「繊維方向」のほうが大きい。