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こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

令和2年12月試験宅建 1問1答

不法行為

【問 1】 不法行為(令和2年4月1日以降に行われたもの)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

3 責任能力がない認知症患者が路線内に立ち入り、列車に衝突して旅客鉄道事業者に損害を与えた場合、当該責任無能力者と同居する配偶者は、法定の監督義務者として損害賠償責任を負う。

3 誤り。正解。精神障害者と同居する配偶者であるからといって、民法714条(責任無能力 者の監督義務者等の責任を定めた規定)の法定の監督義務者に当たるとはいえないとするのが判例である(最判平 28.3.1)。

代理

【問 2】 AがBに対して、A所有の甲土地を売却する代理権を令和2年7月1日に授与した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 Bが自己又は第三者の利益を図る目的で、Aの代理人として甲土地をDに売却した場合、Dがその目的を知り、又は知ることができたときは、Bの代理行為は無権代理とみなされる。

 

1 正しい。正解。代理人が代理権の範囲内の行為をしたが、本人のためにする意図ではなく、 自己または第三者の利益を図る目的であった場合でも、代理権の範囲内の行為である以上、 有効な代理行為となるのが原則である。しかし、代理人の目的を相手方が知り、または知ることができたときは、無権代理行為とみなされる(民法107条)。

 

 

 

親族

【問 3】 親族に対する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

4 夫婦間で婚姻の届出前に別段の契約をしなかった場合、夫婦のいずれかに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定される。

4 正しい。正解。共同生活をしている夫婦が婚姻中に形成した財産は、夫婦が協力して形成 されるものであるという考え方に基づき、夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、夫婦の共有に属するものであると推定される(同法762条2項)。

 

債務不履行

【問 4】 債務不履行に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、債務は令和2年4月1日以降に生じたものとする。

2 債務の目的が特定物の引渡しである場合、債務者が目的物の引渡しを受けることを理由なく拒否したため、その後の履行の費用が増加したときは、その増加額について、債権者と債務者はそれぞれ半額ずつ負担しなければならない。

 

2 誤り。正解。債権者が債務の履行を受けることを拒み、または受けることができないことによって、その履行の費用が増加したときは、費用増加の原因は債権者側にあるのだから、その増加額は全部債権者が負担する(同法413条2項)。

時効

【問 5】 時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、時効の対象となる債権の発生原因は、令和2年4月1日以降に生じたものとする。

2 裁判上の請求をした場合、裁判が終了するまでの間は時効が完成しないが、当該請求を途中で取り下げて権利が確定することなく当該請求が終了した場合には、その終了した時から新たに時効の進行が始まる。

2 誤り。 正解。裁判上の請求をした場合、裁判が終了するまでの間は時効が完成しないとする点は正しい(同法147条1項1号)。しかし、請求の取下げなど、確定判決または確定判 決と同一の効力を有するものによって権利が確定することなく裁判が終了した場合には、の終了した時に時効が更新されるのではなく、終了の時から6カ月を経過するまで時効の完成が猶予される(同条同項かっこ書)ので、後半の記述は誤りである。

 

転貸借

【問 6】 AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に貸借し、BはAの承認を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。

 

1 誤り。正解。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意解除したとしても、そのことを転借人には対抗できないのが原則である(民法 613条 3項本文)。これを認めると、賃貸人と賃借人がその気になれば、いつでも転借人を追い出せることになってしまうからである。しかし、解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、合意解除のかたちを取っていたとしても、実質的には債務不履行を理由とする正当な解除なので、これを転借人に対抗することが認められている(同条同項ただし書)。

 

売買契約

【問 7】 Aを売主、Bを買主として、令和2年7月1日に甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 AがBに甲土地の引渡しをすることができなかった場合、その不履行がAの責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、BはAに対して、損害賠償の請求をすることができる。

2 正しい。正解。債務の履行が不能である場合、債権者は、その不履行が契約その他の債務の発生原因および取引上の社会通念に関して債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときを除き、損害賠償請求ができる(同法415条1項)。

 

 

相続

【問 8】 1億2000万円の財産を有するAが死亡した場合の法定相続分について次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものの組み合わせはどれか。

イ Aの長男の子B及びC、Aの次男の子Dのみが相続人になる場合の法定相続分は、B及びCがそれぞれ3,000万円、Dが6,000万円である。

ウ Aの父方の祖父母E及びF、Aの母方の祖母Gのみが相続人になる場合の法定相続分は、それぞれ4,000万円である。

 

 

イ 正しい。本記述は上記アと同じ事例であるから、肢アの解説で述べたとおり、BおよびCはそれぞれ3,000万円、Dは6,000万円を相続する。

ウ正しい。被相続人の直系尊属が相続する場合、直系尊属が数人あるときは、各自の相続分は均等となる(同法 900条4号)。したがって、E、F、Gは頭割りで遺産の3分の1であ る 4,000万円ずつ相続することになる。

 

地役権

【問 9】 地役権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 地役権は、継続的に行使されるもの、又は外形上認識することができるものに限り、時効取得することができる。

1 誤り。正解。地役権は、継続的に行使され、「かつ」、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる(民法283条)。継続的な行使と外形上の認識の 両方の要件を満たす必要があるのである。「または」という場合は、どちらか一方の要件を
満たせばよいことになってしまう。

 

共有

【問 10】 不動産の共有に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。

4 誤り。正解。共有者の1人が、その持分を放棄したり、死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する(同法255条)。

借地借家法・借地

【問 11】 次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

4 借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。

4 正しい。正解。一筆の土地の上に借地権者の有する数棟の建物がある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力は土地全部に及ぶとされている(大判大3.4. 4)。借地上の建物が1つしかない場合、その建物について登記があれば土地全体に借地権 の対抗力が及ぶわけだが、その土地にさらにもう1つ建物を築造したとたん、その新たな建物について登記がないと借地権の対抗力が失われるとする結論は不当である。そう考えると、 登記されていない建物が一部あっても、 一棟の登記があれば土地全体に対抗力を認めるべきだということになる。

借地借家法・借家

【問 12】 賃貸人Aと賃貸人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

3 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

3 誤り。正解。期間満了により契約が終了し、契約の更新がない借家契約を有効に締結するためには、建物の賃貸人が、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条1項・2項)。単にあらかじめ説明すればよいのではない。

 

区分所有法

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

3 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

3 誤り。正解。区分所有者の特定承継人(売買等によって区分所有者から区分所有権を取得した者)にも、規約および集会の決議の効力が及ぶ(同法 46条1項)。

 

 

不動産登記法

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地については、分筆の登記をすることができない。

2 誤り。正解。土地の分筆の登記をする場合には、原則として、分筆された分筆後の土地について、所有権およびそれ以外の権利に関する登記が転写され、その分筆後の土地もこれらの権利の目的となる(不動産登記規則 101 条、102条)。これは、所有権の登記以外の権利(抵当権など)に関する登記がある土地であっても、分作の登記ができることを前提にした規定である。

都市計画法

【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 市街化調整区域においては、都市計画に、市街地開発事業を定めることができないこととされている。

2 正しい。正解。市街地開発事業は、市街化区域または区域区分のない都市計画区域内にお いて、一体的に開発し、または整備する必要がある土地の区域について定めることとされて おり(同法13条1項12号)、市街化調整区域においては、都市計画に、市街地開発事業を定めることができないとされている。

 

都市計画法・開発許可

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

2 市街化区域において、社会教育法に規定する公民館の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

 

2 正しい。正解。市街化区域において、社会教育法に規定する公民館の建築の用に供する日 的で開発行為を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受ける必要がない(同法29条1項3号)。

建築基準法

【問 17】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について、敷地の属する面積が大きい方の地域内の建築物に関する規定を適用する。

1 誤り。正解。建築物が防火地域と準防火地域等、規制の異なる区域にわたるときは、その全部について規制の厳しいほうの防火地域内の建築物に関する規定を適用する(建築基準法65条2項)。

 

建築基準法

【問 18】 次の記述のうち、建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 田園居住地域内の建築物に対しては、法第56条第1項第3号の規定(北側斜線制限)は適用されない。

4誤り。正解。田園住居地域内の建築物に対しては、北側斜線制限は、適用される(同法56
条1項3号)。

 

宅地造成規制法

【問 19】 宅地造成規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地になろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事につき規制を行う必要があるものについて、国土交通大臣が指定することができる。

1 誤り。正解。宅地造成工事規制区域は、都道府県知事(指定都市等の区域内の土地については、指定都市等の長)が、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地または市街地となろうとする土地の区域で、宅地造成工事につき規制の必要があるものを、関係市町村長の意見を聴いて、指定することができる(宅地造成等規制法3条1項)。

 

土地区画整理法

【問 20】 土地区画整理法に関する次の記述について、正しいものはどれか。

3 換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。

【換地照応の原則】

原則
 換地計画を定める場合には原則として換地と従前の宅地との位置・地積・土質・水利・利用状況・環境などが照応するように定めなければならない。

3 正しい。正解。換地計画において換地を定める場合は、換地および従前の宅地の位置、地 積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない(同法89条1列)。

 

農地法

【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

3 耕作を目的として農業者が競売により農地を取得する場合であっても、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

3 正しい。正解。耕作を目的として農業者が競売により農地を取得することは、所有権を移転する場合に該当し、農地法3条1項の許可を受けなければならない(同法3条1項)。

 

国土利用計画法

【問 22】 国土利用計画法23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

4 個人Bが所有する都市計画区域外の11、000㎡の土地について、個人CがBとの間で対価を支払って地上権設定契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要がある。

4 正しい。正解。都市計画区域外の規模 10,000 m未満の土地について土地売買等の契約をした場合には、届出を要しない(同法23条2項1号ハ)が、Bが所有する都市計画区域外の 11,000 ㎡の土地をCがBとの間で対価を支払って地上権設定契約を締結した場合(同法14条1項)は、Cは事後届出を行う必要がある。

【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、やむを得ない事情がある場合を除き、その住宅用家屋の取得後1年以内に所有権の移転登記を受けなければならない。

1 正しい。正解。住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の軽減税率の特例は、政 令で定めるやむを得ない事情がある場合を除き、取得後1年以内に登記を受けるものに限り適用される(租税特別措置法73条)ものである。 2 誤り。この軽減税率の特例は、売買または競落による取得に限り適用され(同法73条、施行令42条3項)、相続による取得には適用されない。

固定資産税

【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

3 正しい。正解。固定資産税の納期は、特別の事情のない限り、4月、7月、12月および2 月中において、市町村の条例で定めるとされている(同法362条1項)。

3 固定資産税の納期は、4月、7月、12月及び2月中において、当該市町村の条例で定めることとされているが、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を別に定めることができる。

 

【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。

1 正しい。正解。土地鑑定委員会は、その土地に建物その他の定着物または地上権その他土 地の使用・収益を制限する権利が存する場合であっても、標準地として選定することができる(地価公示法3条、施行規則3条、同法2条2項参照)。

 

業務に関する規制

【問 26】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 宅地建物取引士は、自ら役員を務める宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いことにより免許を取り消された場合、宅地建物取引士の登録を削除されることとなる。

 

2 正しい。正解。宅地建物取引士は、自ら役員を務める宅建業者が宅地建物取引業に関し不
正な行為をし、情状が特に重いことにより免許を取り消された場合、宅地建物取引士の登録 が消除されることとなる(同法18条1項3号、21条2号、 22号2号)。

 

 

 

広告に関する規制

【問 27】 宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

3 宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。

3 正しい。正解。造成工事の完成前の宅地(未完成物件)については、許可等の処分後であれ ば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる(同法33条)。

 

媒介契約・個数問題

【問 28】 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。

 

ウ AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。


ウ 正しい。一般媒介契約の明示型を締結した宅建業者は、明示義務に違反した場合の措置を 媒介契約書面に記載しなければならない(同法34条の2第1項8号、施行規則 15条の9第3号)。

 

 

業務に関する規制

【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

3 宅地建物取引士(甲県知事登録)が、乙県に所在する建物の売買に関する取引において宅地建物取引士として行う業務に関し不正な行為をし、乙県知事により事務禁止処分を受けたときは、宅地建物取引士証を甲県知事に提出しなければならない。

 

3 正しい。正解。宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事(本肢では甲県知事)に提出しなければならない(同法22条の2第7項)。

 

 

保証協会

【問 30】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 保証協会の社員又は社員であった者が、当該保証協会から、弁済業務保証金の還付額に相当する還付充当金を当該保証協会に納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

2 正しい。正解。保証協会の社員または社員であった者が、保証協会から還付額に相当する還付充当金を納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、 通知された額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない(同法64条の10第2項)。

 

 

 

 

免許

【問 31】 宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業の規定によれば、正しいものはどれか。

3 免許権者は、免許に条件を付することができ、免許の更新に当たっても条件を付することができる。


3 正しい。正解。免許権者は、免許に条件を付し、およびこれを変更することができる(同法3条の2第1項)。免許の更新に当たっても同様である。

 

重要事項説明書・35条書面・個数問題

【問 32】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

4 四つ

 

ア 宅地の売買の媒介を行う場合う、当該宅地が急傾斜地の崩壊による防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

イ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

ウ 宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。

エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

 

ア 正しい。急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律7条1項に基づく制限の概要は、 重要事項として説明しなければならない(宅地建物取引業法35条1項2号、施行令3条1項23号)。

イ 正しい。建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律7条1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を重要事項として説明しなければならない(同法35条1項14号、施行規則 16条の4の3第2号)。

ウ 正しい。宅地の貸借の媒介契約については、文化財保護法 46 条1項および5項の規定に基づく制限の概要を重要事項として説明する必要はない(同法35条1項2号、施行令3条2項)。

エ 正しい。宅地が津波防災地域づくりに関する法律 21条1項により指定された津波防護施 設区域内にあるときは、同法23条1項に基づく制限の概要を説明しなければならない(同法35条1項2号、施行令3条1項20号の2)。

以上により、正しいものはア、 イ、ウ、 エのすべてであり、正解は4。

 

営業保証金

【問 33】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

4 免許権者は、宅地建物取引業者が宅地建物取引業の免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から1月以内に届出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。

 

4 正しい。正解。宅建業者が、その免許を受けた日から3カ月以内に営業保証金を供託した 旨の届出をしないときは、免許権者は、その届出をすべき旨の催告をしなければならず(同 法25条6項)、催告が到達した日から1カ月以内に営業保証金を供託した旨の届出がないときは、免許を取り消すことができる(同条7項)。

 

 

報酬

【問 34】 宅地建物取引業者(消費税課税事業者)が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。

 

4 誤り。正解。宅建業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を受領することができないため、その広告費を報酬額に合算することができない(同告示第90)。したが って、代理または媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができない。

 

 

契約書面・37条書面・個数問題

【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

3 三つ

イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。

ア 正しい。37条書面の記名押印は、宅地建物取引士によるものでなければならないが(宅地 建物取引業法37条3項)、37条書面の交付義務は、宅建業者に課せられ、宅建業者Aの従業者でも交付することができる(同条1項)。

イ 誤り。建物の賃貸借契約において、引渡しの時期は37 条書面の必要的記載事項となるが(同法37条2項1号)、賃借権設定登記の申請の時期は、37 条書面の記載事項ではない。なお、37条の規定は、宅建業者間取引でも適用されること(同法78条2項)、および宅地また は建物の売買契約においては「移転登記の申請の時期」は必要的記載事項であること(同法37条1項5号)に注意。

ウ 正しい。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めは、37条書面の記載事項であって、35条の説明事項ではない。したがって、重要事項説明書にその旨を記載していたとしても、その内容を37条書面に記載しなければならない(同法37条1項10号)。

エ 正しい。37条書面の交付義務は、宅建業者間取引でも適用されるから(同法78条2項)、 契約の当事者が宅建業者であっても、宅地建物取引士をして 37 条書面に記名押印させなければならない(同法37条3項)。以上により、正しいものはア、ウ、 エの三つであり、正解は3。

<貸借では不要な5項目>

・既存住宅の建物調査状況調査の確認
(建物が既存建物であるときは、建物の構造上主要な部分及び雨水が侵入する部分について、当事者双方が確認した事項)

・移転登記の申請時期

・ローンのあっせんの事項
(あっせん内容とは、融資額金利返済方法などです。)
・瑕疵担保責任の内容
(瑕疵担保責任の内容についての定めがあればその内容)
・租税その他の公課の定め
(固定資産税負担割合などの事項)

 

 

 

守秘義務

【問 36】 宅地建物取引業者の守秘義務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

3 宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。

3 正しい。正解。秘密保持義務を負わない「正当な理由」には、裁判の証人として証言する場合のように、法律上陳述義務があるときを含む(同法45条)。

契約書面・37条書面

【問 37】 宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項がない場合、確認した事項がない旨を37条書面に記載しなければならない。

 

 

1 正しい。正解。既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認
した事項は、37条書面の必要的記載事項であるから、確認した事項がない場合は、確認した 事項がない旨を37条書面に記載しなければならない(宅地建物取引業法37条1項2号の2).

37条まとめ表


記載事項
売買・交換貸借絶対的記載事項=〇

定めがなければ省略可能=×

35条書面に記載がある

 

 

既存住宅の建物状況調査の双方確認××

 

宅建士・個数問題

 

【問 38】 宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1 一つ

イ 未成年者も、法定代理人の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所に置かれる専任の宅地建物取引士となることができる。

ア 誤り。専任の宅地建物取引士の法定数が不足したときは、宅建業者は「2週間以内」に捕 充措置をとらなければならず(宅地建物取引業法31条の3第3項)、その設置の日から「30 日以内」にその旨の変更届を提出しなければならない(同法9条、8条2項6号。本肢の記述は、「2週間」と「30日以内」が逆である。

イ 誤り。宅建業者の事務所に置かれる専任の宅地建物取引士は、成年者(年齢20歳未満でも婚姻した者を含む)でなければならず、未成年者は法定代理人の同意があっても専任の宅地建物取引士になることはできない(同法 31条の3第1項)。

ウ 正しい。相手方が宅建業者である場合には、重要事項説明書の交付のみで足り、重要事項の説明をする必要はない(同法35条6項)。したがって、宅地建物取引士は、取引の関係者から請求があったときは、宅地建物取引士証を提示しなければならないが、その請求がない
ときは、提示する必要はない(同法22条の4)。

エ 誤り。成年被後見人または被保佐人であることを理由に直ちに登録を拒否されるわけではない。なお、従前は、成年被後見人または被保佐人は、登録の欠格要件であったが、改正法 (令和元年)により削除され「心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことが
できない者として国土交通省令で定める者」が新設された(同法18条1項12号)。

以上により、正しいものはウのみであり、正解は1。

 

「20歳未満」の者については、後述する登録の欠格要件も含め、たびたび登場する。ここにまとめておくので、迷ったらこの頁で確認!

(20歳未満の既婚者)→ 成年者(免許・登録・専任の宅建士すべてOK!)

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有する者(免許・登録どちらもすることができる)

 

チェック

20歳未満の未婚者は役員等でない限り専任の宅建士にはなれない。

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有しない者

・登録登録はできないので、宅建士にはなれない。

・免許免許は法定代理人(法定代理人が法人である場合、その役員を含む)が欠格要件に該当していなければできる。

 

クーリング・オフ

【問 39】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができる。
1 誤り。正解。仮設テント張りの案内所は、事務所等以外の場所に該当し、クーリング・オフの対象となる(宅地建物取引業法37条の2第1項1号、施行規則 16条5第1号口)。 仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをした買主Bは、宅建業者である売主Aから、クーリング・オフについて書面による告知が行われないときは、履行関係が終了する前はいつでも申 込みの撤回等ができる(同条1項)。したがって、売主Aは、引渡し前に代金金額が支払われていることを理由に契約の解除を拒むことができない。

<事務所等の「等」とは、国土交通省令で定める下記の場所>
(注)①~④については、専任の宅建士を設置すべき場所で、かつ、土地に定着する建物内に設けられたものに限る。
①  事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所
②  一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う案内所 (土地に定着する施設に限る=テント張りなどはダメ!)
③  宅地建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地建物に関し、 展示会などの催しを土地に定着する建物内において実施する場合の当該場所
④  売主の宅建業者が他の宅建業者に代理・媒介を依頼した場合は、 依頼を受けた宅建業者の事務所
⑤  業者の相手方(=買主)が自ら申し出た場合の買主の自宅または勤務先(「必ず買主が申し出ること」+「買主の自宅か勤務先」であること)ことができる。

 

業務に関する規制

【問 40】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に規定する業務に関する禁止事項についての次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。

4 正しい。正解。売買代金の額を引き下げ(減額し)て契約の締結を勧誘しても、手付貸与の 禁止に違反しない(同法47条3号)。

1. 手付貸与等による誘引の禁止
 宅建業者は、取引の相手方などに対して、手付の貸付けその他の信用供与をすることにより、契約の締結を「誘引」する(=誘う)行為はしてはなりません。したがって、締結したかどうかで判断するのではなく、このような行為で誘引すること自体が違反となります。
・手付の分割は違反となるが、代金の分割は違反になりません。

2. 不当な履行遅延の禁止
宅建業者は、その業務に関してするべき行為を「不当に遅延」してはなりません。

不当な遅延行為とは、下記の3つ。
・登記
・引渡し
・対価の支払

3. 契約締結の不当な勧誘の禁止
宅建業法では、宅建業者が、下記のような不当な勧誘をする行為を禁止しています。

・相手方などに対し、利益を生じることが確実であると誤解されるような断定的判断を提供すること

・将来の環境、交通などに関する断定的判断の提供

・契約の申込みの撤回などを妨げるための威迫行為

・勧誘に先立って宅建業者の商号または名称および当該勧誘を行う者の氏名ならびに当該契約の締結について勧誘をする目的であることを告げずに 勧誘を行うこと

・宅建業者の相手方等が契約締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること
・迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること

・深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

・すでに受領した預り金の返還を拒む行為

 

 

 

業務帳簿

【問 41】 宅地建物取引業法第49条に規定する帳簿に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を帳簿に記載しなければならない。

2 正しい。正解。宅建業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地または建物の所在および面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければならない(同法49条)。

[帳簿]
 宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど記載しなければならないが、これを「閲覧」させる義務はありません。

 

重要事項説明書・35条書面

【問 42】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

1 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致建造物である建築の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。

1 誤り。正解。歴史的風致形成建造物である建物の売買の媒介を行う場合、その増築をする ときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなければならない(宅地建物取引業法35条 1項2号、施行令3条1項12号の5)。

 

 

宅建士・登録

【問 43】 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士及びその登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 宅地建物取引士が、刑法第222条(脅迫)の罪により、罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、刑の執行が終わり又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。

 

4 正しい。正解。宅地建物取引士が、刑法222条(脅迫)の罪により、間金の刑に処せられ、 登録が消除された場合、刑の執行を終え、または執行を受けることがなくなった日から5年 を経過するまでは、登録を受けることができない(同法18条1項7号)。

② 法律違反

(宅建業法違反・暴力的犯罪など)

宅建業法や暴力的な行為の規定により罰金刑以上に処せられ、その執行を終わりまたは執行を受けなくなった日から5年を経過しない者

 

参考ページ

(免許の欠格要件と登録の欠格要件の共通要件)

 

 

宅地とは・個数問題

【問 44】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

2 二つ

ア 宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。

ウ 建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。

ア 正しい。宅地とは、建物の敷地に供せられる土地をいい、これには、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる(宅地建物取引業法2条1号)。

イ 誤り。用途地域内の農地は、宅地に該当する。

ウ 正しい。用途地域外の土地であっても建物の敷地に供される土地であれば、宅地に該当する。

エ 誤り。用途地域内の道路、公園、河川等の公共施設の用に供せられている土地は、宅地に 該当しない。

以上により、正しいものはア、ウの二つであり、正解は2。

【宅地建物取引業】

・宅地

宅建業法の「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいう 。

① 宅地か否かは、登記簿で判別するのではなく、 建物が建つかどうかで判別する。したがって、登記上の地目が山林や田、畑であっても建物が建つのであれば、宅地に該当する。

② 「用途地域内」の土地は建物が建っていなくても宅地である。

ポイント

・建物の敷地に供せられるとは、現に建物が建っている土地だけではなく、建物を建てる目的で取引する場合も含むので注意。

・用途地域内の土地は、建物の敷地に供せられていなくても宅地となる。しかし、現に道路・公園などになっている土地を除く。

(=現に道路等は宅地ではない)

 

住宅瑕疵担保履行法

【問 45】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。

4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。

4 正しい。正解。住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、自ら売主として新築住宅を売買した宅 建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結するものであり、買主Bが保険料を支払うものではない(特定住宅瑕疵担保責任の履行等に関する法律2条7項1号)。

資力確保の方法
資力確保の方法には、下記の2つの方法」がある。

① 保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日とは、毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡
以下のものは2戸をもって1戸として計算。
・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

② 保険に加入する
 国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法。
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

 

住宅金融支援機構

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

4 証券化支援業務(買取型)において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金は含まれない。

4誤り。正解。証券化支援事業(買取型)において、機構による譲受けの対象となる住宅の購 入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含まれる(機構法 13条1項1号、施行令5条1項2号)。

融資の目的
*申し込む「本人」または「親族居住」のための住宅の建設資金購入資金であること。(住宅ローンの借換えでも利用できる)
リフォームのための資金には使えないので注意。
(住宅の購入に「付随する」改良(リフォーム)はよい)

景品表示法

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

2 取引態様については、「売主」、「貸主」、「代理」又は「媒介(仲介)」の別を表示しなければならず、これらの用語以外の「直販」、「委託」等の用語による表示は、取引態様の表示とは認められない。

2 正しい。正解。取引態様は、「売主」「貸主」「代理」または「媒介(仲介)」の別をこれらの 用語を用いて表示することとされている(同法5条、表示規約 15条 (1)、表示規約施行規則 10条(1))。

2. 取引態様の明示

  取引態様とは、宅建業者が自分の宅地や建物を売買または交換をするのかそれとも他人の宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介をするのかという、いわば取引における業者の立場の意味です。宅建業法では、下記の場合に取引態様を明示しなければならないと定めています。

①  広告をするときに明示する
②  注文を受けたとき「遅滞なく」明示する
 「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はない。

 

統計

【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

2 令和2年版国土交通白書(令和2年6月公表)によれば、平成31年3月末における宅地建物取引業者数は12万4,000を超えている。

2 正しい。正解。令和2年版国土交通白書(令和2年6月公表)によれば、平成31年3月末 における宅地建物取引業者数は、12万4,451で、本肢にある12万4,000を超えている。

宅建業者数等(国土交通白書)・宅建業者数は、平成30年3月末において124.451業者であり、5年連続で「増加」している

 

土地に関する知識

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

3 埋立地は、一般に海面に対して数mの比高を持ち、干拓地に比べ自然災害に対して危険度が高い。

3 最も不適当。正解。埋立地は、一般に海面に対して数mの比高を持ち、宅地として利用でき、干拓地に比べ自然災害に対して安全である。

埋立地と

 

干拓地

 

・埋立地や干拓地は、地震のときに液状化しやすく、ともに 宅地としては「不向き」である
・「埋立地」は海面に対して比高(高さの差)を持つので、 災害に対しては干拓地より「安全」と考えられる

 

 

建物に関する知識

【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

3 鉄骨造は、不燃構造であり、靭性が大きいことから、鋼材の防錆処理を行う必要はない。

 

3最も不適当。正解。鉄骨造は不燃構造であり、自重が軽く新在が大きいことから、大空間
の建築や高層建築の骨組に適するが、鋼材はチにより断面が減少するので、防処理を行い、耐久力を増す必要がある。

 鉄骨構造の特徴
 鉄骨構造は、不燃構造です。しかし、熱に弱く、加熱により耐力が減少するので、コンクリートなどの耐火材料で被覆する(おおう)必要があります。

 

 

令和2年 宅建過去問100問 1問1答 Kindle版出版しました(Kindleunlimited対応しています)

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著者名: きりん(著)

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商品名: 宅建 100問 令和2年1問1答

商品紹介:

【問 35】 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
3 Aは、営業保証金の還付により、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなったときは、甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内にその不足額を供託したければならない。
正解 33 正しい。不足額の供託→免許権者から通知 を受けてから2週間以内に供託する。宅建業者は、営業保証金の還付があったため、営業保証金が不足することとなったときは、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければなりません。→28条1項、営業保証金規則5条
【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。
イ  誤り。建物の賃貸借契約において、引渡しの時期は37 条書面の必要的記載事項となるが(同法37条2項1号)、賃借権設定登記の申請の時期は、37 条書面の記載事項ではない。なお、37条の規定は、宅建業者間取引でも適用されること(同法78条2項)、および宅地また は建物の売買契約においては「移転登記の申請の時期」は必要的記載事項であること(同法37条1項5号)に注意。


 

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