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こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

令和2年12月試験 宅建 問11~問50

借地借家法・借地

【問 11】 次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

4 借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。

参考宅建過去問

平成20年 問13―4

Bに賃借権の登記がない場合には、第三者Dに自己の賃借権を対抗できない(民法605条)。他方、借地権(建物所有を目的とする土地賃借権)は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記のある建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。したがって、C所有建物について登記があれば、Cは、Dに賃借権(借地権)を対抗することができる。

 

借地借家法・借家

【問 12】 賃貸人Aと賃貸人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

3 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

参考宅建過去問

平成29年 問12-4

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等(B)書面によって契約するときに限り、30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる(同法38条1項)。この規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(同法38条2項)。建物の賃貸人がこの規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする(同法38条3項)。

 

区分所有法

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

3 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

参考宅建過去問

平成22年 問13-2

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる(同法46条1項)。

 

 

不動産登記法

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地については、分筆の登記をすることができない。

問題例

地上権の設定の登記がされている土地の分筆の登記は、所有権の登記名義人又は地上権者が申請することができる。

 

解答例

「分筆」または「合筆」の登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない(不動産登記法39条1項)。地上権者は土地の合筆の登記の申請はできない。

 

都市計画法

【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 市街化調整区域においては、都市計画に、市街地開発事業を定めることができないこととされている。

② 「市街化区域」と「市街化調整区域」の定義

  1.  市街化区域
      市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。
  2.  市街化調整区域
     市街化調整区域とは、市街化を「抑制」する区域をいいます。
    (禁止する区域ではない点に注意!)

 

 

都市計画法・開発許可

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとし、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

2 市街化区域において、社会教育法に規定する公民館の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。

都市計画法  開発行為の許可

【許可が不要なもの】

・公益上必要な建築物を建築するために行う開発行為 (例)鉄道施設(駅舎など)、図書館、公民館、変電所など  
 (病院や社会福祉施設は例外ではない!)

 

建築基準法

【問 17】 建築基準法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について、敷地の属する面積が大きい方の地域内の建築物に関する規定を適用する。

<防火地域と準防火地域等がまたがる場合>

原則
防火地域、準防火地域、その他の地域にまたがって建築する場合、規制の厳しいほうの規定を適用する。

例外
防火壁によって建築物が有効に区画されているときは、その防火壁外の部分は、その区域の制限となる。

 

建築基準法

【問 18】 次の記述のうち、建築基準法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 田園居住地域内の建築物に対しては、法第56条第1項第3号の規定(北側斜線制限)は適用されない。

・北側斜線制限・・・第1種・第2種低層住居専用地域および第1種・第2種中高層住居専用地域、田園住居地域

・斜線制限が異なる地域にまたがる場合、建築物の各部分の高さは、それぞれの地域の斜線制限が適用されます。

 

宅地造成規制法

【問 19】 宅地造成規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地になろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事につき規制を行う必要があるものについて、国土交通大臣が指定することができる。

  1.   宅地造成等規制法(以下、宅地造成法という)の概略

 風や梅雨の時期に「がけ崩れ等」による災害が発生し、大惨事となることあります。粗悪な宅地造成工事による災害を防止するためにできた法律が宅地造成等規制法です。

 宅地造成法では、がけ崩れや土砂の流出のおそれのある市街地または市街地となろうとする区域を知事が「規制区域」として指定します。

 

 

土地区画整理法

【問 20】 土地区画整理法に関する次の記述について、正しいものはどれか。

3 換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。

【換地照応の原則】

原則
 換地計画を定める場合には原則として換地と従前の宅地との位置・地積・土質・水利・利用状況・環境などが照応するように定めなければならない。

 

農地法

【問 21】 農地に関する次の記述のうち、農地法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

3 耕作を目的として農業者が競売により農地を取得する場合であっても、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

・「抵当権」の設定は使用収益する者が変わらないので、農地法3条許可は不要です。しかし、抵当権が実行され、「競売」が行われる場合は、許可が必要となります。

 

 

国土利用計画法

【問 22】 国土利用計画法23条の届出(以下この問において「事後届出」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市にあってはその長をいうものとする。

4 個人Bが所有する都市計画区域外の11、000㎡の土地について、個人CがBとの間で対価を支払って地上権設定契約を締結した場合、Cは事後届出を行う必要がある。

1段階  届出を必要とする土地取引に該当するか否か?を確認する

 届出が必要となるのは、「事前届出」 「事後届出」の両方です。つまり、国土利用計画法①で学習した「土地の売買契約等」では、 届出が必要です。 反対に土地 等に該当しなければ届出は不要となります。

 

【届出が必要か否か?】

都市計画区域外(準都市計画区域含む) 10,000㎡以上

登録免許税

【問 23】 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 この税率の軽減措置の適用を受けるためには、やむを得ない事情がある場合を除き、その住宅用家屋の取得後1年以内に所有権の移転登記を受けなければならない。

1.  登録免許税の「特例の要件」
 「個人」が自己の「居住用の住宅」として使用すること。
a.   特例の対象となる不動産は、個人が自己の居住する住宅として使用する場合です。したがって、 社宅や貸家は特例の対象にはなりません。

  1.  軽減税率の対象となる住宅は、 新築だけでなく中古住宅でも適用されます()

() 特例対象となる「中古住宅」の要件
中古住宅でも、下記のいずれかの要件を満たす必要があります。
(1)  非耐火建築物は取得日以前20年以内。
(2)  耐火建築物は25年以内に建築されたもの 。
(3)  新耐震基準等に適合(築年数は問わない)しているもの。

 床面積が50㎡以上のものでなければならない。

   住宅取得後1年以内に登記を受ける。
新築または取得後1年以内に登記を受けなければならず、①の要件に該当することについて市区町村長等の証明書を添付しなければなりません。

 

固定資産税

【問 24】 固定資産税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

3 固定資産税の納期は、4月、7月、12月及び2月中において、当該市町村の条例で定めることとされているが、特別の事情がある場合においては、これと異なる納期を別に定めることができる。

 

固定資産税

 納期
   固定資産税の納期は、4月、7月、12月、翌年の2月中において、市町村の条例で定めます。
なお、市町村は、特別事情がある場合には、異なる納期で定めることができます。

地価公示法

【問 25】 地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1 土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。

問題例

土地の使用収益を制限する権利が存する土地を標準地として選定することはできない。

解答例

地価公示の「標準地」は、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる「一団」の土地について選定される。土地の使用収益を制限する権利が「存する土地」であっても、「存しないもの」として表示する。したがって、標準地は土地の使用収益を制限する土地も選定することができるということになる(公示法3条)。

 

業務に関する規制

【問 26】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 宅地建物取引士は、自ら役員を務める宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いことにより免許を取り消された場合、宅地建物取引士の登録を削除されることとなる。

参考ページ

(免許の欠格要件と登録の欠格要件の共通要件

 

広告に関する規制

【問 27】 宅地建物取引業者がその業務に関して行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

3 宅地建物取引業者は、宅地の造成工事の完了前においては、当該造成工事に必要とされる許可等の処分があった後であれば、当該宅地の販売に関する広告をすることができる。

①  宅建業法では広告開始時期の制限について、「宅建業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前においては、都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあったでなければ、宅地または建物の売買その他の業務に関する広告をすることができないと規定しています。

②   要約すると、完成物件は広告をしてもよいが、未完成物件の「建物」であれば建築確認後、「宅地」であれば開発許可などの許可があった後でなければ広告できないということです。 この制限で注意することは、「未完成物件」の場合でも、自らの賃貸は宅建業ではないので、いつでも広告することができるが、宅建業者の貸借の代理・媒介は宅建業なので、規制の対象となるということです。

 

媒介契約・個数問題

【問 28】 宅地建物取引業者Aが、BからB所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「専任媒介契約」とは、専属専任媒介契約ではない専任媒介契約をいうものとする。

 

ウ AがBとの間で一般媒介契約を締結し、当該契約において、Bが他の宅地建物取引業者に重ねて依頼するときは当該他の宅地建物取引業者を明示する義務がある旨を定める場合、Aは、Bが明示していない他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買の契約を成立させたときの措置を宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。

ア. 一般媒介契約

   一般媒介契約は、他の宅建業者に重ねて依頼することができますが、 その依頼宅建業者を「明示する義務」があるか否かにより分類されます。

a.  「明示する義務がある」 →一般媒介(明示型の契約内容)
b. 「明示する義務がない」 →一般媒介(悲明示型の契約内容)

 

 

業務に関する規制

【問 29】 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

3 宅地建物取引士(甲県知事登録)が、乙県に所在する建物の売買に関する取引において宅地建物取引士として行う業務に関し不正な行為をし、乙県知事により事務禁止処分を受けたときは、宅地建物取引士証を甲県知事に提出しなければならない。

 

処分の場合

 

・ 登録の消除などの場合…交付を受けた都道府県知事に対して宅建士証を返納。

(返してもらえない。)

 

事務禁止処分の場合… 交付を受けた都道府県知事に対して宅建士証を返納。

 

・事務禁止処分満了後、提出者から請求があれば「返還」される

 (禁止期間満了後、自動的に戻ってくるのではない!) 

 

保証協会

【問 30】 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

2 保証協会の社員又は社員であった者が、当該保証協会から、弁済業務保証金の還付額に相当する還付充当金を当該保証協会に納付すべき旨の通知を受けたときは、その通知を受けた日から2週間以内に、その通知された額の還付充当金を当該保証協会に納付しなければならない。

【弁済業務保証金の「還付」】

1.宅建業者と債権者(=お客さん)との間でトラブルが生じる。

2.債権者が保証協会に認証申出をする。

3.保証協会が債権者に認証。

4.債権者が供託所に還付請求。

5.供託所が債権者に還付。

6.供託所が国土交通大臣に通知。

7.国土交通大臣が保証協会に通知。

8.保証協会が供託所に不足額を2週間以内に供託。

9.保証協会が宅建業者に通知。

10.宅建業者が保証協会に2週間以内に納付。(還付充当金)

・保証協会は認証に係る事務を処理する場合、認証の申出書の受理の順序によって行う。

 

 

 

 

免許

【問 31】 宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、宅地建物取引業の規定によれば、正しいものはどれか。

3 免許権者は、免許に条件を付することができ、免許の更新に当たっても条件を付することができる。

平成26年 問27-2

国土交通大臣又は都道府県知事は、免許に条件を付すことができ、また、免許の更新に当たっても条件を付すことができる(同法3条の2第1項)。

 

重要事項説明書・35条書面・個数問題

【問 32】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

4 四つ

 

ア 宅地の売買の媒介を行う場合う、当該宅地が急傾斜地の崩壊による防止に関する法律第3条第1項により指定された急傾斜地崩壊危険区域にあるときは、同法第7条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

イ 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項により指定された土砂災害警戒区域内にあるときは、その旨を説明しなければならない。

ウ 宅地の貸借の媒介を行う場合、文化財保護法第46条第1項及び第5項の規定による重要文化財の譲渡に関する制限について、その概要を説明する必要はない。

エ 宅地の売買の媒介を行う場合、当該宅地が津波防災地域づくりに関する法律第21条第1項により指定された津波防護施設区域内にあるときは、同法第23条第1項に基づく制限の概要を説明しなければならない。

参考ページ

重要事項説明書

 

 

営業保証金

【問 33】 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

4 免許権者は、宅地建物取引業者が宅地建物取引業の免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならず、その催告が到達した日から1月以内に届出がないときは、当該宅地建物取引業者の免許を取り消すことができる。

 免許を受けたにもかかわらず、「3カ月」経っても免許権者に供託書の写しの提出がない場合、免許権者は「催告」しなければなりません。

催告が到達してから「1カ月」以内に届出をしない場合には、免許権者はその宅建業者の免許を取り消すことができます(=必ずしも取消しにならない)。

 

 

報酬

【問 34】 宅地建物取引業者(消費税課税事業者)が受けることができる報酬に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 宅地建物取引業者は、依頼者の依頼によらない広告の料金に相当する額を報酬額に合算する場合は、代理又は媒介に係る報酬の限度額を超える額の報酬を依頼者から受けることができる。

1.  報酬に関する基本事項
宅建業者が代理・媒介により契約を成立させたときは、依頼主から報酬を受領することができます(=成功報酬)。

  報酬額の掲示

外部リンク

宅地建物取引業法第42条~宅地建物取引業法第46条 

 ・・・宅建業者は、国土交通大臣の定めた報酬額を事務所ごとに、掲示しなければなりません。 (案内所には不要)

 報酬の受領・・・報酬は依頼者から受領できるのであり、依頼されていない者からは受領できません。

 報酬の受領額・・・宅建業者は、国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受領してはなりません。ただし、依頼者の依頼による広告料、特別の費用は契約不成立でも請求できます。

 高額な報酬の要求の禁止・・・宅建業者は、不当に高額な報酬を要求する行為をしてはなりません(要求するだけで違反となる)

 

 

 

 

契約書面・37条書面・個数問題

【問 35】 宅地建物取引業者Aが行う媒介業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

3 三つ

イ Aが建物の賃貸借契約を成立させた場合においては、契約の当事者が宅地建物取引業者であっても、37条書面には、引渡しの時期及び賃借権設定登記の申請の時期を記載しなければならない。

<貸借では不要な5項目>

・既存住宅の建物調査状況調査の確認
(建物が既存建物であるときは、建物の構造上主要な部分及び雨水が侵入する部分について、当事者双方が確認した事項)

・移転登記の申請時期

・ローンのあっせんの事項
(あっせん内容とは、融資額金利返済方法などです。)
・瑕疵担保責任の内容
(瑕疵担保責任の内容についての定めがあればその内容)
・租税その他の公課の定め
(固定資産税負担割合などの事項)

 

 

 

守秘義務

【問 36】 宅地建物取引業者の守秘義務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。

3 宅地建物取引業者は、裁判の証人として、その取り扱った宅地建物取引に関して証言を求められた場合、秘密に係る事項を証言することができる。

 

問題例

宅地建物取引業者(甲県知事免許)が、正当な理由なく、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他人に漏らした場合、Aは、甲県知事から業務停止処分を受けることがあるほか、罰則の適用を受けることもある。

解答例

「正当な理由なく」、その業務上取り扱ったことについて知り得た「秘密を他人に漏らした」場合、業務停止処分を受けることがあるほか、「罰則」も適用され、50万円以下の「罰金」に処せられることがある(業法45条、65条2項2号、83条1項3号)。

契約書面・37条書面

【問 37】 宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面(以下この問において「37条書面」という。)に関する次の記述のうち、同法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 既存の建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項がない場合、確認した事項がない旨を37条書面に記載しなければならない。

37条まとめ表


記載事項

売買・交換

貸借

絶対的記載事項=〇

定めがなければ省略可能=×

35条書面に記載がある

 

 

既存住宅の建物状況調査の双方確認

×

×

 

宅建士・個数問題

 

【問 38】 宅地建物取引士に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

1 一つ

イ 未成年者も、法定代理人の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所に置かれる専任の 宅地建物取引士となることができる。

「20歳未満」の者については、後述する登録の欠格要件も含め、たびたび登場する。ここにまとめておくので、迷ったらこの頁で確認!

(20歳未満の既婚者)→ 成年者(免許・登録・専任の宅建士すべてOK!)

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有する者(免許・登録どちらもすることができる)

 

チェック

20歳未満の未婚者は役員等でない限り専任の宅建士にはなれない。

(20歳未満の未婚者)→成年者と同一の行為能力を有しない者

・登録登録はできないので、宅建士にはなれない。

・免許免許は法定代理人(法定代理人が法人である場合、その役員を含む)が欠格要件に該当していなければできる。

 

クーリング・オフ

【問 39】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Bとの間で締結した宅地の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1 Bは、Aの仮設テント張りの案内所で買受けの申込みをし、2日後、Aの事務所で契約を締結した上で代金全額を支払った。その5日後、Bが、宅地の引渡しを受ける前に当該契約について解除の書面を送付した場合、Aは代金全額が支払われていることを理由に契約の

解除を拒む<事務所等の「等」とは、国土交通省令で定める下記の場所>
(注)①~④については、専任の宅建士を設置すべき場所で、かつ、土地に定着する建物内に設けられたものに限る。
①  事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所
②  一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う案内所 (土地に定着する施設に限る=テント張りなどはダメ!)
③  宅地建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地建物に関し、 展示会などの催しを土地に定着する建物内において実施する場合の当該場所
④  売主の宅建業者が他の宅建業者に代理・媒介を依頼した場合は、 依頼を受けた宅建業者の事務所
⑤  業者の相手方(=買主)が自ら申し出た場合の買主の自宅または勤務先(「必ず買主が申し出ること」+「買主の自宅か勤務先」であること)ことができる。

 

業務に関する規制

【問 40】 宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)に規定する業務に関する禁止事項についての次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 宅地建物取引業者は、勧誘の相手方が金銭的に不安であることを述べたため、売買代金の額を引き下げて、契約の締結を勧誘したとしても、法に違反しない。

1. 手付貸与等による誘引の禁止
 宅建業者は、取引の相手方などに対して、手付の貸付けその他の信用供与をすることにより、契約の締結を「誘引」する(=誘う)行為はしてはなりません。したがって、締結したかどうかで判断するのではなく、このような行為で誘引すること自体が違反となります。
・手付の分割は違反となるが、代金の分割は違反になりません。

2. 不当な履行遅延の禁止
宅建業者は、その業務に関してするべき行為を「不当に遅延」してはなりません。

不当な遅延行為とは、下記の3つ。
・登記
・引渡し
・対価の支払

3. 契約締結の不当な勧誘の禁止
宅建業法では、宅建業者が、下記のような不当な勧誘をする行為を禁止しています。

・相手方などに対し、利益を生じることが確実であると誤解されるような断定的判断を提供すること

・将来の環境、交通などに関する断定的判断の提供

・契約の申込みの撤回などを妨げるための威迫行為

・勧誘に先立って宅建業者の商号または名称および当該勧誘を行う者の氏名ならびに当該契約の締結について勧誘をする目的であることを告げずに 勧誘を行うこと

・宅建業者の相手方等が契約締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること
・迷惑を覚えさせるような時間に電話し、または訪問すること

・深夜または長時間の勧誘その他の私生活または業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること

・すでに受領した預り金の返還を拒む行為

 

 

 

業務帳簿

【問 41】 宅地建物取引業法第49条に規定する帳簿に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

2 宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を帳簿に記載しなければならない。

[帳簿]
 宅建業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引のあったつど記載しなければならないが、これを「閲覧」させる義務はありません。

 

重要事項説明書・35条書面

【問 42】 宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者でないものとする。

1 地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律第12条第1項により指定された歴史的風致建造物である建築の売買の媒介を行う場合、その増築をするときは市町村長への届出が必要である旨を説明しなくてもよい。

参考ページ

重要事項説明書

 

宅建士・登録

【問 43】 宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士及びその登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

4 宅地建物取引士が、刑法第222条(脅迫)の罪により、罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合、刑の執行が終わり又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。

 

② 法律違反

(宅建業法違反・暴力的犯罪など)

宅建業法や暴力的な行為の規定により罰金刑以上に処せられ、その執行を終わりまたは執行を受けなくなった日から5年を経過しない者

 

参考ページ

 (免許の欠格要件と登録の欠格要件の共通要件

 

 

宅地とは・個数問題

【問 44】 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

2 二つ

ア 宅地には、現に建物の敷地に供されている土地に限らず、将来的に建物の敷地に供する目的で取引の対象とされる土地も含まれる。

ウ 建物の敷地に供せられる土地であれば、都市計画法に規定する用途地域外に存するものであっても、宅地に該当する。

【宅地建物取引業】

・宅地

宅建業法の「宅地」とは、建物の敷地に供せられる土地をいう 。

①  宅地か否かは、登記簿で判別するのではなく、 建物が建つかどうかで判別する。したがって、登記上の地目が山林や田、畑であっても建物が建つのであれば、宅地に該当する。

② 「用途地域内」の土地は建物が建っていなくても宅地である。

ポイント

・建物の敷地に供せられるとは、現に建物が建っている土地だけではなく、建物を建てる目的で取引する場合も含むので注意。

・用途地域内の土地は、建物の敷地に供せられていなくても宅地となる。しかし、現に道路・公園などになっている土地を除く。

(=現に道路等は宅地ではない)

 

住宅瑕疵担保履行法

【問 45】 宅地建物取引業者Aが自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律によれば、正しいものはどれか。

4 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を引き渡したAが住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する必要があり、Bが保険料を支払うものではない。

資力確保の方法
資力確保の方法には、下記の2つの方法」がある。

①  保証金(住宅販売瑕疵担保保証金)の供託をする。
・宅建業者や建設業者が基準日前10年間に売買契約や請負契約により引き渡した新築住宅について保証金を供託する。
・基準日とは、毎年3月31日と9月30日をいう。
・供託先・・・宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所
・供託額・・・住宅供給戸数による。床面積55㎡
以下のものは2戸をもって1戸として計算。
・供託方法・・・金銭のほか、国債・地方債・一定の有価証券でもよい。

② 保険に加入する
 国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人との間で、宅建業者が保険料を支払い、瑕疵が判明した場合に保険金を支払うという保険契約を締結する方法。 
・保険金額・・・保険金額の最低額は2,000万円(個々の住宅ごと)
・保険期間・・・保険の有効期間は引渡しより10年以上であること。

 

 

住宅金融支援機構

【問 46】 独立行政法人住宅金融支援機構(以下この問において「機構」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

4 証券化支援業務(買取型)において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金は含まれない。

融資の目的
*申し込む「本人」または「親族居住」のための住宅の建設資金購入資金であること。(住宅ローンの借換えでも利用できる)
リフォームのための資金には使えないので注意。
(住宅の購入に「付随する」改良(リフォーム)はよい

景品表示法

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約を含む。)の規定によれば、正しいものはどれか。

2 取引態様については、「売主」、「貸主」、「代理」又は「媒介(仲介)」の別を表示しなければならず、これらの用語以外の「直販」、「委託」等の用語による表示は、取引態様の表示とは認められない。

2. 取引態様の明示

  取引態様とは、宅建業者が自分の宅地や建物を売買または交換をするのかそれとも他人の宅地や建物の売買・交換・貸借の代理や媒介をするのかという、いわば取引における業者の立場の意味です。宅建業法では、下記の場合に取引態様を明示しなければならないと定めています。

①  広告をするときに明示する
②  注文を受けたとき「遅滞なく」明示する
 「宅建士」が行う義務はなく、特に「書面」で行う必要はない。

 

統計

【問 48】 次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

2 令和2年版国土交通白書(令和2年6月公表)によれば、平成31年3月末における宅地建物取引業者数は12万4,000を超えている。

宅建業者数等(国土交通白書)

・宅建業者数は、平成30年3月末において124.451業者であり、5年連続で「増加」している

 

土地に関する知識

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

3 埋立地は、一般に海面に対して数mの比高を持ち、干拓地に比べ自然災害に対して危険度が高い。

埋立地と

 

干拓地

 

・埋立地や干拓地は、地震のときに液状化しやすく、ともに 宅地としては「不向き」である

・「埋立地」は海面に対して比高(高さの差)を持つので、 災害に対しては干拓地より「安全」と考えられる

 

 

建物に関する知識

【問 50】 建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

3 鉄骨造は、不燃構造であり、靭性が大きいことから、鋼材の防錆処理を行う必要はない。

 

 鉄骨構造の特徴
 鉄骨構造は、不燃構造です。しかし、熱に弱く、加熱により耐力が減少するので、コンクリートなどの耐火材料で被覆する(おおう)必要があります。

 

 

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