こんにちは。きりん（@kirinaccount）です。

宅建業法　

宅地建物取引士　試験対策　

３題

報酬額の計算　

 

 

　次のア～ウの事例について、宅地建物取引業者A、C、Eが受領することのできる報酬の最高限度額を少ない順に並べたものはどれか。

ア 　消費税の課税事業者であるAは、Bから代理依頼を受けて、Bが所有する宅地を代金6,000 万円で売却する契約を成立させ、Bから報酬を受領した。

 

イ　 消費税の課税事業者であるCは、消費税の課税事業者であるDから媒介依頼を受けて、Dが所有する土地付建物を代金1億1,860円(うち、土地代金は7,000万円。消費税等相当額を含む。) で売却する契約を成立させ、Dから報酬を受領した。

 

ウ 　消費税の課税事業者であるEは、F及びG双方の媒介依頼を受けて、Fが所有する宅地を代金6,300万円でGに売却する契約を成立させ、F及びGから報酬を受領した。

 

１．ア・イ・ウ

２．イ・ア・ウ

３ ．ウ・ア・イ

４． ウ・イ・ア

正解２

重要度A

報酬額の計算については現行は×１．０８→１．１に変更されています。

ア　 売買の代理の依頼者から受領できる報酬の最高限度額は、媒介の場合の２倍である(報酬告示第３)。したがって、消費税の課税事業者Aの報酬限度額は、(６，０００万円×３%+６万円)×２×１．０８＝４０１万７，６００円となる。

 

イ 　報酬限度額の計算は、本体価格(税抜き価格)を基礎にして行う(報酬告示第2)。したがって、土地代金を除いた建物代金(４，８６０万円)は、消費税等分を含んでいるので、４，８６０万円÷１．０８=４，５００万円、を基礎として報酬計算を行うことになる。したがって、消費税の課税事業者Cの報酬限度額は、{(７，０００万円+４，５００万円)×３%+６万円)×１．０８=３７９万８００円となる。

 

ウ 　EはFとGの双方から媒介の依頼を受けているので、双方から媒介報酬を受領できる(報酬告示２)。したがって、合計額は媒介報酬の２倍となることから、消費税の課税事業者Eの 報酬限度額は、 (６，３００万円×３%+６万円)×２×１．０８=４２１万２．０００円となる。 以上を少ない順に並べると、 イ・ア・ウとなり、肢２が正解となる。

なお、本間のA、 C、Eの全員課税事業者であり、 最後に１．０８を掛けることは共通なので、 消費税の上乗せ分を計算しなくても正解できる。そのような観点で解答しても構わない。

 

宅建業法　自ら売主制限　

宅地建物取引士　試験対策

 

重要度B

 

【問 ２７】 AはBが所有するAは、Bが所有する建物をBから取得する契約を締結した。その契約には、「Bが代替の建物を６月以内の建物を取得できた場合、本契約はその効力を生じるものとする。」旨の停止条件が付されていた。Bが代替の建物を探している間に、Aは、自ら売主として、Cとの間に当該建物の売買契約を締結した。この場合において、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、次のうちどれか。

 

１　A及びBが宅地建物取引業者で、Cが宅地建物取引業者でない場合

 

２　Bが宅地建物取引業者で、A及びCが宅地建物取引業者でない場合

 

３　Cが宅地建物取引業者で、A及びBが宅地建物取引業者でない場合

 

４    A及びCが宅地建物取引業者で、Bが宅地建物取引業者でない場合

 

正解１

重要度B

宅地建物取引業者は、他人が所有する宅地又は建物について、宅地建物取引業者ではない買主と自ら売主となる売買契約を締結してはならない（宅地建物取引業法３３条の２本文）。

ただし、宅地建物取引業者が当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く。) を締結しているときは、宅地建物取引業者でない者と売買契約を締結することができる （宅地建物取引業法３３条の2第1号）。ここでいう「その効力の発生が条件に係るもの」とは、いわゆる「停止条件」のことである。したがって、宅地建物取引業者が所有者と契約を締結している場合であっても、その契約に停止条件が付されている場合は、宅地建物取引業者ではない買主と売買契約を締結してはならない。 以上を前提に各肢を検討する。

 

１　 違反する。売主Aが宅地建物取引業者で、買主Cが宅地建物取引業者ではないので、AはBの所有する建物について売買契約を締結してはならない。なお、Bが宅地建物取引業者であるか否かは影響しない。

２　 違反しない。売主Aは宅地建物取引業者ではないので、他人物売買の制限は適用されない。

３　 違反しない。売主Aは宅地建物取引業者ではないので、他人物売買の制限は適用されない。

４　 違反しない。買主Cが宅地建物取引業者であるときには、他人物売買の制限は適用されないので、売買契約を締結することができる（宅地建物取引業法78条2項）。

 

 

 

業務上の規制

重要度A

　次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

 

１　宅地建物取引業者でない者は、宅地建物取引業の免許を受けないで宅地建物取引業を営んだ場合はもとより、その旨の表示をした場合も罰則の適用を受けることがある。

２　宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。

３　宅地建物取引業者は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人である宅地建物取引業者の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、また当該法人である宅地建物取引業者に対しても罰金刑が科されることがある。

４　建物の売買契約の契約日当日、宅地建物取引業者である買主が手付金を一部しか用意できなかったため、残りの手付金を宅地建物取引業者である売主が貸し付ける旨を申し出て、契約の締結を誘引しても、宅地建物取引業法に違反しない。

 

正解４

重要度A

１　正しい。　宅地建物取引業の免許を受けていない者は宅地建物取引業を営んではならない（宅地建物取引業法１２条１項)）。これに違反すると、３年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金に処せられ、又はこれを併科されることがある（宅地建物取引業法７９条２号）。宅地建物取引業者が法人である場合は、法人である宅地建物取引業者に１億円以下の罰金の刑が科されることがある（宅地建物取引業法８４条１号）。また、宅地建物取引業の免許を受けていない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をしてはならない（宅地建物取引業法１２条２項）。これに違反すると、１００万円以下の罰金に処せられることがある（宅地建物取引業法８２条２号）。

２　正しい。　宅地建物取引業者は、その相手方に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境について誤解させるべき断定的判断を提供してはならない（宅地建物取引業法４７条の２第３項、同施行規則１６条の１２第１号イ）。そして、この規制には過失による免責規定はない。

 

３　正しい。　宅地建物取引業者は、その相手方に対して契約に係る重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げてはならない（宅地建物取引業法４７条１号）。これに違反した者は、２年以下の懲役もしくは３００万円以下の罰金に処し、又は両者を併科されることがある（宅地建物取引業法７９条の２）。さらに、法人の代表者等が違反行為をしたときは、法人に対しても所定の罰金刑が科されることがある（宅地建物取引業法８４条１号）。

４　誤り。　宅地建物取引業者は、その業務に関して、相手方等に対し、手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為をしてはならない（宅地建物取引業法４７条３号）。したがって、Aは、手付金を貸し付けて、契約の締結を誘引してはならない。これは買主が宅地建物取引業者であるか否かは影響しない。

 

 

前回の問題

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