<h1>資格と宅建士 きりんのブログ</h1>

2021年1月18日

時間割や「民法がわかった」からウォーク問までは出来たんだけど、どうしようかなーって方に体験談記しているんで時間があれば一度参考程度にみてね →

宅建試験を受験する書籍の発売・購入について体験談

書籍は手持ちのものもしくはシリーズ購入で充分でも宅浪の場合は一度会場受験するとモチベーション維持に良いです。 また質問があればクイズコーナーから受け付けてます。

宅建  民法 令和2年試験について

 

==================1.不法行為(10月度試験に出題されなかった分野)

令和2年12月度試験 試験

【問 1】 不法行為(令和2年4月1日以降に行われたもの)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

3 責任能力がない認知症患者が路線内に立ち入り、列車に衝突して旅客鉄道事業者に損害を与えた場合、当該責任無能力者と同居する配偶者は、法定の監督義務者として損害賠償責任を負う。

解答・解説例

意思能力がない場合
(上記Aが幼児などの「意思無能力者」であればどうなる?)
幼児や泥酔者は「意思無能力者」である。したがって、Aは、この売買契約の「無効」を主張することができる。

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2.無権代理(10月度試験に出題されなかった分野)

令和2年12月度試験 試験

【問 2】 AがBに対して、A所有の甲土地を売却する代理権を令和2年7月1日に授与した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 Bが自己又は第三者の利益を図る目的で、Aの代理人として甲土地をDに売却した場合、Dがその目的を知り、又は知ることができたときは、Bの代理行為は無権代理とみなされる。

解答・解説例

原則
① 「自己契約」や「双方代理」は、原則として「禁止」されている

② 違反した場合は、「無権代理」となり、契約の効果は本人に帰属しない
例外
自己契約や双方代理は、下記の場合は許される(有効な代理行為)
a  本人があらかじめ許諾している場合
b  本人に不利益を生じさせない単なる債務の履行(移転登記の申請など)

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3.親族(10月度試験に出題されなかった分野)

問3 親族

民法分野から出題

 

親族

【問 3】 親族に対する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

4 夫婦間で婚姻の届出前に別段の契約をしなかった場合、夫婦のいずれかに属するか明らかでない財産は、その共有に属するものと推定される。

解答・解説例

夫婦が、婚姻の届出前に、その財産について別段の定めをしなかったときは、夫婦のいずれに属するか明らかでない財産は、その共有に属する。民法755条

 

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4.契約の解除(10月・12度試験に出題)

令和2年10月度試験 試験

契約の解除

【問 3】 次の1から4までの契約に関する記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。なお、これらの契約は令和2年4月1日以降に締結されたものとする。

(判決文)

法律が債務の不履行による契約の解除を認める趣意は、契約の要素をなす債務の履行がないために、該契約をなした目的を達することができない場合を救済するためであり、当事者が契約をなした主たる目的の達成に必須的でない附随的義務の履行を怠ったに過ぎないような場合には、特段の事情の存しない限り、相手方は当該契約を解除することができないものと解するのが相当である。

2 債務者が債務を履行しない場合であっても、債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときは付随的義務の不履行となり、特段の事情がない限り、債務者は契約の解除をすることができない。

 

解答・解説

2 誤り。

債務者の帰責性がない=[附随的義務の不履行」ではない。

債務不履行について債務者の責めに帰すべき事由がないときであっても、それが附随的義務の不履行となるわけではありません。よって、債権者は解除をすることができなくなるとは限りません。なお、契約の解除は、必ずしも債務者の責めに帰すべき事由があることが要件となっているわけではありません。→民法541条

令和2年12月度試験 試験

契約の解除

【問 4】 債務不履行に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、債務は令和2年4月1日以降に生じたものとする。

2 債務の目的が特定物の引渡しである場合、債務者が目的物の引渡しを受けることを理由なく拒否したため、その後の履行の費用が増加したときは、その増加額について、債権者と債務者はそれぞれ半額ずつ負担しなければならない。

例題

売買契約において、残代金は登記及び引渡しと引換えにする約定をしていた場合、売主が決済日において、自己の登記等の債務を提供したが、買主がこの土地の値下がりを理由に残代金を支払わなかったので、登記及び引渡しをしなかった。この場合、売主は、この売買契約を解除せず、買主に対し、残代金の支払いを請求し続けることができる。

解答

相手方が「債務不履行」を行った場合、期限を定めて「催告」し、それでもなお履行されない場合、契約の「解除」を行うことができるが、解除をせずに契約の履行を求め続けることもできる。

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5.時効(消滅時効・時効の完成・猶予)(10月・12月度試験出題)

令和2年10月度試験 試験

時効

【問 10】 Aが甲土地を所有している場合の時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

2 Dが、所有者と称するEから、Eが無権利者であることについて善意無過失で甲土地を買い受け、所有の意思をもって平穏かつ公然に3年間占有した後、甲土地がAの所有であることに気付いた場合、そのままさらに7年間甲土地の占有を継続したとしても、Dは、甲土地の所有権を時効取得することはできない。

解答・解説例

2 誤り。善意·無過失は、占有開始時においてのみ判断すれば足りる。

10年間、所有の意思をもって、平穏に、 かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得します。そして、占有者の善意·無過失は、占有開始の時点において判定すれば足りますので、占有の途中で事実に気が付いても関係ありません。よって、Dは、占有開始時に善意・ 無過失であったのですから、10年間、所有の意思をもって平穏かつ公然に占有を継続すれば、甲土地の所有権を時効取得することができます。→162条2項

令和2年12月度試験 試験

時効

【問 5】 時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、時効の対象となる債権の発生原因は、令和2年4月1日以降に生じたものとする。

2 裁判上の請求をした場合、裁判が終了するまでの間は時効が完成しないが、当該請求を途中で取り下げて権利が確定することなく当該請求が終了した場合には、その終了した時から新たに時効の進行が始まる。

例題

訴えの提起後に当該訴えが取り下げられた場合には、特段の事情がない限り、時効の更新の効力は生じない。

解答例    訴えを提起しても、その後に「訴えを取り下げた」場合、特段の事情がない限り時効の「更新」の効力は生じない(民法147条1項1号・2項)

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6.賃貸借10月・12月度試験出題)

令和2年10月度試験 試験

賃貸借

【問 4】 建物の賃貸借契約が期間満了により終了した場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、賃貸借契約は、令和2年7月1日付けで締結され、原状回復義務について特段の合意はないものとする。

3 賃借人から敷金の返還請求を受けた賃貸人は、賃貸物の返還を受けるまでは、これを拒むことができる。

解答・解説

3 正しい。

賃貸人は、 賃貸物の返還を受けるまでは、敷金を返還する必要はない。

賃貸人は、敷金を受け取っている場合において、①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければなりません。したがって、賃貸人は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けるまでは、敷金の返還を拒むことができます。 →622条の2第1項1号

令和2年12月度試験 試験

転貸借

【問 6】 AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に貸借し、BはAの承認を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。

例題

BがAB間の売買契約締結後、この甲建物をCに転売する契約を締結していた場合、Aは、AB間の売買契約を解除しても、Cの甲建物を取得する権利を害することはできない。

解答例

契約の「解除」をもって、「第三者」の権利を害することはできない。この場合の第三者は「善意・悪意」を問わない。しかし、「不動産」であれば、「登記」が必要とされる。したがって本問の場合、Cに登記がなければ、AはCに対抗することができる(民法545条1項ただし書、最判証昭33.6.14)

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7.動機の錯誤(10月・12月度試験出題)

令和2年10月度試験 試験

動機の錯誤

【問 6】 AとBとの間で令和2年7月1日に締結された売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、売買契約締結後、AがBに対し、錯誤による取消しができるものはどれか。

3 Aは、自己所有の時価100万円の名匠の絵画を贋作だと思い込み、Bに対し「贋作であるので、10万円で売却する」と言ったところ、Bも同様に贋作だと思い込み「贋作なら10万円で購入する」と言って、AB間に売買契約が成立した場合

解答・解説

3 できる。

法律行為の基礎とした事情が表示されていた場合に限り、取消し可。

表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤(いわゆる動機の錯誤等による意思表示の取消しは、その事情が法律行為の基礎とされていることが表示されていたときに限り、することができます。本肢の場合、Aは、法律行為の基礎とした事情である「贋作であるので」という旨を相手方Bに表示していますので、錯誤による取消しを行うことができます。 →95条2項・1項2号

令和2年12月度試験 試験

動機の錯誤

【問 7】 Aを売主、Bを買主として、令和2年7月1日に甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

4 本件契約が、Aの重大な過失による錯誤に基づくものであり、その錯誤が重要なものであるときは、Aは本件契約の無効を主張することができる。

 

参考 解説例:

下記の場合、錯誤による「取消し」はできない
①  表意者に重大な過失があれば「取消し」できない
② 相手方が表意者と「同一の錯誤」に陥っていれば「取消し」できない

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8.相続(10月・12月度試験出題)

 

令和2年10月度試験 試験

相続

【問 8】 相続(令和2年7月1日に相続の開始があったもの)に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 被相続人の子が相続開始以前に死亡したときは、その者の子がこれを代襲して相続人となるが、さらに代襲者も死亡していたときは、代襲者の子が相続人となることはない。

解答・解説

2 誤り。子の場合は、再代襲もあり。

被相続人の子は、相続人となります。しかし、被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は相続人の欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となります。そして、代襲者が、相続の開始以前に死亡し、又は相続人の欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その代襲相続権を失った場合も、代襲者の子がさらに代襲して相続人となります(再代襲)。つまり、 被相続人の「子」が先に死亡していたときは、その子(被相続人の孫)が代襲して相続人となり、さらに、「孫」も先に死亡していたときは、その子(被相続人のひ孫)が再代襲して相続人となります。→887条

 

令和2年12月度試験 試験

相続

【問 8】 1億2000万円の財産を有するAが死亡した場合の法定相続分について次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものの組み合わせはどれか。

イ Aの長男の子B及びC、Aの次男の子Dのみが相続人になる場合の法定相続分は、B及びCがそれぞれ3,000万円、Dが6,000万円である。

ウ Aの父方の祖父母E及びF、Aの母方の祖母Gのみが相続人になる場合の法定相続分は、それぞれ4,000万円である。

例題

Aに子が3人あり、A死亡の際、2人は存命であったが、1人は既に死亡していた。その死亡した子には2人の嫡出子B、Cがいた。A死亡の際、配偶者もいなかった場合、Bの法定相続分は1/6である。

解答例

相続人が3人の子のみであるため、子1人当たりの法定相続分は1/3である。被相続人が死亡する前に死亡している子の分については、その子B・Cが相続を「代襲」し、その代襲相続分はB・Cそれぞれ1/6となる。(民法901条1項)

例題

Aに、配偶者B、Bとの婚姻前に縁組した養子C、Bとの間の実子D(Aの死亡より前に死亡)、Dの実子E及びFがいる場合、BとCとEとFが相続人となり、EとFの法定相続分はいずれも1/8となる。

解答例

「配偶者」Bと「養子」C、「実子」Dが相続人となるが、Aが死亡する前にDが死亡しているため、Dについては、Dの実子E・Fが「代襲相続」する(民法887条2項)。この場合、Dの法定相続分1/4をE・Fが均等(1/8ずつ)に相続する。(同法901条1項)

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9.地役権(10月度試験に出題されなかった分野)

令和2年10月度試験 試験

地役権

【問 9】 地役権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1 地役権は、継続的に行使されるもの、又は外形上認識することができるものに限り、時効取得することができる。

参考例:宅建過去問

平成25年問3-4

地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる(同法283条)。そして、この「継続」の要件を満たすためには、承役地たるべき他人所有の土地の上に通路の解説があっただけでは足りず、その開設が要役地所有者によってなされることが必要である。(最判33.2.14)。したがって、通路の解説がAによってなされなければ、Aは時効によって通行地役権を取得することができる。

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共有(10月度試験に出題されなかった分野)

令和2年12月度試験 試験

【問 10】 不動産の共有に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

4 共有者の一人が死亡して相続人がないときは、その持分は国庫に帰属する。

例題

Aが、その共有持分を放棄した場合、この建物は、BとCの共有となり、共有持分は各2分の1となる。

解答例

共有者の1人が「共有持分」を放棄した場合、その持分は「他の共有者」に帰属する。したがって、BとCに帰属することになるので、共有持分は各2分の1となる。

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借地借家法・借地(10月・12月度試験出題)

10月度試験

借地借家法・借地

【問 11】 A所有の甲土地につき、令和2年7月1日にBとの間で居住の用に供する建物の所有を目的として存続期間30年の約定で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

4 AとBとが期間満了に当たり本件契約を最初に更新する場合、更新後の存続期間を15年と定めても、20年となる。

解答・解説

4 正しい。

最初の更新後の期間は20年、2度目以降の更新後の期間は10年。

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、借地権の設定後の最初の更新では更新の日から20年、2度目以降の更新では更新の日から10年となりますが、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。そして、この規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効となります。よって、本肢では、最初の更新後の存続期間を15年と定めていますが、これは、借地権者に不利な特約として無効となり、存続期間は20年となります。→4条、9条

12月度試験

借地借家法・借地

【問 11】 次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

4 借地権者が所有する数棟の建物が一筆の土地上にある場合は、そのうちの一棟について登記があれば、借地権の対抗力が当該土地全部に及ぶ。

参考例:宅建過去問

平成20年 問13―4

Bに賃借権の登記がない場合には、第三者Dに自己の賃借権を対抗できない(民法605条)。他方、借地権(建物所有を目的とする土地賃借権)は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記のある建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる(借地借家法10条1項)。したがって、C所有建物について登記があれば、Cは、Dに賃借権(借地権)を対抗することができる。

 

借地借家法・借家(10月・12月度試験出題)

10月度試験

借地借家法・借家

【問 12】 AとBとの間でA所有の甲建物をBに対して、居住の用を目的として、期間2年、賃料月額10万円で賃貸する旨の賃貸借契約(以下この問いにおいて「本件契約」という。)を締結し、Bが甲建物の引渡しを受けた場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

3 本件契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借契約である場合、Aは、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情があれば、Bに対し、解約を申し入れ、申入れの日から1月を経過することによって、本件契約を終了させることができる。

解答・解説

3 誤り。

定期建物賃貸借の解約の申入れは、賃借人のみ。

居住の用に供する建物の賃貸借(床面積が200㎡未満の建物に係るものに限る)において、転勤、療養、親族の介護 その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができます。この場合、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了します。しかし、この解約の申入れは、 賃借人しか行うことができません。→38条5項

12月度試験

借地借家法・借家

【問 12】 賃貸人Aと賃貸人Bとの間で令和2年7月1日に締結した居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

3 賃貸借契約に期間を定め、賃貸借契約を書面によって行った場合には、AがBに対しあらかじめ契約の更新がない旨を説明していれば、賃貸借契約は期間満了により終了する。

参考例;宅建過去問

平成29年 問12-4

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等(B)書面によって契約するときに限り、30条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる(同法38条1項)。この規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(同法38条2項)。建物の賃貸人がこの規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする(同法38条3項)。

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区分所有法(10月・12月度試験出題)

10月度試験

区分所有法

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述にうち、正しいものはどれか。

4 一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属するが、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属することもできる。

解答・解説

4 正しい。

一部共用部分も、規約で区分所有者全員の共有とすることもできる。

一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属します。しかし、規約で別段の定めをすることができます。よって、一部共用部分についても、規約で別段の定めをすることにより、区分所有者全員の共有に属するとすることもできます。→11条1項 2項

12月度試験

区分所有法

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

3 規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

参考例:宅建過去問

平成22年 問13-2

規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しても、その効力を生ずる(同法46条1項)。

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不動産登記法(10月・12月度試験出題)

10月度試験

不動産登記法

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。

解答・解説

1 正しい。

敷地権付き区分建物→所有権保存登記には、敷地権の登記名義人の承諾が必要。

区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、所有権の保存の登記を申請することができます。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません。→不動産登記法74条2項

12月度試験

不動産登記法

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

2 所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地については、分筆の登記をすることができない。

問題例

地上権の設定の登記がされている土地の分筆の登記は、所有権の登記名義人又は地上権者が申請することができる。

解答例

「分筆」または「合筆」の登記は、表題部所有者または所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない(不動産登記法39条1項)。地上権者は土地の合筆の登記の申請はできない。

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