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民法改正/平成23年度/宅建試験

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こんにちは。きりん(@kirinaccount)です。

宅建試験 平成30年度 2018年過去問解いてみました。

 

宅建資格を取得するにあたり過去問(たっけんかこもん)

を解いたところ

「解答を読んでもわかりにくい」

2018年、宅建過去問正解肢(せいかいし)がわからない、わかりにくい場面に

 

初学者の方でも役立ちそうな解説を

少し混じえています。

“宅建試験2019年過去問解いてみました。”に続き

・正解問題肢

・正解肢解説

・噛み砕いた表現

 

を用いて解説しています。

宅建試験合格、受験対策の一助になれば幸いです。


 

見出し

1.民法
1-1 民法(みんぽう)
1-2 民法及び借地借家法
1-3 区分所有法及び不動産登記法
2. 都市計画法
2-1 事後届出・都市計画法
2-2 建築基準法・宅地造成規制法・農地法
2-3 軽減措置・不動産取得税・鑑定評価基準
3. 宅建業法
3-1 宅建業法
3-2 宅建業法免許
3-3 営業保証金・保証協会・特定住宅瑕疵担保責任
4. 5問免除科目
4-1 独立行政法人住宅金融支援機構
4-2 広告の制限
4-3 統計・土地・建築物の構造

民法(みんぽう)

1.民法(みんぽう)

Aが第三者(だいさんしゃ)の詐欺(さぎ)によって

Bに甲土地(こうとち)を売却し、その後BがDに甲土地(こうとち)を

転売(てんばい)した場合Bが第三者(だいさんしゃ)の詐欺の事実

 

(さぎのじじつ)を知らなかったとしても

 

Dが第三者の詐欺(だいさんしゃのさぎ)の事実を知っていれば

Aは詐欺(さぎ)を理由にAB間の

売買契約(ばいばいけいやく)を取り消すことができる。

 

1-4

第三者「Aさんをだまして、Bさんに土地を売るようにしよう」

 

Aさん「Bさんに土地を売ろう」

 

(善意)Bさん「Dさんに土地を売ろう」

 

Aさんは第三者から詐欺に遭いましたがBさんが善意の場合は取り消しができません。

 

1-4

第三者による「詐欺」の場合、相手方Bが悪意であれば、Aは契約を取り消すことができますが、善意のときはできません。

 

住宅新報要点整理

2.民法・代理(みんぽう・だいり)

AがBに代理権(だいりけん)を授与(じゅよ)した後に

Bが後見開始の審判(こうけんかいしのしんぱん)を受け

 

その後に本件契約(ほんけんけいやく)が締結(ていけつ)された場合、Bによる

本件契約の締結(ほんけんけいやくのていけつ)は

無権代理行為(むけんだいりこうい)となる。

 

2-4

任意代理(にんいだいり)の場合、成年後見人(せいねんこうけんにん)、死亡、破産手続きの開始(はさんてつづきのかいし)が代理権消滅事由(だいりけんしょうめつじゆう)でした。

2-4

代理権の消滅

任意代理の場合は、委任の終了によって代理権は消滅しますが、下記の事由によっても当然に消滅します。

本人の事由 死亡、破産手続開始の決定

代理人の事由 死亡、破産手続き開始の決定、成年後見開始の審判

 

住宅新報要点整理

3.民法・贈与(みんぽう・ぞうよ)

本件約定(ほんけんやくじょう)の後、Aの放火により甲建物(こうたてもの)が滅失(めっしつ)し、その後にBが本件試験に合格した場合、AはBに対して損害賠償責任(そんがいばいしょうせきにん)を負う。

3-2

Aさん「書面にあるように、試験に合格したら

この建物を渡そう」

Bさん「試験がんばろう」

Aさん「建物を放火してしまおう」

こちらの肢において

放火はしてはいけませんが

停止条件付贈与契約(ていしじょうけんつきぞうとけいやく)

においては損害賠償責任を免れます。

3-2

停止条件付契約であっても

「契約」は成立している

 

③条件が成就することにより、不利益を受ける当事者が「故意・過失」により

条件成就を妨げれば、相手方は、その条件が成就したものとみなされる。

 

もし、Bが、試験場に行けないようにAが「故意」に邪魔をした場合、Bはその条件が成就したものとみなし、Aから甲地の引渡しを求めることができる。

 

住宅新報要点整理

4.民法・時効の援用(みんぽう・じこうのえんよう)

後順位抵当権者(こうじゅんいていとうけんしゃ)は

先順位抵当権(さきじゅんいっていとうけん)の

被担保債権(ひたんぽっさいけん)の

消滅時効を援用(しょうめつじこうをえんよう)することができる。

 

4-2

抵当権の消滅請求(ていとうけんのしょうめつせいきゅう)

・・・時効完成後(じこうかんせいご)できる(きりん)

4-2

時効の援用

時効の要件を満たしても、時効によって

利益を受ける旨の意思表示を

しなければなりません。

これを「援用」といいます。

①この援用がなければ、裁判所は

それに基づいて裁判をすることができません。

②この援用ができる者とは、時効完成により

「直接利益」を受けるものであり

保証人・物上保証人・連帯債務者・抵当不動産の

第三取得者などをいいます。

 

住宅新報要点整理

5.民法・委託(みんぽう・いたく)

Aは、B宅の屋根を

善良な管理者(ぜんりょうなかんりしゃ)の

注意をもって修理しなければならない。

 

5-3

Aさん「Bさんにすぐ報告をしよう」

 

きりん:こちらの問題は

民法・事務管理(みんぽう・じむかんり)から出題されました。

 

5-3

(事務管理)

第六百九十七条①

義務なく他人のために事務の管理を始めた者

(以下この章において「管理者」という。)は

 

その事務の性質に従い、最も本人の利益に

適合する方法によって、その事務の管理

(以下「事務管理」という。)を

しなければならない。

 

2.事務管理は、本人の意思を知っているとき、又はこれを推知することが

できるときは、その意志に従って事務管理を

しなければならない。

 

(緊急事務管理)

第六百九十八条

管理者は、本人の身体、名誉又は財産に

対する緊迫の危害を免れさせるために

事務管理をしたときは、悪意又は重大な

過失があるのでなければ、これによって

生じた損害を賠償する責任を負わない。

(管理者の通知義務)

第六九九条

管理者は、事務管理を始めたことを

遅滞なく本人に通知しなければならない。

ただし、本人が既にこれを

知っているときは、この限りではない。

 

デイリー六法 三省堂

6.民法・法定地上権(みんぽう・ほうていちじょうけん)

 

Aが乙建物(おつたてもの)の登記(とうき)を

A名義(めいぎ)に移転(いてん)する前に甲土地(こうとち)に抵当権(ていとうけん)を

 

設定登記(せっていとうき)していた場合、甲土地(こうとち)の

抵当権(ていとうけん)が実行されたとしても、乙建物(おつたてもの)のために

法定地上権(ほうていちじょうけん)は成立しない。

 

6-1

Aさん

「乙建物(おつたてもの)の登記(とうき)を私名義に変えよう」

 

・法定地上権の場合は所有者(しょゆうしゃ)が同じという要件が必要ですね。

6-1

法定地上権の成立要件

法定地上権が成立するためには、下記a・b・cの「すべての要件」を満たさなければなりません。

a   抵当権設定当時から

「建物が存在」したこと

b 抵当権設定当時に土地と

建物の所有者が「同一」であったこと

c 競売の結果、土地と建物が

「別々」の所有者に帰属したこと

 

住宅新報要点整理

7.民法・債権譲渡(みんぽう・さいけんゆずりわたし)

債権の譲受人(さいけんのゆずりうけにん)が

譲渡禁止特約(ゆずりわたしきんしとくやく)の

存在を知っていれば、さらにその債権(さいけん)を譲り受けた

転得者(てんとくしゃ)がその特約を

知らなかったことにつき重大な過失(じゅうだいなかしつ)がなかったとしても、債務者(さいむしゃ)はその転得者(てんとくしゃ)に対して、その特約の存在を対抗することができる。

 

7-2

譲渡人「渡してはいけない債権を渡しておこう」

転得者「債権ゆずりうけます」

・転得者は有効に譲り受けることができます。

7-2

債権譲渡

債権譲渡とは、「債権の同一性を

保ったまま、債権の譲渡人(=旧債権者)

と譲受人(=新債権者)との契約により

債権が移転すること」をいいます。

債権譲渡の契約は譲渡人と

譲受人で行い、債務者の同意は不要です。

当事者間で譲渡禁止の特約を

することもでき、これに反する

譲渡は「無効」となります。

しかし、債権の譲受人がその特約の

存在について「善意」かつ

「重過失がない」場合には「有効」となります。

 

住宅新報要点整理

8.民法・特約(みんぽう・とくやく)

賃借物件(ちんしゃくぶっけん)を賃借人(ちんしゃくにん)が

どのように使用しても、賃借物件(ちんしゃくぶっけん)に

発生する損耗(そんもう)による減価の回収(げんかのかいしゅう)は、賃貸人(ちんたいにん)が全て賃料(ちんりょう)に

 

含ませてその支払を受けることにより行っている。

 

8-1

Bさん「おうちかします」

Aさん「かりたおうちの柱をこわしたり

しようかな」

8-1

賃借人が社会通念上通常の使用を・・・

 

問題文 抜粋

9.民法・相殺(みんぽう・そうさい)

 

同年(どうねん)10月10日、BがAの自動車事故によって被害を受け、Aに対して

不法行為(ふほうこうい)に基づく損害賠償債権(そんがいばいしょうさいけん)を

取得した場合には、Bは売買代金債務(ばいばいだいきんさいむ)と

当該損害賠償債権(とうがいそんがいばいしょうさいけん)を

相当額で相殺(そうさい)することができる。

 

9-3

Aさん「Bさんと事故してしまった」

Bさん「損害賠償請求を請求し債務と相殺できるかな」

・Bさんは

自働債権の相殺(じどうさいけんのそうさい)が可能です。

9-3

 

相殺の要件(相殺適状)

判例

不法行為による損害賠償請求は

「自働債権」として相殺できるが、

「受働債権」としては相殺できない。

(被害者からは

相殺できるが、加害者からは

できないということ)

 

住宅新報社要点整理

10.民法・相続(みんぽう・そうぞく)

 

共同相続(きょうどうそうぞく)に基づく(もとづく)共有物の

持分価格(きょうゆうぶつのもちぶんかかく)が

過半数(かはんすう)を超える相続人は、協議(きょうぎ)なくして単独で

共有物を占有(せんゆう)する他の相続人に対して、当然にその共有物の

明渡し(きょうゆうぶつのあけわたし)を請求することができる。

 

10-4

Aさん「Bさん、わたしの方が

大きな土地

相続したし、あなたの

乙土地渡してね」

Bさん「そんなー」

10-4

遺産分割は、遺産分割の協議を

行い各相続人の相続分を決めます。

それまでは、相続財産は

相続人の共有になります。

 

住宅新報要点整理

11.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の

存続期間(しゃくちけんのそんぞくきかん)を

20年とし、かつ、契約の更新請求(けいやくのこうしんせいきゅう)を

しない旨(むね)を定めても、これらの規定(きてい)は無効(むこう)となる。

 

11-2

Aさん「土地借りるにあたり20年にしよう。更新はなしにしよう。」

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)においては

借地権(しゃくちけん)について法律がありました。

11-2

民法では賃貸借契約の存続期間は

最長20年であり、また、更新後も最長20年でした。

しかし、借地借家法(借地の場合)

では、賃貸借契約の「期間を定める場合」と

「期間を定めない場合」、それぞれ

下記の期間となります。

 

当初の期間

期間を定める場合→30年以上で定める

期間を定めない場合→30年となる

 

更新後の期間

期間を定める場合→1回目の更新は20年以上

(2回目以降は10年以上)

期間を定めない場合→1回目の更新は

20年、2回目以降は10年

 

住宅新報要点整理

12.民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

AB間の賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が借地借家法第38条

(しゃくちしゃっかほうだいさんじゅうはちじょう)の

定期建物賃貸借(ていきたてものちんたいしゃく)

でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新(こうしん)しない旨(むね)の

通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約

(とうがいちんたいしゃくけいやく)が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。

 

12-3

貸主Aさん「期間内に更新しない旨の

通知をしよう」

借主Bさん「契約期間がすぎても

大丈夫ってことかな」

 

・定期建物賃貸借(ていきたてものちんたいしゃく)

12-3

定期建物賃貸借(=定期借家権)

借地借家法では、建物賃貸借は、賃貸人に

正当事由がなければ、期間が満了しても

更新するのが原則ですが、定期建物賃貸借の

場合は、賃貸人に

「正当事由がなくても」終了します。

住宅新報要点整理

13.民法・区分所有権等(みんぽう・くぶんしょゆうけんとう)

規約の設定(きやくのせってい)、変更又は廃止(へんこうまたははいし)を

行う場合は、区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)の過半数(かはんすう)による

集会の決議(しゅうかいのけつぎ)によってなされなければならない。

 

13-1

 

例:マンション全体に係る

重大なきまりごと変更するには多数決では足りないと思いませんか。

 

13-1

規約の設定等

①規約について設定、変更、廃止を

する場合には、区分所有者および

議決権の各3/4以上の多数で定めます。

②規約の設定、変更、廃止が

一部の区分所有者に特別の影響を

及ぼすべきときは、その者の承諾を

得なければなりません。

③規約は原則として、管理者が

保管し、その保管場所は建物内の

見やすい場所に掲示しなければ

なりません。また、利害関係人の請求が

あった場合、正当な理由がなければ、規約の

閲覧を拒んではなりません。

 

住宅新報要点整理

14.

民法・登記(みんぽう・とうき)

所有権の登記名義人(しょゆうけんのとうきめいぎにん)は、

その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から

1月以内に、変更の登記(とうき)を申請しなければならない。

14-4

Aさん「登記書にある

住所変えようと思うんだけど

何か手続き必要だったかな」

 

14-4

表題登記は「いつまでに」行うのか?

①土地の表題登記のポイント

・新たに土地が生じた場合、所有者が

1カ月以内に土地の表題登記を申請します。

・地目または地積に変更が

生じた場合、表題部に記載される

所有者、(表題部所有者)または

所有権の登記名義人が1カ月以内に

申請します。

②建物の表題登記のポイント

・建物を新築した場合、所有者が

1カ月以内に申請します。

・建物の種類、構造、床面積などの

変更、あるいは建物が滅失した

場合には、表題部所有者または

所有権の登記名義人が1カ月以内に

申請します。

・建物の分割、区分、合併の

登記の申請は、表題部所有者または

所有権の登記名義人のみが、申請することが

できます

(職権による登記はできないので注意!)。

 

住宅新報要点整理

都市計画法

15.都市計画法(としけいかくほう)

事後届出(じごとどけで)に係る(かかる)土地の利用目的

について、甲県知事(こうけんちじ)から勧告(かんこく)を受けた

宅地建物取引業者(たくちたてものとりひきぎょうしゃ)Aが

その勧告に従わなかったときは、甲県知事は、その旨及び

その勧告の内容を公表することができる。

15-1

甲県知事「Aさん、届出はやくしてもらえますか」

Aさん「ほっとくかー」

こちらの場合は知事はAさんが届出しないことについて

公に公表できました。

15-1

①届出が必要な土地の取引を

行う場合、まず、知事等に事前

または事後に届出をしなければならない。

この届出義務は事前届出は

「当事者」であり、事後届出は「取得者」である。

届出をしなければ罰則の適用を

受けるが、契約は有効である

②知事等は事前届出は

「6週間以内」、事後届出は

「3週間以内」に審査をし、問題はないか否かの

判断をする。

 

問題がなければよいが、問題があれば

知事等から勧告を受ける

③②の勧告を受けた場合、その勧告に

従わなければ「公表」できると

されている(公表できる

としているが、罰則はなく、契約も

有効である)

 

住宅新報要点整理

16.都市計画法(としけいかくほう)

 

準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)については、無秩序な市街化(むちつじょなしがいか)

を防止し、計画的な市街化を図る(しがいかをはかる)ため、都市計画に

市街化区域(しがいかくいき)と市街化調整区域(しがいかちょうせいくいき)との

区分(くぶん)を定めなければならない。

16-4

問題肢は準都市計画において

線引きは必ずしなければならない

といった内容でしょうか。

 

・準都市計画は

どのような内容だったでしょうか。

16-4

「準都市計画区域」で定めることができる

都市計画

準都市計画区域では、都市計画のうち、下記の「8つ」の「地域地区」についてだけ

定めることができます。

①用途地区②特別用途地区③特定用途制限地域④高度地区⑤景観地区⑥風致地区

⑦緑地保全地域⑧伝統的建造物群保存地区

 

地域地区以外の

都市計画は、準都市計画区域では

定めることはできません。

また、地域地区の都市計画

であっても、「高度利用地区」や

「特定街区」などは入っていないので注意!

 

準都市計画区域の指定

①準都市計画区域は、都道府県知事が

指定します。

②要件(「どのような場所」を指定する?)

準都市計画区域は、都市計画区域外の

区域で、相当数の住居の建築または

敷地の造成が行われ、または行われると

見込まれる一定の区域で、かつ一定の

環境を保全する等の措置を講ずることなく

放置すれば、将来における一体としての

整備・開発および保全に支障が生じる

おそれがあると認められる区域を

指定することができます。

 

住宅新報要点整理

17.都市計画法(としけいかくほう)

準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない)において、農業を営む者の居住の用に

供する建築物の建築を目的とした1,000㎡の土地の

区画形質(くかくけいしつ)の変更を行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を

受けなければならない。

 

17-4

知事「開発行為をする場合、こちらの

区域は3,000㎡以上は

届出して許可を受けて下さい。」

Aさん「1,000㎡だから許可が必要だ」

Bさん「Aさん許可は3,000㎡以上っていってました」

・準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない)

において開発行為をする場合は面積要件がありました。

17-4

都市計画法

1.開発行為の例外は、「2種類」

「許可が不要」なものがあります。

ここでは開発行為の例外について

覚えてください。

これには大きく分けて、下記の「2種類」の

例外があります。

①「市街化区域以外」の区域内では、

開発許可が不要なもの

農林漁業用の一定の建築物

(農産物の生産・集荷の用に供するもの)

または農林漁業者の居住用の建築物を

建築するための開発行為の場合、

市街化区域以外の区域では、許可は「不要」となります。

市街区区域では例外にならないので注意!

農林漁業用の「居住用」「生産・集荷」の例外は

「地域」を確かめる。

・市街化区域⇒1,000㎡以上許可必要

・市街化区域以外⇒許可不要

2.例外でないときの面積要件

開発行為の例外に

該当しなくても、下記の面積がなければ

許可不要!

・市街化区域・・・1,000㎡未満(=1000㎡から必要)

・市街化調整区域・・・なし(面積が小さくてもすべて必要)

・非線引き都市計画区域・・・3,000㎡未満(=3,000㎡から必要)

・準都市計画区域・・・3,000㎡未満(=3,000㎡から必要)

・上記以外の区域(=都市計画機器および準都市計画区域以外の区域)

・・・10,000㎡未満

(=10,000㎡から必要)

・三大都市圏の一定の区域では「500㎡未満」となります。

また、一定の場合、都道府県の規制で

300㎡以上の一定の範囲内で別に定めることが

できます。つまり、市街化区域内で

1,000㎡なくても、開発許可が

必要な場合があるということです。

住宅新報要点整理

18.建築基準法(けんちくきじゅんほう)

4階建ての事務所の用途(ようと)に供する建築物

(きょうするけんちくぶつ)の2階以上の階にあるバルコニーその他これに類するものの

周囲には、安全上必要な高さが1.1m以上の

手すり壁、さく又は金網を設けなければならない。

 

18-3

Aさん「階には手すり壁がないんだー」

こちらの肢は建築基準法(けんちくきじゅうほう)において定めがありました

18-3

単体規定

手すり壁等

屋上広場または2階以上の階

にあるバルコニーその他

これに類するものの周囲には、安全上

必要な1.1m以上の手すり壁、さくまたは

金網を設けなければならない

住宅新報要点整理

19.建築基準法(けんちくきじゅんほう)

一の敷地で、その敷地(しきち)面積の40%が

第二種低層住居専用地域

(だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき)に、60%が

第一種中高層住居専用地域(だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき)に

ある場合は、原則として、当該(とうがい)敷地内には大学を建築することができない。

 

19-2

Aさん「40%は大学に、60%が

第一種中高層住居地域に容積率を

分けて計算しよう」

Bさん「Aさん違うよ。過半を占める

用途地域をみるんだよ」

 

19-2

建築基準法

建築物の敷地が複数の用途地域に

またがる場合、「過半を占める用途地域」の

用途制限が適用されます

 

住宅新報要点整理

20.宅地造成規制法(たくちぞうせいきせいほう)

宅地造成工事規制区域内(たくちぞうせいこうじきせいくいきない)において、切土(きりど)であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖(がけ)を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

20-4

A:「切土についてはぴったり2mの壁は届出

必要だったかな」

B:「不要です」

 

20-4

宅地造成規制法

宅地⇒宅地

宅地以外⇒宅地

造成

切土・・・高さ2mを超えるがけ

盛土・・・高さ1mを超えるがけ

合計・・・高さ2mを超えるがけ

面積・・・500㎡を超える

許可必要

住宅新報要点整理

21.土地区画整理法(とちくかくせいりほう)

土地区画整理事業の施行者(とちくかくせいりじぎょうのせこうしゃ)は、仮換地(かりかんち)を指定した場合において、従前(じゅうぜん)の宅地に存する建築物を移転し、又は

除去することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除去することができる。

 

21-3

きりん:建物の除去ができないと

土地区画整理法については計画が進みませんね。

 

21-3

換地処分

換地処分とは、従前の宅地に

代えて工事完了後の土地を与えることです。

「施行者」は、原則として、換地計画に係る

区域の「全部」について土地区画整理事業の

工事が完了した後、「遅滞なく」換地処分を行います。

(例外)規準、規約、定款または施工規程に

別段の定めがある場合には、換地計画に係る

区域の全部について、工事が完了する以前に

おいても換地処分をすることができます。

住宅新報要点整理

22.農地法(のうちほう)

市街化区域内(しがいかくいきない)の農地を宅地とする目的で権利を取得する名合は、あらかじめ 農業委員会に届出すれば法第5条の許可は不要である。

 

22-1

 

Aさん「市街化区域ってところで農地におうちを建てたいんだけど許可いるよね」

 

Bさん:「届出です」

 

・農地法5条において許可が不要な内容がありました。

 

22-1

農地法「5条」の内容とポイント

[許可権者]・・・(原則)知事

(例外)

農林水産大臣が指定する区域は市町村の長

[市街化区域内]・・・あらかじめ「農業委員会」

に届け出れば許可は不要です。

 

[例外]・・・土地収用法により収用した農地を

転用する場合、市町村が道路などの公共施設として転用する場合

 

[無許可の行為]・・・当該契約は「無効」となり「罰則」の適用もあります。

また、原状回復義務も受けます。

 

住宅新報要点整理

23.軽減措置(けいげんそち)

 

この税率の軽減措置(けいげんそち)は、登記(とうき)の対象となる

住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として

取得した住宅用の家屋について受ける

所有権の移転登記(しょゆうけんのいてんとうき)には適用されない。

 

23-2

所有権移転登記(しゅうけんいてんとうき)は要件がありました。

 

23-2

「所有権移転登記」の場合、移転する原因が「売買」または競落の場合に

適用されるということです。

したがって、「贈与」による移転は

対象外となります。

 

住宅新報要点整理

24.不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)

 

相続(そうぞく)による不動産の取得については、不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)は課されない。

 

24-3

Aさん:「大きな土地を

相続したけど不動産取得税いるのかな」

Bさん:「不動産取得税はいらないよ」

 

24-3

[不動産取得税の非課税]

 

a 国、地方公共団体等が

不動産を取得する場合

(独立行政法人はほぼ

すべて非課税では

なく、課税される場合もある)

b  相続(贈与の場合は課税される)、法人の合併、包括遺贈

および相続人への贈与、委託者への信託財産の移転など

C 共有物の分割による

不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の

当該共有物の係る持分を超える部分の取得を除く)

については課税されない

住宅新報要点整理

25.鑑定評価基準(かんていひょうかきじゅん)

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む

使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを

最有効使用の原則(さいゆうこうしようのげんそく)という。

 

25-1

Aさん:「不動産の価格って

どのようにして、はかるのかな」

Bさん:「築年数が5年、Aさんのおうちは

駅から近いし価値あると思う。」

 

25-1

不動産の価格形成

不動産の価格については、鑑定評価基準では

以下のように定めています。

不動産の価格は、一般に、

 

① その不動産に対してわれわれが認める「効用」

 

(=何に役立つのか、住宅地としてか、商業地としてかなど)

 

② その不動産の「相対的希少性」

 

(=例えば、30分圏内の住宅地はどれくらいあるかということ)

 

③ その不動産に対する「有効需要」

 

(=その不動産を変える者で、買おうとする者が

どれだけいるの)上記①②③の「3つ」の相関結合に

よって生ずる不動産の経済価値を、貨幣額をもって

表示したものです。

 

住宅新報要点整理

宅建業法

26.宅建業法・広告(たっけんぎょうほう・こうこく)

販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、

監督処分(かんとくしょぶん)の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円

以下の罰金を併科(へいか)されることがある。

 

26-2

Aさん:「広告にはマンションを

載せておくか。空き地だけど」

こちらにおいては広告について

規制がありました。

26-2

誇大広告に違反した場合

監督処分 指示処分、業務停止処分

(情状が特に重い場合)、免許取消し処分もある

罰則 6カ月以下の懲役もしくは

100万円以下の罰金またはこれの

併科の罰則の処分が適用される

 

住宅新報要点整理

27.宅建業法・媒介

A及びCは、Dが宅地建物取引業者(たくちたてものとりひきぎょうしゃ)で

ある場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅(こうじゅうたく)の

構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるとき

にその記載(きさい)を省略することはできない。

 

27-4

Aさん「この辺り省略した

契約書渡します」

Cさん「わたしもそうしよう」

 

建物状況調査は売買契約においては

記載する必要がありました。

27-4

37条書面の基本的事項

 

誰が

 

宅建業者に交付義務がある

37条書面の交付は宅建士でなくてもよい

 

いつまでに

契約が成立後、遅滞なく

交付する

 

どこで

規定なし(=どこでもよい)

 

誰に

・当事者として行う場合・・・取引の相手方に

・代理として行う場合・・・

その相手方および依頼した者に

・媒介として行う場合・・・その契約の当事者に

 

どのように

・形式

書面を交付(=交付義務であり、説明義務はない)

・説明 説明義務はない(誰が説明しても、また、説明しなくてもよい)

・記名押印

37条書面には宅建士の記名押印が必要

 

住宅新報要点整理

37条書面

37条書面には、次の事項を記載しなければならない。

建物が既存の建物であるときは

建物の構造耐力上主要な部分等の状況に

ついて当事者の双方が確認した事項。

 

・37条書面→貸借の場合は、記載する必要はない。

 

ズバ予想宅建塾直前予想模試 抜粋

28.宅建業法

宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約(ばいかいけいやく)を

締結(ていけつ)した場合、当該宅地(とうがいたくち)の購入の申込みが

あったときは、売却の依頼者宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を

当該依頼者に報告しなければならない。

 

28-エ

A:「こちらのマンションの

お部屋お貸ししたいんですけど」

B:「お申し込みがあればお知らせします」

 

28-エ

媒介契約の基本的事項

①宅建業者は、宅地または

建物の「売買」または「交換」の

媒介の契約をしたときは、遅滞なく

一定の事項を記載した書面を作成して

記名押印をし、依頼者に交付しなけれ

ばなりません。

②宅建業者は、媒介した宅地・建物の

売買・交換の申込みがあった

ときは、遅滞なく、その旨を

依頼者に「報告」しなければなりません。

 

住宅新報要点整理

29.宅建業法・売買契約

A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行

(とうじしゃのさいむのふりこう)を理由とする契約の解除があったときの

損害賠償の額を600万円とする特約(とくやく) 定めた。

 

29-2

Aさん「宅建業者間の取引きは

損害賠償は2割が限度ですか」

Bさん「制限はありません。」

 

29-2

損害賠償額の予定等の制限

① 民法では、この損害賠償の予定額

(または違約金)について、特に

制限を設けていません。

② 「宅建業法」では、この損害賠償の

予定等について、宅建業者が自ら売主

となる場合、「宅建業者でない買主」に

対して、「損害賠償の予定額と違約金」を

定める場合、その合計額は、代金の2/10を

超える定めをしてはなりません。

③ この2/10を超える定めをしても「超える部分」

は「無効」となります。なお、損害賠償額の

予定とは別に違約金を定めて代金の2/10を

超えることを防ぐため「合計額」としています。

④ 損害賠償の予定や違約金は、契約の際に必ずしも

定める必要はありません。したがって、これを

定めなかった場合は、損害賠償額は実損額と

なります(=代金の2/10ではありません)。

 

住宅新報要点整理

30.宅建業法・報酬の制限

定期建物賃貸借契約(ていきたてものちんたいしゃくけいやく)の契約期間が終了した直後にAが依頼

を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建

物取引業法の規定が適用される。

 

30-4

宅建業法は、報酬の制限がありました。

(メモ) 35条書面とおなじでよい

30-4

定期建物賃貸借のポイント

契約 定期建物賃貸借の契約は書面で

行う必要があり、建物賃貸借契約に

更新しない旨の特約を入れることに

より行う

⇒利用目的は特に制限されていない

ので、居住用でなくてもよい

期間 期間の定めをする必要はあるが、この期間に

制限はなく、1年未満であってもよい

説明 賃貸人が賃借人に対し、期間満了

とともに契約は終了し、更新しない旨を

書面を交付して説明することが必要

 

⇒この書面は契約書とは別の書面で行う

 

住宅新報要点整理

31.宅建業法・現地調査

土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない。)の売買について、Aが売主Dから媒介(ばいかい)を依頼され、現地調査等の費用の通常の売買の媒介(ばいかい)に比べ2万円(消費税等相当額(そうとうがく)を含まない。)多く要する場合、その旨をDに対し説明をした上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

 

31-3

問題肢、現地調査費用は売主がかかわってきました。

 

31-3

 

空家等の売買・交換の媒介における特例

消費税抜きの代金額

(交換の場合は多いほうの評価額)が

400万円以下の宅地または建物

(以下「空家等」といいます)の

売買・交換の媒介であって、通常の売買・交換の

媒介と比較して「現地調査等の費用(人件費を含む)」を

要するものについては、報酬計算の基本式(速算式)で

算出した額に加えて、当該現地調査等に要する費用に

相当する額を合計した額の報酬を、依頼者

(空家等の売主または交換を行う者である依頼者に限る)から

受領できるようになりました。

 

[売買の媒介をした場合に依頼者から受領できる報酬限度額]

売主

(イ)

報酬計算の基本式(速算式)で算出した額

・代金額が200万円以下の場合

⇒代金額×5%

 

代金額が200万円超400万円以下の場合

⇒代金額×4%+2万円

(ロ)

現地調査等に要する費用に相当する額

(イ)+(ロ)=(ハ)

の上限額は18万円(消費税抜き)

買主

報酬計算の基本式(速算式)で算出した額

・代金が200万円以下の場合

⇒代金額×5%

・代金額が200万円超400万円以下の場合

⇒代金額×4%+2万円

 

国都交通省 告示

32.宅建業法

宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者(国土交通大臣

免許)の責めに帰する(せめにきする)理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅地建物取引業者に

対して指示処分をすることができる。

 

32-1

Aさん「違反してきてくださいね。」

Bさん「わかりましたー」

32-1

指示処分を受ける事由

① 業務に関し、取引の関係者に

損害を与えたとき、取引の公正を

害したときなど、あるいは、宅建業法に

違反したときなどがその代表です。また、

宅建業法以外の法令違反でも、「業務に関して」

宅建業者として不適当と認められるときには、

監督処分を受けます。

② 宅建士が監督処分を受けた場合において、

「宅建業者の責めに帰するべき事由があるとき」は、

宅建業者も指示処分を受けることになります。

 

住宅新報要点整理

33.宅建業法・媒介契約

 

AとBの間で専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)を締結(ていけつ)した場合、Aは、法第34

条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によっ

て売買又は交換の契約を成立させたときの措置(そち)について記載しなければならない。

 

33-4

A「(専任)媒介契約書渡しておきます」

B「いろいろのってるなー」

33-4

媒介契約の種類

① 媒介契約は、他の業者に重ねて

依頼することができるか否かに

より、「一般媒介」と「専任媒介」に

わけることができます。

a.「一般媒介」は他の宅建業者に

依頼することができる。

b.「専任媒介」は他の宅建業者に

依頼することはできない。

② 一般媒介と専任媒介は、さらに

下記のように分類されます。

ア. 一般媒介契約

一般媒介契約は、他の宅建業者に重ねて

依頼することができますが、その依頼宅建業者を

「明示する義務」があるか否かにより

分類されます。

a.「明示する義務がある」⇒一般媒介

b.「明示する義務がない」⇒一般媒介契約

イ. 専任媒介契約(または専属専任媒介契約)

「専任媒介契約」は、他の宅建業者に依頼

することはできませんが、自己発見取引は

許されます。しかし、下記の2種類では

許されません。

a.自己発見取引を許す⇒専任媒介契約

b.自己発見取引をすることも許されない⇒専属専任媒介契約

 

住宅新報要点整理

34.宅建業法・37条書面

イ    当事者(とうじしゃ)の氏名

(法人にあっては、その名称)及び住所

ウ  建物の引渡しの時期

 

34  イ、ウ

Aさん 「契約書いただきましたが

 

住所・名前、引渡しの時期がのってません」

 

・37条書面について必要な記載事項がありました。

34-イ、ウ

37条書面記載事項

省略不可

① 契約当事者の氏名・住所

② 物件特定に必要な表示

(物件の所在・地番・種類など)

③ 既存住宅の建物状況調査の

双方確認 ✘

④ 代金(または借賃)などの

額、支払時期および方法

⑤ 物件の引渡し時期

⑥ 移転登記の申請時期 ✘

その定めがなければ省略可

⑦ 代金(または借賃)等以外の

金銭の額など

⑧ 契約解除に関する事項

⑨ 損害賠償額の予定・違約金の

内容

⑩ ローンのあっせんが不成立の

ときの措置 ✘

⑪ 瑕疵担保責任を負うことに

ついて、保証保険の締結その他の

措置について定めがあるときは、その内容 ✘

⑫ 瑕疵担保責任の内容の定めの内容

⑬ 天災、不可抗力による損害賠償の

定め(危険負担)

⑭ 租税その他の公課の負担の定め

(固定資産税など) ✘

 

住宅新報要点整理

35.宅建業法・37条書面

建物の売買においては、その建物の瑕疵(かし)を担保(たんぽ)すべき責任の履行に関し保証保険契

約の締結(ていけつ)などの措置(そち)を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要(がいよ

う)を重要事項説明書に記載しなければならない。

 

35-3

例:新築建物購入にあたって建物が壊れたときについても

あらかじめ知っておきたいと思いませんか。

重要事項説明書に記載が必要な事項がありました。

35-3

重要事項説明書の記載事項

売買・交換

①登記された権利の種類と内容

②法令に基づく制限の概要

③私道負担

④飲用水・電気・ガスの供給ならびに

排水施設の整備の状況

(整備の見通し、特別負担も含む)

⑤未完成物件(=工事完了前)における

完成図

⑥区分所有建物に関する事項

⑦建物が既存住宅であれば、

a 建設状況調査の有無、および実施している

ときはその概要

b 設計図書や点検記録などの保存状況

⑧代金または借賃以外の金銭

⑨契約の解除に関する事項

⑩損害賠償額の予定または違約金に関する事項

⑪手付金等の保全措置の概要

⑫支払金・預り金の保全措置の有無と概要

⑬ローンのあっせんの内容と不成立のときの措置

⑭瑕疵担保責任を負うことについて

保証保険契約の締結その他の措置の

有無および概要

⑮その他国土交通省令等で定める事項

 

住宅新報要点整理

36.宅建業法・免許

宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑(ちょうえきのけい)に処せられ、その刑の執行を

終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。

 

36-3

個人C「わるさをしてしまったんだけど

宅地建物取引業の免許

受けること、できるかな」

 

こちらの肢は免許の欠格事由にあたりますね

36-3

免許の欠格要件

免許の欠格要件のうち、下記の「刑罰」に

該当すれば、免許を受けることができません。

①「禁固以上の刑に処せられ、その刑の執行を

終わり、または執行を受けることが

なくなった日から「5年」を経過しない者」

は、免許されない。

②「宅建業法違反」や「暴力的な行為」による

違反は、「罰金刑」でも5年を経過しない者。

 

住宅新報要点整理

37.宅建業法・クーリングオフ

ア  AとCの間で、クーリング・オフ

による契約の解除に関し、Cは契約の解除の

書面をクーリング・オフの告知の日から

起算して8日以内にAに到達させなければ

契約を解除することができない旨の特約

(むねのとくやく)を定めた場合、当該

特約(とうがいとくやく)は無効である。

イ  Cは、Bの事務所で買受け(かいうけ)の

申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの

喫茶店で売買契約を締結(ていけつ)した

場合、クーリング・オフによる契約の解除が

できない。

 

37  ア

例:売主A「8日以内に届かなければ

クーリング・オフできないことにします」

買主B「わかりました」

 

こちらの肢においては買主Bさんが不利ですね。

 

37

(特約)・・・この制度に反する買主に

「不利」となる特約は「無効」ですが、買主に

「有利」となる特約は「有効」です。

 

クーリング・オフの「対象となるか

否か?」は、「申込み」場所で判断する

 

買受けの申込み 契約の締結 クーリング・オフの適用
事務所等⇒ 事務所以外⇒ なし
事務所等以外⇒ 事務所等⇒ あり

住宅新報社要点整理

38.宅建業法・手付金の保全措置

 

当該(とうがい)住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主

から手付金(てつけきん)200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金(ちゅうかんき

ん)300万円を受領するためには、手付金200万と合わせて保全措置(ほぜんそち)を講じた後で

なければ、その中間金を受領することができない。

 

38-1

 

手付金 3,000万円×10%=300万円以下

 

こちらの肢は手付金と中間金が

合計500万円になります。

したがって、保全措置が必要です。

38-1

未完成物件 完成物件
保全措置が不要な額 代金の5/100(5%)以下かつ

1,000万円以下

代金の1/10(10

%)以下かつ1,000万円以下

保全措置の方法 ① 保証委託契約

② 保証保険契約

① 保証委託契約

② 保証保険契約

③手付金等寄託契約

住宅新報要点整理

39.宅建業法・35条書面

 

宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾(しょう

だく)があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

39-4

重要事項説明時には宅建士証の提示が必要でした。

 

39-4

IT重説

 

業者は、宅地または建物の貸借の場合は、ITを

活用して重要事項の説明ができるように

なった。

 

(ズバ予想宅建塾直前予想模試引用抜粋)

40.宅建業法

ア Aは、自ら売主として、建物の

売買契約を締結するに際し、買主が

手付金を持ち合わせていなかったため

手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。

 

イ Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方

(かんゆうのあいてがた)から値引きの要求が

あったため、広告に表示した販売価格から100万円

値引きをすることを告げて勧誘し、売買契約を締結

(ていけつ)した。

 

ウ   Aは、土地の売買の媒介(ばいかい)に際し

重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないAの

従業者をして媒介(ばいかい)の相手方に対し、当該

土地の交通等の利便の状況について説明させた。

エ Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で

勧誘を行ったところ、

勧誘の相手方から「購入意思がないので

二度と電話をかけないように」と言われた

ことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方から

自宅を訪問して勧誘した。

 

40-エ

A「Bさんにでんわしよう」

B「迷惑なのでお断りします」

A「Bさんのお宅訪問しよう」

手付金の分割についても、きまりがありました。

40-ア

業者が自ら売主の場合の規制の「8種類」とは?

8種制限の内容に入る前に、「どのような項目」があるのかを確認しておきましょう。

①他人物売買の制限

②手付金の性質と額の制限

③損害賠償の予定の制限

④手付金等の保全措置

⑤瑕疵担保責任の特約の制限

⑥クーリング・オフ制度

⑦所有権留保に関する制限

⑧割賦販売契約の解除に関する制限

 

住宅新報要点整理

売主=プロ(業者)⇔

買主=素人(業者ではない)〇

売主=プロ(業者)⇔

買主=プロ(業者)×

売主=素人(業者ではない)⇔

買主=プロ(業者)×

売主=素人(業者ではない)⇔

買主=素人(業者ではない)×

41.宅建業法・免許

C社は賃貸マンション(ちんたいまんしょん)の管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託(いた

く)されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦

情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。

 

41-3

C社は管理の委託、入居者の

募集、代理して行う契約の

締結等を行っています。

代理して行う契約の締結は宅建業に該当します。

41-3

宅地・建物 取引
(Aパターン) × 免許不要
(Bパターン) × 免許不要
(Cパターン) × 免許不要
(Dパターン) 免許必要

宅建業法の「業」とは、宅地建物の取引を

「不特定多数」に「反復継続」して行う

行為をいう。一般にわれわれが認識して

いるような営利性は関係ないので、無償

で行っても業に該当する

 

住宅新報社要点整理

42.宅建業法・免許

宅地建物取引士は、法第37条に規定する書面を交付する際、取引の関係者から請求があったときは、

専任(せんにん)の宅地建物取引士であるか否かに(いなかに)かかわらず宅地建物取引士証を提示し

なければならない。

42-4

A「宅建士証おいてきたー」

B「Aさん、今日、宅建士証お持ちですか」

A「こちらが従業員証です」

42-4

宅建士証はいつ見せるの? ・取引の関係者から請求があったとき

・重要事項の説明を行うとき

(相手方からの請求がなくても必ず見せる!)

住宅新報社要点整理

43.宅建業法・営業保証金

宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨

 

(えいぎょうほしょうきんをきょうたくしたむね)の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は

 

都道府県知事の催告(さいこく)を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしない

 

ときは、免許を取り消されることがある。

43-1

 

営業保証金について

届出をしないとき免許を取り消される場合がありました。

43-1

① 免許を取得して3カ月以上経っても

供託所の写しを提出しない場合は、免許は

すぐに取消しの対象となるのではなく、催告の

対象となる

② その後1カ月経っても届出をしない場合

には、免許権者は「免許を取り消さなければ

ならない」ではなく、「取り消すことができる」

という規定である。(相違に注意!)

住宅新報要点整理

44.宅建業法・保証協会

 

保証協会は、Aの取引の相手方から宅地建物取引業に係る(かかる)取引に関する苦情を受けた場合

は、Aに対し、文書又は口頭(ぶんしょまたはこうとう)による説明を求めることができる。

44-2

保証協会の業務には苦情に関する解決を行う

といった業務がありました。

44-2

保証協会の業務

必須業務

① 苦情解決

宅建業者の相手方などからの、取引に

関する苦情解決

(保証協会は、苦情の申出や解決の結果を

社員に周知させる義務がある)

② 宅建士などの研修

宅建士、その他宅建業の業務に従事しまたは

従事しようとする者に対する研修(対象は

宅建士だけではない)

③弁済業務

(営業保証金に代わる制度、営業保証金との相違に注意)

任意業務

① 一般保証業務

宅建業者が受領した支払金や預り金などについて

その債務を連帯して負う業務

② 手付金等保管業務

この業務については、完成物件に対してだけできる

 

(未完成物件に対してはできないので注意)

③ 一般社団法人に対する研修費用の助成

宅建業者を直接・間接とする一般社団法人による

宅建士等に対する研修費用の助成

④ 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務

特にこれだけという業務に限定されていない

・任意業務を行うには国土交通大臣の承認が必要

 

住宅新報要点整理

5問免除科目

45.特定住宅瑕疵担保責任

 

自ら売主(みずからうりぬし)として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金(じゅうたくはんばいかしたんぽほしょうきん)の供託(きょうたく)及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約(じゅうたくはんばいかしたんぽせきにんほけんけいやく)の締結の状況(ていけつのじょうきょう)について届出(とどけで)をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降においては、新たに自ら売主(みずからうりぬし)となる新築住宅の売買契約を締結(ていけつ)することができない。

45-3

Aさん「基準日から50日以内に届出ですか」

Bさん「基準日翌日から50日です」

 

45-3

報告義務など

特定瑕疵担保履行法では、新築住宅を引き渡した

建設業者または宅建業者は、基準日ごとに保証金

の供託および保険契約の締結状況について、建設業の許可または宅建業の免許を受けた国土交通大臣または

都道府県知事に3週間以内に届け出しなければなりません(届け出しない場合、罰則あり)。

 

もし、宅建業者が、資力確保措置を講じ、かつ、

基準日から3週間以内に届け出なければ、基準日の翌日から起算して「50日経過」した日から新たに新築住宅の売買契約や請負契約はできません。

 

住宅新報要点整理

46.独立行政法人住宅金融支援機構

機構は、住宅の建設又は購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権の譲受け(かしつけさいけんのゆずりうけ)を業務として行っているが、当該住宅の建設又は購入に付随(ふずい)する土地又は借地権(しゃくちけん)の取得に必要な資金の貸付け(かしつけ)に係る(かかる)金融機関の貸付債権(かしつけさいけん)については、譲受け(ゆずりうけ)の対象としていない。

46-1

Aさん「土地だけは譲受けしてもらえるのかな」

Bさん「証券化支援業務もしているみたいですね」

46-1

①証券化支援業務

機構は、民間金融機関が行う住宅の

建設または購入に必要な資金の貸付

債権(=住宅ローン債権)の譲受けおよび

その債権などの債務保証の業務を行います。

これが証券化支援業務です。

土地の購入・・・住宅の建設に付随した土地は

融資対象となる。

・土地のみの購入費用に対する融資はできない

 

住宅新報要点整理

47.宅建業法・不当表示

 

土地上に古家(ふるいえ)が存在する場合に、当該古家(とうがいふるいえ)が、住宅として

使用することが可能な状態と認められる場合であっても、古家がある旨を表示すれば、売地(うりち)

と表示して販売しても不当表示(ふとうひょうじ)に問われることはない。

47-2

古家がある土地を広告するには制限がありました .

47-2

その他の規制

古家・廃屋

土地取引で土地上に古家・廃屋等が存在するときは、

「その旨」を表示すること

増改築

建物を改装または改築したことを表示する場合は、

「その内容」および「時期」を明らかにして

表示すること(増築も含む)

⇔増改築したものを、新築したものと誤認させる

表示をしてはならない。

 

住宅新報要点整理

48.統計

平成30年地価公示(ちかこうじ)

(平成30年3月公表)によれば、平成29年1月以降の1年間の地価変動率(ちかへんどうりつ)

 

は、住宅地の全国平均では、昨年の横ばいから10年ぶりに上昇に転じた。

 

48-3

 

Aさん「地価は上がっているのかな」

 

Bさん「上がっているみたい。」

 

統計について記載しています。

48-3

平成30年地価公示

[平成29年1月以降の1年間の地価]

 

・全国平均では、全用途平均は3年連続の「上昇」となった。

 

住宅地は昨年の横ばいから10年ぶりに「上昇」に転じた。

 

商業地は3年連続の「上昇」となり、上昇基調を強めている。

 

(日建学院 宅建士一発合格!シリーズ 追録(統計資料))

49.土地

低地の中で特に災害の危険度の高い所は、扇状地(せんじょうち)の中の微高地(びこうち)、自然堤

防、廃河川(はいかせん)となった旧天井川等(きゅうてんじょうがわ)であり、比較的危険度の低い

所が沿岸部の標高の低いデルタ地域、旧河道等(きゅうかどうとう)である。

 

49-4
旧河道について説明文です。

49-4

「旧河道」は、軟弱な地盤で

建物の不動沈下が発生しやすい。

住宅新報要点整理

50.建築物の構造

 

鉄骨構造(てっこつこうぞう)は、不燃構造(ふねんこうぞう)であり、耐火材料による耐火被覆(たいかひふく)がなくても耐火構造にすることができる。

 

50-3

Aさん「鉄骨って熱につよいよね」

Bさん「そうですね」

 

こちらは鉄骨構造について説明文です。

50-3

鉄骨造は、不燃構造です。

しかし、熱に弱く、加熱に

より耐力が減少するので、コンクリートなどの

耐火材料で被覆する(ひふくする)

必要があります。

 

住宅新報社要点整理

 

 

民法改正 ピックアップ〇×問題

 

問1. 売主Aと買主Bとの間の売買契約が、Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。

 

解答 ×

解説

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効となる(民法3条の 2)。よって、追認を拒絶しなくても無効となる。

 

改正Point.

条文化

意思無能力者の法律行為は「無効」であると明文化された

 

問2.  Aは、自己の所有する甲土地を贈与する意思がないにもかかわらず、贈与の意思表示をBに対して行ったところ、BはAの意思表示が真意でないことを知りながら、A から甲土地の引渡しを受けた。甲土地がBの土地であると信じているC が、甲土地を買受けて登記を取得した場合でも、Aは、AB間の贈与契約が無効であると主張して、Cに対して甲土地の所有権を主張して返還を求めることができる。

 

解答 ×

 

解説

AB 間の贈与契約は無効だが、この無効は善意の第三者であるCに対抗できない(民法93条1項、2項)。

 

改正Point.

条文化

心裡留保による意思表示の無効が善意の第三者に対抗できないことが明文化された

 

 

 

 

 

 

問3.  Aは、自己の所有する甲土地を錯誤によりBに売り渡した。錯誤につきAに重大な過失があったが、BがAに錯誤があることを知っていた場合、Aは意思表示を取り消すことができる。

 

解答 〇

 

解説

表意者に重大な過失があったとしても、相手方が表意者に錯誤があることを知り、または重大な過失によって知らなかったときは、表意者はその意思表示を取り消すことができる(民法95条3項1号)。

 

改正Point.

新規条文

表意者に重過失がある場合でも、相手方が表意者の錯誤について悪意または重過失がある場合、もしくは共通錯誤に陥っていた場合には取消が可能となった

 

問4. Aは、自己の所有する甲土地を錯誤によりBに売り渡し、さらに Bは、Aが錯誤に陥っていることを知らないCに甲土地を転売し た。このとき、AがAB間の売買契約を錯誤を理由に取り消したとしても、Aは、Cに対して甲土地の所有権を主張して返還を求めることができない。

解答 ×

解説

 

錯誤による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができないが、Aは過失のあるCに対しては対抗できる(民法95条4項)。

 

改正 Point.

条文化

錯誤による意思表示の取消しが、善意でかつ無過失の第三者に対抗できないことが明文化された

 

 

 

問5. AがBに対し、その所有する建物を売却する旨の契約を締結して所有権移転登記を行ったが、代金の支払と建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Bは債務不履行を理由に契約の解除をすることができない。

解答 ×

 

解説

債務不履行が債務者の責に帰することができない事由による場合であっても、Aの債務の全部の履行が不能であれば、Bは催告なく直ちに契約の解除をすることができる(民法 542条1項1号)。

 

改正Point.

条文変更

改正前は危険負担の問題であり、責務者に帰責事由がある場合のみ契約の解除ができたが、改正後は不可抗力による履行不能であったとしても契約の解除が可能となった

 

問6. AがBに対し、その所有する建物を売却する旨の契約が締結され、 所有権移転登記がなされたが、代金の支払と建物の引渡し前に、その建物が地震によって全壊したときは、Bは契約を解除しなくても、代金支払債務の履行を拒絶することができる。

 

解答 〇

 

解説

当事者双方の責に帰することができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者(履行不能になった債務の債権者のことで本問ではB)は、反対給付の履行を拒むことができる(民法536条)。

 

改正Point .

条文変更

不可抗力による履行不能において契約の解除が可能であるが、解除しなくても反対給付の履行を拒むことができる

 

問7. AがBから建物を購入する契約を締結し、その売買契約に基づいて引き渡された建物に欠陥があった場合、その欠陥が契約内容に適合しないものであれば、AはBに対して建物の修補等の履行の追完を請求することができる。

 

解答 〇

 

解説

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約内容に適合しないものであるときは、買主は売主に対して、履行の追完を請求することができる(民法562条1項)。

 

改正Point.

条文変更

瑕疵担保責任に代えて、契約不適合責任に関する規定が置かれ、その内容として買主は売主に対して履行の追完請求 (目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引き渡し)、代金減額請求、損害賠償請求、解除権の行使が可能となった

 

問8.

AがBから建物を購入する契約を締結し、その売買契約に基づいて引き渡された建物の品質が契約内容に適合しないものであった場合、AはBに対して履行の追完として建物の修補や代替物の引渡しを請求できるが、BはAに不相当な負担を課すのでなければA が請求するのと異なる方法による履行の追完ができる。

解答 〇

 

解説

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行 の追完を請求することができるが、買主に不相当な負担を課するものでないときは、売主は買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる(民法562条1項)。

 

改正Point.

条文変更

契約不適合責任における履行の追完

(目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し)について、 売主は買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完が可能となっ

 

 

問9.

AがBから建物を購入する契約を締結し、その売買契約に基づいて引き渡された建物の品質が契約内容に適合しないものであった場合、Aは建物が引き渡されてから1年以内にその旨を売主に通知しないときは、契約を解除することができなくなる。

解答 ×

 

 

解説

目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限は、 買主がその不適合を知った時から1年であって、目的物が引き渡された時から1年間ではない(民法566条)。

 

 

改正Point .

条文変更

売買の目的物の種類又は品質に契約不適合がある場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求.・解除権を喪失する

 

問10. AがBから土地を購入する際に、制限物権の負担のない土地を引き渡すことを内容とする売買契約が締結されたにもかかわらず、B が地上権の設定された土地をAに引き渡した場合、Aは相当期間を定めて履行の完の催告し、その期間内に追完がないときには、代金減額を請求することができる。

 

解答 〇

 

解説

移転した権利が契約内容に適合しないときでも、代金減額を請求することができる(民法565条、563条)。

 

改正Point.

条文変更

移転した権利が契約内容に適しない場合も、契約不適合責任(追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除)の規定が適用されることになった

 

 

問11. Aの土地に対して抵当権を有するBは、担保権の実行として競売を申し立てたところ、Cが3000万円でこの土地を落札し、買受人となっ た。しかし、土地の面積が1000㎡であることを前提として競売がなされたにもかかわらず、競売後にCが測量したところ土地の面積が800㎡しかなかった。このとき、Cは無資力ではないAに対して 不足分の引渡しを請求することができる。

解答 ×

 

解説

競売の目的物の数量に関する不適合がある場合、買受人は契約の解除又は代金減額を請求することができるが、追完を請求することはできない(民法568条1項)。ちなみに、競売の目的物の種類又は品質に関する不適合があったとしても、契約の解除または代金減額を請求することができない(民法568条4項)。

 

改正Point.

条文変更

競売の目的物の種類又は品質以外の不適合について、買受人は債務者に対して契約の解除又は代金減額請求が可能となった

 

問12.  委任契約において、委任事務の履行により得られる成果に対して報酬を支払うことを約した場合に、その成果の引渡しを要するときは、報酬はその成果の引渡しと同時に支払われなければならない。

解答 〇

 

解説

報酬のある委任では報酬の支払は原則として後払いであるが、委任事務の履行により得られる成果に対して報酬が支払われることが合意されていた場合、その成果が引渡しを要するときは、報酬の支払はその成果の引渡しと同時にされる必要がある(民法648条2項、648条の2第1項)。

 

改正 Point.

新規条文

委任事務の成果が引渡しを要するときは、報酬の支払とその成果の引渡しが同時履行の関係となる

 

問13. 注文者Aが請負人Bに建物を建築させる旨の請負契約が締結されたが、引き渡された建物の品質が契約内容に適合するものではなく、また契約の目的を達成することができないとしても、注文者は契約を解除することができない。

解答 ×

 

解説

たとえ仕事の目的物が建物であったとしても、その品質が契約内容に適合しない場合、債務不履行に基づく契約の解除に関する規定が準用されるので、解除が可能である(民法 541条、542条、564条)。

 

改正Point.

条文変更

請負契約において、 たとえ仕事の目的物が土地の工作物であったとしても、注文者は契約不適合を理由に契約の解除が可能となった

 

問14.  AがBとの間で将来締結する予定の建物の売買契約において、売主が将来取得する予定の代金債権をCに譲渡して、AからBに対してその旨の通知がなされた。その後、AB間で売買契約が締結され、買主Bに建物が引き渡されたが、その建物に契約内容との不適合があったために、BがAに対して損害賠償請求権を取得した場合、Bは、この損害賠償請求権を自働債権として、Cに対する代金債務と相殺することができる。

 

解答 〇

 

解説

債務者が対抗要件具備時より後に取得した譲渡人に対する債権であっても、

① 対抗要件具備時より前の原因に基づいて生じた債権、

② 譲受人の取得した債権の発生原因である契約に基づいて生じた債権であれば、相殺をもって譲受人に対抗することができる(民法469条2項)。

 

改正Point.

新規条文

債権譲渡の対抗要件を具備する前に債務者が譲渡人に対しては、反対債権を取得すれば相殺ができるとした判例が明文化されたのみならず、債権譲渡の対抗要件を具備した後でも、譲受人の取得した債権の発生原因である契約に基づいて生じた債権であれば、相殺を譲受人に対抗できるとした。

 

間15. 悪意がなく財産権を侵害した加害者のBは、Aに対して貸金債権を有していたとしても、この貸金債権と不法行為上の損害賠償債務とを相殺することはできない。

解答 ×

 

解説

悪意による不法行為に基づく損害賠償債務でない、あるいは人の生命又は身体の侵害による損害賠償債務でなければ、加害者は相殺を禁止されない(民法509条)。

 

改正Point.

条文変更

不法法行為により生じた債権を受働債権とする相殺の禁止の範囲が制限され、以下の場合に受働債権としての相殺が禁止される。

① 悪意による不法行為に基づく損害賠償債務

② 人の生命又は身体の侵害による損害賠償債務

 

問16. Aがその所有する土地をBに売却し、Bの売買代金支払債務についてCがAとの間で連帯保証契約を締結した場合、AがBに対して履行を請求した効果はCに及び、Cに対して履行を請求した効果はBに及ぶ。

 

解答 ×

 

解説

主たる債務者に対する履行の請求による時効の完成猶予及び更新は、連帯保証人に対してもその効力を生ずるが、連帯保証人に対して履行を請求した効果は相対効なので主たる債務者に対してその効果が及ばない(民法457条、458条、441条)。

 

改正Point .

条文変更

連帯保証人に対する履行の請求の効果は主たる債務者に及ばない(相対効)

 

問17.  Aがその所有する物をBに賃貸し、Bの賃料支払債務について、 法人ではないCがAとの間で個人根保証契約を締結した場合、極度額を定めなくても根保証契約は有効である。

解答 ×

 

解説

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする根保証契約において、保証人が法人でない場合、その極度額を定める必要があり、定めがなければ根保証契約の効力は生じない(民法465条の2第1項、2項)。

 

 

改正Point.

条文変更

根保証契約の規定を貸金等債務だけでなく、建物賃貸借契約における賃借人の債務を主たる債務とする根保証契約などにも適用できるように範囲を拡大した

 

問18. A及びBは、平等の負担部分の割合をもってCに対して600万円の連帯債務を負っていた。CがAに対して債務の全額を免除し、その後BがCに対して600万円全額を弁済した場合、BはAに対し て求償することができる。

解答 〇

 

解説

連帯債務者の1人に対して債務の免除がされた場合においても、免除の効力は相対効であるので他の連帯債務者には及ばず、他の連帯債務者は、免除を受けた連帯債務者に対して、求償権を行使することができる(民法441、445条)。

 

改正Point.

条文変更

連帯債務者の1人について生じた免除は相対効であると改正されたことに伴い、免除を受けた連帯債務者に対して他の連帯債務者による求償が可能となった

 

 

問19. CはAに対して売掛債権を有しているが、支払われるめどが立っていない。そこでCは、AがBに対して有する賃料債権について仮差押えをした場合、その賃料債権について消滅時効の更新の効力が生じる。

解答 ×

 

解説

仮差押え及び仮処分は、消滅時効の完成猶予事由である (民法149条)。

 

改正Point.

条文変更

「時効の停止」という表現が「時効の完成猶予」に改められ、また仮差押え及び仮処分は、その事由が終了した時から6か月間、時効の完成を猶予する効果だけが認められた

 

問20. 死亡したAの相続人として、妻Bと子Cがおり、その相続財産は 2,000万円の預金債権であった。Cが法定相続に従い預金債権2,000 万円の全額の取得を希望した場合でも、Bは死ぬまで甲に居住する権利と預金債権の一部を取得することができる可能性がある。

解答 〇

 

解説

配偶者が被相続人の財産に属する建物に相続開始の時に居住していた場合、遺産分割によって当該建物を無償で使用収益する権利(配偶者居住権)を取得する(民法1028条1項1号)。 配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間とされ、配偶者居住権の設定を登記することで、居住建物の所有権を取得した第三者に対抗することができる(民法1030条、1031条2項)。 配偶者居住権の財産的価値の評価次第だが、仮に配偶者居住権が1,000万円と評された場合、遺産分割等でBが配偶者居住権を選択し、差額の1,000万円分の預貯金を取得することができる。

 

改正Point.

新規条文

配偶者が生きている間、それまで住んでいた被相続人名義の建物に住み続けることができる配偶者居住権が新設された

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

平成23年度宅建試験・民法は

民法改正

あり、なしでわけてみました。

請負については出題率も高く改正が多岐に渡ります。

たとえば、学説・判例でわかれていたところが明文化・新設されているところが目立っています。

・正解問題肢

・改正民法問題

・民法問題

を用いて解説しています。

宅建試験合格・受験対策の一助になれば幸いです。

みだし

1.  民法改正問題
1-1   問題1 問題5 問題6  問題7 問題8 問題9 問題10
2.  民法 問題
2-1   問題2 問題3 問題4 問題11  問題12

ページ下部にクリック移動ボタンです。

民法 改正問題

問題1

1 Bは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したところ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買契約を取り消すことができる。

こちらの肢は誤りです。

なぜならBが相手方に表示していないからです。

たとえば、

錯誤の場合

当事者間

表意者 A(=勘違いした者)は、下記①②の要件を満たせば、

錯誤 による「無効」を主張することができる

①「要素の錯誤」であること

②「表意者に重大な過失がない」こと

住宅新報 要点整理

こちらが要件ですが

新法は動機の錯誤に関して、新95条1項2号および2項に明文の規定を置きました。

そして、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであると認められる場合の効果を、無効から「取り消すことができる」と改めました。(新95条1項柱書)

2 Bは、第三者であるCから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされて売買契約を締結した場合、AがCによる詐欺の事実を知っていたとしても、Bは本件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら

BがAC間の詐欺を知っていたからです。

たとえばBが善意のとき取り消すことができます。

3 AがBにだまされたとして詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消した後、Bが甲土地をAに返還せずにDに転売してDが所有権移転登記を備えても、AはDから甲土地を取り戻すことができる。

こちらの肢は誤りです。

なぜならDが所有権移転登記を備えているからです。

たとえば、Bを起点とする二重譲渡と同じ処理ができます。

4 BがEに甲土地を転売した後に、AがBの強迫を理由にAB間の売買契約を取り消した場合には、EがBによる強迫につき知らなかったときであっても、AはEから甲土地を取り戻すことができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら強迫による取消しはAが善意無過失のEにも対抗できるからです。

たとえばEが所有権移転登記を備えていても対抗することができます。

問題5

1 AB間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Cがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Cはこの代金債権を取得することはできない。

こちらの肢は正解です。

なぜならC(譲受人)に重大な過失があるからです。

たとえば、新法においては譲渡制限特約は譲渡の有効性を妨げるものではなく、これに違反する譲渡であっても債権は有効に譲渡人に移転し(新466条2項)、第三者対抗要件を具備したときは、譲受人が確定的に債権の帰属者となりえます。

もっとも、譲受人が悪意・重過失者であるときは、債務者は、譲受人に対してその債務の履行を拒むことができ、かつ譲渡人に対する弁済その他の債務消滅自由をもって譲受人に対抗することができます。(同条3項)

2 AがBに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、CはBに対して自らに弁済するように主張することができる。

こちらの肢は正解です。

なぜならAがBに債権譲渡の通知をしているからです。

たとえば、債権譲渡した場合、債務者に対抗するには

・債権者から債務者に対する「通知」

・債務者の「承諾」

が必要です。

3 BがAに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、AがBに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、BはCに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら判例・(新469条1項)によると

債務者Bは、債権譲渡の対抗要件具備時より前に取得した譲渡人Aに対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができ、BはAに対して相殺を主張することができるからです。

たとえば、明文化された新469条1項は

(債権の譲渡における相殺権)

債務者は、対抗要件具備時により前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができる。

・ただし債務者が対抗要件具備後に他人から取得した債権については相殺を対抗することができない。

民法改正 Before/After

とされています。

4 AがBに対する代金債権をDに対しても譲渡し、Cに対する債権譲渡もDに対する譲渡債権も確定日付のある証書でBに通知した場合には、CとDの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がBに到着した日時の先後で決まる。

こちらの肢は誤りです。なぜなら

確定日付のある通知が優先されるからです。

たとえば、こちらの肢において債権が二重に譲渡され、両方について確定日付のある通知が債権者から債務者にされたとき、その優劣は、確定日付の先後ではなく、その通知が債務者に到達した日時によって決まります。

確定日付の先の通知が優先するのではありません。

(新467条)(最判昭49・3・7)

問題6

1   Aの債権者Cが、AのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、Bは、その差し押さえ前に取得していたAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、その弁済期の先後にかかわらず、相殺適状になった段階で相殺し、Cに対抗することができる。

こちらの肢は正解です。

なぜならBがCの差押え前に債権を取得していたからです。

たとえば、差し押さえ後であればCに対抗することができません。

2 甲建物の抵当権者Dが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権に差し押さえた場合、Bは、Dの抵当権設定登記の後に取得したAに対する債権と、差し押さえにかかる賃料債務とを、相殺適状になった段階で相殺し、Dに対抗することができる。

こちらの肢は誤りです。

なぜならCの抵当権設定登記がBの抵当権設定登記よりはやいからです。

たとえば、Bが自働債権・抵当権設定登記をCより先に登記していればDに対抗ができます。

3 甲建物の抵当権者Eが、物上代位権を行使してAのBに対する賃料債権を差し押さえた場合、その後に賃貸借契約が終了し、目的物が明け渡されたとしても、Bは、差し押さえにかかる賃料債務につき、敷金の充当による当然消滅を、Eに対抗することはできない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら敷金は明渡しによって賃料債務が消滅するからです。

たとえば、新法において明文化されました。

(解釈はかわりません)

新622条の2では、上記解釈に委ねられていた点がすべて明文化されることとなった。

敷金の定義については、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」とされた。

また、敷金返還請求権の発生時期として、

①賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき、

②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときを挙げている(新622条の2第1項)。

また

請求の範囲については、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額としている(新622条の2第1項柱書)。

民法改正 Before/After

4 AがBに対する賃料債権をFに適法に譲渡し、その旨をBに通知したときは、通知時点以前にBがAに対する債権を有しており相殺適状になっていたとしても、Bは、通知後はその債権と譲渡にかかる賃料債務とを相殺することはできない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら債務者Bは、債権譲渡の対抗要件具備時より前に取得した譲渡人に対する債権による相殺をもって譲受人に対抗することができるからです。(新469条1項)

たとえば、相殺適状の要件は

① 当事者間に債権の対立があること

② 双方の債権が同種の目的をもつこと

③ 双方の債権がともに弁済期にあること

判例 a.   「自働債権」は常に弁済期にあることが必要である。

判例 b. 「受働債権」は弁済期が到来していなくても相殺することができる。

④ 双方の債権が有効に存在すること

・一方の債権が無効であれば、相殺も無効である

⑤ 債権の性質が相殺を許さないものでないこと

判例 ・不法行為による損害賠償請求は「自働債権」として相殺できるが、「受働債権」としては相殺できない。

(被害者からは相殺できるが、加害者からはできないということ)

a. 自働債権が不法行為の損害賠償請求→相殺できる

b. 受働債権が不法行為の損害賠償請求→相殺できない

判例 自働債権を受働債権の差押え後に取得した場合、相殺できないが、自働債権を受働債権の差押え前に取得した場合は相殺できる。

a.  自働債権を受働債権の差押え前に取得→相殺できる

b.  自働債権を受働債権の差押え後に取得→相殺できない

住宅新法社 要点整理

問題7

1 BがAに対して賃料を支払わない場合、Aは、Bに対する賃料の限度で、Cに対し、Bに対する賃料を自分に直接支払うよう請求することができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら賃借人Bが適法に賃借物をCに転貸したときは、転借人Bは、賃貸人と賃借人との間の賃借権に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負うからです。(新613条1項)

たとえばこの場合の請求額は、賃貸料と転貸料のうち少ないほうの額の範囲になります。

2 Aは、Bに対する賃料債権に関し、Bが建物に備え付けた動産、及びBのCに対する賃料債権について先取特権を有する。

こちらの肢は正解です。

なぜなら建物の賃貸人Aの先取特権は賃借人のその建物にそなえつけた動産、転貸の場合には、転貸人Bが受領する賃料に対しても及ぶからです。

たとえば、転貸している場合には賃貸人Aの先取特権は転借人の動産にもおよびます。

3 Aが、Bとの賃貸借契約を合意解除しても、特段の事情がない限り、Cに対して、合意解除の効果を対抗することができない。

こちらの肢は正解です。

なぜなら賃貸人の承諾がある転貸借の場合には、転借人に不信な行為があるなどして、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則の反しないような特段の事情がない限り、賃貸人の合意解除の効果を転借人に対抗することはできないからです。

(新613条3項、最判昭38.2.21)

たとえば新法613条3項は以下のように

明文化されました。

(転貸の効果)

3 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。

ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときには、この限りではない。

新613条3項

4 Aは、Bの債務不履行を理由としてBとの賃貸借契約を解除するときは、事前にCに通知等をして、賃料を代払いする機会を与えなければならない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら肢(適法な転貸借)の場合、賃借人Aは賃借人Bに対して催告すれば足りるからです。

たとえば、家屋の修繕が必要となった場合、CがAに直接請求できるかというと、賃貸人は転借人に直接義務を負わないから、請求は直接Aにすることはできないことになり、CはBに請求することになります。

問題8

1 青信号で横断歩道を歩いていたAが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はBに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Aが治療費として病院に支払った50万円の支払いをBに対して求める場合。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら肢の場合は使用者責任(不法行為民法715条)に基づくものだからです。

たとえば、契約は申込と承諾という意思表示の合致により成立するのが原則です。

2 Aは、B所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には売買代金の2%の報酬の支払いを受けるとして、Bから買主のあっせんの依頼を受けた。Aがあっせんした買主Cとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでAがBに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。

こちらの肢は正解です。

なぜならAの債権はAB間の媒介契約に基づくものだからです。

たとえば、

契約は

①売買契約

②贈与契約

③委任契約

④請負契約

が挙げられます。

3 Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1、000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。

こちらの肢は誤りです。

なぜならAB間の売買契約は錯誤を理由として取り消されたことにより、契約の時に遡って無効になるからです。

たとえば、肢の場合は契約が(無効=まったくなかった)と同様にあつかわれます。

AはBに不当利得として返還請求することができる。(新121条の2第1項)

新法は、(取消しの結果としての無効を含む)無効の効果を、「原状に復させる義務」(原状回復義務)と規定した(新121条の2第1項)。もっとも、新法では、錯誤の効果は、無効ではなく取消しが可能なことである。(新95条)

民法改正 Before/After

4 BはDに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたAが、Bから頼まれた訳ではないが、Bに代わってDに対して借金の返済を行った。

Bの意思に反する弁済ではないとして、AがDに支払った200万円につき、AがBに対して支払いを求める場合。

こちらの肢は誤りです。

なぜならAのDに対する弁済は第三者弁済となり契約によるものではなからです。

たとえば、肢における事務管理とは、法律上の義務がないのに他人のために仕事(事務)を処理(管理)することをいいます。

問題9

(判決文)

売買の目的物である新築建築物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合において、当該瑕疵が構造耐力上の安全性にかかわるものであるため建物が倒壊する具体的なおそれがあるなど、社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、上記建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできないと解するのが相当である。

1 売買の目的物である新築建物に重大な瑕疵がありこれを建て替えざるを得ない場合、買主は、工事施行者に対して損害賠償請求をすることができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら判例は直接の契約関係のないマンションの買主と工事施行者との間に、不法行為に基づく損害賠償請求をみとめたものだからです。

たとえば、買主の居住していたという利益は損害賠償から控除されません。

2 売買の目的物である新築建物に、建て替えざるを得ないような重大な隠れた瑕疵があって契約の目的を達成できない場合には、買主は売買契約を解除することができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら売買の目的物に重大な瑕疵があるからです。

たとえば、肢2においては

物の瑕疵に関する契約不適合責任(新564条)

無催告解除(新542)条があげられます。

3 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、当該建物が現実に倒壊していないのであれば、買主からの工事施行者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、買主の居住利益が損害額から控除される。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら判決文は「控除できない」と結論しているからです。

たとえば肢3において文末が「控除されない」であれば正解です。

4 売買の目的物である新築建物に建て替えざるを得ない重大な瑕疵があり、同建物が社会通念上社会経済的な価値を有しないと評価すべきものである場合、買主が当該建物に居住したまま工事施行者に対して建て替え費用相当額の損害賠償を請求しても、買主の居住利益が損害額から控除されることはない。

こちらの肢は正解です。

なぜなら判決文にあります「買主の利益」が控除されないからです。

たとえば、肢3は「控除される」となっています。

問題10

1 AとBが婚姻した場合、AのBに対する借入金債務は混同により消滅する。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら婚姻したからといって混同は生じないからです。

たとえば、特有財産は夫婦の一方が単独で有する財産をいいます。

2 AがCと養子縁組をした場合、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら債務者が養子縁組をしたからといって、養子が養親の連帯債務につき連帯責任を負うことはないからです。

たとえば、相続人の兄弟姉妹には遺留分がありません。

3 Aが死亡し、相続人であるDとEに対して、Aの唯一の資産である不動産をDが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Bに対する借入金返済債務のすべてをDが相続することになる。

こちらの肢は誤りです。

なぜならDとEが相続債務につき相続するからです。

たとえば、相続について

・相続放棄

・限定承認

・単純承認

があげられます。

4 Aが死亡し、唯一の相続人であるFが相続の単純承認をすると、FがBに対する借入金債務の存在を知らなかったとしても、Fは当該借入金債務を相続する。

こちらの肢は正解です。

なぜならFが単純承認をしているからです。

たとえば、Fが単純承認をしたときは、無限に被相続人の権利義務を承継するとされています。

民法 問題

問題2

1 乙不動産が値上がりしたために、Aに乙不動産を契約どおり売却したくなくなったBが、甲不動産の売却を故意に妨げたときは、Aは停止条件が成就したものとみなしてBにAB間の売買契約の履行を求めることができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件を妨げているからです。

たとえば肢においてAはBに停止条件が成就したものとみなして、BにAB間の売買契約の履行を求めることができます。

2 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時から効力が生ずるだけで、停止条件の成否が未定である間は、相続することができない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら停止条件の成否が未定である間も、相続することができるからです。

(民法129条)

たとえば停止条件付法律行為は、当事者間に特段の定めがない限り、停止条件が成就した時からその効力を生じるとされています。(民法127条1項・3項)

しかし停止条件付契約そのものは、契約締結時に有効に成立しています。

3 停止条件の成否が未定である場合に、Bが乙不動産を第三者に売却し移転登記を行い、Aに対する売主としての債務を履行不能とした場合でも、停止条件が成就する前の時点の行為であれば、BはAに対し損害賠償責任を負わない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら停止条件付契約においてBがAに対し「故意」に条件をさまたげ、不法行為をしているからです。

たとえば、条件付法律行為の各当事者は条件の成否が未定である間は条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない。

とされています。

4 停止条件が成就しなかった場合で、かつ、そのことにつきAの責に帰すべき事由がないときでも、AはBに対し売買契約に基づき買主としての債務不履行責任を負う。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら債務者の責に帰すべき事由がないからです。

たとえば停止条件が成立する場合であっても、正当な解除事由がなければ、契約を解除することはできないとされています。(民法127条)

問題3

1 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができるが、5年を超えない期間内であれば、分割をしない旨の契約をすることができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら肢にあります、各共有者は5年を超えない期間内は、分割をしない旨の契約をすることができるからです。

たとえば、通常の集会の通知は、議題にかかわらず、会日より少なくとも「1週間前」に発しなければならないとされ、また、この期間は規約で「伸縮」することができます。(5日・10日など)

2 共有物である現物の分割請求が裁判所になされた場合において、分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときには、裁判所は共有物の競売を命じることができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら(258条1項・2項)により

共有物の分割について当事者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができ、この場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができるとされているからです。

たとえば、共有部分の保存行為は各共有者が「単独」でできます。

3 各共有者は、共有物の不法占拠者に対し、妨害排除の請求を単独で行うことができる。

こちらの肢は正解です。

なぜなら共有地の不法占拠者に対する明渡し請求は各共有者が「単独」で行えるからです。

たとえば損害賠償は「自己の持分」についてだけ

おこなえます。

4 他の共有者との協議に基づかないで、自己の持分に基づいて1人で現に共有物全部を占有する共有者に対し、他の共有者は単独で自己に対する共有物の明渡しを請求することができる。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら「他の共有者との協議に基づかない」からです。

たとえば、共有物の持分の譲渡は「単独」で行えますが共有物全部の譲渡は「全員」の同意が必要です。

共有持分と共用部分の管理

どのように行う

具体例

規約による変更

保存行為 

各区分所有者は「単独」でできる

修繕するなど

規約で別段の定めができる

通常の管理行為 

普通決議

区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

火災保険契約を結ぶなど(損害保険契約)

規約で別段の定めができる

その形状または効用の著しい変更を伴わない変更行為

普通決議

区分所有者および議決権による「各過半数」が必要

改築や用途変更

規約で別段の定めができる

上記以外の変更行為

(=伴う変更)

特別決議

区分所有者および議決権による「各3/4以上」が必要

改築や用途変更

規約により区分所有者の「定数」は過半数まで減ずることができる。

変更行為などをする場合に、特別の影響を受ける者がいる場合は、

その者の承諾が必要

住宅新報 要点整理

問題4

1 根抵当権者は、総額が極度額の範囲内であっても、被担保債権の範囲に属する利息の請求権については、その満期となった最後の2年分についてのみ、その根抵当権を行使することができる。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら肢において最後の2年分に限らず、極度額の範囲内であれば、全額について根抵当権を行使することができるからです。

たとえば極度額には利息等も含めます。

2 元本の確定前に根抵当権者から被担保債権の範囲に属する債権を取得した者は、その債権について根抵当権を行使することはできない。

こちらの肢は正しいです。

なぜなら元本確定前の根抵当権は随伴性を有しないからです。根抵当権は移転しません。

たとえば、根抵当権は将来生じる債権についても設定することができます。

3 根抵当権者は、担保すべき元本の確定すべき期日の定めがないときは、一定期間が経過した後であっても、担保すべき元本の確定を請求することはできない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら肢においては根抵当権設定の時から3年を経過したときは、元本の確定を請求することができるからです。

たとえば、元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するときは、後順位の抵当権者の承諾は不要です。

しかし、元本の確定前に極度額の変更をするときには「利害関係人」の承諾を得る必要があります。

4 根抵当権者は、元本の確定後であっても、その根抵当権の極度額を、減額することを請求することはできない。

こちらの肢は誤りです。

なぜなら根抵当権者は元本の確定後、極度額の変更をすることができるからです。

たとえば、元本の確定前に極度額の変更をするときには「利害関係人」の承諾を得る必要があります。

問題11

3 借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得しても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は、その第三者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。

こちらの肢は誤り・正解です。

なぜなら申し立てるのは第三者ではなく、借地権者だからです。

たとえば、肢において「裁判所は、その借地権者の申立てにより~」であれば正解です。

問題12

1 AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Bの造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の特約は有効に定めることができる。

2 AB間で公正証書等の書面によって借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約を契約期間を2年として締結する場合、契約の更新がなく期間満了により終了することを書面を交付してあらかじめBに説明すれば、期間満了前にAがBに改めて通知しなくても契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

3 法令によって甲建物を2年後には取り壊すことが明らかである場合、取り壊し事由を記載した書面によって契約を締結するのであれば、建物を取り壊すこととなる2年後には更新なく賃貸借契約が終了する旨の特約を有効に定めることができる。

4 AB間の賃貸借契約が一時使用目的の賃貸借契約であって賃貸借契約の期間を定めた場合には、Bが賃貸借契約を期間内に解約することができる旨の特約を定めていなければ、Bは賃貸借契約を中途解約することはできない。

肢2が(誤り)・正解です。

なぜなら定期建物賃貸借においては期間満了前にAがBにあらかじめ通知が必要だからです。

たとえば、定期建物賃貸借契約において、期間が1年以上である場合には建物の賃貸人は期間の満了の1年前から6月前までの間に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗できない(借地借家法38条4項)とされています。

 
宅建試験2017(平成29年度)年過去問解いてみました。

宅建資格を取得するにあたり過去問(たっけんかこもん)を解いたところ

「解答を読んでもわかりにくい」

2017(平成29年度)年、宅建過去問正解肢(せいかいし)がわからない、わかりにくい場面に
 

初学者の方でも役立ちそうな解説を

少し混じえています。

“宅建試験2018年過去問解いてみました。”に続き

・正解問題肢

・正解肢解説

・噛み砕いた表現

 

を用いて解説しています。

宅建試験合格、受験対策の一助になれば幸いです。

問題文中にて27、31、34、38、45、といった問題は”自ら売主”(みずからうりぬし)

が出題されました。

 

2017年度民法については判例が多く出題されました。

 

見出し
1. 民法
2. 都市計画法
3. 宅建業法
4. 5問免除科目

 

民法(みんぽう)

 

1-3 民法・代理・判例(みんぽう・だいり・はんれい)

復代理人(ふくだいりにん)が委任事務(いにんじむ)を処理するに当たり、金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務(じゅりょうぶつひきわたしぎむ)は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。

 

1-3

こちらは誤りです。

なぜなら判例により本人に対する受領物引渡義務も消滅すると

しているからです。

たとえば宅建試験において学習する復代理においては代理権が消滅したとはいえません。

復代理人の立場

復代理とは、「代理人が他の物をさらに代理人として「選任」し、

代理人の権限の範囲内で代理行為を行わせること」です。選任された者を復代理人といいます。

 

① 復代理人は代理人の代理ではなく「本人の代理」です。

したがって、復代理人の行為は直接本人に帰属します。

 

② 代理人が復代理人を選任しても、代理人の代理権は「消滅」しません。また、復代理人の権限は代理人の代理権の範囲内であり、復代理人は代理人以上の権限はありません。

→代理人の代理権が消滅すれば復代理人の代理権も消滅する。

 

住宅新報社要点整理

 

 

(復代理人の権限等)

第一〇七条①

復代理人は、その権限内の行為について、本人を代表する。

2 復代理人は、本人及び第三者に対して、代理人と同一の権利を有し、義務を負う。

デイリー六法 三省堂

 

2-4 民法・所有権(みんぽう・しょゆうけん)

AがBに丁土地(ていとち)を売却したが、AがBの強迫(きょうはく)を理由に売買契約を取り消した場合、丁土地の所有権(しょゆうけん)はAに復帰し、初めからBに移転しなかったことになる。

 

2-4

こちらは正解です。Aさんが強迫をしているとき契約を取り消すことができるからです。

たとえば第三者による強迫においても契約を取り消すことができます。

 

第三者による強迫

第三者による「強迫」の場合、相手方Bが善意・悪意を問わず、Aは契約を取り消すことができます。

住宅新報社要点整理

 

3-3 民法・共有(みんぽう・きょうゆう)

DとEが共有する建物につき、D E間で協議することなくDがFと使用貸借契約(しようたいしゃくけいやく)を締結した場合、Fは、使用貸借契約を承認しなかったEに対して当該建物全体を排他的(はいたてき)に占有する権原(せんゆうするけんげん)を主張することができる。

 

3-3

こちらは不正解です。

なぜならFさんが排他的に占有の権原を主張することはできるといえないからです。

たとえば使用貸借を承認していても排他的に占有する権原を主張することはできません。

 

第三者は、その者の占有使用を承認しなかった共有者に対して

共有物を排他的に占有する権原を主張することはできないが、現に・・・

問題抜粋文

 

4-2 民法(みんぽう)

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる旨(むね)

 

4-2

こちらは正解です。

なぜなら所有者は公道に至るための通行権があるからです。

たとえば土地の所有者が公道にもし出られなければ困ります。

所有権(相隣関係)

公道に至るための他の土地の通行権

「袋地」の所有者は、公道に出るため、その土地を囲んでいる他の土地(囲続地)(いにょうち)を通行することができる

① 通行する場合には、囲繞地(いにょうち)にとって損害の最も少ない方法で通行しなければならない

② 通行の損害に対しては償金支払義務がある

③ 「分割」によってできた袋地(ふくろじ)の所有者は、他の分割された土地のみ通行でき、この場合は償金支払義務はない

住宅新報社要点整理

 

 

5-4 民法・売買契約(みんぽう・ばいばいけいやく)

売買契約締結時(ばいばいけいやくていけつじ)には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

 

5-4

こちらは正解です。

なぜなら全部他人物売買にあたるからです。

たとえば目的物がAさんの友人のものでも有効です。

 

売買の効力

第五六〇条

他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

デイリー六法

 

 

6-3 民法・相続(みんぽう・そうぞく)

遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)が成立するまでの間に遺産である不動産から賃料債権(ちんりょうさいけん)が生じていて、BとCがその相続分に応じて当該賃料債権を分割単独債権(ぶんかつたんどくさいけん)として確定的に取得している場合、遺産分割協議(いさんぶんかつきょうぎ)で当該不動産をBが取得することになっても、Cが既に取得した賃料債権につき清算する必要はない。

 

6-3

こちらは正解です。

なぜなら判例によりBはCに相続開始時に存した自己の金銭の支払いを求めることはできないからです。

たとえばCが既に取得した賃料債権につき清算を求めることはできません。

 

 

相続財産としての金銭は、不動産・動産と同様遺産分割まで共有の状態にある

判例によれば、「相続人は、遺産分割までの間は、相続開始時に存した金銭を相続財産として保管している他の相続人に対して、自己の相続分に相当する金銭の支払いを求めることはできない」としています。本来、金銭は占有即所有となるのが原則ですが、(本肢の場合は)特段の事情があるものとして例外となります。しかし、金銭債権では、当然に分割されるのですが、金銭はできません。そこで、遺産分割まで共有となるのですが、それは物を遺産分割したときに相続人間で不均衡となるのを金銭で調整するねらいがあるからです。なお、近時の最高裁判例によれば、預貯金は、これまでは当然分割されて、遺産分割の対象とならないとされてきましたが、預貯金も遺産分割まで共有となる判決が出ています。

2018年度版 うかる!宅建士直前模試 4回200題 引用

 

7-3 民法・請負契約・判例(みんぽう・うけおいけいやく・はんれい)

3 請負契約(うけおいけいやく)の目的物に瑕疵(もくてきぶつにかし)がある場合、注文者は、請負人(うけおいにん)から瑕疵の修補(かしのしゅうほ)に代わる損害の賠償を受けていなくとも、特別の事情がない限り、報酬全額を支払わなければならない。

 

7-3

7-3は不正解です。

なぜなら判例により本誌のような場合、報酬全額の支払いを拒絶できるとしています。

 

一般的な民法・請負人の担保責任について・・・

請負人の担保責任

買った者に瑕疵があった場合には、売買による売主の担保責任でした。これと同様に、請け負った仕事に瑕疵があった場合には、「請負人の担保責任」があります。この場合、請負人は「無過失責任」を負います。

住宅新報社要点整理

 

8-2 民法・連帯債務(みんぽう・れんたいさいむ)

AがDに対する債務(さいむ)と、Dに対して有する200万円の債権(さいけん)を対等額で相殺(そうさい)する旨の意思表示をDにした場合、B及びCのDに対する連帯債務(れんたいさいむ)も200万円が消滅する。

 

 

8-2

8-2は正解です。

なぜならA,B,Cは連帯債務のとき、相殺するとB,Cの債務も消滅するからです。

たとえばAが150万円相殺するとB、Cそれぞれの反対債権も150万円消滅します。

 

相殺 AがDに対して900万円の反対債権を有する場合、AがDに対しその反対債権で相殺すると、弁済したのと同じなので、B・CのDに対する債務も消滅する

→反対債権を有するAが、相殺をしない場合でも、ほかの連帯債務者B・Cは、Aの負担部分の300万円を限度として相殺を援用できる。

住宅新報社要点整理

 

 

[問9] 1億2,000万円の財産を有するAが死亡した。Aには配偶者(はいぐうしゃ)はなく、子B、C、Dがおり、Bには子Eが、Cには子Fがいる。Bは相続を放棄した。また、Cは生前のAを強迫(きょうはく)して遺言作成(いごんさくせい)を妨害したため、相続人となることができない。この場合における法定相続分(ほうていそうぞくぶん)に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

 

9-3 民法・相続

Dが6,000万円、Fが6,000万円となる。

 

9-3

正解です。

なぜならBが相続放棄をするとEは相続できず、Cの代襲相続ができるFとDが各々相続人になるからです。

例えばBさんが相続放棄しなければB,F,D各々1/3相続します。

 

相続放棄をした者は、はじめから相続人とならなかったものとみなされる

・放棄は各相続人が「単独」でできる

・熟慮期間内に家庭裁判所に申述する必要がある

住宅新報社要点整理

 

10-1 民法・質権(みんぽう・しちけん)

①不動産質権(ふどうさんしちけん)では、被担保債権(ひたんぽさいけん)の利息のうち、満期となった最後の2年分についてのみ担保(たんぽ)されるが、②抵当権(ていとうけん)では、設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権(ひたんぽさいけん)の利息は担保されない。

 

10-1

 

不正解です。

なぜなら抵当権、被担保債権の利息は満期となった最後の2年分についてのみ担保されるからです。

たとえば、不動産質権は設定行為に別段の定めがない限り、被担保債権の利息は担保されません。

 

 

 

抵当権の特徴

①占有の移転・・・目的物の占有はそのまま設定者にあります。

②諾成契約・・・登記は抵当権の成立要件ではありません。

(ただし、第三者に対抗するためには登記が必要)

③優先弁済件・・・優先弁済の範囲は元本・利息・損害賠償金などです。

・元本以外の利息は最後の2年分に制限されています。

・他に債権者がいない場合は2年分に制限されません。

④抵当物件の譲渡・・・抵当物件を譲渡するとき、抵当権者の同意は不要です。

⑤目的物・・・抵当権を設定できるのは、不動産に限られます。

・土地・建物の所有権・地上権・永小作権です。

 

住宅新報社要点整理

 

 

11-2 民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

 

借地権(しゃくちけん)の存続期間を10年と定めた場合、本件契約が居住の用に供する建物を所有することを目的とするものであるときは存続期間が30年となるのに対し、本件契約が資材置場として更地(さらち)で利用することを目的とするものであるときは存続期間は10年である。

 

11-2

11-2は正解です。

 

なぜなら民法・借地借家権においても正しい記述だからです。

たとえば、借家60年という記述であれば民法・借地借家法いずれにおいても不正解です。

 

民法604条① 賃貸借の存続期間は、五十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、五十年とする。

2 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五十年を超えることができない。

デイリー六法

 

借地権の存続期間と更新期間

民法では賃貸借契約の存続期間は最長20年であり、また、更新後も最長20年でした。しかし、借地借家法(借地の場合)では、賃貸借契約の「期間を定める場合」と「期間を定めない場合」、それぞれ下記の期間となります。

借家権の存続期間

賃貸借期間は民法では最長20年ですが、この法律では20年を超えることもできます。ただし1年未満の期間を定めた場合は、「期間の定めがないもの」とみなされます(無効ではないので注意!)

 

当初の期間

期間を定める場合→30年以上で定める(これより短い場合は30年となる)

期間を定めない場合→30年となる

更新後の期間

期間を定める場合→1回目の更新は20年以上(2回目以降は10年以上)

期間を定めない場合→1回目の更新は20年、2回目以降は10年

住宅新報社要点整理

 

 

12-4 民法・借地借家法(みんぽう・しゃくちしゃっかほう)

AB間の賃貸借契約(ちんたいしゃくけいやく)が借地借家法第38条の定期建物賃貸借(ていきたてものちんたいしゃく)で、契約の更新がない旨(むね)を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定(やくじょう)は無効となる。

 

12-4

12-4は正解です。

なぜなら、定期建物賃貸借において、あらかじめ通知を賃貸人がしておかなければ定期建物賃貸借契約は終了します。

 

定期建物賃貸借(=定期借家権)

借地借家法では、建物賃貸借は、賃貸人に正当事由がなければ、期間が満了しても更新するのが原則ですが、定期建物賃貸借の場合は、賃貸人に「正当事由がなくても」終了します。

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13-2 民法・区分所有法等(みんぽう・くぶんしょゆうほうとう)

区分所有者(くぶんしょゆうしゃ)の5分の1以上で議決権(ぎけつけん)の5分の1以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は規約で減じる(きやくでげんじる)ことはできない。

 

13-2

不正解です。

なぜなら定数は規約で減ずる定めができるからです。

たとえば増加はできません。

区分所有法

集会と規約

・管理者がいないときは、区分所有者の1/5以上で、議決権の1/5以上を有するものが招集します。定数は規約で減らすことができます。

→減らすことはできるが、増加はできないので注意!

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14-3 民法・不動産登記法(みんぽう・ふどうさんとうきほう)

賃借権(ちんしゃくけん)の設定の登記(とうき)をする場合において、敷金(しききん)があるときであっても、その旨は登記事項(とうきじこう)とならない。

 

14-3

不正解です。

なぜなら賃借権の設定登記において敷金は登記事項だからです。

たとえば住所は登記記録表題部です。

 

不動産登記法

①登記簿

登記記録の編成

①登記記録には、土地の登記記録と建物の登記記録があります。

いずれも表題部、権利部があり、権利部は甲区と乙区に分けられます。

②表題部には、その不動産の物理的な現況が記載されており、これを「表示に関する登記」といいます。

権利部には、甲区に所有権に関する事項、乙区に所有権以外の権利(抵当権や賃借権など)が記録されており、甲区、乙区を合わせて「権利に関する登記」と呼んでいます。

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都市計画法

15-4 農地法(のうちほう)

相続(そうぞく)により農地の所有権(しょゆうけん)を取得した者は、遅滞(ちたい)なく、その農地の存する(そんする)市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

 

15-4

正解です。

なぜなら相続による農地の所有権の取得においては

事後届け出が必要だからです。

たとえば土地収用法や、民事調停法による取得は許可不要です。

農地法

・農地法「3条」の内容とポイント

[許可権者]・・・農業委員会

[市街化区域内]・・3条の場合は、市街化区域内でも3条の許可が必要!

[例外]・・・①土地収用法や、民事調停法による農事調停で取得する場合は、許可は不要です。

② 相続・遺産分割・法人の合併、相続人に対する特定遺贈により取得する場合は、許可は不要です。ただし、原則として農業委員会に事後届出が必要となります。

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メモ 質権・・・3条許可必要

16-イ 都市計画法(としけいかくほう)

地区整備計画(ちくけいかくせいび)が定められている地区計画(ちくけいかく)の区域内において、建築物の建築を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。

 

16

イは不正解です。

なぜならこちらにおいては届け出だからです。

たとえば国または地方公共団体が行う行為は

届出は不要です。

 

地区計画区域内の建築等制限

地区計画区域内(一定の再開発等促進区、開発整備促進区または地区整備計画が定められているところに限る)において、建築物の建築、工作物の建設、土地の区画形質の変更、建築物等の形態または意匠の変更などを行おうとする者は、その行為に着手する日の「30日前」までに、一定事項を「市町村長」(=知事でも市町村でもない)に「届け出」なければなりません。

(例外)下記の行為の届出は不要です。

a 国または地方公共団体が行う行為

b 通常の管理行為、軽易な行為

c 非常災害のため必要な応急措置として行う行為

d 都市計画事業などの施工として行う行為、開発許可を要する行為

・届出に係る行為が地区計画に適合しないと認めるときは、市町村長は設計の変更等の「勧告」をすることができます。

地域地区(用途地域以外)

地域地区

特別用途地区

高度地区

高度利用地区

特定用途制限地区

特定街区

特例容積率適用地区

高層住居誘導地区

風致地区

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17-2 都市計画法 開発許可

市街化区域内(しがいかくいきない)において、農業を営む者の居住の用(きょじゅうのよう)に供する建築物の建築の用に供する目的で1,000㎡の土地の区画形質(くかくけいしつ)の変更を

行おうとする者は、あらかじめ、都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

 

17-2 都市計画法 開発許可

2は正解です。なぜなら面積要件1,000㎡に該当するからです。

たとえば面積が500㎡の土地の区画形質の場合は許可不要です。

・変電所・・・該当なし

・1ha未満の遊園地について・・・許可不要

a 第1種特定工作物

第1種特定工作物とは、周辺地域の環境に悪化をもたらすおそれのある工作物をいい、具体的には、コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物貯蔵庫などをいいます。

b 第2種特定工作物

第2種特定工作物とは、ゴルフコースや、1ha(=10,000㎡)以上の野球場、庭球場(=テニスコート)、運動場や遊園地のレジャー施設などをいいます。ここで注意しなければならないことは、野球場や庭球場等は10,000㎡以上でなければ特定工作物ではないということです。

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18-4 建築基準法 (けんちくきじゅうほう)

ホテルの用途(ようと)に供する建築物を共同住宅(その用途に供する部分の床面積の合計が300㎡)に用途変更する場合、建築確認は不要である。

 

18-4

4は不正解です。なぜならホテルを共同住宅に用途変更する場合、建築確認が必要だからです。たとえば用途が同じ場合は建築確認が不要です。

 

建築基準法・建築確認

全国どこでも

特殊建築物

特殊建築物の用途にする床面積が100㎡を超える

(映画館を劇場にするなど同種の用途変更は不要となる)

大規模建築物

・木造

下記のいずれかに該当するもの

① 3階以上(地階を含む)・延べ面積が500㎡を超える

② 高さ13mを超える・軒の高さが9mを超える

・木造以外

下記のいずれかに該当するもの

①2階以上

② 延べ面積200㎡を超える

(増築は増築後の面積で判断する)

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19-1 建築基準法

都市計画区域(としけいかくくいき)又は準都市計画区域内(じゅんとしけいかくくいきない)における用途地域(ようとちいき)の指定のない区域内の建築物の建ぺい率(けんぺいりつ)の上限値は、原則として、法で定めた数値のうち、特定行政庁(とくていぎょうせいちょう)が土地利用の状況等を考慮し当該区域を区分して都道府県都市計画審議会の議を経て定めるものとなる。

 

 

19-1

1は正解です。なぜなら用途地域の定めのない区域では、「特定行政庁が都道府県審議会の「議」を経て定める」という定めがあるからです。例えば

商業地域の建蔽率は8/10と定められています。

建築基準法・建蔽率

・「建蔽率」とは何か?

①建蔽率とは、建築物の建築面積(通常1階の床面積)の敷地面積に対する割合です。この建蔽率は商業地域は「8/10」と定められていますが、商業地域以外の用途地域は都市計画で定められています。なお、用途地域の指定のない区域では、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の「議」を経て定めます。

②建蔽率が異なる2以上の地域にまたがる場合、各地域の建蔽率に、敷地の当該地域にある各部分の面積に対する割合を乗じて得たものの合計以下が、その敷地の建蔽率となります。簡単にいえば、それぞれの地域の建蔽率を適用(=加重平均)するということです。

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20-4 宅地造成規制法(たくちぞうせいきせいほう)

宅地造成工事規制区域内(たくちぞうせいきせいくいきない)において、政令で定める技術的基準を満たす地表水等を排除するための排水施設の除去工事を行おうとする場合は、一定の場合を除き、都道府県知事への届出が必要となるが、当該技術的基準を満たす必要のない地表水等を排除するための排水施設を除去する工事を行おうとする場合は、都道府県知事に届け出る必要はない。

 

20-4

4は誤りです。

なぜなら肢は地表水を排除するための排水施設の除去を行う場合、届け出が14日前までに必要だからです。

たとえば2mを超える擁壁の場合も同じく14日前までに届け出が必要です。

宅地造成規制法

・擁壁や排水施設の除去工事の場合

高さ2mを超える擁壁、地表水等を排除するための排水施設または地滑り抑止ぐい等の全部または一部の除去の工事を行おうとする者は、工事に着手する日の14日前までに知事に届出が必要です。

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語呂合わせメモ どどの卓三すでによっております

 

21-4 土地区画整理法

組合が施工(せこう)する土地区画整理事業(とちくかくせいりじぎょう)に係る施行地区内の宅地について借地権(しゃくちけん)のみを有する者は、その組合の組合員とならない。

 

 

21-4

4は誤りです。なぜなら借地権を有する者は組合員となるからです。

たとえば借家権を有する場合は組合員ではありません。

土地区画整理法

組合員

・施工区域内の宅地の「所有者」および「借地権者」は、すべて組合員となります。したがって、事業施行中に組合員から所有権を取得した者も組合員となります。→借家人は組合員ではありません。

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22-1 都市計画法(としけいかくほう)

津波防災地域づくりに関する法律によれば、津波防護施設(つなみぼうごしせつ)区域内において土地の掘削(くっさく)をしようとする者は、一定の場合を除き、津波防護施設管理者(つなみぼうごしせつかんりしゃ)の許可を受けなければならない。

 

22-1

1は正しい記述です。なぜなら肢の場合は津波防護施設管理者の許可が必要だからです。

たとえば文化財保護の場合は文化庁長官の許可が必要です。

その他の法令

許可制度

文化財保護法・・・文化庁長官

地すべり等防止法・・・知事

海岸法・・・海岸管理者

急傾斜地崩壊災害防止法・・・知事

生産緑地法・・・市町村

都市再開発法・・・知事等

道路法・・・道路管理者

流通業務市街地の整備に関する法律・・・知事等

河川法・・・河川管理者

密集市街地の防災街区整備法・・・知事等

港湾法・・・港湾管理者

 

届出制度

土壌汚染対策法・・・知事等

公有地拡大促進法・・・知事等

集落地域整備法・・・市長村長

東日本大震災復興特別区域法・・・市町村長(被災関連市町村長)

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23-1 所得税法(しょとくぜいほう)

個人が台風により主として保養(ほよう)の用に供する目的で所有する別荘について受けた損失の金額(保険金等により補てんされる部分の金額を除く。)は、その損失を受けた日の属する年分又はその翌年分の譲渡所得(ゆずりわたししょとく)の金額の計算上控除(こうじょ)される。

 

23-2

2は正解です。

なぜなら所得税法62条1項、施行令178条1項2号により正しい記述です。

たとえば、基本的に居住しなくても譲渡するものが、かつて居住しており、居住の用に供されなくなった日から同日以降3年を経過する日の属する日の属する年の12月31日までであれば、特例の適用が受けられます。

 

 

税金

・学習する税金の種類と仕組み

不動産に関する税金には数多くあります。試験対策としては、不動産を購入してから譲渡するまでの流れに沿って、下記の税金を押さえてください。

① 不動産の購入時点

契約する段階において、契約書に印紙を貼る必要があるので印紙税がかかります。そして、不動産の登記をするのですが、この登記に必要となるのが登録免許税です。さらに、不動産を購入したことによる不動産取得税も課税されます。

② 不動産の保有時点

不動産は保有しているだけでも税金がかかります。この税金が固定資産税と都市計画税です。

 

③ 不動産を譲渡した時点

最後は所得税です。所得には様々なものがありますが、ここでは不動産の譲渡による所得、「譲渡所得」について押さえておきましょう。

・そのほか、ローンで住宅を取得した場合、「住宅ローン控除」を受けることができ、頭金等を親からもらえば「贈与税」が課税されます。

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24-3 固定資産税(こていしさんぜい)

固定資産税の納税者(のうぜいしゃ)は、その納付すべき当該年度の固定資産課税(こていしさんぜい)に係る固定資産について、固定資産課税台帳(こていしさんかぜいだいちょう)に登録された価格について不服(ふふく)があるときは、一定の場合を除いて、文書をもって、固定資産評価審査委員会(こていしさんひょうかいいんかい)に審査の申出をすることができる。

 

 

 

24-3

肢3は正しい記述です。なぜなら固定資産税の納税者は登録価格に不服がある場合は、固定資産税評価審査委員会に審査の申出ができるからです。

たとえば

登録事項のすべてについて審査の申出ができるわけではありません。

 

固定資産税

・固定資産税の価格の決定

 

・審査の申出「審査の申出」ができる場合とは?

固定資産税の納税者は、登録価格に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出ができます。

(登録事項のすべてについて審査の申出ができるわけではありません)

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25-3 地価公示法(ちかこうじほう)

標準地(ひょうじゅんち)は、土地鑑定委員会(とちかんていいいんかい)が、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常であると認められる一団の土地について選定するものとされている。

 

 

25-3

3は正解です。

なぜなら地価公示法において定めがあるからです。

たとえば土地鑑定委員会は、一定事項を公示したときは、すみやかに、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に存する標準地にかかる部分を記載した書面および当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならず、関係市町村の長はこれらの書面を一般の「閲覧」に供しなければなりません。

 

地価公示法

(第1段階)・・・土地鑑定委員会は、公示区域内(=都市計画区域その他も土地取引が相当程度見込まれるとして国土交通省令で定める区域)の土地で、自然的および社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について、標準地を選定します。

(第2段階)・・・土地鑑定委員会の求めに応じて、2人以上の不動産鑑定士が鑑定を行います。

不動産鑑定士は、

① 近傍類地の取引価格から算定される推定の価格

② 近傍類地の地代等から算定される推定の価格

③ 同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額

を勘案して、鑑定評価を行う。

「3つの価格」を「勘案」すると覚える!

(第3段階)・・・土地鑑定委員会が鑑定評価の結果を審査し、必要な調整を行って判定します。

 

(第4段階)・・・土地鑑定委員会は、毎年1回、1月1日(=基準日)の1㎡当たり(=単位面積)の「正常価格」を官報で公示するとともに、右項の

事項も記載します。

(第5段階)・・・土地鑑定委員会は、一定事項を公示したときは、すみやかに、関係市町村の長に対して、公示した事項のうち当該市町村が属する都道府県に存する標準地にかかる部分を記載した書面および当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければならず、関係市町村の長はこれらの書面を一般の「閲覧」に供しなければなりません。

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宅建業法

26-1 宅建業法

建物を店舗として貸借(たいしゃく)する場合、当該賃貸借契約(とうがいちんたいしゃくけいやく)

において200万円の権利金(けんりきん)(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還され

ないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受(じゅじゅ)があるときは、A及びCが受領

(じゅりょう)できる報酬の限度額の合計は216,000円である。

 

 

26-1

 

1は正解です。

なぜなら 報酬限度額の216,000円だからです。たとえば、居住用として貸借するとき、は不正解です。

 

報酬額の制限

「複数の業者」が関与した場合の報酬計算は、下記の「2点」に注意!

報酬の「総限度額」は、複数の宅建業者が関与しても、「代理の限度額」と同じ(=2倍)です。したがって、(上記1,000万円の例で)説明するのであれば、売主と買主がそれぞれ別の宅建業者に代理や媒介を依頼していた場合、双方とも課税業者であれば、下記のようになります。

① 2社の報酬の合計額(総合計額)は代理と同じ777,600円となり、もし1社が代理の場合、代理の業者が777,600円を受領すれば、もう一方の報酬は0円となります。

② 1社が「媒介」の場合、その業者は388,800円が限度額となるので、もう一方の業者は、代理・媒介を問わず388,800円が限度額となります。

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問27 宅地建物取引業者Aが、自ら売り主(みずからうりぬし)として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結(ていけつ)した宅地の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか

 

 

27-イ 宅建業法

売買契約において、売主の責めに帰すべき事由による瑕疵(かし)についてのみ引渡しの日から1年間担保責任(たんぽせきにん)を負うという特約を定めた場合、その特約は無効となる。

 

27-イ
イは 正解です。なぜなら買主に不利だからです。たとえば、引渡しの日から2年であれば有効です。

8種制限
瑕疵担保責任の「特約の制限」とは?
1.瑕疵担保責任の「特約」の制限の内容
① 民法では、瑕疵担保責任とは、「瑕疵について、売主は自分に責任がなくても(=無過失)一定期間、一定の責任を負う」と定めています。
② 宅建業法では、宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主との売買契約において、瑕疵担保責任について、民法の規定により買主に「不利な特約」をした場合には「無効」になると定めています。
a.民法の規定より「有効な特約」・・・有効
b.民法の規定より「不利な特約」・・・無効

2.瑕疵担保責任の「ボーダーライン」
瑕疵担保責任について、買主に不利かは、下記の「5つ」の内容を覚えれば解くことができます。
① (売主)瑕疵について売主は「無過失責任」を負います。
② (買主)瑕疵について「善意無過失」の買主が責任追及できます。
③ (追及手段)買主による責任追及手段は、下記のようになります。
a 瑕疵のため目的を達成できない場合、買主は「契約の解除権」や「損害賠償責任」の行使を、売主に対して行うことができます。
b 目的不達成でなければ、「損害賠償請求権」だけが認められます。
・民法では瑕疵担保責任の追及手段として、契約解除権と損害賠償請求権の行使が認められているので、この権利を排除する特約は無効となります。

④(期間)瑕疵担保責任の追及手段は、買主がその事実を「知ってから1年以内」です。ただし、宅建業法では、「事実を知ってから1年以内」のほか、目的物の「引渡しの日から2年以上」でもよいとしています。
→業法上の追及期間は「事実を知ってから1年以内」か「引渡しの日から2年以上」のどちらも満たさなければその特約は「無効」となり、民法の規定により、瑕疵を「知った時より1年以内」となります。

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28-ア 宅建業法

ア Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿(ちょうぼ)について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿(とうがいちょうぼ)の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託(いたく)して廃棄(はいき)した。

 

28-ア

 

ア〜エは 誤りです。なぜなら 全肢違反だからです。たとえば、アは閉鎖後5年間(宅建業者が自ら売り主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければなりません。

 

 

帳簿

帳簿は各事業年度の「末日」をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければなりません。

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29-4 宅建業法

宅地建物取引業者D(丙県知事免許(へいけんちじめんきょ))は、法第72条第1項に基づく丙県知事(へいけんちじ)による事務所への立入検査を拒んだ(こばんだ)。この場合、Dは、50万円以下の罰金に処せ(しょせ)られることがある。

 

 

29-4

 

4は 正解です。なぜなら宅地建物取引業法違反だからです。たとえば、立入検査を拒むといったところがポイントでしょうか。

 

試験の落とし穴

①「無免許の営業」「名義貸し」「不正手段による免許取得」「業務停止処分中の営業」の違反の場合(懲役3年以下もしくは300万円以下の罰金またはこれを併科)

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30-1 宅建業法

宅地建物取引士A(甲県知事登録(こうけんちじとうろく))が、甲県(こうけん)から乙県(おつけん)に住所を変更したときは、乙県知事(おつけんちじ)に対し、登録の移転(とうろくのいてん)の申請をすることができる。

 

 

30-1

 

1は 正解です。なぜなら住所の変更をした場合は登録の移転ができないからです。たとえば、登録の移転後の宅建士証有効期間は移転前の残りの期間です。

 

宅地建物取引士

登録の移転

1.登録の移転

宅建業者が事務所の増減などの理由により、免許権者を変えなければならない場合、「免許換え」をしなければなりません。(=義務)。宅建士も同じように、勤務地の変更により登録権者を変えることができます(=任意)。この規定を「登録の移転」といいます。

 

免許換え

(宅建業者)

登録の移転

(宅建士)

変更する要件 事務所が増減または移転する場合 勤務する場所が変更となる場合(=宅建士の住所変更は関係ない)
変更要件を満たした場合 要件を満たせば、必ず免許換えをしなければならない 要件を満たせば、登録を移転することができる(=任意である)
免許証・宅建士証の有効期間 新たな免許(=5年間のものを交付) 移転前の残りの有効期間の宅建士証を発行する(=残存期間分を発行)

 

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31-4 宅建業法

ア Bは自ら(みずから)指定した自宅においてマンションの買受け(かいうけ)の申込みをした場合においても、法第37条の2の規定に基づき、書面により買受けの申込みの撤回を行うことができる。

 

 

31-4

31.は誤りです。なぜなら全ての肢が宅建業法違反だからです。たとえば、アは買受けの申込みをBが喫茶店と指定した場合は申込みの撤回ができます。

自ら売主制限
8種制限・クーリング・オフ制度
クーリング・オフ制度の対象となる買主
契約締結 「事務所」+「等」=契約解除できない買主

①事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所

②一団の宅地建物の分譲を案内所を設置して行う場所(土地に定着する施設に限る=テント張りなどはダメ!)

③宅地建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地建物に関し、展示会などの催しを土地に定着する建物内において実施する場合の当該場所

④売主の宅建業者が他の宅建業者に代理・媒介を依頼した場合は、依頼を受けた宅建業者の事務所もしくは①~③の場所

⑤業者の相手方(=買主)が自ら申し出た場合の自宅または勤務先(「必ず買主が申し出ること」+「買主の自宅か勤務

先」であること)
(注)①~④については、専任の宅建士を設置する場所で、かつ、土地に定着する建物内に設けられたものに限る。

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32-1 宅建業法・営業保証金(たっけんぎょうほう・えいぎょうほしょうきん)

宅地建物取引業者は、主たる(しゅたる)事務所を移転したことにより、その最寄りの供託所(きょうたくしょ)が変更となった場合において、金銭のみをもって営業保証金を供託(きょうたく)しているときは、従前の供託所(じゅうぜんのきょうたくしょ)から営業保証金を取り戻した後、移転後の最寄り(もより)の供託所(きょうたくしょ)に供託(きょうたく)しなければならない。

 

 

32-1

 

1は 誤りです。なぜなら保管替えができるからです。たとえば、有価証券が入っている場合は保管替えができません。

 

保証金制度

営業保証金の保管替え等(=移す)

営業保証金は、すべて「主たる事務所の最寄りの供託所」に「供託」しています。もし、主たる事務所の移転により最寄りの供託所が変わる場合、供託金を移転先の最寄りの供託所に移さなければなりません。これが営業保証金の「保管替え等」です。また、営業保証金を移すといっても、営業保証金に有価証券が入っている場合は保管替えできず、営業保証金は移転先の供託所に「新たに供託」しなければなりません。

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33-2 宅建業法・35条書面

(たっけんぎょうほう・さんじゅうごじょうしょめん)

 

宅地の売買の媒介(ばいかい)を行う場合、代金に関する金銭の貸借(たいしゃく)のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置(そち)について、説明しなければならない。

 

33-2

2は 正解です。なぜなら 売買の媒介においてあっせんは記載事項だからです。たとえば、売買の媒介においては”あっせん”は37条書面においても記載事項です。

 

重要事項説明書

重要事項説明書の記載事項

売買・交換

①登記された権利の種類と内容

②法令に基づく制限の概要

③私道負担

④飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水施設の整備の状況

(整備の見通し、特別負担も含む)

⑤未完成物件(=工事完了前)における完成図

⑥区分所有建物に関する事項

⑦建物が既存住宅であれば、

a 建設状況調査の有無、および実施しているときはその概要

b 設計図書や点検記録などの保存状況

⑧代金または借賃以外の金銭

⑨契約の解除に関する事項

⑩損害賠償額の予定または違約金に関する事項

⑪手付金等の保全措置の概要

⑫支払金・預り金の保全措置の有無と概要

⑬ローンのあっせんの内容と不成立のときの措置

⑭瑕疵担保責任を負うことについて

保証保険契約の締結その他の措置の有無および概要

⑮その他国土交通省令等で定める事項

住宅新報社要点整理

 

 

34-3 宅建業法

宅地建物取引業者が、宅地及び建物の媒介(ばいかい)を行うに際し、媒介報酬(ばいかいほうしゅう)について、買主の要望を受けて分割受領(ぶんかつじゅりょう)に応じることにより、契約の締結を誘引(ゆういん)する行為は、法に違反する。

 

34-3

 

3は 誤りです。なぜなら報酬について分割受領は宅建士業法違反にあたらないからです。たとえば、報酬限度額を超えて受領した場合は違反です。

 

業務上の規制

・手付貸与等による誘引の禁止

宅建業者は、取引の相手方などに対して、手付の貸付けその他の信用供与をすることにより、契約の締結を「誘引」する(=誘う)行為はしてはなりません。したがって、締結したかどうかで判断するのではなく、このような行為で誘引すること自体が違反となります。

→手付の分割は違反となるが、代金の分割は違反になりません。

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35-3 宅建業法

宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿(ちょうぼ)に報酬の額(ほうしゅうのがく)を記載することが義務付けられており、違反した場合は指示処分(しじしょぶん)の対象となる。

 

3は 正解です。なぜなら 宅建業法に定められているからです。たとえば、帳簿は各事業年度の「末日」をもって閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければなりません。

 

 

帳簿

帳簿は各事業年度の「末日」をもって閉鎖し、閉鎖後5年間(宅建業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間)保存しなければなりません。

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36-4 宅建業法・免許

宅地建物取引業者である法人Dが、宅地建物取引業者でない法人Eに吸収合併(きゅうしゅうがっぺい)されたことにより消滅した場合、一般承継人(いっぱんしょうけいにん)であるEは、Dが締結した宅地又は建物の契約に基づく(もとづく)取引きを結了(けつりょう)する目的の範囲内(はんいない)において宅地建物取引業者とみなされる。

 

 

36-4

 

 

4は 正解です。なぜならEがみなし業者とみなされるからです。たとえば、

宅建業者の死亡においても取引を結了するまでみなし業者とみなされる場合があります。

 

宅建業者

免許

・みなし業者

無免許営業は禁止されている。しかし、免許の失効後も、免許有効期間内においてなされた契約は、「取引の結了まで」は、その契約の目的範囲内において免許がなくても宅建業者とみなす。これをみなし業者という

具体例① 宅建業者が「死亡」した場合、その相続人が生前に業者が締結した取引を結了する行為。ただし、免許自体は相続されないので注意!

② 宅建業者が「合併」で消滅した場合、当該業者が消滅前にした取引の結了を目的として、吸収した法人がする行為

③ 「廃業」や「免許取消し」などにより、宅建業の免許の効力がなくなった場合、当該業者が免許の取消しが行われる前に締結した取引を結了する行為

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37-3 宅建業法

宅地建物取引士の登録を受けるには、宅地建物取引士資格試験に合格した者で、2年以上の実務(じつむ)の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上(どうとういじょう)の能力を有すると認めたものであり、法で定める事由(じゆう)に該当しないことが必要である。

 

37-3

 

3は 正解です。なぜなら宅建業法に定めがあるからです。たとえば宅建士登録は

実務経験が2年以上ない場合は国土交通大臣の指定する登録実務講習が必要です。

 

 

宅地建物取引士

宅建士証

登録実務講習(実務経験2年以上ない場合に必要)

「国土交通大臣」の指定する講習を受講した者は、実務経験を有するものと同等以上の能力を有するものとして、その認定を受けることにより、登録ができるようになる。この講習を「登録実務講習」という。

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38-2 宅建業法・37条書面

(たっけんぎょうほう・さんじゅうななじょうしょめん)

 

Aは、自ら売主(みずからうりぬし)となる宅地の売買契約において、手付金(てつけきん)を受領するにもかかわらず、37条書面に手付金等(てつけきんとう)の保全措置(ほぜんそち)の内容を記載(きさい)しなかった。

 

 

38-2

2は違反しないです。なぜなら売買契約手付金の保全措置は35条書面の記載事項だからです。たとえば、37条書面にはございません。

37条書面
37条書面記載事項
省略不可
① 契約当事者の氏名・住所
② 物件特定に必要な表示
(物件の所在・地番・種類など)
③ 既存住宅の建物状況調査の双方確認
④ 代金(または借賃)などの額、支払時期および方法
⑤ 物件の引渡し時期
⑥ 移転登記の申請時期
その定めがなければ省略可
⑦ 代金(または借賃)等以外の金銭の額など
⑧ 契約解除に関する事項
⑨ 損害賠償額の予定・違約金の内容
⑩ ローンのあっせんが不成立のときの措置
⑪ 瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容
⑫ 瑕疵担保責任の内容の定めの内容
⑬ 天災、不可抗力による損害賠償の定め(危険負担)
⑭ 租税その他の公課の負担の定め(固定資産税など)

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重要事項説明書の記載事項
売買・交換
①登記された権利の種類と内容
②法令に基づく制限の概要
③私道負担
④飲用水・電気・ガスの供給ならびに排水施設の整備の状況
(整備の見通し、特別負担も含む)
⑤未完成物件(=工事完了前)における完成図
⑥区分所有建物に関する事項
⑦建物が既存住宅であれば、
a 建設状況調査の有無、および実施しているときはその概要
b 設計図書や点検記録などの保存状況
⑧代金または借賃以外の金銭
⑨契約の解除に関する事項
⑩損害賠償額の予定または違約金に関する事項
⑪手付金等の保全措置の概要
⑫支払金・預り金の保全措置の有無と概要
⑬ローンのあっせんの内容と不成立のときの措置
⑭瑕疵担保責任を負うことについて
保証保険契約の締結その他の措置の有無および概要
⑮その他国土交通省令等で定める事項

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39-イ 宅建業法 営業保証金・保証協会制度

(たっけんぎょうほう えいぎょうほしょうきん・ほしょうきょうかいせいど)

Aは、平成29年5月1日に、Bに手付金(てつけきん)500万円を支払い、宅地の売買契約(ばいばいけいやく)を締結した。宅地の引渡しの前にBが失踪し、宅地の引渡しを受けることができなくなったときは、Aは、手付金について、弁済業務保証金(べんさいぎょうむほしょうきん)から弁済を受けることができる。

 

 

39-イ

 

 

こちらは 正解です。なぜなら イは相手方が宅建業者だからです。たとえば、

宅建業者以外であれば還付請求できます。

営業保証金、保証協会制度、いずれにおいても宅建業者は弁済を受けることができません。

 

保証金制度

 

・営業保証金の還付の手続き

宅建業法では、取引の相手方に不測の損害を与えるようなことがあった場合、一定額の損害(=供託している供託金の額を限度とする)を補えるように供託するよう定めています。この営業保証金から「還付請求」できる者とは、宅建業者との「宅建業に関する取引から生じた債権」を有する者とされており、この請求権がある者を「還付請求権者」といいます。

→宅建業者は還付請求権者から除かれるので注意。

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40-3 宅建業法・37条書面

(たっけんぎょうほう・さんじゅうななじょうしょめん)

売主である宅地建物取引業者Eの宅地建物取引士Fは、宅地建物取引業者ではない買主Gに37条書面を交付する際、Gから求められなかったので、宅地建物取引士証をGに提示せずに当該書面を交付した。

 

40-3

 

3は 正解です。なぜなら 37条書面交付時には提示する必要がないからです。たとえば、35条書面重要事項説明時には提示が必ず必要です。

 

宅地建物取引士

宅建士証

宅建士証はいつ見せるの?

・取引の関係者から請求があったとき

・重要事項の説明を行うとき

(相手方からの請求がなくても必ず見せる!)

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41-2 宅建業法・35条書面

(たっけんぎょうほう・さんじゅうごじょうしょめん)

土地の売買の媒介(ばいかい)を行う場合、移転登記(いてんとうき)の申請の時期の定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

 

 

41-2

2は 誤りです。なぜなら35条書面記載事項ではないからです。たとえば、37条書面において記載事項です。

37条書面記載事項
省略不可
① 契約当事者の氏名・住所
② 物件特定に必要な表示
(物件の所在・地番・種類など)
③ 既存住宅の建物状況調査の双方確認
④ 代金(または借賃)などの額、支払時期および方法
⑤ 物件の引渡し時期
⑥ 移転登記の申請時期
その定めがなければ省略可
⑦ 代金(または借賃)等以外の金銭の額など
⑧ 契約解除に関する事項
⑨ 損害賠償額の予定・違約金の内容
⑩ ローンのあっせんが不成立のときの措置
⑪ 瑕疵担保責任を負うことについて、保証保険の締結その他の措置について定めがあるときは、その内容
⑫ 瑕疵担保責任の内容の定めの内容
⑬ 天災、不可抗力による損害賠償の定め(危険負担)
⑭ 租税その他の公課の負担の定め(固定資産税など)

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42-ア 宅建業法・広告

宅地の販売広告において、宅地の将来の環境について、著しく事実(いちじるしくじじつ)に相違する表示をしてはならない。

 

 

42-ア

42、4肢全て正解です。なぜなら宅建業法によると全て正しいからです。たとえば、肢アが現在、将来において著しく事実に相違する表示をしていれば不正解です。

業務上の規制
誇大広告等の禁止対象となる8事項
①所在
②規模
③形質
・形質とは、地目、新築か中古かの別、ガスや水道などの整備状況
現在または将来における
④ 利用制限
⑤ 環境
⑥ 交通の利便など
・利用制限には、用途制限などの公法上の制限だけでなく、私法上の制限も含まれる
・交通の利便などは、交通機関の種類や駅までの所要時間などのこと
⑦代金・借賃などの対価の額、支払方法など
⑧ 代金・交換差金における金銭の貸借のあっせん
(⑧はローン金利や返済期間など)

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43-ア 宅建業法・媒介契約(たっけんぎょうほう・ばいかいけいやく)

Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約(とうがいせんにんばいかいけいやく)に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該(とうがい)中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく(ちたいなく)、その旨(むね)をBに報告しなければならない。

 

 

43―ア

 

アは 正しい記述です。なぜなら 宅建業法に違反していないからです。たとえば、報告義務は専属専任媒介においては1週間に1回以上です。

 

媒介契約書

・媒介契約書の記載事項

報告義務

一般媒介契約 義務なし

専任媒介契約 2週間に1回以上(休日含む)(説明は口頭で行ってもよい)

専属専任媒介契約 1週間に1回以上(休日含む)(説明は口頭で行ってもよい)

 

 

 

 

44-(4)

宅建業法・免許

宅地建物取引業者F社(乙県知事免許(おつけんちじめんきょ))が株主総会(かぶぬしそうかい)の決議により解散することとなった場合、その清算人(せいさんにん)は、当該(とうがい)解散の日から30日以内に、その旨(むね)を乙県知事(おつけんちじ)に届け出なければならない。

 

 

44-(4)

こちらは 正解です。なぜなら 宅建業法に違反しないからです。たとえば、宅建業者が死亡した場合は相続人が死亡を知った日から30日以内に届出が必要です。

宅建業者

廃業等の届出

届出が必要なとき 届け出義務者 届出期間 免許の失効時
宅建業者の死亡 相続人 死亡を知った日から30日以内 事実が発生した日
法人が合併で消滅 消滅した法人の代表役員 消滅した日から30日以内 事実が発生した日
宅建業者の破産手続開始の決定 破産管財人 破産手続開始の決定を受けた日から30日以内 届出のあった日
法人が解散(合併、破産以外) 清算人 解散した日から30日以内 届出のあった日
宅建業の廃止 個人→その者

法人→代表役員

廃止した日から30日以内 届出のあった日

 

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5問免除科目

45-2 宅建業法・特定住宅瑕疵担保責任(たっけんぎょうほう・とくていじゅうたくかしたんぽせきにん)

自ら売主(みずからうりぬし)として新築住宅をBに引き渡したAが、住宅販売瑕疵担保保証金(じゅうたくはんばいかしたんぽほしょうきん)を供託(きょうたく)する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数(ごうけいこすう)の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅2戸をもって1戸と数えることになる。

 

 

 

 

2は 正解です。なぜなら 特定住宅瑕疵担保履行法に違反していないからです。たとえば、床面積が40㎡であるときは住宅2戸をもって1戸として数えることができます。

 

特定住宅瑕疵担保履行法ポイント

・供託額・・・住宅供給戸数による

(床面積55㎡以下のものは2戸をもって1戸として計算)

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46-3 5問免除科目・独立行政法人住宅金融支援機構

(ごもんめんじょかもく・どくりつぎょうせいほうじんじゅうたくきんゆうしえんきこう)

証券化支援業務(買取型)に係る貸付金(かかるかしつけりつ)の利率(りりつ)は、

貸付けに必要な資金の調達に係る金利その他の事情を勘案(かんあん)して機構が定めるため、どの金融機関においても同一の利率が適用される。

 

 

46-3

 

3は不正解です。なぜなら同一の利率は適用されないからです。たとえば、金融機関によって異なる場合、正解です。

 

住宅金融支援機構

[フラット35]

融資金利・全期間固定金利である。この金利は金融機関によって異なる

・融資手数料はかかる。この手数料は金融機関によって異なる

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47-4 5問免除科目・不当景品類

(ごもんめんじょかもく・ふとうけいひんるい)

新築分譲(ぶんじょう)マンションにおいて、パンフレットには当該マンションの全戸数(ぜんこすう)の専有面積(せんゆうめんせき)を表示したが、インターネット広告には当該マンションの全戸数の専有面積のうち、最小面積及び最大面積のみを表示した。この広告表示が不当表示(ふとうひょうじ)に問われることはない。

 

47-4

 

4は 正解です。なぜなら 不当防止法に抵触しないからです。たとえば、こちらの場合平均面積であれば不当防止法に違反します。

 

景表法と公正競争規約

価格

・土地の価格(または建物価格)は、1区当たりの価格(または1戸当たりの価格)を表示します。ただし、分譲宅地(分譲住宅)で、すべての価格の表示が困難なときは、最低価格と最高価格、最多価格帯、販売区画数(建物の場合、住宅の戸数)を表示できます。

→物件数が10未満のときは、最多価格帯の表示は省略できます。

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48ー2 統計(とうけい)

建築着工統計(けんちくちゃっこうとうけい)(平成29年1月公表)によれば、平成28年の持家(もちいえ)の新設着工戸数(しんちくちゃっこうこすう)は約29.2万戸となり、3年ぶりに増加に転じた。

 

48-2は 正解です。なぜなら 平成28年の持家の新着着工戸数は3年ぶりに約29.2万戸となり、増加しているからです。たとえば、「減少した」であれば不正解です。

 

49-4 5問免除科目・土地

(ごもんめんじょかもく・とち)

埋立地(うめたてち)は、一般に海面に対して比高(ひこう)を持ち、干拓地(かんたくち)に比べ(くらべ)、水害に対して危険である。

 

 

49-4

4は 不正解です。なぜなら埋立地は液状化しやすいとされているからです。たとえば、干拓地も地震のときに液状化しやすいとされています。

 

土地・建物

[埋立地と干拓地]

・埋立地と干拓地は、地震のときに液状化しやすく、ともに宅地としては「不向き」である

・「埋立地」は海面に対して比高(高さの差)を持つので、災害に対しては干拓地より「安全」と考えられる

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50-1 5問免除科目・建物

(ごもんめんじょかもく・たてもの)

木材の強度は、含水率(がんすいりつ)が小さい状態の方が低くなる。

 

50-1

 

1は 不正解です。なぜなら含水率が大きいと強度は高くならないからです。たとえば、木は縦の方向の強度に強いです。

 

土地・建物

・木材

・木材は自然のものであり、われわれ人間と同じように多くの水を含んでいます。この水を含む量を「含水率」といいます。

・木は成長していく方向、言い換えれば「縦の方向」の強度は強く、圧縮・引張りに強いという特徴があります。

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体調に気を付けて

合格まで頑張ってください。

応援しています。

 

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